Оформление земельного участка

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

В настоящее время в российском законодательстве определилась тенденция по расширению и детализации норм земельного права в сфере предоставления участков для целей строительства. Такая тенденция наметилась в связи с увеличением объемов и масштабов строительства.

Законодательство, которое действовало ранее, было крайне несистематизированным и не могло в полной мере урегулировать данный вопрос. Однако, в последнее время наметились тенденции по детализации земельного законодательства, проработке проблемных земельных вопросов. Ранее действовавшие нормативные акты в данной сфере носили фрагментарный характер, имелось множество пробелов. Многие проблемные вопросы субъекты РФ регулировали самостоятельно, что привело к разрозненной практике применения федерального законодательства в разных субъектах Российской Федерации по многим вопросам, в том числе и в сфере предоставления земель под строительство. В этой связи большой теоретический и практический интерес представляет рассмотрение правовых вопросов предоставления земельных участков для строительства.

Актуальность данной темы также подтверждает тот факт, что сегодня выделяется значительный объем инвестиций в сфере строительства, что увеличило потребность заказчиков в земельных участках, территория которых не застроена, для возведения различных объектов, в том числе жилых, административных, промышленных и иных. Во многих случаях предоставления и оформления земельных участков под строительство происходит средствами торгов, которые осуществляет государственный заказчик. государственный заказчик земельный участок

К основным функциям государственного заказчика принято относить: функцию регулирования соотношений спроса и предложений; функцию распределения ресурсов; функцию обеспечения притока инвестиций; функцию контроля над исполнением заказа.

Отметим что, земельный участок рассматривается в качестве недвижимого имущества, правовой режим которого определяется нормами земельного права. Земельный участок, который находится на территории населенных пунктов, обладает особым статусом, так как в отношении него действуют нормы земельного, градостроительного, гражданского и иных отраслей права.

Застраивая земельные участки, не менее важной проблемой является проблема рационального использования земельных участков, на основе учета значимости земель как природного объекта, соблюдая при этом экологические принципы и нормы.

Кроме того, на актуальность темы указывает активность строительного рынка. В частности, в России сейчас активно проводится программа «Доступное жилье». Так в I полугодии 2016г. было закончено строительство ряда жилых домов в Российской Федерации, введено в эксплуатацию 442,2 тыс. квартир общей площадью 31,5 млн. кв. метров, что составило 90% от общего числа квартир, запланированного к застройке жилья за 2016 г. При этом необходимо указать на проблематичность оформления земель для многоквартирного строительства, так как такой участок, по сути, является неделимым.

Еще одной существенной проблемой в рамках избранной автором темы выпускной квалификационной работы является проблема оформления земельного участка тогда, когда в застройке участвуют сразу несколько организаций, а инвесторами зачастую выступают частные лица.

Изучению различных аспектов оформления земельных участков посвящено значительное число работ. Так, данную проблему изучали Ю.А. Алисова, С.А. Боголюбов, Ю.В. Васильчук, Х.К. Ибрагимов, Ф.К. Ибрагимов, И.Н. Сегаев и другие.

Правовые проблемы оформления земельных участков под строительство освещались в работах следующих ученых: М.М. Гасанов, В.В. Гречко, Э.А. Гряда, Е.А. Евдокимова, К.Ф. Ижова, Ю.Н. Кириченко и другие.

Работы указанных авторов, несомненно, внесли весомый вклад в науку, осветив основные аспекты оформления земельных участков под строительство. Однако, несмотря на значительное число работ, посвященных данной теме, вопрос пока что изучен не в полном объеме, а выводы многих ученых вызывают немало дискуссий, что обуславливает актуальность темы работы.

Цель работы заключается в уяснении проблем оформления земельных участков под строительство, особенностей и проблем оформления, а также, насколько это представится возможным, в предложении путей решения выявленных проблем. В соответствии с этим определены следующие задачи работы:

Изучить действующее российское законодательство в сфере оформления земельных участков под строительство.

Проанализировать разъяснения Верховного Суда Российской Федерации по вопросам, касающимся оформления земельных участков под строительство (постановления Пленума).

Исследовать ранее написанные работы по вопросам оформления земельных участков под строительство и сделать на их основе выводы и выдвинуть предложения относительно совершенствования законодательства в данной сфере.

Выявить проблемы оформления земельных участков под строительство.

Предложить пути решения выявленных проблем.

Объект исследования являются общественные отношения в области оформления земельного участка на строительство в целях реализации функций государственного заказчика.

Предмет исследования составляет система правовых норм, теоретические источники и судебная практика регламентирующая формы и способы оформления земельного участка на строительство в целях реализации функций государственного заказчка в условиях российского законодательства.

Методологической основой исследования являются следующие методы:

теоретический анализ литературы по проблеме исследования; анализ действующего законодательства в области земельного права и государственного заказа на строительство; сравнительно-правовой; статистический; описание; прогнозирование; обобщение.

Эмпирическая база исследования включает в себя судебную практику и статистические данные об оформлении земельных участков под строительство в Российской Федерации в рассматриваемой сфере.

В работе использованы данные глобальной сети Интернет, а именно статьи, содержащие исторические, социологические, аналитические и иные данные, последние новости, хроника событий, эксклюзивные интервью.

Структура ВКР обусловлена целями и задачами исследования и состоит из введения, трех глав, заключения и списка использованных источников, а также приложения.

С учетом характера и специфики темы, а также степени разработанности затрагиваемых в ней проблем, построена и структура работы, которая, в соответствии с предъявляемыми требованиями, состоит из введения, трех глав, заключения и списка использованных источников, который, в свою очередь, представлен нормативно-правовыми актами и научной литературой.

Работа прошла апробацию в установленном порядке во время прохождения преддипломной практики в КГКУ «Управление капитального строительства».



1. Правовое положение государственного заказчика

1.1 Понятие и признаки государственного заказчика

Современное законодательство не дает четкого понятия «заказчика». Поэтому при работе с государственным заказчиком необходимо учитывать все юридические тонкости.

Более менее не размытая формулировка присутствует в Федеральном законе «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» от 05.04.2013 № 44-ФЗ (действующая редакция, 2016). Он хотя бы лишает юристов возможности свободно трактовать понятие «государственного заказчика»:

- государственный заказчик - государственный орган (в том числе орган государственной власти), Государственная корпорация по атомной энергии «Росатом», Государственная корпорация по космической деятельности «Роскосмос», орган управления государственным внебюджетным фондом либо государственное казенное учреждение, действующие от имени Российской Федерации или субъекта Российской Федерации, уполномоченные принимать бюджетные обязательства в соответствии с бюджетным законодательством Российской Федерации от имени Российской Федерации или субъекта Российской Федерации и осуществляющие закупки;

Теперь попробуем описать признаки государственного заказчика. Так как закон не дает четкого понятия «государственного заказчика», а лишь перечисляет какие именно структуры относятся к данной категории, будем рассматривать какие признаки предписывает им закон. Ранее озвучивалось, что к государственным заказчиком следует считать: государственные органы (в том числе органы государственной власти), государственные корпорации по «Росатом» и «Роскосмос», органы управления государственным внебюджетным фондом либо государственные казенные учреждения, муниципальные органы или муниципальное казенное учреждение, бюджетные учреждения.

Федеральный закон «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации» от 06.10.1999 № 184-ФЗ (действующая редакция, 2016) регламентирует:

Систему органов государственной власти субъекта Российской Федерации составляют: законодательный (представительный) орган государственной власти субъекта Российской Федерации; высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации; иные органы государственной власти субъекта Российской Федерации, образуемые в соответствии с конституцией (уставом) субъекта Российской Федерации.

Конституцией (уставом) субъекта Российской Федерации может быть установлена должность высшего должностного лица субъекта Российской Федерации .

Процитирую пункт 1. Статьи 2 Федерального закона от 01.12.2007 № 317-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О Государственной корпорации по атомной энергии «Росатом»: Государственная корпорация по атомной энергии «Росатом», наделенная полномочиями от имени Российской Федерации осуществлять государственное управление использованием атомной энергии в соответствии с главой IV Федерального закона от 21 ноября 1995 года № 170-ФЗ «Об использовании атомной энергии», государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения, а также нормативно-правовое регулирование в области использования атомной энергии.

«Бюджетный кодекс Российской Федерации» от 31.07.1998 № 145-ФЗ (ред. от 30.11.2016) в статье 161 «Особенности правового положения казенных учреждений» гласит:

Казенное учреждение находится в ведении органа государственной власти (государственного органа), органа местного самоуправления, осуществляющего бюджетные полномочия главного распорядителя (распорядителя) бюджетных средств, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

К государственным заказчиками в части предоставления земельных участков под застройку относятся федеральные органы исполнительной власти, федеральные казенные предприятия или государственные учреждения, которые утверждены Правительством Российской Федерации для реализации федеральных целевых программ.

Чтобы получить статус государственного заказчика на предоставление земельного участка под строительство организации-заявителю необходимо оформить проект бюджетных заявок для получения финансирования государственной инвестиционной программы. Таким образом, Федеральные органы исполнительной власти Российской Федерации, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации и иные организации смогут получить статус госзаказчика по строительству и предоставлению земельных участков под строительство после утверждения Перечня государственных целевых строительных программ, определения объемов их бюджетного финансирования которое, планируют на определенный период, а также из средств государственного внебюджетного фонда .

Отметим, что государственный заказчик имеет право на передачу своих функций специализированным организациям, которые имеют высокую квалификацию в части реализации поставленной задачи.

К таким организациям могут относиться:

- заказчики городского заказа;

- заказчики-застройщики (физические и юридические лица);

- дирекции строящегося предприятия;

- специализированные инжиниринговые (инженерно-консультационные) и др. управленческие фирмы .

Однако все вышесказанное не дает прямого ответа на целый ряд практических и теоретических вопросов. Суть первого из них заключается в том, что на практике договоры от имени государства подписывают те или иные органы власти или должностные лица. Каким же образом должны быть разграничены полномочия между государством как таковым и его органами при заключении государственного контракта, чтобы обеспечить эффективность использования такового правового института, как государственный контракт?

Помимо этого, необходимо определить место в системе государственных закупок такого субъекта, как государственный заказчик. Имеются ли различия в правовом статусе государственного заказчика и правовом статусе стороны государственного контракта?

Вопрос о правовом статусе государственного заказчика как стороны государственного контракта применительно к отдельным видам договоров, обеспечивающих государственные нужды, уже неоднократно обсуждался современными учеными. Его рассматривали: П.А. Виноградова, М.В. Шмелева, Д.Ю. Борисов и др.

До принятия Закона о размещении заказов круг субъектов права, выступавших в роли государственного заказчика, был достаточно широк. Помимо органов государственной власти, в их число входили:

- казенные предприятия;

- государственные учреждения;

- коммерческие и некоммерческие организации .

Таким образом, законодатель предпринял попытку более четко определить круг субъектов, способных выступать в роли государственных заказчиков. Однако по-прежнему нерешенным остается важный вопрос о том, кто же на самом деле является стороной государственного контракта: государство, государственные органы или государственный заказчик?

Рассмотрим сначала соотношение таких понятий, как государство и государственный орган, применительно к заключению государственного контракта.

Анализ ситуации в современной России представляется целесообразным начать с рассмотрения действующих нормативных актов, определяющих правовой статус государственных органов .

Анализируя законодательство на любом уровне, можно выделить две ситуации. Так чаще нормативно-правовой акт, определяющий статус того или иного государственного органа, не содержит указаний на то, является данный орган власти юридическим лицом или нет. Однако существуют акты прямо устанавливающие, что какой-либо орган управления является юридическим лицом. На федеральном уровне п. 17 Положения об Администрации Президента Российской Федерации гласит: «Администрация является юридическим лицом, имеет печать с изображением Государственного герба Российской Федерации, наименованием «Администрация Президента Российской Федерации», расчетные и текущие счета в банках и других кредитных организациях» . Такую же ситуацию мы наблюдаем в Постановление Правительства РФ «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии». В пункте 11 части III есть норма, регламентирующая, что «Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии является юридическим лицом, имеет печать с изображением Государственного герба Российской Федерации и со своим наименованием, иные печати, штампы и бланки установленного образца, а также счета, открываемые в соответствии с законодательством Российской Федерации» . Федеральные министерства и ведомства, образуя свои структурные подразделения, также зачастую наделяют их статусом юридического лица.

Мы склоняемся к необходимости возврата к пониманию государства как юридического лица, то есть к отрицанию самостоятельной юридической личности органов публично правовых образований. Такого же мнения придерживаются исследователи разного уровня, встречаются и публикации в поддержку теории самостоятельной гражданской правосубъектности органов государства. И. В. Колесников, например, считает, что:

1. Государство заключает государственный контракт, выступая при этом в виде своей частноправовой сущности - фиска.

2. Организации, основанные на государственной собственности и являющиеся распорядителями бюджетных средств, не могут являться стороной государственного контракта в силу наличия у них самостоятельной юридической личности.

3. Исключив из круга государственных заказчиков организации - распорядители бюджетных средств и государственные органы, мы сталкиваемся с ситуацией, когда введение понятия «государственный заказчик» не является необходимым. Круг лиц, охватываемый данным термином, сужается до одного-единственного субъекта - фиск .

Таким образом, понятия и признаки государственного заказчика в современном законодательстве определены не четко, что может сыграть в пользу нечистых на руку чиновников, ввести в заблуждение юристов при возникновении прецедентов, связанных с оформлением контрактов на государственные заказы.

1.2 Функции, права и обязанности государственного заказчика

Государственный заказчик выполняет ряд функций и задач. Так, например, формируя государственный заказ, то есть необходимость определить перечень товаров, работ, услуг, основные сроки. Кроме того, размещение государственного заказа связано с оформлением контракта.

Размещая госзаказ, государственный заказчик выполняет также следующие функции:

1. Функция регулирования соотношения между спросом и предложением на строительную продукцию. Данная функция распространяется на все строительные услуги и виды строительной деятельности, в которой заинтересовано государство и госзаказчик. Тем самым стимулируется спрос на строительство на земельных участках. Кроме того, осуществляется стимулирование рыночных предложений в данной сфере.

2. Участие в регулировании градостроительных процессов. Данная функция является прерогативой органов государственного управления, в том числе в субъектах, и реализуется за счет создания строительных проектов.

3. Функция распределения ресурсов. Основная масса объектов строится и финансируется за счет средств федерального бюджета. При выполнении данной функции также реализуются функции бюджетного маркетинга.

4. Функция поддержки инновационных процессов в строительстве. СГЗ является широким полигоном для реализации данной функции, так как строительство объектов зачастую невозможно без привлечения сил и средств крупных строительных организаций.

5. Функция воздействия на конъюнктуру рынка. Государственный заказчик, реализуя возложенные на него функции, косвенно участвует в регулировании рыночных процессов за счет активизации спроса на отдельные виды услуг, в том числе и строительных.

6. Функция обеспечения притока инвестиций. Реализация функций государственных заказчиков в сфере строительства, как правило, происходит за счет агрегирования инвестиций, которые поступают из различных источников.

7. Функция стабилизации рынка крупных строительных корпораций. ГСЗ создает выгодные условия для реализации строительной продукции, что стимулирует поток инвестиций в данную сферу .

Государственный заказчик, размещая государственный заказ, ставит перед собой задачу стимулирования деятельности строительных организаций, рыночных отношений, оказания помощи и поддержки предпринимателям.

Государственный заказчик осуществляет следующие мероприятия:

- выступает с обращениями в местные органы власти - заявляет ходатайства о предоставлении земельного участка (для строительства, реконструкции, реставрации объекта);

- участвует в оформлении акта отвода земельного участка для проведения проектно-изыскательских работ;

- участвует в принятии на свой баланс всех находящихся на предоставленном земельном участке строений и сооружений, обеспечивает их снос, эксплуатацию или ремонт.

- участвует в оформлении документов по отводу земельного участка для строительства объекта и по отводу мест для помещения туда излишнего грунта, строительного мусора и карьеров для добычи недостающего грунта;

- участвует в оформлении документов на право владения (аренды) зданиями (помещениями), сооружениями при реконструкции и капитальном ремонте;

- участвует в получении разрешения соответствующих эксплуатационных организаций на:

а) производство работ в местах, где находятся воздушные линии электропередач, линии связи, в полосе отвода железных дорог, местах прохождения подземных коммуникаций (кабельных, газопроводных, канализационных и других), расположенных на строительной площадке, существующих транспортных магистралей, очистных сооружений;

б) участие в пользовании в период строительства электроэнергией, газом, водой и паром от существующих источников на основании проекта строительства, если у госзаказчика такие условия отсутствуют;

в) в вырубке леса и пересадке деревьев, а в необходимых случаях передаче лесорубочных билетов .

Государственный заказчик должен переселить граждан, которые проживают в домах, подлежащих сносу, переносу или реконструкции. Такие граждане имеют право на возмещение стоимости земельного участка, строений, находящихся на нем и подлежащих сносу, а также стоимость плодово-ягодных насаждений, расположенных на участке.

- участвует в проверке расчетов остаточной балансовой стоимости сносимых зданий и сооружений и правомерности включения их в сметную документацию на строительство;

- участвует в оформлении и передаче в установленном порядке подрядным организациям в согласованные с ними сроки документации об отводе земельных участков под строительство и разрешении эксплуатационных организаций на производство работ;

- участвует в создании геодезической разбивочной основы для строительства;

- участвует в регистрации должностных лиц, которые осуществляют технический надзор за строительством и получают разрешения на производство строительно-монтажных работ в госорганах России .

Задача заказчика - заключение с проектной организацией, которая выиграла конкурс, договора о разработке проектной документации на строительство (реконструкцию, расширение) объектов городского заказа, при этом заказчик руководствуется действующими нормами права. Он организует разработку и утверждение проектной документации.

Заказчик согласовывает с исполнителем календарный план работ, а в последующем контролирует ход работ, контролирует сроки исполнения договора, решает вопрос об использовании земельных участков, контролируя и участвуя в оформлении и согласовании документов по заказу экологически чистого грунта, вывоза грунта, который не пригоден для вторичного использования, строительных отходов, завоза недостающего грунта с карьеров и отвода земельного участка под временное складирование грунта.

Заказчик имеет ряд прав:

1. На основании распорядительных документов субъекта он может передать часть своих функций по договору другим юридическим лицам, которые обладают соответствующими лицензиями;

2. Право на осуществление контроля и надзора за ходом и качеством выполняемых работ, сроками их выполнения, качеством материалов, используемых при строительстве и правильностью их расчета, при этом вмешательство в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика не допускается;

3. Право привлечения компетентных специалистов и организации как экспертов и консультантов в целях проверки состояния реализации проекта городского заказа;

4. Право приостановления в установленном порядке производства работ, если они осуществляются с отступлением от проектов, строительных нормативов, технических нормативов, иных требований, которые устанавливаются договором;

5. Согласование проектной документации с подрядчиками в установленном порядке;

6. Право требования от подрядчиков по обоснованию предлагаемых ими величин цены работ (разработка проектной документации, выполнение строительно-монтажных и других работ);

7. Право требования от подрядчиков, если они выполняют работы, отступая от заданий и условий контракта, чтобы они безвозмездно устранили недостатки работ, соразмерно уменьшили установленную за работу цену, возместили свои расходы на устранение недостатков, но все эти условия должны быть оговорены в договоре;

8. Право расторжения или изменение в установленном порядке по своей инициативе договоров с подрядчиками;

9. Право требования от подрядчиков возместить убытки, причиненные изменениями или расторжениями договоров, если обоснованием для этого послужило существенное нарушение договора с подрядчиком;

10. Право получения части сэкономленных средств, если при этом не ухудшается реализация проекта .

Госзаказчик также несет ответственность за свою деятельность в сфере строительства, а именно:

1. ответственность по договору:

- он должен выполнить все обязательства по реализации объекта городского заказа в целом;

- должен принять и оплатить объект;

- несет ответственность за целевое использование средств, которые были выделены ему городским инвестором;

- несет ответственность по обязательствам по срокам ввода объектов или отдельных этапов;

2. возмещает подрядчику расходы, которые тот понес в связи с тем, что заказчик изменил проект по обстоятельствам, которые не зависели от подрядчика;

3. на основании договора возмещает инвестору и подрядчикам убытки, в том числе упущенную выгоду, которые связаны с тем, что были прекращены или нарушены обязательства по контракту. Изменение контракта возможно на основании соглашения сторон, если сам текст не предусматривает иное;

Споры, которые возникаю между заказчиком и подрядчиками в случае заключения, изменения, расторжения и выполнения контрактов, направленных на реализацию объектов городского заказа, а также в случае возмещения понесенных убытков, рассматриваются порядке, установленном законодательством РФ.

Сегодня активно развивается предпринимательство в сфере строительства, что можно проследить на примере графика 1(в приложении).

Особо актуальным становятся госзаказы в сфере жилищного строительства. Данная ситуация обусловлена тем, что сегодня имеется большое количестве аварийного и ветхого жилья, в котором проживают люди, и которых необходимо перевести в нормальные условия проживания (График 2 в приложении).

На примере графика 3 и 4 (в приложении) можно проследить динамику госзаказов в сфере жилищного строительства. Очевидно, что данная сфера особенно актуальна сегодня, так как активно расширяется рынок жилищного строительства. За период с 1992 г. по 2015 г. наблюдается значительный скачок в увеличении строительства жилых домов, ввода их в эксплуатацию.



2. Порядок предоставления и оформления земельного участка на строительство

2.1 Порядок предоставления земельных участков на строительство

Земельные участки под строительство предоставляются на основании генерального плана, под которым понимается специальный градостроительный документ. Он определяет основные условия формирования среды жизнедеятельности, направленность границ развития территорий городского и сельского поселений, зоны территорий, их подразделение, развитие сфер инженерии, транспорта, социальных инфраструктур, определение градостроительных требований в сфере сохранения объектов, имеющих особое историческое и культурное значение, а также в сфере сохранения особо охраняемых территорий, соблюдения экологических и санитарно-эпидемиологических стандартов.

При предоставлении земельных участков под строительство необходимо руководствоваться рядом принципов:

1. судьба земельных участков прочно связана с объектами, которые на ней находятся и неразрывно с ним связана;

2. принципом платности использования земель;

3. все земли делятся по целевому назначению, исходя из чего, определяется принадлежность каждого земельного участка к той или иной категории земель на основании требований, которые установлены законодательством РФ .

На основании ЗК РФ земельные участки, как делимые, так и неделимые, выступают в качестве объекта земельных отношений, представляя собой часть поверхности земли, границы которой описываются и удостоверяются в установленном порядке. При этом необходимо отметить равность доступа граждан и юридических лиц по отношению к земельным участкам и приобретению их в собственность.

Основной проблемой формирования инвестиционных программ в сфере строительства является ограниченность количества земельных участков для строительства, причем такая проблема наблюдается как в городах, так и в сельских поселениях.

Подготавливая проект по строительству, застройщики должны решить массу проблем в сфере оформления прав на недвижимый участок.

Как правило, у земельного участка имеется либо собственник, либо арендатор по договору аренды на долгосрочный период. Кроме того, земельные участки не по всем критериям могут подходить застройщикам, например, необходимо освобождать их от лесных насаждений. При этом действия по очищению участка увеличивают стоимость работ, производимых на участке, примерно на 15 % .

Данная ситуация часто осложняет задачу с подбором участка для постройки определенных объектов, например, жилых домов. Проблемой также является и отвод земельного участка, что является основной проблемой эффективного формирования инвестиционных программ федеральных, региональных и муниципальных уровней.

Основная роль при выборе земельных участков, а также их отводе, принадлежит Генеральным планам, которые определяют систему градостроительства на территории конкретных населенных пунктов.

Ориентиром системы градорегулирования ранее была разработка проектов под конкретное финансирование объектов, перечень которых определялся государством. Сегодня же определяющими также являются экономические, правовые условия, вопросы инвестирования.

Так, Градостроительный кодекс предусматривает ряд градостроительных требований к земельным участкам, вопросам их функционального использования, в том числе и в сфере строительства.

Правила по землепользованию и застройке устанавливают градостроительный регламент на каждой территориальной зоне индивидуально, исходя из особенностей, которые определяют ее расположение и развитие, а также возможности сочетания земель различных категорий.

Градостроительный регламент также определяет правовой режим земельных участков - то есть земель, и всех тех объектов, которые на них находятся, в том числе и объекты строительства.

Основные федеральные законодательные акты, регламентирующие земельные отношения в России, это:

- Конституция Российской Федерации (принята 12.12.93, действующая редакция);

- Земельный кодекс Российской Федерации (№ 136-ФЗ от 25.10.2001);

- Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

- Федеральный закон от 21. 12. 2001 № 178- ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»

Когда земельные участки предоставляются для строительства, то необходимо учитывать следующие основания:

- без предварительного согласования мест размещения объектов;

- с предварительным согласованием мест размещения объектов.

Подробно охарактеризуем первый случай. Земельные участки для жилищного строительства из земель, которые находились в государственной или муниципальной собственности, могут предоставляться по праву собственности или аренды без согласования места размещения объекта строительства. Данная ситуация возможна исключительно при проведении торгов, конкурсов, аукционов на основании ст. 38 ЗК РФ.

Предоставление земельного участка для строительства в указанном порядке осуществляется по следующему алгоритму:

1) проводятся работы, направленные на формирование земельного участка, а именно:

- готовиться проект, определяющий границы земельного участка на местности;

- определяется разрешенное использование земельного участка;

- определяются технические условия подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение к данным сетям;

-принимается решение о проведении торгов (конкурса, аукциона) или решение о предоставлении земельных участков без проведения указанных мероприятий;

-публикуются сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или сообщения о том, что принимаются заявления о предоставлении земельных участков без проведения указанных мероприятий.

2) проводится государственный кадастровый учет земельного участка в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 70 Земельного кодекса;

3) проводятся торги (конкурсы, аукционы), направленные на продажу земельного участка или продажу права на заключение договора аренды земельного участка или предоставляется земельный участок в аренду без проведения торгов (конкурса, аукциона), при этом необходимо, чтобы поступило заявление гражданина или юридического лица, которые заинтересованы в предоставлении земельных участков.

Передача земельных участков без проведения указанных мероприятий возможна в тех случаях, когда была осуществлена предварительная и заблаговременная публикация сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в тех случаях, когда поступила только одна заявка;

4) подписывается протокол о результатах торгов (конкурса, аукциона) или подписывается договор аренды земельного участка, если земельный участок предоставляется без проведения каких-либо мероприятий .

Проводя конкурсы по продаже гражданам и юридическим лицам земельных участков для застройки, органы местного самоуправления могут предъявлять к участникам конкурса особые требования.

Аукцион возможен в тех случаях, когда от участников не требуется, чтобы они выполняли какие-либо особые условия, кроме целевого использования земель.

Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, которые прошли государственный кадастровый учет, а также имеют информацию об обременениях и ограничениях по использованию земельного участка.

Второй случай характеризуется следующим набором алгоритмов:

1. осуществление выбора земельного участка и принятие решения о предварительном согласовании по месту размещения объекта;

2. проведение работ, направленных на формирование земельного участка;

3. произведение постановки на государственный кадастровый учет земельного участка;

4. принятие решения по предоставлению земельных участков для строительства .

В первом и втором случае составляется протокол о результатах торгов, что и является основанием для:

- заключения договора купли-продажи;

- государственной регистрации права собственности на земельный участок, полученный в торгах;

- заключение договора аренды с его последующей государственной регистрацией при передаче земельного участка в аренду.

Граждане или юридические лица обладают правом на выбор земельного участка для строительства. Порядок такого выбора также определен ЗК РФ.

Так, орган местного самоуправления на основании заявления гражданина, юридического лица, либо в случае обращения исполнительного органа государственной власти обеспечивает выбор земельного участка. Такой выбор производится на основании документации, а именно требуется:

- документация государственного земельного кадастра;

- документы землеустройства, которые составляются на основе соблюдения экологических норм, градостроительных норм, а также иных норм, регулирующих условия использования соответствующей территории, ее недр, определяющие все возможные варианты размещения объекта на участке и проведения процедур согласования в установленном порядке.

Результатом выбора становится акт о выборе земельного участка для строительства. В необходимых случаях документально устанавливаются санитарно-защитная, охранная зона, согласовывается место размещения объекта, данное согласование является основанием для его последующего строительства и действует в течение 3 лет .

Кроме того, к данному акту прилагается утвержденный органом местного самоуправления проект границ, который составляется для каждого земельного участка в соответствии с возможными вариантами их выбора.

Особые правила действуют в случае предоставления земельного участка для строительства в границах уже застроенной территории. Так в 2007 г. вступил в силу Федеральный закон от 18 декабря 2006 года № 232-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» , который содержал положения о вложении инвестиций, об обязательствах инвесторов в сфере планировки зданий, по расселению граждан, выкупу квартир, в сфере снова аварийных жилых домов на застроенных территориях.

Однако применять данный правовой институт возможно лишь при наличии градостроительных регламентов, которые содержат правила землепользования и застройки.

Так, земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, не предоставленный в пользование или во владение ни гражданам, ни юридическим лицам, может быть предоставлен для строительства в рамках застроенной территории, если в отношении нее принимается решение о развитии, без проведения торгов лицу, с которым должен быть заключен договор о развитии застроенной территории.

Исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации, который уполномочен распоряжаться вышеуказанными участками земли, утвердив документы, которые содержат планировку по застройке территории, определяют также условия подключения данных объектов к различным сетям, устанавливают плату за подключение, после чего принимается решение о предоставлении данного земельного участка .

Понятие развития застроенных территорий нигде в законодательстве не оговорено, и осуществляется на основании норм Градостроительного кодекса РФ в тех границах, который определен земельному участку, планируется его структура или структура его частей.

При этом понятие «развитие территорий» следует понимать как перечень следующих действий, которые осуществляются на основании договора о развитии территорий:

- действия по подготовке и утверждению проекта планировки застроенной территории;

- действия по принятию решений, касающихся развития территорий органами местного самоуправления;

- действия по принятию решений органами местного самоуправления и выкупу жилых помещений, которые изымаются на основании такого решения, признаны аварийными, подлежат сносу, действия по выкупу земель, на которых расположены многоквартирные дома, участков с застроенной территорией, если в отношении указанных земельных участков принимается решение о развитии.

- действия по предоставлению в границах застроенных территорий, которые подлежат развитию, земельных участков целях строительства тем лицам, которые заключают договор о развитии территорий, без проведения торгов, основываясь на нормах земельного законодательства, в отношении которых принимается решение о развитии, такие земли должны находиться в государственной или муниципальной собственности, если ранее данный земельный участок не был предоставлен другим лицам;

- действия по созданию (строительству) либо приобретению, а также передаче в государственную или муниципальную собственность тех жилых помещений, которые благоустроены, и готовы для предоставления гражданам.

Порядок формирования участков подчиняется нормам земельного права, хотя косвенное влияние, как мы указывали раньше, оказывает также гражданское, жилищное, градостроительное законодательство.

При оформлении права на земельный участок также происходит его оценка. При этом оценка разных земель различается. Например, городские земли по статусу отличаются от иных земель, поэтому их сложнее оценивать по сравнению с другими природными ресурсами.

Стоимость земель при оформлении определяется на основании федерального закона об оценочной деятельности .

Так, кадастровая стоимость земельных участков определяется на основе проведения государственной кадастровой оценки земель, порядок которой установлен Правительством РФ.

Определяя рыночную стоимость участка, кадастровая стоимость устанавливается исходя из процента от рыночной стоимости.

На сегодняшний день система предоставления земельных участков для инвестиционных проектов недостаточно эффективна. Для того, что она стала более эффективной, необходимо следующее:

- совершенствовать систему ведения государственного земельного кадастра;

- проводить массовую оценку земель для налогообложения и других целей;

- установить единый порядок управления федеральными землями;

- определить порядок установления (восстановления) границы административно-территориального образования;

- разработать концепцию законопроекта о землях городов и иных поселений, так как они обладают особым статусом ввиду особого местонахождения. Данные документы, на наш взгляд, должны быть разработаны на федеральном уровне.

2.2 Порядок оформления земельных участков на строительство

Владеть, пользоваться и распоряжаться землей и другими природными ресурсами можно в той степени, в какой это допускается действующим законодательством (ст. 129 ГК РФ). На основании п. 1 ст. 131 ГК РФ регистрации подлежат:

- право собственности,

- право хозяйственного ведения,

- право оперативного управления,

- право пожизненного наследуемого владения,

- право постоянного пользования,

- ипотека,

- сервитуты,

- а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами .

Согласно ст. 214 ГК РФ, государственной собственностью в Российской Федерации является имущество, принадлежащее на праве собственности Российской Федерации (федеральная собственность), и имущество, принадлежащее на праве собственности субъектам Российской Федерации - республикам, краям, областям, городам федерального значения, автономной области, автономным округам (собственность субъекта Российской Федерации). Земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, являются государственной собственностью. Подобная норма есть и в ст. 16 ЗК РФ: государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований.

Пункт 3 ст. 214 ГК РФ гласит, что от имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации права собственника осуществляют органы и лица, указанные в статье 125 ГК РФ, т.е. от имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные права и обязанности органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов .

Статья 17 ЗК РФ определяет основания возникновения права федеральной собственности на землю. В федеральной собственности находятся земельные участки:

- которые признаны таковыми федеральными законами;

- право собственности Российской Федерации на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю;

- которые приобретены Российской Федерацией по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

Право собственности на земельные участки возникает у РФ с того момента, как осуществлялась госрегистрация права собственности на конкретный земельный участок. Основание регистрации - право собственности на земельный участок, возникает при разграничении права на собственность, а также по судебному решению.

В земельных правоотношениях государство выступает не только в качестве собственника, но и в качестве органа публичной власти. Именно в качестве последнего у государства реализуются полномочия по контролю в сфере правоотношений по обороту участков земель, так же в сфере соблюдения участниками правоотношений правил по обороту, которые установлены уполномоченными государственными органами.

Особенности государственной регистрации земель предусмотрены действующими правовыми нормами при осуществлении раздела, объединения, перераспределения участков земель, выдела из земельных участков.

В качестве обязательного приложения к документации, которая необходима для государственной регистрации прав на земельный участок относятся такие документы, как кадастровый план земельного участка.

К заявлению должен прилагаться правоустанавливающий документ на земельный участок, который, впрочем, не требуется, если право собственности на такой земельный участок было зарегистрировано ранее. Тогда не нужно и предоставление кадастрового паспорта.

Государственная регистрация прав собственности юридических лиц на участок земли осуществляется даже тогда, когда сведения о его площади не соответствуют данным кадастрового плана такого земельного участка.

Интерес также представляют проблемы предоставления земельных участков для строительства на территории республики Крым.

В понимании смысла ст. 13 Закона Республики Крым «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым» . В связи с противоречием украинского и Российского законодательства возникла проблема с оформлением участков под реализацию функций государственного заказчика. В частности, встал вопрос у тех, кто работал по госзаказу Украины .

Следовательно, украинское законодательство, которое ранее действовало на территории Крыма, имело определенную схожесть в данной сфере относительно предоставления земельных участков. Ведение государственного кадастра объектов недвижимости осуществлялось на основании гл. 34 разд. 5 ЗКУ. В п. 3 ст. 3 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, а ст. 4 определяет перечень прав, подлежащих государственной регистрации, в том числе в сфере застройки земельных участков .

С того момента, как Крымская Республика вошла в состав РФ, использование норм украинского законодательства не представляется возможным, однако и в отечественном законодательстве данная ниша правоотношений оказалась неурегулированной. С одной стороны, возможно использование Украинского реестра и Украинского кадастра. Однако по сути это юридический нонсенс, так как в отечественное законодательство, по сути, включаются нормы другого государства, что несколько абсурдно. С одной стороны, будут соблюдены права собственников недвижимости на территории Крыма, с другой стороны - будет нарушено действующее российское законодательство.

Также хочу пояснить, что я проходила преддипломную практику в КГКУ «Управление капитального строительства» в период с 22 февраля 2016 г. по 11 марта 2016 г. Данная практика позволила мне познакомиться с работой указанного учреждения. КГКУ «УКС» выполняет функции заказчика - застройщика, занимается выбором площадок под строительство, организует выполнение инженерных изысканий. В период прохождения практики я осуществляла подготовку и согласование проектов таких договоров как купля-продажа, поставка, договор аренды. Участвовала в подготовке необходимых документов для регистрации объекта недвижимости в Росреестре по Красноярскому краю. Благодаря практике мне удалось детально изучить порядок землеустроительного дела. Я подробно узнала о подготовке землеустроительной документации, которая необходима для постановки на учет земельного участка. Далее более подробно описаны необходимые этапы для оформления земельного участка под строительство в рамках реализации государственного заказа.

Землеустроительное дело предусматривает детальное описание объектов землеустройства, установление их границ на местности, подготовку документов для изменения целевого назначения.

1. Межевание объектов землеустройства.

Такие работы как определение границ объекта на местности и их согласование, закрепление на местности границ объекта межевыми знаками, определение их координат или составление иного описания местоположения границ объекта; изготовление карты (плана) объекта землеустройства входят в понятие «межевание». По результатам составления межевого плана могут вноситься изменения в государственный кадастр недвижимости в части описания границ исследуемого объекта.

2. Определение границ объекта.

Кроме закрепления границ того или иного участка в виде схемы (плана) часто возникает необходимость физического закрепления границ участка на местности, по результатам межевания.

3. Подготовка землеустроительной документации для изменения целевого назначения земельных участков.

В соответствии с действующим законодательством каждый земельный участок имеет свое целевое назначение - для ведения сельского хозяйства, жилищной застройки, промышленного строительства и пр. Для изменения целевого назначения участка в любом случае требуется подготовка полного пакета документов, куда включается землеустроительная документация.

4. Заключение договоров аренды.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона «О землеустройстве» обязательность проведения работ предусмотрена в т.ч., в случаях изменения границ объектов (земельных участков). При предоставлении или изъятии участков земли, определении границ ограниченных в применении частей объектов также проводится землеустройство.



3. Некоторые проблемы и предложения, связанные с оформлением земельных участков и усовершенствование законодательства в данной сфере

3.1 Отдельные проблемы, связанные с оформлением земельных участков

В настоящее время практики указывают, что действующее законодательство так и не решило проблему упрощения и удешевления процедуры оформления земельных участков. Данные процедуры по прежнему дорогостоящи и отнимают много времени, в связи, с чем утрачивается их актуальность. Оформление прав на земельные участки по-прежнему крайне затруднено. Для того, чтобы оформить государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, гражданин должен посетить примерно полтора десятка различных органов и учреждений, в которых ему нужно оформить от 14 до 26 разнообразных документов. Сбор и оформление этих документов могут затянуться на несколько месяцев, а то и лет. Кроме того, процедура достаточно дорогостоящая, различается по цене, составляет в различных регионах от 10 до 20, а иногда и до 35 тыс. рублей .

Действующее российское законодательство предусматривает множество ситуаций, когда реализация имущества осуществляется посредством торгов. Продажа заложенного имущества, продажа государственного или муниципального имущества, продажа имущества банкротов - во всех этих ситуациях предусматривается обязательное проведение торгов: открытого аукциона, публичного предложения. Но нарушение установленного порядка проведения торгов, согласно ст. 449 ГК РФ, влечет признание данных торгов недействительными. Недействительность торгов устанавливается только на основании судебного решения.

Ст. 449 ГК РФ предусматривает право любого заинтересованного лица обратиться в суд с исковым заявлением о признании торгов недействительными. В исковом заявлении необходимо указать конкретные основания их недействительности, согласно требованиям соответствующих нормативно-правовых актов. К основаниям признания любых торгов недействительными относятся различные грубые нарушения законодательных норм, которые привели или могли привести к нарушению прав участников торгов или иных заинтересованных лиц. Отметим, что далеко не всегда закон содержит перечень оснований недействительности торгов, поэтому во многих ситуациях именно на суд ложится обязанность определить, насколько сложившиеся обстоятельства законны и затрагивают права участников торгов или третьих лиц.

...