- участвует в заседаниях Городского Собрания Сочи, совещаниях Главы города Сочи, иных органов местного самоуправления города и должностных лиц по вопросам деятельности Управления, решает в пределах своей компетенции вопросы обеспечения правовой и социальной защиты работников Управления.

Контроль за деятельностью Управления осуществляет: Администрация города Сочи через первого заместителя Главы города Сочи, Департамент строительства Администрации города Сочи, Городское Собрание Сочи.

Далее проведем анализ управления капитального ремонта администрации г. Сочи.

2.2 Анализ деятельности Управления капитального ремонта администрации г. Сочи в сфере взаимодействия с органами ТСЖ

Организация проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах в городе Сочи ведется в соответствии с Федеральным законом «Об общих принципах проведения капитального ремонта в многоквартирных домах» от 25.12.2012 N 271-ФЗ.

Нормативным базой субъекта Российской Федерации, перечень услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, финансируемых за счет средств фонда капитального ремонта, размер которых сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом правительства Краснодарского края, может быть дополнен услугами и работами по утеплению фасада, переустройству невентилируемой крыши на вентилируемую крышу, устройству выходов на кровлю, установке общедомовых приборов учета потребления ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и узлов управления и регулирования потребления этих ресурсов (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа) и другими видами услуг и работ.

Закон Краснодарского края от 1 июля 2013 года № 2735-K3 об «Организации проведения капитального ремонта общего имущества собственников помещений, в многоквартирных домах, расположенных на территории Краснодарского края».

Управление ответственно за формирование и утверждение муниципального краткосрочного плана, а также осуществляющих взаимодействие с не коммерческой унитарной организацией «Краснодарский краевой фонд капитального ремонта многоквартирных домов». По вопросам реализации муниципального и регионального краткосрочных планов В 2016 году Управление капитального ремонта составило реестр домов и определило 1836 домов на территории города Сочи, которые подлежат капитальному ремонту. По сравнению с 2015 годом количество домов, еще не включенных в программу снизилось на 353.В диаграмме можно увидеть многоквартирные дома, построенные за сто лет на территории города Сочи и подлежащие капитальному ремонту.



Рисунок 4 Динамика строительства многоквартирных домов на территории г. Сочи

В 2016 было составлено 482 дефектные ведомости обследование многоквартирных домов, было свыше 200 выездных комиссий Сотрудники управления обеспечили подготовку зданий на оказание услуг и выполнению работ по капитальному ремонту, составили проектную документацию для обеспечения планов мероприятий.

Так в рамках реализуемого проекта команда АО «Сириус» смогла оперативно и качественно выполнить комплексные работы на канализационно-насосной станции в поселке Мирный Адлерского района г. Сочи, в том числе провести установку оборудования и выполнить полную автоматизацию работы установленной схемы.

Это позволило своевременно завершить поставленные задачи в установленные сроки и получить высокую оценку заказчиков.

Управление капитального ремонта регулярно сотрудничает с компанией «Сириус» и заключает с ней от своего имени соответствующие договоры.

Управление так же контролирует качество и сроки оказания услуг и выполнения работ подрядными организациями и соответствие таких услуг и работ требованиям проектной документации, осуществляет приемку оказанных услуг и выполненных работ.

У регионального оператора остается только обязанность по финансированию расходов на проведение капитального ремонта многоквартирных домов.

В целях планирования деятельности и структуры регионального оператора органам местного самоуправления необходимо предварительно сообщить в департамент ЖКХ Краснодарского края о своей готовности исполнять функции технического заказчика до конца текущего года

Региональный оператор капитального ремонта многоквартирных домов в Краснодарском крае

Фонд создан с целью формирования на территории Краснодарского края долгосрочной системы капитального ремонта многоквартирных домов, в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации, Федеральном законом от 12.01.1996 № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях», Законом Краснодарского края от 01.07.2013 № 2735-КЗ «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Краснодарского края» создана некоммерческая унитарная организация «Краснодарский краевой фонд капитального ремонта многоквартирных домов».

Некоммерческая унитарная организация "Краснодарский краевой фонд капитального ремонта многоквартирных домов" выполняет функции регионального оператора.

C 28 апреля 2015 года региональный оператор является членом саморегулируемой организации некоммерческое партнерство "Профессиональный альянс строителей".

Региональный оператор принимает на себя обязанность обеспечить проведение капитального ремонта в соответствии с региональной программой и его финансирование за счет средств фонда капитального ремонта данного дома. Оператор выставляет собственникам платежные документы на оплату взносов, выполняет функции технического заказчика.

Работа регионального оператора позволяет эффективно управлять и контролировать процесс капитального ремонта многоквартирных домов, вести учет жилищного фонда.

Региональный оператор выполняет функции, которые реализовывают приоритетную цель реформы ЖКХ повышение качества жизни граждан путем создания благоприятных условий для их проживания. Региональная программа предполагает капитальный ремонт общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах, расположенных на территории Краснодарского края, на 2014 - 2043 годы.

Ежегодно региональный оператор определяет средний уровень собираемости и предоставляет его на сайте.

Исходя из этих данных местные органы власти составляют три перечня многоквартирных:

1. уровень собираемости выше или равен среднему уровню собираемости и размер фонда достаточен для выполнения одного или нескольких видов работ;

2. уровень собираемости выше или равен среднему уровню собираемости, но размер фонда недостаточен для выполнения какого-либо видов работ;

3. уровень собираемости ниже среднего уровня собираемости и размер фонда достаточен для выполнения одного или нескольких видов работ

В 2016 году региональный оператор определил 26,73 %, как средний уровень собираемости.

На представленном ниже рисунке показаны уровни собираемости за последние 4 года.



Рисунок 5 Уровень собираемости в фонд капитального ремонта регионального оператора.

Из приведенного выше графика видно, что к 2015 году уровень собираемости существенно увеличился, по отношению к предыдущим годам, но в 2016 незначительно уменьшился.

В перечень услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД входят:

- ремонт внутридомовых инженерных систем электроснабжения, теплоснабжения, газоснабжения, водоснабжения, водоотведения;

- ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;

- ремонт крыши;

- ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в МКД;

- ремонт фасада;

- ремонт фундамента МКД;

- разработка проектной документации на оказание услуг и (или) выполнение работ по капитальному ремонту многоквартирному дома;

Собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании должны принять решение о выборе одного из двух, предусмотренных законом, способов формирования фонда капитального ремонта.

Первый предполагает накопление взносов на капитальный ремонт на специальном счете одного МКД. Второй предусматривает перечисление собственниками помещений взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора -- это централизованная система капитального ремонта.

Собственникам предлагается выбор одной или нескольких видов работ, за счет накопленных средств или за счет заимствованных средств фонда.

На данном ниже рисунке приведен перечень работ, проведенных за 2014 год, по программе ремонта многоквартирных домов.

Рисунок 6 - Виды услуг 2014

В 2015 году был выполнен капитальный ремонт в 142 жилых домах, произведены проектно-изыскательские работы на капитальный ремонт 26 жилых домов. Проведены работы по благоустройству придомовых территорий 212 муниципальных жилых домов.

Из них в Хостинском районе 20 дворов, в Адлерском районе 97, в Центральном 95. В ходе проведенных работ были восстановлены и введены в эксплуатацию детские площадки и спортивные комплексы. Также уложены покрытия из асфальта и брусчатки в местах, прилегающих к подъездам, на пешеходных дорожках и площадках отдыха.

Проведён капитальный ремонт и введены в эксплуатацию 5 объектов образования: детский сад комбинированного вида №166, гимназия №15, средние общеобразовательные школы №77, №4, №28.

В 2012 году заключены муниципальные контракты на проведение строительно-монтажных работ по капитальному ремонту. И объектов культуры, среди которых сельский Дом культуры «Нижне-Высокое», городские Дома культуры «Россия», «Красная Поляна» и в поселке Головинка, библиотека №1 и детская школа искусств №5 в Красной Поляне, Дома культуры в ауле Калеж и Тхагапш, музей истории Хостинского района, Сочинский художественный музей, Сочинское концертно-филармоническое объединение. Семь из них уже сданы в эксплуатацию.

Мы провели капитальный ремонт и в муниципальных учреждениях здравоохранения: городской поликлинике №1 и городских больницах №9 и №3.

Завершены строительно-монтажные работы по капитальному ремонту 6 объектов, таких, как коллекторы и ливневые канализации на ул. Я. Фабрициуса, ул. Транспортной, пер. Лазурный, сети водоснабжения аулов Большой и Малый Кичмай, крыши и перекрытия жилого фонда, пострадавшего от пожара, на ул. Гараняна, ул. Голубые дали, гаражные комплексы на ул. Пластунской, подпорные стены и другие нежилые помещения на ул. Макаренко, ул. Лазарева.

Большой объем работ выполнен по всему городу по ремонту и реконструкции 24 автомобильных и пешеходных дорог, эстакад, переходов и мостов. К сожалению, с капитальным ремонтом дорог сегодня не всё так гладко: в связи со строительством смежных инженерных сетей и коммуникаций мы не укладываемся по срокам, так как сети ОАО «Кубаньэнерго» и газификация ГКУ КК «Агентство ТЭК» проходят в теле автомобильных дорог.



Рисунок. 7 - Виды услуг 2015

Произведён капитальный ремонт в 142 жилых домах, выполнены проектно-изыскательские работы на капитальный ремонт 26 жилых домов. Проведены работы по благоустройству придомовых территорий 212 муниципальных жилых домов. Из них в Хостинском районе 20 дворов, в Адлерском районе 97, в Центральном 95. В ходе проведенных работ были восстановлены и введены в эксплуатацию детские площадки и спортивные комплексы.

Также уложены покрытия из асфальта и брусчатки в местах, прилегающих к подъездам, на пешеходных дорожках и площадках отдыха.

Проведён капитальный ремонт и введены в эксплуатацию 5 объектов образования: детский сад комбинированного вида №166, гимназия №15, средние общеобразовательные школы №77, №4, №28.

В 2014 году заключены муниципальные контракты на проведение строительно-монтажных работ по капитальному ремонту. И объектов культуры, среди которых сельский Дом культуры «Нижне-Высокое», городские Дома культуры «Россия», «Красная Поляна» и в поселке Головинка, библиотека №1 и детская школа искусств №5 в Красной Поляне, Дома культуры в ауле Калеж и Тхагапш, музей истории Хостинского района, Сочинский художественный музей, Сочинское концертно-филармоническое объединение. Семь из них уже сданы в эксплуатацию.

Завершены строительно-монтажные работы по капитальному ремонту 6 объектов, таких, как коллекторы и ливневые канализации на ул. Я. Фабрициуса, ул. Транспортной, пер. Лазурный, сети водоснабжения аулов Большой и Малый Кичмай, крыши и перекрытия жилого фонда, пострадавшего от пожара, на ул. Гараняна, ул. Голубые дали, гаражные комплексы на ул. Пластунской, подпорные стены и другие нежилые помещения на ул. Макаренко, ул. Лазарева.

Большой объем работ выполнен по всему городу по ремонту и реконструкции 24 автомобильных и пешеходных дорог, эстакад, переходов и мостов. К сожалению, с капитальным ремонтом дорог сегодня не всё так гладко: в связи со строительством смежных инженерных сетей и коммуникаций мы не укладываемся по срокам, так как сети ОАО «Кубаньэнерго» и газификация ГКУ КК «Агентство ТЭК» проходят в теле автомобильных дорог.

Далее проведем анализ системы взаимодействия управления с органами ТСЖ и жильцами многоквартирных домов.

2.3 Анализ проблем в сфере взаимодействия муниципалитета с органами ТСЖ по вопросам капитального ремонта многоквартирных домов в г. Сочи

Эффективность функционирования системы местного самоуправления, как в целом, так и управления в значительной мере зависит от успешности взаимодействия местного сообщества и власти, конструктивного содержательного диалога, ориентации на совместное решение проблем местной жизни. Приоритетом для органов власти всегда является улучшение качества жизни граждан, благоприятном и безопасном проживания. Для полного анализа структуры проблем в управлении капитального ремонта необходимо изучить внутреннюю и внешнюю среды. В рамках проекта были проведены опросы экспертов, сотрудников УКР органов ТСЖ, подрядчиков и жителей многоквартирных домов. В опросе приняло участие 27 сотрудников управления, 15 представителей товарищества собственников жилья, 3 подрядные организации и 90 жителей многоквартирных домов.

Таблица 2 - Результаты опроса экспертов УКР

Как долго вы работаете в управлении	%
Свыше 3 лет	5
Свыше 2 лет	7
Свыше 1 года	11
Менее 1 года	4
По вашему мнению, совершенно ли действующее законодательство в сфере взаимодействия с органами ТСЖ
Совершенно	12
Не совершенно	15
Сталкивались ли вы с проблемами внутри управления, по вопросам в связи с капитальным ремонтом
Регулярно	1
Часто	11
Редко	11
Не сталкивались	4
Поступаю ли жалобы от граждан в связи с капитальным ремонтом
Регулярно	2
Часто	17
Редко	8
Не поступают	0

Исходя из ответов на первый вопрос, можно говорить о достаточно высокой текучесть кадров, когда сотрудники «не засиживаются на должностях», это приводит к улучшению качества и повышению темпа работы.

Свыше 50% сотрудников это новые кадры они приносят с собой новые идеи, свежую струю в работе.

На данный момент в управлении много иногородних сотрудников, имеющих высокий профессиональный статус и квалификацию.

Они привыкли работать на больших объектах, справляться с большим объемом работы и в более сложных климатических условиях.

Это прекрасно дополняет опыт сочинских специалистов.

В управлении работают люди из Нижневартовска, занимавшиеся строительством на нефтегазовых месторождениях, юристы из Мурманска, имеющие опыт работы на огромных судостроительных предприятиях, юристы, пришедшие из МВД.

Из этого следует вывод, что в управлении высокая текучесть кадров, что способствует плодотворной работе на высоком темпе.

Практически все респонденты выявляют проблемы внутри управления, но высокая компетенция и профессионализм позволяют решать их в рабочем порядке.

Также, высокую роль играет департамент строительства, курирующий работу управления.

Более половины экспертов считаю, что законодательная база является несовершенной.

Действительно, действующее жилищное законодательство не устанавливает четкого регламента по эксплуатации многоквартирных домов, не устанавливает четкого регламента взимания средств у должников, оно описано только в гражданском кодексе РФ.

На вопрос «Поступают ли жалобы от граждан?» были получены следующие ответы:

- жалобы от граждан поступают, в основном это жалобы за некачественное выполнение ремонта.

Зачастую подрядчики не выполняют запланированные работы по муниципальному контракту, бросают объект с массой недоделок или некачественно выполненных работ.

В 2015 году по 16 домам обнаружены недочёты и нарушены сроки контрактов.

Опять же, несовершенство нашего законодательства не позволяет быстро решать такого рода вопросы.

Управление подаёт иски в суды, занимаемся розыском недобросовестных подрядчиков.

Несовершенство законодательства, - это одна из выявленных проблем, которую нужно решать на уровне государства и субъектов.

Далее приведем анализ опроса, проведенного среди подрядных организаций.

Опрос трех подрядных организаций, с участием сотрудников УКР, выявил следующее:

- полностью довольны сотрудничеством с управлением капитального ремонта;

- полностью довольны сотрудничеством с товариществом собственников жилья.

Управление проводит конкурс на выбор подрядных организаций и следит за выполнением работ. Органы ТСЖ выбирают из перечня необходимые виды работ и также следят за качеством и срочностью выполнения договорных обязательств подрядной организации.

В ходе анализа полученных нами данных, проблем во взаимодействии организаций и с управлением капитального ремонта и органами ТСЖ не были выявлены.

Далее нами был проведен опрос среди горожан города - курорта Сочи. Полученные в ходе проведения опроса данные представлены нами в виде диаграмм.



Рисунок 8 - Ответы горожан по причине неуплаты за капитальный ремонт

Анализ данных, полученных в ходе проведения опроса среди жильцов многоквартирных домов, дал нам ясную картину проблем: 72% жильцов не платят за капитальный ремонт.

Из них 28% респондентов считают, что платежи за капитальный ремонт являются необязательными. Но в соответствии со статьей № 165 ЖК РФ, взнос за капитальный ремонт является обязательным платежом, и за просрочку платежа предусматриваются пени 1/300 от ставки рефинансирования Центрального банка. Решение собственников об отказе от уплаты является незаконным. Деньги могут взыматься и в судебном порядке.

Наибольшее число опрошенных не знают, для чего нужны данные платежи, их 32%. Платежи необходимы для накопления средств в жилищном фонде или на счете регионального оператора для последующего выполнения ремонтных работ, второй способ гарантирует заимствование средств с фонда сроком на 36 месяцев. При необходимости жильцы могут сами отремонтировать свое жилье, так ответило 6% и 15% отметило недоверие к региональному оператору. Жильцы могут создать фонд без участия регионального оператора, что предусмотрено (ЖК РФ статья 172,)

В случае формирования фонда капитального ремонта на специальном счете, взносы на капитальный ремонт уплачиваются на этот счет в сроки, установленные для внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Взносы на капитальный ремонт уплачиваются на основании платежного документа, предоставляемого в порядке и на условиях, которые установлены частью 2 статьи 155 Жилищного кодекса.

Следует вывод, что главное проблемой является не популяризация жильцов в проблемах собственного жилья, ответственность за актуализацию и разъяснение проблем, связанных с недобросовестными плательщиками лежит на органах ТСЖ и Управления капитального ремонта.

Следующим пунктов в исследовании был опрос органов ТСЖ города Сочи. Далее приведен анализ, полученных данных.

При управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья несут ответственность за содержание общего имущества в данном доме в соответствии с требованиями технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме. При заключении договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией указанные товарищество или кооператив осуществляют контроль за выполнением управляющей организацией обязательств по такому договору.

При выполнении ремонтных работ подрядчик несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и выполнение работ, перед управлением капитального ремонта.



Рисунок 9 - Результаты опроса органов ТСЖ

Мы видим, что основные противоречия исходят из-за неполной прозрачности деятельности УКР, недостаточной работы с органами ТСЖ, следовало бы обратить внимание на такое рассогласование мнений, которое в известной мере может быть снято путем более активного информирования граждан и к тесному сотрудничеству с ТСЖ. Поэтому администрации имеет смысл позаботиться об организации диалога «население - власти», за счет доведения объективной информации до горожан и обеспечения обратной связи со стороны содружества жильцов.

Следует выделить ряд проблем: низкий уровень прозрачность деятельности Управления, плохое информирование граждан о возможностях органов ТСЖ и отсутствие необходимого взаимодействия управления с органами ТСЖ в вопросах по ремонту многоквартирных домов. Причинами отсутствия должного взаимодействия можно назвать следующее: собственники жилья не желают создавать ТСЖ, низкий уровень руководства уже действующих ТСЖ, недостаточная инициативность Управления во взаимодействии с органами ТСЖ и жильцами.



Глава 3. Предложения и рекомендации по совершенствованию управления капитального ремонта муниципального образования

3.1 Проблемы и перспективные направления повышения эффективности взаимодействия УКР с органами ТСЖ г. Сочи

Основными проблемами, выявленными во второй главе, являются:

- Недостаточная прозрачность деятельности Управления

- Плохое информирование граждан о возможностях органов ТСЖ;

- Нет необходимого взаимодействия управления с органами ТСЖ в вопросах по ремонту многоквартирных домов.

Причинами отсутствия должного взаимодействия

- собственники жилья не желают создавать ТСЖ;

- низкий уровень руководства уже действующих ТСЖ;

- Недостаточная инициативность Управления во взаимодействии с органами ТСЖ и жильцами;

Для повышения эффективности системы взаимодействия ТСЖ, и населения с администрации г. Сочи предложим следующие мероприятия:

1. Создать условия для выборов в совет ТСЖ эффективных руководителей;

2. Разработать информационный материал для информирования граждан о возможностях взаимодействия с УКР, создание собственных ТСЖ.

3. Создание единой информационной базы деятельности управления, деятельности ТСЖ и регионального оператора для полной прозрачности их действий и рейтинга.

4. Создание группы содействия гражданских инициатив, имеющих общегородское значение, и направленных на содействие к более эффективному управлению многоквартирными домами.

5. Разработать Распоряжение «О назначении ответственных лиц управления капитального ремонта по работе с жильцами многоквартирных домов и помощи в создании новых ТСЖ», а так по размещению на сайт всей деятельности управления, органов ТСЖ и регионального оператора ежеквартально.

Совет собственников жилья является главным исполнительным органом ТСЖ. После мониторинга деятельности, управление должно дать рекомендации и создать условия для перевыборов в председатели совета ТСЖ по программе мероприятий:

- Программа «Создание условий для содействия с органами ТСЖ»;

- Программа «Создание в городе Сочи многоплановой среды в области решения проблем ТСЖ»;

Программа «Создание условий для полного содействия с органами ТСЖ» предполагает следующее:

1. Регулярный мониторинг деятельности ТСЖ

2. Информационно-справочная работа с жильцами домов.

3. Оптимизация деятельности управления по содействию ТСЖ.

4. Созыв общих собраний собственников помещений по вопросу избрания в совет МКД

5. Организация мониторинга мнения граждан о качестве работы с их обращениями.

6. Организация личного приема граждан должностными лицами.

7. Правовое закрепление методов деятельности управления в содействии организации органов ТСЖ.

8. Создание рейтинга для выявления более эффективных ТСЖ.

9. В том числе создание ТСЖ в домах с большой долей муниципальных помещений

10. Правила и нормы письменного делового взаимодействия.

11. Информационно-разъяснительная работа

Структура прямой и обратной связи, по вопросам капремонта и содержания многоквартирных домов, тесное взаимодействие собственников жилья, органов ТСЖ и управления, будет способствовать более эффективному функционированию системы.

Рисунок 10 - Структура взаимосвязи по вопросам УКР

Программа «Создание в городе Сочи многоплановой среды в области решения проблем ТСЖ» предполагает следующее:

- Способствовать самоорганизации жителей многоквартирных домов по вопросам капитального ремонта:

- Привлечение горожан к работе по самоорганизации;

- Мониторинг наиболее актуальных проблем в сфере создания ТСЖ;

- Обеспечение текущей работы ТСЖ.

- Разработать информационный материал для информирования граждан о возможностях взаимодействия с управлением, создание собственных ТСЖ.

На государственные органы и органы местного самоуправления, предоставляющие государственные и муниципальные услуги, законодательно возложена обязанность обеспечивать доступ заявителей к полной, актуальной и достоверной информации о предоставлении государственных и муниципальных услуг, в том числе в электронной форме.

Федеральным законом № 8-ФЗ административные регламенты и стандарты государственных и муниципальных услуг включены в перечень обязательный информации о деятельности государственных органов и органов местного самоуправления, размещаемой в сети Интернет.

Обеспечение доступа заявителей к сведениям о государственных и муниципальных услугах в Федеральном законе № 210-ФЗ определено в качестве одного из основных требований к организации предоставления государственных и муниципальных услуг в электронной форме.

На этом основании на официальном сайте администрации г. Сочи, на сайте управления капитального ремонта, на официальном сайте регионального оператора выложена определенная информация, о деятельности администрации, о деятельности фонда, услугах, которые они предоставляют.

Целесообразно создавать специальный тематический раздел о возможностях взаимодействия органов власти с ТСЖ, четкий, структурированный регламент и план создания собственных ТСЖ.

При подготовке информационных материалов необходимо дать ответ какова цель данных информационных материалов:

1. отчетность перед членами ТСЖ,

2. распространение лучшего опыта деятельности,

3. поддержание репутации ТСЖ в глазах общественности,

4. описание проблемы и предложение для обсуждения

Вариантов информирования может быть несколько:

1. информационный уголок

2. повесить повестку в виде объявления во всех подъездах дома и следить за сохранностью;

3. размножить ее и разложить по почтовым ящикам;

4. раздать под роспись в каждую квартиру.

5. собрание, проводится инициаторами, а решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

На собрании необходимо осветить все способы управления многоквартирным домом:

- непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

- управление управляющей организацией;

- управление товариществом собственников жилья.

В числе прочих способов информировать собственников:

- издание собственной газеты ТСЖ и справочника товарищества

Рекомендуется размещать на информационных уголках, которые устанавливаются в помещении правления, следующие виды информации:

- Общие сведения о товариществе собственников жилья

- Общее количество помещений в доме: количество квартир, количество нежилых помещений.

- Общая площадь жилых помещений в товариществе.

- Общая площадь нежилых помещений в товариществе

- Сведения о правлении и ревизионной комиссии товарищества (фамилия, имя, отчество председателя и членов правления, контактные телефоны).

- Сведения об избранных старших по подъездам в товариществе (фамилия, имя, отчество, контактные телефоны).

- План-схема расположения дома (домов) на земельном участке, входящем в общее имущество в многоквартирном доме.

- Законодательные акты и учредительные документы товарищества

- Устав товарищества собственников жилья, утвержденный общим собранием ТСЖ

- Документ о государственной регистрации товарищества

- Информация по текущей деятельности товарищества собственников жилья 

- Информация о предстоящих мероприятиях в товариществе (общие собрания, заседания правления, праздники, акции и т.п.).

- Решения общего собрания (выписки из протоколов).

- Решения правления ТСЖ (выписки из протоколов).

- Отчет правления ТСЖ

- Размер взносов на содержание общего имущества дома, когда и кем они были утверждены, действующие тарифы на коммунальные услуги.

- Телефоны аварийно-диспетчерской службы, телефоны других служб.

- Сведения о задолженности собственников помещений по взносам и обязательным платежам.

- Информация о сроках проведения работ по ремонтам.

- Прейскурант дополнительных услуг, оказываемых товариществом на платной основе.

- Агитационные материалы, буклеты, плакаты.

3. Создание единой информационной базы деятельности управления, деятельности ТСЖ и регионального оператора для полной прозрачности их действий

Считаем целесообразным, создать единую информационную базу, в которой любой житель города Сочи, являющий собственником жилья в многоквартирных домах.

Также, на наш взгляд, особо важно, обеспечить возможность доступа жильцов на сайт. Создание единой информационной базы позволит, набрав в окне поиска адрес интересующего дома, получить по нему полную, а главное, достоверную информацию.

Макет связей, наглядно отражающий электронную форму взаимоотношений между Управлением, Фондами и ТСЖ, представлен на рисунке 11.

Рисунок 11 - Макет электронной формы

Электронный форма взаимоотношений собственников жилья в многоквартирных домах и управляющих организаций имеет особою важность в связи с удобностью и популяризацией интернет ресурсов, как неотъемлемой части жизни современного общества.

Простота и удобность определяется тем, что любой зарегистрированный пользователь может узнать всю необходимую информацию по любому многоквартирному дому, расположенному на территории города Сочи.

Информация должна включать в себя: информацию о дате создания и органах управления ТСЖ, датах проведения общих собраний, повестке дня и принятых решений, наименования и обязанности управляющей организации, ее договоры (архитектурные особенности здания, сведения о принадлежности его к объектам культурного наследия, дату постройки, сведения о капитальном ремонте, внутридомовом газовом оборудовании, техническом состоянии сооружения, даты и результаты проверок специализированных служб, сведения о размере накопленных управляющими организациями денежных средств на капитальный ремонт здания. Основания и цели использования объектов нежилого фонда: наименование физического и юридического лица, договор аренды, свидетельство о праве собственности, обращения, поступившие в управляющие организации и Жилищный комитет от жильцов данного дома и результаты их рассмотрения.

Рисунок 12 - Пример ссылок на необходимую информацию.

Реализация данного проекта позволит оперативно отслеживать качество работы, как управляющих компаний и управления капитального ремонта, так и правлений ТСЖ, при минимальных затратах. Увеличится степень прозрачности информационного взаимодействия между органами власти и органами ТСЖ,так же доступность к информациооным ресурсам всем заинтересованным лицам.

На данном информациооном ресурсе так же необходимо составить интегральный рейтиг товариществ собственниеов жилья на основе оценки следующик компонентов: технологического, управленческого, информационного, социального.

Рейтинг так же необхдим для повышения общественного контрол, прозрачности деятельности ТСЖ, расширение степени участия граждан в управлении собственной недвижимостью.

Рисунок 13 - Интегральный рейтинг товариществ

В зависимисти от эффективности деятельности ТСЖ в области управления многоквартирными домами на основание полученных данных, органам будет присваиваться оценка и вкратчайшие сроки опублекована на сайте о котором мы говорили выше.

Оценка сразу по нескольким критерием поможет найти слабые стороны и в дальнейшем их устранить.

3.2 Использование информационной базы и составление группы взаимодействия с органами ТСЖ для повышения эффективности организации взаимодействия управления с населения

Также для повышения эффективности системы взаимодействия управления с населением и органами ТСЖ г. Сочи важно создать информационный интерактивный портал взаимодействия управления с жителями города.

Совершенно очевидно, что внедрение новых информационных технологий уже является необратимым процессом современного, информационного, развивающегося общества, органы власти и население должны перейти на новый, более качественный и упрощенный вид взаимодействия, обоим сторонам необходимо научиться взаимодействовать не только лично, но и интерактивно.

Применение современных информационных Интернет-технологий

позволяет резко повысить:

- качество,

- достоверность,

- скорость обработки информации,

- обеспечить доступ к необходимо информации круглосуточным,

- делает возможным преобразование информации в любую документальную форму для последующего использования или хранения.

Предложение о создание единого общегородского портала

Создание информационного портала позволит вывести информирование, мониторинг, принятие грамотных решений на более высокий уровень.

Портал «Все дома Сочи», будет включать себя все ТСЖ города Сочи, курировать портал предлагается управлению капитального ремонта.

Важно популяризировать именно интерактивный портал, он позволит каждому горожанину следить за деятельность управляющих организаций, узнавать о новых зарегистрированных организациях, делиться опытом.

Портал обеспечит не только полную прозрачность деятельности управления и ТСЖ, но и даст возможности:

- быстрее находить новые проектные идеи по развитию территории

- активнее включиться в процесс решения актуальных проблем территории



Рисунок 14 - Взаимодействие пользователей и ТСЖ через информационный портал

Данный проект предоставляет возможности площадки для выстраиваемого конструктивного диалога между властью и органами общественного самоуправления и впоследствии совместного решения задач.

Необходимо внедрение портала в жизнь, провести встречи с представителями ТСЖ, ТОС и собственниками жилья для ознакомления с возможностями портала «Все дома Сочи» обучение и работе с ним в частности.

Портал даст возможности:

- активизации деятельности руководителей ТОС;

- активизации деятельности руководителей ТСЖ;

- вовлечение жителей в процесс управления территорией.

Информационное сопровождение:

- Газета Сочи «Огни большого города»;

- Местное телевидение «Макс тв»;

- Интернет портал «Все дома Сочи».

Информационное пространство - ключ решения проблем современности.

Повышение эффективности взаимодействия органов власти и граждан в современных условиях невозможно без внедрения элементов автоматизации и информатизации.

Преимущества решения:

- Создание единого информационного пространства по работе с управлением многоквартирных домов;

- Контроль деятельности каждой организации;

- Автоматизация деятельности;

- Создание базы по ключевым вопросам;

- Получение объективной картины по взаимоотношениям ТСЖ и жильцов, о результатах работы;

- Экономия времени;

- Повышение удовлетворенности и осведомленности граждан.

Компоненты решения:

Интернет портал и единая информационная база данных позволит эффективнее управлять процессом взаимодействия управления с ТСЖ и жильцами и уменьшить следующие проблемы:

- недостаточный контроль деятельности ТСЖ в городе Сочи;

- низкий уровень знаний руководителей ТСЖ;

- низкий уровень ответственности руководителей ТСЖ;

- недостаточная прозрачность деятельности управления капитального ремонта.

Создание группы содействия гражданских инициатив, имеющих общегородское значение, и направленных на содействие к более эффективному управлению многоквартирными домами.

В Квалификационном справочнике специалистов нет квалификации «председатель правления ТСЖ».

Поэтому необходимо разрабатывая учебную программу для этой категории, мы так определили квалификационные требования к председателю правления ТСЖ.

Председатель правления ТСЖ должен обладать профессиональными знаниями:

- правил управления многоквартирными домами;

- правил содержания и технической эксплуатации общего имущества в многоквартирных домах;

- правил по охране труда и техники безопасности при обслуживании и ремонте многоквартирных домов, включая противопожарную и санитарно-эпидемиологическую безопасность;

- порядка ведения делопроизводства при управлении многоквартирными домами;

- правил ведения бухгалтерского учета и отчетности при управлении многоквартирными домами;

- прав и обязанностей собственников помещений в многоквартирных домах;

- правил организации текущего и капитального ремонта многоквартирных домов;

- порядка составления и утверждения финансового плана содержания и ремонта многоквартирного дома;

- правил поставки коммунальных услуг для собственников помещений в многоквартирных домах;

- основных положений действующего законодательства по вопросам управления многоквартирными домами.

Председатель правления ТСЖ должен обладать практическими навыками:

- подготовки и проведения собрания с собственниками помещений в многоквартирных домах;

- подготовки и заключения с собственниками помещений в многоквартирных домах договоров управления многоквартирными домами;

- проведения технических осмотров многоквартирных домов, составления актов технического состояния этих домов и планов их технического обслуживания, текущего и капитального ремонта;

- проведения инструктажей по выполнению ремонтных работ и технике безопасности с рабочими, обслуживающими многоквартирные дома;

- составления финансовых планов управления многоквартирными домами и определения на их основе размера оплаты за жилые помещения по каждому дому;

- организации и контроля ведения бухгалтерского учета и отчетности по управлению многоквартирными домами;

- заключения договоров с поставщиками коммунальных услуг;

- организации подготовки многоквартирных домов к сезонной эксплуатации;

- предъявления общего имущества многоквартирных домов контролирующим органам;

- ведения необходимого делопроизводства по многоквартирным домам.

ПЛАН проведения ДПО УКР на базе СГУ «Управдом» 2016 год

1. Приветственное слово.

2. Способы управления МКД (выборы совета МКД, полномочия).

3. Положительные примеры молодежи, занимающиеся управлением МКД.

4. Работа УК, взаимодействие Совета МКД с УК.

5. Договор управления.

6. Структура платы за содержание и ремонт жилых помещений.

7. Осенне-весенний осмотр МКД.

8. Что такое обще домовые нужды (ОДН) и как с ним бороться?

9. Управления содержания жилищного фонда администрации г. Сочи о себе (программы, перепланировка, санитария).

10. Санитарное содержание общедомового имущества МКД, административная ответственность.

11. Правила и порядок перерасчета платы за отдельные виды коммунальных услуг.

12. О работе Фонда кап. ремонта МКД в рамках Закона Краснодарского края

13. О работе государственной жилищной инспекции Краснодарского края. ТСН, плюсы и минусы.

14. Организация Товарищества Собственности Недвижимости (ТСН).

15. Способы и механизмы взаимодействия жителей и УК. Формирование команды в МКД.

16. Подведение итогов, выдача сертификатов.

Сертификат: 16г -3000 рублей, 72г -15000 рублей

Финансирование: ТСЖ, Администрация города Сочи, Городское собрание, конкурсное финансирование, а также, добровольческие взносы. При участии: СГУ, УКР, ТСЖ.

Экономическая эффективность

На реализацию мероприятий необходимо - 120тыс. рублей, включая расходы на издание собственной газеты ТСЖ и справочника товарищества, проведение собраний, информационный уголок, уведомление жильцов, отчетность перед членами ТСЖ.

На создание и поддерживание информационной базы - 130тыс. рублей:

- информация о дате создания и органах управления ТСЖ,

- даты проведения общих собраний,

- повестка дня и принятых решений;

- буклеты, плакаты.

1) На проведение школы «Управдом» - 2 раза в год 76тыс. рублей: вовлечение жителей в процесс управления территорией, активизация деятельности, создание базы по ключевым вопросам, организация подготовки к работе в ТСЖ, проведение инструктажей

Предложенные мероприятия позволят повысить показатель вовлеченности и информированности жильцов многоквартирных домов на 40%. Для реализация предложенных мероприятий необходимо - 328 тысяч рублей.

Каждый год региональный фонд капитального ремонта собирает в среднем -900.000 тысяч рублей из возможных 2.700.000 тысяч.

Подобные мероприятия позволят повысить уровень собираемости на 40%, из этого следует, что средний уровень собираемости на следующие года будет 1.300.000 тысяч рублей, ввиду чего можно считать, что для города очевидна экономическая эффективность.



Заключение

В данной работе были изучены теоретические аспекты управления капитальным ремонтом муниципального образования. В ходе выполнения выпускной квалификационной работы были сделаны следующие выводы:

- на муниципальном уровне деятельность Управления капитального ремонта характеризуется совокупностью целей и мер, которые принимаются УКР для проведения капитального ремонта многоквартирных домов;

- УКР выступает в роли важнейшего инструмента для формирования, базы домов, подлежащих капремонту, составления перечня работ и проектных документаций.

Во второй главе данной работы был проведен анализ и оценка Управления капитального ремонта Администрации города Сочи.

УКР города Сочи, подведомственно департаменту строительства города Сочи, оно подотчетно, как департаменту, так и главе Сочи. Основная цель деятельности, это участие в реализации программы по ремонту жилых многоквартирных домов, заключение договоров с подрядными организациями на выполнение работ по капитальному ремонту. Структура управления УКР администрации города Сочи является наиболее типичной для многих организаций, финансирующие за счет средств бюджета. Стратегические цели Управления капитальным ремонтом в городе Сочи были определены «региональной программой 2014-2043» и направлены на своевременный капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирных домов на территории города Сочи. Эффективность функционирования системы местного самоуправления, как в целом, так и управления в значительной мере зависит от успешности взаимодействия местного сообщества и власти, конструктивного содержательного диалога, ориентации на совместное решение проблем местной жизни. Приоритетом для органов власти всегда является улучшение качества жизни граждан, благоприятном и безопасном проживания.

Современному Сочи именно, как городу-курорту, особенно важно приводить город к общему архитектурному облику, своевременно проводить ремонт старых домов, реконструировать ветхое жилье. С 2014 года выявлен спад темпа проведения работ по ремонту многоквартирных домов, в 2014 году это 415 домов, в 2015 387 домов, а в 2016 году в региональную программу включены всего 400 домов из которых полному ремонту подлежать всего 340 домов. Из опроса жильцов многоквартирных домов мы выявили, что главное проблемой является не популяризация жильцов в проблемах собственного жилья, ответственность за актуализацию и разъяснение проблем, связанных с недобросовестными плательщиками лежит на органах ТСЖ и Управления капитального ремонта. Таким образом, можно говорить о том, что важной проблемой, выявленной при анализе УКР в городе Сочи, является низкий уровень собираемости взносов на капитальный ремонт из-за недостаточного взаимодействия УКР С ТСЖ и жильцами многоквартирных домов. Поставленные задачи Управления капитального ремонта города Сочи реализованы не в полном объеме.

Далее в третьей главе выпускной квалификационной работы были разработаны конкретные предложения по совершенствованию управления капитальным ремонтом Администрации города Сочи.

Для решения данных проблем были предложены следующие мероприятия: создать условия для перевыборов в совет ТСЖ, неэффективных руководителей, разработать информационный материал для информирования граждан о возможностях взаимодействия с управлением, создание собственных ТСЖ, создать единую информационную базу деятельности управления, деятельности ТСЖ и регионального оператора для полной прозрачности их действий; создание группы содействия гражданских инициатив, имеющих общегородское значение, и направленных на содействие к более эффективному управлению многоквартирными домами;

Одной из главных задач УКР является содействие с органами ТСЖ и жильцами домов, именно от них зависит проведение капитального ремонта зданий. Чтобы заинтересовать и вовлечь граждан в решение проблем капитального ремонта собственного жилья необходимо создать информационную базу, на основе полной прозрачности деятельности УКР, которая будет включать в себя все возможности взаимодействия с управлением капитального ремонта и с ТСЖ. Реализация данных мероприятий позволит оперативно отслеживать качество работы, как управляющих компаний и управления капитального ремонта, так и правлений ТСЖ, при минимальных затратах. Увеличится степень прозрачности информационного взаимодействия между органами власти и органами ТСЖ, также доступность к информационным ресурсам всем заинтересованным лицам. Предлагаемые решения возможно финансировать в рамках Муниципальной программы города Сочи «Вовлечение жителей в решение вопросов по капитальному ремонту» на 2016 - 2018 годы» - 328.000 рублей. По оценкам экспертов предложенные мероприятия позволят повысить показатель вовлеченности и информированности жильцов многоквартирных домов на 40%.

Экономическая эффективность от предложенных мероприятий:

Для реализация предложенных мероприятий необходимо 328 тысяч рублей. Ежегодно региональный фонд капитального ремонта собирает в среднем 900.000 тысяч рублей из возможных 2.700.000 тысяч. Данные мероприятия позволят повысить уровень собираемости на 40% из этого следует, что средний уровень собираемости на следующие года будет 1.300.000 тысяч рублей, экономическая эффективность для города очевидна.

Таким образом, все предложенные мероприятия позволят повысить уровень собираемость взносов на капитальный ремонт, вследствие чего капремонт многоквартирных домов в городе Сочи будет выполняться в большем объеме.



Список использованных источников

1. Конституция Российской Федерации: (принята всенародным голосованием 12.12.1993) [электронный ресурс] КонсультантПлюс URL: http://www.consultant.ru/document/Cons_doc_LAW_28399;

2. Бюджетный кодекс Российской Федерации: от 31.07.1998 N 145-ФЗ (ред. от 23.05.2016) [электронный ресурс] КонсультантПлюс URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19702/;

3. Гражданский кодекс Российской Федерации: от 30.11.1994 N 51-ФЗ [электронный ресурс] КонсультантПлюс URL: http://www.consultant.ru/ document/Cons_doc_LAW_5142/.

4. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ (ред. от 30 декабря 2012 г., с изм. и доп., вступающими в силу с 01 января 2013 г.).-М., 2012.-С. 123.

5. Жилищный кодекс РФ от 29.12.04 г. №188-ФЗ// Собрание законодательства РФ №46, ст.4532, 18.11.2002.;

6. О муниципальной службе в Российской Федерации: от 02.03.2007 №23-ФЗ, ред. от 22.12.2014 [электронный ресурс] КонсультантПлюс URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_172557//.;

7. О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации от 02.05.2006 года № 59-ФЗ [электронный ресурс] Официальный сайт Президента РФ URL: http://letters.kremlin.ru/acts/2;

8. Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации от 06.10.2003 N 131-ФЗ (ред. от 15.02.2016) [электронный ресурс] КонсультантПлюс URL: http://www.consultant.ru/do cument/Cons_doc_LAW_44571;

9. Указ Президента Российской Федерации от 28 апреля 2001 г. № 425 (в ред. от 27.05.02)"О реформе жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации" // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1997. - №18. - С.2131;

10. Об утверждении Правил установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг от 23.05.2006 г. № 306 Постановление Правительства РФ // Собрание законодательства РФ, 2006. №22, ст.2338.;

11. О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам от 23.05.2006 г. № 307 Постановление Правительства РФ// Собрание законодательства РФ. 2006. № 23, ст.2501.;

12. О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам от 23.05.2006 г. № 307 Постановление Правительства РФ // Собрание законодательства РФ. 2006. № 23, ст.2501;

13. Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность от 13.08.2006 г. №491 Постановление Правительства РФ от //Российская газета. 23 августа 2006 г;

14. Устав муниципального образования город-курорт Сочи: принят решением Гор. Собр. Сочи от 29.07.2010 № 92 (ред. от 29.11.2012) URL: sochi.org.ru/ustav.shtml;

15. О бюджете города Сочи на 2016 год: Заключение к проекту решения Городского Собрания Сочи утверждено Решением Коллегии Контрольно-счетной палаты города-курорта Сочи от 04.12.15 №79 (Архив департамента экономики и стратегического развития);

16. Александров Е. Н. Методы оценки рисков в строительстве: Экономическое возрождение России / Е. Н. Александров. М., 2006. - 320 с

17. Алексеев В. Гроздов В., Тарасов В. А. Дефекты несущих конструкций зданий и сооружений, способы их устранения. Воениздат, 2006;

18. Алехин Э.В. Региональная экономика и управление Учебное пособие - Пенза: Пензенский гос. Ун-т, 2009;

19. Атаманчук Г. В. Проблемы управления и управляемости в обществе - Москва : Изд-во РАГС, 2011. - 382 c;

20. Барканов М. Б. и др. Эксплуатация многослойных конструкций зданий. М.: Стройиздат, 2007;

21. Бойко М. Д. Техническая эксплуатация зданий и сооружений. Учебник для вузов. М: Воениздат, 2008;

...