Управленческая деятельность администрации г. Покров по совершенствованию организации работы жилищно-коммунального хозяйства в городе



1.3. Нормативно-правовые основы управления жилищно-коммунальным хозяйством в условиях рыночной экономики

В системе законодательства, регулирующего предпринимательскую деятельность в сфере жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ), можно выделить два уровня: 1) федеральный уровень (федеральное законодательство); 2) региональный уровень (законодательство субъектов РФ).

Наличие двух уровней системы законодательства, регулирующего ЖКХ, обусловлено следующими правовыми нормами. В соответствии с п. "о" ст. 71 Конституции РФ гражданское законодательство относится к ведению Российской Федерации, следовательно, правовые нормы, регулирующие гражданско-правовые отношения в сфере ЖКХ, могут быть приняты исключительно на федеральном уровне. При этом необходимо учитывать и положение п. "к" ч. 1 ст. 72 Конституции РФ, относящее жилищное законодательство к совместному ведению Российской Федерации и ее субъектов. Эти конституционные положения и являются основой для закрепления двух уровней источников правового регулирования предпринимательской деятельности в сфере ЖКХ - федерального и регионального.

К федеральным нормативным правовым актам, регулирующим деятельность в сфере ЖКХ, в первую очередь относится ЖК РФ, который содержит важнейшие специальные нормы, регулирующие отношения по предоставлению коммунальных услуг, управлению жилищным фондом. К источникам из федерального уровня, несомненно, необходимо отнести и ГК РФ, § 6 гл. 30 "Энергоснабжение" которого регламентирует отношения по снабжению потребителей электроэнергией, а также отношения по снабжению через присоединенную сеть тепловой энергией, газом, нефтью и нефтепродуктами, водой и иными товарами. Общий признак договоров снабжения - это способ подачи товаров потребителю через присоединенную сеть. Вместе с тем ст. 548 ГК РФ устанавливает приоритет специальных нормативных актов перед ним, т.е. ГК РФ в регулировании жилищно- коммунальных отношений отводится роль восполнения пробелов в специальном законодательном регулировании. Кроме того, ГК РФ содержит нормы, регламентирующие выполнение подрядных работ (гл. 37 "Подряд").

В круг нормативных правовых актов, регулирующих деятельность по предоставлению коммунальных ресурсов, входит помимо ЖК РФ Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 210-ФЗ "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса" (далее в этой главе - Закон о регулировании тарифов). Данный Закон изначально закреплял общие принципы тарифной политики государства для организаций коммунального комплекса, обеспечивающих электроснабжение, теплоснабжение, водоснабжение, водоотведение и очистку сточных вод, утилизацию (захоронение) твердых бытовых отходов, а также определял пределы надбавок к ценам (тарифам) для потребителей и надбавок к тарифам на товары и услуги организаций коммунального комплекса. Однако по мере принятия специальных законов пределы действия данного Федерального закона были сокращены. В частности, в связи с вступлением в силу Федерального закона от 26 марта 2003 г. № 35-Ц3 "Об электроэнергетике" из сферы регулирования Закона о регулировании тарифов исключены нормы об установлении тарифов на электроснабжение. Согласно Федеральному закону от 27 июля 2010 г. № 190-ФЗ "О теплоснабжении" регулируемые тарифы на подключение к системам коммунальной инфраструктуры в сфере теплоснабжения, тарифы организаций коммунального комплекса на подключение к сетям инженерно-технического обеспечения в сфере теплоснабжения сохраняли свое действие до 31 декабря 2010 г.

Представляется, что такое ограничение сферы действия Закона о регулировании тарифов является обоснованным, поскольку оно ликвидирует дублирование правовой регламентации, возникшее в результате того, что на момент принятия данного Закона действовал Федеральный закон от 14 апреля 1995 г. № 41-ФЗ "О государственном регулировании тарифов на электрическую и тепловую энергию в Российской Федерации", который принимался с целью упорядочения отношений по ценообразованию в сфере обращения электрической и тепловой энергии.

В соответствии с Федеральным законом от 26 декабря 2005 г. № 184-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон “Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса” и некоторые законодательные акты Российской Федерации" были введены предельные (минимальные и максимальные) уровни цен (тарифов) на товары и услуги организаций коммунального комплекса в сфере регулируемого ценообразования в целях создания эффективных механизмов ограничения инфляционных процессов путем применения мер государственного контроля за ростом стоимости коммунальных услуг для населения и иных потребителей.

В целях реформирования системы управления ЖКХ был принят Федеральный закон от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства", который установил правовые и организационные основы оказания финансовой поддержки субъектам РФ и муниципальным образованиям в целях проведения капитального ремонта многоквартирных домов, переселения граждан из аварийного жилищного фонда, модернизации систем коммунальной инфраструктуры и предусмотрел создание такой некоммерческой организации, как государственная корпорация Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства. Целями деятельности Фонда являются создание безопасных и благоприятных условий проживания граждан, стимулирование реформирования ЖКХ, формирования эффективных механизмов управления жилищным фондом, внедрения ресурсосберегающих технологий путем предоставления финансовой поддержки за счет средств Фонда. В частности, устанавливалось, что на территории муниципального образования, претендующего на получение финансовой поддержки, обязательно должно быть зарегистрировано определенное количество коммерческих организаций коммунального комплекса и организаций, управляющих многоквартирными домами, с долей участия субъектов РФ и (или) муниципальных образований в уставном капитале таких организаций не более чем 25%.

Однако в процессе применения указанного Закона возникли проблемы. Как отмечают А. Н. Чертков и Д. А. Полещенко, принятие данного Закона было обусловлено сложной ситуацией реформирования ЖКХ, которое осуществлялось в условиях недостаточности правовой регламентации. По этой причине для его конкретизации и детализации необходимо принятие нескольких нормативных правовых актов на федеральном уровне и большого количества правовых актов на региональном и местном уровнях, что также осложняет реализацию Закона.

Федеральным законом от 23 ноября 2009 г. № 261-ФЗ "Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" предусмотрен поэтапный переход к оказанию жилищно-коммунальных услуг с использованием энергосберегающего оборудования. Зданиям планируют присваивать классы энергоэффективности с обязательным информированием об этом (например, на фасаде). За нарушение указанных требований будут взиматься административные штрафы.

Количество правовых норм, регулирующих отношения по оказанию коммунальных услуг, существенно расширено за счет применения норм антимонопольного законодательства. В частности, Федеральный закон от 17 августа 1995 г. № 147-ФЗ "О естественных монополиях" определяет правовые основы федеральной политики в отношении естественных монополий в Российской Федерации и направлен на достижение баланса интересов потребителей и субъектов естественных монополий, обеспечивающих доступность реализуемого ими товара (энергии или ее носителей) для потребителей и эффективное функционирование субъектов естественных монополий. Закон распространяется на отношения, которые возникают на товарных рынках транспортировки нефти и нефтепродуктов по магистральным трубопроводам; транспортировки газа по трубопроводам; в сфере услуг по передаче электрической и тепловой энергии и др.

Также следует отметить, что КоАП РФ в ст. 6.5 устанавливает административную ответственность за нарушение санитарно- эпидемиологических требований к питьевой воде. Водный кодекс РФ от 3 июня 2006 г. № 74-ФЗ в ст. 43 регламентирует использование водных объектов для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

Федеральный закон от 30 марта 1999 г. № 52-ФЗ "О санитарно- эпидемиологическом благополучии населения" направлен на обеспечение санитарно-эпидемиологического благополучия населения как одного из основных условий реализации конституционных прав граждан на охрану здоровья и благоприятную окружающую среду.

Федеральный закон от 31 марта 1999 г. № 69-ФЗ "О газоснабжении в Российской Федерации" определяет правовые, экономические и организационные основы отношений в области газоснабжения в Российской Федерации и направлен на обеспечение удовлетворения потребностей государства в стратегическом виде энергетических ресурсов.

Федеральный закон "О концессионных соглашениях" регулирует отношения, возникающие в связи с подготовкой, заключением, исполнением и прекращением концессионных соглашений с российскими и иностранными инвесторами.

В п. 11 ч. 1 ст. 4 данный Закон устанавливает, что объектами концессионного соглашения являются системы коммунальной инфраструктуры и иные объекты коммунального хозяйства, в том числе объекты водо-, тепло-, газо- и энергоснабжения, водоотведения, очистки сточных вод, переработки и утилизации (захоронения) бытовых отходов, объекты, предназначенные для освещения территорий городских и сельских поселений, объекты, предназначенные для благоустройства территорий.

Перечень перечисленных источников, регулирующих сферу ЖКХ, не является исчерпывающим. На федеральном уровне источниками правового регулирования деятельности в данной сфере выступают и иные нормативные правовые акты - указы Президента РФ, постановления Правительства РФ и нормативные правовые акты федеральных органов исполнительной власти. В качестве примера можно привести постановление Правительства РФ от 23 мая 2006 г. № 306 "Об утверждении Правил установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг". Данные Правила направлены на регулирование отношений в сфере предоставления коммунальных ресурсов. В Правилах закреплены нормы о правах и обязанностях исполнителей и потребителей коммунальных услуг, о порядке заключения, условиях и содержании договора о предоставлении коммунальных услуг, о контроле за качеством оказания данных услуг, о порядке установления размера платы за коммунальные услуги и его перерасчета за период временного отсутствия потребителя в жилом помещении, о порядке изменения размера платы при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества или с превышающими установленную продолжительность перерывами. Правила закрепляют определение понятия "внутридомовые инженерные системы", содержат понятия "домовладение" и "комнатный прибор учета электрической энергии". В Правилах также содержатся положения об условиях предоставления коммунальных услуг, правах и обязанностях исполнителя и потребителя, о расчете и внесении платы за коммунальные услуги и т.д.

Законодательство субъектов РФ, регулирующее сферу жилищно- коммунального хозяйства, не должно противоречить федеральному законодательству.

Необходимо констатировать, что в действующем законодательстве отсутствует четкое закрепление районного (муниципального) уровня и уровня субъекта РФ в управлении и распределении ответственности за проводимые преобразования в ЖКХ. Следует согласиться с С. В. Маликовым в том, что основная нагрузка по решению практических вопросов ложится на органы местного самоуправления. Фактически реформа в сфере ЖКХ отдана на откуп органам местного самоуправления, которые не имели и не имеют достаточных финансовых ресурсов, законодательных и иных стимулов для поддержания объектов жилищно-коммунального назначения в надлежащем состоянии.

Основной особенностью нормативно-правового регулирования сферы ЖКХ, как на федеральном, так и на региональном уровне является отсутствие единого нормативного правового акта, устанавливающего правила деятельности частных компаний в указанной сфере. Как видно из приведенного перечня нормативных правовых актов и как следует из анализа их положений, основное внимание в нормотворчестве на федеральном уровне вопросам реформирования сферы ЖКХ и регулирования цен и тарифов на работы и услуги в данной отрасли, тогда как принятию актов, направленных на построение новой системы регулирования отношений в сфере ЖКХ, подразумевающих конкуренцию и рынок, уделяется меньше внимание: подобные документы представлены фрагментарно. В результате многие важные аспекты (управление жилищным фондом, контроль за качеством выполняемых работ и оказываемых услуг, допуск частных организаций на рынок, распределение полномочий по управлению сферы ЖКХ и др.) остаются абсолютно неурегулированными, о чем более подробно будет сказано далее. К числу законодательных пробелов следует отнести отсутствие льгот по налогообложению, отсутствие единого нормативного акта, регулирующего деятельность управляющих компаний в комплексе ЖКХ, а также нормативных актов, регулирующих информационное обеспечение деятельности компаний в сфере ЖКХ.

Из-за подобных пробелов в законодательном регулировании, возникают проблемы и процессы, тормозящие реформирование сферы ЖКХ в целом и развитие малого предпринимательства в данной отрасли в частности.

Задачи развития предпринимательства в сфере ЖКХ в том или ином виде заявлены в некоторых других городских программах:

-задача привлечения дополнительных инвестиционных ресурсов в ЖКХ, как в одно из приоритетных направлений развития малого предпринимательства, поставлена в Комплексной программе развития и поддержки малого предпринимательства на 2007-2010 гг., в которой, присутствует два специальных проекта (развитие малого предпринимательства в сфере реформирования жилищно-коммунального хозяйства и создание общегородских отраслевых сервисных центров), направленных на создание цивилизованного рынка жилищно-коммунальных и экологических услуг на основе обучения предпринимателей и эффективного использования потенциала действующих и вновь создаваемых малых предприятий и на предоставление отраслевыми центрами услуг по сдаче в аренду типового оборудования и средств малой механизации, повышению квалификации кадров МП, сервисному обслуживанию техники, маркетингу, логистике, снабжению и сбыту консультационно-информационной и методической поддержке деятельности предприятий;

- задача кадрового обеспечения реформы ЖКХ поставлена в Городской целевой программе «Подготовка кадров для рыночной экономики на 2007- 2010 годы», в ходе выполнения мероприятий которой должно быть проведено обучение работников сферы ЖКХ разного уровня: от руководителей до рабочих различных специальностей;

Косвенное, но в то же время положительное, влияние на развитие частного предпринимательства, в том числе и малого, в сфере ЖКХ оказывают программные документы по развитию самоуправления в жилищном фонде, формированию кондоминиумов, т.е. структур, которые призваны создать спрос на альтернативные существующей «административной» системе (системе, основанной на главенстве дирекций единого заказчика районов) схемы и методы управления жилищным фондам, а также на услуги частных организаций в области обслуживания и ремонта жилищного фонда (в первую очередь субъектов МП в силу небольшого объема работ), не входящих в существующую достаточно жестко структурированную систему.

Таким образом, воздействие данных мероприятий на общую ситуацию с развитием предпринимательства в сфере ЖКХ не столь значительное, чтобы изменить сложившуюся систему.

Представляется, что необходимо обеспечивать системное комплексное регулирование сферы ЖКХ - устанавливать общие для всех правила игры, при чем, в первую очередь, в части развития конкуренции, что наиболее важно для развития малого предпринимательства в данной отрасли ЖКХ.



2. Анализ работы ЖКХ г.Покров

2.1 Общая характеристика ЖКХ

Всего на территории муниципального образования города Покров осуществляют свою деятельность три управляющие организации:

- ООО «Управляющая компания Покров»

- ООО «Жилцентр»

- ООО «Эксперт»

Услуги водоснабжения и водоотведения оказывает ООО «Водоканал города Покров»

Услуги отопления и горячего водоснабжения оказывает ООО «Владимиртеплогаз»

Услуги по электроснабжению оказывает ПАО «Владимирская энергосбытовая компания»

Обслуживание наружных сетей электроснабжения осуществляет ООО «Стройгарант»

Объектом анализа для написания дипломной работы является деятельность общества с ограниченной ответственностью «Эксперт», соучредителем которого является муниципальное унитарное предприятие города Покров «Покровская слобода»

Местонахождение предприятия - г. Покров, ул. Пролетарская дом 1а

Управляющая компания -- это юридическое лицо, коммерческая организация, основанная для выполнения хозяйственно-эксплуатационных функций, связанных с санитарно-техническим содержанием многоквартирных домов. Следует отметить, что термин «управляющая компания ЖКХ» -- это бытовое название, в жилищном законодательстве употребляется обозначение «управляющая организация».

По определению Жилищного кодекса, управляющая организация -- это одна из форм управления жилым многоквартирным домом, такая же, как и ТСЖ или непосредственное управление. Выполняет несколько функций -- посредничество в поставках ресурсов, таких, как электроэнергия и водоснабжение, осуществляет обслуживание, ремонт и содержание дома с технической точки зрения.

Любая УК является коммерческой организацией, поскольку осуществляет свою деятельность на платной основе, являясь посредником между жителями и поставщиками ресурсов. Фактически, УК получает от жителей деньги за обслуживание дома, как наёмная организация, и принимает коммунальные платежи как посредник.

При этом, действует ряд ограничений, направленный на сдерживание бесконтрольного роста тарифов и расценок, который неминуемо возник бы заботами нечистоплотных предпринимателей. Поэтому принят Федеральный закон о тарифах ЖКХ, жёстко регламентирующий эту сферу и не позволяющий бесконтрольно увеличивать цены.

Жильцы многоквартирного дома общим собранием выбирают УК и заключают с ней договор управления, на основании которого УК осуществляет свою деятельность.

Работа управляющей компании управляет многоквартирным домом обычно складывается из двух дополняющих друг друга направлений. Это -- непосредственно обслуживание жилого фонда, т.е. вывоз мусора, уборка придомовой территории, подъездов и лестничных клеток. Особый контроль требуется за состоянием подвалов, где расположены трубы коммуникаций, за чердачными помещениями и т.д. Своевременный ремонт и замена стояков горячего и холодного водоснабжения и центрального отопления, контроль освещения в подъездах -- всё это далеко не полный перечень забот и обязанностей УК.

По форме управления УК бывают:

· Жилищные объединения

· Частные управляющие компании.

· Государственные Унитарные Предприятия (ГУП) Дирекция Единого Заказчика (ДЕЗ).

· Непосредственное управление собственниками.

При этом, УК могут иметь разную специализацию -- только обслуживание, или только управление, или обе функции сразу, или какие-то другие варианты. Но чаще всего УК занимаются выполнением всех обязанностей, так как для заказчика услуг -- в нашем случае, для жильцов -- гораздо удобнее, когда все функции сосредоточены в едином центре.

Основными законодательными актами, регламентирующими деятельность УК являются:

· Жилищный кодекс РФ

· Градостроительный кодекс.

· Федеральный закон от 30.12.2004 №210-Ф3 Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса.

· Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 N 354. О предоставлении коммунальных услуг.

· Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491. Об утверждении правил содержания общего имущества.

Кроме этих основных документов в рабочем процессе могут быть использованы различные нормативные акты, положения и решения местных административных органов. Первенство принадлежит Жилищному кодексу как основополагающему документу, и любые несоответствия толкуются с его позиций.

Предприятие ООО «Эксперт» является коммерческой организацией, представляет собой самостоятельно хозяйствующую организацию, действует на основании Устава.

Как юридическое лицо предприятие отвечает за результаты своей производственно-хозяйственной деятельности и несет ответственность по своим обязательствам.

Учредители предприятия решает следующие вопросы:

· определение цели, предмета и вида деятельности предприятия;

· утверждение Устава и формирование уставного фонда;

· назначение на должность директора предприятия;

· реорганизация или ликвидация предприятия;

· утверждает показатели экономической эффективности деятельности предприятия и контроль за их выполнением;

· осуществляет контроль за использованием по назначению и сохранению принадлежащего предприятию имущества.

Предмет деятельности предприятия - оказание жилищно- коммунальных услуг населению и организациям г. Покров.

Целями деятельности предприятия являются надлежащая эксплуатация жилищного фонда и внутридомового инженерного оборудования, управление жилищным фондом, его содержание, предоставление жилищно- коммунальных услуг надлежащего качества.

Для реализации целей деятельности предприятие осуществляет следующие виды деятельности:

· эксплуатация, капитальный и текущий ремонты жилого фонда;

· механизированная уборка территорий города, озеленение, благоустройство;

· санитарная очистка;

· ремонтные работы;

· бытовые услуги для населения.

При планировании своей деятельности и определении перспектив развития предприятие в первую очередь исходит из необходимости выполнения в полном объеме взятых на себя обязательств в соответствии с целями деятельности предприятия.

Управление предприятия осуществляется в соответствии с действующим законодательством РФ и уставом предприятия.

Высшим должностным лицом предприятия является директор, который назначается на должность и освобождается от должности решением общего собрания участников Общества.

Директор осуществляет текущее руководство деятельностью предприятия, подотчетен в своей деятельности учредителям и действует на основании законов и иных нормативных актов РФ.

Трудовой коллектив предприятия составляют все работники, участвующие своим трудом в деятельности предприятия на основе трудового договора.

Предприятие строит свои отношения с государственными органами, органами и учредителями во всех сферах на основе договоров, соглашений, контрактов.

Общая жилая площадь предприятия на 01.01.2017 года составляет 80 тыс.кв.м,

Количество обслуживаемых домов и квартир составляет 52 и 2200 соответственно.

2.2 Экономическая характеристика ООО УК «Эксперт»

Общество с ограниченной ответственностью управляющая компания

«Эксперт» было создано 21 мая 2013 года. ООО УК «Эксперт» долгое время осуществляло обслуживание жилищного фонда как подрядная организация.

С 2015 года на основании полученной лицензии на право осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами и по результатам открытого конкурса по отбору управляющей компании для управления многоквартирными домами, расположенными на территории муниципального образования г. Покров, ООО «Эксперт» приступило к управлению многоквартирными домами, оказанию услуг по содержанию и ремонту общего имущества.

Компания активно и успешно участвует в конкурсах по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами. В основу деятельности управляющей компании заложены принципы, обеспечивающие:

обеспечение наиболее благоприятных, безопасных условий проживания граждан в многоквартирном доме;

надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, предотвращение ухудшения технического состояния многоквартирного дома, а в перспективе и его улучшение;

обеспечение соблюдения прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме;

решение вопросов о наиболее выгодном использовании общего имущества многоквартирного дома в интересах собственников.

В обслуживании ООО УК «Эксперт» находится 52 многоквартирных дома в г. Покрове по улицам: Первомайская, Герасимова, 3 Интернационала, Больничный проезд, Октябрьская, Советская, Фейгина.

ООО УК «Эксперт» осуществляет свою деятельность в соответствии с Уставом. Общество является юридическим лицом. Имеет самостоятельный.

баланс, расчётные и иные счета в банках, круглую печать со своим наименованием. Штамп, бланки, фирменное наименование, товарный знак.

Предприятие отвечает по своим обязанностям всем принадлежащим имуществом. Предприятие не несёт ответственности по обязательствам учредителей, государства и его органов.

Предприятие создано в целях расширения рынка услуг и товаров, а также извлечения прибыли.

Для достижения поставленных целей предприятие осуществляет в установленном законодательстве РФ следующие виды деятельности:

Управление эксплуатацией жилого и нежилого фонда;

Чистка и уборка производственно-технических помещений, оборудования и транспортных средств; Содержание и эксплуатация производственно- технических объектов жилищного фонда с выполнением строительно-монтажных, электротехнических, строительно-плотницких, штукатурно-малярных, пуско-наладочных работ;

Автотранспортные грузовые и посреднические перевозки;

Имущество предприятия принадлежит ему на праве собственности и образуется из:

Вкладов участников общества в уставный капитал

Продукции произведенной компанией в процессе деятельности Полученных доходов

Иного имущества, приобретенного предприятием по иным основаниям, допускаемым законодательством.

Уставный капитал ООО УК «Эксперт» составляет 100 000 рублей. По состоянию на 01.01.2017 г. среднесписочная численность работающих на предприятии составила 27 человек. Структура предприятия представлена на рисунке 1.

Компания строит отношения с другими организациями и гражданами во всех сферах хозяйственной деятельности на основе договоров, соглашений, контрактов.

Предприятие устанавливает цены и тарифы на все виды производимых работ, услуг, выпускаемую и реализуемую продукцию в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Собственники помещений в многоквартирных домах города выбрали и реализуют один из способов управления многоквартирными домами. Наименьшая доля домов управляется товариществом собственников жилья. Большинство многоквартирных домов управляются хозяйственными обществами.

Такая ситуация во многом связана с наличием большого количества ветхого и аварийного фонда, а также с низкими темпами капитального ремонта домов, что делает коммерчески непривлекательной для бизнеса услугу по управлению таким жилищным фондом.

К ветхому и аварийному фонду отнесено 3_тыс. кв. метров. Процесс ликвидации непригодного жилья протекает медленно, за 2015-2016 год ликвидировано 5_ тыс. кв. метров, веден в эксплуатацию один многоквартирный дом, построенный в рамках программы переселения из аварийного и ветхого жилья.

В определенной мере проблема изношенного жилищного фонда решается путем его капитального ремонта и реконструкции. Площадь капитально отремонтированных помещений в 2015-2016 году составила 1000_ тыс. кв. м,

В связи с тем, что основными факторами, ограничивающими конкуренцию в сфере управления жилищным фондом, являются отсутствие понимания собственниками жилья своей ответственности за состояние многоквартирных домов и осознания себя как потребителя жилищных услуг, износ жилищного фонда, и также тем, что планомерная работа в данных направлениях уже ведется, рынок жилищных услуг не был определен в качестве приоритетного.

В силу технологических особенностей отрасли большинство ресурсо- снабжающих предприятий жилищно-коммунального комплекса, использующих сложную сетевую инфраструктуру, являются локальными монополиями, что объективно ограничивает возможности развития конкуренции на рынке предоставления услуг.

К факторам, препятствующим развитию конкуренции в сфере коммунальной инфраструктуры, в первую очередь относится высокий уровень износа инфраструктуры, доходящий до 65 %, ввиду чего объекты коммунальной инфраструктуры становятся непривлекательными для инвесторов.

Первые управляющие компании появились в Покрове в 2011 году. На сегодняшний день на рынке существует 3 управляющих компаний.

Процентное и количественное соотношение занимаемой доли рынка представлено в таблице 1. Соотношение составлено по количеству домов обслуживаемых компаниями.

Все компании предоставляют одинаковые виды услуг, такие как вывоз мусора, текущий и капитальный ремонт, посреднические услуги между поставщиками электроэнергии и водоснабжения.

Для всех управляющих копаний на сегодня стоит остро проблема дебиторской задолженности, которую на 90% составляют неплатежи физических лиц за предоставляемые услуги. Проблема задолженности связана с ежегодным увеличением тарифов на услуги, жильцы не согласны с увеличением тарифов и соответственно прекращают платежи.

Также принятие тарифов происходит на собрании жильцов, в одностороннем порядке компания поменять тариф не имеет права, за жильцами всегда остается право выбора управляющей компании, поэтому в обязанности каждой компании входит донесение до жильцов изменения путем озвучивания этого на собрании жильцов.

Он является наиболее информативной формой для анализа и оценки финансового состояния. Баланс отражает состояние имущества, собственного капитала и обязательств хозяйствующего субъекта на определенную дату.

Отсюда следует, что бухгалтерский баланс есть способ экономической группировки и обобщенного отражения состояния средств по видам и источникам их образования на определенный момент времени в денежном измерителе.

Одним из показателей финансового положения предприятия является ликвидность средств, т.е. скорость превращения средств в реальные деньги. Поэтому доминирующим признаком при характеристике активов является их ликвидность. В современных российских балансах отдается предпочтение признаку возрастающей ликвидности. Актив начинается с характеристики внеоборотных, а затем оборотных активов. Внеоборотные активы приобретаются предприятием не для продажи, они не предназначены для быстрого превращения в реальные деньги; они имеют либо длительный срок использования, либо длительный срок окупаемости, а также к ним относятся активы, способные приносить доход длительный период. Они представлены нематериальными активами, основными средствами, незавершенным строительством, доходными вложениями и долгосрочными финансовыми вложениями.

Оборотные активы предназначены для реализации или потребления. Они расположены по возрастающей ликвидности, т.е. в порядке возрастания скорости превращения этих активов в денежную форму. Оборотные активы включают следующие группы: запасы, дебиторскую задолженность, краткосрочные финансовые вложения и денежные средства, прочие оборотные активы.

Таким образом, активы дают определенное представление об экономических ресурсах или потенциале хозяйствующего субъекта по осуществлению будущих затрат.

В первую очередь проследим особенность состава актива баланса в управляющей компании в сфере ЖКХ, а именно ООО УК «Эксперт».

Основные средства предприятия это в большинстве своем офисная техника представленная в виде персональных компьютеров и их комплектующие, офисная мебель, а так же предметы являющиеся неотъемлемой частью деятельности компании а именно перфораторы, газонокосилки, счетчики и т.п. В 2016 году наблюдается увеличение основных средств по отношению к 2015 году на руб. Увеличение обусловлено приобретением организационной техники. Поток денежных средств компании представляет собой выплаты по договорам обслуживания, оплату предоставленных услуг, поступления от заказчиков. В потоке денежных средств наблюдается тенденция увеличения на протяжении рассматриваемых периодов. На руб. в 2016 по отношению к 2015 году.

Это обусловлено увеличением объемов обслуживания.

Что касается дебиторской задолженности, то она складывается в основном из задолженности по оплате юридических и физических лиц, которым предоставляет услуги управления предприятие, это отдельные дома, офисные помещения, располагающиеся в данных дома. Дебиторская задолженность в 2016 году увеличилась по отношению к 2015 году на 125000 руб.

Сырье учитывается в бухгалтерском балансе как средства необходимые для предоставления услуг текущего ремонта. Необходимость в материале так же возросла в виду увеличение объемов обслуживания, увеличение наблюдается на протяжении рассматриваемых периодов на _65000 руб. в 2016 по отношению к 2015.

Пассив используется для характеристики состава и состояния источников формирования средств и их назначения.

Информация об источниках группируется:

- по характеру закрепления,

- по сроку использования.

По характеру закрепления источники средств делятся на собственные и заемные. По срокам использования на долгосрочные и краткосрочные.

Основной состав источников средств отражен в разделе 3 «Капитал и резервы». Это источник долгосрочного использования. Первое место занимает уставный капитал, который является наиболее постоянной частью баланса.

Наряду с источником долгосрочного использования у предприятия имеются собственные источники краткосрочного периода формирования и использования: «Задолженность участниками по выплате доходов», «Доходы будущих периодов», «Резерв предстоящих расходов и платежей».

Долгосрочные пассивы относятся к источникам долгосрочного использования, но это заемные средства.

Краткосрочные пассивы дают информацию о заемных краткосрочных кредитах и займах и о кредиторской задолженности, подлежащих погашению в течение года.

Обязательства (пассивы) показывают объем средств, полученных хозяйствующим субъектом, и их источники, а активы -- как хозяйствующий субъект использовал полученные средств.

Как было замечено выше актив баланса управляющей компании имеет некоторые особенности, соответственно, нам необходимо проследить особенность состава пассива баланса в управляющей компании в сфере ЖКХ, а именно ООО УК «Эксперт».

Уставный капитал предприятия сформировался за счет вкладов денежными средствами и в соответствии уставу должен составлять 100 000 рублей, поэтому на протяжении всего существования компании в бухгалтерском балансе должна сохранятся эта цифра, в данном случае мы наблюдаем за все три года именно 100 000 рублей.

Что касается прибыли предприятия то она складывается в основном от реализации услуг компании, а именно предоставления услуг в сфере обслуживания ЖКХ. На протяжении рассматриваемых периодов нераспределенная прибыль увеличивается на отношению к 2015 году. руб. в 2016 году.

Кредиторская задолженность предприятия поставщикам и подрядчикам складывается из задолженности подрядным организациям осуществляющим вывоз мусора, строительные работы, электромонтажные, сантехнические и пр. Задолженность возрастает в 2016 году на руб. по отношению к 2015 году, это обусловлено ростом дебиторской задолженности.

Задолженность перед персоналом возрастает в 2016 году на руб. по отношению к 2015. Данное увеличение обусловлено увеличением объемов обслуживания. Необходимо заметить, что заработная плата выплачивается 15 числа следующего месяца, поэтому на конец года остается задолженность перед всем персоналом компании по заработной плате за декабрь.

Статья задолженности по налогам и сборам требует пояснения специфики налогообложения для данного предприятия.

В Российской Федерации Общество с Ограниченной Ответственностью функционируют на упрощенной системе налогообложения. Упрощённая система налогообложения (УСН) -- это специальный налоговый режим, направленный на снижение налоговой нагрузки на субъекты малого бизнеса и среднего бизнеса, а также облегчения и упрощения ведения налогового учёта и бухгалтерского учёта.

Статьёй 346.20 Налогового кодекса РФ устанавливаются следующие налоговые ставки по налогу, взимаемому в связи с применением Упрощённой системы налогообложения (УСН):

· 6 %, если объектом налогообложения являются доходы,

· 15%, если объектом налогообложения являются доходы, уменьшенные на величину расходов.

· 14% страховые накопления ФСС

Задолженность по налогам в свою очередь так же возрастает на руб. в 2016 году по отношению к 2015. Данная статья напрямую зависит от выплат заработной платы персоналу, т.к. налоги уплачиваются после перечисления заработной платы, поэтому они тоже переходят задолженностью на следующий год.

Прочие кредиторы компании составляют предприятия дающие займы и банки РФ. Задолженность перед прочими кредиторами имеет положительную тенденцию уменьшения в 2016 на 2015 году.

Следующим шагом в финансовом анализе деятельности ООО УК «Эксперт» необходимо рассмотреть формирование финансового результата, а именно прибыли предприятия.

На рынке предприятия выступают как относительно обособленные товаропроизводители. Установив цену на продукцию, они реализуют ее потребителю, получая при этом денежную выручку, что не означает еще получения прибыли. Для выявления финансового результата необходимо сопоставить выручку с затратами на производство и реализацию, которые принимают форму себестоимости продукции.

Если выручка превышает себестоимость, финансовый результат свидетельствует о получении прибыли. Предприятие всегда ставит своей целью прибыль, но не всегда ее извлекает. Если выручка равна себестоимости, то удается лишь возместить затраты на производство и реализацию продукции. При затратах, превышающих выручку, предприятие превышает установленный объем затрат и получает убытки - отрицательный финансовый результат, что ставит предприятие в достаточно сложное финансовое положение, не исключающее и банкротство.

Для предприятия прибыль является показателем, создающим стимул для инвестирования в те сферы, где можно добиться наибольшего прироста стоимости. Прибыль как категория рыночных отношений выполняет следующие функции;

· характеризует экономический эффект, полученный в результате деятельности предприятия;

· является основным элементом финансовых ресурсов предприятия;

· является источником формирования бюджетов разных уровней.

Определенную роль играют и убытки. Они высвечивают ошибки и просчеты предприятия в направлениях использования финансовых средств, организации производства и сбыта продукции.

В условиях рыночной экономики получение прибыли является непосредственной целью производства. Прибыль создает определенные гарантии для дальнейшего существования предприятия, поскольку только ее накопление в виде различных резервных фондов помогает преодолевать последствия риска, связанного с реализацией товаров на рынке.

На каждом предприятии формируется четыре показателя прибыли, существенно различающиеся по величине, экономическому содержанию и функциональному назначению. Базой всех расчетов служит балансовая прибыль - основной финансовый показатель производственно-хозяйственной деятельности предприятия. Для целей налогообложения рассчитывается специальный показатель валовая прибыль, а на ее основе - прибыль, облагаемая налогом, и прибыль, не облагаемая налогом. Остающаяся в распоряжении предприятия после внесения налогов и других платежей в бюджет часть балансовой прибыли называется чистой прибылью. Она характеризует конечный финансовый результат деятельности предприятия.

Балансовая прибыль включает три основных элемента: прибыль (убыток) от реализации продукции, выполнения работ, оказания услуг; прибыль (убыток) от реализации основных средств их прочего выбытия, реализации иного имущества предприятия; финансовые результаты от внереализационных операций.

Процесс формирования прибыли может быть представлен на рисунке 2.

Источником формирования прибыли управляющей компании в процессе ее функционирования являются доходы, средства полученные от ТСЖ, отдельных домов, а так же юридических лиц за предоставленные услуги, предусмотренные уставом компании. В данном случае прибыль возможна только от предоставления услуг.

По направлениям использования формы №2 Отчет о прибылях и убытках (приложение 6) мы можем произвести анализ финансового результата. Для этого обратимся к таблице 2.

Для начала рассмотрим специфику состава отчета о прибылях и убытках ООО УК «Эксперт».

Выручку компания получает от такой деятельности как: диспетчеризация, уборка жилья, содержание и техническое обслуживание жилого фонда, текущий ремонт общего имущества, техническое обслуживание домофонов, управление, отопление, холодная и горячая вода.

Себестоимость услуг складывается из заработной платы, отчислений на социальные нужды, электроенергии, эксплуатационных расходов, технического содержания, спецодежды и материалов для предоставления профильных услуг, услуг автотранспорта, охраны труда, обучения персонала, расходов на связь, страхования, отопления, текущего ремонта.

Прибыль от реализации услуг - это финансовый результат, полученный от основной деятельности предприятия, которая может осуществляться в любых видах, зафиксированных в его уставе и не запрещенных законом. Прибыль от реализации продукции рассчитывается как разность между выручкой от реализации (без НДС и акцизов) и затратами на производство и реализацию.

Управленческие расходы составляют: заработную плату, отчисления на социальные нужды, расходы ККМ, рекламу, аренду помещений, расходы на периодические издания, почтовые расходы, услуги по ведению бухгалтерского учета (необходимо заметить, что компания пользуется консалтинговыми услугами в области экономики и бухгалтерии), услуги связи.

Прочие доходы компании это поступления за платные услуги, проценты по займам, удержание стоимости обучения. Это прибыль по операциям различного характера, не относящимся к основной деятельности предприятия и не связанным с реализацией продукции, основных средств, иного имущества предприятия, выполнения работ, оказания услуг. В состав данных прибылей включается сальдо полученных и уплаченных штрафов, пени, неустоек и других видов санкций, а также другие доходы:

· прибыль прошлых лет, выявленная в отчетном году;

· доходы от дооценки товаров;

· поступления сумм в счет погашения дебиторской задолженности, списанной в прошлые годы;

· положительные курсовые разницы по валютным счетам и операциям в иностранной валюте;

· проценты, полученные по денежным средствам, числящимся на счетах предприятия.

Прочие расходы складываются из компенсации за проезд, материальной помощи, подарков на праздники, затрат на поздравление ветеранов 9 мая, РКО, списания основных средств.

Валовая прибыль предприятия увеличилась за счет увеличения продаж услуг, а так же уменьшения себестоимости услуг. В 2015 году себестоимость услуг была равна 7437709605812,0/10960581,0=0,67или 67% в2016 году - 601536,90/16135799,0=0,59 или 59% Валовоя прибыль за счет этих изменений приросла по отношению к 2016 на85,4547,0 руб. (6534263,0/3523374,0=1,854547 (к-т прироста)-1=85,4547% прироста)

В свою очередь также увеличилась прибыль от продаж она на рублей к 2016 году.

Положительные тенденции в свою очередь наблюдаются и в части расходов они снижаются. А именно, мы видим снижение налога на прибыль и управленческих расходов.

Управленческие расходы снизились в 2015 году и составили 2178213,0/3523374,0=0,618 или 61,82%, а уже в 2016 - 2819026,0/6534263,0=0,4314 или 43,14.

Из всего вышеперечисленного можно сделать вывод, что предприятие явно стало работать производительнее. Кроме того что удалось добиться снижение переменных затрат, а именно себестоимости услуг и уменьшить статьи некоторых постоянных расходов.

Стоимость мобильных (оборотных) средств увеличилась на рублей или на 452,97%

Стоимость материальных оборотных средств увеличилась на рублей или на 400,01%

Величина собственных средств организации увеличилась на рублей или на 374, 72%

Необходимо отметить систем начисления льгот согласно подп.1 п.6. ст 114 Федерального закона от 21.07.2007 региональным администрациям предоставлено право на своих территориях вводить порядок, обеспечивающий монетизацию льгот по жилищно- коммунальным услугам (ЖКУ).

Данный Федеральный Закон впервые прямо установил, что льготники - физические лица обязаны оплачивать ЖКУ в полном объеме, получая из бюджета в денежной форме компенсацию льгот на свои банковские лицевые счета. Такая реформа льгот позволяет устранить имеющееся противоречие в законах и снимет с нельготников неявно прописанную в ранее действовавшем региональном законодательстве обязанность осуществлять беспроцентное кредитование по обязательствам, принятым на себя государством перед ветеранами труда, воинской службы, боевых действий и инвалидами.

Так, например, существует опыт нового порядка исчисления льгот по ЖКУ для региональных и федеральных льготников. По договору каждая управляющая организация один раз в месяц предоставляет в управление министерства социальной защиты в электронном виде таблицу в формате

В квартирах льготников стоят счетчики, в соответствии с показаниями которых каждый месяц производятся разные начисления. Полученные от управляющей организации данные работники социальной службы обрабатывают, выводят для каждого льготника ежемесячную сумму льгот и перечисляют ее на лицевые счета, открытые в отделениях банков.

Таким образом, теперь в квитанциях на оплату коммунальных услуг указывается для каждого собственника квартир полная сумма начислений независимо от того, сколько льготников проживает в данной квартире, что исключило зависимость управляющей организации от систематических задержек платежей из бюджета. Однако такая монетизация выявила ряд методических и принципиальных вопросов; она сделала очевидными противоречия в нормативной базе, регулирующей данные правоотношения.

Как прописано в ст. 153 ЖК РФ, обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения у него права собственности на это помещение. А льготы по квартплате предоставляются не по принципу наличия или отсутствия у претендента на меры социальной поддержки права собственности на жилое помещение, а по принципу регистрации физического лица в данном помещении.

В случае, если в жилом помещении собственник не прописан, а прописано иное лицо, то по Жилищному кодексу РФ обязанность внесения квартплаты к этому иному лицу не переходит. Таким образом, часто получается так, что квартплату должно платить одно лицо, а" льготы перечисляются на сберкнижку совсем другому человеку. Подобное решение вопроса вряд ли логично, ведь размер льгот привязан к параметрам конкретного жилья. Кроме того, то обстоятельство, что человек зарегистрирован по определенному адресу, вовсе не означает, что он по нему и в самом деле реально проживает. У работников муниципалитетов и управляющих организаций нет соответствующего механизма для обеспечения тотального контроля - возле каждой квартиры, где прописаны льготники, камеры видеонаблюдения с обязательной ежемесячной сдачей видеозаписей в органы соцзащиты не поставишь.

Отдельные находчивые граждане уже пользуются таким противоречием следующим образом. Если, к примеру, в 100-метровой квартире в новом доме прописан один ветеран Великой Отечественной войны, то независимо от статуса и суммы доходов семьи юридического собственника квартиры бюджет со странной щедростью возмещает ее хозяевам всю квартплату.

Это явно несправедливо и приводит к тому, что вполне богатые и обеспеченные люди (в статусе предпринимателей или топ-менеджеров крупных компаний), имеющие в собственности несколько очень дорогих квартир и иных престижных объектов недвижимости, организуют прописку своих родственников в этих квартирах таким образом, чтобы обеспечить получение 100% льготы за счет бюджета.

Следовательно, необходимы разработка и утверждение стандартных нормативов потребления жилищно-коммунальных услуг применительно к компенсациям, чтобы производить оплату льгот вне зависимости от такого фактора, как регистрация по месту жительства.

Как отмечалось ранее, при росте дебиторской задолженности прибыль компании уменьшается прямо пропорционально.

Следующим фактором, влияющим на формирование прибыли и убытков любой управляющей компании являются тарифы.

Как показывает практика, управляющие организации предпочитают применять муниципальный тариф. И этому есть свои причины - муниципалитет не стремится возмещать разницу между муниципальным и новым, экономически обоснованным тарифом (ЭОТ); низкая платежеспособность населения; сложившийся менталитет жителей в части равенства тарифов в различных домах независимо от их состояния и набора предоставляемых услуг.

Тариф на содержание и ремонт жилого помещения является ценой заключаемого договора управления между управляющей организацией (УО) и собственниками помещений. Согласно ст. 154 ЖК РФ, положениям Правил содержания общего имущества, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее - Правила № 491), тариф на содержание и ремонт жилого помещения должен включать затраты на управление, содержание и текущий ремонт общего имущества собственников помещений в доме. УО может сама рассчитать и предложить жильцам включить в договор управления экономически обоснованный тариф (ЭОТ) на содержание и ремонт жилого помещения, учитывающий сложившееся техническое состояние дома, согласно ч. 7 ст. 156 ЖК РФ, п. 31 Правил №491. Введение УО данного тарифа влечет за собой повышенную требовательность жильцов, а также дополнительные затраты на повышение качества обслуживания, не предусмотренные в тарифе.

Применение муниципального тарифа вызовет преждевременный износ основных элементов здания, что потребует в дальнейшем капитального ремонта и дополнительных затрат собственников помещений. Возникает низкая рентабельность деятельности УО по управлению домами в связи с высокими затратами на аварийно-восстановительные работы, которые не окупает тариф. Социальная напряженность выражается в постоянных жалобах жителей в надзорные органы в связи с тем, что УО при отсутствии финансовых средств не в полной мере обеспечивают обслуживание: профилактический и текущий ремонт, поставки ЖКУ, профилактические осмотры.

Сравнение экономически обоснованного и муниципального тарифов на содержание и ремонт жилого помещения приведено в таблице 2.5.

В связи с тем, что тариф рассчитан усреднено на группу одноименных домов, средства, поступающие от жильцов, как правило, расходуются по ситуации, т. е. жители одних домов, по сути, платят за ремонт или аварийно- восстановительные работы в других. Такое нерациональное расходование средств приводит к судебным разбирательствам. В некоторых случаях УО, чтобы скрыть нецелевое расходование средств, фальсифицируют документы или делают отчеты о выполнении договора управления непрозрачными для собственников, например в отчете указываются только выполненные работы и услуги без указания фактических затрат на их выполнение.

Таким образом, в отличии от муниципального ЭОТ на содержание и ремонт жилого помещения более эффективен. Однако включение в договор управления такого тарифа усложняется нежеланием большинства собственников помещений менять привычный порядок расчетов за ЖКУ. Муниципальный тариф не учитывает техническое состояние и конструктивные особенности зданий, наличие и состояние инженерного оборудования, потребности собственников помещений. Органы местного самоуправления устанавливают его, как правило, путем индексирования, т. е. рассчитанный года три назад тариф умножают на индекс-дефлятор.

...