Анализ системы нормативно–правового регулирования ведения кадастра недвижимости в РФ

Действия органа кадастрового учета при проведении ГКУ определены Федеральным законом в 2000 г. «0 Государственном земельном кадастре» (пп. 2, 4, 6 ст. 19, ст. 20) и Порядком ведения государственного реестра земель кадастрового района, утвержденным приказом Росземкадастра. Проведение государственного кадастрового учета предусматривает организационное взаимодействие и разграничение обязанностей должностного лица и сотрудников-исполнителей на разных его этапах (от приема документов до выдачи сведений). Наряду с разделением функций по ведению ГЗК между должностным лицом и исполнителями допускается и совмещение функций должностного лица и исполнителя (например, при недостаточной численности сотрудников земельных кадастровых палат). Кроме того, должностные лица можно назначать как ответственных за конкретные этапы государственного кадастрового учета, например: должностное лицо, ответственное за прием и регистрацию документов; должностное лицо, ответственное за внесение сведений в документы ГРЗ КР; должностное лицо, ответственное за формирование кадастровых дел и т.п. Однако право удостоверения документов ГРЗ КР и выписок из ГЗК имеет только одно должностное лицо (как правило, руководитель или заместитель руководителя филиала ФГУ «ЗКП»), на которое возложены функции ведения ГЗК в кадастровом районе. Второе важнейшее право, которое закрепляется должностной инструкцией назначаемого должностного лица (руководителя филиала ФГУ «ЗКП»), - право принятия решений при ведении Государственного земельного кадастра. Такие решения оформляют письменной резолюцией должностного лица, придавая легитимность процедурам, совершаемым при ведении ГЗК, и, как следствие, юридическую силу создаваемым документам. Сотрудники-исполнители выполняют возложенные на них функции в части ведения Государственного земельного кадастра только в соответствии с принятыми должностным лицом решениями (о приеме или отказе в приеме документов, о проведении ГКУ, его приостановлении, отказе в проведении ГКУ, об открытии подраздела на новые земельные участки, об изменении сведений в подразделе, об исправлении технических ошибок, о закрытии подраздела прекративших существование земельных участков). Таким образом, ведение Государственного земельного кадастра на территории кадастрового района осуществляет конкретное должностное лицо посредством принятия решений, организацией работы сотрудников-исполнителей и удостоверением документов.

Указом Президента Российской Федерации от 9.03.2004 г. «0 системе и структуре федеральных органов исполнительной власти» (п.15) в 2004 г. Федеральная служба земельного кадастра России преобразована в Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости. В соответствии с постановлением Правительства РФ "Вопросы Федерального агентства кадастра объектов недвижимости" (п. 1) Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции, в том числе и по ведению кадастров объектов недвижимости.

3. Особенности системы нормативно-правового регулирования и ведения кадастра недвижимости в России на современном этапе

3.1 Особенности и проблемы нормативно-правового регулирования кадастра недвижимости в России на современном этапе

Система нормативно-правового регулирования кадастра недвижимости состоит из целого ряда документов: в первую группу можно отнести кодексы - Земельный, Гражданский, Градостроительный, Жилищный; во вторую группу - Федеральные законы, которые играют ведущую роль в формировании и регулировании кадастра недвижимости, а так же в регулировании действий и полномочий Росреестра. Ключевыми законами являются ФЗ от 02.01.2000 № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» и ФЗ от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», Земельный кодекс, Гражданский кодекс и ряд других Федеральных законов: 21.12.2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», 24.07.2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», 25.10.2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», 18.06.2001 г. № 78-ФЗ «О землеустройстве», 15.04.1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», 26.12.1995 г. № 209-ФЗ «О геодезии и картографии». Третью группу составляют постановления Правительства РФ, регулирующие и утверждающие различные решения, такие как «Об утверждении формы карты (плана) объекта землеустройства и требований к ее составлению» от 30.07. 2009, «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков» от 24.02.2009, «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков» от 20.04.2009 и другие. Целую группу составляют Приказы Министерства экономического развития, которые регулируют точность, технические рекомендации, методики при ведении кадастра, требования к технической документации, примерами таких документов являются Приказ Министерства экономического развития от 28.12.2012 «Об утверждении форм кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, земельного участка, кадастровых выписок о земельном участке, о здании, сооружении, объекте незавершенного строительства и кадастрового плана территории», «О требованиях к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, а также контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке» и другие.

Особенности ведения и формирования кадастра недвижимости в России на современном этапе в целом ориентированы на более давний опыт ведения кадастра зарубежных стран, а именно Германии, Франции, США, Дании, где система кадастра имеет наиболее рационалистический характер.

Большое значение кадастр недвижимости изначально в качестве земельного кадастра приобрел в Российской Федерации начиная с 90-х гг., XX в., когда началась последняя земельная реформа в России. Это было обосновано многообразием форм собственности на землю (государственная, муниципальная и частная), созданием большого количества объектов и субъектов земельных отношений, проведением кадастровых действий в населенных пунктах.

Согласно Федеральному закону от 02.01.2000 № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» государственный земельный кадастр - это систематизированный свод документированных сведений, получаемых в результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков, о местоположении, целевом назначении и правовом положении земель Российской Федерации и сведений о территориальных зонах и наличии расположенных на земельных участках и прочно связанных с этими земельными участками объектов. Однако в связи с необходимостью более тщательного учета для налогообложения всех объектов недвижимости (земельные участки, здания, помещения, сооружения, объекты незавершенного строительства) в 2008 г. был осуществлен переход к государственному кадастру недвижимости.

В соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» государственный кадастр недвижимости - это систематизированный свод сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий.

Новый кадастр недвижимого имущества основывается на системе государственного земельного кадастра. Именно эта система включает в себя действующую информационно-технологическую инфраструктуру, охватывающую всю территорию Российской Федерации без пробелов и накладок, что позволяет свести к минимуму общие расходы на развитие и ведение государственного кадастра недвижимости.

Факт введения государственного кадастра недвижимости с 01.03.2008 г. лишь завершил процесс поэтапного реформирования бывшего государственного земельного кадастра, сформированного в СССР и обозначил ряд особенностей кадастра недвижимости в России:

· Во-первых, направленность и содержание ГЗК в СССР были ориентированы на сельское хозяйство. Поэтому Главное управление землепользования и землеустройства было структурным подразделением Министерства сельского хозяйства СССР, собирающим подробную информацию о сельскохозяйственных угодьях (иногда избыточную), но не имеющим подробных данных по другим категориям земельного фонда.

· Во-вторых, произошло коренное изменение содержания и порядка ведения ГЗК, был осуществлен переход от системы действий (регистрация, учет и оценка земель, в результате которых формировалась база данных) к системе документированных сведений об объектах кадастрового учета, получаемых в результате проведения различных действий и мероприятий (межевание земель, оценка, регистрация, топографо-геодезические работы и т.д.). В результате формируется информационная система, оперирующая реальными физическими (границы, угодья, здания, дороги и т.д.) и условными данными (кадастровые номера, границы и стоимость объектов, виды прав и т.д.).

· В-третьих, коренным образом изменилась основная цель ведения кадастра, произошел переход от сбора подробной информации о сельскохозяйственных угодьях к ведению государственного кадастрового учета земельных участков (Федеральный закон от 02.01.2000 № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре») и объектов недвижимого имущества (Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости») на территории страны.

· В-четвертых, произошло поэтапное изменение содержания ГЗК. Так, оценка земель как кадастровое действие, осуществляемое в процессе ведения государственного земельного кадастра, фактически (после принятия Федерального закона от 11.10.1991 № 1738-1 «О плате за землю») исключена из состава ГЗК и стала осуществляться независимыми оценщиками, создавшими Российское общество оценщиков, принятое в 1994 г. в Международный комитет по стандартам оценки. После принятия Федерального закона от 21.07.1997 № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» данное действие стали осуществлять регистрационные палаты Минюста России. Постановлением Правительства РФ от 15.07.1992 № 491 «О мониторинге земель» многие функции оперативного текущего кадастрового учета качественного состояния земельного фонда были переданы специальной структуре - Российскому институту мониторинга земель (РосИМЗ).

К недостаткам формирования ГКН следует отнести изменение содержания понятия «земельный участок». В соответствии с Федеральным законом «О государственном земельном кадастре» земельный участок - это часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами.

В соответствии с Земельным кодексом РФ и Федеральным законом от 19.07.2011 № 246 земельный участок - это часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. В случаях и в порядке, которые установлены данным законом, могут создаваться искусственные земельные участки.

Сравнение двух представленных определений земельного участка показывает, во-первых, что объекты недвижимости, расположенные на земельном участке, теперь не связаны с самим земельным участком, а земельный участок уже не имеет такой характеристики, как часть участка в виде объекта недвижимости, так как из определения земельного участка изъята его часть: «все, что находится над поверхностью земельного участка».

Не существует приоритета земельного участка как объекта недвижимости перед другими объектами недвижимости. Не учитываются особенности земли и ее особая роль как средства производства и пространственного базиса. В связи с этим изменилась технология государственного кадастрового учета: объекты капитального строительства могут быть поставлены на учет без связи с учетом земельного участка (до или после кадастрового учета участка, на котором они расположены) и им присваивается кадастровый номер, который не связан с номером земельного участка.

Рис. 1. Состав объектов государственного кадастрового учета объектов недвижимости после 2008 года

Кроме того, к объектам недвижимости, учитываемым в государственном кадастре недвижимости, относятся только объекты капитального строительства (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, помещения) и участки леса (поставленные на учет как ранее учтенные).

Во-вторых, к объектам кадастрового учета не относятся участки недр, а также подземные сооружения, так как из определения земельного участка изъята его часть: «все, что находится под поверхностью земельного участка». В связи с этим неопределенным остался вопрос кадастрового учета не только подземных объектов и сооружений (сооружений, коммуникаций, нефте- и газопроводов, кабельных сетей), но и их охранных зон. Так как нет связи подземных объектов с земельным участком, то нет основания для кадастрового учета обременений в использовании земель.

В-третьих, к характеристикам объекта кадастрового учета теперь не относятся количественные показатели видов и подвидов земельных угодий, а также качественные характеристики земель (по признакам, влияющим на плодородие), так как из определения земельного участка изъята его часть: «в том числе поверхностный почвенный слой».

Принципиальное значение имеет использование положения Земельного кодекса РФ в рамках разработки государственного земельного кадастра и государственного кадастра недвижимости. Данное положение дает определение земельного участка и соединенного с ним движимого имущества как единицы государственного кадастрового учета. Таким образом, в российском законодательстве впервые реализуется принцип «superficies solo cedit», означающий, что «здание принадлежит земле» и означающий переход к повсеместно признанной трактовке понятия «недвижимое имущество», охватывающего и земельный участок, и все элементы его благоустройства.

В действительности, можно сказать, что возраст решающего этапа российской земельной реформы не превышает 10 лет. Масштаб этого нововведения поистине огромен, поскольку:

- необходимо принять и привести в соответствие принятые законы и постановления. Много вопросов в области права, имеющего отношение к собственности;

- для надлежащего использования прав на недвижимое имущество такие права должны быть понятны как органам власти, так и обладателям этих прав;

- для осуществления прав и связанных с ними процедур необходимо создать соответствующие учреждения;

- для установления объектов недвижимости и определения их стоимости необходимо разработать соответствующие методики;

- для того чтобы убедиться в реальном функционировании новой системы, необходимо обеспечить прозрачный процесс создания процедур пользования недвижимым имуществом, подачи заявок в органы власти, передаче прав и регистрации объектов недвижимости.

В связи с вступлением в силу ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» произошли изменения в процедуре постановки на кадастровый учёт объектов недвижимости. Так, постановка на кадастровый учет объектов недвижимости согласно ч. 1 ст. 16 Закона о ГКН должна осуществляться только в случаях образования или создания объектов недвижимости. Но если окажется, что в ГКН отсутствуют необходимые данные о земельном участке, то скорее всего правообладателю будет необходимо поставить такой участок на кадастровый учет. Связано это с тем, что в Законе о ГКН содержится такое понятие, как «ранее учтенные объекты недвижимости». Под таковыми понимаются следующие объекты:

- государственный кадастровый учет или государственный технический учет которых осуществлен в установленном законодательством порядке до дня вступления в силу Закона о ГКН (то есть до 1 марта 2008 г.);

- государственный кадастровый учет или государственный технический учет которых не осуществлен, но права собственности на которые зарегистрированы и не прекращены и которым присвоены органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, условные номера в порядке, установленном в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о госрегистрации). Согласно ч. 3 ст. 45 Закона о ГКН сведения о ранее учтенных объектах недвижимости и содержащие такие сведения документы включаются в соответствующие разделы ГКН в сроки и в порядке, которые установлены органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений, но указанный порядок до сих пор не утвержден.

Помимо вышесказанного в ФЗ «О ГКН» от 24.07.2007г. указано, что кадастровый учет осуществляется в связи:

- с образованием или созданием объекта недвижимости (постановка на учет объекта недвижимости);

- с прекращением его существования (также снятием с учета объекта недвижимости);

- с изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или иных сведений о нем.

Для постановки объекта недвижимости на кадастровый учет необходимо представить:

- межевой план (в отношении земельного участка);

- технический план (в отношении здания, сооружения, помещения или объекта незавершенного строительства).

Указанные документы также представляются в случае необходимости учета изменений объектов недвижимости или учета их частей.

3.2 Федеральные законы, регулирующие ГЗК и ГКН - общие положения и принципиальные различия

Основными законами, регулирующими ГЗК и ГКН являются Федеральный закон от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ

«О государственном земельном кадастре» и Федеральный закон от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

Общие положения в обоих законах ничем принципиальным не отличаются друг от друга...

Статья 2.Предмет регулирования настоящего Федерального закона.

Настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие при осуществлении деятельности по ведению государственного земельного кадастра и при использовании его сведений (ФЗ «О государственном земельном кадастре»).

Статья 1. Предмет регулирования настоящего Федерального закона.

1. Настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с ведением государственного кадастра недвижимости, осуществлением государственного кадастрового учета недвижимого имущества и кадастровой деятельности (далее - кадастровые отношения).

2. Государственный кадастр недвижимости является систематизированным сводом сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении Государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений. Государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом.

3. Государственным кадастровым учетом недвижимого имущества (далее - кадастровый учет) признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (далее - уникальные характеристики объекта недвижимости), или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.

4. Кадастровой деятельностью является выполнение управомоченным лицом (далее - кадастровый инженер) в отношении недвижимого имущества в соответствии с требованиями, установленными настоящим Федеральным законом, работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления кадастрового учета сведения о таком недвижимом имуществе (далее - кадастровые работы).

5. В соответствии с настоящим Федеральным законом осуществляется кадастровый учет земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства (далее также - объекты недвижимости).

6. Положения настоящего Федерального закона не применяются в отношении участков недр, воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания и космических объектов, предприятий как имущественных комплексов.

7. Положения настоящего Федерального закона применяются в отношении подземных сооружений, если иное не предусмотрено федеральным законом (ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»).

Статья 3. Правовое регулирование деятельности по ведению государственного земельного кадастра и использования его сведений.

Правовое регулирование деятельности по ведению государственного земельного кадастра и использования его сведений осуществляется в соответствии с Конституцией Российской Федерации настоящим Федеральным законом, другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, а также принимаемыми в соответствии с настоящим Федеральным законом законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации (ФЗ «О государственном земельном кадастре»).

Статья 2. Правовая основа регулирования кадастровых отношений.

Правовую основу регулирования кадастровых отношений составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, Земельный кодекс Российской Федерации, Лесной кодекс Российской Федерации, Водный кодекс Российской Федерации, Градостроительный кодекс Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации, настоящий Федеральный закон, другие федеральные законы и издаваемые в соответствии с ними иные нормативные правовые акты Российской Федерации (ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»).

Но что касается последующих глав, то там статьи от небольшой разницы переходят в принципиальное отличие...Это касается сведений, вносимых в кадастр, так согласно Закону о ГКН состав сведений государственного кадастра недвижимости об объекте недвижимости (Статья 7) следующий:

Уникальные характеристики:

1) вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства);

2) кадастровый номер и дата внесения данного кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости;

3) описание местоположения границ объекта недвижимости, если объектом недвижимости является земельный участок;

4) описание местоположения объекта недвижимости на земельном участке, если объектом недвижимости является здание, сооружение или объект незавершенного строительства;

5) кадастровый номер здания или сооружения, в которых расположено помещение, номер этажа, на котором расположено это помещение (при наличии этажности), описание местоположения этого помещения в пределах данного этажа, либо в пределах здания или сооружения, либо соответствующей части здания или сооружения, если объектом недвижимости является помещение;

6) площадь, определенная с учетом установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом требований, если объектом недвижимости является земельный участок, здание или помещение.

Дополнительные сведения об объекте недвижимости:

1) ранее присвоенный государственный учетный номер (кадастровый, инвентарный или условный номер), если такой номер был присвоен до присвоения в соответствии с настоящим Федеральным законом кадастрового номера, и дата присвоения такого номера, сведения об организации или органе, которые присвоили такой номер в установленном законодательством порядке:

2) кадастровый номер иного объекта недвижимости, в результате раздела, выдела доли в натуре или другого соответствующего законодательству Российской Федерации действия с которым (далее - преобразование объекта недвижимости) был образован объект недвижимости, если последний был образован в результате преобразования иного объекта недвижимости;

3) кадастровый номер иного объекта недвижимости, образованного в результате преобразования объекта недвижимости, если последний являлся объектом недвижимости, из которого образован иной объект недвижимости;

4) кадастровый номер земельного участка, в пределах которого расположены здание, сооружение или объект незавершенного строительства, если объектом недвижимости является здание, сооружение или объект незавершенного строительства;

5) кадастровые номера расположенных в пределах земельного участка зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, если объектом недвижимости является земельный участок;

6) кадастровый номер квартиры, в которой расположена комната, если объектом недвижимости является комната;

Согласно же закону о государственном земельном кадастре в состав входят сведения о:

· земельных участках;

· территориальных зонах;

· землях и границах территорий, на которых осуществляется местное самоуправление;

· землях и границах субъектов Российской Федерации;

· землях и границах Российской Федерации.

Указанные сведения содержатся в государственном земельном кадастре в объеме, необходимом для осуществления государственного управления земельными ресурсами.

Статья 23. Должностные лица, осуществляющие ведение государственного земельного кадастра

Должностные лица, осуществляющие ведение государственного земельного кадастра, являются государственными служащими, замещающими государственные должности, определенные в соответствии с законодательством Российской Федерации, а в случае наделения органов местного самоуправления в установленном законом порядке государственными полномочиями на ведение государственного земельного кадастра муниципальными служащими (ФЗ «О государственном земельном кадастре»).

Статья 29. Кадастровый инженер

I. Кадастровую деятельность вправе осуществлять физическое лицо, которое имеет действующий квалификационный аттестат кадастрового инженера (далее - квалификационный аттестат).

2. Квалификационный аттестат выдается физическому лицу при условии соответствия данного лица следующим требованиям:

1) имеет гражданство Российской Федерации;

2) имеет среднее профессиональное образование по одной из специальностей, определенных органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений, или высшее образование, полученное в имеющем государственную аккредитацию образовательном учреждении высшего профессионального образования;

3) не имеет непогашенную или неснятую судимость за совершение умышленного преступления.

3. Квалификационные аттестаты выдаются органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации лицам, прошедшим аттестацию на соответствие квалификационным требованиям, предъявляемым к кадастровым инженерам. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации при выдаче квалификационных аттестатов используют печать с изображением Государственного герба Российской Федерации и со своим наименованием. Квалификационный аттестат выдается без ограничения срока, территории его действия и является документом единого федерального образца. При этом квалификационный аттестат признается действующим со дня внесения сведений о кадастровом инженере в государственный реестр кадастровых инженеров в соответствии с установленными статьей 30 настоящего Федерального закона правилами...(ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»).

Статья 24. Финансирование деятельности по ведению государственного земельного кадастра.

1. Финансирование деятельности по ведению государственного земельного кадастра осуществляется за счет средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации, средств, получаемых в виде платы, взимаемой за предоставление сведений государственного земельного кадастра, и иных не запрещенных законом источников.

2. Средства, получаемые в виде платы, взимаемой за предоставление сведений государственного земельного кадастра, используются исключительно на ведение государственного земельного кадастра (ФЗ «О государственном земельном кадастре»).

Статья 31. Формы организации кадастровой деятельности

1. Кадастровый инженер может выбрать следующие формы организации своей кадастровой деятельности:

1) в качестве индивидуального предпринимателя;

2) в качестве работника юридического лица на основании трудового договора с таким юридическим лицом...

Статья 36. Договор подряда на выполнение кадастровых работ

1. По договору подряда на выполнение кадастровых работ индивидуальный предприниматель, указанный в статье 32 настоящего Федерального закона, или юридическое лицо, указанное в статье 33 настоящего Федерального закона, обязуется обеспечить выполнение кадастровых работ по заданию заказчика этих работ и передать ему документы, подготовленные в результате выполнения этих работ с учетом требований настоящего Федерального закона, а заказчик этих работ обязуется принять указанные документы и оплатить выполненные кадастровые работы...(ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»).

В течение 2013 - 2014 гг. в законодательных актах введено много нового по земельным вопросам и процедуре ведения кадастра недвижимости. Так, наряду с имеющимся ФЗ-221 от 24.07.2007 года, который полностью регулирует ведение кадастра недвижимости на сегодняшний день, в 2013 году вступили в силу некоторые нормативные акты. Так, в 2013 году вступил в силу федеральный закон от 23.07.2013 N 250-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в части государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета объектов недвижимости». В соответствии с этим законом, внесены следующие изменения:

1. Каждый кадастровый инженер должен будет обзавестись электронной подписью. С 1 октября 2013 года межевые планы, технические планы и акты обследования, подготавливаемые кадастровыми инженерами, должны передаваться в орган кадастрового учета только в электронном виде через Интернет. В бумажном виде документы готовятся исключительно для передачи заказчикам. Также данные документы должны быть заверены усиленной квалифицированной подписью кадастрового инженера. Чтобы не лишиться аттестата, нужно предоставить в орган кадастрового учета дополнительные сведения. С 1 января 2014 года по 1 апреля 2014 года все действующие кадастровые инженеры должны будут дополнительно предоставить следующие сведения для включения в Реестр кадастровых инженеров: страховой номер индивидуального лицевого счета кадастрового инженера, сведения о форме организации кадастровой деятельности, сведения о саморегулируемой организации. Если не предоставить указанные сведения в установленный срок, это может привести к аннулированию аттестата кадастрового инженера;

2. Изменен порядок лишения аттестата кадастрового инженера по причине грубых нарушений. С 1 января 2014 года изменяется подход к определению грубых ошибок кадастрового инженера и их количеству за календарный год. Текст Закона следующий: «Квалификационный аттестат аннулируется в случае: Принятия в течение календарного года органом кадастрового учета решений об отказе в осуществлении кадастрового учета по основаниям, указанным в пунктах 1, 3, 4 части 2, пунктах 2, 6, 8, 9 части 3, частях 4 - 7 статьи 27 настоящего Федерального закона, которые связаны с подготовленными кадастровым инженером межевым планом, техническим планом, актом обследования и суммарное количество которых составляет двадцать пять и более процентов от общего количества решений об осуществлении кадастрового учета и об отказе в осуществлении кадастрового учета, связанных с подготовленными кадастровым инженером межевым планом, техническим планом, актом обследования, при условии, что общее количество таких решений должно быть не менее двадцати». Также к аннулированию аттестата может привести «принятие за последние три года деятельности кадастрового инженера органом кадастрового учета десяти и более решений о необходимости устранения кадастровых ошибок в сведениях, связанных с ошибкой, допущенной кадастровым инженером при определении местоположения границ земельных участков или местоположения зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства».

3. Земельные участки со статусом «временный» можно регистрировать в течение 5 лет.

4. Срок постановки на государственный кадастровый учет сократился. Ранее постановка на кадастровый учет, учет изменений, учет части или снятие с учета объекта недвижимости осуществлялись в срок не более чем 20 рабочих дней. Теперь эти процедуры осуществляются в течение 18 календарных дней.

5. Для ведения государственного кадастра недвижимости будет использоваться единая государственная система координат. С 1 января 2017 года при ведении государственного кадастра недвижимости будет применяться единая государственная система координат, установленная Правительством Российской Федерации для использования при осуществлении геодезических и картографических работ.

6. По запросу любого лица можно будет узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости. С 1 октября сведения из кадастра недвижимости можно будет получить в виде кадастровой справки о кадастровой стоимости объекта недвижимости. Данный вид кадастровых сведений предоставляется совершенно бесплатно по запросам любых лиц в течение 5 дней. Кадастровая справка будет содержать кадастровый номер объекта недвижимости и его кадастровую стоимость.

7. Количество причин для отказа в кадастровом учете сократилось. По следующим причинам орган кадастрового учета будет принимать решение о приостановлении:

· заявление о кадастровом учете или необходимые для кадастрового учета документы по форме либо содержанию не соответствуют требованиям настоящего Федерального закона;

· доступ (проход или проезд от земельных участков общего пользования) к образуемому или измененному земельному участку не будет обеспечен, в том числе путем установления сервитута;

· одна из границ такого земельного участка пересекает границу муниципального образования и (или) границу населенного пункта.

Кроме указанных изменений, за последнее время произошло несколько значимых событий в сфере земельного законодательства, а также в сопровождающих их законодательных и подзаконных актах, принятых за последние два месяца 2013 года. Кроме указанного закона так же в 2013 году было утверждено постановление правительства от 28.06.2013, в котором прописаны следующие изменения:

Во-первых, Распоряжением Правительства РФ от 28.06.2013 № 1101-р была утверждена Концепция развития единой системы регистрации прав и кадастрового учета недвижимости до 2019 года. Основные принципиальные направления и задачи:

1. объединение ЕГРП и государственного кадастра недвижимости в единый государственный информационный ресурс;

2. формирование рабочего режима «одного окна» и перехода к оценке качества услуг, предоставляемых ответственными органами;

3. реализация действий, направленных на качество информационных - ресурсов ведомства для обеспечения инвестиционной привлекательности и перехода к единому налогу на недвижимое имущество.

Также к 2019 году строятся планы по внедрению на всей территории России наконец-то действительно единого государственного реестра объектов недвижимости, а также перейти к централизованной геоцентрической открытой системе координат. Предполагается в частности сократить сроки государственной регистрации прав и кадастрового учета до одной недели, включая сокращение времени ожидания до максимального минимума.

Во-вторых, с принятием 23 июля 2013 года Федерального закона №247-ФЗ «О внесении изменений в статью 70.1 Земельного кодекса Российской Федерации и Градостроительный кодекс Российской Федерации» государственные и муниципальные земли разрешено резервировать на срок до двадцати лет для строительства и реконструкции объектов всех видов транспорта. Содержание закона расширяет перечень объектов, под строительство которых резервируются государственные и муниципальные земли сроком до двадцати лет. В него вошли объекты морского, внутреннего водного, железнодорожного, воздушного видов транспорта, транспортно-пересадочные узлы и метрополитен, автодороги, а также иные линейные объекты государственного или муниципального значения. Земли резервируются для строительства названных объектов и для их реконструкции. Что касается порядка возмещения вреда, причиненного разрушением (повреждением) объекта капитального строительства - регрессные требования можно предъявлять к организации, которая выдает следующие документы. Речь идет о заключении, подтверждающем, что модификация проектной документации не снижает конструктивных и других характеристик надежности и безопасности линейного объекта, не изменяет его качественных и функциональных характеристик и не приводит к увеличению сметы на строительство (реконструкцию). Регрессные требования предъявляются, если объект разрушен (поврежден) в результате несоответствия модифицированной проектной документации установленным требованиям.

Президентом России в июле 2013 года подписан закон, который уточняет порядок перехода прав собственности на выморочное имущество. Выморочное имущество - квартиры, дачи, земельные участки, которые остались без собственников будут передаваться в собственность поселений и муниципалитетов, после чего в фонд социального жилья для нуждающихся. До настоящего времени земельные участки и прочее недвижимое имущество, на которых расположено такое жилье, передавались в порядке наследования в федеральную собственность. Федеральным законом от 23.07.2013 № 250-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета объектов недвижимости, уточнен порядок государственной регистрации прав на недвижимость, а также кадастрового учета объектов (в том числе порядок представления сведений из ЕГРП и государственного кадастра недвижимости).

Предусмотрена возможность ведения ЕГРП в электронном виде, облегчен порядок представления документов на регистрацию, которые предполагается подавать посредством телекоммуникационных сетей с использованием электронной цифровой подписи (однако остается открытым вопрос о присвоении ЭЦП). Также важным нововведением будет необязательное предоставление квитанции об уплате государственной пошлины, если сведения о внесении соответствующей суммы содержатся в системе.

В третьих, Законом ФЗ-167 внесены важные изменения в Земельный кодекс (ст.66). Ранее п.3 этой статьи был следующим:
«В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости».

С позиции теории и практики налогообложения недвижимости это определение абсолютно верно, так как стоимость недвижимости для налогообложения (кадастровая стоимость) должна быть меньше рыночной. Это обуславливается тем, что при массовой оценке недвижимости точность оценки значительно ниже, чем при индивидуальной, а также с целью уменьшения количества апелляций. Эти положения прописаны в международных стандартах массовой оценки (IAAO). Однако у нас эта статья не работала, так как нигде в нормативных документах не прописаны эти проценты, и суды отклоняли иски собственников. Теперь эта статья будет прописана следующим образом:

«В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости».

Кроме указанных нововведений произошли изменения в расчёте налога на землю и недвижимость, а так же аренды и выкупа территории. Одной из проблем, с которыми сталкиваются собственники, является завышенная госоценка. Это приводит к необоснованно крупной ставке земельного налога. Новый налог на недвижимость, согласно которому собственники жилья и земельных участков платить больше, начал свое шествие по России в 2014 году. По идее, он заменит, а точнее, объединит действующие налог на имущество и земельный налог. По сути, платить придется за единый объект недвижимости - дом с землей или квартиру с землей, но обсчитывать все будут отдельно и в обоих случаях по кадастру. Отметим, что до 2014 года земельный налог брали с кадастровой стоимости земли, а налог на имущество рассчитывается по более низкой базе - инвентаризационной.

Но, в целом, последние изменения в российском кадастре в целом находятся в русле основных европейских тенденций:

- Объединение процедур регистрации прав, кадастрового учета и картографической деятельности в единое ведомство;

- Централизация услуг и данных - переход на централизованную систему кадастра недвижимости;

- Объединение земли, зданий и сооружений в единый реестр, учет территориальных зон и ограничений;

- Формирование кадастровых узлов Российской инфраструктуры пространственных данных: формирование цифровых банков пространственной информации в виде ортофото, адресных планов населенных пунктов;

- Предоставление государственных услуг в электронном виде, в том числе организация информационного взаимодействия с заинтересованными организациями в автоматизированной форме;

- Коммерциализация кадастра: переход к предоставлению услуг на платной основе.

Ситуация с кадастровой системой в России сложнее, чем в других странах. Система досталась нам как наследие от предыдущей формации, и переход от одних отношений к другим в государстве не может решаться одномоментно. Что же касается недвижимости - данный процесс должен идти еще более аккуратно, поскольку вопросы, связанные с недвижимостью, в значительной мере политизированы. Решение их может быть на основе жесткого, ясного, прозрачного законодательства, открытости систем регистрации гражданского оборота недвижимости, налогообложения.

3.3 Документы, сопровождающие кадастровый учёт объектов недвижимости

Для постановки на учет объекта недвижимости необходимо предоставить в орган кадастрового учета заявление и документы, определенные законодательством РФ. С заявлением о постановке на учет недвижимости имеют право обратиться владельцы данных объектов, а также их представители. Полномочия последних, должны быть подтверждены нотариально заверенной доверенностью, указаниями федерального закона или актом уполномоченного государственного органа.

Для постановки объекта на кадастровый учет необходимы:

· заявление;

· технический план здания (при постановке его на учет);

· межевой план земельного участка (при постановке его на учет);

· копия документа, подтверждающего право заявителя на данный объект;

· паспорт или доверенность (если заявление подает представитель заявителя).

Заявление и документы для постановки объекта на кадастровый учет можно подать в орган кадастрового учета:

1. лично в местах приема заявителей;

2. с помощью почтового отправления;

3. в виде электронных документов с использованием сети Интернет.

Постановка объекта на учет осуществляется не более чем за 20 рабочих дней после поступления заявления и прилагаемых документов. По истечении данного срока объекту присваивается кадастровый номер, заявителю выдается кадастровый паспорт.

При образовании двух и более земельных участков представляется одно заявление о кадастровом учете всех образуемых объектов недвижимости и документы, необходимые для их кадастрового учета. На учет такие объекты недвижимости ставятся одновременно. Согласно Федеральному закону №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (п. 1, ст. 25) сведения, внесенные в ГКН, при постановке на учет земельного участка носят временный характер. Временный характер утрачивается со дня государственной регистрации права на образованный земельный участок. Если регистрация не осуществлена в течение двух лет после постановки участка на учет, данные сведения аннулируются и исключаются из ГКН.

Кадастровый учет осуществляется по месту нахождения объекта недвижимости. Место осуществления кадастрового учета объектов недвижимости, расположенных в границах двух и более кадастровых округов, определяется в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений. С заявлениями о кадастровом учете вправе обратиться указанные в частях 2 - 6 статьи 20 ФЗ «О ГКН» лица (далее также - заявители) или их представители, действующие в силу полномочий, основанных на нотариально удостоверенной доверенности, указании федерального закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления. При этом от имени собственников помещений в многоквартирном доме с заявлением о кадастровом учете вправе обратиться также их представитель, уполномоченный на подачу такого заявления принятым в установленном федеральным законом порядке решением общего собрания указанных собственников; от имени собственников долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения (если число этих собственников превышает пять) - представитель, уполномоченный на подачу такого заявления принятым в установленном федеральным законом порядке решением общего собрания этих собственников; от имени членов садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения граждан - представитель, уполномоченный на подачу такого заявления принятым в установленном федеральным законом порядке решением общего собрания членов данного некоммерческого объединения или решением собрания уполномоченных данного некоммерческого объединения.

С заявлениями об учете изменений объектов недвижимости вправе обратиться правообладатели таких объектов недвижимости или в случаях, предусмотренных федеральным законом, иные лица. С заявлениями об учете изменений земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования или аренды (если соответствующий договор аренды заключен на срок более чем пять лет), вправе обратиться лица, обладающие этими земельными участками на указанном праве.

С заявлениями об учете частей объектов недвижимости вправе обратиться собственники таких объектов недвижимости или лица, в пользу которых установлены или устанавливаются ограничения (обременения) вещных прав на такие объекты недвижимости. С заявлением об учете адреса правообладателя объекта недвижимости вправе обратиться собственник такого объекта недвижимости. С заявлением об учете адреса правообладателя земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования или аренды (если соответствующий договор аренды заключен на срок более чем пять лет), вправе обратиться лицо, обладающее этим земельным участком на указанном праве.

Заявление о кадастровом учете (далее также - заявление) и необходимые для кадастрового учета документы представляются в орган кадастрового учета заявителем или его представителем лично либо посредством почтового отправления с описью вложения и с уведомлением о вручении. При постановке на учет объекта недвижимости заявление и необходимые для кадастрового учета документы могут быть представлены в орган кадастрового учета в форме электронных документов с использованием сетей связи общего пользования в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.

Заявление должно быть удостоверено подписью заявителя или подписью его представителя. При этом подлинность такой подписи должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке, за исключением случаев, если заявление и необходимые для кадастрового учета документы представляются в орган кадастрового учета заявителем или его представителем лично. В этих случаях должен быть предъявлен документ, удостоверяющий личность заявителя (если заявление и необходимые для кадастрового учета документы представляются данным заявителем), или документ, удостоверяющий личность представителя заявителя (если заявление и необходимые для кадастрового учета документы представляются данным представителем). Если заявление и необходимые для кадастрового учета документы представляются в форме электронных документов, такое заявление должно быть заверено электронной цифровой подписью заявителя или электронной цифровой подписью его представителя. Подлинность электронной цифровой подписи подтверждается в установленном федеральным законом порядке.

Если заявление и необходимые для кадастрового учета документы представляются в орган кадастрового учета заявителем или его представителем лично, данный орган выдает этому заявителю или его представителю расписку в получении таких документов с указанием их перечня и даты получения. Расписка должна быть выдана этому заявителю или его представителю в день получения органом кадастрового учета таких документов. При поступлении заявления и необходимых для кадастрового учета документов в орган кадастрового учета посредством почтового отправления расписка высылается в течение рабочего дня, следующего за днем получения органом кадастрового учета таких документов, по указанному в заявлении почтовому адресу с уведомлением о вручении. Порядок подтверждения получения органом кадастрового учета представленных в форме электронных документов с использованием сетей связи общего пользования заявления и необходимых для кадастрового учета документов устанавливается органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.

Орган кадастрового учета не вправе требовать от заявителя или его представителя представлять документы, не установленные ФЗ «О ГКН».

Состав необходимых для кадастрового учета документов.

Если иное не установлено ФЗ «О ГКН», с заявлением в орган кадастрового учета должны быть представлены следующие необходимые для кадастрового учета документы:

1) межевой план (при постановке на учет земельного участка, учете части земельного участка или кадастровом учете в связи с изменением уникальных характеристик земельного участка), а также копия документа, подтверждающего разрешение земельного спора о согласовании местоположения границ земельного участка в установленном земельным законодательством порядке (если в соответствии со статьей 38 ФЗ «О ГКН» местоположение таких границ подлежит обязательному согласованию и представленный с учетом настоящего пункта межевой план не содержит сведений о состоявшемся согласовании местоположения таких границ);

...