Недвижимое имущество и сделки с ним

Особенности региональной экономики и возможности привлечения бюджетных ресурсов в регионах определили появление различных схем ипотечного жилищного кредитования. Однако, как свидетельствует опыт развитых стран, без федеральной поддержки ипотечное кредитование развиваться не может.

Модель ипотечного рынка, как правило, строится исходя из схем ипотечного кредитования: это либо одноуровневый, либо двухуровневый ипотечный рынок. Напомним, что законодательная база нашей страны предусматривает построение двухуровневого ипотечного рынка.

Субъектами кредитных отношений в области банковского кредита применительно к сфере недвижимости являются все субъекты рынка недвижимости и сами банки. Кредиторы - это субъекты, передающие свои временно свободные средства в распоряжение заемщика на определенный срок. Заемщик - сторона кредитных отношений, получающая средства в пользование и обязанная их возвратить в установленный срок. Например, застройщик, помещая свои средства на расчетный счет в банке, выступает в роли кредитора, а банк - в роли заемщика. Испрашивая у банка кредит, застройщик превращается в заемщика, а банк играет роль кредитора.

К одному из наиболее часто используемых видов обеспечения относится залог. Залог определяется как имущество либо другие ценности, служащие обеспечением займа. Таким образом, залог является неким способом обеспечения обязательства, при котором залогодержатель (юридическое или физическое лицо, предоставившее предмет залога для обеспечения своего долга) имеет преимущественное право перед другими кредиторами удовлетворить свое требование из стоимости заложенного имущества.

Правовое регулирование залога отражено в ряде документов: это закон РСФСР «О залоге» (1992 год); Гражданский Кодекс Российской Федерации, глава 23, § 3 «Залог»; закон Российской Федерации от 16.07.1998 года № 102-Федеральный Закон «Об ипотеке (о залоге недвижимости)». Нормы закона Российской Федерации «О залоге» применяются к залогу объектов недвижимости (ипотеке) в той мере, в которой они не противоречат федеральному закону «Об ипотеке».

Перечень предметов залога не может быть исчерпывающим. Законодательством предусмотрен и залог прав, что имеет особое значение для вещей, обладающих ограниченной оборотоспособностью. Предметом залога может быть также имущество, не существующее в натуре на момент заключения договора, например, будущий урожай или здание, которое предстоит построить за счет кредита, обеспечением которого он выступает. Необходимым и основным признаком предмета залога является его «товарность»: в залог принимается только то, что законом не запрещено.

Предметом залога не могут быть культурные ценности, которые хранятся в государственных (муниципальных) музеях, библиотеках, архивах; «золотая акция», так как она должна находиться только в государственной собственности; изделия, содержащие золото или серебро (если они не относятся к ювелирным или бытовым), а также полуфабрикаты, содержащие эти металлы. Это так называемые абсолютные случаи, при которых вещи не могут быть предметом залога ни при каких обстоятельствах.

В составе имущества, которое может быть использовано в качестве залога, деньги не обозначены, однако нет и запрета на залог денег. Валютные ценности могут быть предметом залога при выдаче кредитов клиентам. Эти операции могут производить банки, имеющие соответствующие лицензии.

Залог - самый предпочтительный способ обеспечения обязательств, так как удовлетворение требований кредитора, обеспеченных залогом, не зависит от финансового положения должника, с которым связана возможность выплаты неустойки, и успешной деятельности поручителя, что обеспечивает выполнение им обязательств перед кредитором должника.

Залог - важнейший инструмент в правовом регулировании рыночных отношений, он служит гарантией удовлетворения требований кредиторов за счет имущества должника; наличие такого имущества составляет отличительную черту залога. Здесь кредитор (веритель) действует по принципу «верю не лицу, а вещи», то есть имеет место реальный, а не личный кредит. Поэтому залогодателем может быть как сам должник, так и действующее в его интересах третье лицо.

Залог обладает характерным свойством вещных прав - правом следования: право как бы следует за вещью. Где и в чьей бы собственности ни находился предмет залога, он будет предметом залога до прекращения основного обязательства. В этом смысле вещь либо иное имущество, переданное в залог, обременено залогом.

В российском законодательстве предусмотрены два основных вида залога: с передачей имущества залогодержателю (заклад) и с оставлением имущества у залогодателя. При первом виде залога залогодержатель сохраняет за собой по отношению к заложенному имуществу все три правомочия (владение, пользование, распоряжение). Владеть и пользоваться имуществом он должен так, чтобы не уменьшать его ценность, а распоряжаться - только при условии, что на приобретателя будет переведен долг с сохранением обеспечивающего долг залога. Распоряжаться заложенным имуществом он не может без согласия залогодателя.

При закладе возможности залогодателя, связанные с распоряжением заложенной вещью, ограничены: вещь остается у него под замком и печатью залогодержателя либо с наложением знаков, свидетельствующих о закладе.

При залоге с оставлением имущества у залогодателя последний может использовать его в своей коммерческой, хозяйственной или иной деятельности. При этом он сохраняет все правомочия собственника с некоторыми ограничениями. Владеть и пользоваться предметом залога он может (по своему усмотрению) только в соответствии с его назначением. Доходы, полученные от заложенного имущества, принадлежат залогодателю. Возможна передача заложенного на хранение третьему лицу. Полномочия залогодержателя весьма широкие, он может:

- проверить на месте наличие, объем, состояние, условия хранения заложенного имущества;

- по требованию залогодателя принять меры для обеспечения сохранности предметов залога;

- предупредить о прекращении посягательств на предмет залога;

- потребовать от должника досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, если предмет залога утрачен не по вине залогодержателя, а залогодатель его не восстановил либо не заменил (с согласия залогодержателя) другим, равным ему по стоимости.

Кредитор сохраняет залоговое право даже в случае отчуждения имущества собственником в пользу третьих лиц. Однако залог не дает права собственности (владения или пользования) на заложенное имущество после нарушения должником своих обязательств, а служит средством удовлетворения основного требования кредитора из стоимости заложенного имущества.

Закладная - юридический документ о закладе (залоге) объекта недвижимости, который удостоверяет отдачу объекта в обеспечение обязательств под кредит (ссуду).

Обязательными лицами по закладной являются должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель.

Закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом - также и должником по обеспеченному обязательству. Закладная выдается первоначальному залогодержателю после государственной регистрации органом ипотеки. Закладная является производным обязательством договора об ипотеке: если этот договор признан недействительным, то и закладная не имеет силы. При передаче договора об ипотеке третьему лицу закладная также передается этому лицу. Это означает, что закладная «лежит» на объекте недвижимости, а не на должнике, то есть любой покупатель объекта недвижимости получает вместе с ним и обязательства по закладной, в противном случае сделка будет признана ничтожной.

Залогодержатель может передать свои права по договору об ипотеке другому лицу, которое становится на место прежнего залогодержателя по этому же договору.

Уступка прав по договору об ипотеке, означающая и уступку прав по обеспеченному ипотечному обязательству, должна быть нотариально удостоверена и зарегистрирована в установленном порядке.

Залогодержатель может передать права по закладной путем совершения на ней передаточной надписи в пользу другого лица (владельца закладной) и передачи закладной этому лицу. В передаточной надписи должно быть указано полное имя (наименование) лица, которому передаются права. Передаточные надписи, не содержащие такого указания (бланковые передаточные надписи), считаются ничтожными.

Ипотечный кредит. С юридической точки зрения ипотека состоит в обременении имущественных прав собственности на объекты недвижимости при их залоге.

C экономической точки зрения ипотека - рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости, позволяющий привлекать дополнительные финансовые средства для реализации любых проектов.

Ипотека - это такой вид залога объекта недвижимости, при котором закладываемое имущество не передается в руки кредитора, а остается у должника (залогодателя) в его владении и пользовании. Это означает, что залогодатель, отдавший объект недвижимости в залог, уже не может быть полным собственником в прямом смысле слова, ибо отсутствует триада собственности: владение, пользование и распоряжение, а имеются только владение и пользование.

Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда. В соответствии с российским законодательством договоры, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, если они являются юридическими лицами.

Предметом ипотеки могут быть объекты недвижимости, права на которые зарегистрированы в установленном порядке:

- предприятия как единые имущественные комплексы, используемые в предпринимательской деятельности;

- здания и сооружения (используемые в предпринимательской деятельности) с одновременной ипотекой по тому же договору земельных участков, на которых они находятся, либо частей этих участков, функционально обеспечивающих эти здания и сооружения;

- жилые дома, квартиры и их части;

- гостиницы, дома отдыха, дачи, садовые домики;

- воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты;

- незавершенные строительством объекты недвижимости, материалы и оборудование;

- участки недр, обособленные водные объекты;

- леса, многолетние насаждения;

- земельные участки, находящиеся в собственности граждан, их объединений, юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства; приусадебные земельные участки личного подсобного хозяйства и земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, в размере, необходимом для хозяйственного обслуживания.

Важно знать, что, если иное не предусмотрено договором, вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с ее принадлежностями как единое целое.

Все объекты недвижимости могут быть предметом ипотеки при соблюдении условия: «ипотека предприятий, зданий или сооружений допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором они находятся».

Правила об ипотеке на объекты недвижимости применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), но только с согласия арендодателя.

Допускается ипотека имущества, находящегося в общей либо в общей долевой собственности (при наличии письменного согласия собственников).

В соответствии с российским законодательством предметом ипотеки не могут быть:

- часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения;

- имущество, изъятое из оборота, на которое не может быть обращено взыскание;

- имущество, в отношении которого предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена;

- государственное имущество (государственные и муниципальные земли, сельскохозяйственные угодья, государственные и муниципальные индивидуальные и многоквартирные жилые дома, участки недр и особо охраняемые природные территории);

- часть земельного участка, площадь которого меньше минимального размера для различного целевого назначения и разрешенного использования;

- доля в праве собственности на общее имущество жилого дома отдельно от права собственности на квартиру.

Последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующим договором об ипотеке того же имущества, действие которого не прекратилось к моменту заключения последующего договора. Если в предшествующем договоре об ипотеке предусмотрены условия, на которых может быть заключен последующий договор, эти условия должны соблюдаться.

При множественности последующих ипотек (множественности лиц в обязательстве) существует субординация ипотеки и соответственно очередность залогодержателей.

Последующая ипотека обязательно регистрируется. В последующем договоре об ипотеке делаются отметки обо всех регистрационных записях о предшествующих ипотеках того же имущества. В свою очередь, в эти записи вносится отметка о последующей ипотеке.

Залог «чистой» от предыдущих долгов недвижимости, которая до этого не закладывалась, является первым залогом. Первая ипотека (основная, или старшая) дает первому кредитору преимущественное залоговое право возмещения финансовых убытков из стоимости недвижимости.

3.3 Инвестирование в объекты рынка недвижимости

Под инвестированием понимается вложение капитала в реализацию проектов с целью извлечения прибыли. Вкладываемые средства называются инвестициями. Применительно к объектам недвижимости выделяют:

- реальные инвестиции - вложения в создание (развитие) объектов недвижимости, реконструкцию или техническое перевооружение предприятий (имущественных комплексов);

- портфельные инвестиции - вложения в покупку акций и ценных бумаг государства, организаций-застройщиков, инвестиционных фондов, страховых и других финансовых компаний.

В этом случае инвесторы увеличивают свой финансовый капитал, получая дивиденды - доход на ценные бумаги, аналогично ренте или депозитным процентам при хранении денег в банках.

Денежные средства вкладывают в создание (развитие) объектов недвижимости, так как без материального производства неоткуда получать прибыль. Реальные вложения денежных средств, израсходованных на приобретение акций, ценных бумаг, осуществляют организации, выпустившие корпоративные бумаги для привлечения финансовых средств с целью создания (развития) объектов недвижимости;

- инвестиции в нематериальные активы - вложения на приобретение имущественных прав и прав владения (оцениваемых денежным эквивалентом) земельными участками, зданиями, имущественным комплексом; сертификатов и лицензий, патентов на изобретения, свидетельств на новые технологии, полезные модели, товарные знаки, фирменные наименования и так далее.

В зависимости от формы собственности инвестиции делятся на частные, государственные, иностранные и совместные.

Частные инвестиции - это вложение средств гражданами в акции, облигации и другие ценные бумаги, а также инвестиции предприятий и организаций с негосударственной формой собственности.

Государственные инвестиции осуществляют федеральные, региональные и местные органы власти из средств бюджетов, внебюджетных фондов и заемных средств.

Иностранные инвестиции - это вложения иностранных граждан, юриди- ческих лиц и государств.

Совместные инвестиции - это вложения на долевой основе субъектов страны и иностранных партнеров.

Недвижимость является одним из наиболее важных объектов инвестиций. Доход от прямых инвестиций в объекты недвижимости и ценные бумаги, обеспеченные недвижимостью, при эффективном управлении, как правило, превышает проценты на заемный капитал и доход по ценным бумагам. Причем для инвесторов предпочтительна покупка объектов недвижимости как средства обеспечения обязательств, так как они являются реальным активом и обладают надежностью, поскольку «прозрачны» для оценки рисков и расчетов доходности.

Субъектами инвестиционной деятельности в сфере недвижимости являются все участники инвестиционных проектов: инвесторы, застройщики, исполнители работ, пользователи объектов недвижимости, поставщики, банковские, страховые и посреднические организации, фонды и другое.

Инвесторы - физические и юридические лица, вкладывающие собственные, заемные и привлеченные средства в финансирование объектов недвижимости и обеспечивающие их целевое использование.

В качестве инвесторов могут выступать:

- органы местного самоуправления, муниципалитеты в лице органов и служб, уполномоченных на то в законодательном порядке;

- предпринимательские объединения, организации и другие юридические лица;

-совместные российско-зарубежные организации;

-зарубежные организации и другие юридические лица;

- отечественные и зарубежные физические лица;

- представительства иностранных государств;

- международные организации.

Инвесторы - это прямые вкладчики финансовых средств и других капиталов, которые выступают в роли покупателей и пользователей объектов недвижимости.

Инвесторами могут быть также финансово-промышленные группы, инвестиционные фонды, выступающие как индивидуальные инвесторы и в форме синдиката инвесторов.

Для реализации инвестиционных проектов в сфере недвижимости, необходимы разработка технико-экономических обоснований, проведение инженерных изысканий, разработка проектной документации на строительство и возведение зданий и сооружений, проведение работ по реконструкции, заключение договоров с подрядными строительно-монтажными организациями на осуществление строительно-монтажных, пусконаладочных работ и т. д.

Инвесторы могут осуществлять функции заказчика сами, через соответствующие службы либо через посредников юридических или физических лиц, наделенных необходимыми правами распоряжения инвестициями в рамках, определяемых инвестором.

Исполнителями работ при реализации инвестиционных проектов в сфере недвижимости выступают изыскательские, проектно-строительные, пусконаладочные и другие организации, выполняющие работы по инженерным и инженерно-геологическим изысканиям, проектированию зданий и сооружений, их возведению и освоению производственных мощностей.

К исполнителям относятся и инжиниринговые фирмы, у которых отсутствуют собственные производственные мощности, но есть специалисты-менеджеры. Эти фирмы выступают в качестве генеральных подрядчиков по реализации инвестиционных проектов, привлекая для выполнения различных работ строительные, монтажные и другие организации на условиях субподряда.

Специалисты-менеджеры формируют и реализуют организационный план по осуществлению всех работ в рамках инвестиционного проекта, обеспечивают увязку работ всех привлекаемых организаций.

Осуществление инвестиционных проектов в сфере недвижимости связано с использованием большого объема строительных материалов, конструкций, изделий, технологического оборудования, в том числе нестандартного, электроизделий, кабельной продукции, труб, проката металлов и так далее.

Поэтому важными участниками инвестиционных проектов являются поставщики указанной продукции и их дилеры.

Большую группу субъектов инвестиционной деятельности в сфере недвижимости составляют так называемые институциональные инвесторы, к которым относятся страховые и инвестиционные компании, жилищные кооперативы, паевые инвестиционные фонды, фонды индивидуального жилищного строительства и другое.

Назначение указанных организаций - привлечение свободных средств населения, хозяйствующих субъектов и направление их на цели инвестирования.

Совокупность намерений и практических действий по осуществлению инвестиционных вложений в объекты недвижимости и обеспечению заданных финансово-экономических, производственных и социальных результатов представляет собой инвестиционный проект.

В зависимости от вида активов, в которые вкладываются инвестиции в недвижимость, они подразделяются на реальные (капиталообразующие), финансовые и инвестиции в нематериальные активы.

В отечественной экономике преобладают реальные инвестиции, в странах с развитой рыночной экономикой большую роль играют финансовые инвестиции.

Последние связаны с приобретением, формированием портфеля ценных бумаг и их реализацией, покупкой и реализацией финансовых обязательств, а также с выпуском и реализацией ценных бумаг. Финансовые инвестиции подразделяются на прямые (акции, облигации, векселя и другие ценные бумаги) и косвенные (трастовое пассивное инвестирование и так далее).

Финансовое инвестирование в жилищные ценные бумаги, обеспеченные объектами недвижимости или ипотечными кредитами (закладными), является опосредованным инвестированием. Жилищные финансовые инвестиции в большинстве своем дополняют реальные инвестиции, то есть большинство инвестиций, пройдя технологический круг, становятся реальными.

К инвестициям в нематериальные активы относятся вложения на приобретение имущественных прав и прав владения земельными участками, лесными массивами и другими объектами недвижимости.

В зависимости от направлений вложений инвестиций и целей их реализации инвестиционные проекты в сфере недвижимости классифицируют как жилищные, производственные, коммерческие, финансовые, экологические и другое.

К экологическим относят проекты, результатом которых являются созданные природоохранные объекты, улучшение параметров действующих предприятий и так далее.

Инвестирование в недвижимость - это приобретение конкретного объекта недвижимости или жилищных инвестиционных инструментов в целях получения прибыли. Любой объект недвижимости в рыночной системе с развитой экономикой и сформированным рынком - это не только стабильный актив, но и недвижимость, приносящая доход.

Существует несколько теорий, согласно которым приобретение жилья в личную собственность также рассматривается как инвестиционное вложение в недвижимость, приносящую доход.

Действительно, в странах с устоявшейся рыночной экономикой любой объект недвижимости дает прирост стоимости (капитала) во времени и приносит постоянный доход владельцу. Таким образом, конкретный объект недвижимости является инвестиционным инструментом, аналогичным акциям, облигациям и другим ценным бумагам.

В России на фоне бурного развития рынка государственных и корпоративных ценных бумаг до сих пор не сформировались инвестиционные институты, обеспечивающие ликвидность и открытость рынка и привлечение сбережений граждан для инвестиций в недвижимость.

Государственная политика на рынке недвижимости, направленная на увеличение доходов от использования недвижимого имущества, призвана обеспечить приток коллективных инвестиций в недвижимость при условии создания эффективной системы защиты прав вкладчиков, что позволит восстановить доверие к инвестиционным институтам.

Основными инструментами такой политики должны стать жесткое регулирование деятельности инвестиционных институтов, осуществляющих инвестирование в недвижимость, и обязательное, нормативно закрепленное раскрытие информации о деятельности как инвестиционных институтов, так и других профессиональных участников рынка.

Инвестиции в недвижимость могут осуществляться разными способами: прямым приобретением объекта недвижимости либо прав на него с целью последующего развития, покупкой зданий и сооружений с целью их эксплуатации и получения дохода.

Существуют разнообразные инвестиционные инструменты и технологии инвестирования в недвижимость. Наиболее широко применяются: реинвестиции собственных средств компании и заемный капитал, ипотека, лизинг, долговые обязательства, взаимно-паевые фонды. Постоянно идет поиск новых путей и форм в этой области, разрабатываются различные схемы финансового инвестирования в недвижимость.

Одной из основных в системе инвестирования в сфере недвижимости является функция финансирования - перемещение финансовых ресурсов от источников финансирования к конечным инвесторам реальных инвестиций.

Вложение инвестиций в объекты недвижимости - это процесс предоставления и расходования денежных средств на осуществление инвестиционной деятельности в сфере недвижимости.

Отличительной чертой вложения инвестиций в недвижимость на современном этапе является высокая интегрированность в общий кредитно-инвестиционный сектор.

Основные формы вложения инвестиций в недвижимость (в том числе и жилую) можно структурировать по принципу построения капитала, при помощи которого приобретается объект недвижимости:

- финансирование с помощью только собственного капитала;

- финансирование с помощью заемного капитала;

- финансирование с помощью смешанного капитала - собственного и заемного.

Финансирование с помощью только собственного капитала (незаемных средств), то есть расчет покупателя и продавца за объект недвижимости при совершении сделки за счет только собственных средств, применяется довольно редко.

Финансирование объектов недвижимости только за счет заемного капитала относится в большей степени к специальным видам финансирования (строительные кредиты, различные виды муниципального финансирования и так далее), требующим особых технологий финансирования, кредитования и страхования.

При этом сама заемная форма может иметь сложную структуру, состоящую из ряда кредитов и займов.

Финансирование приобретения населением жилья с помощью только заемных средств также встречается довольно редко и требует дополнительного страхования или иного дополнительного обеспечения.

Основной способ вложения инвестиций в объекты недвижимости - смешанное финансирование.

При этом заемный капитал также может состоять из нескольких видов кредитов (или займов).

Собственный капитал может вноситься одноразово, например в форме долевого участия, а может накапливаться за счет различных систем сбережений, входящих в технологию общего кредитования, а также за счет сбережений в банке, жилищных кооперативов, страховых полисов, различных счетов, продажи имеющегося имущества и других внешних источников накоплений.

3.4 Тенденции развития рынка недвижимости в городе Пскове

Операции (сделки) с недвижимым имуществом - это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей в отношении объекта недвижимости.

Цель сделки -- приобретение права собственности или права пользования имуществом.

Действительность сделки определяется через совокупность следующих условий:

- законность содержания;

- правоспособность и дееспособность физических и юридических лиц, совершающих сделку;

- соответствие воли и волеизъявления участников сделки;

- соблюдение формы сделки.

Если хотя бы одно из вышеперечисленных условий не будет соблюдено, то сделка недействительна.

Сделка считается ничтожной, если:

- совершена с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности;

- волеизъявление не соответствует подлинной воле;

- нарушены форма сделки и требования о ее государственной регистрации;

- сторона сделки недееспособна, т. е. неспособна понимать значение своих действий;

- сделка юридического лица выходит за пределы его правоспособности.

Сделки могут совершаться в двух формах:

- устной;

- письменной.

В устной форме сделка возможна:

- если законом или соглашением не установлена письменная форма;

- для сделок, исполненных при самом их совершении (кроме тех, для которых предусмотрена нотариальная форма, и сделок, несоблюдение простой письменной формы которых влечет их недействительность);

- для сделок во исполнение договора, заключенного в письменной форме (если это не противоречит закону, иным правовым актам и договору).

Письменная форма сделки заключается в составлении документа, отражающего содержание сделки и подписанного лицом, ее совершающим.

Сделки с недвижимостью подлежат нотариальному удостоверению и государственной регистрации.

Таблица 2 -Сделки в городе Пскове в 2010 году

Всего сделок	Земельные участки	Здания	Помещения
1667	362	337	968

Таблица 3-Сделки в городе Пскове в 2015 году

Всего сделок	Земельные участки	Здания	Помещения
618	179	109	330

Выше приведены официальные данные с сайта Росреестра [18] по сделкам с недвижимостью за 2010 год и за 2015 год. Количество сделок в 2015 году , по сравнению с 2010 годом уменьшилось более, чем на 1000, что составляет около 63%, показатели более чем впечатляющие. Это по большей части объясняется очередным финансовым кризисом. Однако соотношение в покупках земельных участков, зданий и помещений остались примерно одинаковыми:

2010 год - 21%, 2015 год - 29% - покупка земельных участков;

2010 год - 20% , 2015 год - 17% - покупка зданий;

2010 год - 58%, 2015 год - 54% - покупка помещений.

То есть изменения составили:

8% - для покупки земельных участков;

3% - для покупки зданий;

4% - для покупки помещений.

Из этих показателей видно, что тенденции к покупке земельных участков, зданий и помещений почти не изменились, из чего можно сделать вывод, что нужды покупателей остались прежними, но значительно изменились покупки в количественном показателе:

- покупка земельных участков - 179 ( 2015 год ) и 362 ( 2010 год ), отсюда получаем, что в 2015 году продано на 183 ( 51% ) земельных участка меньше, чем в 2010 году ;

- покупка зданий - 109 (2015 год ) и 337 (2010 год), отсюда получаем, что в 2015 году продано на 228 (67% ) здания меньше, чем в 2010 году ;

- покупка помещений - 330 (2015 год) и 968 (2010 год), отсюда получаем, что в 2015 году продано на 683 ( 70% ) помещения меньше, чем в 2010 году.

Сопоставив процентные показатели изменения количества покупок земельных участков (51% ), зданий (67% ) и помещений (70% ) с процентным показателем изменения общего количества сделок (63% ) мы в очередной раз можем убедиться, что тенденции к покупке земельных участков, зданий и помещений существенно не изменились.

В 2015 году, по сравнению с 2010 годом, количество сделок с недвижимостью значительно уменьшилось. К 2015 году люди либо уже вложились в недвижимость, либо у них не достаточно средств для таких вложений, в связи с ростом цен на недвижимость и инфляцией. Инфляция сильно влияет на покупательскую способность населения, потому что заработные платы хоть и растут, но однозначно не эквивалентно росту цен. Этим и обусловлен очередной финансовый кризис. Но, несмотря на это, недвижимость является неотъемлемой частью нашей жизни, а также является заманчивым объектом для анализа инвесторов.

Рынок недвижимости заметно отличается от всех остальных рынков, прежде всего, из-за особенностей самих объектов недвижимости.

Уровень цен, возможности их дальнейшего изменения и направление этого движения зависит от большого количества факторов.

Макроэкономические характеристики экономики, социально-демографические показатели, параметры местного рынка недвижимости, законодательная система - это лишь общие направления, исследование которых составляет целостную картину рынка недвижимости исследуемой страны.

Чтобы сделать качественный анализ рынка недвижимости, рассмотрев все сложные причинно-следственные взаимосвязи между факторами, воздействующими на рынок недвижимости, необходимо иметь глубокие знания экономики недвижимости, умение отделять основную информацию от второстепенной и, конечно, постоянную практику.

Документы, необходимые для сделок с недвижимостью:

Для государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения с использованием кредитных средств:

1. Договор купли-продажи квартиры (комнаты), подлежащие государственной регистрации:

* простая письменная форма - не менее 3-х оригиналов (прошитый, пронумерованный, заверенный на сшивке сторонами сделки);

* Нотариальный- не менее 2-х оригиналов и нотариальная копия.

2. Правоустанавливающие документы на квартиру ( например: договор купли-продажи, дарения, мены, ренты, передачи, свидетельство о государственной регистрации, о собственности, о праве на наследство, справка жилищно-строительного кооператива и тому подобное ) ( оригинал ).

3. Поэтажный план и экспликация- выдаются Бюро технической инвентаризации(оригиналы).

В случае разрешенной перепланировки жилого помещения к документам Бюро технической инвентаризации прилагаются Распоряжение и Акт о перепланировке (оригиналы).

4. Кадастровый паспорт выдается Кадастровой палатой - если объекты не стоят на учете , если стоят- то кадастровый не требуется.

5. Выписка из домовой книги (срок действия1 месяц ) (оригинал)

6. Если в сделке участвуют доверенные лица, то к документам прилагаются нотариально заверенные доверенности (оригиналы).

7. Для продавцов (дарителей) (если квартира приобреталась по договору купли-продажи, договору мены, по инвестициям, или ):

* Для граждан, состоявших на момент приобретения в браке:

нотариально удостоверенное согласие супруга/ги на отчуждение недвижимости (оригинал), нотариально заверенная копия Свидетельства о заключении брака. К нотариально удостоверенному согласию бывшего супруга/ги (оригинал и копия) прилагаются нотариально заверенная копия Свидетельства о расторжении брака, Справки из загса (оригинал);

* Для граждан, не состоявших на момент приобретения в браке: нотариально заверенное Заявление - (на момент приобретения квартиры (комнаты) в браке не состоял/ла) (оригинал);

8. Для покупателей:

Семейное положение прописывается в договоре купли-продажи

9. При продаже доли или комнаты третьему лицу (не собственнику) - нотариально заверенные отказы от преимущественного права покупки от других сособственников (оригинал).

10. Нотариально-удостоверенная копия Свидетельства о рождении (если в сделке принимают участие, либо в отчуждаемой квартире зарегистрированы несовершеннолетние дети).

11. Разрешение органов опеки и попечительства - при продаже жилого помещения/комнаты, собственниками/сособственниками которого являются несовершеннолетние дети, а также граждане, недееспособные или ограниченные судом в дееспособности (оригинал).

12. В случае, если продавцом/покупателем является юридическое лицо, к вышеперечисленным документам прикладываются все уставные документы юридического лица (нотариально удостоверенные копии), а также справка/протокол о сделке (согласно статье 78, статье 79 Федерального закона «Об акционерных обществах» (Об АО) от 26.12.1995 года №2008-Федеральный Закон (оригинал).

Со стороны банка: Кредитный или иной договор, исполнение которого обеспечивается ипотекой (оригинал).

* Закладная (в случае, если предусмотрена банком) (оригинал)

* Подлинники документов, названных в Закладной в качестве приложений - независимая оценка (оригинал).

Все уставные документы банка (нотариально заверенные копии) в случае, если в Управлении Федеральной регистрационной службы по Пскову уставные документы по банку не сдавались [19].

Для государственной регистрации сделок с недвижимостью (купля-продажа, дарение):

1. Договор купли-продажи (дарения) квартиры (комнаты), подлежащие государственной регистрации:

* простая письменная форма - не менее 3-х оригиналов (прошитый, пронумерованный, заверенный на сшивке сторонами сделки);

* Нотариальный - не менее 2-х оригиналов и нотариальная копия.

2. Правоустанавливающие документы на квартиру (например: договор купли-продажи, дарения, мены, ренты, передачи, свидетельство о государственной регистрации права собственности, о праве на наследство, справка жилищно-строительного кооператива и тому подобное) (оригинал и копия).

3. Поэтажный план и экспликация - выдаются бюро технической инвентаризации (оригиналы).

В случае разрешенной перепланировки жилого помещения к документам бюро технической инвентаризации прилагаются Распоряжение и Акт о перепланировке (оригиналы)

4. Кадастровый паспорт выдается Кадастровой палатой - если объекты не стоят на учете, если стоят - то кадастровый паспорт не требуется.

5. Выписка из домовой книги (срок действия 1 месяц) (оригинал)

6. Если в сделке участвуют доверенные лица, то к списку документов прилагается нотариальная доверенность (оригинал)

7. Для продавцов (дарителей) если квартира приобреталась по договору купли-продажи, договору мены, по инвестициям, или справки жилищно-строительного кооператива):

* Для граждан, состоявших на момент приобретения в браке: нотариально удостоверенное согласие супруга/ги на отчуждение недвижимости (оригинал), нотариально заверенная копия Свидетельства о заключении брака.

К нотариально удостоверенному согласию бывшего супруга/ги (оригинал и копия) прилагаются нотариально заверенная копия Свидетельства о расторжении брака, справки из загса (оригинал);

* Для граждан, не состоявших на момент приобретения в браке: нотариально заверенное заявление - (на момент приобретения квартиры (комнаты) в браке не состоял/ла) (оригинал);

8. Для покупателей:

Семейное положение прописывается в договоре купли-продажи

9. При продаже доли или комнаты третьему лицу (не собственнику) - нотариально заверенные отказы от преимущественного права покупки от других сособственников (оригинал).

10. Нотариально заверенная копия Свидетельства о рождении (если в сделке принимают участие, либо в квартире зарегистрированы несовершеннолетние дети).

11. Разрешение органов опеки и попечительства - при продаже жилого помещения/комнаты, собственниками/сособственниками которого являются несовершеннолетние дети, а также граждане, недееспособные или ограниченные судом в дееспособности (оригинал)

12. В случае, если продавцом/покупателем является юридическое лицо, к вышеперечисленным документам прикладываются все уставные документы юридического лица (нотариально удостоверенные копии), а также справка/протокол о сделке (согласно статье 78, статье 79 Федерального закона «Об акционерных обществах» (Об АО) от 26.12.1995 года №2008-Федеральный Закон (оригинал) [19].

Для оформления прав по приватизации:

1. Ордер (обменный ордер) или Выписка из Распоряжения о предоставлении жилой площади в право пользования (подлинник).

Договор социального найма (подлинник).

2. Выписка из домовой книги (с информацией о гражданах, зарегистрированных на данной площади с момента получения Ордера) (1 экземпляр - подлинник).

3. Финансовый лицевой счет (1 экземпляр - подлинник).

4. Справка о замене паспорта за период с сентября 1991 года по настоящее время (только для тех, кто участвует в приватизации) (1 экземпляр - подлинник).

5. Кадастровый паспорт и экспликация (по 1 экземпляру - подлинники).

6. В случае перемены места жительства в период с сентября 1991 года по настоящее время, необходимо предоставить выписки из домовых книг со всех мест проживания (1 экземпляр - подлинники). Справку о том, что в приватизации не участвовал (подлинник).

Примечание: Справку о том, что в приватизации не участвовал получать в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество:

* Бюро технической инвентаризации Ростехинвентаризация, местная Администрация и другие (если был зарегистрирован на территории Российской Федерации с сентября 1991 года по декабрь 1997 года);

* Учреждение Юстиции и Федеральной регистрационной службе региона (если был зарегистрирован на территории Российской Федерации с января 1998 года и позже).

7. В случае утери Ордера (Выписки из Распоряжения) в дирекции единого заказчика необходимо получить справку о том, что Ордер не сохранился и справку из Центрального архива, а также Выписку из Протокола заседания жилищной комиссии по месту расположения приватизируемого помещения (о разрешении приватизации без Ордера) в Управлении муниципального жилья по месту жительства.

8. Если кто-то из членов семьи был выписан по Решению суда, то необходимо представить копию Решения суда.

9. Подлинники и ксерокопии паспортов (разворот с фотографией и пропиской) и свидетельство о рождении детей (нотариально заверенную копию).

10. Все совершеннолетние члены семьи могут отказаться от участия в приватизации.

В этом случае необходимо предоставить нотариально удостоверенный отказ или явиться лично в назначенное время с остальными членами семьи на подписание договора.

11. Если право на приватизацию использовано кем-то из членов семьи, то представить документы, подтверждающие участие в приватизации. В этом случае необходимо предоставить нотариально удостоверенное согласие на приватизацию остальными членами семьи или явиться лично в назначенное время на подписание договора.

12. В случае оформления приватизации одним из членов семьи или доверенным лицом, необходимо представить доверенность от всех членов семьи, удостоверенную нотариально.

Паспорт должен быть заменен по достижению 20 и 45 лет

Право приватизации предоставляется гражданину РФ один раз (несовершеннолетние приобретают повторное право по достижению 18 лет) [19].

Для снятия обременения с квартиры:

1. Уведомление от банка (если применимо) (оригинал);

2. Правоподтверждающие документы (договор купли-продажи жилого помещения и свидетельство о праве собственности, в случае заключения договора об ипотеке, договор прилагается) (оригинал);

3. Доверенность от физических лиц на регистраторов по снятию обременения с квартиры (оригинал);

4. Доверенность от банка по снятию обременения с квартиры (оригинал);

5. Доверенность или Приказ на лицо, подписавшее Уведомление (нотариально заверенная копия);

6. Выписка из единого государственного реестра юридических лиц (нотариально заверенная копия);

7. Протокол или решение о назначении председателя правления (нотариально заверенная копия);

8. Закладная (если применимо) (оригинал);

При переходе прав по Закладной другому юридическому лицу, предоставляются все документы, отмеченные в Закладной, при подписание перехода права по Закладной.

Выписка из торгового реестра прилагается (нотариально заверенные копии).

Все уставные документы банка (нотариально заверенные копии) в случае, если в Управлении Федеральной регистрационной службы уставные документы по банку не сдавались.

В уставные документы банка входит:

* Устав

* Учредительный договор

* Протокол о назначении председателя правления или генерального директора

* Лицензия на осуществление банковский операции;

* Свидетельство о государственной регистрации (основной государственный регистрационный номер)

* Свидетельство о регистрации юридического лица как кредитной организации

* Свидетельство о регистрации в налоговом органе (идентификационный номер налогоплательщика)

* Изменения и дополнения в учредительные документы + свидетельства о регистрации изменений

* Выписка из единого государственного реестра юридических лиц [19]

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Для успешного формирования цивилизованного рынка жилья и недвижимости необходимо проделать большую работу. Основными вопросами, которые надо решить, являются: осуществление лицензирование организаций, работающих на рынке недвижимости, развитие института оценщиков, недостаточно высокой платежностью граждан, инвестиционным потенциалом юридических лиц и формирование единого банка данных стране. рынок недвижимость риэлтерский лицензия сделка

Завершение периода становления рынка недвижимости характеризуется переходом от экстенсивного к интенсивному развитию. Очевидно, что в ближайшее время на рынке не будет такого бурного роста числа сделок, как в начале 2000-х годов. Более того, в течение определённого периода на рынке жилья возможна только стабилизация числа сделок. Вполне возможным представляется также повышение уровня цен, прежде всего на вторичном рынке. Но в то же время цены на элитное жильё не только не снизились, но и выросли, что свидетельствует о перспективности нового строительства жилья высокого качества. Руководителями фирм отмечается и обострение конкурентной борьбы на рынке. Большинство из них склонны считать, что с 2005-2008 года была характерна умеренная степень конкуренции, то с 2009 года она стала высокой и сохраняется таковой.

Последовательное развитие рынка недвижимости закономерно привело к очередному этапу, характеризующемуся скачкообразным повышением требований к качеству обоснования инвестиционных решений. Участники рынка недвижимости приходят к пониманию того, что достоверность бизнес-планов, инвестиционных проектов и так далее, являющихся по сути стандартным набором простых формул, целиком зависит от обоснованности рыночных исследований, результаты которых используются в формулах. Другими словами, наиболее весомым и значимым показателем состоятельности инвестиционного проекта на рынке недвижимости является состоятельность рыночного исследования, на основе которого данное решение принимается.

Внутренняя ситуация области является той средой, которая непосредственно влияет на все рынки, в том числе и на рынок недвижимости. В зависимости от текущей экономической ситуации инвесторы всегда могут выбрать оптимальную сферу инвестиций. И если в результате сочетания многих факторов такой сферой окажутся не государственные ценные бумаги или спекулятивные операции на валютном рынке, а инвестиций в реальные активы, то рынок недвижимости начнёт быстро расти, стимулируя развитие других отраслей экономики.

Экономически целесообразно отменить налог на добавленную стоимость (НДС) в сфере жилищного строительства. Законодательство, стимулируюшее привлечение, в том числе ипотечного капитала, создание зон экономического благоприятствования, увеличение рабочих мест, усиление защиты частных инвестиций - вот неполный перечень возможностей правительства для стимулирования рынка недвижимости.

Определяющим фактором внутренней ситуации является позиция правительства, в руках которого находится, в том числе и налоговый рычаг, позволяющий регулировать распределение денежных потоков в национальной экономике.

Ситуация на местном рынке ещё в большей степени влияет на развитие локального рынка недвижимости, определяя в конечном итоге перспективы развития. Плодородие земли, особенности рельефа и климата, инженерное оборудование и ухоженность ландшафта, наличие средств связи и коммуникаций, стиль жизни и привычки населения, потенциал для развития собственности - эти и многие другие факторы могут повлиять на решение инвестора.

Список используемой литературы

1. Конституция РФ от 12 декабря 1993 г. // Российская газета, 21.01.2009 Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 23.05.2016).

2. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ.

3. Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 23.05.2016).

4. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. Санкт-Петербург 1997 г.

5. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ.

6. Федеральный закон «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 №122-ФЗ (с изм. и доп.) // Российская газета, №145, 30.07.1997.

7. Земельное право: Учебник/отв.ред.проф. Л.С.Козлов-2-е изд., перераб. и доп.-М., 2004.-с.132.

8. Земельное право: Учебник для вузов./под ред. проф. В.В. Зеленского, проф. М.М. Рассолова.- М.: ЮНИТИ-ДАНА, Закон и право, 2007.-703 с.

9. Носов Г.Н. Земельное право: Учебник.-М.:ИНФРА-М, 2006.-457 с. Суханов Е.А. Осторожно: земельно-правовые конструкции! //Законодательство.- 2007.-№9.- с.60-65.

10. Е.А. Киндаева, М.Г. Пискунова Недвижимость: права и сделки 3-е издание, дополненное и переработанное 2008г.

11. Пискунова М.Г. «Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним как правоприменительная деятельность учреждений юстиции.» М., 2003.

12. Е.А. Чефранова, С.Г. Певницкий «Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Уч. Пособие», Статут, М., 2009 г.

13. А.А. Варламов «Земельный кадастр» в 6 Т., Т.3, «Государственный учет и регистрация земель», Колос, 2008 г.

14. «Dom-i-zakon.ru» Первый Столичный Юридический Центр (2006-2007).

15. Гражданский кодекс РСФСР 1922 года

16. Учебное пособие / Т. Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов, С.К. Мирзажанов. -- М.: КНОРУС, 2010.

17. Асаул А.Н., Карасев А.В. - Экономика недвижимости - Учебное пособие. М.: МИКХиС, 2001

18. https://portal.rosreestr.ru

19. http://регистраторс-групп.рф

Размещено на Allbest.ru

...