Размещено на http://www.allbest.ru/

Министерство образования и науки Российской Федерации

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования

"Южно-Уральский государственный университет"

(национальный исследовательский университет)

Юридический факультет

Кафедра "Предпринимательское и коммерческое право"

Курсовая работа

по теме: "Правовая природа договора участия в долевом строительстве"

Студент гр. Юм-160 заочной формы обучения

направление подготовки 40.04.01 "Юриспруденция"

Е.Ф. Селявко

Научный руководитель доктор юридических наук

профессор В.В. Кванина

Челябинск, 2016

Оглавление

• Введение
• 1. Понятие и существенные условия договора участия в долевом строительстве жилья
• 2. Права и обязанности сторон договора об участии в долевом строительстве
• 3. Порядок заключения и расторжения договора участия в долевом строительстве
• Заключение
• Библиографический список

Введение

В настоящее время строительство принадлежит к числу наиболее интенсивно развивающихся отраслей экономики. Это связано с тем, что изменение социально-экономической и политической ситуации, возрождение рыночных отношений в России привело к развитию негосударственного сектора в строительстве, что способствовало увеличению потребительского спроса на жилье, в то время как государство перестало играть ведущую роль в решении жилищных проблем граждан.

Право на жилище провозглашено Конституцией Российской Федерации. Органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны поощрять жилищное строительство и создавать условия для осуществления права на жилище (ст. 40) Конституция Российской Федерации: [принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г. // Российская газета. 1993. № 237. С. 40.

Отставание правового регулирования отношений долевого участия в строительстве и его несоответствие реалиям рыночных отношений, в том числе отсутствие эффективных правовых механизмов и средств защиты интересов участников указанных отношений, привело к многочисленным нарушениям прав и законных интересов граждан и юридических лиц в этой сфере.

Закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ Федеральный Закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" от 22 декабря 2004 г. № 214-ФЗ // СЗ РФ. 2005 - это закон, который давно ждали, который должен был решить существовавшие ранее проблемы во взаимоотношениях между застройщиком, привлекающим денежные средства для строительства многоэтажных жилых домов, и участником долевого строительства, как правило, гражданином. По нашему мнению, при принятии этого Закона законодателем ставилась основная цель - максимально защитить права и интересы дольщиков от "нерадивых" застройщиков. За последние десять лет во всех регионах нашей страны массовый характер приобрел обман застройщиками граждан, желающих приобрести относительно недорогое жилье в новом доме с улучшенной планировкой, что выражалось в продаже одной квартиры двум и более гражданам, в затягивании срока сдачи жилья в эксплуатацию, в продаже квартир в несуществующих домах и т.д. Поэтому если мы посмотрим на Закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ в его первой редакции, то увидим, что 90 процентов его норм призваны обеспечить права и законные интересы участников долевого строительства.

Цель настоящей работы - исследование, выявление и комплексный анализ наиболее важных, дискуссионных аспектов правового регулирования одного из законодательно регламентированных способов решения гражданами жилищных проблем - долевого участия в строительстве жилья.

Предметом работы являются нормы законодательства, регулирующие отношения, возникающие по договору участия в долевом строительстве.

Объектом работы являются правоотношения, возникающие на основе договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.

Изучение отношений долевого жилищного строительства, особенностей участия в долевом строительстве граждан вызвало в научных кругах значительный интерес. Теоретическую основу работы составляют научные труды М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, Ю.В. Романца, О.Н. Садикова, А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого и др., материалы судебной практики Высшего Арбитражного Суда РФ.

1. Понятие и существенные условия договора участия в долевом строительстве жилья

Вопрос о правовой природе договора участия в долевом строительстве продолжает оставаться спорным в юридической литературе. Принятие Закона об участии в долевом строительстве не позволило определить место указанного договора в системе гражданско-правовых обязательств. В связи с чем, необходим комплексный подход к исследованию отношений, опосредуемых договором участия в долевом строительстве.

Тенденцию к появлению новых договорных форм и смешанных форм договоров отмечал М.И. Кулагин: "При быстрых темпах развития сектора услуг, соответственно, стремительно растет число и значение договоров в этой сфере народного хозяйства. Появляются договоры, которые сочетают в себе элементы двух или более известных видов договоров" Кулагин М.И. Избранные труды - М.: Статут, 2006. С. 259.

В связи с этим целесообразно выделить классификационные признаки рассматриваемого договора. Но сначала определим наиболее существенный, по словам Ю.В. Романца, нормообразующий признак - направленность обязательства Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России М.: Юристъ, 2001. С. 83.

По договору долевого участия в строительстве для личных нужд одна сторона (застройщик) обязуется в установленный договором срок построить определенный объект недвижимого имущества или организовать его строительство, ввести в эксплуатацию и передать квартиру другой стороне (дольщику), а дольщик - в срок осуществить финансирование строительства объекта и принять свою долю в нем. Исходя из этого определения, становится ясно, что данный договор является договором на передачу имущества в собственность для использования в непредпринимательских целях.

Непредпринимательский характер данного договора означает, что дольщик строит не для извлечения прибыли, а исключительно для собственного проживания, то есть для личных потребительских целей. С застройщиком его связывает не партнерская коммерческая цель, а лишь приобретение того, что построено в результате. Далее этого их отношения не идут. Таков ключевой момент всех их взаимоотношений.

Участие вкладчика заключается в финансировании той части объекта, на которую направлен его интерес, то есть его вклад является долей в общей сумме вкладов других участников. И такое участие является "долевым". Такая формулировка, как "долевое участие в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" более точно отражает сущность отношений по привлечению денежных средств граждан и юридических лиц.

Договор участия в долевом строительстве является договором консенсуальным, возмездным, двусторонним. Существенные условия этого договора определяются Законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ, однако в части, им не урегулированной, на договор участия в долевом строительстве распространяются общие положения ГК РФ о договорах и обязательствах.

В соответствии с п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса РФ общее имущество в многоквартирном доме принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности Томсинов А. Дайджест новостей российского и зарубежного частного права. // [электронный ресурс]. URL:http://www.programma.x-pdf.ru/16ekonomika/273219-4-vipusk-mart-2015-daydzhest-novostey-rossiyskogo-zarubezhnogo-chastnogo-prava-za-mart-2015-goda-soderzhanie-novost.php 2015. № 28. С. 3.

Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п.3 ст. 4 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ).

После введения государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом оживились споры об отнесении ее к форме сделки. При детальном анализе соотношения категорий "форма сделки" и "государственная регистрация сделки" приходим к выводу о том, что последняя не является формой сделки. Гражданский кодекс РФ предусмотрел только две формы сделки - устную и письменную.

Письменную форму подразделяют на простую письменную и квалифицированную (нотариальную). Поэтому при рассмотрении договора долевого участия граждан в строительстве жилых помещений необходимо помнить, что вопрос "о соблюдении надлежащей формы сделки решается вне зависимости от выполнения условия о ее государственной регистрации". Однако Н.М. Голованов считает, что "наряду с простой письменной и нотариальной формами совершения сделок, законом введена дополнительная стадия совершения некоторых сделок - государственная регистрация" Голованов Н.М. Гражданско-правовые договоры СПб. 2002. С.14. И далее: "Если сделка подлежит государственной регистрации, то до момента такой регистрации сделка не считается облеченной в требуемую форму".

Существенным признаком договора долевого участия является его особый предмет регулирования. Здесь отношения складываются по поводу недвижимого имущества - жилого помещения. Характеристика и свойства недвижимости определяют в значительной мере правовое регулирование отношений по долевому участию. Одно из них - государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним Щербинин А.Г. Особенности договора долевого участия граждан в строительстве жилья для личных нужд // Журнал российского права. № 10. 2003. С. 59.

Сторонами данного договора являются участник долевого строительства и застройщик (ст. 2 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ) Федеральный Закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" от 22 декабря 2004 г. № 214-ФЗ // СЗ РФ. 2005. Ст. 2. Участником долевого строительства может быть любой субъект гражданского права, находящийся в состоянии установленной законом правоспособности и дееспособности, а другой стороной договора - застройщиком - только специальный субъект, отвечающий требованиям Закона об участии в долевом строительстве. Статьей 2 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ предъявляется ряд требований к лицам, при наличии которых в совокупности они получают статус застройщика для обозначения одной из сторон в договоре участия в долевом строительстве. Во-первых, застройщиком может быть юридическое лицо любой организационно-правовой формы, предусмотренной гражданским законодательством; предприниматель без образования юридического лица. Во-вторых, юридическое лицо или индивидуальный предприниматель должны иметь определенный земельный участок в собственности или на праве аренды; разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Таким образом, физическое лицо застройщиком в целях Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ быть не может. Не могут быть застройщиком также те юридические лица, организационно-правовая форма которых не позволяет им иметь земельные участки на праве собственности или праве аренды. Наконец, лицо, отвечающее вышеизложенным критериям, должно осуществлять действия по привлечению денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. К последним законодатель относит гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры и т.п., за исключением объектов производственного назначения. Тем самым из предмета действия Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ однозначно выводятся объекты производственного назначения. Что касается "иных объектов недвижимости", то, видимо, определять, какой из объектов попадает в сферу действия Закона, а какой - нет, придется судам в каждом конкретном случае.

Законодатель впервые установил жесткие ограничения на привлечение средств участников долевого строительства. Привлекать денежные средства может только застройщик согласно ст. 3 Закона. Отметим, это право не принадлежит застройщику изначально, а только при выполнении им определенных правовых предписаний. Для приобретения такого права застройщик должен совершить следующие действия:

1. Получить в установленном порядке разрешение на строительство. Согласно ст. 51 Градостроительного кодекса Градостроительный кодекс Российской Федерации. Закон от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ // СЗ РФ. 2005. - № 1 (часть 1). - Ст. 51 разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт. Застройщик направляет в уполномоченный на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления заявление о выдаче разрешения на строительство. К указанному заявлению прилагаются следующие документы: правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы, содержащиеся в проектной документации, положительное заключение государственной экспертизы проектной документации (в специально установленных случаях), разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта. Уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления в течение 10 дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на строительство: проводят проверку наличия документов, прилагаемых к заявлению; проводят проверку соответствия проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка, красным линиям; выдают разрешение на строительство или отказывают в его выдаче с указанием причин отказа.

Важно обратить внимание на то, что разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства. На практике довольно часто органы, уполномоченные на выдачу разрешений на строительство, по заявлению застройщика могут выдать разрешение на отдельные этапы строительства, реконструкции (например, разрешение на основные работы и устройство наружных коммуникаций), что допускается п. 12 ст. 51 Градостроительного кодекса. В таком случае не ясно, достаточно ли получения разрешения на отдельные этапы строительства (при условии соответствия застройщика всем иным требованиям) для того, чтобы иметь право привлекать денежные средства участников долевого строительства? Данный вопрос может быть решен после утверждения Правительством РФ единой формы разрешения на строительство URL: http://terra-laws.ru/ponyatie-predmet-sushhestvennye-usloviya-dogovora-uchastiya-v-dolevom-stroitelstve-zhilya.html.

2. Опубликовать и (или) разместить проектную декларацию. Согласно ст. 19 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ Федеральный Закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" от 22 декабря 2004 г. № 214-ФЗ // СЗ РФ. 2005. Ст. 19 проектная декларация должна содержать две составляющие: информацию о застройщике, информацию о проекте строительства. Первая информация должна содержать основные сведения о застройщике с учетом его статуса, то есть является ли он юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем, сведения о государственной регистрации, информацию об учредителях (участниках) застройщика - юридического лица, проектную историю застройщика за три года, лицензионные данные, сведения о финансовом состоянии застройщика. Содержание информации о проекте строительства определяется в соответствии со ст. 21 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ Федеральный Закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" от 22 декабря 2004 г. № 214-ФЗ // СЗ РФ. 2005. Ст. 21. Так, в проектной декларации должна быть отражена информация о цели, сроках и этапах строительства, об имеющемся разрешении на строительство, а также сведения о результатах государственной экспертизы проектной документации в случае ее проведения, данные о земельном участке и правах на него, данные проектной документации, касающиеся характеристик многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, самостоятельных частей (квартир в многоквартирном доме, гаражей и иных объектов недвижимости), передаваемых участникам долевого строительства, указание возможных рисков при реализации проекта, сведения о подрядчиках и др.

С момента опубликования до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства должно пойти не менее 14 дней. Помимо этого Законом установлено требование представления проектной декларации в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий государственное регулирование, контроль и надзор в области долевого строительства недвижимости.

3. Зарегистрировать в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997г. №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ // СЗ РФ. 1997. № 23. права собственности или права аренды на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства.

Участником правоотношения, стороной в договоре долевого строительства могут быть все субъекты гражданского права, находящиеся в состоянии установленной законом правоспособности (способности иметь гражданские права и нести обязанности) и дееспособности (способности своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их).

Существенными условиями договора участия в долевом строительстве является предмет договора, объект долевого строительства, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства, цена договора, срок и порядок ее уплаты, а также гарантийный срок на объект долевого строительства (ст. 1,5,6,7 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ) Федеральный Закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" от 22 декабря 2004 г. № 214-ФЗ // СЗ РФ. 2005. Ст. 1,5,6,7.

Предмет договора участия в долевом строительстве можно рассматривать в двух аспектах в широком и в узком. В широком смысле предметом договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома являются действия по привлечению денежных средств (финансирование) на строительство (создание) объекта долевого строительства, входящего в состав многоквартирного дома. В узком смысле предмет договора участия в долевом строительстве совпадает с объектом долевого строительства, создание которого является целью договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома.

Предмет договора может быть определен с помощью индивидуальных или родовых признаков. Поэтому, в договоре участия в долевом строительстве многоквартирных домов следует индивидуализировать объект долевого строительства, что позволит максимально защитить интересы участников долевого строительства. В связи с этим, необходимо оформлять в качестве приложения к договору участия в долевом строительстве план многоквартирного дома (поэтажный план) с нанесением на него объекта долевого строительства URL: http://flatinthecity.ru/pokupaem-kvartiru-plan/dogovor-dolevogo-uchastiya-v-stroitelstve.

Объект долевого строительства. В соответствии с ч. 4 ст. 4 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ Федеральный Закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" от 22 декабря 2004 г. № 214-ФЗ // СЗ РФ. 2005. Ст. 4 должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительстве в соответствии с проектной документацией застройщика после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Данное условие является существенным условием договора, при отсутствии которого договор считается незаключенным (ч. 5 ст. 5 Закона).

Как следует из определения, приведенного в п. 2 ст. 2 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ, "объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства". Причем согласно и этому определению, и положениям ч. 1 ст. 4 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ, по условиям договора участия в долевом строительстве застройщик обязуется построить (создать) соответствующий многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости; то есть речь в Законе идет об осуществлении застройщиком своими силами и (или) с привлечением других лиц такой деятельности, в результате которой появится новый объект недвижимости, а в нем - жилые или нежилые помещения (объекты долевого строительства).

Но Закон устанавливает одно существенное ограничение в отношении объекта долевого строительства. В силу п. 1 ст. 2 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ Федеральный Закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" от 22 декабря 2004 г. № 214-ФЗ // СЗ РФ. 2005. Ст. 2, застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, к которым относятся "гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры и иные объекты недвижимости, за исключением объектов производственной деятельно-сти". Таким образом, объектом договора участия в долевом строительстве не могут быть:

1) какие-либо иные объекты кроме помещений жилых и нежилых;

2) помещения, расположенные в объектах производственного назначения.

Одно из изменений, внесенных в некоторые положения Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ, обусловлено необходимостью максимально точно определить, что является объектом, долевого строительства, в оплату чего вносит участник долевого строительства застройщику денежные средства и, соответственно, на что участник долевого строительства приобретает права в построенном объекте недвижимости.

Согласно поправке от 30.11.2011г., включенной Законом от 18.07.2006г. № 111-ФЗ Федеральный Закон "О внесении изменений в Федеральный Закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации от 18 июля 2006г. № 111-ФЗ // СЗ РФ. 2006. Ст. 1 в ч. 1 ст. 1 Закона № 214-ФЗ, у участников долевого строительства возникает не только право собственности на объект долевого строительства (соответствующее жилое и нежилое помещение), но и "право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости". В этих же целях в п. 2 ст. 2 уточняется определение понятия "объект долевого строительства". Таковым отныне является не одно только жилое или нежилое помещение, но и "общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости", подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

По договору участия в долевом строительстве участник обладает обязательственными правами в отношении исполнения действий застройщика по передаче объекта недвижимости. Вещное право на объект у него возникает после исполнения сторонами своих обязательств в полном объеме и государственной регистрации такого права. Подчеркивается, что обязательственное право участника с момента государственной регистрации договора усиливается залогом земельного участка и строящихся (создаваемых) на этом земельном участке многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве).

На объекте договора участия в долевом строительстве мы уже останавливались. Одним из существенных условий договора участия в долевом строительстве согласно ст. 4 положения Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ Федеральный Закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" от 22 декабря 2004 г. № 214-ФЗ // СЗ РФ. 2005. Ст. 4 признается цена договора. Понятие цены договора участия в долевом строительстве раскрывается как размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. В соответствии общегражданским принципом цена устанавливается в договоре путем достижения сторонами соответствующего соглашения на основании свободного волеизъявления.

Поскольку речь идет о денежных средствах участника долевого строительства, то он обязан уплатить застройщику именно денежную сумму, а не какое-либо иное имущество (ценные бумаги, технику и т.д.). Следовательно, договор, в соответствии, с условиями которого участник строительства обязуется передать другому лицу, осуществляющему строительство, не денежные средства, а иное имущество, не может рассматриваться как договор участия в долевом строительстве, и на такой договор действие Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ не распространяется.

Законом не установлено формальных препятствий для использования в договоре участия в долевом строительстве возможности, предоставленной п. 2 ст. 317 Гражданского кодекса. Указанная норма устанавливает, что в денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах (экю, "специальных правах заимствования" и др.). В этом случае подлежащая уплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законом или соглашением сторон.

На практике размер привлекаемых застройщиками денежных средств всегда превышает фактические затраты по созданию объекта недвижимости. Учитывая, что в ст. 18 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ Федеральный Закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" от 22 декабря 2004 г. № 214-ФЗ // СЗ РФ. 2005. Ст. 18 установлено строго целевое использование полученных от участников долевого строительства средств, застройщикам необходимо четко определить размер денежных средств, направляемых непосредственно на создание объекта недвижимости, с одной стороны, и получаемых ими в качестве оплаты своих услуг, с другой стороны.

Законодатель в законе "Об участии в долевом строительстве…" реализует правило п. 2 ст. 424 Гражданского кодекса, устанавливающее допустимость изменения цены после заключения договора в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке. В договоре участия в долевом строительстве цена может быть изменена после его заключения, но только в случаях и на условиях, содержащихся в договоре. Данная норма направлена на недопустимость одностороннего увеличения стоимости квартир в процессе строительства, однако на практике застройщики предлагают к заключению свои "типовые" формы договоров, в которых в той или иной форме допускается изменение цены договора после его заключения.

Сроки и порядок уплаты цены также являются существенными условиями договора долевого участия. В ч. 3 ст. 5 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ обобщена и закреплена существующая на рынке долевого участия практика уплаты цены договора: она может быть произведена единовременно одним платежом или посредством нескольких платежей, периодичность которых устанавливается договором. Данная норма устанавливает также неблагоприятные последствия для участника долевого строительства за просрочку внесения платежей, то есть за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязанности уплатить застройщику обусловленную договором цену. Законодатель устанавливает ответственность двух видов: неустойка (пени) за нарушение договорного срока внесения платежей; расторжение договора в судебном порядке.

Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства является одним из существенных условий договора участия в долевом строительстве. В статье 6 Закона законодатель в императивной форме установил обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. Данное правило целиком и полностью основано на норме статьи 740 Гражданского кодекса РФ Гражданский кодекс Российской Федерации, часть 1: от 21 октября 1994 г. // СЗ РФ. 1994 .№ 32. Ст. 740, установившего такую важную особенность договора строительного подряда, как обязательное указание срока выполнения работ. Согласно названной статье подрядчик обязуется в установленный срок по заданию заказчика построить определенный объект либо выполнить иные строительные работы. Таким образом, условие о сроке окончания работ является существенным условием договора. Договор строительного подряда считается незаключенным, если в нем отсутствует условие о сроке выполнения работ.

До вступления в силу Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ застройщики с учетом возможности увеличения сроков строительства не прописывали в договоре сроки передачи дольщику объекта строительства, а последние не имели возможности апеллировать к определенным срокам. Несмотря на необходимость данной нормы, ее жизнеспособность на практике вызывает ряд сомнений. После вступления в силу Закона застройщики не смогут больше предлагать к подписанию договоры без указания срока передачи квартиры, однако будут для минимизации своих рисков устанавливать в договоре срок передачи участнику долевого строительства объекта строительства со значительным запасом.

Учитывая, что объект долевого строительства (многоквартирный дом) является общим для всех участников долевого строительства, срок передачи застройщиком объектов долевого строительства должен быть единым для всех участников долевого строительства. Исключение из этого правила приведено в ч. 3 ст. 6 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ Федеральный Закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" от 22 декабря 2004 г. № 214-ФЗ // СЗ РФ. 2005. Ст. 6. Необходимость установления единого срока передачи объекта долевого строительства одновременно всем участникам практически неисполнимо. Однако, принимая во внимание то, что согласно ч. 1 ст. 8 Закона передача объекта долевого строительства от застройщика к участнику долевого строительства происходит на основании передаточного акта, подписываемого сторонами, либо иного документа о передаче, застройщик имеет возможность формально подписать передаточные документы со всеми участниками одной датой, независимо от даты фактической передачи объектов долевого строительства.

В практике строительства часто возникают ситуации, когда строительство многоквартирного дома или иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок. В этом случае ч. 3 ст. 6 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ установлена определенная процедура действий, которые должен предпринять застройщик. Во-первых, застройщик не позднее, чем за два месяца до истечения срока направляет участнику долевого строительства информацию об увеличении сроков строительства и предложение об изменении договора. В данном предложении застройщику следует указать новый срок передачи объекта, а также срок ответа на свое предложение. Во-вторых, стороны должны внести изменения в договор участия в долевом строительстве относительно сроков передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. В соответствии со ст. 452 Гражданского кодекса соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Таким образом, соглашение об изменении договора участия в долевом строительстве заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

Четкое определение соответствия передаваемого застройщиком объекта долевого участия, предъявляемым требованиям имеет важное значение для норм об ответственности за продукцию ненадлежащего качества. Если стороны не предусмотрели в договоре иное, гарантийный срок исчисляется со дня передачи объект долевого строительства участнику долевого строительства. Гарантийный срок устанавливается договором, но не может составлять менее пяти лет. В течение указанного срока участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства URL: http://xn--86-jlcuolbarjl.xn--p1ai/dolevoe-stroitelstvo.

2. Права и обязанности сторон договора об участии в долевом строительстве

жилье недвижимость застройщик договор

К основным обязанностям застройщика по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома необходимо относить:

1) обязанность построить (создать) объект недвижимости - многоквартирный дом своими силами или организовать его строительство с привлечением других лиц;

2) обязанность передать объект долевого строительства в срок, указанный в договоре после получения разрешения на ввод много-квартирного дома в эксплуатацию;

3) обязанность передать объект долевого строительства участнику долевого строительства надлежащего качества;

4) обязанность осуществить передачу необходимых документов для оформления участником долевого строительства права собственности на переданный объект долевого строительства;

5) обеспечить выполнение строительных работ в соответствии с проектной документацией, нормативными актами и действующими нормативами;

6) осуществлять постоянный и полный контроль за выполнением подрядными организациями строительных работ согласно заключенным договорам подряда на строительство;

7) контролировать качество строительных работ и осуществлять технический надзор за их выполнением;

8) осуществлять комплектование строительства материалами и оборудованием как самостоятельно, так и через привлекаемые организации;

9) совершать все необходимые для осуществления строительства сделки с третьими лицами.

Относительно первой обязанности застройщика, Мошкина Л.Н. поясняет, что сам процесс строительства (создания) многоквартирного дома находится за рамками договора участия в долевом строительстве и регулируется нормами Гражданского кодекса РФ о строительном подряде. Срок передачи объектов долевого строительства должен быть одинаковым для всех участников долевого строительства Мошкина Л.Н. Договор о долевом участии в инвестировании строительства и договор простого товарищества / Л.Н. Мошкина // Юрист. 2002. № 2. С.32. Досрочное исполнение застройщиком обязанности по передаче объекта долевого строительства не допускается, если иное не установлено договором.

Возмещение убытков в случае одностороннего отказа от исполнения договора участия в долевом строительстве в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в предусмотренный договором срок ограничено реальным ущербом и возможно в пределах стоимости объекта долевого строительства Федеральный Закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" от 22 декабря 2004 г. № 214-ФЗ // СЗ РФ. 2005. Ст. 9.

Стороны договора участия в долевом строительстве своим соглашением не могут уменьшить размер процентов, взыскиваемых за нарушение застройщиком денежного обязательства, равно как и изменить порядок их определения, так как в законе он установлен императивной нормой. Условия о качестве договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов понимаются широко, в связи с тем, что к данной группе условий относятся не только нарушения условий договора о качестве, но и нарушение условий договора об иных недостатках объекта долевого строительства, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования.

Существенными нарушениями условий о качестве могут быть какие-то конструктивные недостатки, грубые нарушения проекта, которые не позволяют использовать помещение для цели его приобретения. Если объектом договора участия в долевом строительстве является квартира (часть квартиры), то, следовательно, данное жилое помещение должно быть пригодно для постоянного проживания в нем.

Исполнение обязательств застройщика в договоре участия в долевом строительстве обеспечивается залогом (в силу закона) и поручительством банка, что повышает вероятность удовлетворения требований участника долевого строительства в случае нарушения застройщиком договора.

Объем прав и обязанностей застройщика зависит от наличия либо отсутствия у него функций других субъектов инвестиционной деятельности.

Застройщик обязан использовать средства, направляемые на капитальные вложения, по целевому назначению (ст. 18 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ) Федеральный Закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" от 22 декабря 2004 г. № 214-ФЗ // СЗ РФ. 2005. Ст. 18. Данная норма, по мнению законодателя, должна обезопасить участников долевого строительства от нерационального использования денежных средств, от их отвлечения застройщиком на строительство других объектов, от их использования в иных целях.

Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику строительства является существенным условием договора (подп. 2 п. 4 ст. 4 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ) Федеральный Закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" от 22 декабря 2004 г. № 214-ФЗ // СЗ РФ. 2005. Ст. 4. Застройщику необходимо обеспечить соблюдение сроков выполнения строительных работ в соответствии с утвержденным проектом и ввод в эксплуатацию построенного объекта недвижимости. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства в срок, предусмотренный договором (п. 1 ст. 6 Закона).

Застройщик гарантирует передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства в собственность после сдачи дома Приемочной комиссии и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию при условии надлежащего и полного выполнения участником всех принятых на себя по договору участия в долевом строительстве обязательств.

Согласно ст. 7 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора либо - при отсутствии или неполноте условий такого договора - требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Законом установлены предельные сроки передачи объекта участнику долевого строительства. После получения разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию застройщик обязан передать объект долевого строительства участнику строительства в течение двух месяцев, но не позднее предусмотренного договором срока (п. 3 ст. 8 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ) Федеральный Закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" от 22 декабря 2004 г. № 214-ФЗ // СЗ РФ. 2005. Ст. 8.

Основными правами участника долевого строительства являются:

право получить в срок, указанный в договоре и надлежащего качества жилой или нежилой объект;

1)право знакомиться с проектной декларацией, включающую в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства;

2) право на расторжение договора в одностороннем порядке;

3) право залога на предоставленный для строительства (создания) земельный участок и строящийся на нем многоквартирный дом, в составе которого находится объект долевого строительства;

4) право уступить право требования по договору участия в долевом строительстве;

5) право передать по наследству имущественные права и обязанности, основанные на договоре участия в долевом строительстве;

6) право на компенсацию морального вреда, причиненного гражданам - участникам долевого строительства.

В работе предлагается в качестве основных обязанностей участника долевого строительства рассматривать обязанность по уплате обусловленной договором цены и по принятию объекта долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Участник долевого строительства обязан приступить к принятию объекта недвижимости в предусмотренный договором срок, а если такой срок не установлен, то в течение семи дней с момента получения участником долевого строительства извещения от застройщика (п. 4 ст. 8 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ).

В договорах участия в долевом строительстве застройщик, как правило, принимает на себя обязанности по обеспечению оформления (составления) документов, представление которых будет требоваться действующим законодательством на момент регистрации права собственности участника долевого строительства на объект недвижимости; по передаче документов в компетентный орган на оформление объекта недвижимости в собственность участника долевого строительства. Согласно п. 1 ст. 12 Закона обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Следовательно, в обязанности застройщика на основании Закона не входит обязательство по обеспечению оформления права собственности на объект долевого строительства.

Более того, п. 4 ст. 16 Закона предусматривает право участника долевого строительства (или его наследников) обратиться в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства. А застройщик обязан предоставить разрешение на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости в орган, осуществляющий государственную регистрацию, в срок не позднее 10 рабочих дней с момента его получения (п. 3 ст. 16 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ) Федеральный Закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" от 22 декабря 2004 г. № 214-ФЗ // СЗ РФ. 2005. Ст. 16.

На самом деле перечень документов, требуемых от застройщика и необходимых для регистрации прав собственности на объекты долевого строительства его участников, гораздо шире. Статья 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" закрепляет общий перечень документов, которые являются основаниями для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Подробный перечень документов устанавливается ведомственными актами.

Застройщик самостоятельно передает в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, все необходимые документы для регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства. В связи с чем представляется целесообразным дополнить Закон нормой, возлагающей на застройщика дополнительные обязанности по предоставлению всей необходимой документации в регистрирующий орган. Причем большую часть документов достаточно подать на регистрацию один раз (первый) с заявлением о регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства. При последующих обращениях с заявлениями о регистрации права собственности других участников долевого строительства на объекты долевого строительства необходимо сослаться на уже имеющийся номер регистрации права собственности на объект долевого строительства. Такой порядок подачи документов на регистрацию сформировался на практике, и широко используется органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Подобным образом законом урегулированы отношения застройщика, участников долевого строительства и органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. Статьей 24 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ внесены изменения в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в части государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве. Нормы ст. 24 Закона устанавливают перечень документов, представляемых застройщиком на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного с первым участником, наряду с документами, которые необходимы для такой регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В состав этого перечня вошли разрешение на строительство, проектная декларация, план создаваемого объекта недвижимости с указанием его местоположения и количества жилых и нежилых помещений, входящих в его состав, а также планируемой площади каждого из указанных помещений Федеральный Закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" от 22 декабря 2004 г. № 214-ФЗ // СЗ РФ. 2005. Ст. 24.

Участники долевого строительства самостоятельно получают в компетентных органах (БТИ, органах государственной власти субъекта Российской Федерации и пр.) необходимые документы для регистрации права собственности на объект долевого строительства. В связи с чем необходимо внесение изменений в ряд законодательных актов в части включения участников долевого строительства в круг лиц, которые вправе получать запрашиваемые у компетентных органов документы самостоятельно.

Следующий вариант. Компетентные органы сами передают необходимые документы в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Этот вариант является наименее приемлемым. Опыт работы с вышеуказанными организациями показывает, что в этом случае регистрация права собственности будет длиться годами.

Обязанностями участника долевого строительства (дольщика) являются:

- уплата обусловленной договором цены;

- при получении сообщения от застройщика о завершении строительства объекта и его готовности к передаче принятие объекта в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения. Принятие объекта долевого строительства при наличии разрешения на ввод данного объекта в эксплуатацию оформляется путем подписания передаточного акта.

По договору участия в долевом строительстве обязательства дольщика считаются выполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства URL: http://tagilkvartira.ru/articles/157.

На основании ст. 12 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ Федеральный Закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" от 22 декабря 2004 г. № 214-ФЗ // СЗ РФ. 2005. Ст. 12 обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

3. Порядок заключения и расторжения договора участия в долевом строительстве

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой форме в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. О них мы уже говорили. П. 3 ст. 4 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ устанавливает, что договор заключается в письменной форме, подлежащим государственной регистрации и считается заключенным с момента государственной регистрации. В отношении договоров, заключенных юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связанных с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых, у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, ч. 3 ст. 1 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ Федеральный Закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" от 22 декабря 2004 г. № 214-ФЗ // СЗ РФ. 2005. Ст. 1 устанавливает важное ограничение, запрещая передачу гражданам прав по этим договорам путем уступки требования. Смысл ограничения очевиден. Поскольку в силу ч. 2 ст. 1 данного Закона граждане вправе вкладывать денежные средства в строительство объектов недвижимости в целях приобретения жилого помещения только путем заключения договоров участия в долевом строительстве, приобретения жилищных сертификатов, участия в жилищно-строительных или жилищных накопительных кооперативах, вступление граждан посредством уступки прав в иные гражданско-правовые отношения (договоры) в целях приобретения в будущем права собственности на жилые помещения недопустимо. Причем содержащийся в ч. 3 ст. 1 Закона запрет на уступку гражданам прав по договорам, заключенным юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связанным с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, равно относится как к договорам участия в долевом строительстве, так и к любым иным договорам, которые, как отмечено ранее, могут заключать юридические лица и индивидуальные предприниматели.