Операции с жилым недвижимым имуществом

При передаче сложных в инженерно-техническом отношении зданий и сооружений стороны могут оговорить, что обязательным условием надлежащего исполнения обязательства по передаче является проведение продавцом за свой счет силами специализированной организации контрольных и проверочных мероприятий на предмет определения качественного состояния объекта недвижимости, инженерных коммуникаций, информационных сетей и т.п., обслуживающих данный объект.

Стороны договора продажи недвижимости несут ту же ответственность, что и стороны договора продажи движимого имущества, за следующими исключениями. Во-первых, принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора. Во-вторых, при передаче продавцом покупателю недвижимости с существенным нарушением условий договора о качестве недвижимости покупатель не вправе потребовать замены некачественной недвижимости на качественную однородную недвижимость. Это исключение объясняется тем, что объектом недвижимости является индивидуально-определенная вещь, что исключает возможность ее замены в силу характера и существа обязательства.

Помимо прочего, специфика сделок с недвижимостью связана с тем, что общее обязательство продавца передать вещь покупателю включает в себя, помимо фактической передачи вещи, соответствующей предусмотренным законом и договором требованиям, с принадлежностями и относящимися к ней документами, еще и передачу «юридическую» - совершение всех необходимых действий, направленных на возникновение у покупателя права собственности на эту вещь, то есть на государственную регистрацию права собственности покупателя. Аналогично обязанность покупателя принять вещь означает, в том числе, обязанность совершать действия, направленные на поступление вещи в собственность покупателя, то есть на регистрацию его права.

Также в общем случае на продавце лежит обязанность предупредить покупателя о правах третьих лиц на товар. На практике участились случаи, когда покупатель при приобретении недвижимости несет неблагоприятные последствия с обременениями правами третьих лиц. Такими лицами могут быть кредиторы предыдущего собственника, если, предположим, жилье находилось в залоге, лица, зарегистрированные по месту жительства по адресу объекта, лица, сохраняющие право пользования жилым помещением после ее продажи, арест (Апелляционное определение Московского городского суда от 14.08.2013 по делу № 11-22997/13).

Оплата по договору купли-продажи недвижимости является отдельным обязательством, напрямую не связанным с возникновением права собственности на вещь у покупателя. Между тем, поскольку договор купли-продажи является по своей сути возмездной сделкой (возмездным является договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей - п. 1 ст. 423 ГК РФ), исполнение договора купли-продажи предполагает обязательное встречное удовлетворение со стороны покупателя, то есть предоставление продавцу эквивалента полученной вещи - предусмотренной договором денежной суммы (цена является существенным условием договора продажи недвижимости - п. 1 ст. 555 ГК РФ).

Особое внимание необходимо обратить на следующую проблему. На практике продавец, передав имущество, но не получив при наступлении срока платежа цену по договору купли-продажи недвижимости, обращается в суд с требованием о расторжении договора. Суды при рассмотрении подобного рода дел признают, что неоплата товара покупателем, особенно в течение длительного срока, влечет для продавца такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора купли-продажи (см. п. 2 ст. 450 ГК РФ), и расторгают договор купли-продажи недвижимости, даже если уже произошла государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество.

Невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором купли-продажи, может служить основанием к расторжению этого договора (Информационное письмо Президиума ВАС РФ № 21 от 13.11.1997 г. «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости»).

В параграфе 7 главы 30 ГК РФ отсутствуют нормы, которые устанавливали бы специальные последствия при нарушении покупателем обязанности по оплате переданного недвижимого имущества. Поэтому должны применяться положения, определенные в п. 3 ст. 486 ГК РФ, согласно которому, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с условиями договора товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ. Глава 30 не содержит нормы, которая предоставила бы продавцу право расторгнуть договор при нарушении покупателем обязанности по оплате переданного товара. В этом случае продавец может обратиться в суд с требованием о расторжении договора, ссылаясь на положения ст. 450 ГК РФ.

Неуплата по договору купли-продажи недвижимости, скорее всего, свидетельствует об отсутствии у покупателя денежных средств. Покупатель вообще может не иметь имущества (кроме переданного), за счет которого возможно удовлетворение требований продавца об оплате, поэтому при наличии обязывающего судебного решения реально взыскать с покупателя не только «набежавшие проценты», но и основную сумму долга ? цену договора ? часто невозможно.

Применение п. 2 ст. 450 ГК не всегда обоснованно и возможно, ведь ущерба, при котором продавец в значительной степени лишается того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора, может и не быть. Причем именно на продавце лежит бремя доказывания в суде существенного характера нарушения договора покупателем.

В итоге существующее положение отнюдь не защищает интересы лица, добросовестно исполнившего свои обязанности по договору. Учитывая особое значение, социальную значимость недвижимого имущества, всегда существующую возможность его возврата продавцу и ввиду изложенного, предлагается в положения параграфа 7 главы 30 ГК РФ ввести новую норму. «Если покупатель своевременно не оплачивает переданное в соответствии с договором купли-продажи недвижимое имущество, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ, либо отказаться от исполнения договора и требовать возврата переданного имущества».

С внесением в закон подобной нормы продавец получит право автоматически расторгать договор при нарушении покупателем обязанности по оплате переданной недвижимости, что дает значительные преимущества перед судебным порядком расторжения.

Итак, так как договор продажи недвижимости является подвидом общего договора купли-продажи, в силу п. 5. ст. 454 ГК РФ к правам и обязанностям сторон применяются правила параграфа 7 гл. 39 ГК РФ, а в части не нашедшей регулирования в этом параграфе, ? общие положения о купле-продаже. При этом основным правом продавца по договору купли-продажи недвижимости является требовать от покупателя уплаты оговоренной денежной суммы (цены) недвижимого имущества. Основной обязанностью продавца по договору является обязанность в собственность покупателя обусловленную договором недвижимость на основании передаточного акта или иного документа о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ). Основной обязанностью покупателя также считается обязанность уплатить оговоренную сторонами денежную сумму (цену) недвижимого имущества в сроки, установленные договором.

Существует необходимость более детально раскрыть права сторон в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения другой стороной, лежащих на ней обязанностей, поскольку на практике возникают некоторые проблемы. Так, например, в случае если покупатель своевременно не оплачивает переданный товар, продавец вправе лишь требовать оплаты товары и уплаты процентов, что довольно таки проблематично взыскать с покупателя в случае если он вообще не располагает денежными средствами или не имеет другого имущества. Поэтому необходимо ввести норму, которая предусматривала бы право продавца в подобном случае отказаться от исполнения договора и требовать возврата переданного имущества. Внесение в ГК РФ норм, касающихся прав и обязанностей сторон по договору продажи недвижимости, будет максимально защищать интересы лица, добросовестно исполнившего свои обязанности по договору.

2.2 Ответственность сторон по договору продажи недвижимости

ГК РФ довольно подробно регламентирует вопросы ответственности сторон по договору купли-продажи. При этом ответственность продавца по договору купли-продажи выше, чем у покупателя. Это обусловлено тем, что покупатель (потребитель) является более уязвимой и незащищенной стороной в сделке. Условия, предусматривающие сокращение ответственности продавца по договору купли продажи, ничтожны, если они противоречат нормам ГК РФ и иных нормативно-правовых актов.

Любой договор порождает взаимные обязательства сторон. Все обязательства необходимо выполнять надлежащим образом, поскольку их нарушение повлечет за собой определенную ответственность.

Меры ответственности направлены либо на обеспечение исполнения обязательств, либо на компенсацию имущественных потерь, которые несет потерпевшая сторона. Поэтому по ее иску суд и применяет данные меры.

Как правило, при гражданско-правовых сделках стороны могут понести убытки. Под убытками в соответствии со ст. 15 ГК РФ понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). При определении упущенной выгоды учитывают предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления. В связи с этим статьей 393 ГК РФ предусмотрена обязанность должника возместить убытки ? при неисполнении или ненадлежащем исполнении своих обязательств.

Так, к примеру, апелляционным определением Тюменского областного суда от 14.10.2013 по делу № 33-4556/2013 отмечено: «…требования истца об обязании ответчика заключить договор купли-продажи, взыскании убытков удовлетворены в части суммы правомерно; в удовлетворении встречного иска о признании расписки безденежной отказано правомерно, поскольку ответчик уклоняется от заключения договора и в соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ истец обоснованно заявил требования об обязании заключить договор купли-продажи. Уклонение от заключения договора купли-продажи со стороны ответчика повлекли для истца убытки, выразившиеся в оплате услуг юриста по составлению искового заявления и представительства в суде».

Неисполнение продавцом своих обязательств по передаче покупателю проданного недвижимого имущества может повлечь для продавца различные неблагоприятные последствия, включая обязанность возместить покупателю причиненные убытки. В частности, в подобных случаях возможно применение ст. 398 ГК РФ, согласно которой в случае неисполнения обязательства передать индивидуальную вещь кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков (пример из судебной практики: Решение Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан по делу № 2-7753/2015 от 19 августа 2015 года).

Необходимо помнить, что по общему правилу уплата неустойки и возмещение убытков в случае ненадлежащего исполнения обязательства не освобождают должника от исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено договором или законом.

Специальное правило применительно к договору продажи недвижимости установлено ГК РФ лишь в отношении последствий передачи недвижимости ненадлежащего качества. Ст. 557 ГК РФ устанавливает последствия ненадлежащего исполнения договора в случае передачи продавцом недвижимости, не соответствующей по качеству условиям договора. Права покупателя в его защиту в статье прямо не определены, а имеется отсылка к ст. 475 ГК РФ о последствиях продажи товаров ненадлежащего качества.

В соответствии со ст. 475 ГК РФ необходимо различать существенные нарушения требований к качеству, предусмотренному условиями договора, и иные недостатки недвижимости по качеству. В зависимости от вида нарушений покупателю предоставлены различные права.

В частности, к существенным нарушениям требований к качеству продаваемых жилых и нежилых помещений следует отнести затемненность, отсутствие достаточного обогрева помещения, излишнюю влажность и др. Однако если какие-либо из этих недостатков были указаны в договоре, то последствия, предусмотренные ст.475 ГК РФ, неприменимы. В любом случае покупатель не вправе требовать замены недвижимого имущества, т.к. последнее является индивидуально-определенным.

Особый характер недвижимости как предмета договора продажи предопределяет разумный срок для выявления ее недостатков по качеству, который носит длительный характер: как правило, не менее двух лет. Законом или договором могут быть предусмотрены и более длительные сроки.

Рынок недвижимости ? это та сфера, которая всегда привлекает внимание криминальных структур. Потерпевшими в данном случае могут оказаться как продавцы недвижимости, так и ее покупатели.

Как показывает практика, большее количество обманов и махинаций в сфере жилья приходится на риелторов. Не все риэлтерские агентства добросовестно трудятся на своем поприще. Еще бы, ведь в сфере продажи недвижимости «крутятся» не малые деньги и плюс к этому, в законе РФ существует огромное количество лазеек для мошенников.

Гражданским и уголовным законодательством предусмотрены меры ответственности участников жилищной сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия или угрозы. Уголовным кодексом Российской Федерации (далее УК РФ) мошенничество квалифицируется как хищение чужого имущества или приобретение права на чужое имущество путем обмана или злоупотребления доверием.

Неисполнение покупателем обязательства по принятию от продавца проданного ему объекта недвижимости также влечет для него определенные последствия (помимо обязанности возместить продавцу причиненные убытки). В частности, в силу отсутствия какого-либо специального правила в § 7 гл. 30 ГК РФ, в подобной ситуации в случаях, когда покупатель в нарушение закона, иных правовых актов или договора купли - продажи не принимает товар или отказывается его принять, продавец вправе потребовать от покупателя принять товар или отказаться от исполнения договора.

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный ему в соответствии с договором объект недвижимости, продавец получает право требовать оплаты недвижимого имущества и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ. Невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором продажи недвижимого имущества, может также служить основанием к расторжению этого договора.

Следует также указать, что в том случае, когда продавец по договору купли-продажи недвижимости не прибегает к расторжению договора вследствие несвоевременной оплаты переданного объекта, за ним остается право требовать уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами согласно ст. 395 ГК РФ. Так, в соответствии со ст. 395 ГК РФ, за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.

Анализируя вышесказанное, сформулируем вывод: нарушение одной из сторон обязательства купли-продажи недвижимости влечет для нее неблагоприятные последствия имущественного характера. К недобросовестному контрагенту могут быть применены как различные меры оперативного воздействия, так и гражданско-правовой ответственности.

По результатам рассмотрения судебной практики по спорам, вытекающим из договоров купли-продажи недвижимости можно сделать вывод о том, что на современном рынке недвижимости ежедневно совершается большое количество сделок, в некоторых их которых имеют место неправомерные действия недобросовестных продавцов, покупателей и посредников, направленные на получение материальной выгоды незаконным и обманным путем пользуясь правовой безграмотностью населения, что позволяет сделать вывод о необходимости совершенствования законодательства о купле-продаже недвижимости с целью создания дополнительных средств правовой защиты потенциальных покупателей и продавцов недвижимого имущества.

Заключение

В настоящее время на территории Российской Федерации активно развивается рынок недвижимости, растет спрос на жилье. Соответственно растет и потребность в надлежащем и эффективном правовом регулировании данных правоотношений.

Проведенное исследование рассматриваемой темы имело своими целями рассмотрение современного договора купли-продажи недвижимости, определение его особенностей, выявление проблем и путей их решения в исследуемой сфере.

В заключение анализа изложенного материала позволяет сделать ряд выводов относительно заявленной темы исследования.

Своими корнями деление вещей на две категории - движимые и недвижимые - уходит в Древний Рим, к римским источникам. Такое деление основано, прежде всего, на естественных свойствах объектов гражданских прав. Как правило, характерной особенностью характеризующую недвижимую вещь, является то, что оно находится в одном и том же месте постоянно, обладают признаками, их индивидуализирующими и являются неизменными.

При характеристике признаков большинства недвижимых объектов, стоит отметить ту особенности, что в качестве таковой выступает, прежде всего, их неразрывная связь с землей, благодаря чему, обычно, они обладают повышенной стоимостью. Что касается данных объектов, то они, как правило, не способны к пространственному перемещению без причинения учета их назначения, и для этого специально предназначены.

Основной спецификой правового режима такого имущества оно заключается в возникновении, переходе, ограничении и прекращении права собственности, других вещных, а также некоторых обязательственных прав на него, которые происходят в особом порядке, требующем соблюдения не только письменной формы, но и обязательной государственной регистрации.

Само выделение особых правил, которыми регулируется продажа недвижимости, обусловлено рядом обстоятельств, и, прежде всего: для большинства объектов недвижимости характерной особенностью является неразрывная связь с земельным участком, на котором, они собственно, расположены; по сравнению с другими объектами недвижимое имущество, как правило, обладает повышенной ценностью, а потому, охрана интересов сторон требует особых мер; законодательство, в связи с целевым назначением и особой социальной значимостью многих объектов недвижимости, устанавливает ряд ограничений связанных с их участию в гражданском обороте; как правило, недвижимость является незаменимой и индивидуально-определенной вещью.

Что касается договора купли-продажи недвижимости, то он характеризуется своей возмездностью, консенсуальностью и взаимностью. В качестве сторон договора купли-продажи с одной стороны выступает продавец, а с другой - покупатель. Как на стороне продавца, так и на стороне покупателя участниками договора могут быть любые субъекта права. Вместе с тем, когда в качестве продавца выступает государственное или муниципальное унитарное предприятие, обладающие правом хозяйственного ведения (а в случае с казенным предприятием - правом оперативного управления), оно имеет только ограниченные права, которые связаны с распоряжение имуществом, закрепленного за ним и осуществлять сделки без согласия собственника по продаже такого имущества не вправе. Несколько по иному положение обстоит с теми учреждениями, которые наделены правом отчуждения недвижимого имущества, которое ими приобретено за чет деятельности, разрешенной уставом учреждения, и учтено отдельным балансом.

В случае продажи объекта недвижимости осуществляемой в процессе приватизации действуют правило специального законодательства в области приватизации.

В качестве предмета рассматриваемого договора всегда выступает недвижимое имущество. Именно предмет договора является тем отличительным признаком, позволяющим выделить его как вид. Именно имущество, обладающее признаками недвижимого имущества, выступает в качестве предмета такого вида договора. Этим обусловлено, что при заключении сделки, контрагенты должны принять меры по установлению обстоятельств того, является ли покупаемое (продаваемое) ими имущество движимым или недвижимым.

Данное обстоятельство выступает в качестве критерия от которого зависит как форма, так и содержание договора, а также его необходимость государственной регистрации. Действующим гражданским законодательством заключение договора купли-продажи недвижимости предусматривается в письменной форме, который подписывается его сторонами. При этом, в обязанность сторон, фактически входит государственная регистрация права собственности, а точнее перехода права собственности на объект недвижимого имущества. Применительно к договору продажи жилых помещения, законодатель стороны такого договора обязывает производить его регистрацию под страхом его недействительности. Передача продавцом покупателю недвижимого имущества, исполнение продавцом такой обязанности, может происходить как до государственной регистрации, так и после нее. Что касается договора продажи жилой недвижимости, то заключенным он считается только с того момента, когда произошла его государственная регистрация.

В качестве существенного условия договора купли-продажи недвижимого имущества выступает его цена. Осуществление передачи недвижимого имущества происходит по передаточному акту (а равно, по любому другому документу, к нему приравненному) который подлежит подписанию сторонами такого договора.

Подводя итоги, необходимо подчеркнуть, что договор продажи недвижимости ? это договор, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Переход права собственности от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимостью является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Исполнение договора купли-продажи недвижимости должно осуществляться путем передачи недвижимости продавцом и принятия, ее покупателем по передаточному акту, подписываемому сторонами, или иному документу о передаче.

Для продажи жилых помещений есть еще одно специальное правило. Так, существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК РФ). При невключении в договор указанного условия покупатель в соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 460 ГК РФ вправе потребовать уменьшения покупной цены или расторжения договора продажи жилого помещения.

Мною предлагаться

Во-первых, включить в параграф 7 главы 30 ГК РФ норму, согласно которой, если покупатель своевременно не оплачивает переданное в соответствии с договором купли-продажи недвижимое имущество, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст.395 ГК РФ либо отказаться от договора и требовать возврата переданного имущества.

Во-вторых, закрепить и акт передачи недвижимого имущества в соответствии с договором, который на практике уже истребуется как обязательный документ для регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимости. Внесение подобного изменения объясняется обеспечением стабильности гражданского оборота недвижимого имущества, исключения приобретения «номинального» права собственности не владеющим покупателем.

В третьих, предлагается исключить из Гражданского кодекса п.2 ст.551, поскольку буквальное толкование этой нормы дает повод для утверждения, что после исполнения договора купли-продажи недвижимости сторонами, но до государственной регистрации права приобретателя, продавец и покупатель признаются собственниками, но первый - в отношениях с третьими лицами, а второй - по отношению к продавцу.

Подводя итог вышеизложенному, нужно заметить, что российское законодательство в сфере недвижимости, достаточно прогрессивно учитывает интересы многих субъектов права. Отрицательные моменты связаны не с самим законодательством, а с различной практикой его применения. При одних и тех же исходных данных разные суды могут принять противоположные по существу решения. Чтобы исключить подобное, Пленум Верховного Суда РФ разъясняет в своих постановлениях отдельные вопросы, связанные с применением законодательства. В странах, где существует прецедентное право, вопросы применения закона решаются проще, при этом исключена проблема коррупции в правоприменительных органах и судах.

В последнее время в печати, по радио и телевидению нас часто информируют об обманах и мошенничествах, встречающихся при совершении сделок с жильем. Такие случаи действительно не редкость. При этом практика показывает, что при заключении договора купли-продажи жилья наиболее уязвимой стороной является покупатель (или лицо, предполагающее стать покупателем). Отдельным вопросом в снижении рисков покупателя, обеспечении его безопасности и юридической защищенности является грамотное составление и оформление договорных отношений (договоров оказания услуг, купли-продажи и других документов).

Исходя из материалов судебной практики, необходимо отметить, что споры, связанные с нарушением одной из сторон обязательств, вытекающих из договоров купли-продажи жилой недвижимости, имеет место быть. Это влечет для недобросовестной стороны неблагоприятные последствия имущественного характера: возмещение убытков, уплату неустойки, возвращение неосновательного обогащения, уплату процентов за пользование чужими денежными средствами и т.д. В случае признания сделки недействительной вследствие обмана, злоупотребления доверием, насилия, угрозы применения насилия, потерпевшей стороне возвращается все полученное по сделке, а при невозможности вернуть вещь в натуре ? стоимость этого имущества.

Вполне уместно, учитывая высокую стоимость жилых помещений и участившихся махинаций со стороны риэлторов, дополнить УК РФ статьей, устанавливающей ответственность за мошенничество в сфере купли-продажи недвижимости, выделив в статье 159 УК РФ особого субъекта ответственности ? риэлторов.

Говоря о купле-продаже нежилых помещений можно выделить следующую проблему: В ГК РФ нет упоминания о нежилых помещениях.

Для решения данной проблемы, следует включить в ГК РФ статью следующего содержания «… Под нежилым помещением следует понимать: а) помещения, не предназначенные для постоянного проживания; б) помещения, не отвечающие санитарно-гигиеническим и техническим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям.

Основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания является наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан вследствие:

- ухудшения в связи с физическим износом в процессе эксплуатации здания в целом или отдельными его частями эксплуатационных характеристик, приводящего к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований;

- изменения окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов в части содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов наличия источников шума, вибрации, электромагнитных полей…»

Итак, договор купли-продажи недвижимости важен для каждого человека, поэтому необходимо повышать уровень знаний населения в сфере правового регулирования изучаемых отношений.

Список литературы

Нормативно правовые акты.

1. Конституция Российской Федерации. Принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 года (ред. от 21 июля 2014 года) // - справ.-правовая система «КонсультантПлюс». ВерсияПроф. - [М., 2015]. - Электрон. текст. дан. - Послед. обновление 17.09.2015.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26 января 1996 года № 14-ФЗ (принят Гос. Думой Фед. Собрания 22 дек. 1995 года) (ред. от 13 июля 2015 года) // - справ.-правовая система «КонсультантПлюс». ВерсияПроф. - [М., 2015]. - Электрон. текст. дан. - Послед. обновление 17.09.2015.

3. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 года № 188-ФЗ (принят Гос. Думой Фед. Собрания 22 декабря 2004 года) (ред. от 29 июня 2015 года) // - справ.-правовая система «КонсультантПлюс». ВерсияПроф. - [М., 2015]. - Электрон. текст. дан. - Послед. обновление 17.09.2015.

4. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ (принят Гос. Думой Фед. Собрания 28 сентября 2001 года) (ред. от 08 марта 2015 года) // - справ.-правовая система «КонсультантПлюс». ВерсияПроф. - [М., 2015]. - Электрон. текст. дан. - Послед. обновление 17.09.2015.

5. Семейный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 1995 года № 223-ФЗ (принят Гос. Думой Фед. Собрания 08 декабря 1995 года) (ред. 20 апреля 2015 года) // - справ.-правовая система «КонсультантПлюс». ВерсияПроф. - [М., 2015]. - Электрон. текст. дан. - Послед. обновление 17.09.2015.

6. Уголовный кодекс Российской Федерации от 13 июня 1996 года № 63-ФЗ (принят Гос. Думой Фед. Собрания 24 мая 1996 года) (ред. 29 июня 2015 года) // - справ.-правовая система «КонсультантПлюс». ВерсияПроф. - [М., 2015]. - Электрон. текст. дан. - Послед. обновление 17.09.2015.

7. Федеральный закон Российской Федерации от 26 декабря 1995 года № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» (ред. от 06 апреля 2015 года) // - справ.-правовая система «КонсультантПлюс». ВерсияПроф. - [М., 2015]. - Электрон. текст. дан. - Послед. обновление 17.09.2015.

8. Федеральный закон Российской Федерации от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ред. от 13 июля 2015 года) // - справ.-правовая система «КонсультантПлюс». ВерсияПроф. - [М., 2015]. - Электрон. текст. дан. - Послед. обновление 17.09.2015.

9. Федеральный закон Российской Федерации от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (ред. от 13 июля 2015 года) // - справ.-правовая система «КонсультантПлюс». ВерсияПроф. - [М., 2015]. - Электрон. текст. дан. - Послед. обновление 17.09.2015.

10. Федеральный закон Российской Федерации от 30 декабря 2012 года № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (ред. от 04 марта 2013 года) // - справ.-правовая система «КонсультантПлюс». ВерсияПроф. - [М., 2015]. - Электрон. текст. дан. - Послед. обновление 17.09.2015.

11. Закон РФ от 04 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда Российской Федерации» (ред. от 16 октября 2012 года) // - справ.-правовая система «КонсультантПлюс». ВерсияПроф. - [М., 2015]. - Электрон. текст. дан. - Послед. обновление 17.09.2015.

12. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13 ноября 1997 года №

Судебная практика

1.«Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли - продажи недвижимости» // - справ.-правовая система «КонсультантПлюс». ВерсияПроф. - [М., 2015]. - Электрон. текст. дан. - Послед. обновление 17.09.2015.

2.Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» // Вестник ВАС РФ. - 2011. - № 9.

3.Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Российская газета. - 2010. - № 109.

4.Постановление ФАС Уральского округа от 21 февраля 2011 года № Ф09-515/11-С6 по делу № А07-6379/2010 // - справ.-правовая система «КонсультантПлюс». ВерсияПроф. - [М., 2015]. - Электрон. текст. дан. - Послед. обновление 17.09.2015.

5.Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 22 января 2015 года № Ф07-401/2014 по делу № А26-9284/2013 // - справ.-правовая система «КонсультантПлюс». ВерсияПроф. - [М., 2015]. - Электрон. текст. дан. - Послед. обновление 17.09.2015.

6.Апелляционное определение Московского городского суда от 14 августа 2013 года по делу № 11-22997/13 // - справ.-правовая система «КонсультантПлюс». ВерсияПроф. - [М., 2015]. - Электрон. текст. дан. - Послед. обновление 17.09.2015.

7.Апелляционное определение Тюменского областного суда от 14 октября 2013 года по делу № 33-4556/2013 // - справ.-правовая система «КонсультантПлюс». ВерсияПроф. - [М., 2015]. - Электрон. текст. дан. - Послед. обновление 17.09.2015.

8.Решение Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан по делу № 2-7753/2015 от 19 августа 2015 года // - справ.-правовая система «КонсультантПлюс». ВерсияПроф. - [М., 2015]. - Электрон. текст. дан. - Послед. обновление 17.09.2015.

Научная и учебная литература

1.Агильдин, В.В. Приобретение права собственности по договору продажи недвижимости / В.В. Агильдин, В.В. Груздев // Аграрное и земельное право. - 2011. - № 6. - С. 79 - 82.

2.Андреев И.А., Аюшеева И.З., Васильев А.С. [и др.]. Гражданское право: учебник: в 3 т. Т. 2 /под общ. ред. С.А. Степанова. - М.:"Проспект"; "Институт частного права", 2011 г. - 439 с.// http://www.lawcanal.ru

3.Андреев С.Е., И.А. Сивачева, А.И. Федотова. Договор: заключение, изменение, расторжение. - М.: Проспект, 2007. - 376 с.

4.Бежан, А.В. Правовые риски при покупке недвижимости / А.В. Бежан // Юрист. - 2012. - № 14. - С. 20 - 23.

5.Болтанова, Е. С. Договор купли-продажи недвижимости (общие положения): дис. …канд. юрид. наук: 12.00.03 / Е.С. Болтанова. - Томск, 2002. - 248 с.

6.Гражданское право: Учебник. Том 2 / Под ред. д.ю.н., проф. О.Н. Садикова. - М.: Юридическая фирма «КОНТРАКТ»: «ИНФРА-М», 2012 г. - 608 с.

7.Дорожинская, Е.А. Правовое регулирование сделок с недвижимым имуществом: Автореф. дис. на соиск. учен. степ. канд. юрид. наук / Е.А. Дорожинская // Российская академия государственной службы при Президенте Российской Федерации. - М.: Дрофа, 2007. - 231 с.

8.Дружинин А., О. Григорьева. Все о регистрации недвижимости // ЭЖ-Юрист. 2012. № 19. - С. 12.

9.Камышанский, В.П. Право собственности на недвижимость: вопросы ограничений / В.П. Камышанский. ? М.: ЮНИТИ-ДАНА, Закон и право, 2008. ? 402 с.

10.Киндеева, Е.А., Пискунова, М.Г. Недвижимость: права и сделки / Е.А. Киндеева, М.Г. Пискунова. - М.: Юрайт, 2014. - 286 с.

11.Клюбин, С.Н. Правовые особенности совершения сделок с жилыми помещениями и ответственность за незаконные операции с жильем / С.Н. Клюбин // Адвокатская практика. ? 2008. ? № 6. ? С. 7.

12.Козырь, О.М. Понятие недвижимого имущества в российском гражданском праве. Сделки с недвижимостью / О.М. Козырь // Закон. ? 2012. ? № 4. ? С. 19-20.

13. Костко, В.С. Жилые помещения: права граждан при приобретении и управлении. Комментарии и разъяснения специалистов юридической фирмы «АВЕЛАН» (выпуск 22) / В.С. Костко, С.Л. Казинец, Н.В. Северина и др. ? М.: Библиотечка «Российской газеты», 2013. ? 105 с.

14. Некрестьянов, Д.С. Понятие недвижимости / Д.С. Некрестьянов // Арбитражные споры. ? 2014. ? № 1. ? С. 30.

15. Огородов, Д.В. К вопросу о видах смешанных договоров в частном праве / Д.В. Огородов, М.Ю. Челышев // Законодательство и экономика. ? 2006. ? № 2. ? С. 18.

16. Покровский, И.А. История римского права / И.А. Покровский. ? М.: Статут, 2010. ? 527 с.

17. Ровный, В.В. Общая характеристика договора купли-продажи / В.В. Ровный // Сибирский юридический вестник. ? 2012. ? № 6. ? С. 13.

18. Российское гражданское право: Учебник: В 2 т. Т.2: Обязательственное право/ Отв. Ред. Е.А. Суханов. 2-е изд., стереотип. - М.:Статут 2011. - 1208 с.

19. Суханов, Е.А. Гражданское право / Е.А. Суханов. - М.: Волтерс Клуверс, 2008. - 567 с.

20. Чикобава, Е.М. Правовые особенности договора купли-продажи недвижимости / Е.М. Чикобава // Юрист. - 2012. - № 3. - С. 18 - 23.

21. Алексеев С.С. Гражданское право учебник 2016.

22. Мозолин В.П. Гражданское право учебник 2015

Размещено на Allbest.ru