Правовое регулирование оборота недвижимости

· договор купли-продажи;

· договор, подтверждающий ее приватизацию;

· договор дарения;

· свидетельство о наследстве;

· нотариальный договор или договор, прошедший регистрацию в БТИ до момента открытия территориального отдела регистрации (регистрационной палаты);

· договор долевого строительства (выплате пая в ЖСК);

· решение суда, по которому жилье передавалось в собственность продавцу;

· другие документы.

Для описания квартиры будет необходим технический или кадастровый паспорт на нее. Данные в нем должны быть действительными на день подписания договора. В противном случае, если проводилась перепланировка, этот документ подлежит замене органом БТИ.

Если квартиру продает гражданин, который получил ее либо в дар, либо по наследству, то он должен представить справку с налоговой об отсутствии задолженностей. Также для заключения договора потребуется выписка из домовой книги (поквартирная карточка). Срок ее действия составляет 30 дней календарных. Она выдается в паспортном столе, в управляющей компании или ТСЖ. Перед тем, как взять выписку, следует погасить имеющуюся задолженность по своему лицевому счету, в противном случае оформление сделки будет приостановлено.

И последнее, среди общих документов, которые требуются для совершения сделки, необходимо предоставить свидетельство о браке или его расторжение, согласие супруги (супруга), который не является стороной сделки, но по закону имеет право на отчуждаемую квартиру.

В том же случае, если продавец отчуждает свою квартиру, доставшуюся ему по наследству или в связи с приватизацией жилья, дарения, то в этих случаях согласие супруги (супруга) не потребуется.

Также могут понадобиться и другие документы в зависимости от конкретных обстоятельств.

Сроки регистрации права по сделкам купли-продажи жилой или другой недвижимости установлены нормативно вне зависимости от региона и составляют десять рабочих дней от момента подачи документов. В том случае, если регистрируется право по договору, который нотариально удостоверен, то срок государственной регистрации составит пять рабочих дней, следующих за днем, когда были приняты документы.

Если заявители желают ускорить гос. регистрацию сделки, то они вместе с поданными документами на регистрацию могут написать заявление на процесс ускорения регистрации. Правда в этом заявлении может быть отказано ввиду загруженности территориального отдела регистрации либо выявления причин, по которым нужно будет предоставить дополнительные документы, необходимые для проведения гос. регистрации.

2.2.3 Оплата договора купли-продажи недвижимости

Как известно, при проведении сделок по покупке или же продаже недвижимого имущества самым главным вопросом является вопрос расчета по сделке. Ведь после подписания соответствующего договора сторонами, он передается на регистрацию, где хранится в течение двух недель. По истечению данного срока договор регистрируется, и сделка считается совершенной.

Если же покупатель передаст свои денежные средства сразу же после подписания договора, то не исключено, что продавец откажется осуществлять сделку, и направит необходимое заявление в регистрирующий орган. В итоге, покупатель может оказаться и без денег и без недвижимости.

Теперь рассмотрим другой возможный вариант - оплата по сделке производится только после регистрации договора. В этом случае без ничего может остаться продавец.

Именно в связи с такими рисками рынок недвижимости «сформировал» следующие способы оплаты договора купли-продажи:

Оплата по аккредитиву. Этот способ представляет собой заключение договора между банком и покупателем недвижимости. Данный договор предусматривает внесение покупателем суммы, равной стоимости покупаемой недвижимости, на расчетный счет банка. После того, как продавец предъявляет необходимые документы о регистрации, банк выдает или перечисляет ему деньги.

Аккредитив бывает отзывным и безотзывным. Первый вид предполагает возможность изменения или отмены обязательств банка в отношении продавца. Второй же - невозможность таких «проделок» без согласия сторон.

Недостатком такого вида расчетов является необходимость указания полной стоимости объекта недвижимости. Но в некоторых случаях стороны не хотят говорить всю сумму (придется платить большие налоги) и не могут оформить необходимый договор на полную стоимость.

Передача денег посредством банковской ячейки. Данный способ заключается в том, что банк, покупатель и продавец оформляют договор, из которого следует, что банк в аренду предоставляет ячейку на определенный срок. После заключения договора, в ячейку закладываются деньги и оговариваются условия доступа к ячейке. Например, таким образом: первые 25 дней ячейку может открыть продавец при предъявлении договора о регистрации сделки. А далее эту ячейку сможет открыть только покупатель при предъявлении им паспорта (или же любого другого документа, который будет прописан в договоре).

3. Расторжение договора купли-продажи недвижимости

Основная цель любого договора - зафиксировать договоренности между сторонами. Но жизни не обходится без того, чтобы кто-нибудь не передумал исполнять договор. Тогда в действие вступает процедура расторжения договора. Когда речь идет о сделках купли-продажи недвижимости, всплывает множество юридических тонкостей и сложностей.

Обратите внимание: расторжение договора и признание его недействительным - не одно и то же. Если сделка объявлена недействительной, это означает, что она вообще не должна была быть заключена. Закон называет основания, по которым договор может быть признан недействительным, например, недееспособность одной из сторон, притворный характер сделки, подписание договора под давлением угрозы, обмана и т.д. Правовые последствия расторжения сделки и признания ее недействительной отличаются. В данной работе речь пойдет только о расторжении договора.

Что означает расторжение договора? Его действие прекращается, все правовые отношения между сторонами завершаются.

Расторжение договора купли продажи недвижимости может происходить:

· по соглашению сторон;

· по желанию только одной стороны - в судебном порядке.

Рассмотрим отдельно эти два случая.

Счастливый случай, когда обе стороны хотят одного и того же - отменить сделку. Для этого им нужно составить и подписать соглашение о расторжении договора. В документе следует указать, например, что продавец возвращает переданные ранее деньги, а покупатель выезжает из квартиры, если он ее уже занял.

Если переход права собственности на жилое помещение еще не прошел государственную регистрацию, то сторонам достаточно обратиться в соответствующий орган с заявлением о прекращении регистрации.

Если же переход права собственности уже зарегистрирован, то сторонам придется предоставить в регистрирующие органы соглашение о расторжении договора, и те «вернут» право собственности прежнему владельцу. Важный момент: не все обязательства по договору должны быть выполнены сторонами на момент расторжения, то есть сделка не должна быть «закрыта».

Расторгнуть можно только тот договор, который еще продолжает действовать. Если стороны исполнили все обязательства по сделке, то есть продавец передал квартиру, покупатель заплатил всю причитающуюся сумму, переход права собственности зарегистрирован, значит, сделка завершена, срок действия договора истек. Расторгнуть его просто по желанию сторон уже нельзя. Как советуют юристы, самое разумное в этом случае - оформить сделку обратной купли-продажи.

Еще об отмене сделки: соглашение о расторжении договора должно быть оформлено в той же форме, что и сам договор (ст. 452 ГК РФ). Из этого можно сделать вывод, что оно должно быть как минимум письменным. Если договор был заверен нотариально, то с соглашением о расторжении тоже следует идти к нотариусу. Если прошла государственная регистрация перехода прав собственности, то придется регистрировать и соглашение о расторжении.

В нашей правовой системе принято, что если у сторон сделки есть противоречия, которые сами они разрешить не в силах, то дорога одна - в суд. Закон указывает, при каких условиях сторона может обратиться в суд для расторжения сделки (ст. 450 ГК РФ):

* при существенном нарушении договора другой стороной,

* в иных случаях, предусмотренных законами или договором.

То есть, например, продавец не может обратиться в суд с требованием отменить куплю-продажу квартиры только на том основании, что он передумал, хотя покупатель со своей стороны договор не нарушал. Более того, нарушение должно быть существенным, которое причиняет другой стороне значительный ущерб. «Значительный» означает, что сторона лишается того, на что она рассчитывала при заключении сделки.

Судам часто приходится рассматривать случаи, когда покупатель не спешит платить за полученную недвижимость, даже после регистрации на него права собственности. Или продавец, получив деньги, уклоняется от регистрации перехода права собственности.

Казалось бы, в этих случаях налицо существенное нарушение условий договора одной из сторон. Однако суды не всегда спешат расторгнуть такие сделки. Например, в случае с неоплатой покупателем стоимости квартиры, суды чаще предлагают взыскивать с покупателя денежные средства. Такой вариант развития событий прямо предусмотрен в ст. 486 ГК РФ: «продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса» Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ)/Часть вторая/Раздел IV. Отдельные виды обязательств/Глава 30. Купля-продажа/ст. 395.. К сожалению, не всегда удается взыскать деньги с покупателя, даже имея на руках судебное решение.

Далее, в законе прописано, что в случае расторжения сделки стороны не имеют права требовать возврата того, что уже было передано в ходе исполнения договора до момента расторжения, если только в самом договоре не было указано иное (п. 4 ст. 453 ГК РФ). Этим расторжение сделки невыгодно отличается от признания ее недействительной. Отсутствие в договоре пункта о том, что в случае расторжения стороны возвращают полученное ранее по сделке, создает дополнительные риски для сторон.

Особо рискуют те продавцы, которые указали в договоре неполную стоимость квартиры, желая уйти от уплаты налога. Шансы взыскать больше того, что прописано в договоре, стремятся к нулю.

Закон требует, чтобы «недовольная» сторона сначала попыталась решить проблему мирным путем. То есть надо в письменном виде предложить другой стороне расторгнуть договор. Если же та откажется или не даст никакого ответа в отведенный срок, тогда можно обращаться в суд. Отведенный срок следует искать в договоре либо указать в предложении, либо считать равным 30 дней (так по закону).

Обращаясь в суд, истцы часто допускают ошибку - просят расторгнуть договор, но не просят вернуть уплаченные деньги или переданное имущество. А этого не следует автоматически. И приходится людям судиться еще раз, тратя деньги и время. В некоторых случаях возможно также взыскание компенсации за причиненный ущерб и моральный вред.

Истцам нужно помнить, что в суде придется доказывать, что нарушение договора другой стороной причинило им значительные убытки. Представить такие доказательства не всегда просто.

Заключение

В заключении подведем итоги проделанной работы и кратко изложим результаты проведенного исследования.

Недвижимость - это признанное недвижимым в соответствии с законом имущество. Недвижимость должна иметь соответствующие признаки стационарности, прочной связи с землей, долговечности и высокой стоимости. К недвижимости относятся участки недр и земельные участки и находящиеся на них здания и сооружения.

Недвижимость является объектом гражданских прав, зарегистрированным в соответствии с законом. Гражданский оборот недвижимости связан со сложной системой регистрации государством прав собственника и их перехода другому владельцу. Все отчуждения разного рода недвижимости подлежат регистрации в специальном государственном реестре. Это является гарантом права собственности на недвижимое имущество, которое переходит от одного владельца к другому. Для этого оформляется договор купли-продажи недвижимого имущества.

Купля-продажа относится к числу наиболее распространенных сделок с недвижимым имуществом.

Договор купли -- продажи недвижимости - гражданско-правовой договор, в соответствии с которым одна сторона договора (Продавец) обязуется передать другой стороне (Покупателю) в собственность земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Общие правила о купле-продаже, описанные в параграфе 1 главы 30 Гражданского кодекса РФ, применяются и к продаже недвижимости, если специальными нормами о продаже недвижимости (параграф 7 главы 30 ГК РФ) не установлены особые правила.

Согласно договора купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество за определенную покупную цену.

Особенностями договора купли-продажи недвижимого имущества являются: собственность право договор имущество

1. Большинство объектов недвижимости неразрывно связано с теми земельными участками, на которых они расположены.

2. Недвижимое имущество, по сравнению с другими объектами купли-продажи обладает, как правило, повышенной ценностью, а значит, в договоре требуются особые меры по охране интересов продавцов и покупателей.

3. Законодательством РФ предусмотрен ряд ограничений по участию недвижимых объектов в гражданском обороте в связи с их социальной значимостью и целевым назначением.

Недвижимость является, как правило, индивидуально-определенной и незаменимой вещью, что накладывает известный отпечаток на правовое регулирование связанных с ней отношений.

Как для любого другого договора, заключение договора купли-продажи происходит с соблюдением определенных правил и порядка. Основные моменты при заключении договора купли-продажи следующие:

В договоре купли-продажи должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить вещь (товар) - наименование и количество, то есть должно быть соблюдено существенное условие договора купли-продажи - условие о предмете договора. В отдельных случаях при заключении договора купли-продажи для определения предмета сделки, помимо наименования и количества, требуется более подробная информация. Так, при продаже недвижимости необходимо определить место ее расположения на соответствующем земельном участке (ст.554 ГК РФ), а при продаже предприятия - точно указать состав этого имущественного комплекса (п.1 ст.561 ГК РФ).

Заключение договора купли-продажи недвижимости или предприятия должно происходить в письменной форме путем составления одного документа подписанного сторонами (ст.550, 660 ГК РФ). Письменная форма обязательна также при заключении договора внешнеторговой купли-продажи (п.3 ст.162 ГК РФ). Для договоров купли-продажи движимых вещей письменная форма обязательна только для договоров с участием юридических лиц, а также между гражданами, если цена договора в 10 раз превышает минимальный размер оплаты труда (ст.159-161 ГК РФ).

Договор купли-продажи является консенсуальным, поскольку считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям, а момент вступления договора в силу не связывается с передачей товара покупателю.

Однако, возможны случаи расторжения договора купли-продажи недвижимости, в силу различных причин.

Расторжение договора - это досрочное прекращение действия договора и тем самым возникших из него обязательств, срок исполнения которых на момент расторжения не наступил. Срок действия договора определяется условиями договора, которыми может быть установлено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Если в договоре отсутствует указанное условие, договор признается действующим до установленного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательств (ст. 425 ГК РФ).

Список использованной литературы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Части первая, вторая и третья. Официальный текст. М. «Омега-Л». 2006. С.60.

2. Гражданский кодекс (ГК РФ). Часть 1 в редакции с 1 марта 2013 года.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ)/Часть вторая/Раздел IV. Отдельные виды обязательств/Глава 30. Купля-продажа/ст. 395.

4. Закон РСФСР от 24.12.1990 г. № 443-1 «О собственности в РСФСР» // Ведомости СНД ВС РФ. 1992. № 34. Ст. 1966.

5. Сборник законодательства РФ. 2001. №3321, ст.3431, 2003 №260, 2565, 2004 ст.4577.

6. Постановление СНК СССР от 15.02.1936 г. «О порядке передачи государственных зданий и сооружений» // СП СССР. 1936. № 11. С. 93.

7. Александров А.А. Указ. соч. С. 98.

8. Асаулов А.Н.., Карасев А.В. Экономика недвижимости: Учебное пособие. М.: МИКХиС, 2001.

9. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью, СПб: Питер, 2010.

10. Гонгало Б.М. Понятие недвижимого имущества // Правовое регулирование оборота недвижимого имущества: Сб. ст. Екатеринбург. 2006.15с.

11. Гражданское право. Учебник. В 4-х томах. Том 3 // Отв. ред. Е.А.Суханов. 3-е изд., перераб. и доп. М. Волтерс Клувер. 2010.

12. Гражданское право. Ч. 1. Под ред. В.П. Мозолина. М. 2003 С. 214.

13. Гришаев С.П. Все о недвижимости. М. «Бек», 2000. С. 184.

14. ДождевД.В. Римское частное право. М.: Инфра-М -- Норма, 1996. С. 404-405.

15. Дозорцев В.А. Принципиальные черты права собственности в ГК // Юридический мир. 1997. № 8. С. 33.

16. Дорожинская Е.А. Правовое регулирование сделок с недвижимостью. Новосибирск: Сиб. АГС, 1999. С. 12.

17. Емелькина И.А. К вопросу о понятии и признаках недвижимого имущества// Гражданское право. №2, 2005. С.14-16.

18. Емелькина И.А. Указ. соч. С.104.

19. Завьялов А., Коновалов В. Государственная регистрация прав на недвижимость // Российская юстиция. - 2008.

20. Иоффе О.С., Мусин В.А. Основы римского гражданского права. J1.: Изд-во ЛГУ, 1974. С. 63;

21. Мозолин В.П. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая. Научно-практический комментарий. М. «Бек», 1996. С.130.

22. Покровский И.А. История римского права. С. 368--369.

23. Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М.: Статут, 1998. С. 199.

24. Римское частное право: Учебник / Под ред. И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского. М.: Юрист, 1996. С. 148.

25. Римское частное право: Учебник / Под ред. И.Б. Новицкого и И.С. Перетерского. С. 152.

26. Сделки с недвижимостью - оформление без нотариуса: государственная регистрация, образцы документов. М. 2000. С. 7.

27. Скиба П.В. Особенности сделок купли-продажи недвижимости. М., Знание, 2011.

28. Тихомиров Ю.А. Государственная регистрация статусов юридических и физических лиц. Право и экономика. 2000. N 1. С. 3.

29. Хвостов В.М. Система римского права: Учебник. М.: Спарк, 1996. С. 270.

30. Хвостов В.М. Указ. соч. С. 271.

31. Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права (по изданию 1907 г.). М., 1995. С. 95.

32. Российская газета. 30.12.04. №292 (3669).

Размещено на Allbest.ru