Судопроизводство по неисковым делам, возникающим из земельных правоотношений

Анализ практики показывает, что значительные трудности испытывают суды при разрешении споров о приватизации земельных участков, выделенных под огороды на основании постановлений Совета Министров СССР от 24 февраля 1949 г. N 807 «О коллективном и индивидуальном огородничестве и садоводстве рабочих и служащих» и от 8 апреля 1953 г. N 979 «Об огородничестве рабочих и служащих».

В отличие от коллективного садоводства земельные участки под огороды отводились рабочим и служащим во временное пользование, как правило, на срок до 3-х лет. Земельным кодексом 1970 г. колхозы, совхозы, другие предприятия, организации и учреждения наделялись правом предоставлять земельные участки во вторичное пользование, в том числе гражданам, на срок до 10 лет. Эти сроки могли продлеваться теми органами, которые предоставили участок во вторичное пользование. Однако эти предписания закона надлежащим образом не соблюдались: граждане продолжают пользоваться этими участками и по истечении срока, в течение десятилетий без какого-либо документального оформления, кроме первичного распоряжения о выделении земельного участка под огород. Исходя из того, что законодательство на период выделения таких участков и в дальнейшем допускало выделение их исключительно во временное пользование, трансформироваться, несмотря на длительность пользования ими, право временного (срочного) пользования в право постоянного (бессрочного) пользования не могло.

Приватизация таких участков означала бы, во-первых, изменение вида их пользования, и, во-вторых, изъятие их у первичного землепользователя, что недопустимо в силу закона.

На практике не всегда ясно, что означает право на однократную и бесплатную приватизацию, в частности, надо ли при обращении граждан учитывать первую бесплатную приватизацию, произведенную до введения в действие ЗК РФ? Нередко на местах администрация отказывает в приватизации земельных участков по тем основаниям, что граждане уже ранее воспользовались этим правом. Тем самым, речь идет о действии во времени нового Земельного кодекса РФ, которым предусмотрена возможность только однократной бесплатной приватизации земельных участков.

По общему правилу, частично воспроизведенному в ст. 7 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», законы и другие нормативные акты применяются к отношениям, возникающим после введения их в действие. На ранее возникшие отношения действие закона и других нормативных актов распространяется только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом. Ни новый Земельный кодекс РФ, ни вводный закон к нему не содержат положения о придании обратной силы ограничениям по ранее проведенной приватизации. Следовательно, не может иметь юридического значения и не должен учитываться факт приватизации гражданином земельного участка до принятия нового ЗК РФ как основание для отказа администрации в последующей приватизации земельного участка.

В отличие от приватизации жилых помещений возникновение права собственности на земельные участки не связано с заключением гражданско-правового договора. Таким основанием для земельных участков является решение государственных органов государственной власти или органов местного самоуправления, принятое в рамках их компетенции (ст. 29 ЗК РФ), т.е. в отношении земельных участков речь идет об административно-правовом способе возникновения прав и обязанностей.

При обращении гражданина по вопросу о приватизации земельного участка указанные органы обязаны принять решение в двухнедельный срок, если будет подано заявление в письменной форме с приложением документов в подтверждение своих прав на земельный участок и кадастровой карты (плана).

В случае отсутствия кадастровой карты (плана) орган местного самоуправления оказывает содействие в ее изготовлении и определении границ земельного участка на местности с отнесением расходов на заинтересованных лиц. Границы земельного участка устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков, естественных границ земельного участка. В этом случае для принятия решения исполнительному органу местного самоуправления отведен двухнедельный срок с момента представления проекта границ земельного участка (пп. 7, 8 ст. 36 ЗК РФ).

И в том, и в другом случае, право постоянного (бессрочного) пользования либо пожизненного наследуемого владения на земельный участок, как это прямо предусмотрено тем же п.1 ст. 35 ЗК РФ, переходят к новому собственнику строения на тех же условиях и в том же объеме, какими обладал прежний собственник. Это касается сохранения размеров, целевого назначения, установленных сервитутов и ограничений в пользовании, а также вида права - пользование земельным участком.

Споры о приватизации фактически занимаемых земельных участков, правомерность пользования которыми граждане не могут подтвердить документально, являются достаточно распространенными. Они затрагивают главным образом интересы тех лиц, кто начал пользоваться земельными участками задолго до принятия ЗК РСФСР 1991 г., которым предусматривалась выдача государственных актов, удостоверяющих право на земельные участки (ст.31).

По утвержденным Советом Министров РСФСР формам государственные акты выдавались органами местной администрации гражданам, предприятиям и организациям при предоставлении им в установленном порядке земель в собственность, владение, пользование, а также при перерегистрации прав на предоставленный ранее земельный участок. В числе других статей статья 31 ЗК РСФСР 1991 г. указом Президента РФ в декабре 1993 г. признана недействующей, а указанное постановление СМ РСФСР утратило силу в связи с принятием действующего Земельного кодекса РФ.

По новому ЗК РФ (ст.ст.25, 26) права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством и удостоверяются в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

К числу таких оснований ст.8 ГК РФ отнесены, в частности, договоры и иные сделки, акты государственных органов и органов местного самоуправления, судебное решение. По отношению к земельным участкам, когда они выделялись ранее и не могли быть объектом гражданского права, основанием для приватизации их в соответствии с Порядком, утвержденным Роскомземом 20 мая 1992 г., являются выданные на тот период документы. Прежде всего, это государственные акты, решения соответствующих органов о предоставлении земельных участков, а при их отсутствии - земельно-шнуровые и похозяйственные книги, другие документы, имеющиеся в районных комитетах по земельной реформе и землеустройству, органах архитектуры, строительства и жилищного хозяйства или у самих землепользователей.

Таким образом, речь идет практически о любых документах, удостоверяющих право граждан на указанные участки.

Можно отметить, что еще ранее, в 1987 г., своим письмом Министерство жилищно-коммунального хозяйства РСФСР N 20-15-1-4/Е-9808 разъясняло, что в случае отсутствия землеотводных документов следует руководствоваться данными первичной инвентаризации, которые в дальнейшем определяют границы, размеры земельного участка индивидуального землевладения. Изъятие излишков из указанных участков может производиться на основании закона и в соответствии с проектами перепланировки застроенных кварталов в зоне индивидуальной застройки.

Во многом указанная позиция нашла свое закрепление в норме п.4 ст.3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», в соответствии с которой граждане РФ, имеющие в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенными ими в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 6 марта 1990 г. N 1305-1 «О собственности», но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы, имеют право зарегистрировать право собственности на указанные земельные участки в соответствии с правилами ст. 36 ЗК РФ.

Несмотря на неудачную редакцию приведенной нормы, смысл ее заключается в том, чтобы узаконить право граждан на земельные участки, которые были когда-то отведены под строительство индивидуального жилого дома и которыми они, включая жилой дом, пользовались в течение длительного времени. В первую очередь это касается жителей сельской местности, наделение землей которых производилось в упрощенном порядке, а также тех, кто приобретал дома для сезонного проживания с нарушением порядка совершения таких сделок. В большинстве своем ни те, ни другие не имеют документов на фактически принадлежащие им земельные участки, что лишает возможности приватизировать их в порядке, предусмотренном ст. 36 ЗК РФ.

Анализ данной нормы позволяет прийти к выводу, что действие ее распространяется на случаи, когда требование заявлено:

1. В отношении не любого, а только приусадебного (придомового) земельного участка;

2. Лицом, являющимся собственником расположенного на этом участке жилого дома;

3. В фактическое пользование этого лица земельный участок перешел до 1 июля 1990 г.

В связи с этим на самой ранней стадии, т.е. подготовки дела к судебному разбирательству, необходимо выяснять, к какой категории относится приватизируемый земельный участок и кто является собственником возведенного на нем строения. Если из представленных документов следует, что собственником строения является не заявитель, а другое лицо, его необходимо привлекать к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Доказательствами возникновения права пользования земельным участком может быть признан один из следующих документов:

а) наличие решение о предоставлении земельного участка, принятое исполнительными органами власти;

б) договор о приобретении строения, расположенного на таком земельном участке, в котором указывается размер земельного участка, на котором расположено строение.

Для государственной регистрации права на объект недвижимости в соответствии со статьей 25.3 Федерального закона «О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним» определен перечень документов, подтверждающих факт существования объекта на земельном участке. Возможно использование данного перечня. Применительно к земельному участку необходимо договориться, что является достаточным доказательством факта определенности границ земельного участка как уникальной характеристики (статья 7 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости»). Не исключено, что между сторонами в свое время был заключен так называемый «домашний» договор купли-продажи жилого дома, ссылаясь на который, истец полагает, что приобрел право на строение и земельный участок, а, следовательно, и право на его приватизацию по ст. 36 ЗК РФ. Однако этого недостаточно даже при согласии на это прежнего собственника строения, поскольку именно он продолжает оставаться юридическим собственником недвижимости. По закону вообще исключалась возможность нахождения жилого дома в собственности одного лица, а земельного участка - в пользовании другого. То соглашение, которое было в свое время заключено между сторонами, может иметь силу только при условии его государственной регистрации на основании совместного заявления сторон либо на основании решения суда о признании за покупателем права собственности на приобретенный жилой дом. При этом восполнение недостатков такой сделки не ограничено каким-либо сроком, это возможно и после 1 июля 1990 г.

Правовое же значение для приватизации земельного участка следует придавать моменту совершения такой сделки, а не времени восполнения ее недостатка.

По существу в пункте 4 статьи ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» речь идет о переходе права на земельный участок при смене собственника строения без каких-либо ограничений и изъятий и при ненадлежащем документальном оформлении перехода прав на строение и земельный участок при заключении сделки.

Незавершенность юридического состава по причинам, независящим от правообладателей строений (документы о правах на землю не выдавались). При этом имеет значение, какие действия по оформлению документов о правах на земельный участок проведены продавцом и покупателем как сторонами «домашнего» договора.

Из выделенных дачно-строительным кооперативам (далее ДСК) и предприятиям на праве постоянного (бессрочного) пользования земель за членами дачно-строительных кооперативов и садовых товариществ земельные участки закреплялись во вторичное пользование без ограничения определенным сроком самими ДСК и предприятиями. Фактически для членов ДСК и членов садовых товариществ речь шла о выделении им участков на праве постоянного (бессрочного) пользования, хотя нормативно это не было прямо предусмотрено. Создание, деятельность и ликвидация ДСК и садовых товариществ регулировались соответственно Примерным уставом дачно-строительного кооператива (утвержден постановлением СМ РСФСР от 24 сентября 1958 г. N 1125) и Типовым уставом садоводческого товарищества (последний был утвержден постановлением СМ РСФСР от 31 марта 1988 г. N 112). В связи с принятием Закона СССР «О кооперации в СССР» эти уставы были признаны утратившими силу постановлением Правительства РСФСР от 19 апреля 1989 г. N 126.

2.2 Процессуальные особенности подготовки к судебному разбирательству по неисковым делам, возникающим из земельных правоотношений

Суд при рассмотрении заявления не связан основаниями и доводами заявленных требований (ч. 3 ст. 246 ГПК РФ). Таким образом, в соответствии с ГПК РФ, признаком, индивидуализирующим заявленные требования, в делах, возникающих из публичных правоотношений, является только предмет обращения, определяемый в зависимости от категории дела.

Данное положение, прежде всего, направлено на защиту прав лиц, оспаривающих соответствующие действия (бездействие) должностных лиц, решения органов государственной власти и органов местного самоуправления, которые могут, в силу недостаточной юридической грамотности или по иным причинам объективного или субъективного характера, ошибаться в обосновании своего мнения о незаконности оспариваемого акта.

Правило ч. 3 ст. 246 ГПК РФ означает, что суд при рассмотрении и разрешении дела, возникающего из публичных правоотношений, должен не ограничиваться проверкой доводов лиц, обратившихся с заявлением в суд, а самостоятельно оценить оспариваемый акт, действие (бездействие) на предмет их соответствия требованиям закона с тем, чтобы исключить возможность оставления в силе незаконных актов. В частности, суд должен, независимо от наличия или отсутствия указания заявителя, проверить полномочия соответствующего органа (должностного лица), его компетенцию, а - также соблюдение порядка принятия соответствующего акта или совершения определенного действия.

Согласно п. 3 ст. 263 ГПК РФ (положение аналогично ч. 3 ст. 217 АІ /К РФ) в случае, если при рассмотрении дела об установлении фактов, имеющих юридическое значение, выяснится, что возник спор о праве, суд оставляет заявление без рассмотрения, о чем выносит определение, а лица, участвующие в деле, имеют право обратиться за разрешением спора в порядке искового-производства. Наиболее часто с этим сталкиваются заявители, пытающиеся установить в порядке особого производства «факт принадлежности

Для выяснения наличия или отсутствия такого спора о праве к участию в деле привлекаются лица, которые могут обладать какими-либо правами на спорное недвижимое имущество (земельный участок).

Касательно возможности наличия в подобных делах спора о праве можно привести ряд примеров из арбитражной практики.

Так, индивидуальное частное предприятие «Фирма «Союз» обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с заявлением об установлении факта выделения (отвода) фирме в бессрочное (постоянное) пользование земельного участка. Суд решением по делу требования удовлетворил. Апелляционная инстанция решение суда оставила без изменения. Федеральный арбитражный суд Западно - Сибирского округа также решение и постановление оставил без изменения. Однако Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ согласился с протестом заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда РФ по следующим основаниям:

Заявителем не представлены какие-либо правоустанавливающие документы на данный земельный участок либо доказательства, подтверждающие факт принадлежности землеотводных документов ИЧП «Союз».

Кроме того, между администрацией города Орска и заявителем имеется спор о признании за фирмой права бессрочного пользования этим земельным участком, занятым автостоянкой.

При изложенных обстоятельствах у суда отсутствовали основания для рассмотрения по существу заявления об установлении юридического факта, поэтому производство по делу подлежало прекращению. Учитывая это, Президиум решение суда, постановление апелляционной инстанции, постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа отменил, а производство по делу прекратил.

Аналогичный случай имел место с обществом с ограниченной ответственностью, которое обратилось в арбитражный суд с заявлением об установлении факта принадлежности ему земельного участка площадью 0,5 гектара на праве пользования.

В обоснование своих требований заявитель сослался на договор купли-продажи, в соответствии с которым приобрел несколько металлических гаражей для автомобилей, поэтому на основании статьи 37 Земельного кодекса к нему должно перейти право пользования земельным участком, на котором они расположены.

Решением суда требования заявителя удовлетворены.

Суд кассационной инстанции решение отменил по следующим основаниям.

Согласно части 3 статьи 22 АПК РФ арбитражному суду подведомственны дела об установлении фактов, имеющих юридическое значение.

Как следует из пункта 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31 октября 1996 г. № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации „ при рассмотрении дел в суде первой инстанции», арбитражные суды принимают к своему производству и рассматривают заявления об установлении юридических фактов при наличии в совокупности условий, которые: порождают юридические последствия (влекут возникновение, изменение или прекращение правоотношений в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности); не связывают установление юридического факта с последующим разрешением спора о праве, подведомственного арбитражному суду; не дают заявителю другой возможности получить либо восстановить надлежащие документы, удостоверяющие юридический факт; не предусматривают иной (внесудебный) порядок установления юридического факта.

Действия судьи при подготовке дела к судебному разбирательству:

1. Уточнение предмета доказывания по делу

2. Правовая квалификация правоотношений сторон

3. Определение круга лиц, участвующих в деле, и других участников процесса

4. Представление необходимых доказательств сторонами и другими лицами, участвующими в деле

5. Примирение сторон

6. Иные действия, осуществляемые судом при подготовке дела к судебному разбирательству

2.3 Процессуальные особенности судебного разбирательства по неисковым делам, возникающим из земельных правоотношений

В случае подачи в суд заявления об оспаривании отказа администрации муниципального образования в предоставлении определенного земельного участка, отказ заявителя от своего требования может быть обоснован такой причиной, как прекращение необходимости в данном земельном участке. Но, как и в исковом производстве, суд не во всех случаях может принять такой отказ и прекратить производство по делу.

Не поддерживая понимание того, что земельный участок, о признании факта владения и пользования которым просит заявитель, является бесхозяйной недвижимой вещью (И. Ю. Аккуратов), отмечается, что анализ судебной практики показывает, что собственник по данной категории дел де-факто присутствует, а для того, чтобы им стать де-юре, лицу, владеющему и пользующемуся земельным участком, необходимо оформить документы в предусмотренном законодательством судебном порядке.

В стадии рассмотрения земельного неискового дела по существу находят свое отражение:

Защита прав и законных интересов прав граждан и организаций от незаконных действий органов государственной власти, местного самоуправления, государственных и муниципальных служащих;

Предусмотренные законодателем большие по сравнению с исковым производством возможности по защите прав граждан и организаций, выражающиеся в активности суда, не связанного основаниями и доводами заявленных требований и т.д.

В разные периоды наиболее актуальными становились различные правоотношения по поводу земельных участков. Ныне действующий Земельный кодекс, принятый 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ, закрепил обязанность граждан и организаций оформить свои земельные участки, т. е. получить свидетельство о внесении данных о праве на землю в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество. После введения в действие Земельного кодекса граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на правах постоянного (бессрочного) пользования, не могут продать, заложить в банк, использовать в ипотечном строительстве жилья без оформления собственности на данные участки. Каждый гражданин имеет право один раз в жизни приобрести в собственность земельный участок, находящийся в его постоянном (бессрочном) пользовании или пожизненно наследуемом владении. Окончание срока регистрации прав приближается, и, в частности, юридическим лицам, использующим земельные участки на правах постоянного пользования, необходимо до 1 января 2006 г. или переоформить это право на аренду, или, в некоторых случаях, выкупить землю. Однако, по информации руководителя департамента имущественных и земельных отношений Минэкономразвития А. Ивакина, переоформление участков земли под недвижимостью в собственность встречается во много раз реже, чем, например, предоставление права на землю под застройку. Особенно напряженной является ситуация в Москве, где, как известно, нет права частной собственности на землю.

Заключение

В ходе нашего исследования были выявлены основные особенности рассмотрения и разрешения неисковых дел, возникающих из земельных правоотношений, и проанализировано их действие на разных стадиях при рассмотрении дела в суде первой инстанции. К указанным особенностям относятся:

1. приоритет защиты прав землевладельца (землепользователя);

2. презумпция (предположение) вины органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих;

3. преимущественное (улучшенное, облегченное) (по сравнению с положением органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих) положение заявителя в процессе;

4. разумное сочетание возможности извлечения землевладельцем прибыли и невмешательства в его законную деятельность;

5. обязательное предварительное (досудебное) совершение заявителем определенных, предусмотренных законом, действий;

6. обязательное подтверждение исполнения (в делах, возникающих из публичных правоотношений), а также принудительность и удостоверение решений суда (в особом производстве).

В свете дискуссии о роли и месте юридических фактов вообще была выяснена роль юридических фактов по неисковым делам, возникающим из земельных правоотношений, в частности, состояния владения и пользования земельным участком, а также момента, когда гражданину стало известно о нарушении его прав и свобод.

На основании выявленных и проанализированных особенностей рассмотрения и разрешения судами неисковых дел, возникающих из земельных правоотношений, были обоснованы:

1) необходимость специализации судей судов общей юрисдикции и арбитражных судов по делам, возникающим из земельных правоотношений;

2) целесообразность рассмотрения и разрешения некоторых категорий дел особого производства (по установлению факта владения и пользования недвижимым имуществом - земельным участком) по правилам приказного производства.

Размещено на Allbest.ru