С юридической точки зрения извещение о проведении торгов является односторонней сделкой, и как следствие между лицом, получившим извещение и организатором устанавливается обязательственное правоотношение, согласно которому указанное лицо имеет право требовать от организатора принятия и рассмотрения предложения, сделанного желающим участвовать в торгах. Одновременно в соответствии с п. 3 ст. 448 ГК РФ организатор торгов имеет право отказаться от проведения аукциона в любое время, но не позднее чем за три дня до наступления даты их проведения, если же речь идет о конкурсе - то не позднее, чем за тридцать дней до проведения конкурса, если иное не предусмотрено в законе или извещении о проведении торгов. Отказ, с нарушением установленных сроков, организатора от проведения открытых торгов, принуждает его возместить участникам понесенный ущерб. Если организатор закрытых торгов откажется от их проведения, чего он вообще не вправе делать, то он обязан возместить ущерб участникам в независимости от времени последования отказа.

Такие обязанности возлагаются и на участников в том числе. Все участники торгов вносят задаток, размер, срок и порядок, которого указаны в извещении. Это делается с целью отсечения несерьезных участников и обеспечения исполнения тех обязательств, возникающих в результате проведения торгов. Задаток возвращается при несостоявшихся торгах, а так же лицам, которые принимали участие в торгах, но не выиграли их. При заключении договора с победителем сумма задатка засчитывается в счет исполнения обязательства по заключенному договору.

В случае уклонении победителем от подписания протокола он утрачивает внесенный задаток. В случае уклонения организатором от подписания протокола, он обязан возвратить победителю задаток в двойном размере, и одновременно возместить ему убытки, принесенные участием в торгах, в части, превышающей сумму задатка. Если предметом торгов является лишь право на заключение договора, то данный договор подписывается сторонами не позднее чем через двадцать дней со дня завершения торгов и оформления протокола, если иной срок не указан в извещении. При уклонении одной из сторон от заключения договора другая сторона имеет право в судебном порядке истребовать понуждения заключить договор и возместить причиненные убытки. В случае проведения торгов с нарушением правил, установленных законом, то по иску заинтересованного лица торги и договор, заключенный с победителем, признаются судом недействительными (ст. 449 ГК). Незаконный отказ в участии в торгах может служить основанием для признания их результатов недействительными.

Документы необходимые для заключения договора аренды:

Перед тем как составлять и подписывать договор, требуется подготовить определенный пакет документов, необходимых для совершения сделки. Крайне необходимо удостовериться в обладании арендодателем правом передавать нежилые помещения в наём (поднаём). Для заключения договора аренды необходимы следующий перечень документов:

· Документы, подтверждающие полномочия (доверенности, заверенные надлежащим образом) и личность субъекта правоотношений;

· Свидетельство о регистрации в качестве юридического лица либо ИП; Устав организации (для юридических лиц), заверенный нотариусом;

· Свидетельство, подтверждающее право собственности, либо документ, дающий согласие владельца на передачу объекта в аренду;

· Документы, подтверждающие право собственности на передаваемый в аренду объект, а также позволяющие идентифицировать его.

При отсутствии оригиналов подойдут нотариально заверенные копии, однако все бумаги обязательно должны быть в наличии.

2.2 Права и обязанности сторон договора и сроки его действия

Согласно ст. 611 ГК РФ главная обязанность арендодателя - это своевременное предоставление арендатору имущества в состоянии и сроки, соответствующие условиям договора и назначению имущества, вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами34. В случае отсутствия в договоре срока передачи, в соответствии со ст. 314 ГК РФ, имущество передается в разумный срок, определяемый правилами данной статьи. При условии невыполнения арендодателем данного договорного обязательства, арендатор согласно ст. 398 ГК РФ имеет право потребовать:

а) принудительной передачи имущества, указанного в договоре и взыскания убытков, причиненных просрочкой его передачи;

б) расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением (п. 3 ст. 611 ГК). В случае принятия арендатором имущества, передаваемого с просрочкой, он утрачивает право расторгнуть договор, ссылаясь на просрочку, но при этом за ним сохраняется возможность взыскать убытки, причиненные просрочкой.

Имущество должно быть передано вместе со всеми принадлежностями и относящимися к нему документами, если иное не предусмотрено договором. Если непереданные документы и принадлежности не позволяют арендатору использовать имущество по договору он может потребовать от арендодателя либо предоставления этих документов, либо расторжение договора, а так же возмещения убытков. Если отсутствие документов, исключает эксплуатацию объекта аренды, арендная плата взысканию не подлежит. Когда недостаток принадлежностей или документов не мешает использовать имущество по договору, опираясь на п. 2 ст. 611 ГК РФ арендатор не имеет права требовать его расторжения, но по-прежнему может потребовать от арендодателя принудительной их передачи, а также взыскать причиненные данным фактом убытки. Имущество на момент передачи должно соответствовать условиям договора, а так же должны быть соблюдены технические и качественные характеристики договорного имущества. В случае отсутствия в договоре таких характеристик переданное в аренду имущество должно находиться в состоянии, позволяющем использовать его согласно назначению и обычно предъявляемым требованиям. В соответствии со ст. 612 ГК РФ подробно описаны последствия передачи имущества с недостатками. Согласно данной статье арендодатель не отвечает за недостатки, которые:

а) указаны в договоре;

б) были заранее известны арендатору, пусть даже и не оговаривались;

в) явные недостатки, те, которые арендатор должен был обнаружить во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В иных ситуациях за недостатки сданного в аренду имущества отвечает арендодатель в том числе и скрытые, те о которых во время заключения договора он не знал. Недостатки, которые не позволяют использовать имущество как полностью так и частично, заставляют арендодателя нести правовую ответственность за ненадлежащее исполнение обязанностей договора аренды по передаче имущества. Недостатки же, которые никоим образом не препятствуют пользованию имуществом не имеют правового значения. Однако они подлежат фиксации в целях недопущения предъявления претензий к арендатору, при возврате имущества.

В случае, когда арендатор обнаружил недостатки, за которые арендодатель несет ответственность, то он имеет право защитить свои интересы одним из следующих способов:

а) потребовать устранения недостатков за счет средств арендодателя либо возмещения собственно понесенных расходов на устранение обнаруженных недостатков, или соразмерного уменьшения арендной платы;

б) уменьшить величину арендной платы на сумму расходов, которые он понес при устранении недостатков. Но при этом арендатор обязан заранее уведомить об этом арендодателя;

в) потребовать досрочного расторжения договора (п. 1 ст. 612 ГК).

Законом предусмотрена возможность по избежанию арендодателем применения первых двух способов защиты арендатора. Для этого арендатор должен немедленно произвести замену имущества с недостатками на другое аналогичное ему или устранить имеющиеся недостатки безвозмездно.

Если описанные способы защиты не покрывают убытков, понесенных арендатором при передаче ненадлежащего имущества, то согласно п. 1 ст. 612 ГК РФ он может потребовать возмещения непокрытой части убытков. Также арендатор имеет возможность, взыскать убытки, непокрытые за счет удержания из арендной платы, но только когда их сумма гораздо больше размера платы за аренду, а значит полное возмещение убытков за счет арендной платы ущемит интересы арендатора по причине растянутости во времени. Даже при расторжении договора арендатор вправе взыскать убытки, причиненные передачей ненадлежащего имущества.

Согласно ст.613 ГК РФ передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество, которыми они обладают на основании закона или договора. В случае наличия третьих лиц имеющих права на сданное в аренду имущество, арендодатель обязан оповестить об этом арендатора, так как этот факт может существенно ограничивать возможности арендатора по владению и пользованию имуществом. При сокрытии данного факта арендатор имеет право потребовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков (ст. 613 ГК). Для взыскания убытков достаточно доказать их размер и причинную связь между наличием прав третьих лиц на арендное имущество, о которых арендатор не знал, и причиненными убытками.

Согласно ст.210 ГК РФ на собственника возложена обязанность содержать имущество в том числе и производить капитальный ремонт переданного в аренду имущества за свой счет (ст. 616 ГК). Нормативными правовыми актами или договором может быть предусмотрен и другой порядок распределения между сторонами обязанностей по капитальному ремонту. Под капитальным ремонтом понимается восстановление основных частей и конструктивных элементов, без которого сданное в аренду имущество не может использоваться по назначению. В договоре устанавливается срок для проведения капитального ремонта, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью - в разумный срок. В случае нарушения арендодателем данной обязанности, арендатор имеет право на свое усмотрение:

а) произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

б) потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

в) потребовать расторжения договора и возмещения убытков (ст. 616

ГК).

Проведение капитального ремонта для арендатора может явиться причиной влекущей невозможность использовать имущество согласно договору. Данный вопрос может быть оговорен сторонами в условиях договора и выражаться в предоставлении арендатору на время ремонта аналогичного имущества. Арендодатель не имеет права взимать арендную плату за период проведения капитального ремонта, при условии лишения арендатора в этот период пользования данным имуществом.

Обязанности арендатора:

Основные обязанности арендатора связаны с порядком пользования арендованным имуществом.

Во-первых, согласно п. 1 ст. 615 ГК обязанностью арендатора является использование имущества соответственно условиям договора, либо в соответствии с его назначением, когда такие данные в условиях договора отсутствуют.

Во-вторых, арендатор обязан лично использовать имущество взятое в аренду. При желании передать права на использование арендованного имущества третьим лицам арендатор обязан уведомить об этом арендодателя и получить его согласие. Согласно п. 2 ст. 615 ГК такое ограничение установлено законодательством для субаренды, предоставления арендованного имущества в безвозмездное пользование, передачи арендных прав в залог, внесения их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. Нормативно-правовые акты предусматривают и полное исключение передачи права пользования третьему лицу даже с согласия арендодателя, например: ст. 631 ГК РФ такое правило предусмотрено в отношении договора проката; ст. 31 Лесного кодекса запрещена субаренда участков лесного фонда.

Нормативно-правовые акты так же могут предусматривать и право арендатора совершать те или иные распорядительные действия без согласия арендодателя, так в соответствии со ст. 638 и 647 ГК РФ арендатор транспортного средства имеет право без согласия арендодателя сдавать его в субаренду, если иное не предусмотрено договором аренды.

Согласие арендодателя может указываться в условиях договора или в специальном письменном разрешении. Арендодатель имеет право дать полное согласие на любую передачу права пользования (субаренду, перенаем, залог и т.д.) неопределенному кругу третьих лиц; запрещается разрешать только совершение отдельных распорядительных действий и только в отношении конкретных третьих лиц.

Субаренда - самый распространенный способ передачи права пользования. Юридическая природа субаренды аналогична арендному обязательству. Ее действия направлены на передачу имущества во временное пользование другому лицу с обременением в виде арендной платы. В связи с этим к субарендным отношениям применяются те же нормы, что и при регулировании аренды. Особенностью субаренды является то, что по свое сути она является вторичной арендой, где арендатор основного договора аренды становится арендодателем для субарендатора. Как гласит п. 2 ст. 615 ГК так как субаренда вторична по отношению к правам и обязанностям арендатора, то ее срок не может быть больше чем срок основного договора аренды. Вторичное пользование имуществом возможно лишь в течении того времени, пока действует основной договор аренды. Таким образом, договор субаренды становится недействительным в случае недействительности основного договора аренды.

В соответствии с п. 3 ст. 615 ГК РФ в случае использования арендатором имущества противореча его прямому назначению либо нарушая условия договора аренды, а так же, не учитывая ограничений, касающихся распоряжения арендованным имуществом, арендодатель вправе потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В-третьих, в обязанности арендатора так же входит:

а) содержать имущество и поддерживать его исправное состояние, а именно проводить работы по предотвращению ухудшения состояния имущества взятого в аренду (замена масла в автомобиле и др.);

б) нести расходы на содержание имущества, иными словами затраты, необходимые именно для оплаты работ (услуг) третьих лиц, необходимых для его использования согласно договору (оплата электроэнергии и коммунальных услуг);

в) нести расходы по текущему ремонту арендованного имущества. Подразумевается устранение недостатков в техническом состоянии объекта аренды, не связанных с заменой основных (конструктивных) частей арендованного имущества и обусловленных не значительным его износом, а повседневным использованием;

г) в случае предусмотрения договором или нормативными правовыми актами нести затраты по капитальному ремонту объекта аренды (п. 1 ст. 616 ГК).

Основное правило о разделении обязанностей по капитальному и текущему ремонту, а так же поддержании его исправного состояния вытекает из правовой природы аренды как договора, направленного на предоставление имущества во временное возмездное пользование. Закон берет во внимание тот факт, что действия по обычному содержанию имущества и его текущему ремонту являются обслуживающими потребности арендатора, так как необходимы для повседневного использования объекта аренды, в то время когда капитальный ремонт служит средством по восстановлению стоимости имущества, сохранения его целостности, а значит, служит интересам арендодателя. В связи с этим обязанность по проведению капитального ремонта, согласно основному правилу возлагается на арендодателя, а по проведению текущего ремонта и обеспечению обычного содержания - на арендатора.

Основной обязанность арендатора является своевременное внесение арендной платы за пользование имуществом. Не использование арендатором имущества не освобождает его от данной обязанности. Однако у него есть право не оплачивать аренду в случае невозможности пользования объектом аренды в силу обстоятельств, за которые отвечает арендодатель. Размер арендной платы является существенным условием договора, поэтому в соответствии с п. 3 ст. 424 ГК РФ в условиях несогласованности ее размера,

арендатор платит цену, которая обычно взимается за пользование аналогичным имуществом при тех же обстоятельствах. Но стоит учесть, что согласно ст. 654 ГК РФ несогласование данного условия в договоре аренды здания (сооружения) влечет признание его незаключенным. Так же в договоре аренды прописываются порядок, условия и сроки внесения арендной платы. Если же эти пункты в договоре не определены, тогда в соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ действуют порядок, условия и сроки, применяемые при аренде аналогичного имущества и при тех же обстоятельствах. Арендная плата, исходя из условий п. 2 ст. 614 КГ РФ, может выражаться в следующих формах:

· твердая денежная сумма;

· доля продукции, плодов или доходов, полученных в результате использования арендованного имущества;

· предоставление арендатором определенных услуг;

· передача арендатором арендодателю вещи в собственность или в аренду;

· возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Если стороны не оговорили форму оплаты аренды, то она выражается в денежной форме. Договор, в котором предусмотренная форма оплаты аренды не денежная, является смешанным, так как в нем соединяются различные обязательства. И согласно п. 3 ст. 421 ГК РФ к нему применимы в соответствующих частях правила об обязательствах, элементы которых содержатся в смешанном договоре. Например, договор аренды, где арендной платой является передача в собственность арендодателю определенного недвижимого имущества, будет носить смешанный характер, поскольку соединяет в себе элементы продажи недвижимости и аренды; а значит, такой договор в соответствующих частях регулируется нормами о продаже недвижимости и аренде.

ГК РФ подробно описывает порядок изменения размера арендной платы. В соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы). В данном вопросе главное значение имеет соглашение сторон. В случае указания сторонами в договоре того, что размер арендной платы пересмотру не подлежит, он останется неизменным в течение всего срока аренды. За исключением случаев достижения сторонами соглашения об изменении арендной платы в период аренды и такое соглашение является изменение первоначального договора. Так же в договоре могут быть предусмотрены изменения арендной платы в одностороннем порядке. В случае отсутствия в договоре условий и порядка изменения арендной платы, то пересмотр размера арендных платежей возможен только по соглашению сторон.

Как гласит п. 4 ст. 614 ГК РФ арендатор имеет право требовать уменьшения арендной платы, в случае существенного ухудшения условий пользования или состояния имущества, за которые он не отвечает. Данное правило применимо, если законом не предусмотрено иное. Ухудшение является существенным, если экономическая ценность пользования арендным имуществом становится неадекватной размеру арендной платы, установленной в договоре. Уменьшение арендной платы должно быть соразмерным ухудшению условий пользования или состояния имущества.

Если арендатор допускает существенное нарушение сроков внесения арендной платы, то согласно п. 5 ст. 614 ГК РФ арендодатель имеет право потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок, но в рамках общего правила п. 5 ст. 614 ГК РФ не более чем за два срока подряд. И в этом случае нужно обращаться к п. 2 ст. 450 ГК РФ, из которого следует, что существенным является нарушение, влекущее для другого контрагента ущерб, в значительной степени лишающий его того, на что он рассчитывал при заключении договора. На основании ст. 619 ГК в случае невнесения арендной платы арендатором более двух раз подряд по истечении установленного срока платежа, арендодатель вправе потребовать расторжения договора в судебном порядке.

Обязанность возвратить арендованное имущество. Обязанностью по возврату арендодателю полученного имущества является прекращение договора аренды. Уклонение арендатора от исполнения этой обязанности предоставляет возможность арендодателю истребовать его в судебном порядке. В случае не возврата либо несвоевременного возврата арендованного имущества арендатором, на основании ст. 622 ГК РФ арендодатель имеет право потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. Но это не касается случаев, когда просрочка возврата имущества вызвана уклонением арендодателя от его приемки.

Арендатор обязан оплачивать аренду до тех пор, пока не вернет арендодателю арендованное имущество, даже если срок аренды истек. Оплата за пользование имуществом по истечении срока аренды должна вноситься согласно цене, указанной в договоре, а не по рыночным ценам, действующим в период такого пользования. Однако, когда ставка по аренде согласно договору ниже средних ставок, действовавших в период фактического пользования имущества по договору аренды, срок которого истек, арендодатель на основании ст. 622 ГК РФ имеет право взыскать разницу между рыночной и договорной ставками как убытки, а так же взыскать другие убытки, понесенные из-за несвоевременного возврата арендного имущества. Неустойка, связанная с несвоевременным возвратом арендованного имущества может быть предусмотрена договором. Она взыскивается за весь период просрочки и не ограничивается сроком действия договора. Необходимо учесть, что согласно ст. 622 ГК РФ убытки, понесенные из-за несвоевременного возврата имущества могут взыскиваться сверх неустойки, если иное не предусмотрено, не предусмотрено договором, что является свидетельством штрафного характера данной меры ответственности.

Вернуть арендодателю имущество арендатор обязан в состоянии, в котором он его получил, в полной сохранности, со всеми принадлежностями и относящимися к нему документами38. При этом учитывается нормальный износ имущества, полученный в период его использования согласно договору. Однако в договоре может быть предусмотрена обязанность арендатора возвратить имущество в ином состоянии, например в отремонтированном виде, с восстановлением износа (ст. 622 ГК). Возврат имущества арендатором в ненадлежащем состоянии не может быть причиной отказа арендодателя от приемки имущества, но при этом дает ему право потребовать возмещения убытков.

Не стоит забывать, что согласно ст. 606 ГК РФ если арендатор использовал имущество в соответствии с условиями договора, то право собственности на плоды, продукцию и доходы, полученные в результате такого пользования принадлежит ему. В случае нарушения порядка пользования плоды, продукция и доходы должны быть переданы арендодателю.

Права и обязанности сторон в связи с улучшением арендованного имущества:

Улучшением арендованного имущества признаются изменения данного имущества, которые повышают эффективность его использования. Стоит понимать, что переоборудование, перепланировка и иное изменение арендованного имущества, не связанное с его улучшением, не подчиняется нормам, регламентирующим последствия улучшения арендованного имущества, и данные расходы не подлежат возмещению. Последствия улучшения объекта аренды зависят от характера его улучшений, а именно от их отделимости без причинения вреда арендованному имуществу. Согласно п. 1 ст. 623 ГК РФ отделимые улучшения принадлежат арендатору, а значит, по истечении срока аренды должны остаться у него, если иное не предусмотрено договором. Улучшения, которые невозможно отделить без нанесения вреда объекту аренды, считаются собственностью арендодателя.

Стоимость улучшений может быть возмещена. Это зависит от того, согласовывались ли они с арендодателем, если да то согласно п. 2 ст. 623 ГК РФ арендатор по истечении действия договора имеет право на возмещение их стоимости, если иное не предусмотрено договором. В случае неотделимости не согласованных с арендодателем улучшений, их стоимость возмещению не подлежит.

Права и обязанности сторон в связи с выкупом арендованного имущества:

Существует возможность перехода объекта аренды в собственность арендатора по окончании срока аренды либо до его окончания, при условии оплаты арендатором согласованной в договоре цены выкупа, о чем говорится в п. 1 ст. 624 ГК РФ. Такой договор является смешанным и к нему применяются нормы, регулирующие аренду и правила о купле-продаже. Возможность выкупа может выступать в договоре и правом и обязанностью арендатора. Согласно п. 2 ст. 624 ГК РФ в случае, если возможность выкупа не оговорена в договоре, она может быть установлена дополнительным соглашением контрагентов, при этом ранее выплаченная арендная плата может быть зачтена в выкупную цену.

Ошибки, влекущие недействительность договора аренды:

Помимо освещенных выше вариантов договор так же может быть признан недействительным и в других случаях:

1. Несоблюдение письменной формы (ч.1 ст.651 ГК). Договор подготавливается в виде единого документа в нескольких копиях, которые подписываются обеими сторонами сделки.

2. Отсутствие государственной регистрации (ч.2 ст.651 ГК). Необходимо зарегистрировать договор в территориальном подразделении Федеральной службы государственной регистрации, если он заключён на срок один год и более. Если договор заключается на 11 месяца с продлением по окончании этого срока, то в данном случае возникают новые правоотношения, что означает отсутствие необходимости в регистрации договора. Договор, заключённый на год и более, начинает действовать с момента внесения записи в Росреестре.

2.3 Условия и основания прекращения договора аренды и его юридические последствия

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора. Данные положения не обязывают арендатора предварительно направлять контрагенту письменное предупреждение с предложением исполнить обязательство или устранить

нарушение в разумный срок. Однако до обращения в суд он должен в соответствии с п. 2 ст. 452 ГК направить арендодателю предложение расторгнуть договор и может предъявить соответствующий иск лишь в случае отказа от этого предложения либо неполучения ответа на него в установленный срок. Такой срок обычно указывается в предложении, а при его отсутствии определяется п. 2 ст. 452 ГК и составляет тридцать дней.

Ни одна из сторон не несет ответственности за невыполнение обязательств по договору, обусловленное форс-мажорными обстоятельствами, которые нельзя предвидеть или избежать. Свидетельство, выданное соответствующей торговой палатой или иным компетентным органом, является достаточным подтверждением наличия и продолжительности действия непреодолимой силы. Сторона, не исполняющая своего обязательства, должна дать извещение другой стороне о препятствии и его влиянии на исполнение обязательств по договору. Если обстоятельства непреодолимой силы действуют на протяжении трех последовательных месяцев и не обнаруживают признаков прекращения, договор может быть расторгнут арендатором и арендодателем путем направления уведомления другой стороне.

При неуплате арендных платежей в установленные сроки за объекты государственной собственности начисляются пени в размере 1% с просроченной суммы за каждый день просрочки. Исковая давность -- 3 года с даты предъявления претензии. Пени начисляются во всех случаях по день перечисления аренды, указанный на платежном документе.

Пени начисляются:

· при заключении договора аренды -- по истечении 14 дней со дня регистрации договора аренды;

· при поквартальной оплате аренды -- с шестого числа первого месяца квартала;

· при помесячной оплате -- с шестого числа каждого месяца;

· при перерасчете арендной платы -- по истечении 14 дней со дня подписания расчетов арендной платы арендатором и арендодателем.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. Когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. Если неустойка за это предусмотрена договором, то убытки взыскиваются в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором. 41 Добросовестный арендатор по истечении срока договора имеет преимущество перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок.

Зависимость договора субаренды от основного договора устанавливает, что досрочное прекращение аренды влечет за собой и прекращение субаренды. Так как договор субаренды может заключаться лишь с согласия арендодателя, ГК защищает интересы добросовестного субарендатора, предоставляя ему право при досрочном прекращении договора аренды заключить самостоятельный договор на то имущество, которое находилось в его пользовании на условиях субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды. П. 2 ст. 618 ГК РФ гласит, если договор аренды признается в соответствии с законом ничтожным, то ничтожным является и заключенный в соответствии с ним договор субаренды.

Исследование договора аренды как юридического средства позволяют сделать следующие обобщения и выводы, что в процесс заключения договора включены три этапа: направление одной стороной оферты; рассмотрение другой стороной оферты и ее акцепт; получение акцепта стороной, направившей оферту. При рассмотрении акцепта и оферты, как юридической модели, можно заметить их совпадение в определенной части. В связи с этим некоторые положения, относящиеся к оферте, распространяются и на акцепт в том числе. Договор считается заключенным после того как оферент получит акцепт и в том случае, когда воля стороны соответствует ее волеизъявлению. Так же договора могут быть заключены особым способом, к которым относятся торги, конкурс, аукцион и договора подлежащие заключению в обязательном порядке. Эти способы имеют свои особенности, правила и юридические последствия, отличные от стандартного алгоритма заключения договоров.



Заключение

В результате проведенного исследования договора аренды можно сделать следующие обобщающие выводы предложения и рекомендации:

1. Под договором аренды (имущественного найма) понимается гражданско-правовой договор, по которому одна сторона - арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне - арендатору (нанимателю) за плату определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование.

2. Целью договора аренды является обеспечение возможности гражданам и юридическим лицам на определенных условиях временно пользоваться чужим имуществом, когда оно не нужно им постоянно или не представляется возможным приобрести его в собственность.

Ныне действующее законодательство, и прежде всего Гражданский кодекс РФ с дополнениями и изменениями к нему, значительно снижает жесткость требований в отношении существенных условий договора, расширяет правовую базу договорных отношений. В то же время для отдельных видов договоров предусмотрены дополнительные условия, отнесенные к существенным. Такая правовая основа договора аренды дает возможность его участникам всесторонне оговорить условия аренды, тем самым обеспечить защиту своих прав.

3. Договор аренды относится к числу двусторонних договоров, является консенсуальным, возмездным и взаимным. Объектом аренды могут быть вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования.

4. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или лицу, управомоченному законом или собственником сдавать имущество в аренду. Арендодатель - любой субъект гражданского права: как физическое, так и юридическое лицо. В роли арендодателя как юридического лица может выступать государство, национально-государственное, административно-территориальное и (или) муниципальное образование, а также коммерческие или некоммерческие организации. В качестве может выступать всякий дееспособный гражданин либо организация, являющаяся юридическим лицом.

Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Правовая форма договора аренды недвижимого имущества имеет более обязательный нормативно- разрешительный порядок, нежели аренда движимого имущества: аренда недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

К существенным условиям договора аренды относятся положения о предмете аренды, объекте аренды, сроке аренды, условия об арендной плате и др.

5. Закон устанавливает основные права и обязанности сторон. Так, арендодатель обязан, во-первых, предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Обязанностями арендатора являются, во-первых, своевременное в соответствии с условиями договора внесение платы за пользование имуществом (арендной платы). Во-вторых, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. В-третьих, арендатор должен поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором. В-четвертых, при прекращении договора аренды он обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

6. Гражданский кодекс РФ выделяет следующие виды аренды: прокат, аренда транспортных средств с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации, аренда транспортных средств без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда (лизинг).

7. Исходя из приведенного анализа представляется необходимым подчеркнуть, что правовое регулирование всех видов договоров аренды постоянно совершенствуется, но все равно остаются пробелы и коллизии в законодательстве. Наиболее проблемными видами договоров аренды на сегодняшний день являются: договор аренды зданий и сооружений, а также договор финансовой аренды. В частности, наблюдается нечеткость регулирования аренды недвижимости и земли (в связи со слабой разработанностью в России земельного законодательства), а также закона о лизинге, в который постоянно вносятся дополнения и поправки.

В этой связи представляется целесообразным исследование таких проблем как:

- нормативное регулирование арендных отношений в процессе землепользования;

- роли и место информационных технологий в регулировании процесса заключения и исполнения гражданско-правового договора;

- социально юридическая ценность договора аренды в современном гражданском обороте.

В практическом аспекте представляется необходимым разработка и введение специального факультативного: курса “нормативно-правовой основы регулирования арендных отношений в современном цивильном праве”, а так же разработать и издать практические пособия с консультациями по вопросам заключения исполнения и прекращения арендных договоров, что будет содействовать повышению право культуры граждан.



Список использованных источников

1. Конституция Российской Федерации. Принята Всенародным голосованием 12 декабря 1993 г. // Российская газета. 1993. 25 декабря.

2. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 24.07.2002 № 95-ФЗ (ред. от 28.05.2017) // Собрание законодательства РФ. 2002. №30. Ст. 3012.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 28.03.17) //"Собрание законодательства РФ", 05.12.1994, N 32, ст. 3301.

4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 28.03.17) //"Собрание законодательства РФ", 29.01.1996, N 5, ст. 410.

5. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ. 1997. №30. Ст. 3594.

6. Федеральный закон от 21.12.2001 № 178-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О приватизации государственного и муниципального имущества» // Собрание законодательства РФ.2002. №4. Ст. 251.

7. Основы законодательства Союза ССР и Союзных республик об аренде (утв. ВС СССР 23.11.1989 № 810-1) // Ведомости ВС РСФСР. 1989. №25. Ст. 481. (Утратили силу).

8. Указ Президиума ВС СССР от 07.04.1989 № 10277-XI «Об аренде и арендных отношениях в СССР» // Ведомости ВС СССР. 1989. №15. Ст. 105. (Утратил силу).

9. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2002г. №3.

10. Ансон В.Р. «Договорное право» М.: 2014г.

11. Басин Ю.Г. « Совершенствование правовых средств в борьбе с хозяйственными нарушениями» г. Алма-Ата, 2014г.

12. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Общие положения. Книга 1. М.: Статут, 2012г.

13. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о передаче имущества. Книга 2. М.: Статут, 2012г.

14. Витрянский В.В. Договорное право. М.: Статут.2014г.

15. Гражданское право: Учебник / Под ред. Беленкова Р.А. М.: Прирор. 2014г.

16. Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. Ч. II. М.: Проспект, 2012г.

17. Гражданское право: Учебник / Под ред. Е.А. Суханова. М.: БЕК, 2013г.

18. Гражданское право: Учебник / Под ред. Калпиной А.Г. - М. Юристъ. 2012г.

19. Гражданское право. Словарь справочник / Под ред. М. Тихомирова. М.: 2016г.

20. Долинская В.В. Аренда // Общие положения и проблемы правового регулирования. М.: 2012г. № 3.

21. Завидов Б.Д. Договор аренды в современном гражданском праве России. М.: Консультант Плюс, 2014г.

22. Захарьина А.В.Договор аренды здания и сооружения: учет, налогообложение. М.: Норма. 2013г.

23. Иванов А.А. Аренда // Учебник гражданского права (2-е изд.). Том 2 / Под общ. ред. Сергеева А.П. и Толстого Ю.П. М.: Проспект, 2016г.

24. Иоффе И.С. «Обязательственное право» М.: 2015г.

25. Каменецкая М.С. Существенные нарушение договора контрагентом как основание его расторжения // Законодательство. 2014г. № 10.

26. К. Маркс «Капитал» соч.2 издание т.23

27. Ковалев В.В. Аренда: право, учет, анализ, налогообложение. М.: БЕК. 2013г.

28. Левшина Т.Л. Споры, связанные с частичным внесением арендной платы арендатором и его преимущественным правом по окончании срока аренды на заключение договора на новый срок // Комментарий судебно - арбитражной практики / Под ред. В.Ф. Яковлева. Выпуск 5. М.: 2013г.

29. Мейер Д.И. Русское гражданское право. В 2 ч. М.: Статут, 2013г.

30. Меркулов В.В. «Гражданско-правовой договор в механизме регулирования товарно-денежных отношений» г. Рязань, 2014г.

31. Новицкий И.Б., Перетерский И.С. Римское право. Учебник. М.: Юристъ, 2014г.

32. Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России. М.: Инфра. 2014г.

33. Рыбаков В.А. «Проблема формирования гражданско-правовой активности» (вопросы теории и практики) Автореферат Саратов, 2013г.

34. Сарнаков И.В. Договор аренды: понятие, признаки, характерные черты, место в системе договорных отношений и основные его положения // Юрист. 2016. №4.

35. Симонова М.Н. Аренда. Лизинг. Прокат. М.: Статус-кво 97, 2011г.

36. Синайский В.И. Русское гражданское право. М.: Статут, 2012г.

37. Сыродоев Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. 2014г. № 8.

38. Шапкина Г. Договор аренды // Хозяйство и право. 2013г. №7.

39. Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. Тула: Автограф, 2014г.

40. Яковлев В.Ф. «Развитие советского гражданского права на современном этапе» М.: 2016г.

Размещено на Allbest.ru

...