Правовое регулирование оборота недвижимости

Размещено на http://allbest.ru

ОЧУ ВПО «Первый профессиональный университет»

«Юридический институт»

Факультет «Юриспруденция»

КУРСОВАЯ РАБОТА

по дисциплине «Гражданское право»

На тему: Правовое регулирование оборота недвижимости

Студент:

Грибанов Алексей Сергеевич

Москва

2016

Оглавление

Введение

1. Недвижимое имущество как объект гражданского правоотношения

1.1 История развития понятия «недвижимость»

1.2 Понятие недвижимого имущества

1.3 Виды недвижимого имущества

2. Договор купли-продажи недвижимого имущества

2.1 Понятие договора купли-продажи недвижимого имущества

2.2 Порядок оформления договора купли-продажи недвижимости

2.2.1 Содержание договора купли-продажи

2.2.2 Регистрация договора купли-продажи недвижимости

2.2.3 Оплата договора купли-продажи недвижимости

3. Расторжение договора купли-продажи недвижимости

Заключение

Список использованной литературы

Введение

С возрождением рыночной экономики на рубеже XX и XXI вв. Россия столкнулась с новыми для себя отношениями, которые связаны с формированием, функционированием и развитием рынка недвижимости.

Недвижимое имущество представляет собой одно из самых главных и наиболее ликвидных активов в условиях рыночной экономики, что придает особую значимость правовому регулированию оборота данного объекта гражданского права.

Договор купли-продажи недвижимости - одно из самых распространенных соглашений современного гражданского оборота. При составлении этого документа необходимо учитывать ряд юридических тонкостей, иначе стороны могут столкнуться с серьезными проблемами.

В настоящей работе обсуждаются вопросы, связанные с недвижимостью, как объекта гражданского правоотношения, а так же правила и порядок оформления договора купли-продажи недвижимости и некоторые проблемы расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества.

Актуальность выбранной мною темы не оставляет сомнений. В связи с тем, что в настоящее время количество проводимых сделок купли продажи разного рода недвижимости огромно и для того, чтобы данный процесс прошел в соответствии со всеми правилами и не противоречил законодательству РФ, стороны должны либо досконально изучить порядок оформления договора купли-продажи недвижимого имущества, либо обратиться к специалистам.

Объектом исследования данной работы выступает недвижимость.

Предмет исследования рассмотрение теории и практики недвижимости как объекта гражданских правоотношений.

Цель данной курсовой работы - изучить договор купли-продажи недвижимости.

В соответствии с целью выполнения данной работы основные задачи комплексной разработки темы сводятся к тому, чтобы:

Ш рассказать историю развития понятия «недвижимости»;

Ш раскрыть понятие и виды недвижимости;

Ш рассмотреть понятие договора купли-продажи;

Ш раскрыть форму договора купли-продажи и порядок его заключения;

Ш показать государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимость;

Ш рассмотреть, как производится оплата по договору купли-продажи недвижимости;

Ш проследить, как происходит расторжение договора купли-продажи недвижимого имущества.

1. Недвижимое имущество как объект гражданского правоотношения

1.1 История развития понятия «недвижимость»

Недвижимость как правовая категория существует в законодательстве практически всех развитых стран довольно давно. Трудно определить момент появления ее в юридической лексике. Скорее всего, с момента возникновения государства и права. Столь древняя история предполагает необходимость подробного рассмотрения эволюции данного понятия.

Традиционно анализ следует начинать с римского права. Проблема статуса вещей, их классификация занимали одно из центральных мест в системе римского права. Под вещью римские юристы понимали определенную часть природы (живой или неживой), изолированной физически или пространственно либо неотделимой от других частей природы (как, например, земля) Иоффе О.С., Мусин В.А. Основы римского гражданского права. J1.: Изд-во ЛГУ, 1974. С. 63;.

Что же касается классификации вещей, то наравне с манципируемыми и неманципируемыми, находящимися в обороте и изъятыми из оборота, потребляемыми и не потребляемыми, делимыми и неделимыми, простыми и сложными в римском праве выделяли движимое и недвижимое имущество.

К движимым относились пространственно перемещаемые (как самостоятельно, так и с помощью кого-либо) вещи. Недвижимые вещи -- это, прежде всего земля и все связанное с ней (res soli).

По утверждению ряда авторов, такая классификация решающего значения не имела, так как, хотя для недвижимых вещей вводились специфические способы отчуждения, важнейшая их часть подпадала под действие этих способов как равнозначная манципируемым вещам Римское частное право: Учебник / Под ред. И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского. М.: Юрист, 1996. С. 148..

Данное обстоятельство необходимо трактовать таким образом, что каких-либо особых различий в правовом режиме движимого и недвижимого имущества не существовало.

Принципиальным, на наш взгляд, является положение римского права, из которого следовало, что все предметы, фундаментально скрепленные с землей, считались ее составными частями (например, постройки), они подлежали правилу superficies solo credit -- сделанное над поверхностью следует за поверхностью. Римлянам представлялась невозможной отдельная собственность на дом и на землю. Даже воздушное пространство над участком рассматривалось как часть поверхности.

Тем не менее, четкого определения недвижимости в римском праве республиканского периода (а именно в Законах XII таблиц) не было. Это связано, по всей видимости, с тем, что недвижимостью признавалась только земля. Причем право собственности на землю, особенно в провинциях, согласно Институциям Гая, принадлежало или римскому народу, или императору.

Именно этим объясняется тот факт, что в римском праве, особенно республиканского периода, практически не сформировалась такая категория вещей, как недвижимость, и, как следствие, отсутствовал тщательно разработанный правовой режим данного имущества. Это касается, прежде всего, особенностей оформления отношений по поводу недвижимости.

Более важной, с точки зрения римских юристов, являлась классификация имущественных объектов на манципируемые (res mancipi) и неманципируемые (res пес mancipi), предусмотренная цивильным правом. Основное различие этих объектов состояло в том, что неманципируемые вещи могли переходить из рук в руки путем простой неформальной передачи. Для перенесения права собственности на манципируемые вещи необходима была специальная процедура манципации, подробно описанная в Институциях Гая.

Римские источники не сообщают основания деления на манципируемые и неманципируемые вещи.

В то же время необходимо отметить упоминание о манципации земельных участков и строений на них, а также о сервитутах городских имений. Речь идет только о манципации италийских земель, провинциальные земли продолжали рассматриваться как общее достояние всего римского народа.

Тем не менее, это доказывает, что и в архаичном римском праве республиканского периода начинает складываться понятие недвижимости, Более того, Гай пытается даже сформулировать один из основных признаков недвижимости -- непереместимость: «Манципация поземельных участков отличается от манципации прочих вещей только тем, что рабы и свободные, а также животные... могут быть манципированы, только будучи налицо; ...недвижимые же имения манципируются при их отсутствии» (Гай. Институции, I, 121).

Немаловажно, на наш взгляд, и то, что причисление земли к манципируемым вещам позволило впоследствии выработать особую процедуру обращения недвижимости.

Само римское право такой процедуры не предусматривало. Более того, как отмечал И.А. Покровский, в период Империи процедура манципации была заменена traditio (приобретать путем традиции), которая по сравнению с манципацией была шагом назад в вопросе публичности передачи имущества, в частности недвижимого. «О совершившейся traditio огромного имения мог почти никто не знать; прежний собственник мог еще долго... считаться за собственника и заключать новые сделки о том же имении...» Покровский И.А. История римского права. С. 368--369..

Определенный интерес, с точки зрения современного исследователя, представляет выделение в римском праве предклассического периода категории «владение» (possessio), под которым понималось право фактического господства над вещью. Необходимость такой категории, на наш взгляд, возникла в связи с неразвитостью положений института права собственности, прежде всего собственности на недвижимые вещи.

Дело в том, что фактическое господство не предполагает непременного физического воздействия лица на вещь. Для наличности владения достаточно такого отношения между лицом и вещью, при котором при обычных условиях владелец может рассчитывать на продолжительное и обеспеченное от посягательств третьих лиц и от препятствий со стороны природы обладание вещью Хвостов В.М. Система римского права: Учебник. М.: Спарк, 1996. С. 270..

В связи с этим остается спорным вопрос о соотношении владения и права собственности.

Так, В.А. Краснокутский считал, что владение как внешнее материальное отношение господства над вещью представляет наглядное проявление права собственности. Оно (владение) является образующим признаком возникновения, осуществления, прекращения и защиты права собственности. В то же время автор, подчеркивая противоречивость названной конструкции, указывает, что владение может проявляться вне всякой связи с правом собственности Римское частное право: Учебник / Под ред. И.Б. Новицкого и И.С. Перетерского. С. 152..

Довольно интересна в связи с этим позиция В.М. Хвостова, который предлагает некий компромиссный подход к пониманию владения. С одной стороны, владение -- это необходимое условие для того, чтобы собственник мог пользоваться своей вещью. С другой стороны, владение является составным элементом всех способов приобретения права собственности Хвостов В.М. Указ. соч. С. 271..

Последовательным шагом было применение особых способов защиты владения недвижимостью. Для сохранения, а позднее - и для удержания существующего владения имуществом был введен специальный преторский интердикт -- interdicum uti possidetis, получивший название «восстановительный».

Как известно, в римском праве различали два вида сервитутов: предиальные (земельные) и личные. Особо четко и подробно регулировались именно земельные сервитуты. Они подразделялись на сельские (право прохода пешком, право на выгул скота, на проведение воды т. п.) и городские (право делать себе крышу или навес, проникая ими в чужое воздушное пространство, право пристраивать пристройку к чужой стене, право стока дождевой воды и т.п.).

Довольно своеобразно и интересно обосновывает существование предиальных сервитутов Д.В. Дождев: «Земельный участок как пространственное и функционально определенное целое предназначен для удовлетворения потребностей собственника, но, оставаясь частью земной поверхности, он по-прежнему представляет потребительский интерес для общества в целом и для хозяев соседних участков как территория, способная, например, нести средства коммуникаций... Удовлетворение этих потребностей не может быть обеспечено обязательственным отношением (например, посредством аренды или ссуды) между соседями, поскольку данный интерес... носит постоянный характер. Отмеченная многофункциональность недвижимости определяет принципиальную допустимость, наряду с собственностью, специальных вещных прав на одну и ту же вещь -- земельных сервитутов» ДождевД.В. Римское частное право. М.: Инфра-М -- Норма, 1996. С. 404-405..

С такими доводами нельзя не согласиться. Но, тем не менее, следует уточнить некоторые моменты. Думается, что необходимость существования земельных (предиальных) сервитутов возникла также в связи с тем, что сельские земли длительное время находились в собственности государства (римского народа, императора), и право пользования ими могло принадлежать лишь отдельным лицам. Земельный сервитут же устанавливался в общественных интересах (например, право проезда на телеге с поклажей) и не связывался с определенной личностью, как личные сервитуты.

Кроме того, в отличие от личных сервитутов предиальные сервитута уполномочивали только на ограниченное пользование чужой вещью (землей). Это и понятно. Ведь речь идет об ограничении свободы собственности, поскольку в этом случае собственник реализует принадлежащие ему права в тех пределах, в которых он не препятствует осуществлению сервитута.

В то же время предиальный сервитут являлся бессрочным -- с его помощью обеспечивались интересы общества. Для личного сервитута обязательным было определение срока его действия.

Таким образом, можно сделать вывод, что в Древнем Риме и в других государствах, стоявших с ним на одной стадии развития, начало формироваться представление о таком важном предмете гражданского оборота, как недвижимость.

Первый опыт римских юристов, безусловно, оказал положительное воздействие на все существующие правовые системы, особенно континентальные. Однако континентальные юристы пошли дальше своих предшественников, чему имелись конкретные исторические причины.

И.А. Покровский объяснял это обстоятельство следующим образом: «Отсутствие ясных и для всех легко зримых форм установления вещных прав на недвижимости вредно отражалось на поземельном кредите. Лицо, дающее под залог недвижимости, никогда не могло быть уверено в том, что на той же недвижимости нет других, ранее установленных закладных прав; вследствие этого подобные ссуды были сопряжены с огромным риском и, если давались, о на очень тяжелых условиях...» Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М.: Статут, 1998. С. 199..

Именно для того, чтобы выправить сложившееся положение, в Европе (прежде всего в Германии) в конце XVIII в. появился институт ипотечной записки (ипотечные книги), которая постепенно превратилась в поземельные книги, где фиксировались любые юридически значимые действия с недвижимостью. Но до этого периода зарубежное законодательство под влиянием римского права практически не имело каких-либо новаций в правовом регулировании отношений с недвижимым имуществом.

Русское право в отношении недвижимости занимало особое положение. История развития понятия «недвижимое имущество» как института гражданского права явилась отражением истории общественно-экономических и политических отношений в России.

Есть мнение, что недвижимость (в частности, поземельная собственность) была известна на Руси в древнейшие времена, еще до пришествия варягов. Но здесь, видимо, следует согласиться с Г.Ф. Шершеневичем, который утверждал, что это малоубедительное предположение, поскольку в Русской Правде отсутствует понятие недвижимости как предмета сделок Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права (по изданию 1907 г.). М., 1995. С. 95..

Причина здесь та же, что и в римском праве и других правовых системах: земля поначалу принадлежала только обществу (XII--ХШ вв.).

В Русской Правде была предусмотрена защита самого принципа частной собственности, которая предоставлялась в первую очередь собственникам земельных угодий -- недвижимости.

Процесс зарождения отношений частной собственности прослеживается и в более поздних законодательных источниках (XIV--XV вв.). Так, ст. 7 Новгородской Судной грамоты особо определяет порядок ведения судебного спора о земле, запрещая при этом ее самовольный захват.

В другом документе этого периода, Псковской Судной грамоте, также зафиксированы нормы, свидетельствующие о зарождении права частной собственности на объекты недвижимости. Так, в ст. 9 определяется порядок приобретения права собственности на землю по давности владения.

Необходимость правового регулирования землевладения реально осознавалась государственной властью. В Соборном Уложении 1649 г. уже проводится различие между землей и прочими вещами: слова «вотчины», «поместье» противопоставляются словам «живот», «животное» и др.

В XVIII в. вотчинное землевладение продолжало интенсивно расширяться. Его росту, как и сближению поместий с вотчинами, способствовало развитие товарно-денежных отношений. Земля постепенно приобретала свойство товара.

Впервые понятие «недвижимость» появляется в Указе Петра I от 23 марта 1714 г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». Указ завершил длительный процесс сближения правового режима поместий и вотчин, уравняв и объединив их в одной категории «недвижимость». Одновременно он существенно ограничил имевшую ранее место свободу распоряжения недвижимостью, запретив, в частности, ее дробление при переходе по наследству.

Несмотря на подобное нововведение, указ был проникнут сознанием государственной зависимости вотчинного права и сыграл важную роль в становлении института недвижимости на Руси, поскольку ввел в юридическую терминологию само понятие недвижимости.

Позднее предпринимались попытки сформулировать определение недвижимости, назвать классифицирующие признаки.

Свод гражданских законов 1900 г. «постановил о разных родах имущества», то есть провел классификацию имущества по различным основаниям. Исходя из свойств вещей, составляющих имущество, оно делилось на движимое и недвижимое. Далее давалось описательное определение недвижимости.

В начале XX в. разработчиками Гражданского уложения предпринимались попытки вместо перечисления объектов недвижимости указать их качественные характеристики. В ст. 32 проекта упоминались земля, строения, сооружения, «неподвижно к земле прикрепленные» Александров А.А. Указ. соч. С. 98.. Но проект в силу так и не вступил.

В первые годы советской власти понятие «недвижимость» еще использовалось, но недолго. Гражданский кодекс РСФСР 1922 г. отказался отделения вещей по признаку недвижимости. В примечании к ст. 21 говорилось: «С отменой частной собственности на землю деление имуществ на движимое и недвижимое имущество упразднено». Данное положение просуществовало в отечественном законодательстве довольно длительное время.

В Гражданском кодексе РСФСР 1964 г. определения недвижимости не было. Но даже при отсутствии права собственности на землю для строений был создан особый правовой режим, близкий к режиму недвижимости.

Взамен данной классификации законодатель ввел понятие личной собственности, объекты которой могут использоваться гражданами исключительно для личного потребления. В перечень этих объектов были включены жилой дом (часть дома), квартира в многоквартирном доме жилищно-строительного кооператива индивидуальных застройщиков. Их правовой режим, порядок отчуждения жестко регламентировались Гражданским кодексом РСФСР 1964 г. (ст. 105-110). Здания и сооружения могли находиться в собственности колхозов, иных кооперативных организаций, профсоюзных и иных общественных организаций (гл. 9, 10 ГК РСФСР 1964 г.). Здания и сооружения учреждений, организаций были изъяты из гражданского оборота, их отчуждение по общему правилу не допускалось Постановление СНК СССР от 15.02.1936 г. «О порядке передачи государственных зданий и сооружений» // СП СССР. 1936. № 11. С. 93..

В государственной собственности находились земля, ее недра, воды, леса и основной жилищный фонд (гл. 8 ГК РСФСР 1964 г.). После принятия Закона СССР от 19 ноября 1986 г. об индивидуальной трудовой деятельности и Закона СССР от 26 мая 1983 г. о кооперации возникла необходимость в кардинальном изменении подхода к вопросам собственности.

Закон РСФСР «О собственности в РСФСР», принятый 24 декабря 1990 г.2, учитывая произошедшие в экономике преобразования, конкретным образом изменил существовавшие в нашей стране представления о собственности. В п. 3 ст. 7 Закона использовался термин «недвижимое имущество», хотя легального определения еще не давалось. Часть 1 п. 4 ст. 2 Закона содержала перечень объектов права собственности, среди которых назывались предприятия, имущественные комплексы, здания, сооружения, земельные участки Закон РСФСР от 24.12.1990 г. № 443-1 «О собственности в РСФСР» // Ведомости СНД ВС РФ. 1992. № 34. Ст. 1966..

Основные положения данного Закона были последовательно развиты в Основах гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 г., где четко проводилось деление имущества на движимое и недвижимое. В.А. Дозорцев отметил, что раньше наш закон оперировал экономическими категориями основных и оборотных фондов. С юридической точки зрения эти категории не могут считаться достаточно четкими, ибо отнесение к той или иной категории определялось меняющейся экономической функцией вещи. Движимость и недвижимость -- это достаточно стабильные категории, которые могут быть связаны с вполне определенным правовым режимом. И, следовательно, заключает В.А. Дозорцев, введение этих категорий, апробированных мировой практикой, является существенным шагом вперед, необходимым в условиях четких рыночных отношений Дозорцев В.А. Принципиальные черты права собственности в ГК // Юридический мир. 1997. № 8. С. 33..

В п. 2 ст. 4 Основ гражданского законодательства 1991 г. впервые закреплен критерий для определения недвижимости: прочная связь с землей, невозможность перемещения без существенного ущерба ее назначению (естественно, что земля также была отнесена к этой категории).

Как отмечает Е.А. Дорожинская, дальше факта деления имущества Основы не пошли, так как в них не предусматривалась какая-либо специфика в правовом режиме недвижимости. Такая неопределенность в отношении режима недвижимых вещей объясняется тем, что Основы гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик о земле, принятые Верховным Советом СССР 28 февраля 1990 г., не признавали право частной собственности на землю, а, следовательно, и включение земли в гражданский оборот Дорожинская Е.А. Правовое регулирование сделок с недвижимостью. Новосибирск: Сиб. АГС, 1999. С. 12..

Наиболее весомый вклад в утверждение и развитие категории недвижимого имущества в российском законодательстве внес Гражданский кодекс РФ. В нем есть специальная ст. 130, посвященная классификации вещей на движимые и недвижимые, и введен ряд статей, регламентирующих специальный правовой режим недвижимости.

1.2 Понятие недвижимого имущества

Объектом гражданского правоотношения (гражданских прав) считается, то благо, по поводу которого они складываются, или то, на что направлены субъективные права и обязанности его участников. Безобъективных отношений не существует. Самым распространенным объектом являются вещи, которые подразделяются на движимые и недвижимые.

Легальное понятие недвижимого имущества (недвижимости) указано в ст. 130 ГК РФ - это « … земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения».

При этом ни один из основополагающих признаков законодателем не разъяснен. Далее в статье указано, что к недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. В статье 132 ГК РФ перечень пополняется имущественным комплексом - предприятием Гражданский кодекс Российской Федерации. Части первая, вторая и третья. Официальный текст. М. «Омега-Л». 2006. .

Подобным образом определяется недвижимость и в Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним» от 27 июля 1997 г.№ 122-ФЗ Сборник законодательства РФ. 2001. №3321, ст.3431, 2003 №260, 2565, 2004 ст.4577..

К понятию недвижимости обращается и Федеральный Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», где она определяется двумя способами: во-первых, путем отсылки на ст. 130 ГК РФ, во-вторых, посредством примерного перечня. По сравнению с другими нормативными источниками в этом перечне дополнительно указаны части жилых домов и квартир, состоящие из нескольких изолированных комнат, дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения. Затем ст. 74 Закона добавила к ним гостиницы, дома отдыха и другие строения и помещения, не предназначенные для постоянного проживания.

Жилищный кодекс РФ начинается с понятия «жилище», содержание которого не раскрывается, а предметом регулирования указано жилое помещение. Естественно, что жилое помещение относится к недвижимости, что нельзя сказать о жилье, ввиду широты используемого термина. К жилым помещениям, которые являются недвижимым имуществом, ЖК РФ относит изолированное помещение, пригодное для постоянного проживания.

Однако и в этом случае понятие «помещение» законодателем не определено. Полагаем, что в данном случае можно было бы сказать, что жилое помещение представляет собой часть здания или сооружения, а затем выделить признаки, присущи этим помещениям:

· недвижимый характер;

· пригодность для постоянного проживания.

Статья 130 ГК РФ, рассматривая понятие недвижимости, одновременно в качестве синонимов использует три правовых понятия:

· недвижимая вещь;

· недвижимое имущество;

· недвижимость.

Следует обратить внимание, что в теории гражданского права они несут различную смысловую нагрузку и было бы не совсем правильно их отождествлять.

Несмотря на то, что сам термин недвижимость предполагает тесную связь с землей в юридической литературе, данный признак подвергается обоснованной критике. Так, И. А. Емелькина признавая, что многие объекты могут быть перенесены без ущерба их назначению, указывает, что, как правило, объекты, укрепляемые в землю фундаментом, имеют прочную связь и ставятся на нее на длительное время Емелькина И.А. К вопросу о понятии и признаках недвижимого имущества// Гражданское право. №2, 2005. С.14-16..

Перемещение таких объектов является исключением из общего правила. И такое закрепление понятия недвижимости в статье Гражданского кодекса прием юридической техники.

В. П. Мозолин также отмечает, что в ГК изоляция недвижимых и движимых вещей от прав на них носит, в известной степени, искусственный характер Мозолин В.П. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая. Научно-практический комментарий. М. «Бек», 1996. С.130..

Поэтому, считает И. А. Емелькина «определение недвижимости, данное в ст. 130 ГК РФ, более соответствует понятию недвижимой вещи, а в ст. 134 ГК РФ (предприятие) - понятию недвижимого имущества» Емелькина И.А. Указ. соч. С.104..

Среди традиционной недвижимости только земельный участок, если на нем нет построек, сооружений или насаждений относится к простым вещам. При осуществлении сделок с недвижимостью стороны вправе распорядиться как любой из вещей, входящей в недвижимость, так и любой самой сложной недвижимой вещью, исключив из ее состава любую входящую в нее вещь.

Одним из неурегулированных остается вопрос о возможности отнесения к недвижимости имущества, которое не имеет неразрывной связи с земельным участком, однако отделить его от этого земельного участка было бы достаточно сложно, например, со зданиями и сооружениями. Это касается временных зданий и сооружений, необходимых для организации строительных работ с обязательством их последующего сноса. «Прочная связь с землей» оборачивается, прежде всего, физической соединенностью с определенным земельным участком, то есть физической связью с жильем.

Здания и сооружения являются результатом строительной деятельности человека, недвижимостью, которая создается. Итогом этой деятельности должен стать акт государственной регистрации права собственности на «вновь создаваемое недвижимое имущество (ст. 219 ГК РФ)».

Законодатель не придает значения различиям между зданием и сооружением. Внутри этой единой категории он выделяет определенные разновидности, с которыми и связаны особенности правового режима. Прежде всего, это жилые помещения, которые представлены в виде жилого дома (ст. 673 ГК РФ).

Необходимо отметить, что ГК РФ, рассматривая участки недр и обособленные водные объекты в качестве недвижимости, ставит их в один ряд с земельными участками и делает их независимыми от последних. Но очевидно, что ни участки недр, ни водные объекты вне связи с землей существовать не могут. Вне связи с земельными участками недвижимые вещи теряют обычное назначение и соответственно понижаются в цене. Так, не рассматриваются в качестве недвижимости деревья, выращиваемые в специальных питомниках, или дома, предназначенные на снос.

С. П. Гришаев, характеризуя так называемую традиционную недвижимость, т.е. недвижимость, прочно связанную с землей указывает на такие ее признаки, как:

1. невосполнимость и ограниченность самой природой (земля, недра и т.д.), что требует введения определенных ограничений оборотоспособности, так как необходимо строгое соблюдение их целевого назначения и учет экологических требований;

2. связанность с землей таким образом, что их перемещение повлечет за собой ущерб назначению либо является крайне дорогостоящим (вне связи с землей эти объекты недвижимостью не считаются);

3. наличие индивидуальных признаков (в первую очередь местонахождение на определенном земельном участке);

4. использование исключительно в соответствии с их целевым назначением Гришаев С.П. Все о недвижимости. М. «Бек», 2000. С. 184..

Закон относит к недвижимости и объекты, которые по своей физической природе являются движимыми. К ним относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

В юридической литературе высказывается мнение, в соответствии с которым недвижимое имущество, указанное в ст. 130 ГК РФ, - это понятие юридическое, а не фактическое. В качестве обоснования этой позиции отмечается, что недвижимостью может признаваться "'лишь имущество, на которое может быть установлено право собственности и иные права. А для возникновения таких прав необходима соответствующая государственная регистрация.

Вряд ли такой подход можно признать правильным. Деление вещей на движимые и недвижимые обусловлено объективно существующими различиями между этими двумя видами вещей (природой этих вещей). Неподвижность недвижимого имущества противопоставляется мобильности движимого, и такое различие имеет, несомненно, правовые последствия.

Право на вновь создаваемый объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

Таким образом, нет оснований полагать, что недвижимое имущество становится таковым лишь после государственной регистрации. Оно объективно существует и до этого акта (иначе регистрация невозможна), но права на недвижимость возникают после его совершения. Не регистрация превращает имущество в недвижимое, но "стабильность положения недвижимого имущества дает возможность регистрировать его".

1.3 Виды недвижимого имущества

Существуют различные классификации недвижимого имущества. Например, объекты недвижимости различаются по своему происхождению: созданные природой без участия труда человека и являющиеся результатом труда человека и, наконец, объекты, хотя и созданные трудом человека, но связанные с природной основой настолько, что в отрыве от нее функционировать не могут. Так, к объектам естественного происхождения относятся участки земли, участки недр и обособленные водные объекты. Соответственно к объектам искусственного происхождения относятся здания и сооружения и т.д.

К недвижимому имуществу относится также имущество, которое по своей физической природе является движимым. Такое имущество называют недвижимым в силу закона. К нему в частности относятся воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Перечень вещей, которые признаются недвижимыми в силу закона, является исчерпывающим. Это обусловлено тем, что их естественные свойства не позволяют применить к ним общий критерий непосредственной связанности с землей. Следует отметить, что законодательство Российской Федерации не знает упоминавшейся выше категории "недвижимости в силу назначения", которая характерна для ряда стран Европы. К такой недвижимости относятся сельскохозяйственные орудия, скот и т.д.

Особенностью, отнесенных законом к недвижимости воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов, является то, что они в отличие от традиционной недвижимости могут определяться как индивидуальными, так и родовыми признаками. Это зависит от того, заключают ли стороны договор в отношении одной или нескольких индивидуальных вещей или в отношении нескольких одинаковых вещей (например, это может быть договор в отношении судов одного типа, которые могут определяться в договоре родовыми признаками). Следует отметить, что законодатель говорит о связи с землей вообще, а не с конкретным земельным участком. Поэтому к недвижимости отнесены указанные объекты, которые не имеют материальной, физической связи с конкретным земельным участком, однако у них есть опосредованная связь с землей вообще.

Юридическое признание указанного имущества в качестве недвижимого (хотя оно по своей физической сути является движимым) разными юристами объясняется различными причинами. В частности, существует мнение, что оно является дорогостоящим и поэтому требует особого порядка регистрации, который предусмотрен для недвижимости. При этом регистрирующие органы не только регистрируют права на них, но и осуществляют контроль за этими объектами.

Действительно, институт государственной регистрации, как институт публичной власти, являющийся средством легализации объектов недвижимости и оснований совершения операций с ними, регулируемый нормами административного и гражданского права, призван выполнять помимо легализующих учетно-контрольные функции Тихомиров Ю.А. Государственная регистрация статусов юридических и физических лиц. Право и экономика. 2000. N 1. С. 3..

Отнесение к недвижимому имуществу данных вещей объясняют также и тем, что они являются "движущимися участками территории", находящимися под юрисдикцией Российской Федерации Сделки с недвижимостью - оформление без нотариуса: государственная регистрация, образцы документов. М. 2000. С. 7..

Наконец, высказывалась точка зрения, согласно которой "речь идет о предоставлении правового статуса недвижимости объектам, которые обладают большой двигательной силой. Делается это в целях создания гарантий безопасности для общества в целом и его отдельных граждан в связи с использованием данных объектов. Управление данными объектами или, во всяком случае, контроль за управлением ими проводится непосредственно с земли, что свидетельствует об их связи с землей Гражданское право. Ч. 1. Под ред. В.П. Мозолина. М. 2003 С. 214..

Недвижимые вещи являются обычно сложными, так как состоят из совокупности разнородных вещей, образующих единое целое и используемых по одному назначению. Среди "традиционной" недвижимости только земельный участок, если на нем нет построек, сооружений или насаждений, относится к простым вещам. При осуществлении сделок с недвижимостью собственник вправе распорядиться как любой из вещей, входящих в недвижимость, так и в отношении любой самой сложной недвижимой вещи, исключив из ее состава любую входящую в нее вещь.

Недвижимые вещи могут быть как делимыми, так и неделимыми в физическом и юридическом смысле. Это зависит от физических параметров данной вещи, а также от наличия соответствующих норм и правил.

Отдельные виды недвижимого имущества по своим физическим свойствам могут быть разделены на несколько частей, каждая из которых является самостоятельной недвижимой вещью. В таких случаях можно говорить об образовании нескольких объектов права. Право собственности на каждый из них должно быть соответствующим образом зарегистрировано. Одновременно регистрируется прекращение прав на ранее существовавший объект.

Подобный раздел следует отличать от тех случаев, когда недвижимость сама по себе не делится, однако в ней происходят существенные внутренние изменения (изменяется внутренняя планировка, размеры и т.д.). В таких ситуациях право на эту вещь сохраняется, однако в запись о вещи в Единый государственный реестр прав следует внести соответствующие изменения.

В тех случаях, когда речь идет о неделимой в физическом смысле недвижимости, то при возникновении права общей собственности на нее она остается единым самостоятельным объектом, подлежащим государственной регистрации. В связи с этим положения п. 1 ст. 558 ГК, предусматривающего возможность купли-продажи части жилого дома или квартиры, противоречат общим положениям права собственности. В таких случаях речь может идти только о совершении сделки с долей в праве общей собственности.

Определенное практическое значение имеет деление недвижимых вещей на главную вещь и принадлежность. В соответствии со ст. 135 ГК РФ вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное. Следует отметить, что в качестве принадлежности по отношению к главной вещи, которой всегда является недвижимое имущество, могут выступать как движимые вещи, так и недвижимые.

2. Договор купли-продажи недвижимого имущества

2.1 Понятие договора купли-продажи недвижимого имущества

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454 ГК).

Договор купли-продажи является консенсуальным. Передача товара покупателю представляет собой исполнение заключенного и вступившего в силу договора купли-продажи со стороны продавца. Если момент вступления договора в силу совпадает с фактической передачей товара, то он исполняется в момент заключения.

Договор купли-продажи -- возмездный и двусторонний. Он также является договором синаллагматическим, поскольку исполнение покупателем обязательств по оплате товара обусловлено исполнением продавцом своих обязательств по передаче товара покупателю (п. 1 ст. 328 ГК). Иными словами, покупатель не должен исполнять свои обязанности по оплате товара до исполнения продавцом своих обязанностей по передаче ему товара. Если же договор купли-продажи заключен с условием о предварительной оплате товара покупателем, субъектом встречного исполнения становится продавец, который может не производить исполнение обязанностей по передаче товара до получения от покупателя обусловленной суммы предоплаты.

Товаром по договору купли-продажи признаются любые вещи: как движимые, так и недвижимые, индивидуально-определенные либо определяемые родовыми признаками. Общие положения о купле-продаже товаров применяются и к продаже имущественных прав, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав. В этом смысле необходимо признать, что всякая возмездная уступка имущественных прав (цессия) является продажей этих прав, а правила, регулирующие переход прав кредитора, и в частности уступку требования (ст. ст. 382 -- 390 ГК), подлежат приоритетному (по отношению к общим положениям о купле-продаже товаров) применению. Договор может быть заключен на куплю-продажу будущих товаров, т.е. таких, которые еще будут созданы или приобретены продавцом.

Цель договора купли-продажи состоит в перенесении права собственности на вещь, служащую товаром, на покупателя. По общему правилу право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи (а не с момента заключения договора, что и характеризует принятую отечественным законодательством систему традиции), если только иное не предусмотрено законом или договором.

В тех случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента подписания договора купли-продажи недвижимости сторонами, если иное не установлено законом.

В отношениях по купле-продаже государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимое имущество (ст. 551 ГК), на предприятие как имущественный комплекс (ст. 564 ГК), а также на жилые дома, квартиры и иные жилые помещения (ст. 558 ГК). В случаях продажи предприятий и жилых помещений государственной регистрации подлежат также и заключаемые договоры купли-продажи.

Если покупатель (юридическое лицо) не относится к числу субъектов, обладающих правом собственности на закрепленное за ним имущество (унитарные предприятия или учреждения), передача продавцом имущества (а в соответствующих случаях -- ее государственная регистрация) служит основанием для возникновения у покупателя ограниченного вещного права (и права собственности -- у его учредителя).

Если продавец, не являясь собственником товара, отчуждает его на основании предоставленных ему полномочий по распоряжению товаром, передача товара покупателю (в соответствующих случаях -- ее государственная регистрация) служит основанием прекращения права собственности у лица, являющегося собственником товара, а также полномочий продавца по распоряжению товаром. Исключение составляют случаи, когда стороны заключают договор с условием о сохранении права собственности на переданный покупателю товар за продавцом до оплаты товара либо наступления иных определенных обстоятельств. В подобной ситуации продавец, оставаясь собственником товара, при неоплате покупателем товара в установленный срок или не наступлении иных предусмотренных договором обстоятельств, при которых право собственности переходит к покупателю, вправе потребовать от покупателя возвратить переданный ему товар (ст. 491 ГК).

Риск случайной гибели или случайного повреждения товара переходит на покупателя также с момента, когда в соответствии с законом или договором продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче товара покупателю.

2.2 Порядок оформления договора купли-продажи недвижимости

Оформить договор на покупку или продажу объекта недвижимости можно как с помощью профессионалов, так и самостоятельно. Во втором случае придется собственными силами собирать все необходимые для оформления сделки документы и, в конце концов, регистрировать ее.

Сделка покупки-продажи недвижимости скрепляется соответствующим договором. Его суть в том, что продавец обязуется передать в собственность покупателя определенный объект недвижимости, покупатель же обязуется принять данный объект и выплатить за него определенную денежную сумму.

Сторонами в договоре купли-продажи недвижимости могут являться и физические, и юридические лица.

Договор купли-продажи недвижимости заключается только в письменной форме. Это документ, который подписан обеими сторонами. Лишь при соблюдении данных условий потребительская сделка будет считаться действительной.

2.2.1 Содержание договора купли-продажи

Существенными условиями договора являются предмет и цена.

Предметом может быть как земельный участок, так и здание, сооружение или квартира, а также другое недвижимое имущество.

В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 ГК РФ). Таким образом, если предметом договора является здание, сооружение, помещение, в договоре необходимо указать его место расположения, адрес, назначение, год постройки, площадь и т. д. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а договор незаключенным.

Цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее, если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости (п. 2 ст. 555). При отсутствии в договоре указания цены недвижимости он считается незаключенным (п. 1 ст. 555).

Поскольку недвижимость в большинстве случаев имеет неразрывную связь с земельным участком, при переходе права собственности на объект недвижимости необходимо разрешение вопроса о правах на земельный участок, соответственно при смене собственника земельного участка встает вопрос о правах на объекты недвижимости, расположенные на нем.

В ст. 552 ГК РФ закреплены права на земельный участок при продаже здания.

По общему правилу по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Если продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка.

Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

При этом продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Статья 553 ГК РФ устанавливает права на недвижимость при продаже земельного участка.

Если земельный участок, на котором находится принадлежащее продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, на условиях, определяемых договором продажи.

Определенными особенностями обладает передача недвижимости. Она оформляется подписанием сторонами передаточного акта или иного документа, подтверждающего передачу имущества продавцом и его принятие покупателем (ст. 556 ГК РФ). Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя -- от обязанности принять имущество.

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора, в том числе, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Требования к форме договора продажи недвижимости установлены ст. 550 ГК РФ. Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Следует отметить, что действующее законодательство не предусматривает обязательного нотариального удостоверения договора продажи недвижимости (стороны могут сделать по своему усмотрению). Вместе с тем переход права собственности к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Под государственной регистрацией понимается юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения права на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Государственная регистрация -- единственное доказательство существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке. Порядок регистрации установлен Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Следует обратить внимание на то, что регистрации, по общему правилу, подлежит не сам договор, предметом которого является недвижимость, а переход права на нее.

2.2.2 Регистрация договора купли-продажи недвижимости

Начиная с 1 марта 2013 года, Федеральным Законом были внесены изменения в ГК РФ, касающиеся отмены регистрации ряда договоров, по которым совершались сделки с квартирами и с иной жилой недвижимостью. Так, в частности, согласно ст. 558 ГК РФ была упразднена регистрация договора по купле-продаже жилой недвижимости Гражданский кодекс (ГК РФ). Часть 1 в редакции с 1 марта 2013 года..

Теперь любые договора считаются заключенными не с момента их официальной регистрации, что подтверждалось проставлением специального штампа на договоре, а с момента подписания таких договоров сторонами (продавцом и покупателем). Теперь участники сделки освобождаются от платы за ее регистрацию. Таким образом, кроме платы за внесения изменений, если таковые были, в территориальном регистрирующем органе оплата происходит только за регистрацию права покупателя.

При регистрации такой сделки штамп ставится только на договоре покупателя, в котором оговаривается о проведенной регистрации права собственности. Продавец же получает договор без каких-либо отметок. Таким образом, регистрации теперь подлежит только переход права, после которого покупатель становится полноправным хозяином квартиры.

При регистрации сделки купли-продажи, по которой происходит прямая продажа квартиры, от сторон требуются действительные паспорта. В том случае, если одной из сторон сделки является уполномоченный представитель, то от него потребуется удостоверенная нотариусом доверенность, в которой должны быть прописаны его функции и предмет сделки с указанием точного местонахождения объекта недвижимости.

Кроме того, если в качестве собственника выступает несовершеннолетнее лицо моложе 14 лет, то от него потребуется свидетельство о рождении, а также документы (паспорт и разрешение органа опеки и попечительства о продаже недвижимости несовершеннолетним) от его законного представителя.

Также законный представитель в случае, если он действует за несовершеннолетнего, имеющего паспорт, или за гражданина, являющегося недееспособным (ограниченно дееспособным), должен тоже предоставить разрешение с органа опеки на продажу квартиры.

Продавец должен представить необходимые документы на квартиру, которые бы смогли подтвердить его право собственности. Этими документами могут являться:

...