Залог недвижимого имущества

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

Глава 1. Общие положения о залоге недвижимого имущества

1.1 Понятие недвижимости и залога в гражданском праве РФ

1.2 Правовое регулирование залога. Особенности залога отдельных видов недвижимого имущества

Глава 2. Заключение и исполнение договора залога

2.1 Особенности заключения, изменения, расторжения договора залога недвижимого имущества и особенности его государственной регистрации

2.2 Обращение взыскания на имущество по договору залога

Заключение

Список использованных источников

Приложения

Введение

Актуальность выбранной темы обусловлена тем, что развитие рыночных отношений в Российской Федерации сопровождается усложнением системы денежных обязательств. При этом на первый план выдвигается проблема обеспечения их исполнения. Среди способов обеспечения обязательств традиционно надёжным является залог. Наиболее эффективным экономико- правовым механизмом привлечения инвестиций на рынок недвижимости является ипотечное кредитование. Его ценность состоит в возможности получения крупных кредитов на длительный срок под надежное обеспечение требований кредитора залогом недвижимого имущества. Это позволяет обеспечить надежные и прибыльные инвестиции в основной капитал. Особо важное значение ипотека приобретает в сфере кредитования приобретения и строительства жилья.

Целью работы является всестороннее комплексное изучение правового регулирования института залога недвижимого имущества.

Для достижения указанной цели необходимо решить следующие задачи:

- раскрыть понятия недвижимости и залога в гражданском праве РФ,

- рассмотреть правовое регулирование залога,

- исследовать особенности заключения, изменения, расторжения договора залога недвижимого имущества и особенности его государственной регистрации,

- изучить особенности залога отдельных видов недвижимого имущества,

- рассмотреть обращение взыскания на имущество по договору залога. Предметом исследования является залог недвижимого имущества.

Объектом исследования являются отношения, регулирующие залог недвижимости.

Научная новизна исследования заключается в попытке комплексного исследования правового регулирования отношений, касающихся залога

недвижимости в Российской Федерации.

Степень разработанности проблемы. Проблемы правового регулирования залога недвижимости активно исследовались цивилистами дореволюционной России и исследуются современными учеными. Интерес к проблемам ипотеки обусловлен множеством причин. Во-первых, сложна юридическая природа залога недвижимости. Во-вторых, специфичны принципы, на которых основана ипотека. В-третьих, сложен механизм обращения взыскания и реализации предмета ипотеки. В-четвертых, многообразны отношения, возникающие на рынке ипотечного кредитования.

Во время написания работы, в качестве информационной базы были использованы различные современные учебные пособия, периодические издания по теме, законодательные акты, а также публикации ведущих специалистов в области изучения залога недвижимого имущества. Можно выделить таких авторов как: О.П. Плешанова, Е.А. Суханов, А.В. Бузгалина, А.Н. Елисеева, В.Е. Федотова, С. В. Усольцева, В.А. Клишин.

Методологическую основу исследования составили, во-первых, формально-юридический метод, с помощью которого вычленялись понятия, выяснялась их сущность, признаки, а также отличие одних суждений от других. Во-вторых, структурно-функциональный метод, с помощью которого определялась структура работы, а также излагались результаты исследования в рамках используемых методов. Также были использованы такие методы как: наблюдение, анализ, дедукция, сравнительно-правовой.

По структуре выпускная квалификационная работа состоит из введения, двух глав, каждая из которых отражает определенный аспект изучаемой проблемы и решение конкретных задач, заключения, списка литературы, приложений.

Глава 1. Общие положения о залоге недвижимого имущества

1.1 Понятие недвижимости и залога в гражданском праве РФ

Понятие «недвижимость» является общеизвестным. Фактически оно известно почти любой правовой системе мирового сообщества, но, конечно же, с разнородными видами модификаций. Основополагающую роль в создании и развитии правовых институтов, которые непосредственно связаны с недвижимостью сыграли земельные отношения в эпоху феодализма. Рекомендованная формулировка понятия «недвижимость», которая разъясняется российскими законодателями отличается весьма значительным своеобразием. Ввиду этого, разумно будет раскрыть понятие «недвижимость» через проведение сравнительного анализа этого определения с определениями, которые указаны в нормативно-правовых актах зарубежного гражданского права. Большинство ученых-юристов в Российской Федерации придерживается точки зрения, что самое всеобъемлющее истолковывание, которое касается недвижимости содержат в себе нормативно-правовые акты Французского Гражданского Кодекса (далее - ФГК).

ФГК подразделяет всю недвижимость на три категории. В первой категории находится недвижимость «по природе». В неё входят строения, земельные участки, ветряные и водяные мельницы. Вторая категория включает в себя недвижимость «по назначению», то есть вещи и объекты, которые используются владельцем с целью обработки земельного участка. Кроме того, в неё ещё входят ряд предметов, которые инкорпорированы к недвижимому имуществу так, что их отчуждение неосуществимо без нанесения существенного вреда. Это касается рабочего скота, земледельческих инструментов, различных удобрений и так далее. Третья категория включает в себя недвижимость «по объекту приложения», то есть право пользования чужим имуществом с правом присвоения доходов от него, земельные повинности, земельные сервитуты, а также иски, которые направлены на возврат недвижимого имущества).

Следует указать на одну немаловажную специфичность французского законодательства. В отличие от законодательства Российской Федерации, которое секвестрирует всю недвижимость исключительно материальными объектами права, то есть вещами, в состав недвижимого имущества на равной основе с недвижимыми вещами ФГК включает вдобавок недвижимые права и иски. Также следует согласиться с рядом учёных, которые придерживаются точки зрения, что именно во французском законодательстве было определено и изложено крайне важное условие отнесения имущества к категории недвижимого. Этот критерий обеспечивает крепкую и надежную связь земли и имущества, которая остается актуальной до сих пор. Это подтверждается законодательным закреплением в большинстве стран мира, включая и Российскую Федерацию.

Гражданское право ФРГ дает совсем другую интерпретацию понятия «недвижимость». Учитывая тот факт, что германское право является одной из крупнейших кодификацией минувшего столетия и актуальное на сегодняшний день, Германское гражданское уложение (далее - ГГУ), как и французское законодательство, не содержит формулировки недвижимости, а только придает значение лишь перечислению ее видов. Несмотря на этот факт, немецкие ученые-юристы в отличие от своих французских коллег понимают недвижимость в более узком смысле. Исходя из германского законодательства, под недвижимостью понимаются земля, а также составные части земельного участка. Под ними немецкие законодатели подразумевают вещи, которые крепко связаны с землей, то есть сооружения, здания, строения, урожай, посаженные в землю семена, а кроме того права, связанные с правом собственности на конкретный надел земли. Следует указать особенность, которая касается строений, точнее её составных частей. ГГУ к ней относит предметы и вещи, которые включены в само строение при его строительстве. С другой стороны, немецкие законодатели не включают в составные части земельного участка те предметы и вещи, связь которых с почвой является временной.

Требуется указать, что немецкие законодатели акцентируют немаловажное внимание не только на фактической, но также и юридической связи земельного участка с построением на ней какого-либо сооружения. Данная идея взаимосвязанности земельного надела и размещенных на нем объектов недвижимости нашла приверженцев и единомышленников и среди ученых-юристов в Российской Федерации.

Отечественные законодатели, рассмотрев опыт иностранных государств, сформулировали и утвердили на законодательном уровне собственное понятие недвижимости. Вне зависимости от того, что гражданское право РФ традиционно относится к романо-германской правовой системе, недвижимость в российском законодательстве ограничивается материальными объектами права. Кроме того, данное понятие не включает в себя вещные иски и вещные права на недвижимость. Также, российские законотворцы применили весьма специфичную компиляцию представленных зарубежных подходов к формулировке понятия «недвижимая вещь». В статье 130 ГК РФ закреплен принцип связи с землей, который также применяется и немецкими законодателями. Кроме того, в ГК РФ присутствует перечень основных видов недвижимых вещей, принципиально важным из которых является земельный

участок. Аналогичный подход представлено у французских законодателей, прописанный в ФГК.

Гражданский кодекс РФ дает следующую формулировку недвижимого имущества. В соответствии со статьей 130 ГК РФ к недвижимости относятся участки недр, земельные участки, а также все, что прочно связано с землей, то есть объекты, передвижение и перемещение которых не представляется возможным, без нанесения им непоправимого вреда, в том числе сооружения и здания, а также объекты незавершенного строительства. Кроме того, к недвижимым вещам относятся подлежащие государственной регистрации морские и воздушные суда, а также суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Вещи, которые не относятся к недвижимости, включая ценные бумаги и деньги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, за исключением случаев, которые прописаны в законе.

Исходя из вышеизложенного, можно отметить, что отечественные законотворцы не стали применять такой компонент классификации, как недвижимость «по назначению», который используется французскими законодателями. Среди ученых-юристов нет однозначного мнения на данное решение, ряд ученых придерживается противоположной точки зрения. Например, В.Н. Калашников в качестве недвижимости «по назначению» предлагает рассматривать предприятия, а В.П. Пекарев - элементы инфраструктуры жилищной сферы.

Следует указать на ещё одну уникальность, которая касается понятия недвижимости. Она заключается в распространении правового режима недвижимого имущества на движимые по собственной сущности объекты: суда внутреннего плавания, космические объекты и воздушные и морские суда. Этот аспект породил большое количество споров и обсуждений среди ученых. Несмотря на многочисленные дискуссии, касающиеся этого вопроса, среди юристов нет однозначного мнения. Такие ученые как К.В. Мечников, А.П. Иванов, Н.В. Новиков придерживается точки зрения, что разумно будет вычеркнуть ряд этих объектов из разряда недвижимых вещей. Стоит отметить, что ни во французском, ни в германском законодательствах суда внутреннего плавания, космические объекты, воздушные и морские суда не включены в категории недвижимости. Подобный подход иностранных законотворцев, по мнению В.Г. Колбина, позволяет трактовать недвижимость как категории, которая объединяет объекты по их физическим качествам, и одновременно гарантирует надежность сделок с морскими судами.

Российские законодатели давая разъяснения по этому спорному вопросу указывают на то факт, что данные объекты приобретают статус недвижимого имущества, ввиду того, что они обладают рядом характерных черт, которые присущи недвижимости. Законотворцы делают упор на том, что суда внутреннего плавания, космические объекты, воздушные и морские суда безусловно имеют фундаментальную и прочную связь непосредственно с территорией Российской Федерации.

А.Н. Златовласова придерживается точки зрения, что недвижимость следует рассматривать как товар. Она указывает только лишь ее специфические признаки, такие как своеобразность, предметность, практичность, продуктивность, исключительность, редкостность. Многие ученые крайне отрицательно относятся к такому определению ввиду того, что оно не отражает специфику недвижимого имущества.

По мнению Волкова А. Н. коллизии в новейшем законодательстве о недвижимости возникают прежде всего из-за недостаточной проработанности основных гражданско-правовых понятий, относящихся к недвижимости. Продолжением законодательных реформ в области правового регулирования недвижимого имущества могли бы стать уточнение и ревизия используемых правовых понятий, началом которых стала бы существенная переработка содержания статьи 130 ГК РФ.

Институт залога прошел очень большой путь становления и развития. Он был известен ещё в эпоху Древнего Рима. Именно юристами Римской империи впервые был детально разработан институт залога. Значение залога в разные эпохи и периоды оставалось неизменным. Данный институт служил средством для обеспечения обязательств. Можно согласиться с мнением таких ученых- юристов как А.П. Коромыслов, В.Н. Зверев, П.С. Никонов, И.Ю. Бубенцов, которые придерживаются точки зрения, что залог появился в то же самое время, когда возникла частная собственность. Российские законодатели понимают под залогом такой порядок обеспечения обязательства, когда залогодержатель получает право при условии неисполнения должником обязательства получить полную компенсацию за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами за изъятиями, которые установлены законодательством Российской Федерации.

К.К. Ложкин придерживается точки зрения, что право залога следует больше относить к вещному праву, а не обязательственному ввиду того, что обеспечение, которое происходит при залоге носит именно вещный характер, а сама ипотека как форма залога есть вещное право. Другой ученый-юрист А.В. Ратунов считает, что главная цель института залога заключается в обеспечении требования кредитора, что делает вещное залоговое отношение всего лишь добавочным к личному обязательственному отношению между должником и кредитором.

Л.И. Коршунов относит институт залога к вещному праву. Свою точку зрения он объясняет существованием определенной юридической связи между залогодержателем и предметом залога, которая заключается в возможности извлечь из имущества, находящегося в залоге его стоимость. А.П. Широкова придерживается точно такой же точки зрения. Она согласна с Л.И. Коршуновым, что институт залога следует относить к вещному праву ввиду того, что залогу присущи такие свойства вещных прав как всеобщий характер защиты и право следования за вещью. По словам ученой, в тех случаях, когда какая-либо материальная вещь является предметом залога, и залогодержатель может реализовать все свои права непосредственно, соблюдая только лишь определенный порядок обращения взыскания на имущество, находящееся в залоге, залог выступает вещным правом.

Полностью противоположной точки зрения придерживаются ученые- юристы, которые считают ипотеку именно способом обеспечения обязательств. И.К. Шахматов утверждает, что залогодержатель находится в специфических отношениях с собственником, которые носят двухсторонний характер, где каждый из субъектов одновременно является не только носителем прав, но также и обязанностей. Кроме того, ученый считает, что у института залога есть определенные черты, которые сближают его не только с обязательственными, но и вещными правами, но все вопросы, которые возникают по поводу залога, могут быть разрешены только в случае, если залог будет признан обязательственным правом.

Следует согласиться с мнением, что залог недвижимого имущества как право имеет свойство следования за вещью, что, конечно же, является характерным свойством именно вещных прав. Но не стоит забывать, что вещность залога существует лишь постольку, поскольку она в состоянии обеспечить выполнение обязательств по кредитному договору.

А.Г. Печкин и К.В. Стрелкин придерживаются точки зрения, что залог в своей основе всегда были и будет оставаться способом для обеспечения исполнения обязательства. Как отмечают ученые-юристы, залог недвижимого имущества не может являться в полной мере вещным правом в такой же степени, каким является право собственности на недвижимость. Конечно же, залог обладает определёнными вещными характеристиками, но основной и главенствующей целью ипотеки всегда был обеспечение определенных обязательств.

Н.С. Евдокимов отмечает, что залог является одним из базовых институтов, проблемы и сущность которого всегда были и остаются крайне важными и актуальными в любую из эпох существования государства. Решение проблем, связанных с институтом залога требует рационального законодательного подхода. По мере того, как в Российской Федерации постепенно с каждым годом все быстрее и быстрее происходит развитие залоговых отношений, также возникает и ряд проблем, касающихся правового регулирования залога. Для решения данных проблем и недопущения новых в будущем следует крайне тщательно изучить историю становления института залога и проследить её этапы эволюции. Н.С. Евдокимов объясняет данный подход тем, что исторический анализ поможет не только выявить проблемы, которые существовали на более ранних этапах становления института залога, но и также поспособствует к принятию мер для недопущения ошибок эпохи СССР. Кроме того, ретроспективный анализ по мнению ученого-юриста послужит внедрению новых методов по совершенствованию нормативно- правовых актов, касающихся залогового права, учитывая положительные стороны исторического опыта государства.

Нельзя не согласиться с мнением ученых-юристов, которые считают, что залог в российском гражданском праве является одним из основных средств, благодаря которому происходит обеспечение исполнения обязательств в виде имущества, которое находится в собственности у залогодателя. Кроме того, институт залога дает гарантию погашения займа или других гражданско- правовых обязательств. Следует отметить, что залог, как и поручительство, представляет собой вспомогательное обязательство по отношению к основному обеспечиваемому обязательству. Этот фактор соответственно влечет за собой определенные последствия. Во-первых, если наступает такая ситуация, при которой основное обязательство становится недействительным, то тогда недействительным становится и залоговое обязательство. Во-вторых, уступка прав, которая касается основного обязательства влечёт за собой уступки прав и по залоговому. Залог недвижимого имущества носит название ипотека.

В начале двадцатого века институт залога был крайне плохо изучен ввиду того, что на этом этапе развития государства залоговые отношения практически не применялись, как и в следующие годы существования советского права. Даже можно сказать, что институт залога подавлялся самим государством на том этапе развития. Это выражалось в борьбе большевиков как с частною собственностью, так и финансовым капиталом. Широко известные ученые- юристы советского периода такие как О.А. Красавчиков, О.С. Иоффе и П.И. Стучка, проводя исследования и анализируя советское гражданское право, отмечали, что резкие и значительные изменения, которые произошли в вещном праве, а также очень сильное ограничение товарно-денежных отношений крайне отрицательно сказались на институте залога. Из-за того, что была отменена собственность и произошла национализация всего недвижимого имущества из гражданского оборота соответственно были удалены объекты недвижимости, которые могли стать предметом залога, например, предприятия, земля или недра. Кроме того, проанализировав законодательную базу той эпохи, ученые-юристы установили, что в нормативно-правовых актах отсутствовало понятие залога и какие-либо конкретные правовые положения, которые регулировали бы залоговые отношения. Следовательно, вполне логично будет сделать вывод, что в начале двадцатого века в СССР института залога как такового фактически не существовало. В наличии были всего лишь отдельные нормативно-правовые акты, в которых тем или иным образом упоминался залог, чаще всего в контексте каких-либо запретов или ограничений. Исходя из вышеизложенного, следует согласиться с мнением К.И. Неманова, который придерживается точки зрения, что неверно считать послереволюционные годы в РФ началом становления и развития института залога как такового.

И.К. Смелов отмечает, что причинами такой заинтересованности институтом залога в РФ являются несколько факторов. Во-первых, залог стал очень часто использоваться в случаях обеспечения деятельности хозяйствующих субъектов, а также при реализации интересов граждан. Во- вторых, институт залога стал крайне серьезным источником для получения доходов как залогодателем, так и залогодержателем, то есть по большому счету, залог в значительной степени приобрел коммерческий характер. В- третьих, заметно увеличился список объектов залога.

Именно из-за института залога, залогодатель получил возможность приобретать значительные суммы денег для своих нужд, а опасность потерять предмет залога послужил крайне хорошим стимулом для должника исполнять свои обязательства не только в указанный срок, но и также надлежащим образом. Залог является очень надежным инструментом для того, чтобы обеспечить обязательства обеих сторон. Благодаря данному факту, институт залога все чаще занимает особо важное место в системе способов обеспечения обязательств.

Залог дает не только полное обеспечение соответствующего исполнения всех обязательств, взятых на себя сторонами, но, также предоставляет дополнительные гарантии, которые касаются обеспечения требований кредиторов на случай, нарушения или ненадлежащего исполнения обязательства. Это осуществляется путем стимулирования должника к надлежащему исполнению и обеспечению кредитора возможностями, благодаря которым он сможет удовлетворить все свои требования за счет имущества, имеющегося у должника. Ввиду этого, институт залога является самым эффективным инструментов, который служит обеспечению обязательств.

Российские законотворцы закрепили законодательно понятие залога в ГК РФ. Этот нормативно-правовой акт регулирует основные аспекты, которые тем или иным образом касаются института залога. Согласно статье 334 ГК РФ, в силу залога кредитор, то есть залогодержатель по обязательству, которое обеспечено залогом имеет полное право при условии, когда должник не исполняет или исполняет ненадлежащим образом взятое на себя обязательство получить полное удовлетворение из стоимости того имущества, которое находится в залоге преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество. При условиях, которые предусмотрены законодательством РФ, требования залогодержателя могут быть удовлетворены путем передачи предмета залога залогодержателю.

Несмотря на тот факт, что залог, является одним из основных возможностей обеспечения исполнения обязательств, он выступает в роли дополнительного обязательства, а также является институтом обязательственного права. В ГК РФ залог регулируется в разделе обязательственного права.

Ученые-юристы, изучив и проанализировав российское законодательство придерживаются точки зрения, что наметилась определенный прогресс в развитии обязательственно-правовых аспектов института залога. Классическое вещное право собственности выражает в известной степени безусловное, в смысле реализации правомочий собственника, право на вещь. Иные вещные права не предоставляют их обладателю всего объема правомочий, которыми наделен собственник вещи, но они, тем не менее, призваны выражать известную достаточно тесную связь между их обладателем и вещью. Чем меньше правовая связь между вещью и обладателем права на нее, тем больше возникает сомнений в наличии у правообладателя вещного права, и тем больше возникает оснований утверждать, что такое правоотношение носит либо смешанный характер, либо даже характер обязательственно-правовой.

Подводя итог, следует отметить, что однозначного понимания недвижимости в российском законодательстве нет. Можно согласиться с мнением ученых, которые считают, что недвижимость в российском гражданском праве является весьма своеобразным и специфический симбиозом. На это указывает 2 факта: во-первых, российские законодатели, позаимствовали некоторые аспекты у своих зарубежных коллег, а во-вторых, вложили в данное понятие немало оригинального.

Также следует отметить, что крайне тяжело толковать понятие «недвижимость» в одностороннем порядке, так как не только отечественные законодатели, но и их зарубежные коллеги не сходятся в мнениях. Постоянно идут споры и дискуссии, выдвигаются новые подходы к понятию «недвижимость». Кроме того, нельзя забывать, что подходы, применяемые к недвижимому имуществу зарубежными юристами не во всех случаях и в моментах могут быть применены российскими законодателями. Можно согласиться с некоторыми учеными, которые придерживаются точки зрения, что до того, как что-то заимствовать от иностранных законодателей, сначала прежде всего следует удостовериться, что под недвижимостью понимается именно тот объект оценки, который подходит под российское законодательство.

Стоит согласиться с мнением ученых-юристов, которые считают, что институт залога прошел длинный путь эволюции, так как данный вид обеспечения обязательств был уже известен в Римской империи. Кроме того, следует отметить, что появление залога не зря связывают с появлением частной собственности, так как именно собственностью происходит обеспечение обязательств.

1.2 Правовое регулирование залога. Особенности залога отдельных видов недвижимого имущества

Под правовым регулированием залога понимается специфическая деятельность, которая осуществляется при помощи определенных юридических приемов для того, чтобы добиться не только упорядочения общественных отношений, но также их развития. Следует согласиться с мнением российских ученых-юристов, которые считают, что правовое регулирование в большинстве случаев ставит взаимоотношения в определенные границы, то есть регламентирует, корректирует, подводит их под защиту государства. Нельзя не отметить, что правовое регулирование залога конечно же обладает отличительными характерными чертами, которые зависят, не только от содержания и характера регулируемых общественных отношений, но, также и от всех юридических способов и методов воздействия на поведение определенных участников социальных взаимоотношений.

А.В. Стоиков, П.И. Власов, В.И. Шмелев в разные периоды времени занимались углубленным исследованием вопросов, которые касались определения правовой природы института залога. На протяжении большого количества времени высказывались разнообразные выводы и приводились различные доводы, что институт залога носит вещный, а не обязательственный характер. Но, учитывая тот факт, что положения, касающиеся залоговых отношений размещены в ГК РФ в разделе под названием «Обязательственное право» не оставляет сомнений, что российские законодатели институт залога относят именно к обязательственному праву.

Проведя исследования, касающиеся правовой природы залога такие ученые как И.М. Кроликов, В.А. Ведунов, А.А. Чудаков придерживаются точки зрения, что залоговые правоотношения обладают относительной акцессорностью, которые в отдельных случаях начинают приобретать черты самостоятельного обязательства. Невыполнение или ненадлежащим способом исполнение обеими сторонами своих обязательств может привести к тому, что кредитор потребует досрочного исполнения обязательств, которые являются обеспеченными залогом.

Ряд ученых проанализировав законодательство, которое касается правового регулирования залога, считают, что отечественные законотворцы, когда занимались формированием законодательной базы, касающейся института залога были весьма непоследовательны. Ученые-юристы придерживаются точки зрения, что российские законодатели не смогли провести четкую границу между интересами должников и кредиторов, разграничить обязательственные и вещные права, а также точно определить какое именно место занимает институт залога в системе гражданского права. Кошкин И.В. считает, что несмотря на то, что российскими законотворцами уже проделана гигантская работа, касающаяся института залога следует дальше продолжать заниматься совершенствованием гражданского законодательства в части разграничения обязательственных и вещных прав.

В силу залога любой кредитор по обязательству, которое обеспечено залогом имеет полное право при условии, когда должник не исполняет или же исполняет ненадлежащим образом взятое на себя обязательство получить удовлетворение из стоимости того имущества, которое находится в залоге преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит все заложенное имущество. В условиях, которые предусматриваются законодательством Российской Федерации, все требования залогодержателя могут быть полностью удовлетворены путем передачи предмета залога залогодержателю.

Залогодержатель перед другими кредиторами залогодателя имеет полное право получить удовлетворение своего требования, которое обеспечено залогом также за счет:

- страхового возмещения в случае утраты или повреждения имущества, которое находится в залоге вне зависимости от того, в чью пользу оно застраховано, если, конечно же, повреждение или утрата произошли не по обстоятельствам, за которые несет ответственность сам залогодержатель,

- возмещения, которое причитается залогодержателю взамен всего имущества, находящегося в залоге, ввиду того фактора, когда право собственности залогодателя на имущество, которое является предметом залога, может быть прекращено по специфическим обстоятельствам, которые прописаны в законодательстве Российской Федерации, вследствие выкупа или отчуждения для муниципальных или государственных нужд, национализации или конфискации, а также в любых других ситуациях, которые предусмотрены нормативно-правовыми актами РФ,

- доходов, которые причитаются залогодателю или же залогодержателю от того, что используется имущество, которое заложено другими лицами,

- имущества, которое причитается залогодателю при выполнении третьим лицом обязательства, право требовать выполнения которого является предметом залога.

- в тех случаях, которые указаны в абзацах втором и пятом 334 статьи ГК РФ, залогодержатель имеет полное право требовать причитающуюся ему сумму денег или другое имущество непосредственно от обязанного лица, при условии, если другие обстоятельства не предусмотрены законодательством или договором.

В случаях, если другие обстоятельства не предусмотрены законодательством или договором, в условиях, когда сумма денег, которая была получена в результате обращения взыскания на имущество, находящееся в залоге, недостаточна, то тогда залогодержатель имеет полное право для погашения требования удовлетворить свое требование в непогашенной части за счет другого имущества должника, но при этом не пользуясь преимуществом, которое основано на залоге. При условии, если сумма денег, которая была получена в результате обращения взыскания на имущество, находящееся в залоге, превышает размер обеспеченного залогом требования залогодержателя, вся разница должна быть полностью возвращена залогодателю. Соглашение, в котором прописан отказ залогодателя от права на получение указанной разницы является ничтожным.

К разным видам залога применяются общие положения о залоге, при условии, если иное не предусматривается законодательством Российской Федерации. Правила ГК РФ применяются к залогу недвижимого имущества о вещных правах, а в части, которая не является урегулированной определенными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге.

Кредитор, либо другое управомоченное лицо, в интересах которого был наложен запрет на право распоряжаться имуществом, обладает обязанностями и правами залогодержателя в отношении данного имущества с того самого момента, когда вступает в силу решение суда, которое полностью удовлетворило все требования кредитора. Следует отметить такой немаловажный факт, что очередность удовлетворения требований определяется в строгом соответствии со всеми положениями статьи 342.1 Гражданского Кодекса Российской Ф по той дате, на которую определенный запрет считается возникшим.

Подводя итог, следует отметить, что неоднозначная сущность залогового правоотношения, специфические характерные черты его юридической природы, вызвали большое количество различных мнений и суждений. Они касаются квалификации и классификации залогового правоотношения, вопросов единства юридической природы различных видов института залога, его вторичности, порядка, а также способов обращения взыскания на объект залога. Можно согласиться с мнением ученых, которые придерживаются точки зрения, что количество и оригинальность таких концепций отражают степень разработанности теоретических проблем цивилистики.

Также следует отметить, что проблемы правового регулирования залога остаются спорными в современной науке. Следует согласиться с мнением таких ученых-юристов, как А.Г. Крикунов, И.В. Буйволов, которые придерживаются точки зрения, что их исследование на основе достигнутого теоретического уровня цивилистики представляется исключительно важной и актуальной задачей.

Согласно статьей 130 ГК РФ к недвижимому имуществу относятся участки недр, земельные участки, а также все, что прочно связано с самой землей, то есть те объекты, которые нельзя переместить куда-либо не нанеся им существенного вреда, в том числе сооружения, здания и объекты незавершенного строительства. Кроме вышеперечисленного, к недвижимым вещам относятся также воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, которые подлежат государственной регистрации в обязательном порядке. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и другое имущество. В частности, автотранспортные магистрали, предприятия, железнодорожные пути, трубопроводы тоже являются недвижимым имуществом.

Одним из видов залога без передачи залогодержателю заложенного имущества является ипотека. Она представляет собой залог недвижимости, который служит для обеспечения денежного требования залогодержателя к должнику. В Российской Федерации правила, по которым идет осуществление ипотеки прописаны в Гражданском кодексе РФ, Федеральном законе от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и в других нормативно-правовых актах.

Под ипотекой понимается залог зданий, земельных участков, предприятий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества. Кредитор в силу залога по обязательству, которое обеспечено залогом имеет полное право при условии неисполнения должником этого обязательства получить компенсацию из стоимости заложенного имущества, имея при этом преимущество перед другими кредиторами.

Таким образом, следует согласиться с мнением ученых-юристов, которые придерживаются точки зрения, что институт залога является одним из важнейших и основополагающих способов, которые служат для обеспечения, соответствующего исполнения обязательств. Проведя сравнительную характеристику российские законодатели пришли к выводу, что по сравнению с другими методами обеспечения исполнения обязательств:

- удержанием имущества должника,

- неустойкой,

- поручительством,

банковской гарантией, залог является более эффективным именно с той точки зрения, что при его использовании намного легче произвести принудительное взыскание.

Институт залога предполагает наличие у должника такого рода имущества, на которое возможно наложение взыскания, но имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя, и он может им владеть и распоряжаться. Что касается договора ипотеки, то он является залогом, которое касается именно недвижимого имущества. К недвижимому имуществу относятся не только участки недр, земельные участки, обособленные водные объекты, но также и все те объекты, которые крепко связаны с землей и их перемещение невозможно без нанесения им крайне серьезного ущерба.

Большому количеству предприятий необходимы крупные суммы свободных денежных средств для того, чтобы проводить модернизацию, перестройку, закупку более современного оборудования, полное техническое переоснащение, чтобы их продукция не теряла конкурентоспособность на мировом рынке. Следовательно, логично предположить, что руководители данных предприятий вступают в кредит или ипотеку, но несмотря на этот факт залог предприятия на просторах Российской Федерации встречается крайне редко.

Этот факт можно объяснить, во-первых, отсутствием эффективного механизма оценки такого имущества, во-вторых, большими сложностями в его реализации, в-третьих, длительностью и очень высокой стоимостью затрат на составление и оформление договора, а также большим количеством требуемых документов. Для того, кто хочет несмотря на такие трудности, все равно стать заемщиком нужна консультация опытных специалистов в данной области, чтобы свести все риски к минимуму и избежать потери предприятия. В обычных обстоятельствах в имущественный комплекс предприятия при его залоге должны быть включены не только все материальные и нематериальные активы, но также сооружения, здания, сырье, инвентарь, оборудование, готовая продукция, права требования и исключительные права3.

Обязательство, которое обеспечивается ипотекой предприятия, должно составлять по сумме не менее половины стоимости всего имущественного комплекса предприятия со сроком исполнения не менее одного года после того, как будет заключен соответствующий договор. Банк, когда происходит оформление договора об ипотеке предприятия обычно уделяет большое внимание оценке не только имущества предприятия, но и его долгов, особенно перед бюджетом.

Этот фактор является крайне важным, так как покупатель, в случае приобретения предприятия, одновременно приобретает также и все обязанности собственника предприятия, следовательно, новому владельцу при наличии долгов за предприятием придется их выплачивать. В случаях, когда происходит залог каких-либо отдельных производственных объектов предприятия требуется обязательная исчерпывающая оценка возможностей их реализации в отрыве от единого хозяйственного комплекса.

Для того, чтобы банк смог рассмотреть все возможности предоставления кредита под залог предприятия прежде всего требуется аргументированное обоснование не только использования, но также и возврата кредита. В заявку на получение ипотечного кредита под залог предприятия также входят график поступления всех доходов и расходов, бухгалтерский баланс предприятия, дополнительные обязательные платежи, а также другие документы, которые может затребовать кредитор. Кредитор должен обратить повышенное внимание на какие-либо несоответствия в финансовом плане, касающиеся доходов и расходов предприятия на период кредитования, а также сравнить полученные данные с аналогичными планами за все предыдущие периоды. Кроме этого банку следует проверить наличие необходимой производственно- технической базы для выполнения представленного плана руководителем предприятия, то есть убедиться, что все то, что представлено в документах будет реализовано в реальности.

В тех случаях, когда у залогодателя земельный участок находится в аренде, при ипотеке находящихся на данном земельном участке сооружения и здания также считаются заложенными. Однако стоит отметить, что право залога не распространяется на принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится здание, предприятие или сооружение.

В случаях, когда происходит обращение взыскания на здание, предприятие или сооружение, то лицо, которое приобретает это имущество в собственность, также приобретает право пользования земельным участком на точно таких же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимого имущества. В ситуациях, когда ипотека касается нежилого помещения заложенного наряду с нежилым помещением, то считаются принадлежащие залогодателю доля в праве собственности на общее имущество в здании, а также доля в праве собственности на земельный участок.

Кроме того, следует отметить, что ипотекой предприятия может быть обеспечено обязательство, в случае, когда сумма всего имущества, которое относится к предприятию составляет не менее половины стоимости. Нельзя забывать, что ипотекой предприятия обеспечивается денежное обязательство, которое подлежит исполнению не раньше, чем через год после того как будет заключен договор об ипотеке.

Под договором ипотеки следует понимать договор о залоге недвижимого имущества. В случаях, когда ипотека применяется для того, чтобы решить жилищные проблемы, предметом залога в большинстве случаев выступает квартира или жилой дом.

Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» уточняет, что предметом договора ипотеки могут быть:

- земельные участки, но за исключением земельных наделов, которые находятся в собственности государства и муниципалитета, а также земельные участки, размер которых намного меньше минимального размера, который установлен нормативными актами субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления для земель того или иного целевого назначения и разрешенного использования,

- сооружения, предприятия, а также здания, и другое недвижимое имущество, которое используется в предпринимательской деятельности,

- квартиры и какие-либо части жилых домов, жилые дома, квартиры, которые состоят из одной, либо нескольких изолированных друг от друга комнат,

- гаражи, дачи, садовые домики, а также любые другие строения потребительского назначения,

- морские и воздушные и суда, суда внутреннего плавания, а также космические объекты.

Следует согласиться с А.К. Крикуновой, которая придерживается точки зрения, что земельные участки являются самым многообещающим и высокоперспективным направлением в развитии ипотечного кредитования. Требуется отметить ряд причин, из-за которых земля является высоконадежным и безубыточным объектом залога. Во-первых, земля является крайне важней составляющей частью всей недвижимости. Ведь не зря, несмотря на все разногласия в определении понятия недвижимость, многие ученые-юристы сходятся во мнении, что под недвижимым имуществом следует понимать именно землю и все, что прочно с ней связано. Когда кто-нибудь приобретает какое-либо здание или сооружение в собственность, конечно же, вместе с этим он также приобретает и землю, на которой расположено здание или сооружение.

Во-вторых, в отличии от всех других элементов недвижимого имущества именно земля относится к ограниченным ресурсам. Земельные участки не изнашиваются и не пропадут при истечении определенного срока времени, но они, конечно же, являются ограниченными естественными размерами. В-третьих, земельная ипотека может осуществляться в режиме рассрочки платежей по выкупу земельных участков с привлечением ипотеки как гаранта для выплаты выкупной стоимости собственнику.

Некоторые ученые-юристы придерживаются точки зрения, что отдельные части земельных участков тоже могут являться предметом договора ипотеки без выделения их в самостоятельные объекты недвижимости. М.К. Пискунова считает, что собственники земельных участков имеют полное право закладывать не весь свой участок, а только лишь какую-то определенную его часть. Для того, чтобы это сделать, требуется соответственным образом отобразить на кадастровом плане имеющегося земельного участка определенную часть с указанием площади, учетного кадастрового номера и, конечно же, места расположения. М.К. Пискунова также отмечает, что при отчуждении данного земельного участка, эта часть земельного участка должна быть сформирована как самостоятельный участок путем выделения.

Банк, который занимается выдачей кредита и заемщик, то есть лицо, которое берет этот кредит являются сторонами по договору ипотеки. Стороны должны обладать правоспособностью и дееспособностью, то есть граждане не должны быть моложе восемнадцати лет, а юридические лица не должны иметь каких-либо ограничений по передаче имущества в ипотеку. Общие правила, которые касаются института залога, прописанные в Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к отношениям по договору об ипотеке в тех случаях, когда ГК РФ или ФЗ «Об ипотеке» не предусмотрено другое.

В случаях, когда другое не предусмотрено законодательством РФ, кредитным договором или же договором займа, сооружение или здание с земельным участком, на котором они расположены, а также нежилое помещение, приобретенные либо построенные полностью или частично при финансировании банком, либо другой кредитной организацией или же были использованы средства целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение указанных объектов недвижимости, будут находиться в залоге у кредитора по такому обязательству с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Залогодатель имеет полное право обменивать, продавать, сдавать в аренду, а также предоставлять в заем имущество, которое относится к предприятию, переданному в ипотеку. Кроме того, он может распоряжаться указанным имуществом, а также вносить любые изменения в состав данного имущества, если это не влечет за собой уменьшения указанной в договоре об ипотеке общей стоимости имущества, которое относится к предприятию, а также не нарушает каких-либо других условий договора об ипотеке. Следует отметить, что без разрешения залогодержателя залогодатель не имеет права передавать имущество, которое относится к предприятию, в залог. Кроме того, он не имеет никакого права совершать какие-либо сделки, направленные на отчуждение недвижимого имущества, которые относятся к предприятию, если другие моменты не обговариваются договором об ипотеке.

В тех случаях, когда залогодатель не предпринимает меры по обеспечению целостности того имущества, которое находится у него в залоге или же крайне неэффективно его использует, что в конечном итоге может привести к уменьшению стоимости самого предприятия, залогодержатель имеет полное право обратиться в суд с требованием, чтобы досрочно выполнили обеспеченное залогом обязательство или ввели контроль за деятельностью залогодателя.

По решению суда залогодержатель может быть уполномочен:

- требовать от залогодателя, чтобы он систематически представлял бухгалтерские и другие отчетные документы, а также предварительно согласовывал вопросы, которые напрямую касаются заключения сделок с относящимся к предприятию имуществом,

- направлять запросы собственнику имущества, которому принадлежит предприятие, либо уполномоченному им органу с мотивированным и обоснованным требованием о расторжении контракта с данным руководителем предприятия,

- предъявлять в органы судебной власти иски о признании сделок недействительными, которые были заключены залогодателем,

- осуществлять какие-либо другие права, которые предусмотрены ипотечным контролем за деятельностью залогодателя.

В случаях, когда залогодатель не исполняет свои обязательства, которые обеспечиваются ипотекой предприятия, то тогда взыскание имущества, находящегося под залогом может быть обращено только по решению суда. К покупателю, который приобретает данное предприятие, также переходят права и обязанности собственника предприятия с момента государственной регистрации права собственности на приобретенное имущество. Ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов, и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается. Гостиницы, дома отдыха, дачи, садовые домики и другие строения и помещения, не предназначенные для постоянного проживания, могут быть предметом ипотеки на общих основаниях. Правила, установленные для ипотеки жилых домов и квартир, на них не распространяются.

Бывают такие ситуации, когда предметом ипотеки становится часть жилого дома или же часть квартиры, которая состоит из одной или более двух полностью изолированных друг от друга комнат. К такому рода ипотеки соответственно применяются правила, указанные в Федеральном законе «Об ипотеке». Ипотека жилого дома или квартиры, которая находится в собственности ограниченно дееспособных или недееспособных лиц или же несовершеннолетних граждан, осуществляется в том порядке, который установлен законодательством Российской Федерации.

В тех случаях, когда ипотека касается квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого в соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной также считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом. При предоставлении целевого займа или кредита для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю оборудованием и материалами, которые заготовлены для строительства. Следует отметить, что когда заканчивается строительство жилого дома, ипотека на него не прекращается.

Жилое помещение, которое было приобретено или же полностью построено с использованием денежных средств, которые были взяты в кредит у банка, либо для строительства были задействованы средства целевого займа, которые предоставлялись другим юридическим лицом на строительство и приобретение определенного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Следует отметить, что к залогу жилого дома или квартиры применяются положения о залоге недвижимого имущества, которые возникают в силу договора.

Органы опеки и попечительства имеют полное права дать согласие на передачу и отчуждение в ипотеку определенного жилого помещения, в котором проживают находящиеся под попечительством или опекой члены семьи собственника данного жилого помещения, либо несовершеннолетние члены семьи собственника, если при этом не будут затронуты права и интересы указанных лиц. В течение 30 суток, после того как в органы опеки поступает заявление с просьбой дать свое согласие на передачу и отчуждение в ипотеку жилого помещения, уполномоченные органы обязаны предоставить мотивированный ответ. Конечно же, вне зависимости от того, какое решение будет принято органами опеки и попечительства, оно может быть оспорено в суде.

Жилое помещение, приобретенное или построенное полностью, либо частично с использованием накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих, предоставленных по договору целевого жилищного займа в соответствии с Федеральным законом «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих», считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот жилой дом или эту квартиру.