Залог недвижимого имущества

В случае использования кредитных средств банка или иной организации оно считается находящимся в залоге в силу закона у соответствующего кредитора и у Российской Федерации в лице федерального органа исполнительной власти, обеспечивающего функционирование накопительно- ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих, предоставившего целевой жилищный заем на приобретение или строительство жилых помещений. При этом закладная в целях удостоверения прав Российской Федерации по обеспеченному ипотекой обязательству не выдается. В случае нахождения в залоге жилого помещения одновременно у соответствующего кредитора и у Российской Федерации требования Российской Федерации удовлетворяются после удовлетворения требований указанного кредитора.

В случае предоставления кредита или займа на строительство наемного дома либо на приобретение всех помещений в наемном доме или являющегося наемным домом жилого дома земельный участок, который предоставлен или предназначен для строительства наемного дома, либо на котором расположен такой дом, или право аренды этого земельного участка находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Подводя итог, следует отметить, что ипотека является одним из самых эффективных способов обеспечения обязательств. Особая ценность ипотечного кредитования заключается в предоставлении физическим и юридическим лицам значительных денежных средств на длительный срок времени под залог недвижимого имущества. Механизм ипотеки служит большим подспорьем не только для роста поступления средств на рынок жилья, но также и для оживления строительства и сопряженных с ним секторов промышленности.

Следовательно, появляются новые рабочие места, а также наблюдается рост экономики большими темпами. Ввиду вышесказанного, следует отметить, что крайне важно использовать возможности и условия для того, чтобы создавать требуемые финансовые и организационно-правовые предпосылки для развития массового строительства жилья с использованием государственных и рыночных механизмов регулирования процессов в этом крайне важном секторе экономики.

Кроме того, следует согласиться с мнением ученых-юристов, которые придерживаются точки зрения, что крайне важно не только совершенствовать законодательную базу с целью правового обеспечения прав инвесторов и кредиторов, но также следует повышать финансовую грамотность граждан РФ на ипотечном жилищном рынке посредством различных семинаров и мероприятий.

Глава 2. Заключение и исполнение договора залога

2.1 Особенности заключения, изменения, расторжения договора залога недвижимого имущества и особенности его государственной регистрации

Залог недвижимого имущества представляет собой финансово- экономический инструмент особой важности в сфере рыночного хозяйства. Он не только защищает интересы кредиторов, но и активирует инвестиционную деятельность субъектов предпринимательства. Залоговые операции имеют тесную связь с отношениями собственности на базовом уровне. Их можно считать определяющим механизмом экономической общественной связи.

Российские законодатели под договором залога недвижимости понимают такое соглашение между двумя сторонами где, одна стороны обеспечивает обязательство перед другой залогом. В ситуациях, когда одна стороны не исполняет взятое на себя обязательство, то все то имущество, которое находится в залоге становится собственностью другой стороны с правом пользоваться ею как заблагорассудится. Договор о залоге недвижимого имущества также принято называть договором об ипотеке. Общие правила о залоге, которые содержатся в ГК РФ, могут быть применены к договору об ипотеке только в тех случаях, когда ГК РФ или ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не предусмотрены другие правила. Договор об ипотеке должен быть заключен с соблюдением всех правил, которые прописаны в ГК РФ о заключении договоров, а также положений 102 ФЗ.

В договоре об ипотеке следует указывать срок и размер исполнения обязательства, которое обеспечивается ипотекой, существо, предмет ипотеки и его оценку. Также стороны могут предусмотреть в договоре об ипотеке условие, которое касается взыскания заложенного недвижимого имущества во внесудебном порядке и порядок реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда.

По договору об ипотеке может быть заложено следующее недвижимое имущество:

- земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства,

- воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания,

- жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат,

- дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения

- предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности.

Следует отметить тот факт, что залог недвижимого имущества не является основанием для освобождения лица, выступившего залогодателем по договору об ипотеке, от выполнения им условий, на которых оно участвовало в инвестиционном конкурсе, аукционе или каким-либо другим образом в процессе приватизации имущества, которое является предметом залога. На имущество, которое находится в общей совместной собственности ипотека может быть установлена только при наличии письменного согласия на это всех собственников.

Участник общей долевой собственности имеет полное право заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников. В том случае, если залогодержатель ввиду неисполнения другой стороной своих обязательств получит в собственность долю, то при продаже применяются правила статей 250 и 255 ГК РФ о преимущественном праве покупки, которое принадлежит остальным собственникам, и об обращении взыскания на долю в праве общей собственности, за исключением случаев обращения взыскания на долю в праве собственности на общее имущество жилого дома в связи с обращением взыскания на квартиру в этом доме.

Что касается предмета ипотеки, то он определяется в договоре, где должно быть указано его наименование, место нахождения и достаточно подробная информация для идентификации этого предмета описанием. Также в договоре об ипотеке следует указать право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит именно залогодателю, и наименование того органа, которое осуществляло государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и зарегистрировало это право залогодателя.

Следует отметить тот факт, что крайне важно для всех сторон, которые вступили в залоговые отношения, чтобы был выбран наиболее оптимальный предмет залога, так как именно этот аспект служит гарантией для более крепких отношений между должником и кредитором. Правильно выбранный предмет залога дает уверенность залогодателю в том, что он получит требуемые ему денежные средства, а кредитор, соответственно, определенные гарантии их возврата. Правильно будет утверждать, что предмет залога служит одновременно и гарантией, и стимулом для обеих сторон, чтобы они надлежащим образом исполняли взятые на себя обязательства.

Оценка предмета ипотеки должна проводиться в строгом соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодержателя с залогодателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований, которые указаны в статье 67 102-ФЗ, а также оценка предмета ипотеки должна быть отражена в договоре в денежном эквиваленте. При ипотеке муниципального и государственного имущества его оценка осуществляется в строгом соответствии со всеми требованиями, которые установлены законодательством РФ. В случае залога незавершенного строительством недвижимого имущества, которое находится в муниципальной или государственной собственности, осуществляется оценка рыночной стоимости этого имущества.

В случаях залога предприятия весь состав имущества, которое передается в ипотеку оценивается на основе инвентаризации данного имущества. Соответственно, в таком случае к договору об ипотеке в обязательном порядке прилагаются:

- бухгалтерский баланс

- акт инвентаризации

- заключение независимого аудитора о стоимости и составе всего имущества, которое относится к предприятию.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 15.03.1997 № 319 «О порядке определения нормативной цены земли» оценка земельного участка в случае его ипотеки не может быть установлена ниже его нормативной цены, под которой следует понимать показатель, который характеризует стоимость земельного участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. Органы местного самоуправления имеют право понижать или повышать установленную нормативную цену земли, но не более чем на 25 процентов. Также нормативная цена земли не должна превышать 75 процентов уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения.

Договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, который должен быть подписан обеими сторонами и подлежит обязательной государственной регистрации. В случаях, если правила государственной регистрации договора об ипотеке не были соблюдены договор считается недействительным. Такой договор является ничтожным. Договор об ипотеке можно считать заключенным и вступившим в силу только с момента его государственной регистрации. Если соглашение об ипотеке включается в кредитный или какой-либо другой договор, который содержит обязательство, обеспеченное ипотекой, то в отношении формы и государственной регистрации этого договора обязательно должны быть соблюдены требования, которые установлены для договора об ипотеке.

Орган, который занимается осуществлением государственной регистрации ипотеки, в своем архиве оставляет копию договора об ипотеке, а при условии, когда договором предусматривается выдача закладной, то и копию данной закладной. Все технические ошибки в записях, которые были допущены при государственной регистрации, должны быть устранены в течении трех суток по решению регистратора с момента их обнаружения или получения от любого участника сделки письменного заявления об допущенных ошибках в записях. Все участники сделки по прошествии трех суток в обязательном порядке информируются об устранении всех ошибок в письменной форме. Какие-либо дополнения либо изменения в регистрационную запись об ипотеке могут вноситься только на основании соглашения между залогодержателем и залогодателем об изменении или дополнении условий, касающихся договора ипотеки. Такое соглашение также должно быть нотариально удостоверено.

Государственная регистрация ипотеки, которая возникает в силу договора об ипотеке, не может быть осуществлена по заявлению какой-либо стороны. Для регистрации договора ипотеки требуется совместное заявление как залогодержателя, так и залогодателя. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, без уплаты государственной пошлины. Государственная регистрация ипотеки в силу закона должна быть осуществлена одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременены ипотекой, если другое не предусмотрено законодательством РФ.

В соответствии с требованиями статьи 16 102-ФЗ внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о новом залогодержателе осуществляется по заявлению нового владельца закладной. Для того, чтобы были внесены такие сведения, должны быть представлены закладная, на которой сделана отметка о передаче прав на закладную новому владельцу закладной и документ об уплате государственной пошлины.

Ипотека должна быть зарегистрирована в течение одного месяца со дня поступления необходимых для ее регистрации документов в орган, который занимается осуществлением государственной регистрации прав, ипотека земельных участков, сооружений, зданий, нежилых помещений - в течение пятнадцати рабочих дней, ипотека жилых помещений - в течение пяти рабочих дней. Государственная регистрация ипотеки земельного участка должна быть осуществлена в сроки, которые предусмотрены для государственной регистрации ипотеки, находящихся на данном земельном участке строения, здания или сооружения. Датой государственной регистрации ипотеки считается день, когда была совершена регистрационная запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. недвижимость залог договор имущество

Следует отметить, что государственная регистрация ипотеки может быть приостановлена на срок не более одного месяца в случаях:

- непредставлении в орган, который занимается осуществлением государственной регистрации прав, каких-либо требуемых документов

- несоответствии договора об закладной, ипотеке и приложенных к ним документов требованиям, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации

- возникновения необходимости проверки подлинности представленных на рассмотрение документов.

В случае невыполнения требований указанного органа в установленный им срок в государственной регистрации ипотеки должно быть отказано. Если сложилась ситуация, когда возникает судебный спор по поводу прав на имущество, которое является предметом ипотеки, то государственная регистрация ипотеки должна быть приостановлена до разрешения спора судом. Мотивированный отказ в государственной регистрации ипотеки должен быть направлен залогодателю в течение того срока, который установлен для ее государственной регистрации.

Государственная регистрация ипотеки должна быть удостоверена путем надписи на договоре об ипотеке, а в случае государственной регистрации ипотеки в силу закона - на документе, которое является основанием возникновения права собственности залогодателя на имущество, обременяемое ипотекой. Данная надпись должна содержать не только полное наименование органа, которое осуществляет государственную регистрацию прав, но также и номер, дату и место государственной регистрации ипотеки, под которым она зарегистрирована. Все эти данные должны быть заверены подписью должностного лица, а после скреплены печатью органа, который занимается осуществлением государственной регистрации прав3.

Залогодатель сохраняет право пользования имуществом, которое заложено по договору об ипотеке. Залогодатель имеет полное право использовать данное имущество в соответствии с его назначением. Залогодатель имеет полное право извлекать из имущества, которое является заложенным по договору об ипотеке, доходы и плоды. Залогодержатель не приобретает права на эти плоды и доходы, если конечно же этот момент не предусмотрен договором об ипотеке.

Страхование имущества, которое заложено по договору об ипотеке, должно осуществляться в соответствии с условиями этого договора. Залогодержатель имеет полное право на удовлетворение своего требования по обязательству, которое обеспечено ипотекой, непосредственно из страхового возмещения за повреждение либо утрату имущества, которое является заложенным, вне зависимости от того, в чью пользу оно застраховано. Следует отметить, что данное требование подлежит удовлетворению преимущественно перед требованиями других кредиторов залогодателя и лиц, в чью пользу осуществлено страхование, за изъятиями, установленными законодательством РФ.

Подводя итог, следует отметить, что правовая конструкция договора ипотеки может использоваться в различных экономических моделях ввиду своей универсальности. Кроме того, учитывая тот факт, что стороны свободны в выборе отдельных моментов договора таких как права и обязанности сторон и выбор способа реализации предмета залога, бесспорно, позволяет применять данный способ обеспечения обязательств наиболее рационально. Но несмотря на этот факт, российские законодатели должны продолжать разработку и совершенствование нормативно-правовых актов, касающихся института залога.

Следует согласиться с мнением А.К. Волкова, который придерживается точки зрения, что постоянно изменяющаяся экономическая ситуация в РФ требует надежного правового инструмента. Этому и призван служить институт залога, в особенности в целях повышения надежности заключения договоров.

Кроме того, необходимо подчеркнуть, что что при ипотеке помещения, обязательна ипотека земельного участка, на котором расположено здание или сооружение. Также важно учитывать, что предметом ипотеки может быть отдельное помещение, права на которое как на самостоятельный объект недвижимого имущества зарегистрированы в установленном порядке, а не часть площади такого помещения. К тому же, что касается перечня видов недвижимого имущества, следует отметить, что он не является исчерпывающим в связи с тем, что в соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ законодателем к недвижимости может быть отнесено и иное имущество.

2.2 Обращение взыскания на имущество по договору залога

Наличие в законодательстве РФ действенных механизмов для того, чтобы стороны исполняли принятые ими на себя обязательства является залогом стабильности гражданского оборота, из-за того, что одной из наиболее неблагоприятных особенностей взаимоотношений между его участниками чаще всего является неплатежеспособность. Таким механизмом является возможность удовлетворить все требования кредитора за счет имущества должника путем обращения взыскания на принадлежащее последнему имущество, в частности, недвижимое, ввиду того что оно имеет, большую стоимость, чем сумма задолженности, и кроме того, пользуется большим спросом на рынке. Особый правовой режим недвижимости, который определяется его специфичными правовыми характеристиками, конечно же, предполагает и особый порядок обращения взыскания на него.

Следует согласиться с мнением А.К. Королева, который придерживается точки зрения, что, бесспорно, главная цель залогодержателя заключается в получении преимущества перед всеми другими кредиторами должника. Но нельзя забывать про тот факт, что просто факт заключения договора о залоге не создает данного преимущества, ввиду того, что с момента заключения договор становится обязательным только лишь для его сторон. Для того, чтобы залогодержатель смог защититься от претензий третьих лиц, ему необходимо установить обременение предмета залога в свою пользу. Требуется указать тот факт, что обременение возникает только тогда, когда у залогодержателя появляется в отношении предмета залога особое право, то есть право залога. Моменты заключения договора о залоге и возникновения права залога не всегда совпадают.

До начала реформирования законодательства РФ, касающегося института залога существовал ряд проблем. До 2008 года нормативно-правовые акты, в большей степени были ориентированы на защиту интересов залогодателя, то есть должника. До 2009 года, пока не были внесены изменения в 348 статью ГК РФ, имущество подлежало реализации в судебном порядке, а соглашение о внесудебном урегулировании заключалось только после возникновения оснований для обращения взыскания на заложенное имущество должника. Такого рода ситуация служила причиной для злоупотребления правом со стороны недобросовестных должников. Наблюдались случаи уклонения от возврата долга и затягивание рассмотрения дела. Ввиду вышеизложенного и возникла необходимость в реформировании законодательства РФ, которое касалось института залога.

Изменения в российском законодательстве, которые затронули залоговые отношения сбалансировали интересы всех сторон. Во-первых, были расширены возможности как залогодержателя, так и залогодателя по заключению соглашения о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество. Во-вторых, теперь законодателем предусматривается возможность взыскания по исполнительной надписи нотариуса, кроме того четко ограничивается список случаев, когда на заложенное имущество не может быть обращено взыскание. Также законодателем была упрощена сама процедура обращения взыскания на предмет залога.

До того момента как вступил в силу ФЗ 405 от 06.12.2011 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка обращения взыскания на заложенное имущество» применялся ФЗ 306 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка обращения взыскания на заложенное имущество». Данный нормативно-правовой акт содержал внутренние противоречия, которые на практике крайне затрудняли его применение. Изначально 306-ФЗ был направлен на защиту интересов и прав всех сторон и не должен был вызывать каких-либо проблем при применений, но тем не менее существовал ряд проблем. Применение исполнительной надписи нотариуса оказалось весьма затруднительным. Все существующие противоречия вытекали не из-за идеи применения исполнительной надписи нотариуса на практике, а ввиду её правового закрепления. Связано это было с тем, что исполнительная надпись может быть применена только лишь при условии бесспорности требования самого залогодержателя. К сожалению, данная процедура подтверждения была плохо проработана, что послужило причиной невостребованности порядка обращения взысканий на имущество должника.

Кроме того, крайне низкая популярность внесудебного порядка обращения взыскания на тот момент была вызвана ограничением сферы применения рассматриваемого порядка и большим влиянием как залогодателя, так и нотариуса на сам процесс реализации имущества, которое находилось в залоге. Внесудебный порядок обращения взыскания подразумевал исключение самого залогодателя из участия в данном процессе и, конечно же, ограничение его возможности в препятствии реализации имущества.

Общеизвестный факт, что залогодержатель наделен правом заключать все требуемые сделки от своего имени и, как правило, подписывать все необходимые документы, включая акты приема-передачи и договоры. Но проблема заключалась в том, что содержание указанных правомочий залогодержателя, как и сам порядок реализации, не были урегулированы подробно, что в итоге, конечно же, создавало почву для постоянных споров об объеме полномочий кредитора. Исходя из вышеизложенного, логично предположить, что просто ссылки на закон для полноценной реализации залогодержателем своих полномочий по обращению взыскания на имущество во внесудебном порядке было слишком мало.

Конкретизированность и четкость определения в соглашениях между залогодержателем и залогодателем содержания и объема полномочий, порядка и последовательности участия в процессе реализации имущества должника могло поспособствовать улучшению и укреплению позиции залогодержателя и самому процессу обращения взыскания на имущество, находящееся в залоге во внесудебном порядке.

Ещё одним крайне весомым и значимым доводом против применения внесудебного порядка обращения взыскания стала необходимость привлечения нотариуса, чтобы совершать исполнительные надписи. Вся суть проблемы заключалась в том, что на практике в большинстве случаев нотариусы отказывались совершать данную надпись. Когда заходил вопрос об оценке требования залогодержателя на предмет бесспорности, то под бесспорностью ошибочно понимался факт отсутствия спора между залогодержателем и залогодателем поводу обращения взыскания на предмет залога. Считалось, что спор имеет место всегда, если залогодатель препятствует или возражает исполнению соглашения и обращению взыскания на его имущество во внесудебном порядке. Стоит также учесть немаловажный факт, что ранее перечень документов, которые подтверждали бесспорность требований кредитора, был довольно узок.

Обращение взыскания на имущество, которое находилось в залоге по исполнительной надписи нотариуса производилось на основании:

- во-первых, согласия, которое было нотариально удостоверено на внесудебное обращение взыскания на имущество, находящееся в залоге,

- во-вторых, договора, обязательства по которому являются обеспеченными залогом, договора о залоге и соглашения об обращении во внесудебном порядке взыскания на имущество, находящееся в залоге, при условии, когда такое соглашение заключено в виде отдельного договора,

- в-третьих, расчета долга, имеющегося у должника, которое является заверенным главным бухгалтером и руководителем залогодателя и залогодержателя,

- в-четвертых, выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним,

- в-пятых, отчета об оценке имущества, которое находится в залоге или заявление залогодержателя об установлении в качестве цены реализации оценки предмета залога, которая является определенной в договоре о залоге,

- в-шестых, закладной, если права залогодержателя по обязательству, которое обеспечено ипотекой и по договору об ипотеке или по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству удостоверены закладной. Этот факт служил причиной затруднения применения внесудебного порядка обращения взыскания на собственность должника.

Залогодатели крайне часто злоупотребляли правом обращения в суд, когда существовал спор между сторонами не только в судебном, но и во внесудебном порядках обращения взыскания на имущество, которое находилось в залоге, то есть недобросовестные залогодатели занимались затягиванием срока погашения долга по договору залога. При условии, когда залогодатель имел намерение отсрочить выплаты по своим обязательствам, он мог подать исковое заявление в суд с самыми разнообразными требованиями, например, признания недействительным или ничтожным договора о залоге. Чаще всего, при таких обстоятельствах, в удовлетворении требования суд отказывал ввиду непредставления истцом доказательств наличия неблагополучных последствий, когда совершались оспариваемые сделки. Соответственно, требования недобросовестных залогодателей по решению суда, конечно же, не подлежали удовлетворению, ввиду того, что каких-либо доказательств, касающихся надлежащего исполнения обязательств по договору о залоге не предоставлялось. Но, несмотря на данный факт, тем не менее терялось большое количество времени, что, конечно же вело к убыткам со стороны залогодержателя.

Кроме этого существовала также и другая проблема. Она заключалась в том, что, когда добросовестные залогодержатели обращались в суд с целью удовлетворения требования, им отказывали ввиду того, что совершение нотариусом исполнительной надписи не являлось неоспоримым доказательством выдачи займа должнику.

Исходя из вышеизложенного, относительно внесудебного порядка обращения взыскания на имущество должника назрела во внесении следующих изменений:

- во-первых, закрепление более подробнейших условий совершения исполнительной надписи нотариуса

- во-вторых, придание исполнительной надписи более значимого статуса

- в-третьих, расширение перечня документов, которые удостоверяют бесспорность требования залогодержателя

- в-четвертых, определение более конкретного перечня обязанностей, сроков, условий и полномочий по выполнению всех процедур, которые каким- либо образом связаны с реализацией имущества

- в-пятых, уточнение по вопросам, которые касаются определения стоимости имущества, находящегося в залоге и временных сроков, в период которых могло быть обращено взыскание на предмет залога.

Кроме вышеуказанного также имелся ряд других проблем, которые были связаны с содержанием договора о залоге, который не мог включать в себя определенные положения. Например, если возникала ситуация, когда в договоре о залоге отсутствует закрепление порядка обращения взыскания на имущество, находящееся в залоге, и начальная продажная цена при реализации собственности должника, то эти обстоятельства могли послужить предметом спора между сторонами.

Для того, чтобы обеспечить единообразное и правильное толкование применения арбитражными судами положений, касающихся внесудебного порядка обращения взыскания на имущество должника, Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ пояснил, соглашение, заключенное между залогодержателем и залогодателем о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество может содержаться в отдельном документе или в договоре о залоге в качестве одного из его условий. Кроме того, Пленум ВАС пояснил, что соглашение между залогодержателем и залогодателем может быть заключено в любое время, то есть не только во время заключения договора о залоге, но и после его заключения, а также

соглашение совершается в той же форме, что и сам договор залога, если оно содержится в отдельном документе.

В случаях, когда договор о залоге подлежит государственной регистрации, то и соглашение, заключенное между залогодержателем и залогодателем о внесудебном порядке обращения взыскания на имущество, которое находится в залоге также подлежит государственной регистрации ввиду того, что является неотъемлемой частью договора о залоге и изменяет условия и содержание обременения имущества, которое возникает на основании договора о залоге.

Следует отметить, что российскими законодателями также были введены нормы, которые стали защищать интересы сторон при незаконном залоге имущества. В ситуациях, когда залогодержатель по договору о залоге, не имея права на обращение взыскания на имущество, которое находится в залоге, во внесудебном порядке, обращал взыскание на предмет залога и имущество, находящееся в залоге отчуждалось третьему лицу, судам крайне необходимо руководствоваться тем, что залогодатель имеет полное право истребовать от приобретателя свое имущество, которое было неправомерно отчуждено залогодержателем. Кроме того, российские законодатели отмечали, что удовлетворение виндикационного иска залогодателя к приобретателю предмета залога не исключало обязанности кредитора, касающиеся возмещения должнику всех дополнительных расходов, которые были связаны с восстановлением не только нарушенного право, но, также и других убытков. В тех ситуациях, когда, имущество, которое находилось в залоге не могло быть истребовано за счет виндикационного иска или залогодатель не реализовал право на истребование предмета залога из незаконного чужого владения, он не лишался права потребовать от залогодержателя полностью возместить ему все причиненные убытки, включая стоимость предмета залога.

Ввиду вышеперечисленных проблем, а также того бесспорного факта, что нормы о внесудебном порядке обращения взыскания на предмет залога должны отвечать не только интересам залогодателя, но также и залогодержателя, российские законодатели всесторонне рассматривали разнообразные способы и варианты, которые бы помогли добиться максимально эффективного применения обращения взыскания. В конечном итоге, как раз для достижения вышеуказанной цели специально был принят 405-ФЗ, закрепивший нововведения, которые коснулись именно правового регулирования залога при обращении взыскания на имущество должника. Следует отметить, что в большей части нововведения 405-ФЗ касаются именно усовершенствования внесудебного порядка обращения взыскания.

Следует указать, что иногда при применении судебного порядка обращения взыскания последствия являются плачевными, как и для залогодержателя, так и для залогодателя, то есть обе эти стороны несут убытки. Нельзя забывать про тот факт, что, если реализация предмета залога происходит в судебном порядке в случае несостоятельности первоначальных торгов на следующем этапе стартовая цена снижается на целых пятнадцать процентов. В итоге получается, что залогодержатель оказывается вынужден полностью самостоятельно заниматься продажей предмета залога, к тому же при этом неся на себе бремя расходов по организации и содержанию реализации предмета залога. Следовательно, логично будет предположить, что, залогодержатель в таких обстоятельствах очень часто несет убытки. Такие ученые как В.А. Гуреев, А.Ю. Бурков, С.К. Кислицын, И.П. Лесков справедливо полагают, что в случае отмены обязательности публичных торгов заметно будет упрощена процедура удовлетворения требований залогодержателя. Но, российские законодатели пошли по другому пути, он не отменили обязательность торгов, а посредством конкретизации нормативно-правовых актов попытались сбалансировать интересы всех сторон.

В соответствии со статьей 348 ГК РФ взыскание на имущество, которое находится в залоге для того, чтобы удовлетворить требования залогодержателя, может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обязательства, которое является обеспеченным залогом. обеспеченного залогом обязательства. Обращение взыскания на имущество, которое находится в залоге не допускается в случае, если нарушение обязательства, обеспеченного залогом, которое допустил должник незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

В случаях, когда не доказано другое, предполагается, что нарушение обязательства, которое обеспечено залогом является незначительным и размер требований залогодержателя несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены 2 нижеследующих пункта:

- во-первых, сумма обязательства, которое было не исполнено составляет меньше пяти процентов от размера стоимости имущества, которое находится в залоге

- во-вторых, сам срок просрочки исполнения обязательства, которое является обеспеченным залогом, составляет меньше трех месяцев.

В случаях, когда договор залога не предусматривает другие моменты, обращение взыскания на имущество, которое является заложенным для обеспечения обязательства, исполняемого регулярными платежами, дозволяется при планомерном несоблюдении сроков их внесения, то есть при нарушении периодов внесения платежей более трех раза за год, который предшествует дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на имущество, которое находится в залоге во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка является незначительной. Должник и залогодатель имеют полное право прекратить в любое время пока не будет реализован предмет залога, обращение на него взыскания и его реализацию, исполнив обязательство, которое обеспечено залогом либо ту его часть, исполнение которой является просроченным.

Соглашение, которое ограничивает данное право, является ничтожным.

Обращение взыскания на имущество, которое находится в залоге должно быть осуществлено по решению суда, при условии, если соглашение, заключенное между залогодержателем и залогодателем, не предусматривает внесудебный порядок обращения взыскания на имущество, находящееся в залоге. В тех случаях, когда двухсторонним соглашением предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на имущество, которое находится в залоге, залогодержатель имеет полное право предъявить в суд требование об обращении взыскания на имущество, находящееся в залоге. При таких обстоятельствах, все дополнительные расходы, которые связаны с обращением взыскания на имущество, находящееся в залоге, в судебном порядке, возлагаются на залогодержателя, если, конечно же, он не сможет доказать, что обращение взыскания на предмет залога или реализация самого предмета залога в соответствии с соглашением о внесудебном порядке обращения взыскания не были осуществлены в связи с действиями залогодателя или третьих лиц.

Взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда в случаях, если:

- предметом залога является единственное жилое помещение, которое принадлежит на праве собственности гражданину, кроме случаев заключения после возникновения оснований для обращения взыскания соглашения об обращении взыскания во внесудебном порядке,

- предметом залога является такое специфическое имущество, которое имеет значительную художественную, историческую или любую другую культурную ценность для человечества,

- залогодатель, то есть физическое лицо в установленном порядке признано безвестно отсутствующим,

- имущество, которое находится в залоге является предметом предшествующего и последующего залогов, при которых применяются не только разный порядок обращения взыскания на предмет залога, но и разные способы реализации заложенного имущества, если соглашением между предшествующим и последующим залогодержателями не предусмотрены другие моменты,

- имущество заложено для обеспечения исполнения различных обязательств нескольким залогодержателям, за исключением того случая, когда соглашением всех созалогодержателей с залогодателем предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания.

Обращение взыскания на предмет залога по исполнительной надписи нотариуса без обращения в суд допускается в порядке, которое установлено зaконодательством Российской Федерации об исполнительном производстве в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обязательства, которое является обеспеченным залогом, если, конечно же, договор залога, который содержит условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, удостоверен нотариально. При условии, когда обращение взыскания на имущество, которое находится в залоге, осуществляется во внесудебном порядке, залогодержатель или нотариус, производящий обращение взыскания на имущество, находящееся в залоге в порядке, которое установлено законодательством о нотариате, обязан направить залогодателю, залогодержателям и должнику уведомление о начале обращения взыскания на предмет залога.

Подводя итог, следует отметить, что основанием для обращения взыскания на имущество, которое находится в залоге является неисполнение или ненадлежащее исполнение должником своего обязательства. Кроме того, при условии, что нарушение обязательства должником крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества, в обращении взыскания на заложенное имущество может быть отказано. С июля 2009 года у залогодержателей появилась возможность в крайне маленькие сроки и с небольшими затратами, без обращения в суд и проведения торгов удовлетворить свои требования к неплатежеспособным должникам, что является не только эффективным, но и недорогим и быстрым механизмом защиты интересов залогодержателя и стимулирования должника к выполнению своих обязательств. Бесспорно, этот фактор положительно сказывается на стабильность гражданского оборота. Также, следует указать на тот факт, что важное значение имеет начальная продажная цена заложенного имущества и порядок ее определения, который зависит от того каким образом было обращено взыскание на имущество, в судебном или в не судебном порядке.

На основании изложенного можно сделать вывод, что российскими законодателями проведена солидная работа по систематизации процедуры обращения взыскания на имущество, находящееся в залоге. Кроме того, следует отметить, что, предусмотрев и прописав внесудебный порядок обращения взыскания на имущество, которое находится в залоге, законодатель скорее пошел навстречу залогодателям, установив при этом четкие временные и суммовые критерии, при которых есть возможность обратить взыскание на имущество, находящееся в залоге без обращения в суд. Требуется отметить, что законодатель максимально учел и предотвратил возможные злоупотребления со стороны залогодержателей путем введения в большинстве случаях обязательной оценки имущества, находящегося в залоге, перед его реализацией, ограничения случаев внесудебного порядка обращения взыскания на имущество, находящееся в залоге, и дополнительного нотариального оформления как согласий на обращение взыскания на предмет залога во внесудебном порядке.

Также следует отметить, что с июля 2009 года у залогодержателей появилась возможность в короткий срок и с наименьшими затратами, без обращения в суд и проведения торгов удовлетворить свои требования к неплатежеспособным должникам. Несомненно, рассмотренные нововведения укрепляют и положительно влияют на стабильность гражданского оборота.



Заключение

Таким образом, рассмотрев вопросы, связанные с применением законодательства о залоге, следует обратить внимание на следующие наиболее важные моменты. Во-первых, залог является наиболее эффективным способом обеспечения исполнения обязательств, обладает несомненными преимуществами перед другими способами обеспечения исполнения обязательств. Он позволяет реально выполнить обязательства должника перед кредитором за счет имущества, являющегося предметом залога. Удовлетворение требований кредитора за счет залога не зависит от финансового состояния ни должника, ни поручителя.

Во-вторых, кредитор имеет право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество. Договор залога имущества обеспечивает наличие и сохранность этого имущества до того момента, пока должник не рассчитается с кредитором. В-третьих, залогодателем вещи может быть ее собственник либо лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения, а залогодателем права - лицо, которому принадлежит закладываемое право. В-четвертых, законом или договором может быть предусмотрено, что заложенное имущество остается у залогодателя либо передается во владение залогодержателю (заклад).

Принимая во внимание всю важность и актуальность института залога как обеспечительного инструмента в развитии кредита, следует отметить, что законодателем предпринимаются попытки актуализации правового регулирования института залога и совершенствования закона. В последние годы были внесены существенные изменения в нормативные акты, регулирующие залоговые отношения (Федеральный закон от 30.12.2008 № 306- ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка обращения взыскания на заложенное имущество»).

Считаю необходимым, что в Гражданском кодексе РФ необходимо предусмотреть возможность возникновения ипотеки на основании завещания. Данная необходимость объясняется тем, что такой залог является удобным средством обеспечить всех наследников. Если лишить наследодателя такой возможности, то он будет вынужден или прибегнуть к чрезмерному раздроблению своего недвижимого имущества или к оставлению недвижимости, например, предприятия, в общей собственности наследников, несмотря на неспособность или невозможность некоторых из них участвовать в управлении завещанным имуществом. Таким образом, предлагаю дополнить п. 3 ст. 334 ГК РФ следующим абзацем: «…Залог возникает также на основании завещания».

Также считаю необходимым статью 1120 ГК РФ изложить в следующей редакции: «Завещатель вправе совершить завещание, содержащее распоряжение об абсолютно любом имуществе, в том числе о том, которое он может приобрести в будущем, а также о имуществе, являющемся предметом залога…»

Анализ законодательной базы позволяет сделать вывод о том, что возможен совокупный залог (ипотека сразу нескольких объектов). Согласно ст. 26 Закона «О залоге» если предметом залога является несколько вещей или прав, залогодержатель вправе по своему выбору получить удовлетворение за счет всего этого имущества, или за счет какой-либо из вещей (прав), сохраняя возможность впоследствии получить удовлетворение за счет других вещей (прав), составляющих предмет залога.

При этом, в соответствии с разъяснениями, данными Президиумом ВАС РФ в информационном письме от 28.01.2005 № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке», суд не вправе устанавливать очередность реализации заложенного имущества, если такая очередность не установлена соглашением залогодателя и залогодержателя. В связи с этим предлагается дополнить ст. 340 ГК РФ следующим абзацем: «… Договор ипотеки может быть обеспечен несколькими объектами недвижимости, при этом стороны в договоре ипотеки обязаны определить очередность обращения взыскания на заложенное имущество».

Также следует отметить статью 56 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Первоначально она имела название «Способы реализации заложенного имущества», затем название статьи было изменено Федеральным законом от 11 февраля 2002 г. № 18-ФЗ на «Реализация заложенного имущества». Однако ни первоначальное, ни последующее названия не отражают содержания статьи. В статье даже не упоминается способ реализации заложенного недвижимого имущества путем продажи его залогодателем по договору об ипотеке залогодержателю. В статье устанавливаются отдельные правила реализации заложенного недвижимого имущества на торгах (п. 1, 2) и ограничения по применению отдельных способов реализации предмета ипотеки (п. 2). В п. 3 речь идет не о реализации заложенного недвижимого имущества, а о реализации (уступке) права аренды недвижимого имущества. Таким образом, статью 56 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» необходимо привести в соответствие с названием, детально определив способы реализации заложенного имущества.

Список использованных источников

I. Нормативные правовые акты и официальные документы.

1. Конституция Российской Федерации (в ред. от 21.04.2014) - Москва: Омега-Л, 2016. - с. 39.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации: фед. закон от 30.11.1994 № 51-ФЗ (в ред. от 31.01.2016) - Москва: Эксмо, 2016. - с. 912.

3. Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 05.10.2015) //

«Об ипотеке (залоге недвижимости)» «Российская газета», № 137, 22.07.1998, «Собрание законодательства РФ», 20.07.1998, № 29, ст. 3400.

4. Федеральный закон от 20.08.2004 № 117-ФЗ (ред. от 01.05.2016) «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» «Собрание законодательства РФ», 23.08.2004, № 34, ст. 3532, «Парламентская газета», № 155-156, 25.08.2004, «Российская газета»,

№ 182, 25.08.2004.

5. Постановление Правительства РФ от 15.03.1997 № 319 «О порядке определения нормативной цены земли» // «Собрание законодательства РФ», 31.03.1997, № 13, ст. 1539, «Российская газета», № 65, 02.04.1997. Учебники, монографии, статьи, диссертации.

6. Баранова, Е. Е. Подходы ученых к определению понятия

«недвижимость» / Е.Е. Баранова // Юрист. - 2015. - № 4. - С.11-29.

7. Барышев, C.A. О значении залога недвижимости / С.А. Барышев // Законодательство. - 2015. - № 3. - С.37-54.

8. Бендиков, М.А. Правовое регулирование залога / М.А. Бендиков // Юрист. - 2015. - № 11. - С.19-29.

9. Бойцова, В.В. О государственной регистрации ипотеки / В.В. Бойцова // Государство и право. - 2016. - № 3. - С. 21-48.

9. Васильев, Л. С. Оценка предмета ипотеки / Л.С. Васильев // Юридические науки. - 2015. - №3. - С.20-56.

10. Вильданова, В. М. Некоторые аспекты развития института обеспечения исполнения обязательств в России / В.М. Вильданова // Журнал российского права. - 2016. - № 3. - С.32-67.

11. Воронкова, М.С. О предмете залога / М.С. Воронкова // Российская юстиция. - 2015. - № 7. - С.16-34.

12. Вулканов, И.В. Обращение взыскания на предмет договора залога / И.В. Вулканов // Журнал российского права. - 2015. - № 6. - С.12-37.

13. Гаврилов, Э.П. Понятие и значение ипотеки / Э.П. Гаврилов // Юрист. - 2015. - № 5. - С.15-36.

14. Дозорцев, В. А. Ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов, и квартир / В.А. Дозорцев // Юридические науки. - 2015. - № 5. - С.19-44.

15. Ершова, И.В. заключение договора залога / И.В. Ершова // Журнал российского права. - 2015. - № 5. - С.25-51.

16. Заруцкая, А.В. Становление и перспективы развития ипотечного кредитования / А.В. Заруцкая // Трибуна молодого ученого. - 2016. - № 1. - С.34.

17. Захарова, Л.Н. О предмете залога недвижимого имущества / Л.Н. Захарова // Современное право. - 2016. - № 1. - С. 35-64.

18. Зенин, И.А. Особенности ипотеки предприятий / И.А. Зенин // Российская юстиция. - 2015. - № 6. - С.13-38.

19. Ивасенко, И.Г. Проблемы развития системы кредитования под залог земли в России / И.Г. Ивасенко // Современные гуманитарные исследования. - 2016. - № 9. - С.37.

20. Клишин, В.А. Понятие и сущность понятия «недвижимость» / В.А. Клишин // Современные гуманитарные исследования. - 2015. - № 2. - С.51- 79.

21. Клинков, И. В. Формирование института залога / И.В. Клинков // Юридические науки. - 2015. - № 4. - С.15-36.

22. Ключнин, И.В. Реформирование законодательства об обращении взыскания на предмет залога / И.В. Ключнин // Трибуна молодого ученого. - 2016. - № 4. - С.15-44.

23. Колесницкий, Н.Ф. О залоге недвижимого имущества / Н.Ф. Колесницкий // Закон и право. - 2015. - № 5. - С. 15-43.

24. Корнеев, В.А. О залоге жилых домов / В.А. Корнеев // Законодательство. - 2015. - № 8. - С.52-92.

25. Кудрявцев, В. Н. Появление и развитие залога / В.Н. Кудрявцев // Юридические науки. - 2016. - № 1. - С.24-48.

26. Кулагин, Ю.В. Субъекты авторского права / Ю.В. Кулагин // Пробелы в российском законодательстве. - 2015. - № 3. - С.45-86.

27. Марсов, Э.А. Основные элементы и этапы процесса ипотечного кредитования / Э.А. Марсов // Юридическое образование и наука. - 2015. - № 3. - С. 34-52.

28. Мельников, В.К. Значение залога в гражданском праве РФ / В.К. Мельников // Юридические науки. - 2016. - № 1. - С.37-54.

29. Миронов, О.В. Об обязательстве, обеспечиваемом ипотекой / О.В. Миронов // Закон и право. - 2015. - №2. - С.33-57.

30. Новосельцев, О.В. Недвижимость в гражданском праве РФ / О.В. Новосельцев // Молодой ученый. - 2015. - № 4. - С.48-69.

31. Поляков, Р. Е. Анализ определения понятия «недвижимость» / Р.Е. Поляков // Молодой ученый. - 2015. - № 3. - С.76-89.

32. Постников, А.Е. О значении государственной регистрации ипотеки / А.Е. Постников // Закон и право. - 2015. - № 11. - С. 35-66.

33. Пронин, А.С. Заключение договора ипотеки // Право и образование. - 2015. - № 6. - С.19-38.

34. Ситдикова, Р.И. О договоре ипотеки предприятий / Р.И. Ситдикова // Пробелы в российском законодательстве. - 2016. - № 1. - С.23-53.

35. Слободян, С.А. Содержание договора об ипотеке // Право и образование. - 2016. - № 1. - С.15-35.

36. Соловьев, В.В. История формирования понятия «недвижимость» / В.В. Соловьев // Трибуна молодого ученого. - 2015. - № 2. - С.17-52.

37. Сушкова, О.В. Залог в современной правовой системе Российской Федерации / О.В. Сушкова // Российская юстиция. - 2015. - № 7. - С.23-47.

38. Телюкина, М.В. Субъекты авторского права / М.В. Телюкина // Закон. - 2015. - № 7. - С.27-45.

39. Турлин, А.И. Понятие и сущность залога / А.И. Турлин // Вестник Московского государственного областного университета - 2015. - № 6. - С.55-64.

40. Упоров, И.В. О договоре ипотеки / И.В. Упоров // Российская газета. - 2015. - № 1. - С.15-33.

41. Усольцева, С. В. Понятие и значение недвижимости в гражданском праве / С.В. Усольцев // Сибирский Юридический Вестник. - 2015. - № 7. - С.38-72.

...