Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

• Введение
• 1. Теоретические основы формирования института купли-продажи недвижимости
• 1.1 Понятие и правовое регулирование договора купли-продажи недвижимости
• 1.2 Гражданско-правовая характеристика договора купли-продажи недвижимости
• 1.3 Особенности взаимодействия сторон по договору купли- продажи недвижимости
• 2. Анализ содержания и ответственности по договору купли - продажи недвижимости
• 2.1 Права и обязанности продавца и покупателя
• 2.2 Ответственность сторон по договору продажи недвижимости
• Заключение
• Список литературы

Введение

Тема курсовой работы выбрана в связи с ее актуальностью и значимостью, заключающейся в том, что в повседневности операции с жилым недвижимым имуществом приобрели массовый характер не только среди граждан, но и юридических лиц.

К сожалению, как показывает статистика, на рынке недвижимости до сих пор не изжиты случаи мошенничества, а судебные споры, связанные с приобретением жилья, стали постоянным явлением современности. Рынок недвижимости - это та сфера, которая требует логического мышления и внимательности к мелочам.

Актуальность заявленной темы исследования обусловлена также и тем, что закон закрепил специальный правовой режим объектов недвижимости, заключающийся в том, что право собственности, другие вещные права по договору купли-продажи недвижимости подлежат государственной регистрации в качестве перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Данный режим сложился относительно недавно, а, потому, представляет интерес для исследования.

Сделки с недвижимостью составляют значительную часть гражданского оборота и в наибольшей степени нуждаются в государственном признании и подтверждении прав их участников, что обусловлено особым характером предмета таких сделок - недвижимости. К недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

Отношения, возникающие по поводу недвижимого имущества, требуют пристального внимания ввиду сложности и новизны их правового регулирования. Процесс вовлечения все новых и новых объектов недвижимости в сферу гражданского оборота, тенденция к расширению рынка недвижимости, в том числе и рынка земли, требует постоянного научного мониторинга, теоретического осмысления и адекватной правовой регламентации. Сегодня, в период бурного развития научно - технической мысли, нормативно - правовая база регулирования отношений, объектом которых является недвижимое имущество, должна не только отражать сегодняшнее состояние этих отношений, но и быть направленной в будущее. Назрела необходимость анализа правового регулирования отношений по поводу недвижимого имущества, оценки эффективности законодательства в рассматриваемой области.

Недвижимость - это товар особого рода, к которому неприменимы обычные нормы. Это обусловлено как высокой стоимостью объектов недвижимости, так и их социальной значимостью. Кроме того, пользование недвижимостью затрагивает интересы других лиц. В связи с этим государство не может самоустраниться от правового регулирования рынка недвижимости. Государственное регулирование рынка недвижимости заключается, прежде всего, в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Такая процедура призвана обеспечить интересы в первую очередь участников рынка, а также государства, местных органов власти и других субъектов права.

В течение длительного времени развитие рынка недвижимости тормозилось отсутствием необходимой правовой базы. Основополагающим правовым актом в сфере недвижимости стал ГК РФ, который дал общую характеристику недвижимости и указал на необходимость государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Впоследствии был принят целый ряд правовых актов, регламентирующих право собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, совершение сделок с ним. Однако это не привело к созданию внутренне непротиворечивой системы законодательства о недвижимости. Действующее законодательство содержит немало противоречий и пробелов, которые необходимо устранить, разработав единую концепцию законодательства о недвижимости. договор продажа недвижимость ответственность

В наше время сделки с недвижимостью приобретают особое значение, так как объем и значимость с каждым годом возрастают. Немаловажное место должно занимать правовая просвещенность граждан по поводу совершения сделок.

Сфера купли-продажи недвижимости в последние годы стала весьма популярна среди такой категории граждан, как аферисты и мошенники. Существует множество риэлтерских фирм, деятельность которых далека от честного предоставления своих услуг. Например, зачастую риелторы предоставляют своим клиентам информацию о продаже недвижимости, которые давно уже продана, или того хуже, фирмы и частные риэлторы принимают участие в организации заведомо незаконных сделок с недвижимостью и даже достаточно сложная процедура заключения указанного вида сделок не является помехой для нарушения закона. Большинство граждан не имеют четкого представления о процедуре оформления сделок с недвижимостью и становятся «жертвами» мошенников.

Также на практике люди могут столкнуться с различными рисками при заключении и исполнении договоров купли-продажи жилых помещений. Среди них могут иметь место риски, связанные с правом собственности на недвижимое имущество, с обременениями, с правами третьих лиц и т.д. Из необходимости систематизации правовых знаний в этой области на лицо видна актуальность и значимость выбранной темы исследования.

Целью исследования является детальное рассмотрение особенностей гражданско-правового регулирования сделок по продаже недвижимости в Российской Федерации, прав и обязанностей сторон.

Для достижения указанной цели перед работой были поставлены следующие задачи:

- определить понятие и правовое регулирование договора купли-продажи недвижимости;

- дать гражданско-правовую характеристику договора купли-продажи недвижимости;

- изучить особенности сторон по договору купли-продажи недвижимости;

- рассмотреть ответственность сторон по договору продажи недвижимости;

- проанализировать судебную практику, сложившуюся при рассмотрении дел при продаже недвижимости в Российской Федерации;

- сформулировать выводы и обобщить полученные материалы в работе.

Объект работы - общественные отношения складываются в связи с заключением и исполнением сделок, связанных с продажей недвижимого имущества.

Предметом исследования является действующее гражданское законодательство, регламентирующее особенности, содержание, порядок исполнения и условия действительности сделок по продаже недвижимости.

Методологической основой работы являлись такие общие методы исследования как анализ, синтез, обобщение, метод комплексного подхода; и частные: сравнительный, формально-логический методы исследования.

Нормативную базу работы составили нормы Гражданского кодекса РФ, Жилищного кодекса РФ, Земельного кодекса РФ, ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и других нормативных актов.

При написании работы были использованы научные исследования отечественных авторов в области гражданского и жилищного права, при этом следует отметить труды таких ученых, как Агильдин, В.В. Андреев И.А., Бежан, А.В. Болтанова, Е. С. Дорожинская, Е.А. Дружинин А., Камышанский, В.П. Киндеева, Е.А., Клюбин, С.Н. Козырь, О.М. Костко, В.С. Некрестьянов, Д.С. Огородов, Д.В. Покровский, И.А. Ровный, В.В. Суханов, Е.А. Чикобава, Е.М.

Научная новизна исследования состоит в следующем:

1) мною предлагается дополнить п.1 ст.551 ГК РФ следующей нормой: право собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации непосредственно после передачи недвижимого имущества покупателю.

следует закрепить и акт передачи недвижимого имущества в соответствии с договором, который на практике уже истребуется как обязательный документ для регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимости.

2) предлагается исключить из Гражданского кодекса п.2 ст.551.

Отмена п.2 ст.551 позволит отойти от различного толкования указанной нормы и более четко определить единый (и единственный) момент перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимости - момент государственной регистрации права собственности покупателя.

3) включить в параграф 7 главы 30 ГК РФ норму, согласно которой, если покупатель своевременно не оплачивает переданное в соответствии с договором купли-продажи недвижимое имущество, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст.395 ГК РФ либо отказаться от договора и требовать возврата переданного имущества.

Основные положения выносимые на защиту:

1. Действующие законы, регулирующие отношения в сфере долевого строительства, не позволяют защитить дольщиков от главного риска - банкротства застройщика. Дело в том, что многие из предлагаемых застройщиками схем приобретения недвижимости (предварительные договоры купли-продажи, инвестиционные договоры, вексельные схемы) являются достаточно рискованными для клиента, особенно в периоды экономической нестабильности.

2. Отсутствует специальный закон, определяющий деятельность по оказанию риэлтерских услуг различными агентствами. Статус российского риэлтора не определен, его права не защищены - фактически клиент в любой момент может расторгнуть сделку и забрать комиссионные, даже если большая часть работы уже проведена. В то же время от законодательной неопределенности страдают и клиенты риэлтерских компаний. Все это позволяет говорить о необходимости подготовки и принятия Закона о риэлтерской деятельности, который мог бы сделать рынок гораздо более цивилизованным.

3. Одновременно в целях сокращения временных и моральных затрат, связанных с государственной регистрацией перехода прав на недвижимое имущество по сделкам, заключенным по соглашению сторон в нотариальной форме, следовало бы предусмотреть новое нотариальное действие: при наличии на то волеизъявления сторон сделки передачу нотариусом нотариально удостоверенного договора и документов, удостоверяющих его исполнение, регистрирующему органу для государственной регистрации перехода права на недвижимое имущество и получение им документов, свидетельствующих о регистрации.

Во-первых, представляется необходимым дополнить п.1 ст.551 ГК РФ следующей нормой: «если иное не предусмотрено договором купли-продажи недвижимости, право собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации непосредственно после передачи недвижимого имущества покупателю». Соответственно в качестве основания государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество (см. п.1 ст. 17 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним») следует закрепить и акт передачи недвижимого имущества в соответствии с договором, который на практике уже истребуется как обязательный документ для регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимости. Внесение подобного изменения объясняется обеспечением стабильности гражданского оборота недвижимого имущества, исключения приобретения «номинального» права собственности не владеющим покупателем.

Во-вторых, в работе предлагается исключить из Гражданского кодекса п.2 ст.551, поскольку буквальное толкование этой нормы дает повод для утверждения, что после исполнения договора купли-продажи недвижимости сторонами, но до государственной регистрации права приобретателя, продавец и покупатель признаются собственниками, но первый - в отношениях с третьими лицами, а второй - по отношению к продавцу. Подобное «расщепление» права собственности противоречит цивилистическим канонам. Отмена п.2 ст.551 позволит отойти от различного толкования указанной нормы и более четко определить единый (и единственный) момент перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимости - момент государственной регистрации права собственности покупателя.

В-третьих, в целях защиты интересов продавца, добросовестно исполнившего свои обязанности, целесообразно включить в параграф 7 главы 30 ГК РФ норму, согласно которой, если покупатель своевременно не оплачивает переданное в соответствии с договором купли-продажи недвижимое имущество, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст.395 ГК РФ либо отказаться от договора и требовать возврата переданного имущества.

Структура и объем курсовой работы обусловлены актуальностью и целью исследования. Курсовая работа состоит из введения, двух разделов, пяти подразделов, заключения, списка использованных источников и литературы.

1. Теоретические основы формирования института купли-продажи недвижимости

1.1 Понятие и правовое регулирование договора купли-продажи недвижимости

Под договором продажи (купли-продажи) недвижимого имущества понимается такое соглашение лиц, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК РФ).

Правовое регулирование рассматриваемого договора как отдельного вида договора купли-продажи основывается на нормах ГК РФ. В системе действующего российского законодательства нормы, регулирующие продажу недвижимости, изложены в гл. 30 ГК РФ «Купля-продажа». В этой главе выделяется несколько разновидностей специально регулируемых договоров купли-продажи, среди которых особое место занимает договор продажи недвижимости (ст. 549-558 ГК РФ). Кроме того, так как предметом договора купли-продажи выступает жилое помещение, земельный участок, то наряду с нормами ГК РФ применяются нормы ЖК РФ, Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Закона РФ от 4 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» и др. Особенности продажи земельных участков предусмотрены ЗК РФ.

Законодатель посчитал необходимым определить особые правила регулирования оборота недвижимости. Обусловлено это, очевидно, следующими факторами:

- недвижимое имущество обладает особой имущественной и социальной ценностью, требующей учета этих обстоятельств с точки зрения необходимости повышенных мер защиты этих объектов гражданского оборота;

- недвижимое имущество неразрывно связано с земельными участками; поземельная недвижимость в принципе является неперемещаемым имуществом, что не может игнорироваться при создании юридических условий оборота этого имущества;

- недвижимые вещи являются индивидуально-определенными вещами, что существенным образом влияет на порядок и способы определения их стоимости, а также условий оборота;

- недвижимые вещи являются непотребляемыми вещами, которые не могут быть утрачены в процессе нормального хозяйственного использования.

Все указанные обстоятельства свидетельствуют о необходимости особого внимания со стороны законодателя к нуждам оборота недвижимого имущества и определяют специфику предмета возмездного отчуждения недвижимости. Это, в свою очередь, повлияло на правила, которыми регламентируется оборот недвижимых вещей.

Известно, что недвижимость может быть использована в принципиально различных целях: либо для удовлетворения потребностей граждан в жилье, либо для удовлетворения производственных, хозяйственных потребностей или решения предпринимательских задач, то есть с целью извлечения прибыли. Это обстоятельство также не может игнорироваться законодателем. Поэтому российское законодательство устанавливает различные юридические режимы оборота недвижимого имущества в зависимости от того, для каких целей оно используется: для социальных (жилищных) целей либо для извлечения прибыли. Оборот жилых помещений (жилищного фонда) регулируется в основном нормами жилищного права, которые предоставляют значительные гарантии лицам, проживающим в таких жилых помещениях. В российском праве ЖК РФ регулирует отчуждение недвижимости, относящейся к жилищному фонду (хотя отдельные нормы, регулирующие отчуждение жилой недвижимости, будучи рамочными нормами, содержатся и в ГК РФ).

В свою очередь, оборот недвижимости коммерческого характера подчинен общим правилам гражданского законодательства; нормы жилищного права не влияют на условия отчуждения такого имущества.

Особые режимы оборота недвижимого имущества установлены и в отношении купли-продажи специфических недвижимых вещей, используемых часто в коммерческих целях, т.е. воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, а также космических объектов.

Особый порядок установлен для отчуждения недвижимого имущества из публичной в частную собственность. В этом случае, в силу ст. 217 ГК РФ, действует приватизационное законодательство. Нарушение правил продажи имущества публичным собственником частному лицу влечет недействительность соответствующих сделок отчуждения недвижимого имущества.

Таким образом, сделкам, совершаемым на рынке недвижимости, отводится одна из самых важных ролей. Известная история правового регулирования этого договора насчитывает почти четыре тысячи лет. Договор купли-продажи является наиболее распространенной сделкой, направленной на передачу имущества, которое находится в собственности - другому собственнику.

Правовое регулирование договора купли-продажи недвижимого имущества осуществляется в соответствии с ГК РФ, ЖК РФ, ЗК РФ, а также другими нормативными правовыми актами Российской Федерации, определяющими порядок купли-продажи отдельных видов объектов недвижимости.

1.2 Гражданско-правовая характеристика договора купли-продажи недвижимости

В отечественной цивилистической доктрине принято давать юридическую характеристику тому или иному договору через призму классификации договоров на определенные виды. Юридическая наука и гражданское законодательство указывают на существование следующих договоров: возмездные и безвозмездные, односторонне обязывающие и взаимные, реальные и консенсуальные, договор в пользу его участников и договор в пользу третьих лиц, поименованные и непоименованные и др.

Не углубляясь в теорию классификации договоров, можно дать гражданско-правовую характеристику договору купли-продажи жилого помещения, используя наиболее значимые, затрагивающие сущность данного договора классификации.

Как и всякий договор купли-продажи, договор продажи недвижимости является консенсуальным, взаимным (двусторонним), возмездным.

При характеристике договора купли-продажи в учебной и иной юридической литературе традиционно подчеркивается, что этот договор является консенсуальным. Договор считается консенсуальным для заключения, которого достаточно соглашения сторон, он считается заключенным с момента его подписания. Соглашение сторон по всем существенным условиям договора является необходимым условием для его государственной регистрации. В случае если в договоре будут отсутствовать данные условия, то в государственной регистрации такого договора должно быть отказано. Государственная регистрация договора, в свою очередь, является неотъемлемым условием для приобретения юридической силы самого соглашения сторон.

Другим признаком договора продажи недвижимости является его взаимность. Взаимным является договор, в котором у каждой из сторон есть свои права и обязанности. Еще И.А. Покровский говорил, что из договора купли-продажи возникает равномерно двухстороннее обязательство, ибо каждая из сторон одновременно и непременно является и кредитором, и должником, а их обязанности носят встречный, взаимосвязанный и взаимообусловливающий характер. Двусторонний характер договора купли-продажи следует из названия. Купля и продажа корреспондируют друг друга, создавая экономическое равновесие.

Применительно к недвижимости законодатель использует только один элемент ? продажа недвижимости, продажа предприятия (ст. 549, 559 ГК РФ), что, по мнению В.В. Ровного, объясняется исключительно языковыми причинами и соображениями краткости (особенно если учесть, что за исключением договора розничной купли-продажи названия всех прочих отдельных видов договора купли-продажи вообще не основаны на лексической единице «купля-продажа». Таким образом, каждая из сторон должна исполнить обязательство в пользу другой стороны. Каждая из сторон является одновременно и должником, и кредитором противной стороны.

Как было отмечено, взаимный характер договора купли-продажи определяется взаимными правами и обязанностями его сторон. Исполнение покупателем обязательств по оплате имущества обусловлено исполнением продавцом своих обязательств по передаче этого имущества покупателю. Обязанность продавца передать вещь корреспондирует право требования ее исполнения со стороны покупателя, а обязанность покупателя по уплате покупной цены корреспондирует право требования ее уплаты со стороны продавца.

Следующим признаком договора продажи недвижимости является его возмездность. В соответствии со статьей 423 ГК РФ возмездным является договор, по которому одна сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей. Безвозмездным же признается договор, по которому одна сторона обязуется предоставить что-либо другой стороне без получения от нее платы или иного встречного предоставления.

Итак, договор купли-продажи недвижимости является одним из отдельных видов договора купли-продажи, выделяемым по признаку особого объекта продажи - недвижимого имущества. Поэтому указанному договору присущи все основные признаки договора купли-продажи товаров, отличающие последний от иных типов самостоятельных гражданско-правовых договоров. Исходя из этого, договор продажи недвижимости может быть определен следующим образом: консенсуальный, возмездный и двусторонний.

1.3 Особенности взаимодействия сторон по договору купли- продажи недвижимости

Передача недвижимости оформляется подписанием сторонами передаточного акта или иного документа, подтверждающего передачу имущества продавцом и его принятие покупателем. Уклонение одной из сторон от подписания документа на условиях, предусмотренных в договоре, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя ? от обязанности принять имущество.

Сторонами по договору продажи недвижимости являются продавец и покупатель. Продавцом и покупателем по договору купли-продажи недвижимого имущества могут быть как юридические, так и физические лица. При этом следует иметь в виду, что уставом или специальными предписаниями закона на юридическое лицо могут налагаться ограничения на приобретение и отчуждение недвижимого имущества. Например, в большинстве случаев продажа дорогостоящей недвижимости является крупной сделкой, для совершения которой продавец ? акционерное общество ? должен соблюсти требования законодательства об акционерных обществах к таким сделкам.

По общему правилу в качестве продавца может выступать собственник недвижимого имущества. Также продавцом может быть лицо, уполномоченное собственником в силу закона или договора на совершение сделки. Если недвижимое имущество является объектом федеральной государственной собственности, то в качестве продавца выступает специализированное учреждение, уполномоченное Правительством РФ, при продаже имущества субъектов Российской Федерации ? юридические лица, уполномоченные органами государственной власти субъектов Российской Федерации, а при продаже муниципального имущества ? продавцы, назначенные органами местного самоуправления. Решение о продаже принимают соответственно органы Министерства государственного имущества Российской Федерации, органы по управлению государственным имуществом субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления. В настоящее время ? это Российский фонд федерального имущества.

Унитарные предприятия, владеющие недвижимым имуществом на праве хозяйственного ведения или на праве оперативного управления, могут осуществлять функции продавца такого имущества с согласия собственника имущества с соблюдением требований ст. 294-298 ГК РФ и требований об их специальной правосубъектности. Судебная практика признает сделки по отчуждению другим лицам закрепленного за предприятием на праве хозяйственного ведения недвижимого имущества, непосредственно участвующего в производственном процессе предприятия, приводящие к невозможности использования имущества собственника по целевому назначению, недействительными по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК РФ, независимо от того, совершены они с согласия собственника (уполномоченного им органа) или предприятием самостоятельно.

Учреждения, имеющие право на осуществление коммерческой деятельности, могут быть продавцами недвижимого имущества, приобретенного за счет доходов от коммерческой деятельности.

Каких-либо общих ограничений по поводу возможных покупателей недвижимости гражданское законодательство не содержит. Специальные правила, адресованные к покупателям недвижимости, могут быть установлены специальным законодательством (например, законодательством о приватизации). В законодательстве имеются также особые правила, касающиеся одновременно и продавцов, и покупателей недвижимости. Примером такого правила является норма п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ (далее СК РФ) от 29 декабря 1995 г., согласно которой для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально заверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально заверенное согласие не было получено, может требовать признания сделки недействительной в течение года с момента, когда он узнал или должен был узнать о совершении сделки.

При заключении и исполнении договора продажи здания или сооружения обязательно возникает вопрос о праве покупателя на земельный участок, связанный с продаваемой недвижимостью. Дело в том, что строение и земельный участок под ним образуют некоторое единство: единый строительно-технический объект, единый хозяйственно-эксплуатационный объект. Для правильной эксплуатации строения (технической и хозяйственной) необходим земельный участок не только в габаритах самого строения, но и вокруг него для обслуживания строения.

Как уже отмечалось, по общему правилу при переходе права собственности на здания, сооружения и иную недвижимость к покупателю переходят и права на ту часть земельного участка, которая занята проданной недвижимостью и необходима для ее использования. Взаимосвязь перехода права собственности на здания и сооружения и права на соответствующую часть земельного участка бывает различной в зависимости от содержания и характера прав продавца недвижимости на земельный участок, на котором она расположена. Если продавец здания или сооружения является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или иное право, предусмотренное договором продажи недвижимости, на соответствующую часть земельного участка (п. 2 ст. 552 ГК РФ). Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к нему переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Таким образом, при заключении договора купли-продажи недвижимости стороны (продавец и покупатель) всегда должны помнить о существенных условиях этого договора ? предмете (определенная недвижимость) и цене. Данный договор составляется в простой письменной форме путем составления одного документа подписанного сторонами. Более того, согласно действующему законодательству совершить сделку в отношении недвижимости можно только в том случае, если права на нее в установленном законом порядке прошли процедуру регистрации, а данные об имуществе содержатся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

1.4 Особенности заключения и расторжения договора купли-продажи недвижимости

Законодательство не содержит каких-то ограничений относительно возможных покупателей недвижимости. Специальные правила, которые адресованы к покупателям недвижимости, могут быть установлены специальным законодательством. Стоит отметить, что действующим гражданским законодательством также устанавливаются и особые правила, которые касаются не только продавцов, но и покупателей.

Согласно которым для совершения сделки по распоряжению недвижимостью, если она находится в совместной собственности супругов, а продавцом выступает один из супругов необходимо получить удостоверенное согласие другого супруга (главным образом, это имеет значение при продаже жилых помещений).

Договор купли-продажи вообще, и договор купли-продажи жилого помещения, порождает возникновение двусторонних обязательств. Так, обе стороны договора выступают в качестве должника в одном обязательстве и одновременно являются кредитором по-другому. У продавца возникает обязательство передать имущество, свободное от любых прав и притязаний третьих лиц, за исключением тех случаев, когда покупатель согласился принять имущество с ограничениями (обременениями), а у покупателя возникает обязательство принять данное имущество.

Вместе с тем, право собственности у покупателя недвижимости возникает не с момента ее фактической передачи, а после регистрации права собственности на недвижимость. Рассматривая вопрос о передаче недвижимости, стоит отметить, что она осуществляется по передаточному акту (иному документу о передаче), подписанному сторонами.

Обязательность письменного оформления передачи установлена для устранения в будущем споров об исполнении обязанности продавца передать вещь со всем принадлежностями (напр., с внутриквартирным сантехническим оборудованием), свободной от вещей прежнего собственника и поживающих с ним лиц и так далее, а также возможных претензий покупателя по поводу недостатков передаваемого имущества, которые могли быть обнаружены при обычном осмотре. В то же время, нельзя передаточный акт рассматривать с позиции уточнения или дополнения договора.

Стоит отметить, что неисполнение обязательств продавцом по передаче недвижимого имущества проданного покупателю для продавца может повлечь различные неблагоприятные последствия. Так, в частности, в том случае если недвижимость покупатель не передана, он вправе требовать отобрания этой вещи у продавца и ее передачи ему на предусмотренных обязательством условиях. Покупатель, вместо права требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, т.е. жилое помещение, вправе потребовать возмещения убытков.

Главным обязательством, подлежащим исполнению как продавцом, так и покупателем, является передача такой недвижимости. Оно состоит в передаче продавцом такой недвижимости и ее принятия покупателем по передаточному акту (иному документу о передаче), о чем законодателем говорится в п.1 ст.556 Гражданского кодекса РФ. Приведенной императивной нормой устанавливается юридически обязательная процедура передачи недвижимости.

Законодатель устанавливает, что сам факт уклонения одной из сторон от подписания передаточного акта (иного документа о передаче) на тех условиях, которые предусмотрены договором, считаются отказом от исполнения обязанности: соответственно продавца - передать имущество, а покупателя - его принять. Таким образом, можно сказать, что обязательным условием исполнения обязательства связанного с и приемом недвижимого имущества, наряду с передачей такого имущества, является подписание сторонами передаточного акта (иного документа) о передаче. В то же время, стоит отметить, что это обязательство, по передаче недвижимого имущества, в случаях, предусмотренных законом или договором при наступлении дополнительных факторов будет считаться исполненным (подп.2 п.1 ст.556 Гражданского кодекса РФ). Так, напр., в договор стороны могут включать условие, согласно которому обязательство продавца по передаче имущества будет считаться исполненным только когда он:

а) подпишет передаточный акт;

б) фактически передаст недвижимое имущество;

в) оплатит расходы на государственную регистрацию перехода права собственности к покупателю.

При передаче сложных в инженерно-техническом отношении зданий (сооружений), квартир стороны могут оговорить, что обязательным условием надлежащего исполнения обязательства продавцом является проведение им за свой счет силами специализированной организации контрольных и проверочных мероприятий на предмет определения качественного состояния объекта недвижимости, инженерных коммуникаций, информационных сетей и проч., обслуживающих данный объект.

Главной обязанностью покупателя по договору продажи недвижимости, наряду с обязанностью купленную недвижимость принять, является обязанность по ее оплате. Форма оплаты, ее порядок и способ, определяются сторонами договора. Закон допускает как оплату купленной недвижимости в рассрочку, так и в кредит, но и предварительную оплату. В соответствии с п.5 ст.488 Гражданского кодекса РФ, при продаже недвижимости в кредит, такая недвижимость признается находящейся в залоге у продавца с целью обеспечения исполнения покупателем обязательств связанных с ее оплатой.

Нормой ст.20 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено, что, возникшая на основании нормы п.5 ст.488 Гражданского кодекса РФ, ипотека, регистрируется без представления отдельного заявления одновременно с государственной регистрацией права собственности того лица, чьи права обременяются ипотекой. Закон предусматривает для сторон договора продажи недвижимости ту же ответственность, что и для сторон по договору продажи движимого имущества, за рядом исключений:

- принятие покупателем той недвижимости, которая условиям договора не соответствует. Сюда включаются и те случаи, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора не является.

- при передаче продавцом покупателю недвижимости с существенным нарушением условий договора о качестве недвижимости покупатель не вправе потребовать замены некачественной недвижимости на качественную однородную недвижимость (ст. 557 ГК РФ). Это исключение объясняется тем, что объектом недвижимости является индивидуально-определенная вещь, что исключает возможность ее замены в силу характера и существа обязательства.

Законодатель для договора продажи недвижимости устанавливает, что расторгнут такой договор может быть с момента государственной регистрации перехода права собственности, так и после такой регистрации в том случае, что в полном объеме договор сторонами не исполнен. Препятствием для расторжения договора не является государственная регистрация перехода права собственности даже в тех случаях, когда договором или законом предусмотрена возможность расторжения договора с возвращением полученного сторонами по договору, по тем основаниям, что предусмотрены ст.450 Гражданского кодекса РФ, в т.ч. в связи с неоплатой имущества покупателем.

Для расторжения договора купли продажи недвижимости в этом случае факта отказа продавца от договора является недостаточно, поскольку такой факт сам по себе, служить основанием для регистрации перехода права собственности обратно к продавцу служить не может. В таком случае решение вопроса происходит в судебном порядке. Другими словами, для этого необходимо обращение в суд продавца. Судом принимается решение в котором содержится предписание регистрирующему органу о регистрации в силу расторжения договора перехода права собственности к продавцу от покупателя. Такое решение суд может вынести только в том случае, когда сторонами в договоре продажи недвижимости оговорена возможность возврата исполненного до момента расторжения договора.

Некоторые граждане зачастую слишком большие надежды и функции возлагают на предварительный договор. В качестве примера можно говорить о таком факте, что на нашем рынке недвижимости довольно часто встречаются случаи заключения предварительного договора, по которому покупатель, в качестве задатка, платит продавцу определенную сумму денег. Данный факт объясняется, прежде всего, тем, что стороны договариваются о том, что после заключения основного договора, продавец получит оставшуюся сумму оговоренную ими. Вместе с тем, такое положение не всегда соответствует предписаниям закона, потому что, в соответствии с Гражданским законодательством России, задатком признается денежная сумма, которая выдается одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее платежей по договору другой стороне, которая служит доказательством заключения договора, а также в качестве обеспечения его исполнения. Говоря о рынке недвижимости, необходимо отметить, что покупатель и продавец заключают предварительный договор купли - продажи квартиры, в котором предусмотрено внесение задатка покупателем. Покупатель квартиры передает задаток продавцу в подтверждение своих намерений заключить договор купли - продажи. В том случае, если покупатель передумал заключать договор купли - продажи, то задаток остается у продавца. Вместе с тем, в ситуации, когда продавец передумает заключать договор купли - продажи, он возлагает на себя обязанность уплаты двойной суммы задатка покупателю. Стоит отметить, что условия таких договоров не соответствуют нормам закона.

По своей сути предварительный договор порождает только обязательства сторон о намерении заключить основной договор в будущем. Такой договор не предусматривает выплату денежных средств или передачу имущества и т.п.

Рассматривая вопрос действий в соответствии с предписаниями закона, необходимо говорить о следующей последовательности действий сторон: заключение основного договора купли-продажи квартиры, его регистрация в ЕГРП, только после этого покупатель может оставить продавцу задаток. Но так должно быть в идеале, то есть в соответствии с законом. В реальности - же ситуация складывается так, что данной схемы никто не придерживается, по причине того, что срок государственной регистрации растягивается не меньше чем на два месяца. Условно, рассмотренную ситуацию можно обозначить как одну из проблем в регулировании договора купли продажи недвижимости.

Еще одной из проблем является та, что предварительный договор не рассматривается как серьезный документ. В соответствии с нормами гражданского законодательства, в случае, если стороны заключили предварительный договор, но впоследствии кто - то из них передумал заключать основной, то другую сторону в судебном порядке можно принудить к заключению основного договора. Аргументировать данный шаг можно положениями п. 4 ст. 445 ГК РФ. Данная норма гласит, что при условии, если сторона, для которой заключение договора обязательно в соответствии с законом, уклоняется от заключения данного договора, другая сторона с требованием о понуждении заключить договор, вправе обратиться в суд. Более того, законом предусмотрено, что сторона, которая необоснованно уклоняется от заключения договора, обязана возместить другой стороне причиненные этим убытки. Таким образом, эту ситуацию можно назвать второй проблемой.

Третьей проблемой является заключаемые на практике предварительные договоры. В соответствии с таким видом договора стороны в будущем обязуются заключить основной договор по поводу недвижимого имущества, которое фактически отсутствует на момент заключения такого вида договора. Такой договор, как правило, не совсем правомерно, предлагают заключать застройщики. Анализируя данную ситуацию, можно говорить о том, что по общему правилу, нельзя заключить основной договор в отношении отсутствующего недвижимого имущества. Вместе с тем, необходимо отметить, что по данному вопросу однозначной судебной практики нет, и до сегодняшнего дня остается открытым. Анализ судебной практики показывает, что суды, в некоторых случаях, допускают возможность заключать предварительные договоры, предметом которых является объект так называемого незавершенного строительства.

Четвертая проблема заключается в том, что нередко, сторона, не желая заключить основной договор, пытается предварительный договор признать недействительным. Основания для оспаривания действительности договора соответствуют общим основаниям недействительности сделок, которые закреплены и регламентированы нормами Гражданского кодекса РФ, так, например, несоответствие закону и другим нормативно-правовым актам, мнимая или притворная сделка, сделка, заключенная недееспособным гражданином и т.д.). Вместе с тем, необходимо помнить о том, что основной договор также не может и не будет заключен, при условии, что предварительный договор признан как незаключенным, так и при отсутствии существенных условий в нем.

Обратимся непосредственно к тексту гражданского законодательства, которыми регулируются правила о договоре купли - продажи. Первой статьей данного параграфа закреплено следующее правило «по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество».

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Российской Федерации представляет собой действие, которым завершается процесс возникновения, перехода и прекращения вещных прав на объекты недвижимости, в том числе и жилого помещения и является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Стоит рассмотреть некоторые нюансы, возникающие при регистрации прав на недвижимость. Данный вид государственной регистрации, в соответствии с законом, является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество, в том числе и жилого помещения, в соответствии с нормами Гражданского кодекса РФ.

Такая регистрация осуществляется учреждениями юстиции. Она основана на принципах проверки законности, публичности и достоверности.

Регистрация производится на основании заявления правообладателя, стороны договора либо их представителя. При этом, представитель обязан иметь доверенность, оформленную надлежащим образом.

Законодательство предусматривает и нотариальное удостоверение сделки, в том случае, когда законом или соглашением сторон не установлено. Когда сделка по желанию ее участников удостоверяется нотариально, то заявление может быть подано одной из сторон сделки или через нотариуса.

В регистрационный орган вместе с заявлением также должен быть представлен пакет документов, которые необходимы для ее проведения. Документы, как правило, предоставляются лично заявителем, но также возможно и посредством почтовых отправлений или лично через многофункциональный центр. В том случае, если заявителем не представлены те документы, которые находятся в распоряжении государственных органов и (или) органов местного самоуправления, в то же время не являющихся основание для регистрации права, либо если законом такие документы включены в определенный перечень, то такие документы запрашиваются самим регистрационным органом. Кроме того, к документам приобщается квитанция об уплате госпошлины за совершение регистрации.

При получении документов регистрационным органом заявителю выдается соответствующая расписка в получении документов с их полным перечнем, а также с указанием с точностью до минуты даты и времени. Государственная регистрация прав проводится в строго установленный законом срок, исчисление которого ведется со дня приема заявления и пакета соответствующих документов, если иные сроки не установлены законодательством.

Законодатель достаточно подробно определил требования к документам, которые являются основанием для государственной регистрации прав, поскольку именно на их основании вносится информация в Единый государственный реестр прав. Так, в указанных документах должны содержаться сведения, которые позволяли бы определенно установить объект, на который, собственно устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения.

Законодатель предусматривает, что документы должны содержать описание объекта недвижимости: адрес (местоположение), вид (название) объекта, площадь, назначение, этажность для отдельно стоящих зданий и домов, этаж и номер помещения или квартиры.

По результатам рассмотрения документов регистрационным органом выдается одно из трех решений: зарегистрировать право; приостановить государственную регистрацию; отказать в государственной регистрации.

Регистрация права производится путем внесения записей в Единый реестр. После этого, право считается возникшим. Зарегистрированное право оспорено может быть исключительно в судебном порядке.

Законодательство допускает приостановление государственной регистрации. Оно возможно в следующих случаях:

- возникновения у государственного регистратора сомнения в наличии основания для регистрации прав;

- возникновения сомнения у регистратора в подлинности представленных документов или достоверности сведений, указанных в них;

- в случае непредставления для регистрации документов или сведений, в них содержащихся, которые были запрошены органом, по межведомственным запросам.

Обязанностью регистратора закон устанавливает принятие необходимых мер по получению дополнительных сведений и (или) документов для подтверждения подлинности документов или установления достоверности сведений, указанных в них. Кроме того, в день принятия решения о приостановлении регистрации регистратор обязан уведомить об этом заявителя. При этом, законодатель устанавливает право заявителя представить дополнительные доказательства, а также подлинности документов и достоверности сведений, в них содержащихся.

Приостановлению регистрация подлежит и в случае наличия ранее поданных документов на государственную регистрацию сделки с данным объектом недвижимости, решение о государственной регистрации или об ее отказе по которым не принято. В таком случае, приостановление государственной регистрации по такой сделки с данным объектом длится до завершения соответствующей регистрации по документам, принятым ранее.

В то же время, стоит отметить, что приостановление государственной регистрации прав на основании судебного акта, возможно только исключительно в случае возникновения сомнений в подлинности самого судебного решения.

Законодатель ограничивает срок приостановления государственной регистрации прав не более чем на месяц. В том случае, если в указанный срок причины, препятствующие государственной регистрации устранены не будут, то регистратор прав обязан отказать заявителю в государственной регистрации. Об этом, в книге учета документов делается соответствующая запись. Аналогичная ситуация предусмотрена законодателем и в случае непредставления документов запрашиваемых органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по межведомственным запросам.

На основании заявления правообладателя, оформленного в письменной форме государственная регистрация может быть приостановлена на срок не более чем трех месяцев. Аналогичное заявление может быть подано и уполномоченным лицом, но, при наличии у него соответствующей доверенности. В данном заявлении должны быть указаны причины, которые послужили основанием для приостановления регистрации, а также срок, который необходим для такого приостановления. В то же время, стоит отметить, что факт подачи заявления о приостановлении регистрации прерывает течение установленного законом срока. Истекший до подачи указанного заявления срок, в новый срок не засчитывается.

Государственная регистрация может быть приостановлена регистратором прав на срок не более чем на месяц на основании письменного заявления одной из сторон договора о возврате документов без проведения государственной регистрации в случае, при условии, что другая сторона договора с таким заявлением не обращалась. Если причины, препятствующие регистрации в течение указанного срока не будут устранены, обязанностью регистратора является оформить отказ в государственной регистрации прав с внесением соответствующей записи в книге учета документов. В день принятия решения о приостановлении регистрации регистратор прав обязан в письменной форме уведомить об этом стороны договора.

2. Анализ содержания и ответственности по договору купли - продажи недвижимости

2.1 Права и обязанности продавца и покупателя

По своему содержанию договор продажи недвижимости является двусторонним договором. Каждая сторона имеет права и обязанности: праву одной стороны корреспондирует обязанность другой стороны. В пункте 1 ст. 454 ГК РФ содержание договора купли-продажи недвижимости раскрывается через обязанности сторон. Рассмотрим их более подробно.

Главное обязательство, подлежащее исполнению продавцом и покупателем, состоит в передаче недвижимости продавцом и принятии ее покупателем по передаточному акту или иному документу о передаче. Приведенная императивная норма устанавливает юридически обязательную процедуру передачи недвижимости. Поэтому передаточный акт или иной документ о передаче на практике требуется в качестве обязательного для регистрации перехода права собственности на проданную недвижимость. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - от обязанности принять имущество.

Подписание сторонами передаточного акта или иного документа о передаче наряду с фактической передачей недвижимого имущества является обязательным условием, позволяющим говорить об исполнении обязательства по передаче и приему недвижимого имущества. Вместе с тем в предусмотренных договором или законом случаях это обязательство по передаче недвижимого имущества будет считаться исполненным при наступлении дополнительных фактов. Например, стороны могут ввести в договор условие, согласно которому обязательство продавца по передаче имущества будет считаться исполненным, только тогда, когда он: подпишет передаточный акт; фактически передаст недвижимое имущество; оплатит расходы по государственной регистрации перехода права собственности к покупателю.