1.1 Понятие недвижимого имущества в гражданском законодательстве

Легальное определение недвижимого имущества (недвижимой вещи) содержится в п. 1 ст. 130 ГК РФ: к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. В нем, во-первых, перечислены разновидности вещей, которые должны признаваться недвижимыми априори (земельные участки и участки недр), а во-вторых, предложен критерий, на основании которого следует делать вывод о том, является ли недвижимой та или иная вещь, не относящаяся ни к земельным участкам, ни к участкам недр.

Закон исходит из того, что для квалификации такой вещи в качестве недвижимой необходимо установить, что она имеет особую нерасторжимую связанность с земельным участком: она должна быть соединена с ним настолько прочно, что перемещение этой вещи без причинения несоразмерного ущерба ее назначению невозможно.

Другими словами, в качестве критерия для квалификации вещи как недвижимой закон выбрал ее физическую характеристику, которая указывает на принципиальную недопустимость перемен в пространственном положении этой вещи (таким признаком по мысли законодателя обладают упомянутые в п. 1 ст. 130 ГК РФ здания, сооружения и объекты незавершенного строительства).

Если с характеристикой именно этих объектов особых сложностей не возникает, так как они признаны недвижимостью самим ГК РФ, то квалификация в качестве недвижимости иных вещей, в тексте Кодекса не упомянутых, способна вызвать затруднения. Несмотря на исчерпывающую формальную определенность критерия прочности связи недвижимой вещи с землей, его нельзя признать пригодным к практическому использованию. Следовательно, в том виде, в каком оно сформулировано в п. 1 ст. 130 ГК РФ, определение недвижимости неудачно.

Как следует из легального определения, вывод о квалификации объекта в качестве недвижимого может быть сделан только после того, как его прочная связь с землей (о которой обычно судят по его монументальности, по тому, имеет ли он фундамент и насколько крепкими были материалы, использованные для его создания и т.п.7) будет подтверждена заключением о невозможности пространственного перемещения такого объекта без ущерба его назначению.

Тем не менее современный уровень развития инженерной мысли и строительной техники позволяет совершенно безболезненно перемещать в пространстве самые внушительные по своим физическим характеристикам объекты, будь то элементы земного ландшафта, здания, сооружения, памятники и подобные им конструкции. Примечательно, что соответствующими возможностями человечество располагает уже давно: хрестоматиен пример, когда в 1458 г. известный итальянский архитектор и инженер Р. Фиораванти (Fioraventi) по прозвищу Аристотель при помощи машин собственного изобретения передвинул колокольню болонской церкви Санта-Мариа-Маджоре, не причинив ей никакого вреда.

Исследуя вопрос о назначении какого-либо объекта, естественно исходить из того, что конкретное хозяйственное предназначение (функция) вещи определяется в первую очередь тем, какими именно физическими (природными, антропогенными) свойствами она обладает: одно здание подходит для размещения магазина, другое - под склад, в третьем находится контора, в четвертом - жилые апартаменты.

Если пространственное перемещение большинства объектов осуществимо без причинения им вреда, то очевидно, что их транспортировка никак не скажется и на возможных способах их хозяйственного использования (на их назначении). Эти замечания приводят к выводу о том, что формулу п. 1 ст. 130 ГК РФ нельзя понимать буквально, ведь если практически все объекты могут быть перемещены в пространстве так, что их назначение не изменится, то упоминание в этом пункте "невозможности перемещения" объекта как способа проверки истинности утверждения о его прочной связи с землей лишено смысла.

В то же время одно из основных правил юридической герменевтики гласит, что "из двух толкований нужно выбирать то, которое сопряжено с какими-либо последствиями, а не то, которое делает закон бесцельным" или бессмысленным. Именно поэтому легальному определению недвижимого имущества должен быть придан иной, более широкий смысл, который, однако, соответствовал бы выраженной в п. 1 ст. 130 ГК РФ основной идее и не расходился с действительностью.

К привычным индикаторам недвижимой природы объекта относятся такие его характеристики, как основательность, массивность, значительность веса, фундаментальность, особая конструктивная прочность, долговечность, наличие фундамента, стационарных коммуникаций, постоянная органическая или же сугубо механическая прочная связь с участком земли и т.п.. Именно эти черты наиболее ярко характеризуют упомянутые в п. 1 ст. 130 ГК РФ в качестве примеров здания, сооружения и объекты строительства.

По отсутствию же этих свойств, напротив, заключают о движимом характере вещей - различных модульных, сборно-разборных конструкций, гаражей типа "ракушка", ангаров и т.п.. Физические свойства таких конструкций (способность к легкой трансформации, разложению на составные части и последующему соединению в одно целое в другом месте) не дают оснований судить, что изначальная схема их использования предполагает неизменную фиксацию на местности, постоянное нахождение именно на том земельном участке, где они расположены. Другими словами, такие объекты нельзя признать недвижимостью не потому, что они без всякого вреда могут быть перемещены в другое место (ведь точно так же могут быть перемещены и гораздо более внушительные конструкции), а потому, что в силу их естественных свойств такое перемещение невозможно расценить в качестве радикального отступления от сложившегося плана их географической привязки, как это было, например, в случае с колокольней.

Таким образом, упомянутая в п. 1 ст. 130 ГК РФ прочная связь объекта с землей, на которой он расположен, в действительности лишь один из возможных признаков, а вовсе не главный критерий отнесения этого объекта к недвижимости. Признак же невозможности перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению, предложенный в той же статье Кодекса для проверки прочности связи с землей, к практическому применению непригоден.

Тем не менее следует признать, что сложившаяся к настоящему времени практика арбитражных судов идет по пути обоснования недвижимой природы спорных объектов именно в терминах ст. 130 ГК РФ: за выводом о наличии прочной связи спорного объекта с землей в текстах судебных актов всегда следует утверждение о невозможности его перемещения без несоразмерного ущерба его назначению.

Пространственная связанность объекта недвижимости с землей вовсе не обязательно выражается в таком их непосредственном соприкосновении, как, например, связь земельного участка и расположенного на нем здания.

Вполне обычны случаи их опосредованного сопряжения: жилое помещение в здании связывается с земельным участком посредством самого этого здания.

С обыденной точки зрения оба эти объекта могут быть рассмотрены в качестве самостоятельных имущественных благ: здание представляет собой один предмет интереса, а расположенное в нем помещение - другой. Однако их юридическое положение иное. Здесь действует правило о том, что с того момента, как расположенное в здании помещение поступит в оборот в качестве самостоятельного объекта, само здание такой статус утрачивает и начинает существовать как сумма отдельных помещений (ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", п. 9 ст. 12 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество в здании").

Объясняется это правило тем, что одновременное нахождение в обороте и целого (здание), и его части (помещение) может вызвать между управомоченными субъектами конфликты, которые не только не оправдываются никакой необходимостью, но и не имеют однозначного юридического разрешения. Представим, что право собственности на здание как целое простирается также и на входящее в его состав помещение, собственником которого является кто-то другой: в случае конфликта между этими лицами право ни одного из них не может быть с должной степенью основательности предпочтено другому. Напротив, если признано, что юридически здание существует уже не как целое, а именно как совокупность всех помещений в нем, подобных затруднений не возникает: право каждого отграничивается от других по своему предмету.

Значение физических свойств вещи для ее характеристики в качестве недвижимой не является абсолютным: ее юридически значимые качества во многом определяются отношениями, которые складываются по поводу этой

Признание того или иного объекта движимым или недвижимым имеет значение в первую очередь для оборота: недвижимые вещи обращаются по специальным, более строгим правилам. Естественно, что их применение не будет иметь смысла, если выяснится, что присущие какому-либо объекту типичные характеристики недвижимости вскоре должны быть им утрачены. Примеры таких ситуаций хорошо известны: при строительстве недвижимого объекта были нарушены публично- или частноправовые нормы о порядке и основаниях его возведения, и он должен быть снесен (п. 2 ст. 222 ГК РФ); недвижимый объект возведен на арендуемом земельном участке, договор аренды которого предписывает арендатору по его окончании вернуть земельный участок свободным от каких бы то ни было построек, и т.п. Ни в одном из этих случаев невозможно подыскать основания, которые заставили бы проигнорировать тот факт, что сложившаяся географическая привязка объекта находится под угрозой неминуемого уничтожения: установленные на этот счет юридические правила предписывают ее прекратить. Подчинять оборот таких вещей нормам, рассчитанным именно на недвижимость, нерезонно: в ближайшее время эти предметы должны исчезнуть. Поэтому считается, что мало исследовать физические свойства вещи, необходимо убедиться и в том, что к сохранению за ней этих качеств не существует юридических препятствий.

Поэтому термин "недвижимость" по отношению к самовольной постройке (ст. 222 ГК РФ) достаточно условен. С одной стороны, поскольку физические характеристики такого объекта предполагают его неизменное нахождение на данном земельном участке, он охватывается понятием недвижимости. С другой стороны, цель введения этого понятия - подчинение оборота недвижимых вещей особым правилам - оказывается в этом случае заведомо недостижимой: самовольно возведенный объект должен быть снесен и в обороте участвовать не может. Вывод о его признании недвижимостью не влечет тех последствий, ради которых было сформулировано определение недвижимого имущества. В этом смысле объект самовольного строительства недвижимым имуществом мог бы и не считаться. Тем не менее, поскольку его физические характеристики создают представление о нем именно как о недвижимом, существует необходимость применить к нему правила, отличающиеся от норм о создании движимых вещей, - правила ст. 222 ГК РФ.

Некоторые объекты объявляются недвижимыми вопреки их физическим характеристикам. Именно так и обстоит дело, например, с подлежащими государственной регистрации воздушными и морскими судами, судами внутреннего плавания и космическими объектами - вещами, основная функция которых состоит как раз в том, чтобы перемещаться в пространстве. Абзац 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ не только объявляет эти объекты недвижимостью, но и устанавливает, что федеральными законами к недвижимости могут быть причислены и другие вещи, качества которых тоже не свидетельствуют об их хозяйственной привязке к отдельному земельному участку.

В этом случае законодателем используется прием юридической фикции, посредством которого через условное утверждение тождества (различий) характеристик рассматриваемых явлений приходят к выводу об общности (разности) производимых ими последствий. Так, желая по какой- либо причине подчинить оборот указанных выше объектов правилам о приобретении прав на недвижимость, закон объявляет заведомо движимое имущество недвижимым.

В современных условиях юридико-технический прием фикции используется главным образом с тем, чтобы упростить и сократить текст нормативных актов, избежав при этом повторного перечисления всех последствий, которые предполагается сообщить фингируемому явлению.

Таким образом, поскольку гражданский закон, с одной стороны, объявляет недвижимостью заведомо движимые по их физическим характеристикам объекты (водные суда и космические аппараты), а с другой - придает существенное значение юридическому будущему вещи (самовольная постройка), понятие недвижимого имущества следует признать не только оценочным, но и юридическим - таким, содержание которого задается не только социально-хозяйственными, но и юридическими признаками объекта.

Таким образом, под недвижимым имуществом следует понимать такие материальные объекты, физические и юридические характеристики которых предполагают их неизменное нахождение именно на том земельном участке, где эти объекты расположены природой или человеком.

1.2 Недвижимые вещи как объекты гражданских прав

В теории гражданского права, как правило, под объектом субъективных гражданских прав понимается то, на что направлено содержание соответствующего правоотношения16. Наиболее детальной является концепция объекта гражданских прав О.С. Иоффе, взгляды которого на объект гражданских прав претерпели эволюционное развитие. В конечном счете О.С. Иоффе пришел к выводу, что существует только два объекта гражданских прав: объект материальный и объект юридический. В качестве юридического объекта выступают действия обязанных лиц, в качестве материального - непосредственно вещи, на которые эти действия направлены. Для определения недвижимой вещи прежде всего необходимо установить, что представляет собой вещь как правовое явление. И установив это, мы сможем дать понятие вещи недвижимой как явления, имеющего ту же правовую природу, что и исходное явление (вещь), однако с "примесью" дополнительных характеристик. Как отмечают Б.М. Гонгало и П.В. Крашенинников, "к вещам традиционно относят предметы материального мира, которые могут быть в обладании человека и которые служат удовлетворению его потребностей".

Анализируя законодательство Древнего Рима, Ч. Санфилиппо пишет: "Если говорить о сущностях внешнего мира, подпадающих под определение вещи, то следует подчеркнуть, что объект прав образуют не все из них, а лишь те, которые имеют имущественную ценность, т.е. те, которых человек в состоянии достичь и использовать для хозяйственных целей". Что касается деления вещей на движимые и недвижимые, то оно, как замечает В.А. Краснокутский, в римском праве не имело особого значения. Однако, по мнению Ч. Санфилиппо, "значение этого подразделения весьма возрастает начиная с постклассической эпохи, что происходит также в связи с исчезновением противоположности res mancipi - res nec mancipi"

Если обратиться к дореволюционному российскому гражданскому праву, то необходимо отметить, что деление вещей на движимые и недвижимые имело большое значение. В частности, В.И. Синайский пишет: "Среди деления вещей, или имуществ, главное место в своем значении в гражданском обороте занимает, бесспорно, деление их на недвижимые и движимые... Значение этого деления настолько велико, что оно сказывается во всех областях права гражданского". Подтверждение этому мы можем найти в Своде законов гражданских Российской империи, ст. 383 гл. 1 разд. 1 кн. 2 которого гласит: "Имущества суть движимые или недвижимые". Д.И. Мейер писал: "...разделение имуществ на недвижимые и движимые, принимаемое законодательством, соответствует природе вещей: все имущества, которые по природе их оказываются недвижимыми или движимыми, признаются такими и законодательством". Но при этом далее тем же Д.И. Мейером отмечалось, что законодательство может распространить режим недвижимости на движимые вещи и наоборот. И в дальнейшем дореволюционный законодатель оставался на прежних позициях при отнесении вещей к категории недвижимых. Подтверждением этому служит гл. 1 разд. 1 кн. 1 проекта Гражданского уложения Российской империи, озаглавленная "Различие имуществ по свойству их". Критерий, относящий вещи к категории движимых, определялся по остаточному признаку (представлял собой коррелятор недвижимости - "все то, что противоположно"). В частности, В.И. Синайский указывал: "Это понятие устанавливается отрицательным путем - все то, что не составляет недвижимого имущества, будет имуществом движимым". Подтверждением этому высказыванию служит проект Гражданского уложения Российской империи, ст. 37 которого гласит: "Все вещи, не принадлежащие к составу недвижимого имения или отделенные от земли и строений, как-то: материал сломанного дома, срубленные деревья, сжатый хлеб, извлеченные из земли руды, металлы и минералы - признаются имуществами движимыми".

В советский период учение о недвижимых вещах своего развития не получило, поскольку само деление вещей на движимые и недвижимые отсутствовало в гражданском законодательстве. Только в начале 90-х гг. XX в., с принятием ряда основополагающих гражданских законов, такое деление снова входит в правовую жизнь. Наиболее значимым из таких законов являлся Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ). Статья 130 части первой ГК РФ, вступившей в силу с 1 января 1995 г., закрепила деление вещей по критерию прочной связи с землей (до степени невозможности перемещения без причинения несоразмерного ущерба назначению вещи) на две основные группы (вещи недвижимые и вещи движимые). Объективными характеристиками недвижимых вещей являются прочная связь с землей и невозможность перемещения без причинения несоразмерного ущерба назначению недвижимой вещи. Полагаем, что именно сочетание этих двух признаков определяет ту или иную вещь как недвижимую. При этом нельзя согласиться с иногда высказываемой в юридической литературе точкой зрения, согласно которой "под понятием недвижимости, употребляемом в ст. 130 ГК РФ, необходимо понимать недвижимое имущество, включающее в себя как вещи, так и имущественные права на эти вещи".

Такой подход вызван неточной редакцией ст. 130 ГК РФ, в связи с чем мы присоединяемся к позиции Е.М. Тужиловой-Орданской, которая считает, что следовало бы исключить из ст. 130 ГК РФ упоминание о недвижимом имуществе и недвижимости, усложняющее определение понятия, и акцентировать внимание на категории "недвижимая вещь", подчеркнув тем самым, что объектом права является в данном случае лишь предмет, имеющий материальную форму.

Недвижимой вещью является данный природой или созданный человеком предмет материального мира, способный быть в его обладании и служить удовлетворению его потребностей, прочно связанный с землей до степени невозможности перемещения без причинения несоразмерного ущерба его назначению.

Для того чтобы определить, какие вещи могут быть отнесены к недвижимым, а какие - нет, необходимо определить системное построение недвижимых вещей. С.А. Степанов пишет: "Недвижимость - это не столько нечто "целое", сколько прочная, достаточно жестко сконструированная конструкция, отвечающая всем свойствам категории "система". С данным высказыванием нельзя не согласиться. Необходимость систематики недвижимых вещей обусловлена системностью права как явления. С позиции науки гражданского права важно определиться с исходными методологическими посылками. В данном случае это должен быть принцип перехода от общего к частному. Соотношение макро- и микроэлементов (наиболее малой структурной единицей должен быть земельный участок) имеет первостепенное значение. Каким образом земельный участок соотносится с находящимися на нем искусственными объектами? Необходимо отметить, что данное соотношение определяется по трем основным направлениям: приоритет отдается земельному участку; приоритет отдается зданию, находящемуся на земельном участке; земельный участок и возведенные на нем объекты существуют независимо друг от друга.

Действующее законодательство относит к недвижимым вещам, помимо земельного участка, также здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, жилые и нежилые помещения.

Выделение зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства (объектов, искусственно возведенных на земельном участке) в качестве отдельных недвижимых вещей (отдельных объектов гражданских прав) имеет правовое значение (необходимость этого возникает) в тех случаях, когда земельный участок находится в собственности одних лиц, а искусственно возведенные объекты принадлежат другим.

Выделение жилых и нежилых помещений в качестве обособленных недвижимых вещей связано с необходимостью разделения здания на составляющие его элементы и их обособленного использования.

В соответствии с Федеральным законом N 142-ФЗ от 2 июля 2013 г. "О внесении изменений в подраздел 3 раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"35 с 1 октября 2013 года в Гражданском кодексе появилась новая статья 133.1, в которой говорится о том, что недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически либо расположенных на одном земельном участке, если в ЕГРП зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.

Необходимо отметить, что, помимо недвижимых вещей, в силу природных свойств правовой режим последних распространяется также на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, искусственные космические объекты. Как отмечают Б.М. Гонгало и П.В. Крашенинников, "признание судов и космических объектов, т.е. предметов, экономически и по другим основаниям предназначенных для движения (движимых по природе), недвижимыми вещами имеет основной целью распространение на эти объекты правового режима недвижимости".

1.3 Кадастровый учет объектов недвижимости

Федеральныйзаконот 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о кадастре) установил, что объектами государственного кадастрового учета являются не только земельные участки, но и объекты недвижимости - здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, помещения. Однако для объектов недвижимости Закон о кадастре определил переходный период до 01.01.2013, и до этой даты в отношении объектов недвижимости проводились государственный технический (а не кадастровый) учет и техническая инвентаризация, причем не во всех регионах такие процедуры были единообразными.

В целях осуществления государственного технического учета Приказом Минэкономразвития России от 08.09.2006 N 268 были утверждены Правила ведения Единого государственного реестра объектов капитального строительства (далее - Правила ведения ЕГРОКС), которые вводились на территории Российской Федерации поэтапно. Они должны были начать действовать на территории всех субъектов РФ до 01.07.2010, однако Приказом Минэкономразвития России от 18.02.2009 N 51 нормы об этом были исключены.

В итоге в регионах, на территории которых Правила ведения ЕГРОКС были введены, технический учет объектов недвижимости включал две стадии:

- инвентаризацию объекта органами технической инвентаризации (ОТИ/БТИ) с подготовкой технического паспорта;

- государственный технический учет объекта в территориальном органе Росреестра (ранее - Роснедвижимости).

В тех субъектах РФ, на территории которых Правила ведения ЕГРОКС в силу не вступили, технический учет происходил за один этап: ОТИ (БТИ) по результатам технической инвентаризации подготавливали кадастровый паспорт объекта недвижимости, в котором указывался инвентарный, а не кадастровый номер объекта, без постановки объекта на государственный технический учет в органах Росреестра.

С 01.01.2013 в связи с окончанием переходного периода ситуация изменилась и в отношении объектов недвижимости стал осуществляться государственный кадастровый учет, что вызвало ряд трудностей на практике. Перваяпроблемаобозначиласьсразу.Онакасаласьзамены техническогопаспортанатехническийплан.Дляосуществления кадастрового учета объекта недвижимости по аналогии с учетом земельного участка по результатам кадастровой деятельности кадастровый инженер должен подготовить технический план (для земельного участка - межевой план). Положения, касающиеся технического плана, содержатся в ст. 41 Законаокадастре.Какпоказалапрактика,редакцияэтойстатьи, действовавшаядо01.10.2013,былакрайненечеткой,чтоипородило определенные сложности.

В соответствии с ч. 3, 4, 5, 7 ст. 41 Закона о кадастре технический план состоит из графической и текстовой частей. Графическая часть технического плана - новое явление для нашего государства. В ней воспроизводятся сведения о местоположении объекта недвижимости на земельном участке посредством определения координат характерных точек контура этого объекта. Текстовая же часть технического плана по существу представляет собой технический паспорт. В ней указываются сведения об объекте недвижимости, необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости (далее - ГКН), т.е. его индивидуализирующие характеристики. При этом первоначальная редакция ч. 8 ст. 41 Закона о кадастре не определяла, как соотносятся технический паспорт и технический план. В Законе было установлено лишь то, что сведения об объекте недвижимости указываются в техническом плане на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, проектной документации или технического паспорта. Поэтому из текста статьи было непонятно, можно ли после 01.01.2013 подготавливать технический план объекта на основании технического паспорта, выполненного после этой даты.

Органы технической инвентаризации, которые после окончания переходного периода получили статус кадастровых инженеров, восприняли эту норму однозначно: для подготовки технического плана объекта недвижимости после 01.01.2013 необходимо сначала составить его технический паспорт.

Федеральным законом от 23.07.2013 N 250-ФЗ (далее - Закон N 250- ФЗ) были внесены изменения в Закон о кадастре и в Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними" (далее - Закон о государственной регистрации). Значительные корректировки были внесены в ст. 41 Закона о кадастре. Поправки вступили в силу с 01.10.2013, и в настоящее время действует следующая редакция ч. 8 ст. 41 Закона о кадастре: сведения о здании или сооружении указываются в техническом плане на основании разрешения на ввод таких объектов в эксплуатацию, их проектной документации или изготовленного до 01.01.2013 технического паспорта. Сведения о помещении указываются в техническом плане на основании разрешения на ввод в эксплуатацию здания, сооружения, проектной документации здания, сооружения, а также изготовленного до 01.01.2013 технического паспорта помещения или здания, сооружения, в котором оно расположено.

Таким образом, из новой редакции ч. 8 ст. 41 Закона о кадастре однозначно следует, что если объект был введен в эксплуатацию и прошел технический учет до 01.01.2013, то подготовка его технического плана осуществляется на основании технического паспорта, изготовленного до 01.01.2013 (технический план необходим, чтобы зарегистрировать права на объект, поскольку после 01.01.2013 сделать это получится только в том случае, если был осуществлен кадастровый учет объекта, который возможен только при наличии технического плана). В отношении новых объектов, вводимых в эксплуатацию после 01.01.2013, технический учет теперь не происходит, а технический план может быть изготовлен только на основании разрешения на ввод в эксплуатацию и проектной документации.

Следующая проблема (гораздо более серьезная, чем предыдущая) возникла в связи с принятием Постановления Правительства РФ от 01.03.2013 N 175 "Об установлении документа, необходимого для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию" (далее - Постановление Правительства РФ N 175).

Как уже было указано выше, технический план объекта недвижимости изготавливается на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ч. 8 ст. 41 Закона о кадастре). В соответствии с формами технических планов, утвержденных Приказами Минэкономразвития России, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и проектная документация фигурируют в качестве приложений к техническому плану. То есть из законодательства о кадастровом учете вытекает следующая очередность: сначала нужно получить разрешение на ввод в эксплуатацию по правилам Градостроительного кодекса РФ (далее - ГрК РФ), а затем подготовить технический план.

Постановление Правительства РФ N 175 эту очередность нарушило, вступив в противоречие со ст. 41 Закона о кадастре. В ч. 3 ст. 55 ГрК РФ приводится исчерпывающий перечень документов, которые застройщик должен представить для получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства. В ч. 4 этой же статьи закреплено, что Постановлением Правительства РФ могут быть предусмотрены иные документы, необходимые для получения разрешения на ввод в эксплуатацию, помимо перечисленных в ч. 3 ст. 55 ГрК РФ. Воспользовавшись этой нормой, Правительство РФ в своем Постановлении N 175 указало, что документом, необходимым для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, является технический план, подготовленный в соответствии с требованиями ст. 41 Закона о кадастре. То есть согласно градостроительному законодательству (ч. 3, 4 ст. 55 ГрК РФ с учетом положений Постановления Правительства РФ N 175) предусмотрена следующая очередность: сначала нужно получить технический план в соответствии со ст. 41 Закона о кадастре, а уже затем на его основании будет выдано разрешение на ввод в эксплуатацию.

После выхода этого Постановления Правительства РФ органы, выдающие разрешения на строительство и на ввод объектов в эксплуатацию, начали ориентироваться исключительно на позицию градостроительного законодательства. В итоге получить разрешение на ввод в эксплуатацию новых объектов капитального строительства без технического плана стало невозможно.

Законодатель предпринял попытку привести Закон о кадастре в соответствие с градостроительным законодательством все в том же Законе N 250-ФЗ, однако в этом случае противоречие не было устранено до конца.

Согласно новой редакции ч. 8 ст. 41 Закона о кадастре, действующей с 01.10.2013, сведения об объекте, за исключением данных о его местоположении на земельном участке, указываются в техническом плане на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Сведения о местоположении объекта на земельном участке представляют собой графическую часть технического плана. Таким образом, исходя из новой редакции ч. 8 ст. 41 Закона о кадастре сначала готовится технический план объекта без графической части, т.е. только его текстовая часть (которая, по существу, аналогична прежнему техническому паспорту). Надо полагать, что далее на основании текстовой части технического плана выдается разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, после чего составляется графическая часть плана.

Такой вывод, однако, противоречит ч. 4.2 ст. 25 Закона о кадастре, введенной все тем же Законом N 250-ФЗ. В соответствии с этой нормой орган кадастрового учета при поступлении в порядке информационного взаимодействия копии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию осуществляет его постановку на учет в течение 18 дней. Безусловно, это очень прогрессивная норма, которая делает ненужным обращение с заявлением о кадастровом учете объекта в Росреестр. Но орган кадастрового учета не может поставить объект на кадастровый учет только на основании разрешения на ввод в эксплуатацию. Для этого необходим полноценный технический план. Значит, к моменту получения разрешения на ввод в эксплуатацию технический план уже должен быть полностью подготовлен, иначе орган кадастрового учета не сможет реализовать приведенную норму Закона. Получается, что все-таки сначала должен быть составлен технический план, а потом выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Но следует отметить, что ч. 4.2 ст. 25 Закона о кадастре вступит в силу только с 01.03.2015, до этой даты можно ориентироваться на ч. 8 ст. 41 названного Закона.

Большинство изменений, внесенных Законом N 250-ФЗ в Закон о кадастре и Закон о государственной регистрации, вступили в силу с 01.10.2013. С этой же даты стали действовать и изменения, внесенные Законом N 142-ФЗ в подраздел 3 раздела I части первой ГК РФ "Объекты гражданских прав". Логично было бы предположить, что параллельная разработка изменений в такие взаимосвязанные законодательные акты, как Закон о кадастре, Закон о государственной регистрации и положения ГК РФ о недвижимых вещах, должны идти в одном направлении. Однако вместо того, чтобы исключить предприятие из недвижимых вещей, Закон N 142-ФЗ ввел новый объект недвижимости - единый недвижимый комплекс (ст. 133.1 ГК РФ). В соответствии с новеллой недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и др.), либо расположенных на одном земельном участке, если в ЕГРП зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. К единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах.

Но, пожалуй, самая серьезная проблема, порожденная введением кадастрового учета объектов недвижимости, возникла в связи с регистрацией договора аренды части объекта недвижимости.

Действительно, каждая недвижимая вещь должна представлять собой единый самостоятельный объект гражданских прав. По общему правилу предметом гражданского оборота и объектом вещных и обязательственных прав может быть только целый объект недвижимости, а не его часть. Однако действующие правила о регистрации (ст. 26 Закона о государственной регистрации) допускают государственную регистрацию договора аренды части земельного участка и объекта недвижимости, указывая на ее особенности.

Итак, практика показала, что уже за такой незначительный промежуток времени (с 01.01.2013) выявилось большое количество проблем, связанных с введением кадастрового учета объектов недвижимости, которые крайне негативно сказываются на коммерческой деятельности и требуют скорейшего разрешения.

Глава 2. Механизм практического функционирования института правового регулирования сделок с недвижимым имуществом в современных условиях