Особенности осуществления государственного контроля и саморегулирования оценочной деятельности в Российской Федерации

Размещено на http://www.allbest.ru/

Частное профессиональное образовательное учреждение

«БАШКИРСКИЙ ЭКОНОМИКО-ЮРИДИЧЕСКИЙ КОЛЛЕДЖ» (БЭК)

Специальность 21.02.05 Земельно-имущественные отношения

Допустить к защите:

Заместитель директора

по учебной, методической работе

___________С.А. Ларцева

«___»_____________2017

ДИПЛОМНАЯ РАБОТА

Тема: «Особенности осущевствления государственного контроля и саморегулирования оценочной деятельности в Российской Федерации»

Выпускник: Руководитель дипломной работы:

Ильина Ксения Андреевна Лытнева Маргарита Павловна

Нормоконтроль

______________И.М.Павлова

Оренбург

2017

СОДЕРЖАНИЕ

Введение

Глава 1. Процесс формирования оценочной деятельности в Российской Федерации

1.1 История развития оценки

1.2 Правовое регулирование оценочной деятельности

1.3 Формы и методы государственного контроля

Глава 2. Особенности и проблематика саморегулирования оценочной деятельности

2.1 Зарубежный опыт стандартизации и саморегулирования

2.2 Роль саморегулируемых организаций в процессе оценки недвижимости.

2.3 Российское общество оценщиков и государственный контроль

Заключение

Список использованных источников



ВВЕДЕНИЕ

Оценка недвижимости - это особая сфера профессиональной деятельности. На рынке недвижимости оценочная деятельность является необходимым элементом практически в любой операции с объектами коммерческого или жилого недвижимого имущества, в частности, если сделки совершаются с привлечением заемных средств либо инвестиций.

Под оценочной деятельностью, понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной установленной законом стоимости.

Оценка стоимости объектов недвижимости уходит своими корнями в историю классической и современной экономики. К 40-м гг. XX столетия во многих странах были разработаны в основном похожие между собой принципы и методики оценки, в том числе и объектов недвижимости. Оценка недвижимости, с точки зрения обычных людей выглядит вопросом специфическим, поэтому и знают они о ней не так много. Вместе с тем именно грамотная оценка недвижимости как товара позволяет провести сделку, извлечь из нее максимальную выгоду и избежать серьезных ошибок.

В настоящее время по Оренбургу насчитывается около 107 оценочных компаний, ежегодно наблюдается тенденция роста. Некоторые компании специализируются на определенных видах оценки: автотранспорт, ценные бумаги, бизнес (оборудование), интеллектуальная собственность, объекты недвижимости, более крупные оценочные организации имеют универсальный пакет оказываемых услуг.

Для того чтобы не ошибиться при подборе оценщика и тем самым застраховать себя от утрат своих средств, предпочтительнее всего, обращаться в значительные фирмы, зарекомендовавшие себя на рынке недвижимости и входящие в Российское общество оценщиков (далее - РОО).

Актуальность исследуемой темы подтверждается тем, что сделки, объектом которых выступает имущество, принадлежащее государству, обязательно должны сопровождаться соответствующей оценкой данного имущества. В последние годы проблема эффективного управления государственной и муниципальной собственностью становится особенно значимой для пополнения соответствующего бюджета. Политика увеличения налогового бремени на собственников объектов недвижимости резонансно обозначает вопрос приоритета государственного контроля или независимости оценочной деятельности.

Цель выпускной квалификационной работы - углубление теоретических знаний и приобретение практических навыков в области оценки объектов недвижимости.

Для достижения поставленной цели нами решены следующие задачи:

- дана характеристика форм и методов государственного контроля и саморегулирования;

- проанализированы нормативно-правовые материалы по регулированию оценочной деятельности в РФ;

- выявлены особенности нормативно-правового регулирования;

- определены проблемные вопросы саморегулирования РОО.

Объектом исследования является совокупность отношений, возникающих в процессе оценочной деятельности.

Предметом анализа выступает взаимодействие двух форм регулирования данного вида деятельности, а именно государственное и саморегулирование оценки на современном этапе.

Теоретическую основу работы составляют действующие нормативно-правовые акты, учебник под редакцией Заслуженного деятеля науки РФ, д.э.н. профессора Асаула А.Н., научные труды Верхозиной А. В. - Президента Союза специалистов-оценщиков «Федерация специалистов оценщиков», а так же интернет ресурсы: официальные сайты РОО, Росреестра; портал «Вестник оценщика».

Глава 1. Процесс формирования оценочной деятельности в Российской Федерации

1.1 История развития оценки

Понятие оценки в процессе исследования целесообразно рассматривать как специальный вид деятельности. Исторический аспект развития оценки большинство авторов представляют, как составную часть общего процесса реформирования экономики государства в различные периоды времени.

На современном этапе оценка необходима как органам государственной власти, например, для целей налогообложения, так и физическим и юридическим лицам, для обеспечения нужд оборота гражданских прав, связанных с различным имуществом.

Особую роль в развитии оценочной деятельности играет оценка недвижимости, так как именно земля и все, что прочно с нею связано в любое временя в различных государствах являлись и являются основными средствами производства, что в процессе их использования и обмена порождает необходимость стоимостной оценки. Исторически оценка недвижимости была тесно связана с необходимостью уплаты налогов. Необходимость работ по оценке была связана прежде всего с объективной потребностью в создании так называемого фискального кадастра - подробного описания недвижимой собственности.

Понятие недвижимого имущества возможно упомянуто впервые в 1397 году в «Псковской ссудной грамоте». Так, недвижимоcть была разграничена на движимую (живот) и недвижимую (отчина) [22].

В конце XV века в царской России начинает складываться оценка земли в качестве так называемого «поместья». Cобственность на землю определяла социальный статус человека, на основе ее учета и оценки владельцы земли распределялись на военную, гражданскую и придворную службы.

Во времена царствования Ивана III и Ивана IV были приняты судебники, в статьях которых производился расчет прибытков и приплодов, полученных за известный период времени. При этом из формулировок статей можно понять, что сделано это было и для определения размера арендной платы, что можно считать первыми попытками определения суммы прибыли от владения имуществом.

В XVI веке для описания и оценки земель был создан Поместный приказ. Оценка земель проводилась вместе с прикрепленными к ней зависимыми крестьянами. В ходе описания и оценки земель создавались специальные писцовые книги, игравшие роль первых земельных кадастров, а их составители - писцы и подьячие - первых оценщиков. На основе этих книг государство осуществляло поземельное (посошное и подворовое) обложение населения.

Во времена царствования Анны Иоановны (1693-1740) был издан приказ, позволяющий брать землю в аренду и строить на ней сооружения. При найме недвижимого имущества составлялся письменный договор, в котором указывалась цена сделки. С нее исчисляли величину пошлины, уплачиваемую при оформлении. Следовательно, на данном этапе появляется методика определения цены сделки в целях налогообложения.

При Екатерине II проводится учет и оценка дворянских имений, т. е. земли с находящейся на ней недвижимостью.

С отменой крепостного права в 1861 в Российской империи появилась необходимость выполнения работ, частью которых была оценка земель. Определение стоимости общекрестьянского землевладения производилось согласно введенной стоимости выкупного платежа. Размер налогообложения определялся прибыльностью и ценностью облагаемого имущества.

Вследствие общегосударственной реформы 1864 года, выполненной с целью учреждения регионального самоуправления «для заведования делами, относящимися к местным хозяйственным пользам и нуждам каждой губернии и каждого уезда», оценочная работа была отнесена к компетенции земских губернских и уездных институтов. Под управлением земств в 1860-80-х годах были совершены массовые оценочные работы в области недвижимости согласно всей территории Российской Империи [31].

С 1870 года началось постепенное статистическое исследование недвижимого имущества, в ходе которого фактически проводилась оценка земли и городской недвижимости.

Датой официального начала оценочной деятельности в России историки считают 8 июня 1893 года. Государственное документальное закрепление оценки недвижимого имущества в современном понимании, когда Государственным Советом Российской империи были разработаны "Высочайше утвержденные Правила оценки недвижимых имуществ", для обложения земскими сборами", разработанные под руководством министра финансов Витте. Правила подробно описывали способ оценки, которая исполнялась оценочными комиссиями, и положили начало доходному методу оценочной деятельности. Переоценка недвижимого имущества в России проводилась один раз в десять лет.

В дореволюционной России сложилась целостная система оценки, отражающая реальную рыночную цену объектов недвижимости. При этом историки отмечают, что к концу XIX века российская методология оценки была настолько профессиональна, что такого уровня американским и европейским коллегам удалось достичь только в 60-70-е годы XX века.

История формирования оценочной деятельности в России делится на два этапа: дореволюционный и текущий, которые разграничивает приблизительно семидесятилетний период существования советской власти и СССР [24].

Земельный кодекс РСФСР 1 января 1923 года запрещает продажу земли, что привело к утрате ею признаков товара и, как следствие, необходимость какой-либо оценки. Характеризуя данный исторический период, можно сказать, что оценочная деятельность трансформировалась в некоторые функции Бюро Технической Инвентаризации (БТИ) и земельного кадастра.

В период советской власти была создана система нормирования, широко использующаяся сегодня. С ее помощью модифицированы методы затратного подхода, возникшие в дореволюционной России. Эти изменения внесли существенный вклад в оценку бизнеса[24].

По мнению Касьяненко Т.Г. формирование и развитие оценки собственности возможно только в условиях рыночных отношений при четком определении роли и места государства в вопросах регулирования этого вида предпринимательской деятельности через создание системы правового регулирования. Однако степень вмешательства государства в эти процессы различна для стран с развитой рыночной экономикой или развивающихся [27].

Современный российский этап начался с первых дней рыночной экономики и датируется 1992-1993 годами. В этот период возрождается нормативная и методологическая база оценочной деятельности. Приняты соответствующие нормативные акты: Закон об оценочной деятельности и разработаны стандарты оценки, создана инфраструктура рынка оценочных услуг, организована первая профессиональная организация Российское общество оценщиков (РОО).

Первоначально оценка на этом этапе развивалась усилиями частных лиц, потом Постановлением Минтруда РФ от 27.11.1996 N 11 «Об утверждении квалификационной характеристики по должности "Оценщик (Эксперт по оценке имущества)» была подтверждена профессиональная квалификация лиц, уполномоченных на проведение оценочных работ в РФ [15].

Получение оценщиком статуса «профессиональный» подтверждается тремя ключевыми событиями:

- 27.11.1996 утверждение Минтруда России должности «оценщик (эксперт по оценке имущества)»;

- 24.12.1998 утверждение должности «оценщик интеллектуальной собственности»;

- 16.07.1998 принятие Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности), действующего до настоящего времени (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017).

Период с 1998 по 2006 год можно охарактеризовать как этап усиления государственного регулирования оценочной деятельности, выраженного в форме лицензирования. Постановлением Правительства Российской Федерации от 11.04.2001 № 258 утверждено Положение о лицензировании оценочной деятельности, устанавливающее ее жесткое централизованное регулирование, которое, впрочем, впоследствии было отменено с одновременным принятием нового положения.

Оценка все активнее используется органами власти в управлении государственным и муниципальным имуществом. Постановлением Правительства Российской Федерации № 519 от 06.07.2001 принимаются «Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности», устанавливающие ряд требований к проведению оценки. По состоянию на начало 2003 году оценочную деятельность осуществляли уже порядка 10 тысяч профессиональных оценщиков. В этих условиях механизм лицензирования и прямого государственного контроля уже не мог обеспечить в должной степени защиту прав потребителей оценочных услуг. В результате, Федеральным законом от 27.07.2006 № 157-ФЗ «О внесении изменений в федеральный закон «Об оценочной деятельности в российской федерации» прекращено лицензирование оценочной деятельности, намечено становление саморегулирования в этой области.

Период с 2006 по 2008 год характеризуется как этап укрепления основ саморегулирования оценочной деятельности. Так, во второй половине 2007 года были зарегистрированы все семь действующих саморегулируемых организаций оценщиков (СРО). Вместе с тем активная работа по развитию оценочной деятельности проводится на уровне государства. Так, 20.07.2007 Минэкономразвития России утверждает стандарты оценки (ФСО № 1, ФСО № 2 и ФСО № 3) [24].

С 2008 по 2016 годы проведено закрепление саморегулирования оценочной деятельности, выраженное в передаче ряда функций, включая разработку федеральных cтандартов оценки Национальному совету по оценочной деятельности. В 2013 г. отмечалось двадцатилетие с момента развития оценочной деятельности в Российской Федерации. За этот Российское общество оценщиков включает в себя свыше 17 тысяч членов, объединенных в 12 саморегулируемых организаций оценщиков (СРОО). Государство все больше выступает в роли участника рынка оценочных услуг, а не его регулятора[16].

Представляя историческую справку картина развития оценочной деятельности, мы полагаем будет не полной, если не упомянуть о первых зарубежных попытках оценки недвижимости. Оценка собственности начала проводится в других странах первоначально для целей налогообложения. Известно, что комплекс действий, применимый к оценочной деятельности проводился в Миланском герцогстве (1718-1759) и в Тироле (1771 - 1784).

В начале XIX века кадастровые работы, включающие описание, регистрацию и оценку недвижимого имущества проводились в большинстве стран Западной Европы. Наиболее известны по своим описаниям и результатам кадастры Франции (1790-1854), Австрии (1817-1883), Саксонии (1835-1843), Виртемберга (1820-1873), Пруссии (1861 - 1868) [21].

Принципы и методики оценки были разработаны в разных странах с развитой рыночной экономикой к сороковым годам XX столетия. Они основываются на экономической теории и практике. Оценка стоимости различных объектов собственности уходит глубоко в классическую экономическую теорию: теорию предельной полезности, факторов производства стоимости. Учитывая огромное значение независимой оценки для нормального функционирования и развития экономики, в пятидесятые годы в мировой практике появилась профессия оценщика [24].

За рубежом оценочная деятельность является самостоятельным видом бизнеса, который требует специальных знаний. Существуют международные стандарты оценочной деятельности. Оценщики объединяются в специальные организации на уровне региона, страны и международные.

Бесспорно, что зарубежный опыт оказал влияние на развитие оценки в нашем государстве. Но все же стоит отметить неповторимый отечественный опыт в этом направлении. Оценочное сообщество признает, что всецело почувствовав все приятные моменты «тотального государственного контроля» и впитав, к сожалению только лишь «облегченные» и во многом старомодные понятия о рынке и рыночной экономике, развитие оценки позволят реализовать принципиально новые перемены в регулировании данного вида деятельности [29].

В последние годы оценочная деятельность в России переживает достаточно бурное и насыщенное различными событиями и новациями время. Формирование рынка оценочных услуг практически завершено, получило развитие ряд, мы имеем ввиду интеллектуальную собственность. Основными мотивами развития профессии являются повышение оценочной культуры всех субъектов оценочных правоотношений, укрепление доверия к профессиональному оценочному сообществу и институту саморегулирования.

Исторический анализ показывает, что оценочная деятельность, по сути, существует несколько столетий. Применяемые ранее правила и способы оценки послужили прототипами современных методов и подходов в оценочной деятельности. Бесценный опыт, выявивший и определивший традиции и историческую предопределенность развития оценочной деятельности получен не только государством, но и профессиональным оценочным сообществом. Этот опыт служит базой для дальнейшего развития системы оценки в России [24].

Таким образом, помимо страхования, брокерских и финансовых услуг образовалось новое направление оценочные услуги. В частности, оценка объектов недвижимости востребована при проведении процедур приватизации и банкротства предприятий, конкурсов, аукционов, заключении договоров аренды, доверительного управления, залога, ипотеки и других операций. Соответственно оценочная деятельность стала одним из важнейших элементов инфраструктуры общественных отношений и самостоятельным профессиональным видом деятельности в условиях современной экономики.

1.2 Правовое регулирование оценочной деятельности

оценочный государственный контроль недвижимость

Оценочная деятельность является одним из аспектов многогранного понятия «оценка». Под ним подразумевается три составляющие. Во-первых, процесс профессионального стоимостного оценивания, реализуемого оценщиком. Во-вторых, экономическая наука и, соответственно, научная дисциплина со своей методологией, терминологией, принципами исследования. В-третьих, профессиональное мнение оценщика относительно стоимости того или иного конкретного объекта оценки.

В качестве последнего, оценка представляется нам как расчетная или экспертная стоимость объекта собственности, проводимая уполномоченным лицом, для определенных целей на определенную дату.

Процесс оценивания - это последовательность процедур и действий, используемая для получения результата оценки, установленная нормативно-правовыми актами. Процесс обычно завершается отчетом об оценке, придающим доказательную силу итоговой величине оценки.

Правовое регулирование реализуется на государственном уровне путем разработки и принятия федерального законодательства. В отношении оценочной деятельности в настоящее время действуют законодательные акты РФ и субъектов Федерации, имеющие иерархическую структуру:

- Конституция Российской Федерации;

- Кодексы Российской Федерации (к оценочной деятельности прямое отношение, прежде всего, имеют Гражданский Кодекс, Налоговый Кодекс, Земельный Кодекс, а опосредованно - все остальные, в том числе, Градостроительный и Уголовный Кодексы);

- Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;

- Федеральные стандарты оценки (ФСО);

- Стандарты и правила оценочной деятельности саморегулируемых организаций оценщиков (далее - СРОО);

- прочие документы уполномоченных органов (например, методические рекомендации Минэкономразвития или Национального совета по оценочной деятельности).

Оценочная деятельность осуществляется в соответствии с международными договорами Российской Федерации, Законом об оценочной деятельности, а также другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности [2].

Кодексы определяют общие оcновы функционирования основных институтов государства, относясь к оценочной деятельности в самых общих чертах. Например, Гражданский Кодекс устанавливает виды прав на имущество, вводит разделение на движимое и недвижимое имущество; Налоговый Кодекс используется при прогнозе дeнeжных потоков, связанных с использованием оцениваемого имущества.

Практически до 1998 года, оценочная дeятельность в России осуществлялась без полноценного нормативно-правового регулирования. Пeрвая редакция Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ была принята только 29.07.1998 г. Ранее оценка выполнялась в зависимости от внутренних представлений конкретного «оценщика» и заказчика его работ. Есть мнение, что до вступления в силу указанного закона отсутствовала даже сама профессия «оценщик».

Представляется интересным, что ряд отчетов об оценке до 1998 года представляли собой брошюры объемом в 10-15 страниц, из которых непосредственно к расчету стоимости относились от силы 2-3 страницы (прочие включали: титульный лист, оглавление, сопроводительное письмо-обращение, описание регалий и опыта работы оценщика, список использованных источников, копии разного рода благодарственных писем).

Логическим развитием положений, заложенных в Закон об оценке, являются стандарты оценки. В 2002 году постановлением Пpавительства от 06.07.2002 г. №519 были утверждены первые из них, продолжившие детализацию регулирования оценочной деятельности.

С 2007 года на смену указанным стандартам пришла совокупность полноценных Федеральных стандартов оценки, систематически охватывающих различные аспекты оценочной деятельности. По сoстoянию на июнь 2017 года утверждено 13 федеральных стандартов оценки (один из которых с 01.07.2017 года ФСО N 6 утрачивает силу):

- ФСО N 1 Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки, утвержден Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 N 297 [6];

- ФСО N 2 Цель оценки и виды стоимости, утвержден Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 N 298 [7];

- ФСО N 3 Требования к отчету об оценке, утвержден Приказом Минэкономразвития РФ от от 20.05.2015 N 299 [8];

- ФСО N 4 Определение кадастровой стоимости, утвержден Приказом Минэкономразвития РФ от 22.10.2010 N 508 [9];

- ФСО N 5 Порядок проведения экспертизы, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения, утвержден Приказом Минэкономразвития РФ от 04.07.2011 N 328 [10];

- ФСО N 6 Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков, утвержден Приказом Минэкономразвития РФ от 07.11.2011 N 628 [11];

- ФСО N 7 Оценка недвижимости, утвержден Приказом Минэкономразвития РФ от 25.09.2014 N 611 [12];

- ФСО N 8Оценка бизнеса, утвержден Приказом Минэкономразвития РФ от 01.06.2015 N 326;

- ФСО N 9 Оценка для целей залога, утвержден Приказом Минэкономразвития РФ от 01.06.2015 N 327;

- ФСО N 10 Оценка стоимости машин и оборудования, утвержден Приказом Минэкономразвития РФ от 01.06.2015 N 328;

- ФСО N 11 Оценка нематериальных активов и интеллектуальной собственности, утвержден Приказом Минэкономразвития РФ от 22.06.2015 N 385;

- ФСО N12 Определение ликвидационной стоимости, утвержден Приказом Минэкономразвития РФ от 17.11.2016 N 721[13];

- ФСО N 13 Определение инвестиционной стоимости, утвержден Приказом Минэкономразвития РФ от 17.11.2016 N 722 [14].

Федеральные стандарты оценки устанавливают фундаментальные принципы, на основании которых осуществляется оценочная деятельность.

Субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности (далее - оценщики).

Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом, которое закон обязывает соблюдать ряд условий.

Согласно статье 5 Закона об оценочной к объектам оценки относятся:

- отдельные материальные объекты (вещи);

- совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);

- право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;

- права требования, обязательства (долги);

- работы, услуги, информация;

- иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте [2].

На практике объекты оценки группируются в зависимости используемой методологии расчета стоимости. Отдельно выделяют недвижимое имущество. В статье 130 ГК РФ установлено, что «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно [принцип стационарности], в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства…». Также все предметы материального мира, что не относиться к указанным выше признакам оценивается как движимое имущество. Кроме того, оценивают по иным методикам нематериальные активы, т.е. активы, используемые в хозяйственной деятельности и не имеющие материально-вещественного воплощения;

Особое место занимают в процессе оценки имущественные комплексы. Так, в соответствии со ст. 132 ГК РФ: «в состав имущественного комплекса входят все виды имущества, …, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы, услуги и др.» [1].

Оценка бизнеса имеет свою методику оценки в качестве, например производственного предприятия в целом. В соответствии со ст. 132 ГК РФ «предприятие - имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. Иные объекты оценки представляют собой работы, услуги и информацию.

Отметим, что в соответствии с положениями Гражданского Кодекса и Закона об оценочной деятельности могут быть оценены следующие права: право собственности, пользования, распоряжения, владения и право требования.

Типичными примерами оценки права требования являются оценка дебиторской задолженности (право требовать у дебитора возврата соответствующей суммы денежных средств), а также оценка «квартир» на ранних этапах долевого строительства (с юридической позиции, оценке подлежит право требования на перевод в собственность после завершения строительства).

При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

- в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;

- информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;

- содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет

До появления ФСО в некоторых отчетах об оценке вообще не приводились какие-либо расчеты, а в качестве обоснования стоимости содержалась следующая мысль: «путем сложнейших расчетов, включающих проведение вычислений в рамках всех трех методологических подходов к оценке с использованием методов корреляционно-регрессионного анализа и метода Монте-Карло, Оценщик пришел к выводу о том, что рыночная стоимость объекта оценки составляет … ». Очевидно, что проверить правильность расчетов при их отсутствии невозможно.

Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. [8]

Любой другой документ, составленный оценщиком (например, «Заключение о стоимости», «Акт оценки»), является результатом оказания информационно-консультационных услуг и не попадают под действие Закона об оценке - оценщик не несет указанную выше ответственность, а возмещение потенциального ущерба регулируется общим законодательством Российской Федерации, например, Гражданским кодексом [33].

Страхование гражданской ответственности оценщика - «механизм защиты потребителей оценочных услуг от ошибок, допущенных оценщиком в процессе профессиональной деятельности» [2].

Страхование гражданской ответственности оценщиков является условием, обеспечивающим защиту прав потребителей услуг оценщиков, в том числе и государства (муниципального образования) как хозяйствующего субъекта и собственника, и осуществляется в соответствии с законодательством РФ.

Особенность страхования гражданской ответственности оценщиков заключается в том, что согласно ст. 931 ГК РФ дог-вор страхования риска ответственности за причинение вреда считается заключенным в пользу лиц, которым может быть причинен вред (выгодоприобретателей) в результате профессиональной деятельности оценщиков.

При наступлении страхового случая, т.е. причинения вреда третьему лицу по причине ошибки или упущения при проведении работ по оценке, страховая компания выплачивает страховое возмещение третьему лицу (как правило, заказчику работ по оценке), а не оценщику.

Приведем анализ последних новелл в правовом регулировании оценочной деятельности. Так, 1 января 2017 года вступил в силу Федеральный закон от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", который кардинально меняет порядок проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости. Причем с 2017 по 2020 года устанавливается переходный период, в процесс которого государственная кадастровая оценка имеет возможность проводиться как по прежним общепризнанным меркам, действующим на сегодня, так и согласно новым [5].

Теперь проводить кадастровую оценку земельных участков, нежилых строений, квартир и дач будут не независимые оценщики, как нынче, а специалисты бюджетных учреждений, которые будут основаны в каждом регионе. Убытки, причиненные гражданам и бизнесу при проведении несправедливой оценки, и, как следствие, вычисление по ней повышенного налога, будут возмещаться за счет подобных учреждений. Оплатит в данном случае их региональный бюджет, который несет субсидиарную ответственность согласно обязательствам государственных оценщиков. Периодичность выполнения кадастровой оценки никак не поменялась -- не чаще 1-го раза в 3 года и никак не реже 1-го раза в 5 лет, за исключением выполнения дополнительной государственной кадастровой оценки.

Можно согласиться с суждением оценочного сообщества, которое небезосновательно опасается, что многочисленные изменения могут послужить причиной к переходу от саморегулирования оценочной деятельности, к государственному регулированию данной области. Ведь с преобразованиями могут возрасти налоги. К тому же повышение должно произойти не вследствие повышения кадастровой стоимости или же размера налоговых сборов, а во взаимосвязи с вовлечением в хозяйственный оборот наибольшего количества объектов недвижимости, прежде пребывавших в тени, а также правильной их кадастровой оценки.

Но в свою очередь, определенные изменения в оценочной деятельности имеют все шансы основательно ее усовершенствовать. К примеру, кадастровая стоимость будет формироваться по общей методике, что повысит качество и гарантирует единообразие определения кадастровой стоимости.

Независимость оценки гарантируется положениями федерального закона о недопущении вмешательства в оценку имущества заинтересованных персон, в том числе заказчика, если такое имеет возможность негативно воздействовать на подлинность окончательных результатов оценки.

В целях достижения справедливого результата оценочной деятельности, профессиональные оценщики обладают возможностью самостоятельно выбирать методы проведения оценки, в соответствии со стандартами оценки, запрашивать от заказчика при проведении независимой оценки к документации, которая необходима для данной оценки.

Таким образом, Закон об оценочной деятельности уже два десятилетия является главным инструментом правового государственного регулирования оценочной деятельности. В нем законодатель четко определяет базовые требования к отчету об оценке, договору на оказание услуг по оценке, оценщику, уровню его ответственности. Документ является динамично развивающимся, практически каждый год в него вносятся поправки и дополнения, соответствующие изменениям государственной политики, а также спросу и предложению на рынке оценочных услуг.

1.3 Формы и методы государственного контроля

Законодатель установил, что государственное регулирование оценочной деятельности и деятельности саморегулируемых организаций оценщиков осуществляется только в части надзора и нормативно-правового регулирования. Причем такой надзор осуществляют федеральные органы исполнительной власти, уполномоченными Правительством РФ, а непосредственный контроль остается за самими СРО.

Регулирование оценочной деятельности осуществляется советом по оценочной деятельности при уполномоченном федеральном органе, осуществляющем функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также национальным объединением саморегулируемых организаций оценщиков в части разработки федеральных стандартов оценки, за исключением случаев нарушения сроков, предусмотренных программой разработки федеральных стандартов оценки, саморегулируемыми организациями оценщиков в части разработки и утверждения стандартов и правил оценочной деятельности.

Контроль за деятельностью членов саморегулируемых организаций оценщиков в части соблюдения ими требований настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, правил деловой и профессиональной этики осуществляется этими саморегулируемыми организациями[2].

В теории процесс регулирования оценочной деятельности осуществляется путем комплекса мер и процедур, обеспечивающих соответствие услуг оценщиков определенным критериям и нацеленных на повышение их качества.

Эти критерии устанавливаются при государственном регулировании - госорганами, а в случае саморегулирования - профессиональным сообществом оценщиков, но они могут вводиться ими и совместно.

Основными механизмами регулирования оценочной деятельности являются:

- лицензирование оценщиков;

- аттестация специалистов в области оценочной деятельности;

- аккредитация оценщиков в организациях-заказчиках оценочных услуг;

- система стандартов и положений оценочной деятельности;

- утверждение учебных программ по переподготовке специалистов в области оценочной деятельности;

- сертификация услуг;

- страхование гражданской ответственности оценщиков.

Традиционно регулирование осуществляется по трем основным направлениям. Во-первых, формирование методических требований к процедурам оценки, которые традиционно фиксируются в стандартах оценки.

Во-вторых, установление морально-этических требований к оценщику, связанных с его независимостью и традиционно находящих свое отражение в кодексах профессиональной этики;

В-третьих, разработка требований к уровню профессиональной подготовки и опыту практической работы оценщика, которые отражаются в уровне профессиональных званий через введение профессиональных рейтингов.

В научных работах авторы разделяют механизмы регулирования оценочной деятельности на две группы:

- используемые в условиях государственного регулирования оценки;

- применяемые в условиях саморегулирования оценки.

В настоящее время такие формы государственного регулирования оценочной деятельности как лицензирование, сертификация отсутствуют.

Наличие Закона об оценочной деятельности подтверждает правовое регулирование данного вида деятельности на государственном уровне. Наличие (государственного) органа регулирования (в России - это Экспертно-консультативный Совет по оценочной деятельности при Минэкономразвития), утвержденные 13 федеральных стандартов оценки свидетельствуют о прямом государственном надзоре за деятельностью профессиональных оценщиков и их объединений. Лицензирование является наиболее распространенной формой государственного регулирования профессиональной деятельности, касающееся представителей массовых профессий, занятых обслуживанием населения (врачи, адвокаты, нотариусы, архитекторы, брокеры по недвижимости и т.д.). Все требования, связанные с получением лицензии (экзаменационные процедуры, стандарты и пр.), в основном разрабатываются и контролируются профессиональными организациями оценщиков. Это обычно происходит на том уровне развития оценочной деятельности, когда, получив развитие в условиях свободной конкуренции и имея в своей основе развитую и доступную систему образования, профессия становится массовой.

Однако оценка не считается массовой профессией и расценивается скорее, как элитарная, поскольку к услугам оценщиков прибегают в основном не простые граждане, а профессионалы рынка, то есть брокеры, работающие с недвижимостью, банковские служащие, страховые агенты.

Возможно, поэтому в ряде стран с развитой рыночной экономикой оценочная деятельность не регламентируется непосредственно государством. Однако при этом в некоторых странах, таких как Италия, Испания, Япония, государство регламентирует oценку посредством введения лицензирования.

В США, когда американские кредитно-сберегательные операторы рынка несколько лет назад понесли значительные финансовые потери на сделках с недвижимостью, было введено лицензирование оценщиков недвижимости [27].

Оценочная деятельность - это такой вид предпринимательской деятельности, качественные характеристики которой компетентность и профессионализм находятся в зависимости от развития нормативно-правовой базы, регулирующей данную сферу деятельности [30].

Бесконтрольность со стороны государства в области оценочных услуг явилась отрицательным фактором для экономики России. Начиная с 1995 года, когда услуги оценщиков стали востребованы в связи с введением обязательной переоценки, она позволила занижать как стоимость основных фондов предприятия, так и сумму поступающих в бюджет налогов. Институт лицензирования оценочной деятельности является фактором, упорядочивающим рынок оценочных услуг.

С 2002 по 2006 годы оценочная деятельность могла осуществляться только получившим соответствующую лицензию юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем [16].

Лицензирование оценочной деятельности осуществляло Мингосимущество России и органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, которые действующей редакций Закона об оценочной деятельности назывались лицензирующими органами.

Лицензии выдавались на оценку недвижимости, оценку машин, оборудования и транспортных средств, оценку нематериальных активов. Мингосимущество России -лицензирование оценки предприятий (бизнеса). Причем лицензия на право оценки предприятий (бизнеса) предоставляла лицензиату право на осуществление оценочной деятельности по всем видам оценочной деятельности.

Положения о лицензировании оценочной деятельности, в которых обращалось внимание на то, что в штате работников юридического лица должен был быть хотя бы один сотрудник, получивший соответствующее оценочное образование и имеющий документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности.

Если сотрудник имеет образование по оценке бизнеса, то организация получала возможность работать по всем четырем областям оценочной деятельности, однако, при этом в лицензии должны быть указаны все четыре области оценочной деятельности, а не только оценка бизнеса.

Надзор за соблюдением лицензиатом лицензионных требований и условий осуществляется государственными надзорными и контрольными органами, Мингосимуществом России, лицензирующими органами субъектов Российской Федерации в пределах их компетенции.

С 1 июля 2006 года прекращается лицензирование оценочной деятельности в РФ. В Законе об оценочной деятельности появились поправки, касающиеся определения "субъект оценочной деятельности". В соответствии с ними оценку имеют право проводить оценщики, состоящие в саморегулируемой организации оценщиков (СРО), и застрахованные от возможных ошибок в одной из страховых компаний. В свою очередь в СРО оценщик может вступить только, получив соответствующее специальное образование, и каждые три года оценщик обязан подтверждать свои знания путем прохождения курсов повышения квалификации.

Оценщик также имеет право осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, в частном порядке. Такую оценку принимают не все инстанции, и практически невозможно получить аккредитацию в крупном банке, однако практика существует.

На сайтах СРО публикуются сведения об оценщиках, в него входящих, указываются нарушения, замечания, дисциплинарные взыскания, а также сведения об исключении из членов СРО с указанием причин. Единственно, что не указывается, положительные стороны работы оценщиков. На наш взгляд, отсутствие положительной информации является пробелом в работе оценочного сообщества.

Перейдем к еще одной известной форме государственного контроля оценочной деятельности - аттестация специалистов по оценке стоимости. Данная форма призвана обеспечить: контроль знаний специалистов в области оценочной деятельности; должную ответственность специалиста, а области оценочной деятельности за результаты его работы; контроль качества подготовки специалистов учебными заведениями.

Для проведения аттестации уполномоченные органы создают соответствующие государственные аттестационные комиссии.

Комиссии утверждают по согласованию с государственным органом программы, по которым проводятся квалификационные экзамены.

Выданные аттестаты действуют на всей территории всего государства. Уполномоченными органами ведутся реестры квалификационных аттестатов. Контролирующий государственный орган организует ведение единого государственного реестра квалификационных аттестатов. По истечении срока действия аттестата специалисту в области оценочной деятельности необходимо пройти переаттестацию.

Аттестат будет предоставлять его владельцу право подписи отчета об оценке по соответствующему виду оценочной деятельности.

В положении об аттестации должен быть предусмотрен четкий порядок отзыва аттестата. Так, в случае если по решению суда отчет об оценке был признан не соответствующим требованиям обязательных стандартов оценочной деятельности у исполнителей, подписавших такой отчет, аттестат отзывается. В реестре квалификационных аттестатов должна содержаться информация об отозванных аттестатах.

В положении об аттестации также должны быть определены критерии для саморегулируемой организации оценщиков, при выполнении которых ей могут быть переданы процедуры аттестации.

Эффективность различных форм и методов регулирования оценочной деятельности может быть оценена только с позиции определенного этапа развития экономики государства и еще раз подтверждает мнение большинства ученых, что государственный контроль необходим, но только в форме надзора за соблюдением законодательно установленных правил.

В нашей стране профессия оценщика нуждается в авторитетных саморегулируемых организациях, способных помогать своим членам, поддерживать их, осуществлять контроль за их деятельностью путем проведения периодической экспертизы. Особую роль имеет обеспечение прогрессивных представителей оценочного сообщества возможностью участия в нормотворческой деятельности [32].

Сегодня основная роль в развитии оценки в России отдана саморегулируемым организациям как профессиональным объединениям оценщиков. Однако государство не полностью отказалось от регулирования рынка оценочных услуг, важных потому, что они обеспечивают сбалансированное развитие рынка в целом и единство экономического пространства. В условиях саморегулирования в России нормативное правовое регулирование оценочной деятельности остается в сфере государственных интересов и ответственности.



Глава 2. Особенности и проблематика саморегулирования оценочной деятельности

2.1 Зарубежный опыт стандартизации и саморегулирования

Разработка стандартов оценки является одной из основных форм государственного регулирования oценочной деятельности. В стандартах даются определения фундаментальных понятий, относящихся к оценке имущества, и устанавливаются основные принципы осуществления оценочной деятельности. В них определяются требования и к порядку проведения оценочных процедур, и к осуществлению процесса оценки. В ряде стран стандарты оценочной вошли частично или полностью (инкорпорированы) в национальные законы и нормативные акты [17].

Потребность в формулировке общих для всех оценщиков в глобальном плане принципов, идей и правил появилась еще в второй половине XX века. Именно поэтому в 1981 году был образован Международный комитет по стандартам оценки имущества. Задачей которого стало создание международных стандартов с учетом мнений специалистов разных стран и выявление различий в формулировках или в применении стандартов.

Система стандартизации необходима для работы в условиях рыночной экономики в соответствии с правилами работы и нормами международной стандартизации. Стандартизация расценивается государством, как средство управления государством, так сказать эффективный рычаг воздействия на производителей товаров, работ и услуг, обеспечивающих выполнение требований безопасности, защиту прав потребителей [27].

Развитие оценочной деятельности постоянно требует пересмотра существующих концепций в обосновании стоимостных измерений. Приватизации, переход к единому налогу на недвижимость, развитие финансового рынка, кредиты под залог стоимостной оценки непосредственно затрагивают интересы как государства, так и реального и финансового секторов и всего населения страны. Повышение качества оценочных услуг в интересах общества определяет необходимость стандартизации оценочной деятельности как за рубежом, так и в России.

Распоряжением Правительства РФ от 24.09.2012 № 1762-р была принята Концепция развития национальной системы стандартизации Российской Федерации на период до 2020 года, содержащая систему взглядов на развитие стандартизации и формирующая цели, задачи и направления развития. В рамках данной концепции стандартизация рассматривается как важный инструмент, влияющий на социально-экономическое положение России и повышение обороноспособности государства. Стандартизация оценочной деятельности входит в национальную систему стандартизации и является механизмом для снижения барьеров на пути развития международного сотрудничества.

В 2012 году Россия вступила во Всемирную торговую организацию, что накладывает определенные требования к профессиональным сообществам на пути интеграции в мировое экономическое пространство. Наиболее остро стоит вопрос о создании национальной системы стандартов оценочной деятельности нового уровня, которые будут, с одной стороны, соответствовать международным правилам, а с другой - учитывать особенности российского законодательства [3].

Приведем общую характеристику действующих международных стандартов в области оценочной деятельности. В 1994 году был разработан и используется редакция 2011 года МСО - международные стандарты оценка [29].

Американские стандрты оценки разработаны и утверждены в 1989 году «Единые стандарты профессиональной оценочной деятельности» (USPAP).

Европейской группой ассоциации оценщиков (EGоVA) опубликованы в 1980 году европейские стандарты оценки. Хорошо известны среди профессионалов «Стандарты британского королевского общества сюрвей еров». Международная организация профессионалов в области недвижимости (RICS) впервые опубликовала свои стандарты в 1976 году, которые также популярны среди оценщиков недвижимости.

Существуют чисто национальные государственные стандарты оценки, применяемых только в одной стране, например, в Аргентине. Зачастую в таких случаях речь идет о малоразвитой системе оценки в данной стране. Считается, что в тех случаях, когда законодательство страны предусматривает отступление от международных стандартов, должны разрабатываться национальные стандарты оценки как «дополнительные».

Анализ периодических изданий на эту тему позволил обобщить общую позицию российский ученых по вопросу: возможна ли гармонизация между зарубежными и российскими стандартами оценки.

Директор Строительного института, зав.кафедрой, кандидат экономических наук и практикующий с 1993 года оценщик Ширихин В.В. изложил свой взгляд на вышеназванный проблемный вопрос. В 2016 году он считал, что ФСО хорошо бы приблизить к МСО и сделать наши стандарты не такими куцыми, какими они являются сейчас.

Например, стандрты «Единые стандарты профессиональной практики» Фонда оценки США включают не только сами стандарты (360 страниц), но и консультативное мнение, и «Учебник для инструктора" на 300 страниц). Отечественные ФСО носят рамочный характер и не отражают того законодательного многообразия, с которым сталкивается оценщик в реальной практике. МСО можно использовать в оценочной практике, в части, не противоречащей российскому законодательству, так как многих положений в федеральных стандартах просто нет.

Базой моей преддипломной практики являлась оренбургская оценочная компания ООО «Навиком». Ведущий оценщик этой компании считает, что в российских стандартах прописаны только 4 вида стоимости, а в МСО предусматриваются также: потребительская стоимость, стоимость сограниченным рынком, специализированная стоимость, страховочная стоимость, облагаемая стоимость, стоимость действующего предприятия (которая согласно МСО не относится к рыночной). Как специалист в этой области она отмечает, что порой приходится сталкиваться с необходимостью оценки узкоспециализированных объектов, в частности, машин и оборудования, сделанных для нужд конкретного производства. В таких случаях опираясь на требования российских стандартов оценщики должны применять к таким активам понятие «рыночной стоимости», хотя, по сути, ее как таковой у данного актива не имеется.

...