Вытекающий из ч. 3 ст. 1 Закона запрет на уступку юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, заключившими договоры участия в долевом строительстве в отношении жилых помещений, прав по этим договорам гражданам можно объяснить следующим. Согласно ч. 9 ст. 4 Закона при привлечении застройщиком по договору участия в долевом строительстве денежных средств гражданина к отношениям, вытекающим из такого договора, заключенного гражданином "исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной данным Законом.

Таким образом, по смыслу указанной нормы права и интересы граждан, заключивших договоры участия в долевом строительстве для нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности (а к ним относятся, прежде всего, договоры участия в долевом строительстве, заключаемые гражданами в целях приобретения жилых помещений), должны быть защищены Законом РФ от 7 февраля;1992 года "О защите прав потребителей" Закон РФ "О защите прав потребителей" от 7 февраля_;1992 г. № 2300-1 // СЗ РФ. 1996. № 3. Ст. 27. Но если гражданин получает права по договору участия в долевом строительстве жилого помещения в результате уступки ему таких прав юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем, заключившим этот договор с застройщиком, возможность применения правил Закона о защите прав потребителей к отношениям застройщика с гражданином представляется с точки зрения теории гражданского права весьма сомнительной. Ведь на отношения застройщика с юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем до уступки им этих прав гражданину нормы указанного Закона не распространялись. По общему же правилу никто не может передать другому больше прав, чем имеет сам.

Кроме того, стоит помнить и о такой ситуации, когда договор участия в долевом строительстве жилого помещения или иной договор, связанный с инвестированием в строительство жилья, был заключен застройщиком с индивидуальным предпринимателем, впоследствии утратившим этот статус. Во-первых, после утраты гражданином статуса индивидуального предпринимателя на такой договор не должны распространяться правила Закона о защите прав потребителей, если речь идет о договоре участия в долевом строительстве. А если сторонами был заключен договор иной, чем договор участия в долевом строительстве, то к такому договору не должны также применяться и правила Закона о долевом строительстве. Во-вторых, на уступку гражданином, утратившим статус индивидуального предпринимателя, прав по подобному договору другому гражданину должен распространяться запрет, сформулированный в ч. 3 ст. 1 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ Федеральный Закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" от 22 декабря 2004 г. № 214-ФЗ // СЗ РФ. 2005. Ст. 1.

Поскольку в последнем предложении ч. 3 ст. 1 говорится о запрете передачи прав гражданам по договорам, заключенным юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями, связанным с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в таком доме, "путем уступки требования", на практике могут возникнуть вопросы. И прежде всего, видимо, о допустимости залога подобных прав гражданам. Например, может ли индивидуальный предприниматель, заключивший с застройщиком договор иной, чем договор участия в долевом строительстве, заложить свои права по этому договору гражданину, предоставившему ему взаймы денежные средства для оплаты по договору, в целях обеспечения исполнения своих обязательств по договору займа?

Формально установленный законом запрет на уступку прав определенным лицам не должен рассматриваться как запрет на залог им этих прав. Ведь залог права сам по себе далеко не всегда означает, что заложенное право сразу уступается самому залогодержателю. Поэтому, если только речь не идет о таком залоге права, при котором заложенное право сразу в обеспечительных целях уступается залогодателем (правообладателем) залогодержателю, при залоге права установленный в ч. 3 ст. 1 Закона запрет на уступку прав гражданину должен приниматься во внимание только на стадии реализации этого заложенного права.

Подобное заложенное право при реализации его в порядке, установленном ст. 350 ГК РФ, не может быть приобретено гражданином, поскольку на него распространяется закрепленный в ч. 3 ст. 1 Закона запрет на приобретение подобных прав в порядке уступки. Соответственно, если подобное право было заложено гражданину, он должен учитывать, что по тем же самым основаниям он не сможет воспользоваться предусмотренными п. 4 ст. 350 ГК РФ правомочиями залогодержателя: (а) самому приобрести это право у залогодателя (правообладателя), если торги были объявлены несостоявшимися, и (б) оставить это право за собой, если повторные торги также были объявлены несостоявшимися.

Аналогичным образом, установленный в ч. 3 ст. 1 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ Федеральный Закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" от 22 декабря 2004 г. № 214-ФЗ // СЗ РФ. 2005. Ст. 1 запрет на уступку юридическим лицом (индивидуальным предпринимателем) прав по договору с застройщиком гражданину должен учитываться и при обращении взыскания на указанные права как на дебиторскую задолженность соответствующего юридического лица (индивидуального предпринимателя) в рамках исполнительного производства в целях удовлетворения исполнительных документов других кредиторов этого юридического лица (индивидуального предпринимателя). Указанные права не могут быть приобретены гражданином ни при реализации их с публичных торгов, ни при продаже на комиссионных началах.

Вместе с тем запрет на передачу прав гражданину путем уступки требования не означает запрета на переход указанных прав к гражданину в ином порядке. Согласно п. 1 ст. 382 ГК РФ Гражданский кодекс Российской Федерации, часть 1: от 21 октября 1994 г. // СЗ РФ. 1994 .№ 32. Ст. 382 "право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона". А на основании ст. 387 ГК РФ "права кредитора по обязательству переходят к другому лицу на основании закона и наступления указанных в нем обстоятельств:

- в результате универсального правопреемства в правах кредитора;

- по решению суда о переводе прав кредитора на другое лицо, когда возможность такого перевода предусмотрена законом; вследствие исполнения обязательства должника его поручителем или залогодателем, не являющимся должником по этому обязательству;

- при суброгации страховщику прав кредитора к должнику, ответственному за наступление страхового случая; в других случаях, предусмотренных законом".

Следовательно, в указанных случаях права по договорам, которые были заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых, у граждан возникает право собственности на жилое помещение в таком доме, могут переходить к гражданам на основании закона.

Но все-таки не стоит забывать о различии в формулировках. В ч. 9 ст. 4 Закона речь идет не о договоре, заключенном гражданином в целях приобретения жилого помещения в многоквартирном доме, а о договорах, заключенных "исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности". Следовательно, с одной стороны, и договор, заключенный гражданином в целях приобретения жилого помещения в многоквартирном доме, может быть признан заключенным в рамках предпринимательской деятельности, а с другой - договор гражданина на приобретение нежилого помещения в определенных ситуациях, возможно, будет рассматриваться как заключенный исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд.

Законодатель упорядочил нормы о расторжении договора участия в долевом строительстве по требованию участника долевого строительства.

Статья 9 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ Федеральный Закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" от 22 декабря 2004 г. № 214-ФЗ // СЗ РФ. 2005. Ст. 9 определяла лишь те случаи, когда участник долевого строительства был вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора:

1) при неисполнении застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в предусмотренный договором срок;

2) в случае прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;

3) при существенном изменении проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;

4) при изменении назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

5) при неисполнении застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 Закона Федеральный Закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" от 22 декабря 2004 г. № 214-ФЗ // СЗ РФ. 2005. Ст. 7;

6) в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства.

В силу указанной формулировки оставалось неясным, может ли участник долевого строительства в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случаях, предусмотренных иными федеральными законами, а также в каких случаях участник долевого строительства вправе обратиться в суд с требованием о расторжении договора.

Закон разграничил случаи, когда участник долевого строительства имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, и случаи, когда договор может быть расторгнут по требованию участника только в судебном порядке. Не менее важно, что Закон прямо предусмотрел: как в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, так и потребовать его расторжения в судебном порядке участник долевого строительства вправе и в других случаях, предусмотренных законом или договором. Согласно ч.1 ст. 9 Закона участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:

- в случае одностороннего отказа застройщиком от исполнения договора он считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения;

- в случае одностороннего отказа застройщика от исполнения договора по основаниям, предусмотренным ч. 4 и 5 ст. 5 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ Федеральный Закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" от 22 декабря 2004 г. № 214-ФЗ // СЗ РФ. 2005. Ст. 5, застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, в течение десяти рабочих дней со дня его расторжения. Если в указанный срок участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить эти денежные средства в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства;

- в случае нарушения застройщиком предусмотренных срока возврата денежных средств или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса застройщик уплачивает участнику долевого строительства проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ (с 01.01.2016 г. она приравнена к ключевой), действующей на день соответствующего исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня, следующего за днем истечения срока возврата застройщиком денежных средств участнику долевого строительства или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса, до дня возврата денежных средств застройщиком участнику долевого строительства или дня зачисления таких денежных средств в депозит нотариуса. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере;

- при возврате застройщиком денежных средств в случае его одностороннего отказа от исполнения договора зачет требований по уплате участником долевого строительства неустойки (пеней), предусмотренной данным Законом или договором, не допускается.

Если в случаях, когда договор расторгается в судебном порядке по требованию участника долевого строительства или когда участник имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, Закон отныне абсолютно точно указывает на возможность установления в договоре и иных дополнительных оснований для отказа участника от исполнения договора или для обращения в суд с требованием о его расторжении (п. 5 ч. 1, п. 4 ч. 1 ст. 9), то по поводу допустимости - в договор дополнительных оснований, которые будут давать застройщику право отказаться от его исполнения или требовать его расторжения в судебном порядке, Закон сохраняет правовую неопределенность.

К сожалению, системный анализ правил Закона позволяет дать два прямо противоположных ответа на вопрос о возможности включения в договор таких дополнительных оснований URL: http://www.info.yarnet.ru/qa/index. php?id=44.

С одной стороны, в Законе нет прямого запрета на включение в договор таких дополнительных условий. Следовательно, основываясь на анализе положений Закона в их взаимосвязи с общими положениями Гражданского кодекса РФ, вполне позволительно сделать вывод, что вопрос о включении в договор дополнительных оснований, дающих застройщику право требовать расторжения договора в судебном порядке или отказаться от его исполнения во внесудебном порядке, необходимо решать исходя из положений Гражданского кодекса РФ.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором.

В силу подп. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ договором участия в долевом строительстве могут быть предусмотрены другие случаи, при которых застройщик будет иметь право требовать расторжения договора в судебном порядке.

Заключение

В результате проделанной работы нами выявлены проблемы правового регулирования отношений долевого участия в строительстве жилья, в связи с чем могут быть сделаны следующие выводы.

Юридические лица и индивидуальные предприниматели, осуществляющие вложение своих средств в строительство объектов недвижимости в рамках инвестиционной деятельности, вправе заключать как договоры участия в долевом строительстве, так и иные гражданско-правовые договоры.

Можно предположить, что юридические лица и индивидуальные предприниматели в отношениях между собой будут широко пользоваться правом, предоставленным им ч. 3 ст. 1 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ Федеральный Закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" от 22 декабря 2004 г. № 214-ФЗ // СЗ РФ. 2005. Ст. 1. Однако если речь идет о договорах, поименованных в Гражданском кодексе РФ и иных федеральных законах, круг таких иных договоров, которые могут быть заключены ими вместо договора участия в долевом строительстве, достаточно ограничен. Поэтому нельзя исключать того, что, с одной стороны, стремясь уйти из сферы регулирования Закона, а с другой - не желая замыкаться в рамках тех договоров, которые предлагает действующее гражданское законодательство, стороны будут стремиться выработать и заключить договоры, которые не будут ни договорами участия в долевом строительстве, ни иными гражданско-правовыми договорами, известными российскому законодательству.

Закон жестко регламентирует порядок возврата им застройщиком уплаченных по договору денежных сумм при одностороннем отказе участника долевого строительства от договора.

Основная цель Федерального Закона об участии в долевом строительстве - защита прав и интересов граждан и юридических лиц, вкладывающих средства в строительство жилья и иных объектов недвижимости (за исключением объектов производственного назначения) в порядке долевого участия.

Закон определяет гарантийный срок на объект долевого участия в строительстве минимум на пять лет, некоторые элементы конструкции многоквартирных домов, например, лифт, могут иметь больший гарантийный срок. Необходимо внести соответствующие изменения, учитывающие подобного рода различия.

Главная причина всех обозначенных в работе проблем - отсутствие общеэкономической стабильности в стране, гарантированных прав на жилье, не работающие правовая и судебная системы и то, что жилищный сектор практически не является частью экономики.

К основным проблемам в достижении главной цели государственной жилищной политики - доступности жилья для граждан Российской Федерации относятся: общеэкономическая нестабильность в стране, отсутствие достаточного количества финансовых ресурсов, обеспечивающих динамичное развитие рынка доступного жилья, отсутствие гарантированных прав на жилье, нежелание государства брать на себя обязательства и ответственность за развитие доступного строительства жилья для граждан, длительная и дорогостоящая процедура учета и регистрации сделок и т.п.

Библиографический список

Нормативные правовые акты и иные официальные акты

1. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 г. // Российская газета. 1993. №237. С. 11.

2. Градостроительный кодекс Российской Федерации. Закон от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ // СЗ РФ. 2005. - № 1 (часть 1). - Ст. 51

3. Гражданский кодекс Российской Федерации, часть 1: от 21 октября 1994 г. // СЗ РФ. 1994 .№ 32. Ст. 3301.

4. Федеральный Закон "О внесении изменений в Федеральный Закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации от 18 июля 2006г. № 111-ФЗ // СЗ РФ. 2006. Ст. 1

5. Федеральный Закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" от 22 декабря 2004 г. № 214-ФЗ // СЗ РФ. 2005.

6. Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ // СЗ РФ. 1997. № 23

7. Закон РФ "О защите прав потребителей" от 7 февраля;1992 г. № 2300-1 // СЗ РФ. 1996. № 3. Ст. 27

8. Постановление Правительства Российской Федерации. О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в РФ от 11 апреля 2000 г. №28 //СЗ РФ. 2000. № 3. Ст. 278.

Литература

1 Мошкина, Л.Н. Договор о долевом участии в инвестировании строительства и договор простого товарищества/ Л.Н. Мошкина // Юрист. - 2002. - № 2. - С. 32.

2. Кулагин, М.И. Избранные труды / М.И. Кулагин. - М.: Статут, 2006. С. 259.

3. Романец, Ю.В. Система договоров в гражданском праве России/ Ю.В. Романец. М.: Юристъ, 2001. С. 83.

4. Голованов, Н.М. Гражданско-правовые договоры / Н.М. Голованов. СПб.: 2002. С.14.

5. Щербинин, А.Г. Особенности договора долевого участия граж-дан в строительстве жилья для личных нужд / А.Г. Щербинин // Журнал российского права. № 10. 2003. С. 59.

6. [электронный ресурс]. URL: http://terra-laws.ru/ponyatie-predmet-sushhestvennye-usloviya-dogovora-uchastiya-v-dolevom-stroitelstve-zhilya.html

7. Томсинов А. Дайджест новостей российского и зарубежного частного права. / А. Томсинов // URL:http://www.programma.x-pdf.ru/16ekonomika/273219-4-vipusk-mart-2015-daydzhest-novostey-rossiyskogo-zarubezhnogo-chastnogo-prava-za-mart-2015-goda-soderzhanie-novost.php 2015. № 28. С. 3

8. [электронный ресурс]. URL: http://flatinthecity.ru/pokupaem-kvartiru-plan/dogovor-dolevogo-uchastiya-v-stroitelstve

9. [электронный ресурс]. URL: http://xn--86-jlcuolbarjl.xn--p1ai/dolevoe-stroitelstvo

10. [электронный ресурс]. URL: http://tagilkvartira.ru/articles/157

11. [электронный ресурс]. URL: http://www.info.yarnet.ru/qa/index. php?id=44

Размещено на Allbest.ru