Правовое регулирование аренды земли

Важной для реформирования земельных отношений задачей является осуществление на всей территории России государственной кадастровой оценки земли и обеспечение перехода на систему земельных платежей, формирующихся исходя из рентной стоимости земли[12].

Анализ системы земельных платежей показал, что она не отвечает современным реалиям в процессе создания системы экономического регулирования земельных отношений и управления земельными ресурсами.

Причины несоответствия состоят в том, что низки ставки платежей, существует огромное количество льготников, освобожденных от платежей, средства от земельных платежей используются не целевым образом. В связи с этим, очевидно, что в действующую систему земельных платежей необходимо внести изменения. При их подготовке следует исходить из того, что ставки земельных платежей должны быть экономически значимыми и строго соответствовать рентной доходности соответствующего земельного участка.

Земельный кодекс провозгласил ряд основополагающих принципов, которые должны лечь в основу всех принимаемых в России актов земельного законодательства, среди них:

- охрана земли и окружающей среды;

- право граждан на участие в принятии решений по использованию и охране земель;

- единство земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости;

- платность использования земли;

- определение правового режима земель, исходя из их целевого назначения, и другие.

Согласно новому Земельному кодексу земли по принадлежности делятся на земли Российской Федерации, земли субъектов Российской Федерации, земли находящиеся в собственности муниципальных образований и земли, находящиеся в частной собственности юридических и физических лиц. При этом разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации, собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований будет осуществляться в соответствии с Федеральным законом «О разграничении государственной собственности на землю».

Нельзя не отметить деятельность Минсельхоза России, который совместно с другими заинтересованными ведомствами разработал проект федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», который был одобрен на заседании Правительства Российской Федерации 14 марта 2002 г. и 18 марта 2002 г. представлен на рассмотрение в Государственную Думу Федерального Собрания Российской Федерации.

Указанный законопроект соответствует основным положениям Земельного кодекса Российской Федерации и прописывает регулирование следующих отношений:

- оборот земель сельскохозяйственного назначения;

- использование земельных долей, возникших в результате реорганизации колхозов и совхозов;

- условия предоставления гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Учитывая социально-политическую важность принятия федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», вкратце остановимся на его основных положениях.

Участниками отношений в области оборота земельных участков сельскохозяйственного назначения будут физические и юридические лица, органы государственной власти Российской Федерации, органы государственной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления.

Субъектами отношений в области оборота земельных участков сельскохозяйственного назначения могут стать физические лица, юридические лица, органы государственной власти Российской Федерации, органы государственной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления.

Установлены требования, в соответствии с которыми предельные размеры земельных участков и их местоположение должны соответствовать требованиям землеустройства.

Механизмы регулирования, заложенные в проект федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», ориентированы на введение в России цивилизованного рынка земельных участков сельскохозяйственного назначения с учетом интересов государства в целом, агропромышленного сектора экономики и сельхозтоваропроизводителей.

Без вовлечения земли в рыночный оборот нельзя сформировать полноценный институт частной собственности на землю, а без него - развитую систему рыночных отношений в агропродовольственной экономике.

Законодательство, создающее нормальное функционирование рынка земли, в том числе рынка сельскохозяйственных земель, является крайне необходимым для создания частной инициативы в России[13].



Заключение

В качестве вывода к работе можно сказать, что правовое регулирование отношений в области оборота долей и участков земель сельскохозяйственного назначения требует решения многих вопросов, в частности, определения процедуры выдела земельных участков в счет долей в праве общей собственности на земли сельскохозяйственного назначения и требований землеустройства при установлении на местности границ участков земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в общей собственности.

В законодательных актах, регулирующих земельный рынок, вопросы ценообразования на земли сельскохозяйственного назначения отражены не в полной мере, несмотря на то, что базовая цена на землю является основным экономическим регулятором купли-продажи, аренды, залога и других сделок с земельными участками.

Практическое применение федерального законодательства об обороте земель сельскохозяйственного назначения, носящего рамочный характер, может потребовать разработки региональных нормативно-правовых актов, в том числе закона об аренде, закона о залоге земельных участков.

Анализ динамики площади и количества сделок аренды, купли-продажи, залога, дарения, наследования участков земель сельскохозяйственного назначения по регионам и в целом по России позволит установить закономерности развития земельного рынка в Российской Федерации и правильно определить направления совершенствования федерального земельного законодательства.

В случае применения в российских регионах проверенных на практике методик регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения следует ожидать значительного увеличения размеров земельного рынка за счет роста количества сделок и возрастания площади оборота земельных участков в сегменте сельскохозяйственных земель. Должны открыться и возможности проникновения на рынок пользователей, владельцев и собственников долей и участков земель сельскохозяйственного назначения. Ожидаемое повышение темпов роста сделок земельного рынка в сегменте сельскохозяйственных земель будет способствовать переходу таких земель пользователям и владельцам, способным организовать эффективное сельскохозяйственное производство. Быстро растущий рынок сельскохозяйственных земель будет привлекательным для инвесторов.

Поэтому можно ожидать восстановления сельскохозяйственного производства, обновления его фондов и финансового оздоровления сельскохозяйственных предприятий, что повлечет за собой изменение социальной ситуации и, в частности, увеличение занятости и повышение доходов сельского населения за счет создания новых рабочих мест в сельскохозяйственных предприятиях.



Список источников к главе 2

1. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ // СЗ РФ. 2001. № 44. ст. 4147. Вступил в силу 30 октября 2001 года.

2. Указ Президента РФ от 27 октября 1993 года «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России»

3. Постановление Правительства РФ № 96 «О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев» от 1 февраля 1995 года.

4. Указ Президента РФ № 337 «О реализации конституционных прав граждан на землю» от 7 марта 1996 года.

5. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», Федеральный закон от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ

6. Земельный Кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ1

7. Указ президента «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР»

8. Закон «О собственности в СССР»

9. Законы РСФСР «О земельной реформе»

10. «О крестьянском (фермерском) хозяйстве».

11. Закон «О плате за землю»

12. ст. 20 декрета «О социализации земли» от 19 февраля 1918 г.

13. Антуфьев И.В. ОСОБЕННОСТИ СОВЕРШЕНИЯ СДЕЛОК С ЗЕМЛЯМИ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ. / «Недвижимость без риска». Информационный портал. Режим доступа: http://www.riskam-net.ru/part/zeml/

14. Бугров Д.С. Правовой режим земельных участков как недвижимого имущества. Диссертация. Саратов - 2004. Режим доступа: http://dissertation2.narod.ru/DISS2005/13.htm

15. Быстров Г.Е. О правовом режиме земель сельскохозяйственного назначения. / «Право». № 1. 2003.

16. Забелышенский, А.А. Земли сельскохозяйственного назначения, их правовой режим и управление ими. М.: Правоведение. -2004. - № 1.

17. Комментарий к Федеральному закону "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". М. - Ростов н/Д, 2003. С.61.

18. Кресникова Н. (к. э. н.,ведущий научный сотрудник ВИАПИ). МЕТОДИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ НАУЧНЫХ ИССЛЕДОВАНИЙ В ОБЛАСТИ РЕГУЛИРОВАНИЯ ОБОРОТА ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ. Москва.2005.- 180 с.

19. Кундухова И.В. Современное правовое регулирование общей долевой собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. // Вестник научных трудов студентов и молодых ученых Горского ГАУ. Владикавказ. 2004. Выпуск 2.

20. Кундухова И.В. Некоторые особенности нормативного регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения в РСО - Алания. // Вестник научных трудов студентов и молодых ученых Горского ГАУ. Владикавказ. 2004. Выпуск 3.

21. Постатейные комментарии к Земельному кодексу Российской Федерации и Федеральному закону "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" / Отв. ред. Г.Е. Быстров, Б.Д. Клюкин. М.: Юристъ, 2003. - 820 с.

22. Путин В.В. Президент РФ. Доклад "О регулировании оборота земель сельскохозяйственного назначения". Режим доступа: http://kremlin.ru/mainpage.shtml

[1] Постановление Правительства РФ № 96 «О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев» от 1 февраля 1995 года, Указ Президента РФ № 337 «О реализации конституционных прав граждан на землю» от 7 марта 1996 года.

[2] Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ // СЗ РФ. 2001. № 44. ст. 4147. Вступил в силу 30 октября 2001 года.

[3]Федеральный закон от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ.«Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»

[4] Кундухова И.В. Современное правовое регулирование общей долевой собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. // Вестник научных трудов студентов и молодых ученых Горского ГАУ. Владикавказ. 2004. С. 76-78.

[5] Забелышенский, А. А. Земли сельскохозяйственного назначения, их правовой режим и управление ими. М.: Правоведение. -2004. - № 1. - С. 109 - 121

[6] Бугров Д. С. Правовой режим земельных участков как недвижимого имущества. Диссертация. Саратов - 2004. Режим доступа: http://dissertation2.narod.ru/DISS2005/13.htm

[7] Быстров Г. Е. О правовом режиме земель сельскохозяйственного назначения. / «Право». № 1. 2003. С. 17-19.

[8] Комментарий к Федеральному закону "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". М. - Ростов н/Д, 2003. С.61.

[9] Кресникова Н. (к. э. н.,ведущий научный сотрудник ВИАПИ). МЕТОДИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ НАУЧНЫХ ИССЛЕДОВАНИЙ В ОБЛАСТИ РЕГУЛИРОВАНИЯ ОБОРОТА ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ. Москва.2005.- с. 36-38.

[10] Постатейные комментарии к Земельному кодексу Российской Федерации и Федеральному закону "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" / Отв. ред. Г.Е. Быстров, Б.Д. Клюкин. М.: Юристъ, 2003. С.615.

[11] Антуфьев И. В. ОСОБЕННОСТИ СОВЕРШЕНИЯ СДЕЛОК С ЗЕМЛЯМИ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ. / «Недвижимость без риска». Информационный портал. Режим доступа: http://www.riskam-net.ru/part/zeml/

[12] Кундухова И.В. Некоторые особенности нормативного регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения в РСО - Алания. // Вестник научных трудов студентов и молодых ученых Горского ГАУ. Владикавказ. 2004. Выпуск 3. С. 45-48.

[13] Путин В.В. Президент РФ. Доклад "О регулировании оборота земель сельскохозяйственного назначения". Режим доступа: http://kremlin.ru/mainpage.shtml



3. Особенности аренды земельных участков

В соответствии со ст. 607 ГК РФ законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков. При этом возникает вопрос, следует ли квалифицировать положения ЗК, предусматривающие иное регулирование, чем общие нормы гражданского законодательства, в качестве специальных норм, подлежащих применению вместо соответствующих общих норм гражданского законодательства. Анализ ряда таких норм ЗК РФ приводит к выводу, что вряд ли их можно рассматривать в качестве специальных по отношению к нормам гражданского законодательства. Вместе с тем ЗК в ряде случаев предусматривает иное, чем в ГК, регулирование аренды земельных участков.

Арендодателями земельных участков могут быть граждане и юридические лица, являющиеся собственниками, и в соответствии со ст. 267 и 269 ГК РФ владельцами или пользователями земельных участков, а также соответствующие государственные и муниципальные органы, осуществляющие от имени собственника распоряжение земельным участком. Вместе с тем нельзя не отметить, что в ст. 22 ЗК РФ, посвященной аренде земельных участков, в качестве арендаторов названы лишь иностранные граждане и лица без гражданства. Ни российские граждане и юридические лица, ни иностранные юридические лица в данной статье в качестве арендаторов не называются. Это можно объяснить только небрежностью законодателя, ибо из иных норм ЗК (ст. 15, 36) вытекает, что арендаторами могут быть и вышеназванные лица.1

Что касается объектов аренды, то таковыми не могут быть земельные участки, изъятые из оборота, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 11 ст. 22 ЗК).

Вопрос о сроках договоров аренды земельных участков регулируется ст. 610 ГК РФ, в соответствии с которой договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. ЗК РФ устанавливает срок аренды только для одного случая: в соответствии с п. 7 ст. 22 земельный участок может быть передан в аренду из государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более чем один год. При этом арендатор земельного участка в пределах срока договора аренды земельного участка обязан по требованию арендодателя привести земельный участок в состояние, пригодное для его использования в соответствии с разрешенным использованием; возместить убытки, причиненные при проведении работ; выполнить необходимые работы по рекультивации земельного участка, а также исполнить иные обязанности, установленные законом и (или) оговором аренды земельного участка.

В ЗК РФ (п. 8 ст. 22) установлен ряд прав арендатора, которые в ГК не предусмотрены. Так, при продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, его арендатор имеет право преимущественной покупки участка в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Это означает, что соответствующий орган государственной власти или местного самоуправления обязан известить в письменной форме арендатора с указанием цены и других условий продажи арендованного земельного участка.

Если арендатор откажется от покупки данного участка или не приобретет его в течение месяца, то арендованный земельный участок может быть продан любому лицу (ст. 250 ГК). Кроме того, в соответствии с п. 5 ст. 22 ЗК РФ арендатор вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится арендатор, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора не требуется.

Данная норма распространяется на арендаторов земельных участков, находящихся в собственности граждан и юридических лиц, и имеет диспозитивный характер. Что касается аналогичных прав арендаторов государственных или муниципальных земель, заключивших договор аренды на срок более пяти лет, то такая норма носит императивный характер, ибо в соответствии с п. 9 ст. 22 ЗК РФ указанные лица могут совершать действия, предусмотренные п. 5 этой же статьи, без согласия собственника земельного участка лишь при его уведомлении. Предоставление ЗК упомянутых прав арендатору является реализацией положения п. 2 ст. 615 ГК РФ, в соответствии с которым арендатор вправе совершать указанные в п. 5 ст. 22 ЗК действия с согласия собственника, если иное не установлено законом. Как следует из изложенного, ст. 22 ЗК установила иной порядок осуществления арендатором указанных прав: когда необходимо согласие собственника, если об этом сказано в договоре, либо когда осуществление таких прав допускается вообще без согласия собственника.

В соответствии со ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить в аренду имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Земельный участок сдается в аренду со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами, если иное не предусмотрено договором. Если арендодатель не предоставил арендатору имущество в указанный в договоре аренды срок, или в случае, когда такой срок не указан, в разумный срок арендатор вправе потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения или неисполнением договора.1

Согласно ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду земельного участка, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе: потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество или по каждой из его составных частей в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции и в других формах, предусмотренных ст. 614 ГК РФ. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Арендатор обязан пользоваться земельным участком в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с целевым назначением арендуемого участка.

Из анализа ст. 22 ЗК РФ следует, что к условиям изменения и расторжения договора аренды земельных участков, находящихся в частной собственности, применяются нормы гражданского законодательства. Однако в отношении договора аренды государственных или муниципальных земель в ЗК установлены иные по сравнению с ГК условия его изменения и досрочного расторжения. В п. 9 ст. 22 ЗК предусматривается, что изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды прав арендатора не допускаются. Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Эта норма отличается от общей нормы об основаниях изменения и расторжения договора, содержащейся в ст. 450 ГК РФ, а также от нормы ст. 619 ГК РФ, предусматривающей досрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателя. Во-первых, ст. 450 ГК РФ допускает не только расторжение договора по решению суда при существенном его нарушении, но и изменение соответствующего договора по требованию одной из сторон. Во-вторых, ст. 619 и 450 ГК распространяются на все договоры, независимо от их срока. Представляется, что иное регулирование изменения и прекращения договора аренды лишено смысла. Почему при существенном нарушении договора аренды земельного участка он должен быть обязательно расторгнут, а не изменен по инициативе арендодателя, если и расторжение, и изменение могут иметь место в данных случаях только по решению суда? Почему суд не может расторгнуть досрочно договор по требованию арендодателя, если существенное нарушение договора имело место при его заключении на срок менее пяти лет? Ведь нарушения обязанностей арендодателя, повлекшие за собой существенное ухудшение земельного участка, не только наносят ущерб арендатору, но и затрагивают общественные интересы. Норма, закрепленная в п. 9 ст. 22 ЗК РФ, совершенно игнорирует это обстоятельство.1

ЗК РФ, как и ГК РФ, предоставляет преимущественное право на заключение договора аренды по истечении его срока арендатору. При этом ст. 22 ЗК в отличие от ст. 621 ГК не оговаривает, что заключение договора аренды земельного участка на новый срок возможно с арендатором, надлежащим образом, выполнявшим свои обязанности. Норма ст. 22 ЗК носит императивный характер в отличие от нормы ст. 621 ГК, которая в определенной мере является диспозитивной, так как предусматривает преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок лишь в том случае, если иное не предусмотрено законом или договором.

Как уже говорилось, ГК РФ устанавливает порядок заключения договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, то в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключение договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Если арендатор продолжает пользоваться арендованным земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Переход права собственности или иных вещных прав на арендуемый земельный участок к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. В случае смерти гражданина, арендующего земельный участок, его права и обязанности по договору переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное (ст. 617 ГК РФ).



Заключение

В ходе написания данной курсовой работы были рассмотрены основные понятия и особенности земельной аренды. При этом, рассмотрев теоретические и практические данные, можно сделать ряд выводов по проделанной работе:

Во-первых, законодательное регулирование отношений по аренде земельных участков имеет сложный, комплексный характер. Относительная новизна земельно-правового института и неопределенность его отдельных положений вызывают в правоприменительной деятельности и при рассмотрении судами возникающих споров немало сложных проблем. В большинстве ситуаций их разрешение принципиально зависит от понимания определяющего подчинения норм земельного права положениям гражданского законодательства.

Во-вторых, необходимо четко определить соотношение норм гражданского и земельного права по вопросу правового регулирования земельной аренды, поскольку противоречия, возникающие между ними, сложно регулировать.

В-третьих, важным недостатком регулирования арендных земельных правоотношений следует признать отсутствие в земельном законодательстве предельных сроков аренды земельных участков. Исключение составляют лишь конкретные сроки аренды земель сельскохозяйственного назначения. Выглядит непоследовательной позиция федерального законодателя, стремящегося закрепить единые нормы в отношении земли как особо значимого объекта гражданского оборота, но не установившего сроки аренды для наиболее распространенных видов земельных участков. В отсутствие подобных норм правоприменителям следует руководствоваться только положениями гражданского законодательства о договоре аренды или о договоре аренды недвижимости.

В-четвертых, как следствие вышеуказанного пункта, неограниченность сроков аренды обычных земельных участков вполне может привести к серьезным злоупотреблениям в этой сфере правоотношений. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица могут обладать на праве собственности любыми земельными участками, за исключением находящихся на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ в соответствии с федеральным законодательством о государственной границе Российской Федерации и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами (ст. 15 ЗК РФ). Однако подобное условие не предусмотрено земельным законодательством для аренды земельных участков.

В-пятых, на практике могут возникнуть проблемы при заключении договора аренды земельного участка на новый срок. В соответствии со ст. 621 ГК добросовестный арендатор, использовавший арендованное имущество по назначению, регулярно и своевременно осуществляющий арендные платежи, при прочих равных условиях имеет преимущественное право на заключение договора аренды. Под «прочими равными условиями» следует понимать готовность арендатора возобновить арендные отношения на новый срок на условиях, равных предлагаемым другим претендентам на аренду. ЗК РФ (п. 3 ст. 22) закрепил преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка за его прежним арендатором безо всяких условий. Однако в эпоху рыночных отношений это положение не будет применимо при заключении договора аренды на новый срок в случае появления другого претендента, с которым арендодатель хочет заключить договор аренды на устраивающих его условиях.

Таким образом, изложенные моменты несоответствия положений ГК и ЗК, касающиеся земельной аренды, позволяют высказать общее и итоговое соображение о необходимости точного определения соотношения норм гражданского и земельного права. В сложных правовых ситуациях следует исходить из принципиального положения о том, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством; специальные правила, предусмотренные земельным законодательством, не должны противоречить нормам права.



Список использованной литературы

Нормативные акты:

Конституция Российской Федерации (принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 г.) // Российская газета. - 25 декабря 1993 года.

Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде. утв. ВС СССР 23.11.1989№810-1.(утратил силу )// Информ.-поисковая система: Консультант Плюс: Версия Проф.

Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ // Информ.-поисковая система: Консультант Плюс: Версия Проф.

Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть вторая )от 6 января 1996 года № 14-ФЗ // Информ.-поисковая система: Консультант Плюс: Версия Проф.

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) от 26 ноября 2001 №-ФЗ // Информ.-поисковая система: Консультант Плюс: Версия Проф.

Земельный кодекс РФ. от 25 октября 2001 № 136-ФЗ.// Информ.-поисковая система: Консультант Плюс: Версия Проф.

Указ Президиума ВС СССР от 07.04.1989 № 10277-XI «Об аренде и арендных отношениях в СССР» (утратил силу).// Информ.-поисковая система: Консультант Плюс:Версия Проф.

Закон Российской Федерации «О недрах» от 21 февраля 1992 г. // Ведомости съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. 1992. №16. Ст.834.Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. №136-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 29 октября 2001 г. - №44. - Ст. 4147.

Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Российская газета. - 30 июля 1997 г. - № 145

Федеральный закон от 24.07.2002 № 101 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»// Информ.-поисковая система: Консультант Плюс: Версия Проф.

Федеральный закон от 17 июля 2001 г. № 101-ФЗ "О разграничении государственной собственности на землю" // Собрание законодательства Российской Федерации. - 23 июля 2001 г. - №30. - Ст. 3060.

Федеральный закон от 25 октября 2001 г. "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" // Собрание законодательства Российской Федерации. - 29 октября 2001 г. - №44. - Ст. 4148.

Федеральный закон от 18 июня 2001 г. № 78-ФЗ "О землеустройстве" // Собрание законодательства Российской Федерации. - 25 июня 2001 г. - №26. - Ст. 2582.

Федеральный Закон РФ от 11 октября 1991 г.“О плате за землю” (в действующей редакции)// Ведомости СНД и ВС РФ, №1, ст. 5, 1998 г.

Специальная литература:

Аренда земли по российскому законодательству:Автореф. дисс.канд.юрид.наук/Л.М.Ахметшина; Казань, 2002-250с.

Авеков В.В., Баранов Т.В., Райзберг Б.А. Аренда объектов государственной и муниципальной собственности. - М., 2001 г. - 164 с.

Александров А.Д. Новый Земельный кодекс РФ об аренде, купле-продаже и мене земельных участков // Юридический мир. 2003. № 2.

Араратский Д. И. Избранные места Земельного кодекса // Государство и право, №1, 2004.

Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. - М.: Финансы и статистика, 2000.

Баринов Ю. К вопросу о регистрации договоров аренды // Юрист. 2003 № 19.

Боголюбов С. А. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации - М., 2001.

Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат,фрахтование на время,аренда зданий,сооружений,предприятий,лизинг.- М.: Статут1999.-250 с.

Витрянский В. Расторжение (изменение) договора аренды // Хозяйство и право. 2002.№ 11.

Вишневецкая Р.Я., Г.А. Мисник, Н.Н. Мисник. Постатейный комментарий к Земельному кодексу. - Ростов н/Дону: Феникс, 2002.

Гонгало Б. М., Крашенинников П. В. Сделки с недвижимостью. - М.: Инфра-М, 2001.

Гришаев С. Сделки с недвижимым имуществом // Закон.2002. № 1.

Гусев Р. Общие положения Земельного кодекса. Попытка научно-практического анализа // Закон. 2002. № 3.

Гутников О. Государственная регистрация права аренды // Хозяйство и право. 2003. № 5.

Дудко А.Н. Государственное регулирование договора аренды недвижимости // Юридический мир. 2004. № 1.

Ерофеев Б.В. Земельное право. Учебник для вузов. - М.: МЦУПЛ,1999. -345 с.

Жариков Ю.Г.,Улюкаев В.Х.,Чуркин В.Э.Земельное право:Учебник. - М.: Юрайт-Издат,2003. - 477 с..

Земельное право. Учебник для вузов./Под ред. С.А.Боголюбова . - М.:Проспект , 2000. - 214 с.

3емля и право. Сборник нормативных актов. Под общей редакцией - профессор В.Х.Улюкаева. - М.: Былина, 2002.

Иконицкая И.А. Земельное право Российской Федерации: Учебник. - М.: Юристъ, 2002.

История отечественного государства и права. Учебник для вузов / Под ред. О.И.Чистякова. Ч.1., Ч.2.М.: Дело, 1996. - 540 с.

Крассов О.И. Право частной собственности на землю. - М.: Юристъ,2000. - 320 с.

Казанцев В. Виды прав граждан на землю по российскому законодательству // Хозяйство и право. - 2003. - №7.

Калинин Н.И. Комментарий к Земельному кодексу РФ. - М.: Из-во «Юрайт», М., 2002.

Козлова Е.Б.Аренда: право или обязательство? // Бизнес-адвокат. 2003. № 18.

Козлова Е.Б. Краткосрочная аренда. Проблемы правового регулирования и государственной регистрации // Право и экономика. 2001. № 11.

Козлова Е.Б. Проблемы правового регулирования краткосрочной аренды // Юридический мир. 2001. № 8.

Комментарий к земельному законодательству Российской Федерации. Ответственный редактор - профессор С.А.Богомолов. - М.: Юринформцентр, 2001.

Комментарий к Земельному кодексу РФ (постатейный) / Под ред. Юоголюбова С. А., Мининой Е.Л. - М.: Юридический дом «Юстицинформ». - 2002.

Комментарий к ФЗ РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" / Под ред. М.И. Брагинского. - М.: Юридический Дом "Юстицинформ". 2001.

Копылов А.В. Вещные права на землю. М, 2000.

Крашенинников П. В. Постатейный комментарий к

Размещено на Allbest.ru

...