Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

Глава 1. Договор аренды как объект формального юридического анализа

1.1 Понятие, природа, особенности договора аренды

1.2 Структура и функции договора аренды

1.3 Социально-юридическая ценность договора аренды в регулировании гражданского оборота

Глава 2. Практические проблемы и аспекты заключения и расторжения договора аренды

2.1 Порядок заключения и исполнения договора аренды

2.2 Права и обязанности сторон договора и сроки его действия

2.3 Условия и основания прекращения договора аренды и его юридические последствия

Заключение

Список использованных источников



Введение

Договора аренды является самым старым и популярным правовым институтом в гражданском праве, которому присущи некий консерватизм и стабильность, сочетающиеся с постоянными попытками охватить новые экономические отношения. Договор аренды это классический вид договоров гражданского право оборота, история которого длится не одно тысячелетие и спустя столь долгое время договор в основном не изменились.

Аренда - это традиционный вид гражданско-правовых договоров, который получил широкое распространение во многих сферах деятельности. Она делает более полными средства и способы социального, экономического и производственного развития. Отличительная черта аренды заключается в том, что она сопровождает и дополняет систему отношений собственности, а так же приводит в гармонию экономические отношения даже в тех случаях, когда успешно и оперативно распорядиться производственными ресурсами не позволяет жесткая конструкция собственности (права собственности). Аренда удовлетворяет потребности физических и юридических лиц, в момент необходимости временного использования недвижимого имущества, и одновременно обеспечивает собственнику имущества доход (арендная плата). Это выгодно как для арендатора, так и для арендодателя.

Актуальность темы исследования определяется следующими обстоятельствами. Договор аренды является одним из важнейших гражданско-правовых средств регулирования значительного числа имущественного отношения. В силу этого возникает необходимость его теоретического осмысления и исследования.

Во-вторых, договорно-арендные отношения - выходят на первое место в хозяйственном обороте, из-за того, что данный договор помогает достичь баланса интересов арендодателя и арендатора.

Так арендодатель, сохраняя данный объект в своей собственности извлекает из него прибыль и не нарушает целевое использование имущества. Вместе с тем широкие права арендатора предоставляют ему большие возможности использования этого объекта в имущественном обороте, что так же требует исследования этого явления.

В-третьих, исследование договора аренды как гражданско-правового средства обусловлено его постоянным изменениям и расширениям использования в регулировании имущественных отношений. Изменение состава имущественных отношений влечет и изменения в содержании договора аренды. Определение тенденции развития данного средства предопределяет необходимость его исследования.

Степень разработанности темы исследования. Проблема применения договора аренды его содержания порядок заключения исполнения и прекращения рассматривалась в трудах российских и зарубежных ученых цивилистов. В трудах Ю.К. Садиков, А.П. Толстой, В.В. Сергеева, Т.М. Брагинского, Т.В. Кашаниной, рассматривались сущность содержание (существенного условия договора аренды). Виды договоров аренды исследовались в трудах О.И. Красова, Н.Д. Кузнецова, П.А. Баранова и других авторов. Вместе с тем до настоящего времени не сложилась апробированная концепция применения договора аренды в отдельных видах имущественных отношений.

Выше названные обстоятельства и состояние разработанности проблемы применения договора аренды, во многом предопределили выбор темы выпускной квалификационной работы, формулирование её объекта, предмета, цели и задачи исследования, а также его структуру.

Объект исследования представляет система гражданско-правовых отношений связанных с движимым и недвижимым имуществом регулируемых договором аренды.

Предметом исследования составляет договор аренды как гражданско- правовое средство регулирующее имущественные отношения и являющиеся важным правовым средством обеспечения прав и законных интересов арендатора и арендодателя.

Целью исследования является раскрытие сущности и содержания классификации арендного договора, роль и значение которого в современном гражданском обороте существенно изменяется.

Раскрытие предмета исследования и достижения поставленной цели обеспечивается решением следующих задач:

- рассмотрением сущности и содержанием договора аренды, прав и обязанности арендатора и арендодателя;

- выявлением структуры, функции и типов договора аренды, его социально юридической ценности;

- исследованием процесса заключения, исполнения условий основания и расторжения договора аренды;

- выяснением путей повышения эффективности использования договора аренды, защиты прав и законных интересов его участников.

Методы исследования. К ним относятся логико-исторический, диалектический, системный сравнительный, метод абстрагирования, обобщения, а также теоретико-правовой, формально-юридический, статистический и другие. Они явились инструментами изучения и исследования различных источников информации.

Методология исследования. Она представлена нормативно- правовыми актами, научными работами российских ученых цивилистов. Важным элементом этих основ выступает судебная практика, правовая статистика, которые предают работе практическую направленность.

Научная новизна заключается в обосновании и определении договора аренды, как правового средства регулирующего имущественные отношения субъектов гражданских правоотношений; в выявлении социальной и юридической ценности договора аренды обеспечивающего реализацию и защиту прав и законных интересов арендодателя и арендатора; выявление направлений и путей совершенствования процесса заключения и особенно расторжения договора аренды с целью минимизации негативных последствий для его сторон.

В практическом аспекте значимость исследования договора аренды выражается в возможности эффективного заключения и исполнения договора аренды с помощью информационных технологий, а так же использования рекомендаций полученных в процессе исследований темы в деятельности практикующих юристов и проведении правовой пропаганды в интересах повышения правой культуры субъектов гражданских правоотношений.

Структура выпускной квалификационной работы представлена введением двумя главами шестью параграфами заключением и списком использованных источников.



Глава 1. Договор аренды как объект формального юридического анализа

1.1 Понятие, природа, особенности договора аренды

Законодательство Российской Федерации характеризует договор аренды юридическим понятием. В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса договором аренды является гражданско-правовой договор, согласно которому арендодатель обязуется предоставить арендатору конкретное имущество во временное пользование или владение, а арендатор в свою очередь обязуется уплачивать за это арендодателю арендную плату. При этом в соответствии с договором, доходы и продукция, которые арендатор получил при использовании имущества, взятого в аренду, являются его собственностью. Вместе с тем следует обратить внимание на то, что «это положение действует только если арендатор использует арендованное

имущество согласно условиям договора аренды или же в соответствии с прямым назначением арендованного имущества.

Правовая база договора аренды сформирована следующими нормативными правовыми актами и их толкованиями:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ), глава 34, ст.606-625, 651-655, где заложены основы регулирования отношений.

2. Земельный кодекс Российской Федерации (далее ЗК), глава 4, ст.22, освещающая особенности аренды земельных участков, а также ряд обременений на недвижимое имущество.

3. ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», где указаны не только все возможные субъекты правоотношений, но и государственные органы, на которые возложена обязанность по регистрации сделок.

4. Постановление Президиума ВАС РФ от 13.04.2010г., где разъясняется право на продление договора на неопределённый срок по его истечению в случае, если ни одна сторона не заявила о своём желании расторгнуть соглашение.

5. Определение ВАС РФ от 09.09.2010г. о разъяснении отсутствия необходимости государственной регистрации договора, заключённого менее чем на год, и впоследствии продлённым на неопределённый срок.

Также правоотношения регламентированы целым рядом других определений и постановлений Высшего Арбитражного суда России, Федеральных антимонопольных служб субъектов Федерации и иными нормативными актами. «Обращаются к ним, как правило, в тех случаях, если между сторонами соглашения возникли споры, которые не могут быть урегулированы на основании ГК РФ, ЗК, а также закона о государственной регистрации».

При рассмотрении вопроса, касающихся обязательств взаимоотношении сторон, перед юристами зачастую встает вопрос, к какой группе относить права арендатора к категории обязательственного права или к сфере вещных прав. Согласно определению обязательственное право-это право позволяющее одному лицу требовать от другого совершения конкретных действий, являющихся объектом права. Вещное право дает человеку возможность непосредственно господствовать над вещью в той или иной форме (объектом вещного права).

Захарьина А.В. в рассуждениях одной из своих научных работ ссылается на некое противоречие, а именно не соответствие по установлению вещного права, поскольку договор аренды устанавливает вещное право арендатора на арендованное имущество и совсем не устанавливает вещное право между арендатором и вещью взятой в аренду. Следовательно, выходит, что договору аренды присущ императивный характер по причине отсутствия свободного волеизъявление арендатора, потому что не он собственник вещи и не может пользоваться, владеть, распоряжаться ею, однако, являясь арендатором он наделен данными правами, исключительно с согласия арендодателя, иными словами все свои действия касающиеся владения и пользования арендатор согласовывает с арендодателем, а это в свою очередь вносит некоторые трудности во взаимоотношение обеих сторон.

Особенностью договора аренды является то, что он принадлежит к числу гражданско-правовых договоров по передаче имущества без перехода права собственности на данное имущество к арендатору; последний получает имущество лишь в пользование и владение либо только в пользование. Это обстоятельство имеет возможность быть признаком, который отличает договор аренды от других договоров, например, купля-продажа, мена, заем6. Выделим еще некоторую отличительную черту договора аренды: пользование имуществом во время аренде обязательно связано с его эксплуатацией со стороны арендатора и присвоением последним плодов, продукции и доходов, которые были получены в результате использования данного имущества. Наряду с этим арендатор имеет право владеть имуществом. Иначе говоря, он приобретает возможность не только извлекать полезные свойства из имущества, взятого в аренду, но и обладать им, быть его титульным владельцем. В случаях же, когда эксплуатация соответствующего имущества имеет возможность осуществляться и без обладания последних, арендатору необходимо лишь получить данное имущество в пользование8. Присвоение арендатору статуса титульного владельца наилучшим образом решает сложность защиты его прав и законных интересов, которые связаны с имуществом взятым в аренду, так как ему предоставляются вещно-правовые способы защиты арендованного имущества от посягательств на него со стороны третьих лиц. Одновременно присвоение арендатору статуса титульного владельца дополнительно предоставило возможность законодателю обеспечить его права благодаря использованию права следования (элемент вещно-правовых отношений). Эта идея стала реальной благодаря введению в Гражданский кодекс Российской Федерации специальной нормы, которая при передаче права собственности на имущество находящееся в аренде определяет судьбу аренды. Передача права собственности либо другого, находящегося в определенных рамках, вещного права на арендованное имущество другому лицу не служит основанием для внесения изменений либо расторжения договора.

Еще одним отличием договора аренды, которое относится к праву пользования имуществом находящемся в аренде. Во-первых, в договор не входит правомочие арендатора передавать в субаренду арендованное имущество, если данное право дано ему арендодателем9. Во-вторых, законом предопределено тщательное регулирование некоторых видов договоров. В- третьих, обособление некоторых видов договора аренды (кроме договоров проката, фрахтования на время и лизинга) связано со специфичностью характера каждого вида договора аренды, отличающего один вид от другого, обуславливая необходимость особенного правового регулирования каждого из них. Но все же законодательство предоставляет возможность

использования единых положений договора аренды. В данном случае велика вероятность упустить из вида какие-либо объекты, которым присуща не меньшая специфика, и по этой причине поставить их регулирование в рамки общего положения о договоре аренды.

Договор проката относится к отдельному виду договора аренды, так как арендодателем здесь может выступать лишь лицо, для которого данный вид деятельности является предпринимательской, а также из целей использования арендатором арендованного имущества. Договор аренды транспортного средства так же обладает своей особенностью: использование и управление переданным в аренду транспортным средством и его квалифицированной технической эксплуатации возможно исключительно профессиональным персоналом.

Самостоятельным видом договора является и лизинг: в таких отношениях, участвуют не только арендодатель и арендатор, а так же продавец имущества, которое передается в аренду, и правоотношения, которые вытекают из данного договора, сочетают в себе обязательства по аренде и купле-продаже.

Договор аренды консенсуален, поскольку приобретает статус заключенного лишь когда контрагенты достигнут соглашения по его значительным условиям, а момент вступления договора в силу никак не связан с передачей имущества в аренду арендатору. Исключительно передача сданного арендатору в аренду имущества, является со стороны арендодателя исполнением заключенного и вступившего в силу договора аренды.

Договор аренды считается возмездным, так как арендодатель должен получить от арендатора арендную плату за исполнение своих обязанностей по передаче имущества в его владение и использование.

Договор аренды двухсторонен, поскольку все стороны договора несут обязательства в пользу друг друга и является должником другой стороны в том, что она должна совершить в ее пользу, и в то же время ее кредитором о том, что наделена правом от нее требовать. Так же в данном договоре имеют место две равно значимые и важные встречные обязанности: во-первых обязанность арендодателя передать арендатору имущество во владение и пользование. Во-вторых обязанность арендатора платить арендную плату, что в принципе является экономически эквивалентным.

1.2 Структура и функции договора аренды

Составляется договор по конкретной схеме, согласно которой каждый пункт вытекает из предыдущего, благодаря чему он становится логичным и последовательным. Субъекты и объект договора, а также арендная плата, подлежащие обязательному отражению в договоре. Так же возможно указание и иных аспектов, таких как срок действия, обязанность по обслуживанию помещения и другие значимые моменты.

Вводная часть включает в себя название договора, время и место где он был заключен, сведения о субъектах правоотношений, а так же информация об арендаторе и арендодателе, что согласно ст. 606 Гражданского Кодекса Российской Федерации является важнейшим условием сделки. Ими могут являться как организации, которые действуют согласно уставам и представленные должностными лицами, так и физические лица, которые действуют согласно доверенности или от своего имени (что требует подтверждения паспортом). В документе указываются полные реквизиты сторон. Так же подлежит обязательному отражению в договоре участие посредников (не арендатор и не владелец недвижимости).

Предмет соглашения:

Объект договора (п.3 ст.607 ГК). В документе прописывается недвижимость, сдающаяся в аренду, и ее уточняющие данные (адрес, площадь, данные о собственнике и др.). Вместе с тем к договору прилагается кадастровый паспорт объекта. Следует уточнить, что договор считается недействительным при невозможности идентификации объекта (имущества), передаваемого в аренду. В связи с этим в текущей части требуется указать такие детали как:

• Тип и назначение имущества;

• Инвентарный номер по техпаспорту;

• Точный адрес;

• Площадь объекта.

Отдельно в договоре можно указать документы, согласно которым действуют контрагенты договора. У арендодателя такими документами выступают Свидетельство о государственной регистрации объекта недвижимости. Для арендатора: физического лица - паспорт, предпринимателя - выписка из ЕГРИП; юридического лица - копия доверенности (для полномочного представителя), копия протокола решения учредительного собрания о назначении на должность (для директора).

Арендная плата и порядок её внесения:

Вопросу, касающемуся арендной платы, уделяется особое внимание, поскольку является одним из важнейших в договоре. П.1 ст.654 ГК РФ закреплено обязательное указание величины оплаты за аренду. Размер платы должен быть выражен в рублёвом эквиваленте на основании соглашения сторон. Она может исчисляться одним из ниже приведенных способов:

• За единицу площади. Цена исходит из реальной площади помещений, передаваемых в аренду.

• За объект аренды. Величина стоимости определяется полностью и не разделяется на отдельные элементы.

• За единицу основных и вспомогательных площадей. Дифференцированный подход отдельно определяет цену торговых площадей и выставочных залов, а также подсобных и второстепенных помещений.

Передача денежных средств может быть:

• Периодической (еженедельно, ежемесячно, ежеквартально);

• Единовременной (обычно, в начале срока аренды).

Вместе с тем закон предусматривает использование прочих форм арендной платы, в числе которых - выполнение работ, улучшающих (реконструкция) нежилое помещение, выполнение арендатором услуг или работ в пользу арендодателя, и т.д.

· Сроки оплаты аренды так же указываются в договоре. Существет возможность так же обозначить в документе способ перечисления аплаты (безналичный, наличный расчет). В соответствии с п.3 ст.614 Гражданского Кодекса Российской Федерации величина платы за аренду не имеет права изменяться чаще одного раз в год, если иное не предусматривается договором. Не смотря на это существует ряд случаев, когда сумма оплаты пересматривается, так же и в сторону уменьшения:

• Осложнились условия доступа к имуществу. Например по причине проведения дорожных или строительных работ, необходимостью доступа через «чёрный вход» и др.

• Сумму оплаты возможно уменьшить и в случае затруднения транспортного сообщения с помещением. Например когда по причине долговременной реконструкции дорог добраться до арендуемого12 помещения стало затруднительно.

· Снизилась видимость объекта, наружной рекламы и вывески арендатора вследствие объективных причин. Это может быть связано со строительством новых зданий, закрывающих объект аренды, высадкой деревьев, установкой конструкций.

Другие существенные условия договора аренды:

Срок аренды недвижимости (п.2 ст.610 ГК РФ) может составлять неопределённый период времени, срок менее года или год и более.

Обязанности контрагентов по осуществлению капитального ремонта и содержанию имущества в надлежащем состоянии.

Страховка и охрана арендованного имущества. Прописка такого пункта в договоре является целесообразным в виду того, что коммерческие организация применяют помещения, как торговые, так и как складские.

Ответственность сторон. Требуется обозначитьв соглашении размер неустойки, а также иные формы давления к исполнению обязательств. Данное действие защитит права всех сторон в каких-либо ситуациях.

Регламент решения спорных моментов между контрагентами договора. Возможность избежать изнурительных судебных процессов предоставляет указания в договоре требования об обязательном досудебном регламенте преодоления споров.

Особые условия. Сюда включаются последствия сделки при форс- мажорах, изменениях законодательства и других ситуациях (гибель или значительное повреждение имущества), по причине которых следование данным обязательствам становится невозможным.

По желанию, стороны имеют право указать другие дополнительные пункты- разнообразные договорённости, которые покажутся им важными. Однако в данном случае требование состоит в том, что они не должны идти на перекор нормам законодательства, а также положениям данного договора. Дополнительные условия включают и правоотношения с иными субъектами, на которых имеет возможность косвенное распространение соглашение. У каждого контрагента должна быть копия договора, подписанная всеми участниками. Описанные требования уже закреплены в российском праве, а спорные моменты- разрешены богатой судебной практикой.

Функции договора аренды:

Большинство авторов научной литературы выделяют следующие главные функции договора.

1. Договор - это форма, устанавливающая правовые связи между участниками гражданского право оборота и основа возникновения их прав и обязанностей по отношению друг к другу. Он придает связям конкретное содержание и обеспечивает их реализацию на практике, а вместе с тем ответственность за исполнение обязательств данных друг другу.

2. Договор предоставляет возможность своим контрагентам определять и согласовывать их взаимные права и обязанности, учитывая потребности рынка, индивидуальные запросы и возможности каждой из сторон. Данная функция договора является особо существенной, поскольку является обеспечивающей обслуживание договором общественных нужд и потребностей.

3. Для контрагентов договора, его заключение создает важные правовые гарантии. Согласно ст. 425 Гражданского Кодекса Российской Федерации выражением этого является обязательное исполнение договора, лишь в конкретных случаях и только по решению суда допускается одностороннее изменение его условий (ст. 450 ГК). Так же в соответствии со ст. 15,393 Гражданского Кодекса Российской Федерации не соблюдение принятых по договору обязательств влечет за собой обязанность возместить причиненные этим ущерб. «Имеет место предусмотрение сторонами в договоре и других правовых средств обеспечения его исполнения: условие о неустойке, поручительство, гарантия и др. Сопутствующая договору система имущественной ответственности дополняется правом расторгнуть договор при значимом нарушении его одной из сторон (ст. 450 ГК)».



1.3 Социально-юридическая ценность договора аренды в регулировании гражданского оборота

Огромную роль в правовом оформлении различнейших общественных взаимоотношений, регулируемых отраслями права играет именно договор. В гражданском праве, как в науке, понятие договора обычно, соотносят с соглашением двух и более лиц, которое направлено на возникновение, изменение или прекращение правоотношения. Актом проявления воли в договоре выступает соглашение сторон. В договоре выражается воля нескольких, минимум двух лиц, намеревающихся создать определенное юридическое последствие (результат), при этом требуется взаимное согласие воли. Желание одного лица сдать какое-либо имущество в аренду, а другого

- взять, предоставляет основание для заключения договора аренды между данными сторонами. Также к заключению договора при данном условии может привести согласованная воля нескольких лиц. Обоюдное познание воли сторон в договоре предполагает очередность волеизъявления каждого из контрагентов. Начальное волеизъявление называют предложением или офертой, последующее - принятием предложения или акцептом.

Согласованная воля нескольких лиц, которая выражена припомощи встречного волеизъявления, обязана являться направленной на конкретные юридические последствия, инвми словами на возникновение, изменение или прекращения правовых отношений.

Перечисленные моменты договора говорят о том, что он выступает не только как особый юридический факт, который устанавливает юридическую связь между субъектами, но и как способ правового регулирования общественных отношений.

Между тем гражданско-правовой договор, как юридическая форма опосредования имущественных отношений, несет в себе экономическое содержание. Непосредственное воздействие на договорные отношения оказывает экономическая система общества и ее состояние:

-способствуют их развитию;

- локализуют их сферу.

Проводя анализ акта товарообмена, К. Маркс говорил: «...один товаровладелец лишь по воле другого, а значит, каждый из них только при посредстве одного общего им двоим волевого акта может присвоить себе чужой товар, отчуждая свой собственный. В связи с чем, они должны признать друг в друге частных собственников: это юридическое отношение, формой которого является договор, не важно, закреплен ли он в законе или нет, есть волевое отношение, в котором отражается экономическое отношение».

Гражданско-правовой договор способствует развитию инициативы и активности сторон и является средством реализации правосубъективности участников гражданского права.

Юридические нормы устанавливают пределы осуществления права, а иногда и запреты и ограничения для участников договора, но комплексное регулирование товарно-денежных отношений позволяет сторонам использовать не только закрепленные в законе права и обязанности, но и иные, не установленные законом, а сформулированные участниками договора.

Басин Ю.Г. специалист в области гражданского права отмечает, что такой метод «существенно богаче юридических норм» включают также другие способы регулирования. Все они базируются на нормативно-правовом фундаменте, как требуемой исходную базе, однако не интегрируются с ней .

Социальная ценность договора аренды, как гражданско-правового договора, проявляет себя в базовых функциях этого субинститута. Так как данный договор взаимосвязан с опосредуемыми отношениями, как форма с содержанием, то модель его применения и функциональная направленность обусловлены имущественными отношениями. В связи с этим функции договора требуется рассматривать в совокупности с его экономическим содержанием.

Одновременно договор наделен и чисто юридическими возможностями, проявляющими себя в форме особой функции. И, конечно, в договоре содержится определенная социальная направленность. Благодаря этому можно обозначить три ключевые функции договора: социально- экономическую, регулятивную, стимулирующую.

Социально-экономическая функция договора заключается в том, что он аккумулирует в себе организационно-правовую и экономическую вероятность реализации взаимодействия алгоритмов товарного обращения. Так же договор - это один из ключевых правовых инструментов управления рыночной экономикой.

Обращая внимание на то, что договор является справедливо необходимым инструментом организации экономической мотивации предпринимательства, нужно внести уточнения, какие именно социально- экономические алгоритмы воздействуют в частности на договорные отношения а так же на жизнь общества в целом. Невозможно рассматривать договорные функции отдельно от экономического базиса, социальных и политических факторов на текущем этапе развития общества.

Базис представляет собой инициативную предпринимательскую деятельность, направленную на получения прибыли. Основой отношений между субъектами современной рыночной экономики являются договорные формы, поскольку любой субъект предпринимательской деятельности находится в постоянном поиске партнеров для вступления с ними в деловые отношения.

Результатом анализа функционального проявления договора как условия, которое способствует регулированию отношений товарно- денежного оборота, разрешено считать выводом тот факт, что выполнение функции договора социально-экономического характера непосредственно связано с регулятивной.

Регулятивную функцию договора можно наблюдать в разнообразных организационно-правовых условиях. С помощью договора осуществляется большое количество правовых норм в рамках обязательственных правоотношений он гарантирует их развитие.

Договорно-правовое регулирование помогает эффективнее применять нормы права, в виду того, что в условиях заключенного договора контрагенты сами являются создателями локальных правил, норм.

Но, как отмечает В. Ансон, известный английский юрист, «свобода договора это разумный идеал общества только в той степени, в которой возможно предполагать равнозначность сил при заключении сделок сторонами, при условии, отсутствия ущерба экономическим интересам общества в целом».

На сегодняшний день понятно, что экономической эквивалентности в прямом смысле зачастую не существует и что личные интересы не должны противопоставляться общественным. Требуется выделить, что юридическая эквивалентность сторон сторон в договоре необходимо понимать только лишь как взаимная не подчинённость субъектов.

Договорное регулирование имеет значительные отличия от прямого нормативного влияния на общественные отношения, так как делает акцент лишь на конкретные пределы права. Так стороны сами для себя устанавливают право. Поскольку субъекты не нарушают никаких запретов, они в праве по своему желанию устанавливать различные правила в отношении предмета договора.

Оптимального соотношения нормативного регулирования с под нормативным можно достичь благодаря следованию субъектами требованиям общих императивных законов, внесения в договор условий, которые предусматривают обоюдные интересы сторон, что значительно обогащает содержание обязательств по договору.

Рассматриваемая регулятивная функция договора гарантирует интегративность отношений во всех областях предпринимательской деятельности. В условиях рынка товарное обращение приводятся в динамику персональным интересом и активность предпринимателей. Путем создания договорных связей начинает работу система законодательного регулирования товарно-денежных отношений совместно с договорной саморегуляцией.

Стимулирующая функция договора аренды, как гражданского договора проявляет себя в двух ключевых аспектах. Договор является механизмом мотивации экономических отношений и помогает развивать социально- правовую активность всех субъектов гражданского права.

Путем договора арендатор как бы делает арендодателю заказ, заявку на какое-либо имущество, что экономически стимулирует арендодателя, так как арендатор предоставляет конкретный имущественный эквивалент. С помощью договора социально-экономическая мотивация приобретает определенные юридические формы, а так же характер прав и обязанностей, чья реализация обеспечивает развитие движения товарно-денежных отношений.

Вероятность заключения договоров субъектами права - это юридическая предпосылка осуществления их гражданско-правовой активности, и при этом данная вероятность является частью гражданской правосубъектности граждан и компаний. В определенных договорных отношениях у контрагентов появляются конкретные субъективные права и обязанности, реализация которых определяется их специальными и экономическими интересами.

Важнейшее свойство мотивационной функции договора определил В.Ф. Яковлев - крупнейший специалист в этой области, он писал: «при помощи договора вводится в действие не только позитивная мотивация, которая выражается в получении встречного и при этом эквивалентного блага, но так же и негативная, выражающаяся мерой социального юридического воздействия, хотя и имеющие экономическое содержание». Так же он говорил и о средствах негативного воздействия к которым, по его мнению относятся «меры имущественной ответственности и другие санкции, в частности императивного характера, существенно усиливающие систему стимулирования в целом». Обеспечительным средствам, как установленным нормами, так и договорным, отводится важная роль в системе способов негативной мотивации гражданско-правовой активности.

Стимулирующая функция договора выражается в том, что благодаря ему активизируются отношения в сфере товарного обращения и производства. Потребность в некоем недвижимом имуществе является предпосылкой его увеличению, а экономические связи между сторонами становятся правовой договорной формой.

Выводы по первой главе.

Исследование договора аренды как юридического средства предоставляет возможность сделать следующие обобщения и выводы, что договор аренды является договором синаллагматическим. Из этого следует, что если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор имеет право потребовать от него это имущество согласно статье 398 Гражданского Кодекса и потребовать возместить убытки, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

В виду того, что отдельные признаки и свойства арендных операций также присущи и другим видам договоров в системе гражданских правоотношений, постараемся выделить аренду при помощи сопоставления с указанными юридическими категориями, к которым в нашем случае относятся договорные обязательства и объекты договора аренды.

Договор, являясь одним из основных правовых институтов рассматривается в широком и узком смысле. Широким смыслом является любое согласование воли нескольких субъектов, с целью установить, изменить или прекратить определенное правоотношение. В этом значении договор как источник прав и обязанностей имеет межотраслевое значение. Наибольшее распространение, как особый регулятор товарно-денежных отношений, он получил в сфере экономического оборота. Договор как источник обязательств, в узком смысле, приобретает гражданско-правовое понятие, содержащее в себе материальную основу правового изучения договора (как источника прав и обязанностей).



Глава 2. Практические проблемы и аспекты заключения и расторжения договора аренды

2.1 Порядок заключения и исполнения договора аренды

Согласно п. 2 ст. 1 Гражданского Кодекса Российской Федерации физические и юридические лица получают и реализуют свои гражданские права по доброй воле и в собственных интересах, это означает, что принцип свободного волеизъявления контрагента, который желает заключить договор, лежит в основе заключения договора. Если после заключения устанавливается несоответствие воли стороны ее волеизъявлению, то данный договор признается недействительным. Согласно нормам, уставленными законом (ст. 432 ГК РФ), договор является заключенным, в случае, когда между контрагентами достигнуто соглашение по всем значительным условиям договора. Он может быть заключен как в виде документа, подписанного сторонами, так и способом обмена документами с помощью почтовой, телеграфной, телефонной, электронной или иной связи, с помощью которой есть возможность точно установить, что документ исходит от стороны по договору (ст. 434 ГК РФ).

Схема заключения договора выглядит следующим образом: одна из сторон направляет оферту другой стороне, последняя, в свою очередь, направляет первой акцепт. Исходя из этого оферентом именуется сторона, инициатор предложения заключения договора, а акцептантом - сторона, принимающая предложение. Получение оферентом акцепта от акцептанта считается заключением договора. Выделяют три ключевых этапа заключения договора:

1. Направление одной стороной оферты;

2. Рассмотрение другой стороной оферты и ее акцепт;

3. Получение акцепта стороной, направившей оферту.

В соответствии со ст.435 ГК РФ Оферта - это предложение заключить договор . Она может быть представлена разнообразными формами: письмо, телеграмма, факс, и т.д. Сутью оферты является предложение, отличающее ряд индивидуализирующих признаков и влекущее за собой установленные в законе правовые последствия, как для оферента, так и для акцептанта. К оферте предъявляются довольно строгие требования. Однако их несоблюдение не влечет никаких правовых последствий.

Первое требование - достаточная степень определенности оферты. Под этим подразумевается способность адресата сделать верный вывод о воле оферента. Малейшая неопределенность в любом из элементов будущего соглашения вызывает возможность различного понимания содержания оферты. Что может привести к утрате офертой своего прямого назначения.

Второе требование направленность оферты: данное требование означает, что составленная оферта должна позволить акцептанту сделать вывод: для заключения договора достаточно выражения совпадающей с офертой воли им самим - адресатом.

Третье требование содержание оферты: в ст. 435 Гражданского Кодекса Российской Федерации говорится, о необходимости охвата офертой таких условий, которые однозначно определены как существенные в ст. 432 Гражданского Кодекса Российской Федерации либо вытекают из нее.

Данные условия оферты являются максимальными. Таким образом, после приема предложения акцептантом, оферент не сможет менять набор условий, содержащихся в оферте. Смысловым итогом этого важнейшего требования к оферте является то, что она, по мнению Л. Эннекцеруса, «должна быть настолько определенная, чтобы можно было путем ее принятия достигнуть соглашения обо всем договоре».

Четвертое требование адресность оферты, т.е. должно быть понятно, к кому конкретно она обращена. P.O. Халфина считала, что «предложение не может рассматриваться как оферта. Поскольку здесь еще не установлен один из существенных элементов договора - его сторона». Ее мнение разделял и Ф.И. Гавзе.

В случае отсутствия какого-либо из выше перечисленных признаков предложение может считаться всего лишь вызовом на оферту. Оферта наделяется обязательным значением для акцентанта с момента получения такой оферты адресатом.

Существует единое правило, согласно которому оферта, полученная акцептантом, является безотзывной, иными словами не имеет возможности быть отозваной в течение срока, определенного для ее акцепта, если иное не предусмотрено самой офертой либо не вытекает из существа предложения или обстановки, в которой оно было сделано (ст.462 ГК РФ). Стоит учесть, что согласно п. 2 ст.435 Гражданского Кодекса Российской Федерации поступление извещения об отзыве оферты одновременно с самой офертой либо ранее, дает право считать оферту не полученной.

К особым видам относится публичная оферта, то есть предложение содержащее все значимые условия договора, из которого усматривается воля оферента заключить договор на указанных в предложении условиях с любым, кто отзовется (п. 2 ст. 437 ГК РФ). В данном случае первый откликнувшийся на публичную оферту, акцептует ее, чем снимает предложение. Следовательно, лицо, совершившее требуемые действия в целях акцепта оферты, имеет право требовать от оферента исполнения договорных обязательств. В таком виде оферты выражается воля лишь одной стороны, однако договор заключается по волеизъявлению обеих сторон. В связи с этим ответ лица, получившего оферту, о согласии заключить договор, имеет решающее значение в оформлении договорных отношений.

Рассмотрение другой стороной оферты и ее акцепт:

П.1 ст.438 ГК РФ определяет акцепт как ответ лица, которому была направлена оферта, о ее принятии. Он так же как и оферта выражает волю лица. Акцепт должен быть полным (выражать одобрение всему указанному в оферте) и безоговорочным (без каких-либо дополнительных условий), только в этом случае он приобретает юридическую силу.

В случае, когда акцепт не безоговорочный, то в соответствии со ст. 443 ГК РФ он не является акцептом, а признается встречной офертой, но лишь при условии, что предложенные действия обладают указанными признаками оферты. Исключение из ответа на оферту даже одного существенного условия, не позволит рассматривать ее как встречную. Такой ответ является отказом оференту от заключения договора и предложением к заключению нового. Акцепт на иных условиях оформляется протоколом разногласий, который направляется другой стороне. Он полностью подчиняется правилам и законам, регулирующим оферту. Только после урегулирования всех разногласий между сторонами, договор считается заключенным.

Получение акцепта стороной, направившей оферту:

Отказом в одностороннем порядке от исполнения обязательств по договору является отзыв акцепта после получения его оферентом, что в соответствии со ст. 310 ГК является недопустимым. Но если адресат получил оферту в срок оговоренный для ее акцепта и произвел любые действия по выполнению договорных обязательств, оферта признается акцептованной, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в самой оферте.

Срок получения акцепта оферентом имеет важное значение, так как оферта может содержать или не содержать в себе срок для дачи ответа. В случае установленного срока для акцепта, договор признается заключенным, если акцепт получен оферентом, в пределах указанного в оферте срока. Однако следует иметь в виду, что во внимание принимается именно дата получения акцепта лицом, направившим оферту. Акцепт не считается опоздавшим, если своевременно направленное извещение об акцепте получено с опозданием. Тем не менее, оферент имеет право не принять такой акцепт, незамедлительно уведомив акцептанта о получении акцепта с опозданием либо так же немедленно сообщить другой стороне о принятии ее акцепта, полученного с опозданием, и тем самым подтвердить заключение договора.

В случае отсутствия в оферте срока для ответа, ее юридическое действие будет зависеть от ее формы:

1) Устная оферта. Договор считается заключенным, в случае немедленного заявления другой стороной о ее акцепте. При отсутствии такого акцепта лицо, направившее оферту, никак не связано сделанным им предложением.

2) Письменная оферта. Договор считается заключенным, в случае получения акцепта оферентом, до окончания установленного срока, а если он не установлен -- в течение нормально необходимого для этого времени (ст. 441 ГК). Если ответ поступил в течение данного периода времени, договор считается заключенным. В спорных ситуациях этот срок будет определяться судом согласно конкретным обстоятельствам дела.

Опоздание акцепта влечет за собой зависимость судьбы договора от оферента, так как тот в свою очередь может оставить данный факт без внимания и заключить договор либо отказаться от его заключения в виду задержки ответа на его предложение. Статья 442 ГК предусматривает и тот случай, когда акцепт прибыл с опозданием, однако был отправлен своевременно. О прибытии такого акцепта знает только оферент. Акцептант в свою очередь, предполагая, что оферент получил ответ своевременно и договор заключен, может приступить к исполнению договорных обязательств, тем самым понести соответствующие расходы. Дабы не допустить этих расходов оферент, не желающий признать договор заключенным, обязан немедленно оповестить акцептанта о получении акцепта с опозданием. В случае неисполнения этой обязанности ответ не признается опоздавшим, и стороны считаются связанными договором.

Время и место заключения договора:

Дата получения оферентом акцепта имеет большое значение, поскольку является определяющей момент заключения договора. Однако стоит учесть несколько исключений из общего правила, согласно которому договор считается заключенным в момент получения оферентом акцепта:

1. Стороны совершают сделку путем реального договора, когда для его заключения требуется и направление оферты и передача имущества. В этом случае именно дата передачи имущества является моментом заключения договора. Однако следует учесть, что сдача имущества транспортной организации либо организации связи для его доставки адресату, наравне с личным вручением соответствующему лицу, является передачей имущества.

2. Заключение договора, требующего государственной регистрации, когда предметом договора является земля или иное недвижимое имущество (ст.164 ГК РФ)30. В этом случае договор признается заключенным с момента его государственной регистрации, если иное не установлено законом. В случае уклонения одной из сторон от государственной регистрации договора, момент его заключения определяется в соответствии с решением суда.

Так же в договоре указывается и место заключения договора (ст.444 ГК РФ), которое может иметь серьезное значение, при определенных условиях. Так при внешнеэкономической сделке фактором, определяющим право, подлежащее применению, может стать место заключения договора (ст.166 Основ). Порой, при отсутствии в договоре места его заключения, существует необходимость определения такого места. В таких ситуациях местом заключения договора признается любо место жительства гражданина, либо местонахождение юридического лица, от которых исходит оферта (ст.444).

Особые случаи заключения договора, заключение договора в обязательном порядке:

Одна из статей ГК РФ, а именно 445 посвящена варианту заключение договора в обязательном порядке, которая является исключением из правил, обеспечивающих добровольное заключении договора. Известно, что на протяжении долгого периода времени главным правилом являлся порядок обязательного заключения договоров, исключением служило то, что не выходило за границы свободы договоров. Данный порядок заключения договоров применим в случае, его обязательности для одной из сторон лишь в силу закона, при этом используются правила указанные в статье 445 ГК. Контрагент, для которого заключение договора не является обязательным, однако он заинтересован в его заключении, направляет оферту контрагенту, для которого заключение договора обязательно. Последний же в течении тридцати дней со дня получения оферты должен рассмотреть ее и направить оференту одно из следующих извещений:

1) об акцепте;

2) об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласии к проекту договора);

3) об отказе акцепта.

В случае направления извещения об акцепте договор считается заключенным в момент получения стороной, направившей оферту, данного извещения. В случае же направления извещения об акцепте на иных условиях оферент может либо известить акцептанта о принятии его варианта договора, либо в течение тридцати дней со дня получения такого извещения или истечения срока для акцепта, передать возникшие разногласия на рассмотрение суда. Пропуск указанного срока, не может служить основанием для отказа в принятии искового заявления. Гражданский кодекс РФ не решает вопрос о том, вправе ли сторона, для которой заключение договора обязательно, передать разногласия по договору на рассмотрение суда, однако если они были переданы, а контрагент представил в суд свои предложения по условиям договора, то в этом случае арбитражный суд должен исходить из того, что спор передан на его рассмотрение по соглашению сторон. В случае направления извещения об отказе акцепта, или же в случае неполучения акцепта в установленный срок, сторона направившая оферту, вправе истребовать в судебном порядке понуждения заключить договор.

Проект договора так же может направляться и стороной, для которой его заключение обязательно. Тогда сторона, для которой заключение договора не является обязательным, имеет право в течение тридцати дней направить другой стороне одно из следующих извещений:

1) об акцепте;

2) об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласии к проекту договора);

3) об отказе акцепта.

В случае направления извещения об акцепте договор будет заключен на условиях, содержащихся в оферте. В случае же направления извещения об акцепте на иных условиях сторона, для которой заключение договора обязательно, должна в течение тридцати дней с момента получения такого акцепта известить другую сторону о принятии его варианта договора, либо об отклонении акцепта. В случае направления извещения об отказе акцепта, либо же в случае неполучения акцепта в установленный срок, на основании того, что заключение договора не является обязательным для акцептанта, он заключен не будет. договор аренда соглашение законный

В случае необоснованного уклонения от заключения договора стороной, для которой его заключение является обязательным, она обязана возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Заключение договора на торгах:

Торги - это вариант заключения договоров, имеющий тесную связь с основными законами свободного рынка и наиболее последовательно выражающий их, что проявляется в конкуренции, присущей торгам, имеющей возможность охватить широчайшую область.

Опираясь на практику и учитывая ее потребности в состав ГК РФ были включены три статьи с 447 по 449, в которых предусмотрена возможность заключения договора на торгах и которые четко разделяют аукцион и конкурс. Главным различием является способ определения победителя: на аукционе это лицо, предложившее наибольшую цену, а на конкурсе - лицо предложившее лучшие условия, согласно заключению конкурсной комиссии, которую в свою очередь назначает организатор конкурса. Существует и другой признак различия торгов, а именно по кругу возможных участников. Здесь различают торги открытые - заключаются в возможности участия любого лица и закрытые - участниками являются лица, специально приглашенные для этой цели. Форма торгов определяется собственником продаваемой вещи или обладателем реализуемого имущественного права, если иное не предусмотрено законом.

Согласно п.2 ст.447 ГК РФ организатором торгов выступает собственник вещи или обладатель соответствующего права, равно как и специализированная организация. Не стоит упускать из внимания тот факт, что Закон «Об исполнительном производстве» обязательным условием считает необходимость участия специализированной организации, которая имеет право совершать операции с недвижимостью, при осуществлении торгов, касаемых недвижимого имущества. При выступлении организатора от своего имени он должен быть признан контрагентом в заключенном договоре. Во всех остальных случаях эту роль выполняет собственник или носитель соответствующего права независимо от того, будут ли организаторами торгов они сами или выступающие от их имени лица.

В торгах должно участвовать не менее двух лиц, иначе согласно п.5 ст. 447 ГК торги в которых участвовал только один участник, признаются несостоявшимися. Организатор обязан создать извещение о проведении торгов не менее чем за тридцать дней до их проведения, если иное не предусмотрено законом, в котором должны указываться сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, об оформлении участия, определении победителя, а также сведения о начальной цене. Если предметом торгов является только право на заключение договора, в извещении указывается срок, предоставляемый для заключения договора.

...