Формирование арендной платы за землю в городе Ставрополе

Размещено на http://www.allbest.ru/

МИНИСТЕРСТВО СЕЛЬСКОГО ХОЗЯЙСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

СТАВРОПОЛЬСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ АГРАРНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

Кафедра: землеустройства и кадастра

Специальность: 120302.65 - земельный кадастр

Дипломная работа

«Формирование арендной платы за землю в г. Ставрополе»

СТАВРОПОЛЬ - 2010

Содержание

Введение

1. Плата за землю и оценка земли

1.1 Земельный налог как форма платы за землю

1.2 Арендная плата

1.3 Способы и порядок оценки земель

1.4 Порядок взимания арендной платы за земельные участки в г. Ставрополе

2. Природно-климатические характеристики г. Ставрополя

2.1 Климат

2.2 Геология и тектоника

2.3 Рельеф

2.4 Почвы

2.5 Гидрология и гидрография

2.6 Гидрология и гидрография

2.7 Растительность

3. Экономическая характеристика г. Ставрополя

4. Использование данных оценки земель

4.1 Кадастровое деление территории г. Ставрополя

4.2 Расчет размера земельного налога

5. Экономическая эффективность платы за землю

6. Охрана окружающей среды

7. Охрана труда

Выводы

Список использованной литературы

Приложения

Введение

Необходимость введения платы за землю -- стимулирование рационального использования, охраны и освоения земель, повышение плодородия почв, выравнивание социально-экономических условий хозяйствования на землях разного качества, обеспечение развития инфраструктуры в поселениях, а также формирование специальных фондов финансирования этих мероприятий (Мишустин, 2004).

Российская практика свидетельствует о том, что включение земли в экономический оборот является важным и постоянным источником поступления средств в бюджеты: Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальные образования. Финансовыми средствами обеспечивается ежегодное расходование на образование, создание инфраструктур населенных пунктов, охрану почв, ведение кадастра объектов недвижимости и т.д. Объектами налогообложения являются земельные участки, части земельных участков, земельные доли (при общей долевой собственности на земельный участок), предоставленные юридическим лицам и гражданам в собственность, владение или пользование. В облагаемую налогом площадь населенных пунктов включают земельные участки, занятые строениями и сооружениями, участки, необходимые для их содержания, а также санитарно-защитные зоны объектов, технические и другие зоны, если они не предоставлены в пользование другим юридическим лицам и гражданам (Ярмоленко, 2002; Варламов, 2003).

В современных условиях возрастает роль кадастра объектов недвижимости как единой государственной многоцелевой многоуровневой системы, направленной на обеспечение органов управления всех уровней информацией о состоянии земель Ставропольского края и краевого центра - г. Ставрополя, а также на удовлетворение информационного спроса на рынке недвижимости.

Необходимость создания баз земельно-кадастровых данных обусловлена экономической целесообразностью использования результатов, полученных в процессе земельно-оценочных работ, в качестве государственного информационного ресурса для создания системы информационной поддержки органов государственной власти и местного самоуправления (Альтшулер, 2000). Наличие текущей информации, отражающей экономическое состояние и использование земель в г. Ставрополе может служить эффективным средством привлечения бюджетных средств при принятии решений в области управления территорией, в части формирования политики налогообложения.

1. Плата за землю и оценка земли

Глава 10 Земельного кодекса конкретизирует один из принципов земельного права, а именно принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (пп. 8 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса, 2001).

Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

1.1 Земельный налог как форма платы за землю

Федеральным законом от 29 ноября 2004 г. № 141-ФЗ с 1 января 2005 г. была введена в действие глава 31 Налогового кодекса РФ «Земельный налог».

Согласно ст. 387 НК Земельный налог относится к местным налогам, поэтому для его введения в дополнение к главе 31 НК представительными органами муниципальных образований должны быть приняты соответствующие нормативные правовые акты. Для муниципальных образований Налоговый кодекс не устанавливает форму нормативного правового акта (Закон, постановление и т.п.). В городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге земельный налог устанавливается законами указанных субъектов Российской Федерации, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с Налоговым кодексом и законами указанных субъектов Российской Федерации и обязателен к уплате на территориях указанных субъектов Российской Федерации (Варламов, Гальченко, Захарова и др., 2001.).

Если представительными органами муниципальных образований не были приняты правовые актов о введении с 1 января 2005 г. в соответствии с гл. 31 Кодекса земельного налога на территориях соответствующих муниципальных образований, то в течение 2005 г. взимание земельного налога осуществлялось в соответствии с Законом РФ от 11 октября 1991 № 1738-1 «О плате за землю». С 1 января 2006 г. Закон РФ от 11 октября 1991 г. № 1736-1 «О плате за землю» утратил силу, за исключением ст. 25, в которой речь идет о нормативной цене земли. Соответственно с этой даты следует полностью руководствоваться гл. 31 Налогового I кодекса РФ и соответствующими нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (Законами Москвы и Санкт-Петербурга). Устанавливая налог, представительные органы муниципальных образований (законодательные (представительные) органы государственной власти городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) определяют налоговые ставки в пределах, определенных гл. 31 Налогового кодекса, порядок и сроки уплаты налога. Одновременно могут также устанавливаться налоговые льготы, основания и порядок их применения, включая установление размера не облагаемой налогом суммы для отдельных категорий налогоплательщиков.

Земельный налог обязаны уплачивать организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения (Варламов, 2004).

Указанные налогоплательщики определяются на основании записей в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В связи с введением в действие гл. 31 НК органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обязаны были до 1 марта 2005 г. сообщить в налоговые органы по месту своего нахождения сведения о земельных участках, а также о лицах, на которых зарегистрировано право собственности, право постоянного (бессрочного) пользования или право пожизненного наследуемого владения на эти земельные участки, по состоянию на 1 января 2005 г.

Кроме того, действующим законодательством предусмотрено, что в случае отсутствия в ЕГРП информации о существующих правах на земельные участки налогоплательщики по земельному налогу определяются на основании государственных актов, свидетельств и других документов, удостоверяющих права на землю и выданных физическим или юридическим лицам до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», которые в соответствии с законодательством имеют равную юридическую силу с записями в ЕГРП. Налогоплательщики могут также определяться на основании актов, изданных органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, установленном законодательством, действующим в месте издания таких актов на момент их издания, о предоставлении земельных участков (О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса…, 2005).

Министерство финансов РФ письмом от 29 декабря 2007 г. № 03-05-05-02/822 обратило внимание налоговых органов на эти положения закона. Кроме того, в письме подчеркивается, что если права на земельные участки длительное время не регистрируются, то такие факты в соответствии с действующим законодательством должны рассматриваться как уклонение от налогообложения (Письмо Министерства финансов…, 2008). В этих случаях при проведении контрольных мероприятий налоговым органам следует привлекать лиц, уклоняющихся от регистрации указанных выше прав на земельные участки, к уплате земельного налога и применять предусмотренные ст. 122 Налогового кодекса меры ответственности при совершении умышленного налогового правонарушения.

Следует отметить, что аналогичную позицию налоговые органы занимали и в период действия Закона РФ «О плате за землю», причем эта позиция находила подтверждение и в арбитражной практике. Однако она была подвергнута серьезной критике в юридической литературе (Кузнецов, 2007). По словам А.Б. Кузнецова, в главе 31 все изложено настолько ясно, что фискальные органы фактически сразу отказались от попытки продолжить прежнюю практику вменять владельцам зданий и отдельных помещений обязанность по уплате земельного налога при отсутствии надлежаще оформленных правоустанавливающих документов на земельные участки.

В практике встречались ситуации, когда пользователи земельных участков пытались оправдать неуплату ими земельного налога ссылками на то, что такой налог должны платить собственники земельного участка. По их мнению, законодательство не предусматривает, что закрепление земельного участка за другим субъектом на праве постоянного (бессрочного) пользования влечет за собой прекращение обязанности собственника по уплате земельного налога. Возможно, такое правило действительно следовало бы предусмотреть в ст. 388 НК.

Объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга), на территории которого введен налог.

Вместе с тем не признаются объектом налогообложения:

1) земельные участки, изъятые из оборота в соответствии с законодательством Российской Федерации (п. 4 ст. 27 Земельный кодекс, 2001);

2) земельные участки из состава земель лесного фонда;

3) земельные участки, ограниченные в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации:

занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия;

предоставленные для обеспечения обороны, безопасности и таможенных нужд;

занятые находящимися в государственной собственности водными объектами в составе водного фонда (ст. 389 Налоговый кодекс, 2000).

Следует обратить внимание на то обстоятельство, что в данной статье Налогового кодекса РФ круг земельных участков, не признаваемых объектами налогообложения по критерию их отнесения к ограниченным в обороте, значительно уже, чем перечень земельных участков, ограниченных в обороте согласно п. 5 ст. 27 (Земельный кодекс, 2001).

На практике часто возникают вопросы, подлежат ли налогообложению земельные участки, предоставленные тем или иным государственным органам. В частности, Министерство финансов РФ и Федеральная налоговая служба РФ неоднократно разъясняли, что земельные участки, предоставленные подразделениям вневедомственной охраны при органах внутренних дел РФ, органам судебной власти и управлениям (отделам) Судебного департамента при Верховном Суде Российской Федерации, арбитражным судам могут рассматриваться как земельные участки, предоставленные для обеспечения обороны, безопасности и таможенных нужд, а потому они не подлежат налогообложению (Письмо Федеральной налоговой службы…, 2007; 2008).

Однако необходимо сказать, что, по мнению Министерства экономического развития и торговли РФ, Судебный департамент при Верховном Суде РФ -- это федеральный государственный орган, осуществляющий организационное обеспечение деятельности судов; он не является органом судебной власти и соответственно не относится к органам системы безопасности. На основании изложенного Минэкономразвития России считает, что земельные участки, предоставленные органам судебной власти, осуществляющим свою деятельность в соответствии с Законом «О безопасности», признаются ограниченными в обороте и освобожденными от уплаты земельного налога. Земельные участки, предоставленные для размещения управлений (отделов) Судебного департамента при Верховном Суде Российской Федерации, не являются ограниченными в обороте и подлежат налогообложению (Письмо министерства экономического развития и торговли РФ, 2007).

Следует также отметить, что освобождение от налогообложения земельных участков, предоставленных для обеспечения обороны, безопасности и таможенных нужд, является одним из самых спорных. Некоторые авторы, комментируя положение Налогового кодекса РФ о том, что соответствующие земельные участки не являются объектами налогообложения, дают в скобках ссылку на ст. 93 гл. XVI Земельного кодекса. Такая ссылка необоснованно сужает круг субъектов, которые могут воспользоваться данной льготой, поскольку земельные участки для обеспечения обороны могут находиться не только на землях обороны непосредственно, но и на землях населенных пунктов и др. (Салтанов, 2002).

Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом. Кадастровая стоимость земельных участков подлежит доведению до сведения налогоплательщиков по их письменному заявлению бесплатно территориальными органами Федерального агентства кадастра объектов недвижимости не позднее 1 марта этого года. Сведения о кадастровой стоимости земельных участков для целей налогообложения размещаются также на официальном сайте Федерального агентства кадастра объектов недвижимости в сети Интернет (Постановление правительства РФ, 2008).

Поскольку кадастровая стоимость земельного участка используется не только для целей налогообложения, а может применяться и для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, а также в иных случаях, установленных Земельным кодексом и федеральными законами (п. 5 ст. 65 Земельный кадастр).

Налогоплательщики-организации и физические лица, являющиеся индивидуальными предпринимателями, определяют налоговую базу самостоятельно на основании сведений государственного земельного кадастра (кадастра объектов недвижимости) о каждом земельном участке, принадлежащем им на праве собственности или праве постоянного (бессрочного) пользования, а индивидуальные предприниматели также в отношении земельного участка, принадлежащего им на праве пожизненного наследуемого владения.

Налоговая база для других физических лиц -- налогоплательщиков определяется налоговыми органами на основании сведений, которые представляются в налоговые органы органами, осуществляющими ведение государственного земельного кадастра (кадастра объектов недвижимости), органами, осуществляющими регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и органами муниципальных образований (Баденко, Гарманов, Осипов, 2003).

Статья 391 Налогового кодекса (п. 5) предусматривает для некоторых категорий граждан возможность уменьшения налогооблагаемой базы на не облагаемую налогом сумму в размере 10000 рублей на одного налогоплательщика на территории одного муниципального образования (городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга). К ним относятся Герои Советского Союза, Герои Российской Федерации, полные кавалеры ордена Славы; различные категории инвалидов, ветераны Великой Отечественной войны, а также ветераны боевых действий, «чернобыльцы» и некоторые другие категории граждан.

Если размер не облагаемой налогом суммы, предусмотренной п. 5 ст. 391, превышает размер налоговой базы, определенной в отношении земельного участка, налоговая база принимается равной нулю.

Налоговым периодом признается календарный год (ст. 393 Налоговый кодекс).

Налоговые ставки устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами Москвы и Санкт-Петербурга). Однако ст. 384 Налогового кодекса предусматривает, что эти налоговые ставки не могут превышать:

1) 0,3% в отношении земельных участков:

отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в поселениях и используемых для сельскохозяйственного производства;

занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к жилищному фонду и к объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса) или приобретенных (предоставленных) для жилищного строительства;

приобретенных (предоставленных) для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства, а также дачного хозяйства;

2) 1,5% в отношении прочих земельных участков.

Важно подчеркнуть, что ставка, не превышающая 0,3 процента, может применяться лишь при одновременном соблюдении условий, названных выше. Если какое-то из этих условий отсутствует, то применяется ставка 1,5 процента. Так, например, судебные органы не нашли оснований для применения льготной ставки 0,004 процента, установленной Законом Санкт-Петербурга от 28 ноября 2005 г. № 611-86, в отношении земельного участка, предоставленного обществу с ограниченной ответственностью в зоне сельскохозяйственного использования в поселении, поскольку он фактически для сельскохозяйственного производства обществом не использовался. Общество пыталось сослаться на то, что им использовалась не льгота, а пониженная ставка налога, и поэтому оно не обязано документально подтверждать правомерность применения налоговой ставки в размере 0,004 процента. Суд правомерно не принял во внимание этот довод, так как в соответствии с положениями ст. 52 Налогового кодекса налогоплательщик самостоятельно исчисляет сумму налога, подлежащую уплате за налоговый период, исходя из налоговой базы, налоговой ставки и налоговых льгот. Таким образом, заявитель обязан иметь документы, обосновывающие правомерность использования примененной им ставки налога. Налоговый кодекс РФ допускает установление дифференцированных налоговых ставок в зависимости от категорий земель и (или) разрешенного использования земельного участка.

Для некоторых категорий налогоплательщиков Налоговым кодексом (ст. 395 Налоговый кодекс) предусмотрены налоговые льготы в виде освобождения от налога. При этом по сравнению с Законом РФ «О плате за землю» круг лиц, пользующихся льготами, значительно сокращен.

Сумма налога исчисляется по истечении налогового периода как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы. Исключения из этого правила предусмотрены п. 15 и 16 ст. 396, в которых в целях стимулирования сокращения сроков осуществления жилищного строительства установлены определенные коэффициенты.

Так, согласно п. 15 в отношении земельных участков, приобретенных (предоставленных) в собственность физическими и юридическими лицами на условиях осуществления на них жилищного строительства, за исключением индивидуального жилищного строительства, исчисление суммы налога (суммы авансовых платежей по налогу) производится с учетом коэффициента 2 в течение трехлетнего срока строительства начиная с даты государственной регистрации прав на данные земельные участки вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости.

В случае завершения такого жилищного строительства и государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости до истечения трехлетнего срока строительства сумма налога, уплаченного за этот период сверх суммы налога, исчисленной с учетом коэффициента 1, признается суммой излишне уплаченного налога и подлежит зачету (возврату) налогоплательщику в общеустановленном порядке.

И наоборот, исчисление суммы налога (суммы авансовых платежей по налогу) с таких земельных участков производится с учетом коэффициента 4 в течение периода, превышающего трехлетний срок строительства, вплоть до даты государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости.

Пункт 16 ст. 396 Налогового кодекса касается налогообложения земельных участков, приобретенных (предоставленных) в собственность физическими лицами для индивидуального жилищного строительства.

В отношении таких земельных участков исчисление суммы налога (суммы авансовых платежей по налогу) производится с учетом коэффициента 2 по истечении 10 лет с даты государственной регистрации прав на данные земельные участки вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости.

Согласно п. 3 ст. 8 Федерального закона от 29 ноября 2004 г. № 141-ФЗ действие пунктов 15 и 16 ст. 396 распространяется на правоотношения по налогообложению земельных участков, приобретенных в собственность физическими или юридическими лицами на условиях осуществления на них жилищного строительства и индивидуального жилищного строительства после вступления в силу данного Федерального закона, т.е. после 1 января 2005 г.

Налогоплательщики -- организации и индивидуальные предприниматели (в отношении земельных участков, используемых ими в предпринимательской деятельности) исчисляют сумму налога (сумму авансовых платежей по налогу) самостоятельно.

Для физических лиц сумма налога (сумма авансовых платежей) исчисляется налоговыми органами.

Налогоплательщики -- организации или физические лица, являющиеся индивидуальными предпринимателями и использующие принадлежащие им на праве собственности или на праве постоянного (бессрочного) пользования земельные участки в предпринимательской деятельности, представляют в налоговый орган по месту нахождения земельного участка налоговую декларацию по налогу не позднее 1 февраля года, следующего за истекшим налоговым периодом (ст. 398 Налоговый кодекс).

Исключение составляют налогоплательщики, которые в соответствии со ст. 83 Налогового кодекса отнесены к категории крупнейших: они представляют налоговые декларации (расчеты) в налоговый орган по месту учета в качестве крупнейших налогоплательщиков. Форма налоговой декларации по налогу утверждена приказом Министерства финансов РФ от 23 сентября 2005 г. № 124 н.

1.2 Арендная плата

За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата (Артеменко, Лойко, Огарков, Севостьянов, 1997).

Порядок установления арендной платы определяется рядом обстоятельств. Прежде всего, этот порядок зависит от того, в какой собственности находится передаваемый в аренду земельный участок. Если земельный участок является частной собственностью арендодателя, то размер арендной платы в соответствии с Градостроительным кодексом определяется договором аренды. При этом размер арендной платы как существенное условие договора должен быть обязательно согласован сторонами, в противном случае договор будет считаться незаключенным.

Если же в аренду передается земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, то порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки ее внесения устанавливаются соответственно: Правительством Российской Федерации -- в отношении земель, находящихся в федеральной собственности, органами государственной власти субъектов Российской Федерации -- в отношении земель, находящихся в государственной собственности субъектов РФ, органами местного самоуправления -- в отношении муниципальных земель.

Несмотря на такое вполне определенное положение Земельного кодекса РФ, на практике даже в отношении земель, находящихся в федеральной собственности, нередко при расчете арендной платы или задолженности по ее взысканию применяют ставки (нормативы), которые установлены органами местного самоуправления, что приводит к судебным спорам.

Поскольку процесс разграничения государственной собственности еще не завершен, Федеральным законом от 24 июля 2007 г. № 212-ФЗ п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» дополнен специальным абзацем, в соответствии с которым предусмотрено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Особую «группу» арендаторов составляют юридические лица, которые в соответствии с п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» переоформили ранее принадлежавшее им право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды. Арендная плата за использование указанных земельных участков определяется в описанном выше порядке. Однако при этом размер арендной платы на год устанавливается в пределах:

2% кадастровой стоимости арендуемых земельных участков;

0,3% кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения;

1,5% кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель, изъятых из оборота или ограниченных в обороте.

1.3 Способы и порядок оценки земель

Кадастровая оценка. Постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. № 316 утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель (в ред. постановления Правительства РФ от 17.09.2007 № 590). В соответствии с названными Правилами организация проведения государственной кадастровой оценки земель осуществляется Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости и его территориальными органами. Для проведения указанных работ привлекаются оценщики или юридические лица, имеющие право на заключение договора об оценке, в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд». Государственная кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в пять лет и не чаще одного раза в три года. Она основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.

В процессе государственной кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории, т. е. часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков, объединяются в одну оценочную зону. По результатам оценочного зонирования составляется карта (схема) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон.

Результаты государственной кадастровой оценки земель утверждаются органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости.

Согласно п. 2 ст. 66 Земельного кодекса РФ органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району.

В соответствии с п. 3 ст. 66 в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости.

В судебной практике нередко возникали споры, связанные с проведением государственной кадастровой оценки земель. Юридические лица, индивидуальные предприниматели и другие налогоплательщики считали эту оценку завышенной, поскольку кадастровая стоимость конкретных земельных участков в рассматриваемых случаях во много раз превышала рыночную. Заявители просили признать нормативные правовые акты органов исполнительной власти субъектов РФ недействующими полностью или в соответствующей части, так как полагали, что кадастровая стоимость земель не может быть выше рыночной стоимости и что необоснованное завышение кадастровой стоимости приводит к нарушению его права платить законно установленные налоги.

По правилам подсудности дела об оспаривании нормативных правовых актов, затрагивающих права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, подлежат рассмотрению в арбитражном суде только в случаях, если федеральным законом их рассмотрение отнесено к компетенции арбитражного суда (п. 1ч. 1 ст. 29 АПК). В остальных случаях такие дела должны рассматриваться соответствующим судом общей юрисдикции.

Оценка по рыночной стоимости. В соответствии с п. 1 ст. 66 Земельного кодекса рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности» от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ (ред. от 24.07.2007). Для целей настоящего Закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Объектами оценки могут быть как отдельные земельные участки, так и земельные участки, входящие в состав предприятия как имущественного комплекса.

Статья 7 Закона закрепляет презумпцию установления рыночной стоимости объекта оценки. Иначе говоря, в случае если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта оценки не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта.

Согласно ст. 8 проведение оценки объектов оценки (в том числе земельных участков) является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям. В частности, обязательная оценка осуществляется при определении стоимости земельных участков, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду, при использовании названных выше земельных участков в качестве предмета залога, а также при их продаже или ином отчуждении, в том числе при передаче таких земельных участков в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц.

Закон предусматривает и некоторые другие случаи обязательного проведения оценки объектов оценки.

Определенную сложность представляет вопрос о том, является ли обязательной оценка земельных участков, находящихся в неразграниченной государственной собственности, при передаче их в аренду. Так, согласно материалам одного судебного дела, заместитель прокурора Алтайского края посчитал проведение такой оценки обязательной, поэтому, установив ее отсутствие, обратился в суд с иском о признании недействительным договора аренды земельного участка, а также о применении последствий недействительности ничтожной сделки. Однако ни Арбитражный суд Алтайского края, ни апелляционная инстанция, ни Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа не нашли оснований для удовлетворения этого иска. Суды посчитали, что ст. 8 ФЗ об оценочной деятельности здесь не применима, так как на спорный земельный участок не разграничено право собственности. Такая позиция судебных органов представляется спорной. Проведение обязательной оценки предусмотрено для совершения сделок с земельными участками, находящимися в публичной собственности, независимо от того, кто конкретно является субъектом права собственности -- Российская Федерация, ее субъекты или муниципальные образования. Неразграниченная государственная собственность также является публичной, следовательно, в отношении нее должны применяться те же правила. Учитывая, что процесс разграничения государственной собственности еще далеко не завершен, было бы целесообразно, чтобы рассматриваемый вопрос был решен непосредственно законодателем, т. е. в ст. 8 Закона об оценочной деятельности следовало бы четко сказать, что в случае вовлечения в сделку земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, проведение оценки таких земельных участков также является обязательным.

Отчет об оценке земельного участка не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки земельного участка, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки земельного участка, отраженных в отчете.

В случае если при проведении оценки земельного участка определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии установления оценки земельного участка и причины отступления от возможности определения его рыночной стоимости

Итоговая величина рыночной или иной стоимости земельного участка, указанная в отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с земельным участком, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости земельного участка, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же земельного участка, указанный спор подлежит разрешению в судебном порядке. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации (ст. 10--12 Закона).

Нормативная цена земли. Глава 10 Земельного кодекса РФ называет только две формы платы за землю -- земельный налог и арендную плату. Между тем Закон РФ «О плате за землю» от 11 октября 1991 г. предусматривал еще одну форму -- нормативную цену земли. Однако, как правильно отметил Н.А. Сыродоев (2009), нормативная цена земли -- это не столько форма платы за землю, сколько способ определения стоимости земли. Как отмечалось выше, в связи с введением в действие гл. 31 Налогового кодекса РФ («Земельный налог») названный закон утратил силу, за исключением ст. 25. Данная статья как раз и дает понятие нормативной цены земли как показателя, характеризующего стоимость участка определенного качества и местоположения исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости.

Порядок определения нормативной цены земли устанавливается Правительством Российской Федерации. В настоящее время она определена постановлением Правительства РФ от 15 марта 1997 г. № 319 «О порядке определения нормативной цены земли» (Сыродоев, 2009).

Согласно данному постановлению нормативная цена земли ежегодно определяется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям или их группам.

Органы местного самоуправления (администрации) по мере развития рынка земли могут своими решениями уточнять количество оценочных зон и их границы, повышать или понижать установленную органами исполнительной власти субъектов РФ нормативную цену земли, но не более чем на 25%.

В любом случае нормативная цена земли не должна превышать 75% уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения.

Согласно п. 13 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» нормативная цена земли применяется для целей налогообложения в случаях, когда кадастровая стоимость земли не определена. Нормативная цена земли может применяться вместо кадастровой стоимости (если последняя не определена) и в иных случаях, например для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Учитывая, что работы по кадастровой оценке земель близки к завершению, сфера применения нормативной цены земли в настоящее время существенно ограничена. Вместе с тем налогоплательщикам, которые должны самостоятельно исчислять земельный налог, следует отслеживать принятие и утверждение органами исполнительной власти кадастровой стоимости земельных участков. В противном случае они вынуждены будут не только доплачивать земельный налог, исчисленный ими ранее из нормативной цены земли, исходя из кадастровой стоимости земельного участка, но и могут быть привлечены к налоговой ответственности. При этом налогоплательщикам необходимо иметь в виду, что суды признают надлежащим уведомлением налогоплательщиков о кадастровой стоимости земельных участков публикацию соответствующих нормативных правовых актов в средствах массовой информации, являющихся источниками официального опубликования таких актов, и размещение их на официальных сайтах субъектов РФ и муниципальных образований (Все о земельных отношениях, 2010). Иногда нормативная цена земли используется не для целей налогообложения, а для иных целей, например для оценки земельного участка, являющегося общей совместной собственностью супругов, в целях раздела супружеского имущества. Суды обосновано признают такие действия неправомерными.

1.4 Порядок взимания арендной платы за земельные участки в г. Ставрополе

В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, Законом Ставропольского края «Об управлении и распоряжении землями в Ставропольском крае» Правительство Ставропольского края утверждает порядок определения размера арендной платы и постановляет (Постановлением Губернатора, 2001; Постановление, 2005). Настоящий Порядок определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Ставропольского края, разработан в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации и Законом Ставропольского края «Об управлении и распоряжении землями в Ставропольском крае».

Арендная плата за земли, находящиеся в собственности Ставропольского края, устанавливается за земельный участок в целом в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически.

Базовый размер арендной платы, за исключением земельных участков, указанных в п. 4 настоящего Порядка, устанавливается в рублях и принимается равным (Постановление Правительства,2004; 2005):

4% от кадастровой стоимости квадратного метра земельного участка для каждого вида функционального использования в кадастровом квартале за земельные участки, расположенные в границах поселений;

4% от кадастровой стоимости квадратного метра земельного участка за земельные участки, расположенные на землях промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, землях для обеспечения космической деятельности, землях обороны, безопасности и землях иного специального назначения.

До утверждения в установленном порядке материалов кадастровой оценки земель указанной категории базовый размер арендной платы устанавливается в рублях и принимается равным:

пятикратной ставке земельного налога;

1% от кадастровой стоимости одного гектара сельскохозяйственных угодий за земельные участки, расположенные на землях сельскохозяйственного назначения, за исключением богарной пашни, орошаемой пашни, многолетних насаждений, залежи, пастбищ, сенокосов, для которых базовый размер принимается равным соответственно 0,7; 1,4; 0,7; 0,6; 0,2; 0,4 процента. При этом арендная плата не взимается за земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, а также замкнутыми водоемами, не используемыми в коммерческих целях (Постановление главы города Ставрополя, 2006).

Базовый размер арендной платы устанавливается в рублях и принимается равным ставке земельного налога за земельные участки:

занятые автомобильными дорогами, их конструктивными элементами и дорожными сооружениями;

предоставленные физическим лицам, впервые организующим крестьянские (фермерские) хозяйства, и применяется в течение пяти лет с момента предоставления им земельного участка в аренду;

нарушенные для ведения сельскохозяйственного производства на период проведения мероприятий по рекультивации и восстановлению плодородного слоя;

предоставленные для индивидуального жилищного строительства, коллективного садоводства, огородничества, индивидуальных и кооперативных гаражей (Постановление Правительства СК от 03.08.2004 г. №107-п).

Арендная плата определяется путем умножения базового размера арендной платы на площадь земельного участка (Постановление Правительства, 2004; Постановление главы города Ставрополя, 2006).

Если на стороне арендатора земельного участка выступают несколько лиц, являющихся правообладателями помещений в зданиях, строениях, сооружениях, расположенных на неделимом земельном участке, арендная плата рассчитывается для каждого из них пропорционально размеру принадлежащей ему доле в праве на указанные объекты недвижимого имущества.

Внесение арендной платы осуществляется за земли сельскохозяйственного назначения равными долями ежеквартально, за другие земли равными долями ежемесячно в бюджет Ставропольского края. Сроки внесения арендной платы указываются в договоре аренды.

Расчет арендной платы является обязательным приложением к договору аренды земельного участка (Постановлением Губернатора, 2001; Постановление Правительства,2004).

Принятие гл.31 НК РФ внесло принципиальные изменения в порядок исчисления налоговой базы по земельному налогу. Налоговой базой теперь признается кадастровая стоимость земельного участка. В этой связи напомним, что отношения, возникающие при осуществлении деятельности по ведению государственного земельного кадастра, регулируются Федеральным законом от 02. 01. 2000 г. №28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» (О плате за землю, 1991).

На уровне субъекта РФ в государственном земельном кадастре содержатся сведения о границах входящих в него муниципальных образований, кадастровом зонировании территории субъекта РФ, о землях в границах муниципальных образований в объеме, необходимом для реализации функций государственного контроля и управления, территориальных зонах, учитываемых на уровне субъекта РФ, а также ведется реестр земель, находящихся в собственности субъекта РФ (Комов, Аратский, 2000; Комов, 2003; Варламов, 2204).

В соответствии с гл. 65 Земельного кодекса РФ, Ставропольская городская Дума установила базовый размер арендной платы на 2006 г. (Постановление главы города Ставрополя, 2006):

1. 0,3 % от кадастровой стоимости квадратного метра земельного участка в соответствии с видом функционального использования представленного:

под многоэтажными, среднеэтажными и малоэтажными жилыми домами, но не менее 0,70 руб. за один квадратный метр;

под индивидуальными жилыми домами, но не менее 0,70 руб. за один квадратный метр;

для проектирования и строительства индивидуальных жилых домов в пределах установленных норм отвода земельного участка;

под жилую застройку иных видов;

для ведения садоводства и огородничества.

1.2. 1,5% от кадастровой стоимости квадратного метра земельного участка в соответствии с видом функционального использования предоставленного:

для проектирования и строительства индивидуальных жилых домов сверх установленных норм отвода земельного участка;

под гаражами;

для проектирования и строительства гаражей.

1.3. 2% от кадастровой стоимости квадратного метра земельного участка в соответствии с видом функционального использования предоставленного:

для проектирования и строительства многоэтажных, среднеэтажных и малоэтажных жилых домов;

под промышленными объектами, объектами связи, объектами коммунального хозяйства, объектами материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, под объектами транспортного обслуживания, (за исключением земельных участков, предоставленных под автозаправочными и газонаполнительными станциями, объектами автосервиса, гаражами и автостоянками), рынками, но не менее 10 руб. за один квадратный метр.

1.4. 10% от кадастровой стоимости квадратного метра земельного участка в соответствии с видом функционального использования, но не менее 250 рублей за один квадратный метр, предоставленного:

под автозаправочными и газонаполнительными станциями;

для строительства автозаправочных и газонаполнительных станций,

для организации игорного бизнеса.

1.5. 3% от кадастровой стоимости квадратного метра земельного участка в соответствии с видом функционального использования в отношении прочих земельных участков.

Размер арендной платы за земельные участки в 2006 г. определяется путем умножения базового размера арендной платы на площадь земельного участка или в порядке, предусмотренном п. 6 настоящего постановления.

Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя вправе самостоятельно производить расчет годового размера арендной платы на основании удельных показателей кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с видом функционального использования земельного участка; номера кадастрового квартала и площади земельного участка.

В случае разногласий между арендатором и комитетом по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя по вопросу начисления годовых арендных платежей, арендатор вправе предоставить для расчета годового размера арендной платы сведения государственного земельного кадастра о кадастровой стоимости земельного участка, используемого по договору аренды.

В целях повышения эффективности использования земельных участков, предоставленных ранее для строительства и не освоенных в установленные сроки, (за исключение гаражей и индивидуального жилищного строительства) при заключении (продлении) договоров аренды на новый срок арендная плата взимается в двукратном размере.

Арендную плату за земельные участки, находящиеся под объектами недвижимости, арендуемыми у комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, в размере 9% от арендной платы, рассчитанной по полным ставкам за пользование указанными объектами.

Арендная плата за земельные участки взимается в полном объеме в порядке, предусмотренном пп. 2, 5 постановления «О порядке взимания арендной платы за земельные участки в городе Ставрополе» (от 21.12.2005 г.) в соответствии с видом функционального использования земельных участков.

Арендаторам привести в соответствие вид разрешенного использования земли к 14 видам функционального использования земельных участков (согласно системе классификаторов для целей ведения государственного земельного кадастра, принятой и введенной в действие приказом по Госкомзему России от 22.11.1999 г. №84) (О государственном земельном кадастре, 2000). Расчет арендной платы является обязательным приложением к договору аренды земельного участка.

Физические лица, указанные в подпункте 5 ст. 391 главы 31 Налогового кодекса Российской Федерации и арендующие земельные участки, при наличии подтверждающих документов, имеют право на уменьшение базы для исчисления годового размера арендной платы на 10 000 руб. на одного арендатора. Документы, подтверждающие право на уменьшение базы для исчисления арендной платы, предоставляются в комитет по управлению муниципальным имуществом в срок до 1 марта 2006 года.

При расчете арендной платы для организаций, указанных в статье 395 главы 31 Налогового кодекса Российской Федерации, применяется коэффициент 0,1.

Особенности при исчислении суммы земельного налога наблюдаются в отношении земельных участков, приобретенных в собственность физическими и юридическими лицами на условиях осуществления на них жилищного строительства (за исключением индивидуального жилищного строительства), по которым исчисление суммы налога производится с увеличением определенного коэффициента. Так, если проектирование и жилищное строительство осуществляются в течение трехлетнего срока вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект, то при исчислении суммы налога применяется коэффициент 2.

Если срок проектирования и строительства превышает трехлетний срок вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект, то при исчислении суммы налога следует применять коэффициент 4.

В отношении земельных участков, приобретенных в собственность физическими лицами для индивидуального жилищного строительства, исчисление суммы налога производится с учетом коэффициента 2 в течение периода проектирования и строительства, превышающего десятилетний срок, вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости.

На основе договора осуществляется аренда земельных участков. Общие положения о договоре аренды определяются гражданским законодательством, особенности сдачи в аренду земельных участков установлены законодательством земельным.

В отношении земли пользование ею без владения неосуществимо, поэтому арендатор владеет и пользуется полученным в аренду земельным участком. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования земельного участка в соответствии с договором, являются его собственностью (это может быть, например, выращенная сельскохозяйственная продукция, доходы от организации на арендованном участке платной автостоянки и т.д.). Арендатор имеет также отдельные права по распоряжению арендованным земельным участком - может сдать его, например, в субаренду.

Земельный участок как объект договора аренды должен иметь описанные и удостоверенные в установленном порядке границы. Не могут быть объектом договора аренды только земельные участки, изъятые из оборота, но федеральными законами могут устанавливаться исключения из этого правила. По действующему законодательству в аренду могут сдаваться также земельные доли, принадлежащие на праве собственности работникам сельскохозяйственных организаций.

...