Договор купли-продажи недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

КОЛЛЕДЖ ЭКОНОМИКИ, БИЗНЕСА И ПРАВА

Карагандинский экономический университет Казпотребсоюза

П(Ц)К специальных экономических дисциплин

КУРСОВАЯ РАБОТА

По дисциплине: Оценка недвижимости

Тема: Договор купли-продажи недвижимости

Специальность: Оценка (по отраслям и областям применения)

Выполнил(а) ; студент (ка)

дневного отд.гр: 0-31

Рыскакова Г.К

Караганда 2016



СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

1.1 Недвижимость как объект купли-продажи, классификации

1.2 Понятие недвижимости как объекта гражданских правоотношений, правовое регулирование недвижимости

ГЛАВА 2. ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

2.1 Понятие договора купли-продажи недвижимости

2.2 Элементы договора купли-продажи недвижимости

2.3 Особенности договора купли-продажи недвижимости

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

ПРИЛОЖЕНИЕ



ВВЕДЕНИЕ

Договор купли-продажи - это вид договорных правоотношений, опосредующий возмездную реализацию имущества. Причем в действующем гражданском праве предусмотрен ряд его разновидностей, их введение связано со сферами нашей жизни, где применяется договор купли-продажи. Этот договор отличается специфическим составом, порядком его заключения и параметрами. В свою очередь свои отличительные черты имеются и ставки, если сравнивать его с общими положениями о купле-продаже, и у других ее разновидностей; несмотря на все видовое разнообразие, это один из устоявшихся гражданско-правовых договоров, имеющих длительный путь и селекции наиболее базовых положений. Традиционен подход к договору купли-продажи как к договору опосредующему передачу имущества в собственность стороны покупателя. Не исключено, что он будет обусловливать передачу права собственности третьему лицу. Исходя из первого, договор купли-продажи с участием государственного предприятия, учреждения можно рассматривать как договор в котором имеется согласие государства как собственника на приобретение имущества в его собственность, т. е. государство не возражает против возникновения соответствующего вещного права у перечисленных субъектов. Во-вторых, можно сказать, что, видимо, вещное право из числа приведенных законодателем признается достаточным по объему, для того чтобы юридическое лицо, основанное на государственной форме собственности в качестве как бы собственника могло приобретать имущество. В таком случае нельзя исключать того, что аналогичные возможности будут признаны за обладателем какого-либо и иного вещного права, скажем, права доверительного управления имуществом.

Несмотря на внешнюю теоретизированность, анализ двух этих подходов может дать возможность решения ряда прикладных проблем взаимодействия государства созданных им юридических лиц. Согласно договора купли-продажи (продавец) обязуется передать имущество (товар) в собственность, хозяйственное ведение или оперативное управление другой стороне - покупателю, а покупатель обязуется принять это (имущество) товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Такая формулировка позволяет полностью охватить возможный ряд участников.

Надо отметить, чтопомимо граждан и юридических лиц в них могут участвовать в качестве субъектов и государство и административно-территориальные единицы. Когда покупателем является государственное предприятие, казенное предприятие, государственное учреждение, имущество поступает соответственно в их хозяйственное ведение, оперативное управление. Одновременно право собственности возникает либо у государства, либо у административно-территориальной единицы, в зависимости от того, республиканское или коммунальное это предприятие.

Это наводит на мысль об условности выделения юридических лиц, основанных на государственной форме собственности. Но вместе с тем это очень важно с точки зрения обособления имущественной массы для тех или иных целей.

Аналогично, когда покупателем является частное учреждение, у него тоже возникает право оперативного управления на купленное им имущество. Как было отмечено, купля-продажа охватывает все виды договоров по возмездному отчуждению имущества. Ранее самостоятельные договора-поставки, контрактации, энергоснабжения стали рассматриваться как разновидности договора купли-продажи. Кроме этого, предусмотрен договор розничной купли-продажи, договор купли-продажи предприятий. На все перечисленные договора распространяются общие положения, которые содержатся особенной части.

Не следует забывать, что оценка купли-продажи как договора, направленного на передачу в собственность индивидуально-определенных вещей, а именно они должны выступать объектом права собственности или иных вещных прав, требует учета специфики продажи, скажем, имущественных прав. К купле-продаже ценных бумаг и валютных ценностей применяются общие положения, если законодательством не установлены специальные правила их купли-продажи. Также и к розничной купле-продаже, поставке товаров, энергоснабжению, контрактации применимы специальные нормы. Однако мы не должны принижать значение общих положений, именно с их помощью зачастую разрешаются многие спорные ситуации.

Актуальность данной темы заключается в том, что договор купли - продажи является одним из самых распространенных, а значит и нормы регулирующие правоотношения, связанные с данным договором широко применяются на практике всеми субъектами гражданского права. Цель договора купли-продажи - обеспечить поступление в его владение и хозяйственное использование необходимой ему вещи. Для выполнения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

- дать понятие купли-продажи недвижимости;

- определить характеристику купли- продажи недвижимости;

- рассмотреть понятие и варианты договоров купли- продажи;

- изучить права и обязанности сторон рассматриваемого договора, а также их ответственность в случае нарушения своих обязанностей;



ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

1.1 Недвижимость как объект купли-продажи, классификация

К недвижимому имуществу (недвижимые вещи, недвижимость) относятся: земельные участки, здания, сооружения, многолетние насаждения и иное имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Квартиры и иные жилые помещения, а также нежилые помещения, находящиеся в составе объекта кондоминиума, признаются самостоятельными объектами (видами) недвижимости, если они находятся в индивидуальной (раздельной) собственности. К недвижимым вещам приравниваются также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего водного плавания, суда плавания «река-море», космические объекты, линейная часть магистральных трубопроводов. Законодательными актами к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Нормы настоящего Кодекса и иных законодательных актов, регулирующих отношения, связанные с недвижимыми вещами, применяются к вещам, указанным в настоящем пункте, в случае, прямо предусмотренном законодательными актами Республики Казахстан. Имущество, не относящееся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законодательных актах. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество. Возникновение, изменение и прекращение прав (обременений прав) на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и Законом Республики Казахстан. Права (обременения прав) на недвижимое имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента государственной регистрации. Если в регистрации не будет отказано, моментом государственной регистрации признается момент подачи заявления, а при электронной регистрации - момент подтверждения возникновения, изменения илипрекращения прав (обременений прав) регистрирующим органом путем отправки уведомления о произведенной регистрации. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, обязан по заявлению правообладателя удостоверить произведенную регистрацию совершением надписи на правоустанавливающем документе, представленном на регистрацию. В случаях, предусмотренных Законом Республики Казахстан «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество», органом, осуществляющим регистрацию, выдается свидетельство о праве собственности (ином вещном праве) на недвижимое имущество. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество является публичной. Орган, осуществляющий регистрацию, обязан предоставлять информацию о зарегистрированных правах на недвижимое имущество любому лицу с учетом ограничений. Отказ в государственной регистрации права на недвижимое имущество либо необоснованное уклонение от регистрации могут быть обжалованы в суд.

1.2 Понятие недвижимости как объекта гражданских правоотношений, правовое регулирование недвижимости

В условиях перехода к рыночной экономике регулирование вопросов оборота недвижимости, а особенно нежилых помещений, получило большое значение. Для уяснения вопроса о положении и правовом регулировании зданий и сооружений, как объектов права, необходимо определить правовое положение более крупного понятия гражданского права по отношению к рассматриваемому, а именно «объект гражданского права». Объектами гражданских прав являются материальные и духовные блага, по поводу которых субъекты гражданского права вступают между собой в правовые отношения. Круг этих благ (объектов) чрезвычайно широк и многообразен. Нередко под объектами гражданских прав понимают те общественные отношения, которые подвергаются регулирующему воздействию норм гражданского права. Или, как еще говорят, это объект права в объективном смысле. Действительно, нормы права влияют на регулируемые отношения, и это влияние имеет практический характер.

В литературе высказано суждение о том, что в качестве адекватной для объекта права юридической характеристики должен быть признан его правовой режим. Под правовым режимом понимается совокупность позитивно правовых предписаний, содержащихся в императивных и диспозитивных нормах, и основанных на них субъективно-правовых притязаний, возникающих по поводу того объекта, в отношении которого они установлены. Наряду с этим он содержит существующие субъективные права и обязанности в отношении данного явления. С позиции права важна не сама вещь как совокупность физических и химических характеристик, а правовое значение, придаваемое этому объекту в силу позитивного права, в котором и воплощается в субъективных правах и обязанностях .Объекты гражданского права есть материальные и духовные блага, по поводу которых складываются общественные отношения как предмет гражданского права, а также устанавливаются правовые связи в ходе урегулирования данных отношений.

В соответствии ГК РК к имущественным благам и правам (имуществу) относятся: вещи, деньги, в том числе иностранная валюта, финансовые инструменты, работы, услуги, объективированные результаты творческой интеллектуальной деятельности, фирменные наименования, товарные знаки и иные средства индивидуализации изделий, имущественные права и другое имущество. Правильная квалификация правового режима объекта, по поводу которого возникают правоотношения, позволяет правопреемнику успешно разрешать возникающие споры о праве собственности на те или иные объекты. Среди объектов гражданских прав особое место принадлежит вещам, что определяется, во-первых, их наибольшей распространенностью и, во-вторых, возникновением на них прав собственности. Правовое регулирование общественных отношений по поводу владения, пользования и распоряжения разнообразными вещами во многом определяется естественными свойствами последних, зависит от их экономического назначения, строится с учетом их ценности, общественных интересов и т.д. В связи с этим не только теоретическое, но и большое практическое значение приобретает научная классификация вещей, призванная служить ориентиром при выявлении правового режима того или иного имущества, определении объема и содержания прав и обязанностей участников гражданских правоотношений. Как известно, экономически решающим является деление вещей на средства производства и средства потребления. Каков экономический базис общества, таков и характер его юридической и политической надстройки. Но элементами производительных сил, наряду с рабочей силой человека, являются также орудия труда и предмет труда, а изменение и развитие производства, начинающееся с изменения и развития производительных сил, выражается, прежде всего, в изменении и развитии орудий производства».

Огромное значение имеет отраженная в Гражданском кодексе РК классификация вещей, которая позволяет законодателю вводить в случаях необходимости специальные режимы, отражающие особенности тех или иных объектов. Любое деление вещей на виды имеет значение постольку, поскольку оно влечет установление особенностей в их правовом режиме. Выделение категории недвижимых вещей преследует эту же цель: обособить ряд вещей, к которым применяются одни и те же специфичные правила.Наиболее частое доктринальное объяснение особого положения недвижимости - утверждение об особой значимости объектов недвижимости для экономики, их высокой стоимости и, как следствие, необходимости публичного интереса в повышении надежности правил их гражданского оборота. В частности, в силу специфики этих вещей существует необходимость повышенного (в сравнении с иными объектами гражданского права) контроля за владением, пользованием и распоряжением ими. Однако в юридической литературе существуют и иные объяснения причин выделения недвижимости как особого объекта гражданских прав. Но, как представляется, решающим качественным отличием, позволяющим отделять виды имущества друг от друга, является способность недвижимого имущества быть устойчивым средством кредита, «видимость» недвижимого имущества, т.е. устойчивость и публичный характер имущества находящегося в залоге.

Деление вещей на движимые и недвижимые обусловлено объективно существующими различиями между этими двумя видами вещей (природой этих вещей). Неподвижность недвижимого имущества противопоставляется мобильности движимого, и такое различие имеет, несомненно, правовые последствия. Под недвижимостью понимают «землю; все, что прочно связано с землей, в том числе природные ресурсы, а также имущество, отнесенное к данной категории законом». Нельзя забывать, что под недвижимым имуществом понимаются во всех случаях индивидуально-определенные вещи. Таким образом, постройка индивидуализируется своим месторасположением.

Таким образом, можно сделать вывод, что среди многочисленных классификаций вещей очень важное значение имеет деление их на недвижимое и движимые вещи. Необходимо отметить, что законодатель при определении видов имущества употребляет несколько терминов - «недвижимая вещь», «недвижимое имущество» и «недвижимость». Деление вещей на движимые и недвижимые является новым для Казахстана и вследствие этого недостаточно разработанным и противоречивым как в законодательстве, так и в цивилистической доктрине и правоприменительной практике.

Сегодня можно говорить о двух основных проблемах классификации вещей на движимые и недвижимые для законодательства Республики Казахстан:

1) определение понятий «движимых» и «недвижимых» вещей;

2) отличительных особенностей правового режима каждой категории вещей. Понятие и структура недвижимых вещей (недвижимости, недвижимого имущества) в общем виде закреплена вГражданского кодекса Республики Казахстан (далее - ГК). К недвижимости отнесены: земельные участки, здания, сооружения, многолетние насаждения и иное имущество, прочно связанное с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Буквальное толкование этого положения закона позволяет утверждать, что перечень недвижимости имеет исчерпывающий характер. Законодатель при формулировании этого правила использовал не конкретный и подробный перечень (что представляется трудновыполнимым), а закрепил правило, следуя которому можно на практике без особых затруднений определить недвижимые вещи.



ГЛАВА 2. ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

2.1 Понятие договора купли-продажи недвижимости

Договор купли - продажи является одним из основных видов гражданско-правовых обязательств. Гражданский кодекс РК трактует куплю-продажу как общее родовое понятие, охватывающее все виды обязательств по отчуждению имущества за определенную покупную цену. Договор купли-продажи недвижимости - разновидность договора купли-продажи, поэтому отношения по купле- продаже недвижимости имущества в субсидиарном порядке регулируются «Общими положениями о купле-продаже». Роль купли- продажи недвижимости очень велика. Практически каждый человек в своей жизни является участником данного вида договора. Высокая социальная значимость купли- продажи недвижимости бесспорна. Бесспорна также и значимость купли- продажи недвижимости как правового института, поскольку в современном гражданском обороте договор купли-продажи недвижимости - один из наиболее распространенных.

Договор купли-продажи недвижимости выделен в особую группу договоров купли-продажи ввиду специфики его объекта - недвижимого имущества. Вместе с тем не все виды недвижимого имущества могут быть предметом договора купли-продажи. Так, не являются объектом купли-продажи земля и иные природные ресурсы, находящиеся в исключительной собственности государства. К последним действующее законодательство относит недра и леса. Предметом купли-продажи могут быть обособленные водные объекты (замкнутые водоемы) и небольшие по площади и непроточные искусственные водоемы, не имеющие гидравлической связи с другими поверхностными водными объектами, то есть такие объекты, которые могут находиться в собственности граждан и юридических лиц. Правовое регулирование отношений по договору купли- продажи недвижимости осуществляется на основе норм, законов и иных правовых актов, регламентирующих договор купли- продажи недвижимости, а также обязательных правил, принятых в соответствии с ними. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество». Как и всякий договор купли-продажи, договор продажи недвижимости является консенсуальным, возмездным, взаимным.

Правовое регулирование договора продажи недвижимости как отдельного вида договора купли-продажи строится следующим образом. В ГК РК содержатся специальные правила, регламентирующие заключение договора продажи недвижимости, его форму, а также действия сторон по его исполнению. Эти правила сформулированы в качестве специфических норм, исключающих действие соответствующих общих положений о купле-продаже товаров. Родовая принадлежность договора продажи недвижимости к договору купли-продажи товаров в правовом регулировании проявляется в том, что в части, не урегулированной нормами, включенными к отношениям, связанным с продажей недвижимости, подлежат применению общие положения о договоре купли-продажи товаров.В соответствии ГК РК к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без ущерба, соразмерного их назначению, невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Не все виды недвижимого имущества могут быть предметом купли-продажи. Так, не являются объектом купли-продажи земля и иные природные ресурсы, находящиеся в исключительной собственности государства. Особый вид недвижимости представляют воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Недвижимым имуществом является также и квартира. Существенными условиями договора являются предмет и цена. В договоре должны быть указаны условия, позволяющие определенно установить, какое недвижимое имущество подлежит передаче, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке или в составе другого недвижимого имущества.

По сравнению с общими положениями о купле-продаже товаров законодатель ужесточает требование относительно условия договора о продаваемом объекте недвижимости.

В соответствии с ГК РК, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Предметом продажи является имущество, право на которое зарегистрировано в установленном порядке.

Поэтому в договоре должны фиксироваться сведения о продаваемом имуществе, содержащиеся в формах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (адрес, вид объекта, его площадь, назначение и иная необходимая информация).Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Из данного пункта вытекает, что в договоре купли-продажи земельного участка следует указывать также кадастровый номер земельного участка, его обременения и ограничения в использовании. Включение данных характеристик земельного участка в договор его купли-продажи является необходимым, поскольку на основании покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования вправе требовать уменьшения покупной цены либо расторжения договора купли-продажи и возмещения причиненных убытков. При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, собственником которого является другое лицо, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью участка на тех же условиях, что и продавец недвижимого имущества. Предметом договора может быть земельный участок без передачи в собственность покупателя здания, сооружения или другой недвижимости, которая расположена на этом земельном участке и находится в собственности продавца или другого лица). В этом случае в договоре продажи земельного участка определяются условия, на которых за продавцом (иным лицом) сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

В соответствии ГК РК, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. Если иное не предусмотрено законом или договором, установленная в нем цена здания , сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. Обязательное включение цены имущества в договор обусловлено, как правило, значительной стоимостью продаваемого имущества, а также необходимостью уплаты налога с продажи данного имущества, размеры которого определяются исходя из продажной цены имущества. Цена конкретного недвижимого имущества строго индивидуальна. Так, например, продаваемый земельный участок для садоводства строго индивидуален и имеет свои особенности даже по сравнению с соседними земельными участками. Эта индивидуальность может заключаться в его большей продуктивности, освоенности, наличии определенного количества многолетних насаждений и т.д. По желанию собственника земельный участок может быть продан на конкурсе или аукционе. Таким образом, цена продаваемого земельного участка может быть установлена как по договоренности сторон, так и по результатам конкурса или аукциона. Но даже если цена устанавливается по итогам конкурса или аукциона, она должна быть включена в договор. Для ориентира при определении цены продаваемого земельного участка стороны договора могут использовать данные кадастровой оценки земли - кадастровую стоимость земельного участка, которая определяется в соответствии с Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными Постановлением Правительства РК. Документы о нормативной цене и кадастровой стоимости земельных участков выдаются заинтересованным лицам районными (городскими) комитетами по земельным ресурсам и землеустройству. В договоре продажи может быть указана лишь цена на единицу площади или иного размера недвижимости, например цена квадратного метра, цена одной сотки (или одного гектара) земельного участка. При этом общая цена продаваемого имущества определяется исходя из его фактического размера. Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, каковым признается момент подписания договора продавцом и покупателем.

2.2 Элементы договора купли-продажи недвижимости

Элементами договора купли-продажи являются: стороны (участники), форма и содержание договора как совокупность его условий. Сторонами договора купли-продажи -- продавцом и покупателем -- могут быть любые участники гражданского оборота (физические и юридические лица, государство в целом, государственные и муниципальные образования).

На них распространяются общие требования гражданского законодательства о правоспособности и дееспособности: стороной в договоре может быть дееспособный гражданин, достигший совершеннолетия, т. е. 18 лет; закон разрешает совершение договоров купли-продажи и лицам, не обладающим полной дееспособностью, в частности: дети в возрасте до 14 лет вправе самостоятельно совершать как мелкие бытовые сделки, так и сделки по распоряжению средствами, предоставленными законным представителем или с согласия последнего третьим лицом для определенной цели или для свободного распоряжения, а также и некоторые другие виды сделок, разрешенных законом; несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет вправе также самостоятельно распоряжаться своим заработком, стипендией и иными доходами, а в иных случаях участие в купле-продаже предполагает письменное согласие законных представителей -- родителей, усыновителей или попечителя либо заключенный договор может приобрести действительность при их последующем одобрении; лица, ограниченные в дееспособности вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами, самостоятельно вправе совершать только мел- кис бытовые сделки, а иные -- только при наличии согласия на это попечителя. Возможность заключения отдельных разновидностей договора купли-продажи гражданами (физическими лицами) зависит также от того, зарегистрировано ли данное физическое лицо в качестве индивидуального предпринимателя (например, в договорах поставки и розничной купли-продажи гражданин в качестве продавца может участвовать только в том случае, если он зарегистрирован в указанном качестве в установленном законом порядке). Юридические лица вправе по общему правилу совершать любые сделки купли-продажи, если это прямо не запрещено их уставными документами. Юридические лица -- собственники принадлежащего им имущества могут свободно заключать договоры купли-продажи как в качестве продавца, так и покупателя. Что касается юридических лиц, владеющих своим имуществом на основе других вещных прав (хозяйственного ведения, оперативного управления), то их возможности продавать это имущество ограниченны. Как следует, государственное или муниципальное унитарное предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество без согласия собственника, хотя остальным имуществом оно распоряжается самостоятельно, за исключением случаев, установленных законом или иными правовыми актами.

Еще более ограниченныправа продавца для субъектов права оперативного управления -- казенных предприятий и учреждений.

Так, казенное предприятие вправе отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом (недвижимым и движимым) лишь с согласия собственника этого имущества. Однако казенное предприятие самостоятельно реализует производимую им продукцию, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Что касается учреждений, то они не вправе отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ними имуществом и имуществом, приобретенным за счет средств, выделенных им по смете.

Однако имуществом, приобретенным учреждением за счет деятельности, приносящей доходы и предусмотренной учредительными документами, учреждение может распоряжаться самостоятельно, в том числе и продавать его. договор недвижимость продажа

В отношении государства, государственных и муниципальных образований следует отметить, что их участие в договорах купли-продажи также ограниченно. В частности, указанные субъекты гражданских прав не могут участвовать в таких разновидностях договора, как розничная кун- ля-продажа, поставка, контрактация, энергоснабжение. Особым образом регламентируется совершение сделок купли-продажи в отношении имущества, находящегося в общей собственности. Если речь идет об общей долевой собственности, то при продаже доли в общем имуществе действует правило преимущественной покупки, т. е. иные участники обшей долевой собственности при продаже доли имеют преимущественное право ее приобретения по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. При совершении одним из участников обшей совместной собственности сделки купли-продажи имущества, являющегося обшей собственностью, предполагается, что он действует с согласия других ее участников. Сделка по распоряжению общим имуществом одним из сособственников может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия других только по их требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона сделки знала или заведомо должна была знать о несогласии другихсособственников на совершение сделки.

2.3 Особенности договора купли-продажи недвижимости

Договор купли-продажи является одним из основных видов обязательств

по передаче имущества в собственность или в иное вещное право. Известная

нам история правового регулирования этого договора насчитывает почти 4

тысячи лет. В процессе развития правовых систем происходил естественный

отбор правовых норм о купле-продаже. Случайные положения со временемотсеивались, уступая место более обоснованным и качественным, повышалсяуровень юридической техники. Правовые нормы первоначально регулировавшую куплю-продажу постепенно приобрели характер общих положений для других гражданско-правовых сделок. Благодаря этому институт купли-продажи оказал серьезное влияние на формирование договорного права всех правовых систем.Договор купли-продажи играет ведущую роль вопосредованные международныхэкономических отношений. В различных правовых системах имеются свои особенности в регулировании купли-продажи. Например, в США особое значение придается гарантиям исполнения: понятию гарантий, подразумеваемым гарантиям, лицам, в чью ползу действуют гарантии, средствам защиты в случае нарушения гарантий. Во французском гражданском праве значительное влияние уделяется природе и форме продажи, обязательствам продавца и покупателя. Однако во всех правовых системах важнейшее значение придается передаче права собственности на вещи (имущество, товар) по договору купли-продажи и существенным условиям данного договора: его предмету, цене, ответственности сторон за соблюдение договорных условий, а также некоторым дополнительным условиям -о сроках, месте и порядке передачи товара, его перевозке и страховании, порядке расчетов и т.д.

Исполнение договора купли-продажи недвижимости связано с тремя особенностями, присущими данному виду договора купли-продажи: способом передачи недвижимости, требованием закона государственной регистрации прав на приобретаемое недвижимое имущество и определением цены договора.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Соответственно обязанность продавца о передаче покупателю недвижимого имущества считается исполненной при условии вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче, если иное не предусмотрено законом или договором.

При передаче продавцом покупателю недвижимости с нарушением условий договора о ее качестве применяются правила с одним исключением. Покупатель лишается права требования о замене товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору. Объясняется это индивидуальными свойствами недвижимых вещей, составляющих предмет договора. При этом принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора, в том числе, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не освобождает продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество государственной регистрации подлежат ограничения (обременения прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда). В соответствии с ГК государственная регистрация прав на недвижимое имущество является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода и прекращения, прав на недвижимое имущество. Следовательно, право собственности у покупателя на приобретенное им недвижимое имущество возникает с момента его государственной регистрации. Данное положение применительно к договору купли-продажи недвижимости имеет обязательную (императивную) силу.

В период действия договора до момента государственной регистрации перехода права собственности продавец не вправе распоряжаться проданным имуществом. Соответственно к договору купли-продажи недвижимого имущества не применяются положения о последствиях неисполнения обязательства о передаче индивидуально-определенной вещи.

Цена недвижимого имущества является существенным условием договора о купле-продаже такого имущества. Отсутствие цены в договоре ведет к признанию договора купли-продажи незаключенным. При этом правила определения цены, не применяются.

Если цена недвижимости в договоре установлена из расчета стоимости единицы ее площади или иного показателя размера, то общая цена недвижимости, подлежащая уплате, определяется по фактическому размеру переданного покупателю недвижимого имущества.

Особенности договора купли-продажи недвижимости определяются целевым характером использования предмета такого договора.

Государственная регистрация договора купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (отдельной комнаты или нескольких комнат в квартире) является исключением из общего правила, касающегося недвижимого имущества. Договор подлежит государственной регистрации наряду с государственной регистрацией права собственности и других вещных прав на недвижимость.



ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Институт купли-продажи оказал огромное влияние на формирование договорного права. Из него «выросла» практически вся общая часть обязательственного права; купля-продажа породила множество смежных договоров (поэтому их порой не просто отличить на практике).
Гражданское законодательство трактует куплю-продажу как родовое понятие, охватывающее все виды обязательств по отчуждению имущества за определеннуюпокупную сумму.
Договор купли-продажи - соглашение, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Подводя итоги проведенного научного исследования необходимо сделать следующие выводы:

1. Договор купли-продажи составляет основную часть заключаемых в гражданском обороте сделок. В настоящее время большую часть всех заключенных договоров купли-продажи составляют международные договоры купли-продажи.

2. Нормы ГК РК регулирующие положения договора купли-продажи существенно расширены и структурно подразделены на 2 части: общие положения и особенности правового регулирования отдельных видов купли-продажи.

3. Впервые в новой особенной части ГК РК получили законодательную регламентацию такие виды купли-продажи как продажа предприятия, розничная купля-продажа, продажа с условием доставки товара покупателю и т.д.

4. Нормы ГК РК обеспечивают наибольший объем возможностей для потребителей при защите их прав и законных интересов. С этой целью введено понятие «Гарантия качества товара», а также дополнительные возможности выбора модели поведения покупателя при нарушении условий договора со стороны продавца. Таким образом новая модель гражданско-правового регулирования договора купли-продажи построена на принципе свободы договора и более детально регламентирует поведение сторон договора. Также в новой модели наибольшее применение получил принцип диспозитивности. Законодатель предоставляет сторонам договора приоритетные возможности по определению его содержания. Выводы о эффективности применения норм гражданского кодекса можно будет сделать по истечению некоторого времени после апробирования их на практике.



СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

Нормативно-правовые акты

1. Конституция Республики Казахстан с изменениями и дополнения

2. Гражданский кодекс Республики Казахстан (общая часть) (с изменениями и дополнениями по состоянию на 26.07.2016 год)

3. Гражданский кодекс Республики Казахстан (особенная часть) (с изменениями и дополнениями по состоянию на 26.07.2016 год)

4. Басин Ю.Г., Комментарий к Гражданскому кодексу Республики Казахстан. Особенная часть // Соавтор и ответ.редактор. - Алматы.

5. Басин Ю.Г., Принципы гражданского законодательства // Гражданское право, Сборник статей. Общая часть., Учебное пособие., - Алматы

6. Басин Ю.Г., Договорные институты в Особенной части Гражданского кодекса Республики Казахстан // Договор в гражданском праве: проблемы теории и практики. - т.2. - Алматы. - 2000

7. Джусупов А. Т. Право собственности и иные вещные права. Алматы, Жеты-Жаргы,.

8. Жайлин Г.А., Учебник., Гражданское право Республики Казахстан, Алматы, 2006

9. Кашанина Т.В., Кашанин А.В. Основы права: Учебник для вузов. 2-е изд., изм. и доп. - М.: Издательство НОРМА 2000 - 800с.

10. Косанов Ж.Х. Право собственности, право землепользования и иные права на землю: Монография. Академия международного права и международного бизнеса "Данекер" Алматы. 2002г.

11. Кшибеков Д., Т.Кшибеков «Казахстан. Переходный период», Алматы.ИИА «Айкос».2001 год.

12. У.Маттеи. Основные принципы права собственности. Алматы. Дайк-Пресс 2000г. с.125



Приложение 1

Шаблон бланка договора купли - продажи недвижимости

Договор купли-продажи квартиры № номер

Фамилия имя отчество в именительном падеже (далее - Продавец), действующий (ая) как физическое лицо, с другой стороны, и

Фамилия имя отчество в именительном падеже (далее - Покупатель), действующий (ая) как физическое лицо, с другой стороны,

совместно именуемые - Стороны, а по отдельности - Сторона, заключили настоящий Договор купли-продажи квартиры (далее - Договор) о нижеследующем:

1. ?ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Продавец обязуется передать в собственность Покупателя недвижимое и движимое имущество, расположенные по адресу: указать местонахождение (далее - Объект), а Покупатель обязуется принять Объект и уплатить за него определенную Договором цену. Объект включает:

1.1.1. недвижимое имущество: указать сведения об объекте недвижимого имущества, включая целевое назначение, вид недвижимости, адрес, кадастровый номер, количество и перечень составляющих помещение, площадь (общая, полезная);

1.1.2. движимое имущество: перечень, характеристики и иная информация о котором указаны в Приложении № номер Договора «Описание Объекта».

1.2. Объект приобретается Покупателем для указать цели дальнейшего использования.

1.3. Стороны пришли к соглашению нотариально удостоверить Договор. При этом расходы по нотариальному удостоверению Договора оплачиваются Сторонами поровну.

1.4. Государственная регистрация в уполномоченном органе осуществляется Покупателем при необходимости указать прописью срок после подписания Сторонами документов, являющихся основаниями возникновения, изменения, прекращения права собственности на Объект. При этом Продавец предоставит Покупателю полномочия и (или) документы, необходимые в целях регистрации права собственности на Объект.

1.5. Расходы по государственной регистрации несет Покупатель.

1.6. Подписанием Договора Продавец подтверждает, что Объект и принадлежит ему на праве собственности на основании указать наименование, номер (при наличии), дата, правоустанавливающего документа на Объект, наименование органа, его выдавшего, или информацию о нотариусе его удостоверившем.

1.7. Подписанием Договора Продавец подтверждает, что на момент подписания Договора на Объект отсутствуют какие-либо права третьих лиц и (или) обременения, в том числе: сервитут, право пользования, право доверительного управления, залог, арест, ограничения (запрещения) на пользование, налагаемые государственными органами, иные обременения, как зарегистрированные, так и не подлежащие обязательной государственной регистрации, юридические притязания. Что подтверждается по правам и (или) обременениям, подлежащим обязательной государственной регистрации, Справкой о зарегистрированных правах (обременениях) и его технических характеристиках № указать номер от ДД.ММ.ГГГГ года, выданной Департаментом юстиции указать наименование административно-территориальной единицы.

1.8. Подписанием Договора Продавец подтверждает, что на момент приобретения Объекта в браке (супружестве) не состоял, и Объект не является общей совместной собственностью с каким-либо лицом.

1.9. Подписанием Договора Покупатель подтверждает, что на момент заключения Договора в браке не состоит, денежные средства, за которые приобретается Объект, не являются общей совместной собственностью с каким-либо лицом.

1.10. Подписанием Договора Стороны подтверждают, что до подписания Договора Сторонами произведен осмотр Объекта, по результатам которого состав и характеристики Объекта согласованы в Договоре.

2. ПОРЯДОК ПЕРЕДАЧИ ОБЪЕКТА

2.1. Продавец передает Покупателю Объект не позднее указать прописью срок с момента указать момент, с которого исчисляется срок (например, оплаты Покупателем; или, например, получения Продавцом и т.п.) полной стоимости за Объект. А Покупатель в свою очередь обязуется принять Объект при необходимости указать прописью срок и момент исчисления срока (например, в течение 3 (трех) рабочих дней с момента получения уведомления Продавца о готовности Объекта к передаче и т.п.).

2.2. Продавец обязуется в указанный срок передать Объект по месту его расположения на основании Акта приема-передачи (Приложение № номер Договора «Акт приема-передачи Объекта»), в котором Стороны отражают фактическое состояние Объекта на момент передачи. Обязанность по подготовке Акта приема-передачи возлагается на указать Сторону Договора.

2.3. После подписания Акта приема-передачи Объект считается переданным, а Продавец исполнившим свое обязательство по передаче.

2.4. Вместе с Объектом Продавец передает Покупателю все правоустанавливающие и технические документы на Объект, а также документы, подтверждающие оплату налогов на Объект и расходов по его содержанию, а именно: указать (например, коммунальные услуги, платежи за обслуживание Объекта, охрана, связь и т.п.).

3. ЦЕНА ДОГОВОРА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

3.1. Общая стоимость Объекта составляет цифры тенге (прописью тенге) и включает в себя:

3.1.1. стоимость недвижимого имущества в размере цифры тенге (прописью тенге);

3.1.2. стоимость движимого имущества в размере цифры тенге (прописью тенге).

3.2. Покупатель производит оплату за Объект на условиях 100 % (стопроцентной) предварительной оплаты указать прописью срок (например, в течение 5 (пяти) календарных дней с момента заключения Договора; или, например, в день заключения Договора; или, например, в течение 3 (трех) рабочих дней с даты получения Счета на оплату; или, например, не позднее 12 января 2014 года и т.п.).

3.3. Оплата по Договору производится в безналичном порядке путем перевода денег на банковский счет Продавца.

4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

4.1. За невыполнение и/или не надлежащее выполнение обязательств по Договору Стороны несут ответственность, в соответствии с Договором и законодательством.

4.2. В случае невыполнения и/или не надлежащего выполнения обязательств Продавцом Покупатель имеет право за каждый такой случай потребовать уплаты неустойки в размере цифры % (прописью процентов) определить сумму, от которой исчисляется неустойка (например, от общей стоимости Объекта; или, например, от стоимости невыполненного и/или ненадлежаще выполненного обязательства и т.п.).

4.3. В случае выполнения обязательств Продавцом с просрочкой Покупатель имеет право потребовать уплаты неустойки в размере цифры % (прописью процентов) определить сумму, от которой исчисляется пеня (например, от общей стоимости Объекта; или, например, от стоимости обязательства, выполненного с просрочкой и т.п.), за указать прописью период (например, каждый календарный день; или, например, каждый рабочий день; или, например, каждый месяц и т.п.) просрочки исполнения.

4.4. В случае невыполнения и/или не надлежащего выполнения обязательств Покупателем Продавец имеет право за каждый такой случай потребовать уплаты неустойки в размере цифры % (прописью процентов) определить сумму, от которой исчисляется неустойка (например, от общей стоимости Объекта; или, например, от стоимости невыполненного и/или ненадлежаще выполненного обязательства и т.п.).

4.5. В случае выполнения обязательств Покупателем с просрочкой Продавец имеет право потребовать уплаты неустойки в размере цифры % (прописью процентов) определить сумму, от которой исчисляется пеня (например, от общей стоимости Объекта; или, например, от стоимости обязательства, выполненного с просрочкой и т.п.), за указать прописью период (например, каждый календарный день; или, например, каждый рабочий день; или, например, каждый месяц и т.п.) просрочки исполнения.

4.6. Стороны согласовали, что размер начисленной неустойки за каждый случай невыполнения и/или ненадлежащего выполнения Стороной обязательств не может превышать цифры % (прописью процентов) определить сумму (например, от общей стоимости Объекта; или, например, от стоимости невыполненного и/или ненадлежаще выполненного обязательства и т.п.).

5. ОБСТОЯТЕЛЬСТВА НЕПРЕОДОЛИМОЙ СИЛЫ (ФОРС-МАЖОР)

5.1. Сторона освобождается от ответственности за частичное или полное неисполнение, или ненадлежащее исполнение обязательства, если это явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, возникших после заключения Договора в результате обстоятельств чрезвычайного характера, которые Сторона не могла предвидеть или предотвратить.

5.2. Под обстоятельствами непреодолимой силы понимаются: наводнение, пожар, землетрясение, стихийные явления, эпидемия, война или военные действия, а также решения органов государственной власти или управления.

5.3. При наступлении таких обстоятельств Сторона, испытывающая их действие, должна в течение указать прописью срок известить о них в письменном виде другую Сторону.

5.4. Сторона, ссылающаяся на обстоятельства непреодолимой силы, должна представить другой Стороне официальные документы, удостоверяющие наличие этих обстоятельств и, по возможности, дающие оценку их влияния на возможность исполнения Стороной своих обязательств по Договору. Не требуют доказывания обстоятельства непреодолимой силы, имеющие общеизвестный характер.

5.5. Если Сторона, подвергшаяся воздействию обстоятельств непреодолимой силы, не направит регламентированные Договором документы, удостоверяющие наличие этих обстоятельств, то такая Сторона лишается права ссылаться на такие обстоятельства как на основание, освобождающее ее от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по Договору.

5.6. В случаях наступления обстоятельств непреодолимой силы срок выполнения Стороной обязательств по Договору отодвигается соразмерно времени, в течение которого действуют эти обстоятельства и их последствия. Если наступившие обстоятельства непреодолимой силы и их последствия продолжают действовать более указать прописью срок, Стороны проводят дополнительные переговоры для определения приемлемых альтернативных способов исполнения Договора, или обязательства Сторон прекращаются невозможностью исполнения (за исключением денежных обязательств) с момента возникновения обстоятельств непреодолимой силы.

6. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

6.1. Досудебное урегулирование спора осуществляется путем переговоров и предъявления претензий и является обязательным.

6.2. Стороны определяют следующий обязательный порядок досудебного урегулирования спора:

6.2.1. Претензия предъявляется в письменной форме и подписывается должным образом уполномоченным лицом.

6.2.2. В претензии указываются: требования, сумма претензии и обоснованный её расчет (если претензия подлежит денежной оценке); обстоятельства, на которых основываются требования, и доказательства, подтверждающие их; перечень прилагаемых к претензии документов и иных доказательств; иные сведения, необходимые для урегулирования спора.

6.2.3. Претензия рассматривается в течение указать прописью срок со дня получения, и о результатах рассмотрения Сторона, направившая претензию, уведомляется в письменной форме. В ответе на претензию Сторона, получившая претензию, обязательно указывает мотивы принятия решения и предложения о порядке урегулирования спора.

6.2.4. Если к претензии не приложены документы, необходимые для её рассмотрения, они запрашиваются у Стороны, направившей претензию, в течение указать прописью срок со дня получения претензии, с указанием срока представления (не менее указать прописью срок). При неполучении затребованных документов к указанному сроку претензия рассматривается на основании имеющихся документов.

6.3. Споры разрешаются в судебном порядке в суде по месту нахождения Объекта.

7. КОНФИДЕНЦИАЛЬНОСТЬ

7.1. Положения настоящего Договора, дополнительные соглашения и приложения к нему, документация и информация, связанная с его исполнением являются конфиденциальными. Стороны обеспечивают допуск к ним только лиц, непосредственно участвующих в исполнении обязательств по Договору. Допуск иных лиц осуществляется на условиях, согласованных Сторонами в Договоре.

...