Формирование арендной платы за землю в городе Ставрополе

Договор аренды может быть заключен на определенный срок. Законом могут быть установлены максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды земли или для аренды отдельных видов земельных участков.

Основная обязанность арендодателя по договору аренды земельного участка - предоставить арендатору земельный участок в состоянии, соответствующем условиям договора и целевому назначению земли, в установленный договором срок. Если этого сделано не было - например, арендатор не может начать использование участка, предназначенного для выращивания сельскохозяйственной продукции, потому что он занят принадлежащими арендодателю сараями, которые предполагалось снести, или завален стройматериалами, - то арендатор вправе потребовать либо передачи участка в надлежащем состоянии и возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением (Постановление Правительства, 2004; Постановление главы города Ставрополя, 2006).

Встречаются ситуации, когда в аренду сдан земельный участок, который имеет недостатки, полностью или частично препятствующие пользованию им. Например, на территории участка наблюдаются превышающие санитарные и экологические нормы шум, вибрация, выбросы от автострад, промышленных предприятий; участок заболочен, почва истощена и т.д. Возникающие в таких случаях вопросы решаются в соответствии со ст. 612 ГК РФ. Если такие недостатки были известны арендатору заранее, или они могут быть обнаружены при осмотре участка, или арендодатель сам оговорил их наличие при заключении договора, то он не отвечает за эти недостатки. Во всех остальных случаях арендодатель несет ответственность за недостатки сданного в аренду земельного участка, даже если он и сам не знал о них. Тогда арендатор вправе по своему выбору потребовать досрочного расторжения договора или снижения арендной платы, или, если недостатки земельного участка можно устранить, безвозмездного устранения недостатков арендатором, или устранить их сам, потребовав возмещения понесенных в связи с этим расходов либо непосредственно удержав сумму расходов из арендной платы. Кроме того, если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

При заключении договора аренды арендодатель обязан также предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемый в аренду земельный участок (сервитуте, праве залога и т.п.),

В соответствии со ст.65 ЗК РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Своевременное внесение арендной платы за пользование земельным участком является основной обязанностью арендатора по договору аренды.

В соответствии с этой же статьей Земельного кодекса, размер арендной платы является существенным условием договора аренды. По общему правилу размер арендной платы, а также порядок, условия и сроки ее внесения определяются договором.

При заключении договора аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей конкретные формы выплаты арендной платы определяются дополнительным соглашением об условиях внесения арендной платы, заключаемых между каждым арендодателем и арендатором.

Арендатор обязан пользоваться земельным участком в соответствии с его целевым назначением и условиями договора аренды, в противном случае арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков. При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю земельный участок (т.е. освободить его) в том состоянии, в котором он его получил, или в состоянии, обусловленном договором (Постановление главы города Ставрополя, 2006).

2. Природно-климатические характеристики г. Ставрополя

2.1 Климат

Согласно агроклиматическому районированию город по показателю влагообеспеченности и температурному режиму относится к V району. Гидротермический коэффициент - 1,1 - 1,3.

Климат г. Ставрополя умеренно континентальный с жарким, временами засушливым летом и умеренно холодной зимой с сильными ветрами. Расположение территории в относительно низких широтах обусловливает интенсивный приток солнечной радиации. Характерной особенностью климата является обилие солнечного света и тепла. Продолжительность солнечного сияния 2 187 часов в год. Число дней без солнца около 70 (ноябрь - декабрь).

Климатические особенности города лучше всего прослеживаются по сезонам. Начало осени характеризуется устойчивой теплой и солнечной погодой. Зима наступает в последних числах ноября, короткая - 2,5 - 3 месяца, резко увеличена пасмурность. Средняя температура января -3,7°С .

Число дней с положительными температурами составляет 268 - 270.

В зимний период нередки резкие похолодания, когда температура опускается до - 36°С. Среди зимы ежегодно наблюдаются оттепели с температурой воздуха до +5° - 10°С, иногда вызывающие сход снежного покрова.

Весна наступает в первой декаде марта.

Лето наступает во второй половине июня. Среднемесячная температура воздуха в июле +20 - 25°С. Продолжительность периода с температурой +20°С составляет 40 - 60 дней. Безморозный период длится 174 дней. За год выпадает от 500 до 600 мм осадков.

2.2 Геология и тектоника

В геологическом строении территории г. Ставрополя принимают участие отложения неогенового и четвертичного возраста. Коренные породы в селитебной части города представлены сарматским ярусом, наиболее древними являются нижнесарматские синдесмиевые глины с прослоями мергелей.

В районе г. Ставрополя, как в пределах его городской черты, так и в пригородной зоне, известен ряд месторождений стройматериалов: глин, песка и известняков.

Сейсмичность г. Ставрополя оценивается в 7 баллов. Следует учитывать, что на участках развития песчано-глинистых водонасыщенных грунтов балльность землетрясений увеличивается на 1 - 2 единицы. Такими фунтами сложено 50% территории города, значительная часть которой испытывает прогрессирующее подтопление.

В подтопленном состоянии находится 20% территории города, приуроченной в основном к восточной ее части; но процесс подтопления развивается и в западных районах, где подтоплены сооружения, заглубленные до 5 м.

Подтопление ведет к развитию оползней, повышению сейсмической опасности на 1 - 2 балла, набуханию грунтов, вызывая деформации различных зданий и сооружений, снижению прочности фунтов и снижению несущей способности оснований зданий и сооружений. Подтопление приводит к заилению почв, что вызывает гибель зеленых насаждений. Особую тревогу вызывает подтопление городского кладбища, что совершенно недопустимо с санитарно-гигиенической и морально-этической точек зрения.

Оползни являются самым неблагоприятным геологическим явлением в г. Ставрополе. За последние 2 - 3 года оползневый процесс приобрел катастрофический характер. Достаточно указать, что в настоящее время свыше 500 зданий и сооружений находятся под угрозой серьезных повреждений.

2.3 Рельеф

Ставрополь расположен на холмах и распадах Ставропольской возвышенности. Высотные отметки изменяются от 230 до 660 м над уровнем моря.

Рельеф является одним из главных факторов, влияющих на состояние земельных ресурсов. Платообразные участки, склоны долин с различной крутизной, большая изрезанность балками и оврагами, оползневые участки - характерная черта рельефа города.

Широкое распространение на территории города имеют оползневые процессы, характеризуемые многообразием форм проявления. С ними связаны наиболее масштабные и массовые разрушения и деформации природно-хозяйственных объектов. Многие формы рельефа служат естественными границами между эколого-экономическими районами, или группами при делении территории на экономические зоны при оценке земель.

2.4 Почвы

Естественные почвы на территории города сохранились только под лесами и на целинных участках лугово-степной и лесостепной зон. Почвы Таманского и Мамайского лесных массивов серые лесные, частично оподзоленные. Большую часть территории города занимают выщелоченные среднегумусные чернозёмы (рис. 1).

Лесные буро-серые и бурые почвы характерны для склонов, сложенных делювиальными отложениями. Почвы юго-западного района представлены ценнейшими чернозёмами.

2.5 Гидрология и гидрография

Территория г. Ставрополя расположена на Ставропольской возвышенности, занимая ее водораздельную часть и в основном, северный и восточный склоны. Неширокая плоская вершина возвышенности, являющаяся водоразделом рек Калаус и Егорлык, вытянута в субмеридиональном направлении. Северный и восточный склоны полого снижаются, а западный - круто обрывается к Сенгилеевскому водохранилищу, отметка уреза которого составляет менее +250 м.

Рисунок 1 - Почвенная карта г. Ставрополя (см. условные знаки на стр. 36)

Условные знаки к почвенной карте г. Ставрополя (см. стр. 35)

-	Чернозем- Ч Чернозем- обыкновенный слабосолонцеватые среднемощные, слабогумусированые, слабосмытые, слабощебенчато-каменистые, среднесуглинистые
	Оползни различные
	Чернозем- обыкновенный литый слабосалончаковатые, маломощные, малогумусированные, слабокаменисто-щебенчатые, слаборазвитые
	Чернозем- обыкновенный литый, слабосолончаковатый, среднемощный, малогумусированый , среднеглинистый
	Луговые, слабосолончаковые, легкоглинистые.
	Черноземы обыкновенные слабосолончаковые слабогумусированы сильнолитые легкоглинистые
	Под застройкой
	Черноземы обыкновенные среднемощные малогумусные с лугово-черноземами малогумусные мощными тежелосуглинистые
	Черноземы обыкновенные карбонатные среднемощные слабосуглинистые
	Лугово-черноземные слабосолонцеватые среднеглинистые
	Луговые среднесолонцеватые тяжелосуглинистые
	Граница
	Сенгелеевское водохранилище

2.6 Гидрология и гидрография

Территория г. Ставрополя расположена на Ставропольской возвышенности, занимая ее водораздельную часть и в основном, северный и восточный склоны. Неширокая плоская вершина возвышенности, являющаяся водоразделом рек Калаус и Егорлык, вытянута в субмеридиональном направлении. Северный и восточный склоны полого снижаются, а западный - круто обрывается к Сенгилеевскому водохранилищу, отметка уреза которого составляет менее +250 м.

Основную гидрографическую сеть территории города составляют мелкие речки и ручьи балочных систем Егорлыкского и Калаусского бассейнов.

На покрытом лесом западном склоне берут начало речки Татарка, Грушевая, Вишневая, Липовая. Гремучка, Бучинская, Вербовая, принадлежащие бассейну р. Егорлык. Здесь же на западном склоне расположено и Сенгилеевское водохранилище, регулирующее подачу воды в русло р. Егорлык. В пределах городской черты расположены лишь верховья этих балок. Балки двусторонние, глубоко врезаны в рельеф, имеют значительную протяженность, борта балок изрезаны оврагами.

На восточном склоне расположены истоки речек, принадлежащих бассейну р. Калаус: Третья Речка, Чла, Ташла, Мутнянка, Мамайка, Желобовка, ручей Волчий. Эти речки пересекают территорию Ставрополя с запада на восток, сливаясь за пределами города и образуя реку Улу.

Гидрографическая сеть по территории г.Ставрополя распределяется относительно равномерно. Коэффициент густоты речной сети высок и изменяется от 0,82 км/км2 при учете всех мелких водотоков до 0,74 км/км2, если учитывать только крупные водотоки: рек Ташла, Чла, Третья Речка, Мутнянка и Мамайка с их наиболее протяженными притоками.

Бассейны водотоков характеризуются значительной вытянутостью. Долины балок в верховьях имеют «О» образную форму с крутыми склонами, изрезанными оврагами. В нижнем течении склоны балок выполаживаются, долины становятся неясно выраженными в рельефе. Поймы балок неширокие, двусторонние.

Водный режим рек региона характеризуется ярко выраженным весенним половодьем, проходящим в феврале-апреле, на долю которого приходится 40% годового стока, формирование половодья происходит за счет таяния снега. Доля снегового стока в объеме половодья составляет 80%, дождевого - 10%, грунтового питания - 10%.

По своим гидроморфометрическим характеристикам естественные водотоки территории г. Ставрополя относятся к малым рекам. Они начинаются родниками на западном и восточном склонах Ставропольской возвышенности. Влияние индустриального, коммунального и сельскохозяйственного комплексов города на загрязнение водотоков самое непосредственное, поскольку на водораздельной части возвышенности располагаются мощные северо-западная и юго-западная промзоны. Широко развитая здесь сеть технологических, канализационных и других водонесущих коммуникаций из-за многочисленных утечек способствует загрязнению подземных вод. Которые, разгружаясь через родники, загрязняют поверхностные водотоки.

Около 20% территории города подвержено подтоплению. Массивы и участки, где грунтовые воды находятся на глубине менее 3 м, расположены, в основном, в восточной части города, имеющей старые водопроводно-канализационные сети, слабо проницаемые грунты и близкое залегание водоупора. Анализ гидрогеологических условий показывает, что процесс подтопления охватил в настоящее время обширную территорию города. Наиболее подвержены подтоплению площади, где наблюдаются выходы синдесмиевых и криптомактровых глин. Это объясняется тем, что их элювиированная зона обладает невысокими фильтрационными свойствами и это препятствует быстрому оттоку поступающих инфильтрационных вод.

Подтопление ведет к развитию оползней, повышению сейсмической опасности на 1-2 балла, набуханию грунтов, вызывая деформации различных зданий и сооружений, снижению прочности грунтов и несущей способности оснований зданий и сооружений. Подтопление приводит к заилению почв, что вызывает гибель зеленых насаждений. Особую тревогу вызывает подтопление городского кладбища, что совершенно недопустимо с санитарно-гигиенической и морально-этической точек зрения.

2.7 Растительность

Город Ставрополь расположен в зоне лесостепи. Основными типами растительности, её слагающими, являются леса и луговые степи. К интерзональным типам растительности следует отнести растительность водоёмов.

Основные лесные массивы, входящие в черту города, следующие: лес Круглый, частично Русская Лесная Дача, Таманский, Члинский и Мамайский леса.

Главные породы лесообразователи - дуб черенчатый и скальный, бук восточный и ясень обыкновенный. В качестве характерной примеси к основным лесообразующим породам в дубовых лесах надо считать граб, ясень.

В составе подлеска постоянны виды боярышников, бересклетов, бузины, свидины южной, кизила, клёна, жимолости, и т.д.

Травяной ярус неравномерен, его покров колеблется от 10 до 90%. Наиболее характерная растительность: фиалка душистая, гравилат городской, купена, ясменник душистый, сныть обыкновенная, герань; из злаков встречаются - мятлик, овсяница, ежа сборная, коротконожка лесная и перловник пёстрый.

3. Экономическая характеристика г. Ставрополя

Площадь г. Ставрополья составляет 24 663 га (рис. 2). Площадь земель города в границах Шпаковского района составляет 3 277 га, в границах Грачевского района - 1 423, площадь земель Шпаковского района в административных границах города - 2 052. В соответствии с Конституцией РФ, Федеральным законом «Об общих принципах местного самоуправления в Российской Федерации» и законом Ставропольского края «О местном, самоуправлении в Ставропольском крае» г. Ставрополь является муниципальным образованием, на территории которого осуществляется местное самоуправление. Общая численность населения города составляет 365,7 тыс. чел (рис. 3).

Рисунок 3 - Динамика численности населения города Ставрополя

Земли в административных границах города Ставрополя площадью 24 236 га относятся к категории земель населенных пунктов.

Земли города, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, составляют 20 516 га, в собственности граждан - 3 665, в собственности Российской Федерации - 219 и в собственности юридических лиц - 55 (табл. 1).

Рисунок 2 - Генеральный план г. Ставрополя

Таблица 1 - Динамика распределения земельного фонда г. Ставрополя по формам собственности, га

Вид права	Общая площадь на 2007 г.	Общая площадь на 2009 г.
Земли, находящиеся в частной собственности граждан	3663	3665
Земли, находящиеся в частной собственности юридических лиц	42	55
Земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности	20531	20516
Из них: в собственности Российской Федерации	194	219
ВСЕГО земель в административных границах	24236	24236

В соответствии со ст. 77 Земельного кодекса Российской Федерации (2001) землями сельскохозяйственного назначения считают земли за чертой населенного пункта, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также земли, предназначенные для использования в этих целях. В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяют сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, защищающей земли воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений. В эту категорию включены земли под замкнутыми водоемами, постройками и сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработке сельскохозяйственной продукции. Общая площадь земель сельскохозяйственного использования на 01.01.2006 г. - 8872, на 01.01.2009 г. составляет 7092 га (рис. 4):

наименование угодий	Общая площадь
	2004 г.	2006 г.
пашня	4257	4257
многолетние насаждения	3593	3593
сенокосы	52	52
пастбища	970	970

Рисунок 4 - Распределение земель по сельскохозяйственным угодьям

Общая площадь земель предприятий, занимающихся производством сельскохозяйственной продукции, на территории г. Ставрополя составляет 2 223 га, где сельскохозяйственные угодья имеют:

Ставропольский лесхоз;

Ставропольский «Ботанический сад»;

Ставропольский Государственный музей им. Г.Н. Прозрителева и К.Г. Праве.

Земли водных объектов занимают 4878 га, под жилой застройкой - 4137, транспорта, связи и иного назначения - 253 (табл. 2).

По состоянию на 2009 г. площадь земель, находящихся в ведении администрации города Ставрополя, составляет 24 236 га.

В ведении городских органов власти за пределами административных границ города Ставрополя имеются земли общей площадью 4 700 га, из них приходится на собственность граждан 1 300, на государственную и муниципальную собственность - 3 400.

Общая площадь сельскохозяйственных земель, используемых гражданами, составляет 3613 га, из которых на пашню приходится 69, многолетние насаждения - 3524, пастбища - 11 и сенокосы - 9 (рис. 5).

Рисунок 5 - Распределение земель сельскохозяйственного назначения, используемых гражданами, га

Таблица 2 - Распределение городских земель по категориям

Наименование угодий	Площадь, га
	2004 г.	2006 г.	2009 г.
Земли сельскохозяйственного использования	8872	8872	7092
в т.ч. КФХ	данных нет	данных нет	34
Земли под домами жилой застройки:	данных нет	данных нет	4137
в т.ч. многоэтажная	данных нет	данных нет	130
индивидуальная	данных нет	данных нет	4007
Земли общественно-деловой застройки	3155	4133	1696
Земли под промышленными объектами	данных нет	данных нет	630
Земли общего пользования	данных нет	данных нет	1810
Земли транспорта, связи, инженерных коммуникаций, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения	данных нет	данных нет	253
Земли особо охраняемых территорий и объектов	данных нет	данных нет	207
Земли лесного фонда (лесничества и лесопарки)	2910	2910	3420
Земли водного фонда (водные объекты)	4896	4896	4878
Земли под военными объектами	данных нет	данных нет	108
Водные объекты	84	84	84
Земли под дорогами	2208	1275	1287
Земли, не вовлеченные в градостроительство или иную деятельность	1852	1852	108
Итого	24236	24236	24236

Общая площадь земель, используемых гражданами для производства сельскохозяйственной продукции, составляет 3613 га, в том числе на крестьянские (фермерские) хозяйства приходится 34, на личные подсобные хозяйства - 2, на граждан и их коллективы по садоводству - 3 522, на граждан и их коллективы по огородничеству - 55.

Предоставление земель г. Ставрополя гражданам для различных целей и динамика их изменения показаны в таблице 3.

Таблица 3 - Динамика предоставления земель г. Ставрополя гражданам для различных целей

Вид землепользования	2007 г количество	2008 г количество	2007 г площадь, га	2008 г площадь, га
Крестьянские (фермерские) хозяйства	4	4	34	28
Личные подсобные хозяйства	2	2	2	2
Садоводы	46887	46887	4409	4409
Огородничество	1832	1832	55	55
Индивидуальное жилищное строительство	44119	44205	3998	4004
Индивидуальные предприниматели	776	776	40	40
Другие цели	19468	19468	371	371
ИТОГО	113088	113174	8909	8909

4. Использование данных оценки земель

4.1 Кадастровое деление территории г. Ставрополя

Кадастровое зонирование территории осуществляется в целях государственного кадастрового учета и присвоения кадастровых номеров объектам учета проводится. Кадастровое деление территории Российской Федерации в соответствии со ст. 18 Федерального закона «О государственном земельном кадастре» осуществляют в целях присвоения земельным участкам кадастровых номеров. Под кадастровым делением понимают деление территории на иерархически соподчиненные кадастровые единицы и их нумерацию в целях формирования кадастровых номеров земельных участков. Границы кадастровых кварталов устанавливаются с учетом сложившихся землепользований, границ планировки и застройки территорий, имеющихся местных объектов (железных и автомобильных дорог, водотоков, путепроводов, лесных полос и т. д.) и с учетом градостроительной документации (рис. 6).

Рисунок 6 - Структура кадастрового номера земельного участка

Кадастровый номер - это индивидуальный номер, присваиваемый земельному участку, предоставленному в собственность, владение, пользование отдельному физическому или юридическому лицу. Основные требования, предъявляемые к формированию кадастрового номера - кадастровый номер земельного участка должен быть уникальным для всей территории Российской Федерации.

До 2006 г. в Ставрополе существовало 43 экономических зоны, для каждой из которых была установлена ставка земельного налога. В настоящее время вся территория кадастровых зон г. Ставрополя разделена на кадастровые массивы, из них: в Промышленном районе выделено 48 массивов, в Октябрьском районе - 28, в Ленинском районе - 22. Город разбит на 952 кадастровых кварталов. Схема расположения кадастровых кварталов города приведена на рисунке 7.

Все работы по созданию кадастра в г. Ставрополе можно разделить на три этапа: 1) кадастровое зонирование; 2) экономическая оценка территории города; 3) инвентаризация. Четвертым этапом кадастровых работ в городе должна стать кадастровая оценка, которая заменит существующее экономическое зонирование территории города.

Разработанная схема экономического зонирования выполняет регулирование величин платежей за пользование земельными участками в зависимости от их местоположения в границах зон, но она не учитывает рыночных цен. В связи с этим уже разработана методика кадастровой оценки земель поселений городского типа, которая основана на экспертном градостроительном анализе и анализе рыночных показателей отдельных сегментов городского рынка недвижимости.

Помимо всего, существует также много проблем не связанных с финансовой стороной этого дела. До сих пор не проведено разграничение земель по формам собственности: федеральные земли, земли субъектов Российской Федерации и муниципальные.

Рисунок 7 - Расположение кадастровых кварталов в г. Ставрополе

Также крайне медленно идет приватизация земли в городе, что не позволяет привлекать достаточные объемы инвестиций, что в свою очередь тормозит перераспределение городских земель.

4.2 Расчет размера земельного налога

Кадастровая оценка г. Ставрополя представлена в виде таблицы удельных показателей кадастровой стоимости земли по видам функционального использования, определяющих кадастровую стоимость одного квадратного метра земли для каждого кадастрового квартала по каждому из 14 видов использования земель (прил. 1).

На основе таблиц приложения 1, где указаны удельные показатели, определяют кадастровую стоимость земельного участка и, соответственно, размер земельного налога. Для этого нужно знать индивидуальный кадастровый номер земельного участка. Так как государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому из них кадастрового номера этот номер сохраняется за участком, пока он существует как объект. Индивидуальность кадастрового номера заключается в том, что на территории России не может быть двух земельных участков, имеющих одинаковые номера.

Кадастровый номер состоит из кадастрового квартала, кадастрового массива, кадастровой зоны и номера самого земельного участка.

Кадастровый номер земельного участка присваивается в ФГУ «Земельная кадастровая палата» г. Ставрополя. Все сведения для налогообложения на основе кадастровой стоимости земельных участков находятся в налоговых инспекциях города. Они производят расчет земельного налога на основе кадастровой стоимости земельных участков. Таблицы удельных показателей кадастровой стоимости земель публикуются в СМИ с целью информирования населения о новой системе расчета.

Доведения до сведения налогоплательщиков данных о кадастровой стоимости земельного участка в отношении каждого земельного участка, принадлежащего физическим лицам на праве собственности, праве, постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, налоговыми органами не позднее 1 сентября календарного года, признаваемого налоговым периодом, налоговыми уведомлениями, содержащими сведения о суммах налога и авансовых платежей по налогу.

В соответствии с Постановлением правительства РФ от 16 июля 2009 г. №582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности российской федерации» установлены основные принципы определения платы за аренду земельных участков. Размер арендной платы должен быть экономически обоснован, т. е. соответствовать доходности участка с учетом категории земель и их разрешенного использования. Порядок расчета платы должен быть определен нормативно-правовым актом соответствующего органа власти.

При переоформлении прав на земельные участки размер арендной платы не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких участков. Для арендаторов, осуществляющих социально значимые виды деятельности, размер арендной платы не должен быть больше земельного налога.

Регламентирован порядок расчета и внесения арендной платы за участки, находящиеся в собственности РФ. Размер платы за аренду таких участков определяется Росимуществом. По общему правилу арендная плата рассчитывается в процентах от кадастровой стоимости участка. Размер процента зависит от категории земель и их разрешенного использования. При этом для лиц, имеющих льготы по уплате земельного налога, предусмотрен минимальный процент (0,01).

Если право на заключение договора аренды приобретено на торгах, арендная плата определяется по результатам таких торгов. Плата за аренду участков, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства, определяется по результатам аукциона. Порядок расчета арендной платы за участки, предоставленные для размещения дорог, объектов транспортной инфраструктуры, линейных объектов, устанавливает Минэкономразвития России. В остальных случаях размер арендной платы определяется исходя из рыночной стоимости участка.

Предусмотрены повышенные ставки арендной платы для случаев «жилищного долгостроя»: если по истечении 3 лет со дня предоставления в аренду участка жилой дом (кроме индивидуальных домов) не сдан в эксплуатацию, плата устанавливается в размере не меньше 2 ставок земельного налога.

5. Экономическая эффективность платы за землю

Порядок определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, устанавливают органы государственной власти субъектов РФ или органы местного самоуправления. Из-за просчетов в определении рыночной цены земли государство теряет значительные налоговые суммы, которые могли бы пополнить федеральный и местный бюджеты.

На 01 января 2006 г. в г. Ставрополе было заключено 15752 договора аренды земельных участков государственной собственности, в т.ч. 1015 - в 2005 г., с годовым размером начисленной суммы арендной платы 403,1 млн. рублей, из которых в краевой бюджет в течение 2006 г. (на 01.01.2007 года) должно было поступить 201,6 млн. руб.

Однако по данным Управления Федерального казначейства по СК поступило лишь 314 млн. руб. и, соответственно, в доход краевого бюджета - 157 млн. руб.

По данным Управления Федерального казначейства по Ставропольскому краю на 01 января 2006 г. в консолидированный бюджет по г. Ставрополю за 12 месяцев предыдущего - 2005 года - поступило 284 млн. рублей, в т.ч. в доход бюджета Ставропольского края - 142 млн. рублей.

Количество заключенных договоров аренды земель возросло до 17965. При этом увеличилась и площадь земель, сдаваемых в аренду: с 2057 га до 2484 га. Однако годовой размер начисленной суммы арендной платы на 01 января 2007 г. снизился до 260 млн. рублей (с 403,1 млн. руб. на 01.01.2006 г.), в т.ч. в краевой бюджет поступит в конце 2006 года 130 млн. рублей.

Складывается трудно объяснимая ситуация, когда количество договоров аренды земель, арендуемая площадь и инфляция растут, а реальные доходы в консолидированный и краевой бюджеты практически не повышаются (табл. 4).

Таблица 4 - Динамика доходов от арендной платы за земли государственной собственности на территории г. Ставрополя

Период	Количество заключенных договоров аренды, шт.	Площадь аренды, га	Годовой размер начисленной суммы арендной платы, млн. руб.	Поступило на счета Управления Федерального казначейства по Ставропольскому краю, млн. руб.	Задолженность по арендной плате за землю, млн. руб.
			консолидированный	краевой	консолидированный	краевой	консолидированный	краевой
на 01.01. 2006 г.	15752	2057	403	201,6	284	142	103	51,5
на 01.01. 2007 г.	17965	2484	260	130	314	157	76	38
на 01.01. 2008 г.	17993	2784	-	-	375	173	48	32

Задолженность в целом по арендной плате за земли государственной собственности на территории г. Ставрополя составляла на 01 января 2006 г. - 103 млн. руб., в т.ч. в краевой бюджет недополучено в 2005 г. 51,5 млн. руб., из них 46,3 млн. руб. составляет собственно арендная плата и 5,1 млн. руб. - пеня. На 01 января 2007 г. общая задолженность снизилась до 76 млн. руб., в т.ч. в краевой бюджет - 38 млн. руб.; на 01 января 2008 г. соответственно 48 и 32.

Наиболее крупными неплательщиками арендной платы за земли государственной собственности в г. Ставрополе на 1 января 2008 г. являются ОАО «Полигон ЯР», Кирсанова Лейла Павловна, ООО «Медиа Стар», Ставропольдизельсервис, Колесников Павел Иванович, ООО «Ясень», ООО «Фронда» и др. (табл. 5).

С целью активизации работы по контролю за поступлением арендной платы за землю в доход бюджетов всех уровней в г. Ставрополе постановлением главы города Ставрополя от 12.04.2004 г. № 1588 была создана межведомственная комиссия по контролю за поступлением арендной платы за землю.

Таблица 5 - Задолженность по арендной плате за земли государственной собственности

Наименование арендатора	Общая задолженность по арендной плате за землю, тыс. руб.
ОАО «Полигон ЯР»	5915
Кирсанова Лейла Павловна	5507
ООО «Медиа Стар»	4680
Ставропольдизельсервис	3011
Колесников Павел Иванович	2687
ООО «Ясень»	2564
ООО «Фронда»	1865
Ситников Владимир Михайлович	1805
Шарыба Владимир Михайлович	1787
ООО з-д Стеновых материалов	1616
ОАО Масложировой комбинат «Ставропольский»	1614
ЗАО «Ставфининвест»	1691
ЗАО «Поддержка»	1500
ООО «Новый проект»	1427
АП филиал «Энергия»	1392
«Ява и К» ИЧП	1224
ТСЖ «Александрия»	1162
ЗАО «Альфа-Трасса»	1106
ТСЖ «Параллель»	1086
Куликов Сергей Анатольевич	1070
Мухтарова Забухалам Гилаевна	1038
ООО АТЗ	1021
Степков Александр Андреевич	1020
ООО «Агро-Трейд»	1014
Исламов Ферзилах Исламович	993
ТСЖ «Континент»	964
ТСЖ «Алые паруса»	920
ООО «Став-Плюс»	891
ЗАО «Гефест»	759
ООО «Лотос-1»	742
ООО «Онли»	722
ООО фирма «Блок»	716
ООО «Югкомстрой»	709
ООО СТ-Зенит	704

На начало 2006 г. в списках задолжников по арендной плате числилось 878 должников. На 1 января 2007 г. их осталось 81. В течение 2006 г. на заседание комиссии были приглашены 221 неплательщик арендной платы за землю, предъявлено 128 претензий на сумму 29 млн. руб., из которых 124 удовлетворено на сумму 13 млн. руб., в суд направлено 93 иска на 17 млн. руб., из них взыскано по 24-м на 12 млн. руб. В результате чего общая сумма выплаченной суммы задолженности превысила 23 млн. руб.

По таким крупным неплательщикам арендной платы за землю, как ООО ПКП «Ставрополькомплект», ОАО «Энергострой», ООО «Ставропольэнергоснаб» и физическому лицу Чурсиной П.В., подготовлены материалы для представления в Ставропольский краевой суд с целью принудительного взыскания задолженности.

Порядок расчета арендной платы за землю, утвержденный постановлением Правительства Ставропольского края от 28 января 2004 № 6-п «Об утверждении порядка определения размера арендной платы, условий и сроков

внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Ставропольского края» с изменениями, внесенными постановлением правительства Ставропольского края 3 августа 2004 года № 107-п, который распространяется и на земли, не прошедшие процедуру разграничения государственной собственности на землю, проигнорировано комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя при подготовке постановлений Главы города Ставрополя от 21.12.2005 г. № 5118 «О порядке взимания арендной платы за земельные участки в городе Ставрополе в 2006 году» и от 09.02.2007 г. № 374 «О порядке взимания арендной платы за земельные участки в городе Ставрополе в 2007 году».

За период 2006 г. - 1 кв. 2007 г. в соответствии с постановлениями главы города Ставрополя от 30.05.2006 г. № 1753, от 12.12.2006 г. № 4083, от 21.05.2007 г. № 1315 комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя проведено пять аукционов по продаже права аренды на земельные участки для жилищного строительства. В результате право аренды предоставлено на 24 земельных участка общей площадью 26274 м2 на сумму 13080 тыс. рублей.

Аукционов по продаже права аренды для других целей не проводилось с 2004 г. На аукционах продано три объекта с земельными участками площадью 1254 м2 стоимостью 423,2 тыс. рублей.

До сих пор не проведено разграничение земель по формам собственности: федеральные земли, земли субъектов Российской Федерации и муниципальные. Процесс государственного кадастрового учета земель в городе не закончен. Для завершения работ по учету земель в городе необходимо завершить инвентаризацию земель Ленинского и Октябрьского районов. На завершение этой работы необходимо от полутора до двух лет при финансировании не менее 18,5 млн. руб.

Состояние работы органов местного самоуправления (в т.ч. г. Ставрополя) по осуществлению контроля за поступлением арендной платы за землю в доход краевого бюджета рассматривалась 27.06.2006 г. на заседании краевой межведомственной комиссии по обеспечению эффективности использования земельных ресурсов, созданной постановлением Правительства Ставропольского края от 24.05.2006 г. № 73-п. Работа комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя была признана неудовлетворительной.

В целях устранения недостатков в области регулирования земельных отношений необходимо:

1. осуществить перерасчет арендной платы за земельные участки;

2. усилить контроль за поступлением арендной платы за земли государственной собственности в доход бюджетов всех уровней;

3. повысить эффективность претензионно-исковой работы по взысканию задолженности по арендной плате за землю;

4. разработать порядок ликвидации задолженности по арендной плате за землю в связи с истечением сроков исковой давности;

5. усилить контроль за изъятием и предоставлением земельных участков под строительство объектов;

6. активизировать работу по вопросам приватизации земельных участков с целью пополнения местного бюджета;

7. провести инвентаризацию объектов незавершенного строительства;

8. своевременно представлять в Минимущество края объективную информацию по вопросам регулирования земельных отношений;

9. активизировать работу по разграничению государственной собственности на землю.

6. Охрана окружающей среды

В пределах города расположены шесть промышленных зон: южная, восточная, северная, северо-западная, юго-восточная и центральная. Наиболее мощной является северо-западная зона, включающая в себя предприятия химической и строительной промышленности. Южная промзона представлена пищевой и химической промышленностью: молочный комбинат «МКС», завод «Сигнал». Предприятия химической, металлургической, транспортной и пищевой промышленности расположены в восточной промышленной зоне города: ПО «Красный металлист», завод Поршневых колец, «Электроавтомат» и др. В этой зоне расположен железнодорожный вокзал. В юго-восточной промышленной зоне находятся предприятия медицинской и приборостроительной промышленности: Биофабрика, НПО «Киномеханический». В северной зоне сосредоточены предприятия преимущественно машиностроительной отрасли. Предприятия центральной промышленной зоны не расположены столь компактно, как в других зонах. Здесь сосредоточены предприятия различных отраслей: завод «Спутник», кожевенный завод, птицефабрика «Ставропольская».

Сельскохозяйственная зона, в основном, расположена на северной и восточной частях города. Здесь имеются мелиорируемые земли с зерновыми, овощные и кормовыми культурами; животноводческие и птицеводческие фермы; сады и огороды.

Шесть городских кладбищ выделены в особую зону. Площадь их недостаточна для нужд города. Санитарное состояние выделенных территорий неудовлетворительное. Например, кладбище в северной зоне в значительной мере подвержено подтоплено: сток поверхностных и грунтовых вод с его территории направлен в сторону расположенных неподалеку садово-огородных участков.

Лесная зона представлена в черте города и его окрестностях несколькими малыми и большими массивами: Кругленьким, Русским, Мамайским, Члинским лесами.

Степная зона - это отдельные участки территории, которые сохранили естественное видовое разнообразие лугово-степной, степной и полупустынной растительности. Некоторые участки степной зоны являются заказниками или охраняемыми территориями.

В неудовлетворительном состоянии находятся охраняемые территории. Территории Ртищевой дачи, Центрального парка культуры и отдыха, проспекта К. Маркса, Павловой дачи находятся в экологически опасном состоянии, а условия пр. К. Маркса и 60% территории Павловой дачи - чрезвычайном.

Территория Ботанического сада находится в более благоприятном состоянии, но на отдельных участках его развиваются опасные процессы, угрожающие погубить ценные виды растений.

Среди животных города более четверти (28,8%) являются редкими и охраняемыми видами. Потери генофонда фауны города за последние 15 - 20 лет составляют 3 - 4-хкратное уменьшение общей численности всех видов. Остановить деградацию зоологических комплексов можно улучшая качественное состояние среды обитания животных, повышая экологическую грамотность населения, вводя жесткий контроль за исполнением гражданскими и юридическими лицами закона Российской Федерации об охране окружающей природной среды.

Экологическая обстановка в городе Ставрополе весьма сложна: на 53% площади города обстановка неблагоприятная, а на 10% - чрезвычайно опасная. Главную роль играют следующие факторы: высокая загрязненность почв тяжелыми металлами и другими опасными для здоровья человека компонентами; активность оползневых процессов в районах, расположенных на склонах; подтопление, широко развитое в центральной и восточной частях города.

Среди негативных факторов, влияющих на изменение экологического состояния города и проживающих здесь людей отмечаются:

отсутствие буферных территорий между селитебной и промышленной зонами;

недостаточная представленность озелененных территорий;

расположение промышленных предприятий внутри жилых массивов;

размещение крупных предприятий на наиболее возвышенных частях города, и ряд других.

В целях оценки изменения загрязненности почвенного покрова города был проведен сравнительный анализ полученных в 2004 г. данных и показателей по материалам геохимической почвенной съемки в 2003 г. В результате обследования выявлено, что среднее содержание валовых форм таких тяжелых металлов как цинк, кадмий, марганец в поверхностном слое почв территории города Ставрополя за последние годы не претерпело существенных изменений. Почвы города особенно загрязнены в районах: птицефабрики; АО «Люминофор»; старой свалки; железнодорожного вокзала. На 934 га лесной зоны (47% площади леса) экологические условия неблагоприятные, а на 57 га - чрезвычайно опасные. В особенно плохом состоянии находится Мамайский лес и лесной массив вблизи инфекционной больницы. Неблагополучно и состояние садово-огородной зоны.

Содержание тяжелых металлов в почвах этой зоны повсеместно превышает ПДК в 5 - 10 раз и более, а северо-западной части города и в верховья Третьей Речки составляет 570 и 350 ПДК, достигая на отдельных участках 1700 ПДК.

Значительные промышленные предприятия расположены в верхней части города на высоких отметках рельефа. Они не отделены от жилых районов буферной озелененной зоной. Загрязнители от этих предприятий беспрепятственно распространяются преимущественно вниз по рельефу, загрязняя жилые районы, балки, ручьи и речки.

Отсутствие специализированных свалок промышленных отходов приводит к образованию множества «стихийных» свалок вдоль лесных массивов и т.д. Все это усугубляет и без того сложную экологическую обстановку в городе.

На сегодняшний день на территории города существует сеть стационарных гидрогеологических скважин и свыше 250 действующих грунтовых колодцев. Все реки питаются дождевыми, талыми и грунтовыми водами. Состав воды в родниках Ставропольской горы гидрокарбонатный кальциевый, реже - сульфатно-гидрокарбонатный натриево-кальциевый, минерализация воды изменяется - от 0,57 до 2,33 г/л.

В малые реки города попадают ливневые, бытовые, сельскохозяйственные стоки, загрязняющие воду, увеличивающие русловые эрозионные процессы. Левый приток р. Ташлы, Третья речка, начинающаяся в северозападной промзоне города, имеет длину 10,6 км. Вода в ней сильно загрязнена стоками птицефабрики и городского кладбища. Река Мутнянка начинается от родника Аульчик, в районе Верхнего рынка. В нее впадают ручьи Желобовка и Лягушинка. Берега реки и ее притоки захламлены мусором, в нее сбрасываются ливневые воды, промстоки Биофабрики, НПО «Аллерген», инфекционной больницы, жилого массива.

Речки западного склона текут в р. Егорлык и в Сенгилеевское озеро. Они образуются от слияния ручьев, начинающихся от родников: Вербовая, Татарка, Липовая, Медведка, Вишневая, Гремучка, Бучинка, Грушевая, ручей Безымянный. Все речки собирают воду с территории северо-западной промзоны города Ставрополя, они загрязнены и практически не используются населением. Однако все эти воды попадают в Сенгилеевское водохранилище. Цинк, медь, марганец, кобальт, никель, магний, аммоний, сульфаты, хлориды и натрий попадают в водопровод с превышением ПДК в 2 - 40 раз.

Анализ состояния атмосферного воздуха в городе Ставрополе показал, что основной вклад в загрязнение атмосферы вносят следующие загрязняющие вещества (таблица 6):

Таблица 6 - Анализ состояния атмосферного воздуха в г. Ставрополе

Загрязняющие вещества Границы муниципального образования	Сернистый ангидрид, т/год	Окись углерода, т/год	Окись азота, т/год	Аммиак, т/год
г. Ставрополь	10,00	1821,00	911,00	29,90

Среди комплекса мероприятий первоочередными должны стать следующие:

Разработка проектов мероприятий по борьбе с подтоплением на ряде участков, на которых этот процесс может привести к аварийным ситуациям или экологическим бедствиям. Список таких участков и очередность разработки проектов должны быть составлены совместно с администрацией города.

Разработка экологического раздела к Генеральному плану развития города.

Обследование родников и гидрогеологические разведочные работы с целью создания резервного источника водоснабжения города.

Детальное обследование Сенгилеевского озера, анализ его режима, санитарного состояния и организация его санитарной охраны.

Принятие мер по прекращению сброса неочищенных промышленных стоков в малые речки и балки.

Решение вопроса о создании специализированной свалки для токсичных промышленных отходов при ликвидации «стихийных».

Решение вопроса о создании новой свалки бытовых отходов; приведение в порядок старых и действующих ныне свалок.

Оконтуривание всех участков, на которых загрязнение почв представляет чрезвычайную опасность, и разработка мероприятий с целью предотвращения миграции токсичных компонентов в окружающую среду в виде водных растворов или аэрозолей.

Детальные исследования почв на садово-огородных участках, картирование территорий, на которых выращивание плодово-ягодных культур и плодов недопустимо.

7. Охрана труда

Общие положения. В соответствии с Конституцией Российской Федерации труд свободен и каждый имеет право свободно распоряжаться своими способностями к труду, выбирать род деятельности и профессию.

Порядок приема и увольнений работников. Работники реализуют право на труд путем заключения трудового договора о работе на предприятии, в учреждении, организации.

При приеме на работу администрация учреждения обязана потребовать от поступающего: представления трудовой книжки, оформленной в установленном порядке; предъявления паспорта в соответствии с законодательством о паспортах.

Прием на работу без предъявления указанных документов не допускается. Запрещается требовать от трудящихся при приеме на работу документы, представление которых не предусмотрено законодательством.

Прием на работу оформляется приказом (распоряжением) администрации учреждения, который объявляется работнику под расписку. Прекращение трудового договора может иметь место только по основаниям, предусмотренным законодательством.

Работники имеют право расторгнуть трудовой договор, заключенный на неопределенный срок, предупредив об этом администрацию письменно за две недели.

Расторжение трудового договора по инициативе администрации учреждения, осуществляется в соответствии с требованиями ст. 81 ТК РФ.

В день увольнения администрация обязана выдать работнику его трудовую книжку с внесенной и нее записью об увольнении и произнести с ним окончательный расчет. Днем увольнения считается последний день работы.

Основные обязанности работников. Работники обязаны:

а) работать честно и добросовестно, соблюдать дисциплину труда - основу порядка на производстве, своевременно и точно исполнять распоряжения администрации, использовать рабочее время для производительного труда; налог земля арендный плата

б) улучшать качество работы, не допускать упущений, соблюдать технологическую дисциплину;

в) соблюдать требования по охране труда, технике безопасности, производственной санитарии, гигиене труда и противопожарной охране, предусмотренные соответствующими правилами и инструкциями;

г) содержать свое рабочее место в порядке, чистоте, а также соблюдать чистоту в отделе и на территории учреждения; соблюдать установленный порядок хранения материальных ценностей и документов;

Основные обязанности администрации. Администрация предприятия, учреждения, организации обязана:

а) правильно организовать труд работников, чтобы каждый работал по своей специальности и квалификации, имел закрепленное за ним рабочее место;

б) создавать условия для роста производительности труда путем внедрения последних достижений науки, техники и научной организации труда;

в) обеспечивать материальную заинтересованность работников в результатах их личного труда и в общих итогах работы;

г) обеспечить правильное применение действующих условий оплаты и нормирования труда; выдавать заработную плату в установленные сроки;

д) обеспечивать строгое соблюдение трудовой и производственной дисциплины, постоянно осуществляя организаторскую, экономическую и политико-воспитательную работу; применять меры воздействия к нарушителям трудовой дисциплины, учитывая при этом мнение трудовых коллективов;

е) неуклонно соблюдать законодательство о труде и правила охраны труда; улучшать условия труда, обеспечивать надлежащее техническое оборудование всех рабочих мест и создавать на них условия работы, соответствующие правилам по охране труда.

Рабочее время и его использование. Продолжительность рабочего времени устанавливается в соответствии с действующим законодательством, но не более 40 часов в неделю.

Работникам устанавливается ежегодный оплачиваемый отпуск продолжительностью 28 календарных дней (ст. 115 ТК РФ).

Поощрения за успехи в работе. За образцовое выполнение в полной мере трудовых обязанностей, повышение производительности труда, улучшение качества продукции, продолжительную и безупречную работу, новаторство в труде и за другие достижения в работе применяются следующие поощрения:

а) объявлен...