Общая характеристика и особенности правового режима земель

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

населенный земля город зонирование

Актуальность дипломной работы не вызывает сомнений. Динамика изменений земельного и градостроительного законодательства диктует необходимость выявления современных особенностей правового регулирования земельных отношений на территории населенных пунктов. Землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные их границей от земель других категорий. Границы населенных пунктов - внешние границы земель городского или сель¬ского населенного пункта, которые отделяют эти земли от иных категорий земельного фонда. Данное обстоятельство является принципиально важным, поскольку образование в границе населенного пункта особо охраняемой природной территории (памятника природы, дендрологического парка и т.д.), равно как и нахождение промышленного предприятия не означает, что внутри городской границы появились земли категории особо охраняемых территорий и объектов либо промышленности.

Особенности использования и охраны таких земельных участков учитываются при проведении градостроительного зонирования, но все земли внутри городской границы относятся к категории земель населенных пунктов и попадают под ее правовой режим. Назначение земель населенных пунктов состоит в том, что они являются некой территориальной платформой для размещения жилых, производственных, офисных, социально-культурных зданий, сооружений и объектов, предназначенных для удовлетворения потребностей населения. Ценность и экономическая привлекательность земель поселений определяются по иным критериям, нежели земель других категорий, и зависит от множества факторов: от месторасположения участка, его рельефа, наличия на нем строений, обеспеченности его коммуникациями, от состояния окружающей среды и т.п. Указанные обстоятельства определяют актуальность настоящей дипломной работы.

Цель работы - охарактеризовать правовой режим земель городов.

Для достижения цели в работе ставятся следующие задачи:

1. Изучить порядок установления и значение границ населенных пунктов.

2. Охарактеризовать структуру земель населенных пунктов.

3. Определить правовой режим жилых и общественно-деловых зон.

4. Исследовать правовой режим производственных зон, зон инженерных и транспортных инфраструктур.

5. Проанализировать правовой режим рекреационных зон и зон особо охраняемых территорий.

6. Выявить особенности правового режима зон сельскохозяйственного использования.

7. Определить правовой режим зон специального и общего назначения.

Объектом исследования выступают правовые отношения в области

использования и охраны земель населенных пунктов.

Предмет исследования - система правовых норм, определяющих правовой режим земель городов.

Теоретической основой дипломной работы являются труды авторов, раскрывающие различные аспекты правового режима земель городов, таких как Ю.В. Бадмаев, Ф.Н. Беликеев, Е.С. Болтанова, Д.С. Гриц, Н.В. Клюшниченко, С.А. Липски, Ю.А. Михалев, А.П. Ушакова и др.

Нормативной основой работы выступают Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, Градостроительный кодекс РФ, другие нормативные акты Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

Дипломная работа состоит из введения, двух глав, 9 параграфов, заключения и списка использованных источников.

Апробация данной выпускной квалификационной работы была проведена во время прохождения преддипломной практики в Свердловском районном суде г. Красноярск.

1. Общая характеристика и особенности правового режима земель городов

1.1 Установление и значение границ населенных пунктов

Современное законодательство определяет земли населенных пунктов как самостоятельную категорию земельного фонда. Согласно п. 1 ст. 83 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов.

В соответствии с Правилами кадастрового деления территории РФ вся территория РФ делится на кадастровые округа, районы, кварталы. Для присвоения номеров объектам, расположенным на территории 2 и более округов, создается округ «Общероссийский» с учетным номером «0». Его граница совпадает с государственной. В нем создается район «Условный» с учетным номером «0:0:0», а в нем - квартал с учетным номером «0:0:0».

Если объект располагается одновременно на территории нескольких районов одного округа или нескольких кварталов одного района, то ему присваивается кадастровый номер в квартале с порядковым номером «0», границы которого совпадают соответственно с границами округа либо района. Если объект снимается с кадастрового учета либо сведения о нем аннулируются и исключаются из кадастра, повторно использовать его номер для иных объектов нельзя. Номер, присвоенный в соответствии с порядком, не изменяется (в т. ч. в связи с корректировкой деления).

Отметим, что согласно разъяснениям Росреестра, данным в письме от 31 марта 2015 «О кадастровом делении», «кадастровое деление территории РФ осуществляется только в целях ведения государственного земельного кадастра и присвоения земельным участкам уникальных кадастровых номеров, поэтому не может пересматриваться при изменении административно-территориального устройства субъекта РФ».

Административно-территориальное деление представляет собой более сложную систему. Согласно ст. 71 Конституции РФ, территория России делится на субъекты. Федеративное устройство и территория РФ находятся в ведении РФ. Установление общих принципов организации системы органов государственной власти и местного самоуправления относится к совместному ведению РФ и субъектов РФ (ст. 72 Конституции РФ).

Согласно ст. 5 ФЗ «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации», законом субъекта РФ устанавливается административно-территориальное устройство субъекта РФ и порядок его изменения. Отметим, что общего закона для всех субъектов РФ, в котором хотя бы назывались виды возможных административно-территориальных единиц, нет. Соответственно, в каждом субъекте установлены свои административно-территориальные единицы. Так, в Московской области - это район, город областного подчинения, закрытое административно-территориальное образование (далее - ЗАТО), в Ленинградской области - это районы и административные округа, в Красноярском крае - краевой город, район в городе, районный город, поселок городского типа, район края, сельсовет, закрытое административно-территориальное образование.

Согласно Закону «Об административно-территориальном устройстве Воронежской области», территория области непосредственно подразделяется на города и районы, являющиеся самостоятельными административно-территориальными единицами, которые составляют в системе административно-территориального устройства области высший уровень. Территория районов непосредственно подразделяется на города местного значения, поселки, сельсоветы, сельские населенные пункты, составляющие в системе административно-территориального устройства первичный уровень. Аналогичные положения установлены в Новгородской области, в Республике Марий Эл.

Кроме того, субъект РФ утверждает границы муниципальных образований. Как отмечает И.И. Гордыенко, «граница территории муниципального образования является в основном термином, устанавливающим административно-правовые характеристики территории муниципального образования - границы, в пределах которых реализуются полномочия органов местного самоуправления, образуемых населением соответствующей территории муниципального образования».

Согласно ст. 2 Ф3 «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», муниципальное образование - городское или сельское поселение, муниципальный район, городской округ, городской округ с внутригородским делением, внутригородской район либо внутригородская территория города федерального значения. Во все названные виды муниципальных образований входят населенные пункты как основная составляющая территории, на которой осуществляется местное самоуправление.

Отметим, что, согласно общероссийскому классификатору объектов административно-территориального деления, объектами классификации во КАТО являются: республики; края; области; города федерального значения; автономная область; автономные округа; районы; города; внутригородские районы, округа города; поселки городского типа; сельсоветы; сельские населенные пункты. Последние наименования объектов отображают различные виды населенных пунктов, причем во КАТО не указаны такие виды муниципальных образований, как поселения - хотя они, безусловно, являются административно-территориальной единицей.

Таким образом, административно-территориальное деление субъектов РФ имеет двухуровневую систему. Первый уровень - это административно-территориальные единицы, на которые субъект РФ поделил свою территорию, и второй - муниципальные образования, границы которых устанавливаются законами субъектов РФ. Границы муниципальных образований и административно-территориальных единиц субъектов РФ могут как совпадать, так и нет.

Рассмотрим порядок установления границ населенных пунктов. Согласно ст. 1 ФЗ «О землеустройстве» территории населенных пунктов являются объектами землеустройства. Согласно ч. 1 ст. 84 ЗК РФ, установлением или изменением границ населенных пунктов является:

- утверждение или изменение генерального плана городского округа, поселения, отображающего границы населенных пунктов, расположенных в границах соответствующего муниципального образования;

- утверждение или изменение схемы территориального планирования муниципального района, отображающей границы сельских населенных пунктов, расположенных за пределами границ поселений (на межселенных территориях).

Определение местоположения границ объекта землеустройства (в том числе населенного пункта) осуществляется посредством выполнения работ по землеустройству (описанию местоположения границ объектов землеустройства). В результате таких работ согласно ст. 20 Закона «О землеустройстве» подготавливается карта (план) объекта землеустройства, форма и Требования к составлению которой утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 30.07.2009 №621.

Для установления границ населенных пунктов городскому округу или поселению необходимо утвердить генеральный план. Если земельный участок находится на межселенной территории, утверждается схема территориального планирования муниципального района. Утверждение изменения границ городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя осуществляется по решению Совета Федерации Федерального Собрания РФ.

Генеральный план населенных пунктов, городского округа утверждается соответствующим представительным органом местного самоуправления населенного пункта, городского округа. Проект генерального плана подлежит обязательному рассмотрению на публичных слушаниях. Данные генеральные планы отображают границы населенных пунктов, городского округа, существующие и планируемые границы населенных пунктов. Схема территориального планирования муниципального района утверждается представительным органом местного самоуправления муниципального района, подлежит опубликованию и отображает существующие и планируемые границы поселений.

Порядок включения либо исключения земельных участков из границ населенных пунктов предусмотрен ст. 4.1 ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации». Согласно данному порядку, заинтересованное лицо ходатайствует о включении либо исключении земельного участка из границ населенного пункта, орган местного самоуправления рассматривает данное ходатайство, дает мотивированное обоснование для изменения границ, после чего все документы направляются в орган исполнительной власти субъекта РФ, уполномоченный на принятие решения о включении земельного участка или исключении из границ населенного пункта.

В том случае, если предусматривается включение в границы населенных пунктов (в том числе образуемых населенных пунктов), входящих в состав поселения, городского округа, земельных участков из земель лесного фонда, то «проект генерального плана поселения или городского округа подлежит согласованию с уполномоченным органом государственной власти в сфере лесных отношений - Федеральным агентством лесного хозяйства в порядке, установленном этим органом».

Итак, для перевода земель из лесного фонда в земли населенных пунктов заявитель обязан обеспечить формирование необходимой документации и вместе с ходатайством представить ее в Рослесхоз. Федеральное агентство лесного хозяйства в недельный срок со дня получения документации осуществляет ее рассмотрение в установленном порядке и направляет в Министерство природных ресурсов РФ либо возвращает заявителю материалы с обоснованием причин возврата.

После рассмотрения всех документов и в оговоренных в законе случаях получения необходимых согласований принимается решение о включении или исключении земельного участка из границ населенного пункта либо отказ в принятии такого решения. В случае необходимости установления или изменения видов разрешенного использования земельных участков решение о включении земельных участков в границы населенных пунктов либо об их исключении принимается одновременно.

Порядок описания местоположения границ объекта землеустройства утвержден Приказом Минэкономразвития России. Указанным Порядком в том числе предусмотрено, что описание местоположения границ объектов землеустройства осуществляется с использованием сведений государственного кадастра недвижимости и то, что границы муниципальных образований, границы населенных пунктов не должны пересекать границы земельных участков в соответствии с внесенными в государственный кадастр недвижимости сведениями о таких земельных участках.

Итак, можно сделать следующие выводы.

Границы населенных пунктов должны устанавливаться с учетом сведений государственного кадастра недвижимости о земельных участках и такие границы не должны пересекать границы земельных участков. Согласно ст. 1 ФЗ «О землеустройстве» территории населенных пунктов являются объектами землеустройства.

В соответствии с п. 1 ст. 84 ЗК РФ установлением или изменением границ населенных пунктов является: утверждение или изменение генерального плана городского округа, поселения, отображающего границы населенных пунктов, расположенных в границах соответствующего муниципального образования; утверждение или изменение схемы территориального планирования муниципального района, отображающей границы сельских населенных пунктов, расположенных за пределами границ поселений (на межселенных территориях). Определение местоположения границ объекта землеустройства (в том числе населенного пункта) осуществляется посредством выполнения работ по землеустройству (описанию местоположения границ объектов землеустройства). В результате таких работ согласно подготавливается план объекта землеустройства.

1.2 Структура земель населенных пунктов

Базовым принципом современного отечественного земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства (подп. 8 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

Земельный кодекс при осуществлении деятельности регламентирует приоритет охраны жизни и здоровья человека, даже если это потребует больших затрат. Согласно ЗК РФ, земли по целевому назначению подразделяются на следующие категории: земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики; земли для обеспечения космической деятельности; земли обороны, безопасности; земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса.

Статья 85 ЗК РФ определяет состав земель населенных пунктов и зонирование территорий. В состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные к следующим территориальным зонам: жилым; общественно-деловым; производственным; инженерных и транспортных инфраструктур; рекреационным; сельскохозяйственного использования; специального назначения; военных объектов; иным территориальным зонам.

Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне. Земельные участки в составе жилых зон предназначены для «застройки жилыми зданиями индивидуальной жилой застройки, малоэтажной смешанной жилой застройки, средне этажной смешанной жилой застройки и многоэтажной жилой застройки, а также иных видов застройки, объектами культурно-бытового и иного назначения». ЗК РФ определено, что использование земельных участков всех территориальных зон должно осуществляться в соответствии градостроительными регламентами.

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков независимо от форм собственности и определены ст. 36 Градостроительного кодекса (далее - ГрадК).он устанавливает правила землепользования и застройки в пределах границ соответствующей территориальной зоны: виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства; предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства; ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Статьей 35 ГрадК определено, что в результате градостроительного зонирования могут выделяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон. На карте градостроительного зонирования обозначают границы и площади этих территориальных зон. В состав жилых зон включаются зоны застройки индивидуальными жилыми домами; малоэтажными; средне этажными; многоэтажными жилыми домами; зоны жилой застройки иных видов.

В ст. 37 ГрадК указаны группы видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства: основные; условно разрешенные; вспомогательные виды разрешенного использования. Детализации видов разрешенного использования ГрадК не содержит.

Свод Правил (СНиП) определяет, что городские и сельские поселения следует проектировать как элементы системы расселения РФ и входящих в нее республик, краев, областей, муниципальных районов и муниципальных образований. При этом территориальное планирование должно быть направлено на определение назначения территорий исходя из совокупности социальных, экономических, экологических и иных факторов с учетом интересов граждан и их объединений РФ, ее субъектов, муниципальных образований.

При планировке и застройке городов и других населенных пунктов необходимо «зонировать их территорию с установлением видов преимущественного функционального использования, а также других ограничений на использование территории для осуществления градостроительной деятельности». Перечень функциональных зон может включать зоны жилой застройки, смешанной и общественно-деловой застройки, общественно-деловой застройки, производственной застройки, смешанной застройки, инженерной и транспортной инфраструктур, рекреационные зоны, зоны сельскохозяйственного использования, зоны специального назначения, в том числе зоны размещения военных и иных режимных объектов, зоны кладбищ, прочие зоны специального назначения. Градостроительный и Земельный кодексы эти зоны определяют как «территориальные».

В жилых зонах размещаются жилые дома разных типов (многоквартирные многоэтажные, средней и малой этажности; блокированные; усадебные с приквартирными и приусадебными участками); отдельно стоящие, встроенные или пристроенные объекты социального и культурно-бытового обслуживания населения; гаражи и автостоянки для легковых автомобилей, принадлежащих гражданам; культовые объекты.

Планировочную структуру жилых зон следует формировать в увязке с зонированием и планировочной структурой поселения с учетом градостроительных и природных особенностей территории. «При этом необходимо предусматривать взаимоувязанное размещение жилых домов, общественных зданий и сооружений, улично-дорожной сети, озелененных территорий общего пользования, а также других объектов, размещение которых допускается на территории жилых зон по санитарно-гигиеническим нормам и требованиям безопасности».

Перечень видов разрешенного использования определен Приказом Министерства экономического развития РФ.они предназначены для оценки кадастровой стоимости земельных участков, налогов в составе земель 16 типовых видов разрешенного использования. Зонирование территории является результатом систематизации и классифицировании участков земель по комплексу признаков. Систематизация и классифицирование объектов, процессов, явлений, в том числе и территорий, является необходимым условием эффективного использования участков земель в интересах общества, человека.

Теория систематизации и классифицирования территорий на достаточном уровне разработана в ландшафтоведении. Под систематизацией понимают «разделение и ранжирование всего многообразия объектов по какому-либо признаку и соподчинение их так, что низший ранг относится к высшему, как часть к целому». Существуют три обязательных принципа, определяющих корректность классификации: сумма выделенных видов должна быть равна объему классифицируемого родового понятия; в пределах одной ступени данной классификации, подчиненной одному родовому понятию, должен выдерживаться только один классификационный признак (основание деления); группы, выделенные по видовым отличиям, должны исключать друг друга, чтобы ни один классифицируемый объект нельзя было отнести к другим группам, т.е. подмножества одного множества не должны содержать общих качеств из числа тех, которые учитываются при классификации.

Классификации, положенные в понятия застроенных территорий, и виды разрешенного использования земель по форме одноуровневые и невзаимосвязанные, хотя первые должны определять вторые. Часть выделенных видов не входит в понятие «застроенные территории» или «земли населенных пунктов», например, виды разрешенного использования земель под номером 12.объем классифицируемого понятия в типовом перечне видов разрешенного использования земель (земли для размещения домов с разной этажностью) не содержит понятий, определенных законодательством.

Судебная практика, складывающаяся при рассмотрении дел об ооспаривании актов, устанавливающих правовой режим земельных участков, не отличается единообразием. Так, при рассмотрении дела о признании недействительным распоряжения Правительства РФ о переводе земель лесного фонда Истринского и Дмитровского лесничеств в категорию земель промышленности и иного специального назначения для строительства автомобильной дороги Верховный Суд РФ отверг довод заявителей о том, что распоряжение не прошло экспертизу на коррупциогенность, поскольку она проводится в отношении нормативных правовых актов и их проектов, в то время как оспариваемое распоряжение таковым не является.

По другому делу Верховный Суд РФ пришел к противоположному выводу. Обосновывая нормативный характер актов о переводе земель, Верховный Суд РФ указал, что перевод земель из одной категории в другую в соответствии со ст. 8 Земельного кодекса РФ является прерогативой публичных органов власти (органов государственной власти, органов местного самоуправления), которые, осуществляя такой перевод, определяют не конкретного пользователя и правила пользования им землей, а назначение земель. Осуществление перевода земель из одной категории в другую влечет правовые последствия в виде изменения правового режима использования земель (правил эксплуатации, гражданского оборота, охраны и т.д.), который рассчитан на неоднократное применение и обязателен для неопределенного круга лиц, как непосредственных пользователей земельными участками, так и всех иных лиц.

Итак, ст. 35 Градостроительного кодекса определено, что в результате градостроительного зонирования могут выделяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон.

1.3 Роль зонирования земель городов

Градостроительное зонирование, осуществляемое посредством правил землепользования и застройки, дополняет и развививает основные направления правового регулирования градостроительной деятельности, обозначенные на стадии территориального планирования.

В результате градостроительного зонирования осуществляется разделение территорий муниципального образования на различные территориальные зоны с установлением границ этих зон, каждая из которых наделяется своим, дифференцированным правовым статусом.



2. Правовой режим территориальных зон земель городов

2.1 Правовой режим жилых зон

Согласно ст. 35 ГраДК в результате градостроительного зонирования могут определяться жилые зоны. В состав жилых зон могут включаться:

- зоны застройки индивидуальными жилыми домами;

- зоны застройки малоэтажными жилыми домами;

- зоны застройки среднеэтажными жилыми домами;

- зоны застройки многоэтажными жилыми домами;

- зоны жилой застройки иных видов.

В жилых зонах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, объектов дошкольного, начального общего и среднего общего образования, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, гаражей, объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду. В состав жилых зон могут включаться также территории, предназначенные для ведения садоводства и дачного хозяйства.

В соответствии с ч. 5 ст. 85 ЗК РФ земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения. Жилые зоны могут предназначаться для индивидуальной жилой застройки, малоэтажной смешанной жилой застройки, среднеэтажной смешанной жилой застройки и многоэтажной жилой застройки, а также иных видов застройки согласно градостроительным регламентам.

На основании ст. 8, 32 ГрадК, ст. 28 Устава города Красноярска утверждены Правила землепользования и застройки городского округа город Красноярск. Настоящими Правилами на территории города Красноярска устанавливаются следующие виды жилых зон (Ж) и их кодовые обозначения:

- зоны застройки индивидуальными жилыми домами (Ж-1);

- зоны застройки среднеэтажными многоквартирными, блокированными жилыми домами (Ж-2);

- зоны застройки среднеэтажными жилыми домами (Ж-3);

- зоны застройки многоэтажными жилыми домами (Ж-4).

К жилым зонам относятся участки территории города Красноярска, используемые и предназначенные для размещения жилой застройки. К жилой застройке относятся здания (помещения в них), предназначенные для проживания человека, за исключением зданий (помещений), используемых:

- с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них (гостиницы, дома отдыха);

- для проживания с одновременным осуществлением лечения или социального обслуживания населения (санатории, дома ребенка, дома престарелых, больницы);

- как способ обеспечения непрерывности производства (вахтовые помещения, служебные жилые помещения на производственных объектах);

- как способ обеспечения деятельности режимного учреждения (казармы, караульные помещения, места лишения свободы, содержания под стражей).

В жилых зонах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов коммунального, бытового и социального обслуживания, объектов здравоохранения, объектов воспитания, образования и просвещения (детских яслей, детских садов, школ, лицеев, гимназий и других объектов, связанных с воспитанием, образованием и просвещением), культурного развития, религиозного назначения, обслуживания автотранспорта, других объектов, размещение которых предусмотрено видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

При разработке проектов планировки территорий в жилых микрорайонах и кварталах предусматриваются места для хранения индивидуальных легковых автомобилей из расчета не менее 90% от количества квартир в многоквартирных домах, расположенных на данных территориях. Возможно размещение стоянок автотранспорта на цокольных или подземных этажах зданий, а также подземных гаражей на дворовой территории с использованием их наземной части для размещения детских игровых площадок и объектов благоустройства. При разработке проектов планировки территорий средняя жилищная обеспеченность устанавливается в размере 30 кв. м на человека.

Итак, жилые зоны предназначены для обеспечения комфортабельных и здоровых условий проживания населения на территории муниципального образования. В них допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, дошкольного, начального общего и среднего (полного) общего образования, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, гаражей, объектов, связанных с проживанием граждан. В состав жилых зон могут включаться также территории, предназначенные для ведения садоводства и дачного хозяйства. В составе жилых зон могут выделяться зоны: застройки индивидуальными жилыми домами; застройки малоэтажными жилыми домами; застройки среднеэтажными жилыми домами; застройки многоэтажными жилыми домами; жилой застройки иных видов.

2.2 Правовой режим общественно-деловых зон

Согласно ст. 35 ГраДК в результате градостроительного зонирования могут определяться общественно-деловые зоны. В состав общественно-деловых зон могут включаться:

- зоны делового, общественного и коммерческого назначения;

- зоны размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения;

- зоны обслуживания объектов, необходимых для осуществления производственной и предпринимательской деятельности;

- общественно-деловые зоны иных видов.

Общественно-деловые зоны предназначены для размещения объектов здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, социального и коммунально-бытового назначения, предпринимательской деятельности, объектов среднего профессионального и высшего образования, административных, научно-исследовательских учреждений, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, объектов делового, финансового назначения, иных объектов, связанных с обеспечением жизнедеятельности граждан.

Характер потребления этих функций отличается массовостью и избирательным потребительским предпочтением. «Они в основном тяготеют к их размещению в центральной части городов и некоторых других территориях, отличающихся достаточной транспортной и инфраструктурной обеспеченностью, что обеспечивает возможности и удобства для получения потенциальными потребителями товаров и услуг».

Согласно ч. 6 ст. 85 ЗК РФ земельные участки в составе общественно-деловых зон предназначены для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового, социального назначения и иными предназначенными для общественного использования объектами согласно градостроительным регламентам.

Правилами землепользования и застройки городского округа город Красноярск устанавливаются следующие виды общественно-деловых зон (О) и их кодовые обозначения:

- зоны делового, общественного и коммерческого назначения, объектов культуры (О-1);

- зоны объектов образования (О-2);

- зоны объектов здравоохранения (О-3).

Общественно-деловые зоны предназначены для размещения объектов здравоохранения, культурного развития, спорта, торговли, общественного питания, социального и коммунально-бытового назначения, делового и общественного управления, банковской и страховой деятельности, объектов образования и просвещения, обеспечения научной деятельности, религиозного использования, обслуживания автотранспорта, других объектов, расположенных в данных зонах.

К примеру, основными видами разрешенного использования зон делового, общественного и коммерческого назначения, объектов культуры (О-1) являются:

- образование и просвещение в части размещения объектов капитального строительства, предназначенных для воспитания, образования и просвещения (детские ясли, детские сады, школы, лицеи, гимназии, профессиональные технические училища, колледжи, художественные, музыкальные школы и училища, образовательные кружки, общества знаний, организации по переподготовке и повышению квалификации специалистов);

- обеспечение научной деятельности в части размещения объектов капитального строительства для размещения организаций, осуществляющих научные изыскания, исследования и разработки (научно-исследовательские институты, проектные институты, научные центры);

- обслуживание автотранспорта в части размещения постоянных или временных гаражей с несколькими стояночными местами, стоянок;

- обеспечение внутреннего правопорядка в части размещения объектов капитального строительства, необходимых для подготовки и поддержания в готовности органов внутренних дел и спасательных служб, в которых существует военизированная служба;

- социальное обслуживание;

- бытовое обслуживание и т.д.

Основными видами разрешенного использования зон объектов образования (О-2) являются:

- образование и просвещение;

- обеспечение научной деятельности в части размещения объектов капитального строительства для размещения организаций, осуществляющих научные изыскания, исследования и разработки (научно-исследовательские институты, проектные институты, научные центры);

- коммунальное обслуживание в части размещения объектов капитального строительства в целях обеспечения населения и организаций коммунальными услугами, в частности: поставка воды, тепла, электричества, газа, предоставление услуг связи, отвод канализационных стоков, очистка и уборка объектов недвижимости (водозаборы, очистные сооружения, насосные станции, водопроводы, линии электропередачи, трансформаторные подстанции, газопроводы, линии связи, телефонные станции, канализация);

- общее пользование территории в части размещения пешеходных тротуаров в границах населенных пунктов, пешеходных переходов, парков, скверов, площадей, бульваров, набережных и других мест, постоянно открытых для посещения без взимания платы;

- обеспечение внутреннего правопорядка в части размещения объектов капитального строительства, необходимых для подготовки и поддержания в готовности органов внутренних дел и спасательных служб, в которых существует военизированная служба;

- бытовое обслуживание;

- культурное развитие;

- спорт в части размещения объектов капитального строительства в качестве спортивных клубов, спортивных залов, бассейнов, устройства площадок для занятия спортом и физкультурой (беговые дорожки, спортивные сооружения);

- обслуживание автотранспорта в части размещения постоянных или временных гаражей с несколькими стояночными местами, стоянок.

Основными видами разрешенного использования зон объектов здравоохранения (О-3) являются здравоохранение; обеспечение научной деятельности в части размещения объектов капитального строительства для размещения организаций, осуществляющих научные изыскания, исследования и разработки (научно-исследовательские институты, научные центры); общее пользование территории в части размещения пешеходных тротуаров в границах населенных пунктов, пешеходных переходов, парков, скверов, площадей, бульваров, набережных и других мест, постоянно открытых для посещения без взимания платы; социальное обслуживание в части размещения объектов капитального строительства, предназначенных для оказания гражданам социальной помощи (дома престарелых, дома ребенка, детские дома) и т.д.

Итак, общественно-деловые зоны создаются с целью согласования смешения видов пользования, связанных с градостроительной организацией торговой, офисной, административной, культурно-образовательной, сервисной, обслуживающей и развлекательной функций.

2.3 Правовой режим производственных зон, зон инженерных и транспортных инфраструктур

Согласно ст. 35 ГраДК в результате градостроительного зонирования могут определяться производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур. В состав производственных зон, зон инженерной и транспортной инфраструктур могут включаться:

- коммунальные зоны - зоны размещения коммунальных и складских объектов, объектов жилищно-коммунального хозяйства, объектов транспорта, объектов оптовой торговли;

- производственные зоны - зоны размещения производственных объектов с различными нормативами воздействия на окружающую среду;

- иные виды производственной, инженерной и транспортной инфраструктур.

Производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для размещения промышленных, коммунальных и складских объектов, объектов инженерной и транспортной инфраструктур, в том числе сооружений и коммуникаций железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, а также для установления санитарно-защитных зон таких объектов в соответствии с требованиями технических регламентов.

«Не допускается присутствие производственных территорий на территориях общественного и жилого назначения, если они: по классу вредности расположенных на них производств нарушают или могут нарушить своей деятельностью требования экологической безопасности жилых и общественных территорий; по численности занятых противоречат назначению жилых территорий, многофункциональных и специализированных общественных центров; по величине территорий нарушают функционально-планировочную организацию жилых и общественных территорий».

Согласно ч. 7 ст. 85 ЗК РФ земельные участки в составе производственных зон предназначены для застройки промышленными, коммунально-складскими, иными предназначенными для этих целей производственными объектами согласно градостроительным регламентам.

Согласно ч. 8 ст. 85 ЗК РФ земельные участки в составе зон инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для застройки объектами железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, инженерной инфраструктуры, а также объектами иного назначения согласно градостроительным регламентам.

Правилами землепользования и застройки городского округа город Красноярск устанавливаются зоны размещения производственно-коммунальных объектов (П):

- производственные зоны предприятий I-II классов опасности (П-1);

- производственные зоны предприятий III класса опасности (П-2);

- коммунально-складские зоны (П-3);

- зоны объектов обеспечения производственной деятельности (П-4).

Зоны размещения производственно-коммунальных объектов предназначены для размещения объектов капитального строительства, относящихся к промышленной и производственной деятельности, переработке, а также для установления санитарно-защитных зон таких объектов. К примеру, производственные зоны предприятий I-II классов опасности включают в себя участки территории города, предназначенные для эксплуатации промышленных объектов I-II классов опасности, для которых предусматривается установление санитарно-защитных зон от 500 м и более, размещение промышленных и коммунальных объектов III-V классов опасности, объектов инженерной и транспортной инфраструктур, а также санитарно-защитных зон таких объектов.

Производственные зоны предприятий III класса опасности включают в себя участки территории города, предназначенные для размещения и эксплуатации промышленных объектов III класса опасности, для которых предусматривается установление санитарно-защитных зон до 300 м (включительно), размещения промышленных и коммунальных объектов IV-V классов опасности, объектов инженерной и транспортной инфраструктур и установления санитарно-защитных зон таких объектов.

Коммунально-складские зоны включают в себя участки территории города, предназначенные для размещения и эксплуатации коммунально-складских объектов IV-V классов опасности, для которых предусматривается установление санитарно-защитных зон до 100 м (включительно), а также объектов производственной, инженерной и транспортной инфраструктур, санитарно-защитных зон таких объектов (при их наличии).

Зоны объектов обеспечения производственной деятельности включают в себя участки территории города, предназначенные для размещения объектов научной деятельности, образования и просвещения, делового управления, здравоохранения, спорта, коммунального обслуживания, автомобильного транспорта.

Правилами землепользования и застройки городского округа город Красноярск устанавливаются зоны объектов инженерной и транспортной инфраструктур (И-Тр):

- зоны железнодорожного транспорта (Т-1);

- зоны речного транспорта (Т-2);

- зона речного транспорта перспективного освоения (Т-3);

- зоны территорий объектов автомобильного транспорта (ИТ);

- зоны инженерных объектов (И).

Зоны железнодорожного транспорта включают в себя участки территории города, предназначенные для размещения объектов железнодорожного транспорта и установления санитарно-защитных зон и санитарных разрывов таких объектов, установления полос отвода и охранных зон железных дорог, а также размещения иных объектов, связанных с объектами, расположенными в зоне железнодорожного транспорта, а также с обслуживанием таких объектов, при условии соответствия требованиям законодательства о безопасности движения.

Зоны речного транспорта включают в себя участки территории города, предназначенные для размещения объектов речного транспорта и установления санитарно-защитных зон таких объектов. Зона речного транспорта перспективного освоения включает в себя часть территории города, предназначенную для размещения объектов речного транспорта и установления санитарно-защитных зон таких объектов, а также для градостроительного развития за пределами расчетного срока действия Генерального плана городского округа город Красноярск и сохраняемую в качестве резервной территорий в целях перспективного развития речного транспорта.

Зоны территорий объектов автомобильного транспорта включают в себя участки территории города, предназначенные для размещения объектов автомобильного транспорта и установления санитарно-защитных зон и санитарных разрывов таких объектов, установления полос отвода автомобильных дорог, а также размещения объектов дорожного сервиса при условии соответствия требованиям законодательства о безопасности дорожного движения.

Зоны инженерных объектов включают в себя участки территории города, предназначенные для размещения объектов инженерно-технического обеспечения, включая линии электропередач, линии связи, трубопроводы, установления санитарно-защитных зон, санитарных разрывов и охранных зон таких объектов.

Итак, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для размещения объектов производственно-делового назначения (НИИ с опытными производствами, торговые организации, информационные центры и др.), промышленных (пищевой и легкой промышленности, приборостроения, машиностроения и др.), коммунально-складских (территории ТЭЦ, станции аэрации, электроподстанции, газораспределительные узлы, мусороперерабатывающие заводы, прочие сооружения муниципальной инженерной инфраструктуры, складские сооружения, стоянки машин механической уборки территории), транспортных и инженерных объектов.



2.4 Правовой режим рекреационных зон и зон особо охраняемых территорий

Проблема сохранения памятников культурного наследия, уникальных ландшафтов, мест обитания редких представителей растительного и животного мира является одной из актуальнейших для современной цивилизации, государств и его отдельных территорий. «Именно поэтому в законодательстве предусмотрена категория особо охраняемых территорий и объектов, которые должны быть изъяты полностью или частично соответствующим решением власти из хозяйственного использования и оборота и для которых должен быть установлен особый правовой режим».

Согласно ст. 35 ГраДК в результате градостроительного зонирования могут определяться зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий. В состав зон рекреационного назначения могут включаться зоны в границах территорий, занятых городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, пляжами, береговыми полосами водных объектов общего пользования, а также в границах иных территорий, используемых и предназначенных для отдыха, туризма, занятий физической культурой и спортом. В состав территориальных зон могут включаться зоны особо охраняемых территорий. В зоны особо охраняемых территорий могут включаться земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение.

Согласно ч. 9 ст. 85 ЗК РФ земельные участки в составе рекреационных зон, в том числе земельные участки, занятые городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, используются для отдыха граждан и туризма. Согласно ч. 10 ст. 85 ЗК РФ в пределах границ населенных пунктов могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение.

«В зависимости от специфики муниципального образования, природных и исторических особенностей его формирования, может быть выделено большее или меньшее количество зон этой категории. Более строгие требования предъявляют к формированию рекреационных зон особых видов, в частности к историческим ландшафтам и объектам природной защиты». В этих случаях следует дифференцировать территорию таким образом, чтобы функциональное использование территории для занятий спортом, здорового отдыха и прочих видов землепользования, связанных с отдыхом, не нарушало сложившейся рекреационной системы.

Рекреационные зоны или озелененные территории общего пользования в самом широком смысле представляют собой места, предназначенные для различных форм отдыха. Земли особо охраняемых территорий используются строго по целевому назначению в порядке, установленном земельным законодательством и федеральными законами (ст. 1, ст. 99 ЗК РФ). В случае нахождения особо охраняемых территорий в границах населенных пунктов их использование осуществляется с учетом требований к охране памятников истории и культуры.

Правилами землепользования и застройки городского округа город Красноярск устанавливаются зоны рекреационного назначения (Р):

- зоны рекреационные лесопарковые (Р-1);

- зоны территорий спортивного назначения (Р-2);

- зоны городской рекреации (Р-3);

- зоны объектов оздоровительного назначения и туризма (Р-4);

- зоны объектов физической культуры и спорта (Р-5);

- зоны градостроительно-значимых территорий (Р-6).

К зонам рекреационного назначения относятся территории, занятые лесопарками, скверами, парками, городскими садами, а также территории, используемые и предназначенные для отдыха, туризма, занятий физической культурой и спортом. В зонах рекреационного назначения допускается размещение домов отдыха, пансионатов, кемпингов, медицинских организаций, санаторно-курортных организаций, объектов физической культуры и спорта, туристских баз, стационарных и палаточных туристско-оздоровительных лагерей, домов рыболова и охотника, детских туристских станций, туристских парков, учебно-туристских троп, трасс, детских и спортивных лагерей, церквей, соборов, храмов, часовен с учетом ограничений, установленных законодательством.

Согласно п. 2 ст. 34 ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» охранная зона представляет собой территорию, в пределах которой в целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его историческом ландшафтном окружении устанавливается особый режим использования земель, ограничивающий хозяйственную деятельность и запрещающий строительство, за исключением мер, направленных на сохранение и регенерацию историко-градостроительной или природной среды объекта культурного наследия. При необходимости осуществления строительства должно соблюдаться органичное включение объектов и элементов новой архитектуры в исторический контекст города.

Одним из основных направлений реализации государственной экологической политики является дальнейшее укрепление и развитие системы особо охраняемых природных территорий федерального, регионального и местного значения в строгом соответствии с их целевым предназначением. Среди всех видов охраняемых территорий самый строгий режим использования и охраны имеют заповедники, что закреплено в ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях». Так, в Красноярском крае создано и функционируют семь заповедников, в том числе и государственный природный заповедник «Столбы», который расположен в северо-западных отрогах Восточного Саяна, граничащих со Средне-Сибирским плоскогорьем, имеет свои особенности заповедного режима.

На территории заповедника выделяется три зоны(района), отличающихся по режиму охраны: зона строгого заповедного режима, буферная зона и туристско-экскурсионный район (ТЭР заповедника). Большая часть относится к зоне строгого заповедного режима. Площадь ТЭР составляет не более 3% от территории заповедника. Буферная зона является переходной между зоной строгого заповедного режима и ТЭР.

Безусловно, зонирование территории не отвечает в полной мере классическому заповедному режиму, что не раз порождало дискуссии о необходимости перевода заповедника «Столбы» в статус национального парка. Очередная дискуссия предшествовала разработке ныне действующего положения о заповеднике. Однако, учитывая исторические особенности создания и функционирования данной территории было решено оставить его заповедником со специфическим правовым режимом.

...