Регулирование арендных отношений в РФ

Размещено на http://allbest.ru

Содержание

Введение

Глава 1. Договор аренды: понятие и правовая природа

1.1 Понятие и виды договора аренды

1.2 Правовая природа и история развития договора аренды

1.3 Объект и стороны договора аренды

1.4 Существенные и иные условия договора аренды

Глава 2. Теоретические и практические особенности регулирования договора аренды

2.1 Особенности правового регулирования отдельных видов аренды

2.2 Дискуссионные вопросы договора аренды

2.3 Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок

Заключение

Список использованных нормативных правовых актов и литературы



Введение

Актуальность темы исследования. Договор аренды существует в гражданском праве с древних времен. Этот договор с присущим ему консерватизмом и стабильностью является одним из классических и популярнейших договоров и в современном гражданском праве. С расширением сферы рыночных отношений, аренда вошла в число наиболее востребованных в Российской Федерации гражданско-правовых договоров.

Аренда как временное пользование чужим имуществом активно применяется в различных сферах экономики.

С точки зрения арендодателя, аренда - один из самых простых и эффективных способов получения дохода.

Не обладая достаточными денежными средствами для приобретения имущества в собственность, арендатор имеет возможность пользоваться чужим имуществом, при этом не несет риска случайной гибели или порчи этого имущества, а, как титульный владелец, обладает абсолютной защитой своих прав. Плоды, продукция, доходы, полученные арендатором в результате пользования арендованным имуществом, являются его собственностью.

Существенными особенностями обладают отдельные разновидности аренды. Так, под влиянием специфики объекта явно выделяется аренда недвижимости.

В условиях реформирования экономики России договор аренды недвижимости, а в частности зданий, сооружений, а также нежилых помещений получил широкое распространение.

В настоящее время одно из основных мест в предпринимательской деятельности занимает договор аренды нежилых помещений.

Осуществление предпринимательской деятельности невозможно без соответствующих помещений, где располагались бы офис фирмы, оборудование, оргтехника, помещения для работы персонала и т.д.

В современных условиях, когда идет процесс совершенствования гражданского законодательства России, логично поставить вопрос о модернизации правового регулирования договора аренды, чтобы приспособить его к меняющимся условиям общественной жизни. Российское законодательство об аренде нуждается в совершенствовании для того, чтобы оно создавало правовую основу и содействовало развитию нормальных арендных отношений.

Нормативной основой исследования послужило действующее законодательство Российской Федерации, в первую очередь, Гражданский кодекс РФ, а также иные федеральные законы и подзаконные нормативные акты. Использованы материалы судебной и арбитражной практики.

Теоретическая основа исследования. В процессе исследования проанализированы работы авторов советского и современного периодов: М.М. Агаркова, Т.Е. Абовой, В.В. Безбаха, М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, В.П. Грибанова, Б.М. Гонгало, Н.И. Клейн, О.М. Козырь, О.А. Красавчикова, С.Ф. Савкина, О.Н. Садикова, А.П. Сергеева, Е.А. Суханова, В.А. Рясенцева, В.С. Толстого, Ю.К. Толстого, В.А. Хохлова, З. Цыбуленко, Г.С. Шапкиной, К. Ярошенко и других.

Целью работы является исследование комплекса основных правовых проблем, связанных с природой договора аренды и его практическим применением.

Задачи работы:

- определить место института аренды в системе договорных институтов, выявить закономерности его развития и влияние на состояние современного гражданского законодательства;

- проанализировать соотношение обязательственных и вещных прав при аренде;

- определить особенности договора аренды, обусловленные спецификой его предмета;

- проанализировать субъектный состав участников отношений, вытекающих из договора аренды;

- установить существенные условия договора аренды.

Объектом исследования являются общественные отношения, возникающие по поводу договора аренды и урегулированные гражданским правом.

Предмет исследования - нормы законодательства, определяющие правовое регулирование договора аренды, а также правоприменительная деятельность по реализации этих норм.

Структура работы. Работа состоит из введения, двух глав, заключения и списка использованных нормативных правовых актов и литературы.



Глава 1. Договор аренды: понятие и правовая природа

1.1 Понятие и виды договора аренды

Аренда является одним из видов гражданско-правовых договоров, получивших широкое распространение как в предпринимательской деятельности, так и в иных сферах, включая бытовую. Большинство организаций, не имея возможности приобрести здание или помещение для осуществления своей деятельности, вынуждены арендовать их.

Особенно распространено использование в хозяйственной деятельности арендованного имущества в организациях торговли и общественного питания. Это касается торговых и складских площадей, зданий, сооружений, а также транспортных средств.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). Таким образом, договор аренды входит в группу договоров, регулирующих отношения по передаче имущества во временное пользование Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Т.1 / Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. 6-е изд. М.: Юрайт, 2011. С. 528..

Аренда дает возможность удовлетворять потребности граждан и юридических лиц, нуждающихся во временном пользовании определенными вещами, и в то же время обеспечивает собственнику имущества, не использующему его в данный период, получение дохода в виде арендной платы. Это выгодно для обеих сторон.

Гражданский кодекс РФ (далее - ГК РФ) является основным законодательным актом, регулирующим арендные отношения, возникающие в результате заключения и исполнения договора. Аренде посвящена глава 34 ГК РФ, в ст. ст. 606 - 625 которой установлены общие положения для аренды, договора аренды, а в последующих статьях - особенности конкретных видов договоров. аренда договор недвижимость имущество

Договоры аренды можно охарактеризовать следующим образом.

1. На основе договора аренды, являющегося по сути соглашением, одно лицо, которое имеет право распоряжаться имуществом (арендодатель), предоставляет это имущество другому лицу (арендатору) на правах владения и пользования (или только пользования). При этом арендодатель остается собственником имущества, и, соответственно, к арендатору право собственности не переходит.

2. Договор аренды носит возмездный характер, поскольку арендатор платит арендодателю за пользование имуществом.

3. Договор аренды является срочным, поэтому по истечении срока, указанного в договоре, арендатор обязан вернуть имущество арендодателю. Существует исключительный случай - выкуп арендатором имущества, но в данном случае арендные отношения между лицами прекращаются и начинаются отношения купли-продажи.

Договор аренды, как и большинство договоров, является двусторонним и консенсуальным. Двусторонним договор является потому, что порождает для каждой его стороны права и обязанности. Консенсуальным договор аренды можно назвать, поскольку для его заключения достаточно соглашения сторон и самого факта подписания его сторонами Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Т.1 / Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. 6-е изд. М.: Юрайт, 2011. С. 529..

По общему правилу имущество передается арендатору в его владение и пользование. Но с развитием гражданско-правовых отношений, охватывающих новые области экономического партнерства, стала возможной аренда, при которой имущество предоставляется арендатору только в пользование: например, при аренде сложных ЭВМ арендатор получает право в течение определенного времени работать с соответствующей техникой, не владея ею.

Понятия "аренда" и "имущественный наем" используются обычно как тождественные, поскольку при любой аренде имеет место наем имущества. Употребление в действующем российском законодательстве в одних случаях термина "аренда", а в других - "имущественный наем" (прокат и т.д.) связано не столько с различиями отдельных видов таких договоров, сколько со сложившейся практикой их наименования в определенных сферах Азукаева Б.А. Договор аренды // Современные проблемы гражданского права. Сб. статей. М., 2011. С. 43..

Правовое разграничение между арендой и наймом проводится лишь в отношении жилых помещений. При предоставлении жилого помещения гражданину для проживания в нем между сторонами заключается договор найма жилого помещения, который выделен в самостоятельный вид договоров и регулируется нормами главы 35 ГК РФ.

Те же помещения могут сдаваться юридическим лицам (с условием использования их для проживания граждан, как правило, работников соответствующей организации). Но в этом случае отношения между сторонами - арендодателем и юридическим лицом - будут строиться по правилам договора аренды.

Начавшиеся в конце 80-х годов прошлого столетия процессы реформирования экономики страны существенно расширили сферу применения арендных отношений. Были сняты ограничения, касавшиеся круга объектов, которые могли быть предметом аренды. Так, в период плановой экономики многие объекты, в том числе производственно- хозяйственные комплексы, были исключены из гражданского оборота. Кроме того, необходимо было расширить права участников арендных отношений, предоставить им большую свободу в выборе партнеров, согласовании условий договоров.

Договоры аренды использовались как правовая форма разгосударствления предприятий, находившихся в собственности государства, и передачи их в аренду трудовым коллективам в лице хозяйственных товариществ и обществ. Преобразование государственных предприятий в арендные широко проводилось на начальном этапе реформирования экономики.

Однако со второй половины 1992 года активизировался процесс приватизации государственных и муниципальных предприятий с созданием на их основе акционерных и иных хозяйственных обществ. После этого применение договора аренды предприятий в качестве способа разгосударствления экономики постепенно сошло на нет.

В регулировании арендных отношений Гражданский кодекс РФ является актом прямого действия, но также предусматривает возможность применения в определенных случаях и других законодательных, иных правовых актов, дополняющих его нормы или устанавливающих специальные правила для отдельных видов отношений. Так, в п. 2 ст. 607 ГК РФ определено, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Что касается видов договора аренды, отметим следующее.

Гражданским кодексом РФ предусмотрены следующие виды договора аренды:

- прокат (ст. ст. 626 - 631 ГК РФ);

- аренда транспортного средства (с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации (ст. ст. 632 - 641 ГК РФ) и без предоставления таких услуг (ст. ст. 642 - 649 ГК РФ);

- аренда зданий и сооружений (ст. ст. 650 - 655 ГК РФ);

- аренда предприятий (ст. ст. 656 - 664 ГК РФ);

- финансовая аренда (лизинг) (ст. ст. 665 - 670 ГК РФ).

Отличительные особенности этих договоров будут рассмотрены ниже.

1.2 Правовая природа и история развития договора аренды

Аренда произошла от латинского слова «arrendare» - отдавать в наем, и традиционно формулируется как предоставление одним лицом другому права пользования своим имуществом, необходимым арендатору для самостоятельного осуществления хозяйственной и иной деятельности Смирнов В.В., Лукина З.П. Аренда недвижимости (зданий, сооружений, нежилых помещений). М.: Изд-во «Ось-89», 1998. С. 5..

В римском частном праве договор аренды (наем) как самостоятельная разновидность консенсуальных договоров сложился в глубокой древности и на протяжении столетий практически не изменялся, он стабильно определялся как единый (без особых модификаций) договор locatio- conductio. Несколько загадочное наименование его объясняется весьма просто: первоначально основным объектом аренды был домашний скот и рабы, хозяин-арендодатель помещал (1осаtor) объект для показа на базаре, а временный владелец-арендатор уводил (conductor) за собой.

Все основные разновидности найма вещей были связаны преимущественно с арендой земли, что совершенно естественно для сельскохозяйственного Древнего Рима. По мнению В.М. Хвостова, передача земельного участка считалась завершенной с момента перенесения соответствующих прав с владельца или собственника на арендатора, для этого (т.е. передачи) было достаточно простого соглашения Хвостов В.М. Система римского права. М: Спарк, 2006. С. 219..

В дореволюционный период в России единые правила об аренде сложились только к началу XX в., в том числе в связи с приближающейся кодификацией (разработкой проекта Гражданского Уложения). Сам договор аренды (наем) рассматривался как аренда исключительно имущества, наем рабочей силы стал составлять фактически особый договор. В прочих же элементах заимствование римского права было весьма ощутимым.

Сохранилась и общая формула договора аренды: это договор, по которому одна сторона предоставляет другой стороне пользование какой- либо вещью на известное время за известное вознаграждение Мейер Д.И. Русское гражданское право. Часть 2. М.: Статут, 2000. С. 260.; то есть договор аренды признавался возмездным и срочным.

Субъектами договора найма земли выступали хозяин и наниматель. Так же как и в Древнем Риме, не требовалось непременно, чтобы арендодатель был собственником.

Особое значение придавалось сроку, но уже в конце XIX в. российскими юристами твердо было определено, что само по себе отсутствие срока не переводит аренду в какой-либо иной договор и не дает вещных прав на объект аренды; для этого было признанным полагать, что по общему правилу отсутствие срока ведет лишь к праву каждой из сторон после известного уведомления прекратить отношения.

Законодательство предусматривало и максимальные сроки для аренды ряда объектов. Например, общий максимальный срок для аренды недвижимости составлял двенадцать лет. В качестве исключения закон допускает «наем до 30 - летнего срока относительно благоприятных пустошей, когда наниматель имеет в виду построить на пустоши какое- либо здание и тому подобное, чтобы по окончании срока найма заведение сделалось собственностью хозяина земли без всякого с его стороны вознаграждения нанимателю или с незначительным только вознаграждением» п. 43 Псковской судной грамоты: Псковская судная грамота// История государства и права России. Источники права. Юридические памятники XI-XX вв. М.: Манускрипт, 1995. С. 16.. А в ряде случаев сроки могли быть еще больше; например, при найме земель с целью устройства на них горных заводов допускался срок в 100 и более лет.

В советский период одной из особенностей правового регулирования аренды стало сравнительное обилие норм имущественного найма, предусмотренных не только Гражданским кодексом, но и различными положениями, правилами и типовыми договорами (в конечном счете, их количество и фактическое значение умаляло роль Гражданского кодекса).

Уже первый советский Земельный кодекс РСФСР ввел существенные ограничения для аренды ряда объектов, прежде всего производственного назначения; например, допускалась только так называемая «трудовая аренда» земли (ст. 28-38), сдача земли в наем производилась после регистрации в волостном или местном сельском Совете и лишь при наличии исключительных условий (например, когда семья арендатора пострадала от стихийного бедствия и т.п.), обработка земли могла осуществляться только лично, сдача в наем запрещалась, если арендодатель прекращал ведение собственного хозяйства, были введены существенные ограничения по срокам аренды и т.д.

Более того, если в ГК РСФСР 1922 г. земельные участки упоминались в числе возможных объектов аренды, то в ГК РСФСР 1964 г. указание на них отсутствовало.

Здесь нет ничего удивительного, ибо договоры аренды земельных участков были ограничены изначально рядом актов, а постановлением ЦИК и СНК СССР от 04.07.1937 г. были и вовсе строжайше (под угрозой уголовного преследования) запрещены Собрание законодательства СССР, 1937, № 37. Ст. 150.. Дело в том, что общая концепция появления каких-либо земельных прав в тот период была такова: если гражданин или социалистическая организация нуждаются в известном участке земли, то удовлетворение их потребности решалось путем акта наделения этой землей в рамках соответствующего административного решения. В тех редких случаях, когда земля предоставлялась первичным землепользователем другому лицу, возникающие отношения либо не оформлялись вообще, либо оформлялись опять же по акту органа местной власти Азукаева Б.И. История развития арендных отношений // Проблемы развития гражданского права. Сб. статей. М., 2011. С. 65..

Со временем (после Великой Отечественной войны) ограниченная возможность временного пользования землей была все-таки предусмотрена, но не в результате соглашения сторон, а административного распорядительного акта.

По действующему гражданскому законодательству правовой институт аренды (гл. 34 Гражданского кодекса РФ - далее ГК РФ) регламентирует имущественные эквивалентно-возмездные (стоимостные) отношения по поводу предоставления вещей в пользование; «по договору аренды арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование» (часть первая ст. 606 ГК РФ).

Обычное определение договора аренды практически не расходится с формулировкой части первой ст. 606 ГК РФ на протяжении многих десятилетий, что свидетельствует об адекватности данного определения содержанию экономических процессов. Этот договор консенсуальный, возмездный и взаимный.

Обычно его относят к той группе договоров, которые принято именовать договорами о передаче имущества. По этому поводу следует уточнить, что передача в соглашениях об аренде занимает место лишь первого действия, возможно, более видимого, но менее значимого в экономическом смысле. Как для арендатора, так и для арендодателя основной целью является вовсе не передача, а те процессы и их результаты, которые следуют за передачей (арендатор намерен эксплуатировать вещь и получить ожидаемый от этого эффект, а арендодатель планирует получить денежные средства). Заметим, что законодатель вполне справедливо отказался использовать слово «передача» применительно к аренде, он ясно говорит о «предоставлении».

Таким образом, данный договор по существу представляет собою особую форму социально-экономического взаимодействия в отношении определенных благ и должен быть квалифицирован в качестве такового; договор аренды есть соглашение о предоставлении в пользование, и эта уникальная его характеристика не позволяет смешивать с договорами о передаче имущества.

Гораздо лучше и полнее эта особенность договора аренды была прописана в ст. 284 проекта Гражданского Уложения: «Наймодавец обязан обеспечить нанимателю спокойное пользование нанятым имуществом в продолжение найма. Наймодавец не вправе производить в имуществе изменений, стесняющих пользование нанимателя, и вообще обязан не только не предпринимать ничего такого, что препятствовало бы нанимателю пользоваться имуществом, но и устранять все то, что стесняет спокойное пользование нанимателя» Гражданское Уложение. Книга пятая. Обязательства. Проект Высочайше учрежденной Редакционной Комиссии по составлению Гражданского Уложения. Том второй. Ст. 277-504. С объяснениями. СПб.: Государственная типография, 1899. С. 28.. Таким образом, передача не исчерпывает обязанностей арендодателя, с нее они лишь начинаются.

Имущественный наем принадлежит к числу договоров, юридическая природа которых вызывает с давних пор разногласия. В зависимости от того, к какому роду прав - вещных или обязательственных - относить имущественный наем, решаются важнейшие вопросы правового регулирования взаимоотношений сторон, определяются их права и обязанности. Например, право нанимателя на принудительную передачу ему предмета найма, защиту своего владения и многие другие.

ГК РФ не содержит исчерпывающего перечня вещных прав. При перечислении вещных прав норма п. 1 ст. 216 ГК РФ употребляет оборот «в частности». Следовательно, надо прибегнуть к признакам вещных прав, с тем, чтобы по ним разделить последние от обязательственных прав. Надо сказать, что в юридической литературе перечень отличительных признаков, проводимых разными авторами, неодинаков Например: Гражданское право: Учебник 2-х т. Т. I / Отв. ред. проф. Е.А. Суханов. М., 1998. С. 475; Гражданское право: Учебник. Ч. 1 / Под ред. Ю.К. Толстого, А.П. Сергеева. М., 1996. С. 286; Брагинский М.И. К вопросу о соотношении вещных и обязательственных правоотношений / Гражданский кодекс России: проблемы, теория, практика. М., 1998. С. 115.. Ю.К. Толстой, после перечисления признаков вещного права ставит ряд из них под сомнение Гражданское право: Учебник. Ч. 1 / Под ред. Ю.К. Толстого, А.П. Сергеева. М., 1996. С. 286..

В условиях такой неопределенности в науке основополагающее значение приобретают законодательно установленные признаки вещных прав. Согласно ст. 216 ГК РФ таких признаков два: наличие у вещных прав права следования за вещью (происходит обременение вещи) и вещно- правовые способы их защиты.

Для сторонников определения прав арендатора как вещных главным аргументом является присущее аренде «право следования». Они исходят из того, что ни для одного обязательственного отношения не является характерным такое правомочие. Если дореволюционное российское законодательство придерживалась позиции обязательственной конструкции договора аренды, то в нормах советского законодательства просматриваются элементы вещно-правовых отношений: за нанимателем (арендатором) был признан статус титульного владельца; безо всяких исключений действовало правило о том, что для нового собственника вещи договор аренды, заключенный прежним собственником, становится обязательным Советское гражданское право. Т. 2 / Под ред. В.А. Рясенцева. М.: Юрид.лит., 1965. С. 86..

Предоставление арендатору вещно-правовых способов защиты и признание за правом аренды свойства следования дает основания представителям указанной позиции относить арендные отношения к вещно-правовым.

В ряде случаев отнесение права аренды к вещным правам сопровождается оговоркой о необходимости предоставления арендатору права владения. «Предоставление арендаторам вещно- правовой защиты и признание за правом пользования арендованным имуществом права следования дает известные основания отнести это право к числу вещных ... к числу вещных можно отнести только те права, которые в законе прямо названы вещными. Остальные же права являются обязательственными. И при любых обстоятельствах к числу вещных не может быть отнесено право пользования арендованным имуществом, не сопровождающееся владением, поскольку такое право не пользуется вещно-правовой защитой, необходимой с точки зрения п.4 ст. 216 ГК» Гражданское право. Учебник. Ч. 2 / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М., 2011. С. 143..

Своеобразной является позиция Е.Бариновой, которая относит право аренды к числу непоименованных в законе ограниченных вещных прав.

«Перечень ограниченных вещных прав не является исчерпывающим, ограниченным вещным правам присущи следующие признаки: юридическая связь с вещью, подчиняющая вещь господству управомоченного, интерес управомоченного состоит в пользовании вещью и удовлетворяется его собственными действиями, без посредничества других лиц, на всех других лиц законом возлагается обязанность не препятствовать управомоченному в осуществлении его права, право следования... Не поименованные в законе в качестве вещных: право пользования помещением членами семьи его собственника, аренда, наем жилого помещения, безвозмездное пользование, всякое другое пользование чужим имуществом, отвечающее приведенным выше признакам» Баринова Е. Вещные права - самостоятельная категория? // Хозяйство и право, 2008, № 7.. Указанный автор выделяет такой признак ограниченных вещных прав, как «пользование вещью и удовлетворение его собственными действиями, без посредничества иных лиц». Но разве пользование вещью возможно без фигуры арендодателя? Веди правоотношения между арендатором и арендодателем относительно арендованной вещи вовсе не прекращаются. Действия арендодателя не ограничиваются только предоставлением вещи: он обязуется, по общему правилу, осуществлять капитальный ремонт имущества, имеет в ряде случаев право на расторжение договора т.д.

С другой стороны, в большинстве современных исследований арендные права трактуются как обязательственные по своей природе Например: Хохлов С. Право собственности и другие вещные права // Вестник ВАС РФ, 1995, № 8; Гражданское право: Учебник в 2-х т. Т. II. Полутом I / Отв. ред. проф. Е.А. Суханов. М., 2010. С. 382; Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. Изд. 5-е, стереотип. - М.: Статут, 2009. С. 440.. Действительно, нормы об аренде закреплены во второй части ГК РФ (раздел IV - отдельные виды обязательств). Кроме того, юридическим фактом возникновения арендных отношений является договор.

Представители данного подхода объясняют наличие «права следования», характерного для любого права вещной природы, тем фактом, что придание нанимателю подобного свойства вещного права необходимо для обеспечения устойчивости гражданского оборота, для защиты арендатора как слабой стороны, но что вовсе не служит доказательством его вещно-правовой природы. Для зарубежного законодательства также характерно наделение права аренды вещными характеристиками лишь в отношении некоторых объектов (прежде всего - недвижимого имущества). Например, «по французскому законодательству новый собственник сданной в наем вещи не может выселить нанимателю фермера или нанимателя, имеющего удостоверительный акт. Для этого возможность выселения должна быть оговорена в самом договоре найма, но и в этом случае наймодатель обязан возместить нанимателю убытки» Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. М.: Статут, 1999. С.15..

В качестве самостоятельного можно выделить подход к проблеме, когда рассматриваемые отношения оцениваются как «смешанные». По мнению К.Кавелина, для найма характерно совмещение прав вещных и обязательственных Кавелин К. Права и обязанности по имуществам и обязательствам. СПб.: Типография М.М.Стасюлевича, 1879. С. 64, поскольку одна и та же «реальная вещь» находится и в обладании одного лица, и становится «предметом употребления» других лиц. С точки зрения М.И. Брагинского, к категории вещно- обязательственных следует вообще отнести большинство гражданских правоотношений Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая: Общие положения. М.: Статут, 2007. С. 223.

Близкой точки зрения придерживается и А.Г. Дорошкова: «то обстоятельство, что права арендатора зданий, сооружений отвечают большинству приведенных в литературе признаков вещных прав, не позволяет характеризовать возникающие правоотношения как строго обязательственные... Со смешанной правовой природой современной аренды связан и один из аспектов применения этой конструкции договора для выкупа арендованного имущества, последовательная реализация которого ведет к утрате собственником своего права. Выделение категории смешанных правоотношений не противоречит существующему разграничению самих гражданско-правовых норм» Дорошкова А.Г. Договор аренды здания, сооружения, нежилого помещения. Автореф. Дисс…канд. юрид. наук. Рязань. 2002. С. 15-16..

Особой точки зрения придерживается В.В. Витрянский. С одной стороны, он определяет это право как обязательственное, поскольку возникающее правоотношение носит относительный характер: основным содержанием его являются права и обязанности арендодателя и арендатора по отношению друг к другу, а не ко всем третьим лицам.

Что же касается свойства следования за вещью и вещно-правовой защиты, то они «представляют собой лишь результат использования отдельных элементов вещных правоотношений для регулирования договора аренды, в целом сохраняющего свою обязательственно-правовую природу» Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. М.: Статут, 1999. С. 77. Такую позицию разделяет и Л.Г. Ефимова Ефимова Л.Г. О соотношении вещных и обязательственных прав // Государство и право, 2008, № 10. С. 35-44.. С другой стороны, В.В. Витрянский признает наличие и вещно-правовых элементов в договоре аренды; в частности, он полагает целесообразным усматривать в предмете данного договора «объект первого рода» - соответствующие действия обязанных лиц, и «объект второго рода» - имущество Иоффе О.С. Обязательственное право. М.: Юрид. лит., 1975. С. 211..

О смешанном - вещно-обязательственном - характере прав арендатора говорит и судебная практика.

Согласно п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. То есть речь идет об обременении арендным правом вещи и следовании его за вещью. Насколько абсолютно такое обременение? Учитывается ли тот факт, что арендные отношения возникают на основе договора? Судебная практика отвечает на этот вопрос утвердительно.

Арендатор и арендодатель заключили договор аренды нежилого помещения на срок до 2013 года. Вскоре жилой фонд с находящимися там нежилыми помещениями был по постановлению главы местной администрации передан в муниципальную собственность, этим же постановлением органу, распоряжающемуся объектами муниципальной собственности, было поручено перезаключить договоры аренды. При это срок действия договора ограничивался 1999 годом. Арендатор отказался от подписания договора на новых условиях.

Арбитражный суд первой инстанции вынес решение об обязании арендатора перезаключить договор аренды на предложенных новым собственником условиях. Президиум ВАС РФ, с одной стороны отметил, что в данном случае была нарушена норма ст. 617 ГК РФ. Однако Президиум направил дело на новое рассмотрение, сославшись на то, что изменения в действующий договор могут быть внесены при соблюдении условий, установленных ст. 450, 452 ГК РФ, предлагая суду при новом рассмотрении дела проверить наличие таких условий. Постановление Президиума ВАС РФ от 06 марта 2001 г. № 7528/00 // Вестник ВАС РФ, 2001, № 7. С. 49 Таким образом, при применении нормы о следовании арендного обременения за вещью при изменении ее собственника должны учитываться нормы общей части обязательственного права, касающиеся порядка изменения и расторжения договора Гусев И. Арендные права в современном российском гражданском праве // Хозяйство и право, 2009, № 3. С. 33..

Правовую природу арендных прав как вещных или обязательственных однозначно охарактеризовать нельзя. На современном этапе развития гражданского права арендные права уже не являются чисто обязательственными, но все же не могут считаться и чисто вещными. С одной стороны, арендные права приобрели черты, присущие вещным правам, став очень похожими на них, исходя из современных доктринальных и нормативных их признаков. С другой стороны, рассмотрение признаков, позволяющих трактовать арендные права в качестве вещных, показывает, что при применении соответствующих норм неизбежно должны быть учтены и обязательственные признаки арендных прав, восходящие к договорным отношениям арендатора и арендодателя.

Исходя из изложенного, считаем, что по своей правовой природе арендные права следует признать как вещно-обязательственные.

1.3 Объект и стороны договора аренды

Объектом аренды выступает имущество, а именно непотребляемые вещи. Имущественные права не могут быть объектом аренды (ст. 607 ГК РФ).

К непотребляемым относятся вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования. В связи с этим объектом аренды не могут быть денежные средства. Данное требование к объектам аренды обусловлено тем обстоятельством, что по истечении срока аренды арендуемая вещь должна быть возвращена арендодателю.

Непотребляемые вещи, в свою очередь, могут быть разделены на движимые и недвижимые (ст. 130 ГК РФ). К недвижимым вещам относятся объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (земельные участки, здания, сооружения). Кроме того, к недвижимым вещам относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, а также иные объекты, отнесенные к недвижимости законом. Все остальные вещи являются движимыми.

Таким образом, объектами аренды могут выступать:

- земельные участки;

- обособленные природные объекты;

- предприятия и другие имущественные комплексы;

- здания, сооружения, нежилые и жилые помещения;

- оборудование;

- транспортные средства;

- инвентарь, инструмент и другие непотребляемые вещи.

В некоторых случаях законодательством устанавливаются определенные требования в отношении объектов, которые могут передаваться в аренду. Так, например, по договору проката в пользование арендатору может быть передано только движимое имущество (п. 1 ст. 626 ГК РФ). Объекты недвижимости не могут стать предметом проката.

Важнейшим признаком объектов аренды является их индивидуальная определенность. Передавая имущество в аренду, стороны исходят из того, что по окончании срока аренды арендодателю будет возвращено это же имущество.

Поэтому объектом аренды не может выступать, например, партия товара либо материалов производственно-технического назначения, предназначенных для дальнейшей перепродажи либо использования в производстве.

Потребляемые вещи и деньги могут быть предметом договора займа, основное отличие которого от договора аренды состоит в том, что заемщик возвращает заимодателю не те же предметы, что получил от него, а аналогичные - в том же количестве.

При составлении договора аренды стороны должны указать полные сведения об объекте аренды, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. Если такие данные будут отсутствовать, то договор аренды считается незаключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Таким образом, условие о предмете (объекте) аренды является существенным условием для всех видов договоров аренды. Для отдельных видов аренды предусмотрены дополнительные условия, отнесенные к существенным, например размер арендной платы по договорам аренды зданий и сооружений (ст. 654 ГК РФ).

Необходимо обратить внимание на положения п. 1 ст. 607 ГК РФ, где говорится о том, что законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. Так, отдельные предприятия оборонной промышленности, связи, транспорта, топливно-энергетического комплекса, а также предприятия Минобороны России, МВД России, ФСБ России и некоторые предприятия других отраслей экономики, специфика и характер деятельности которых предопределяют повышенную степень централизации управления ими, в аренду передаваться не могут. Конкретные перечни таких объектов установлены отдельными распоряжениями СМ СССР и СМ РСФСР, Правительства РФ.

Федеральным законом от 27 февраля 2003 года N 29-ФЗ определен перечень объектов железнодорожного транспорта, запрещенных к сдаче в аренду. Определенные ограничения установлены для сдачи в аренду водных объектов (ст. 11 Водного кодекса РФ).

В договоре аренды нужно указывать наименование имущества, характеристику его качества, для недвижимости - место нахождения и другие сведения, позволяющие определенно установить объект аренды и его состояние. При невыполнении данного требования считается, что условие об объекте, подлежащем сдаче в аренду, сторонами не согласовано, а потому договор не признается заключенным.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, становятся его собственностью (ст. 606 ГК РФ). Из этого следует, что они не являются частью предмета аренды и не подлежат передаче арендодателю по истечении срока аренды, если иное не вытекает из условий договора. Это правило действует тогда, когда имущество используется для целей, предусмотренных договором (например, аренда сада для получения урожая, аренда предприятия для выпуска продукции и т.д.).

При использовании имущества с нарушением договора арендодатель вправе потребовать от арендатора не только досрочного прекращения договорных отношений, но и возмещения убытков, в том числе передачи ему арендатором соответствующих доходов, плодов и т.д.

При сдаче в аренду вещи она должна передаваться арендатору со всеми относящимися к ней принадлежностями: например, станок сдается в аренду со всеми входящими в его комплект приспособлениями. Принадлежности главной вещи входят в связи с этим в объект аренды независимо от того, упомянуты они в договоре или нет. Если стороны намерены по-иному решить этот вопрос, они должны сделать специальную оговорку в договоре.

Сдаваемые в аренду оборудование, транспортные средства и иная техника нередко должны снабжаться технической документацией, входящей в один комплект с оборудованием, свидетельствами (сертификатами), подтверждающими соответствие его качества установленным требованиям. Перечень документов должен определяться в договоре, но если он не будет согласован сторонами, а представление их предусмотрено обязательными для сторон правилами, передача имущества арендатору может производиться только при наличии таких документов.

Сторонами договора аренды в соответствии с Гражданского кодекса РФ являются арендодатель и арендатор.

Законодатель установил специальное требование, предъявляемое стороне, выступающей арендодателем. Согласно т. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Отсюда «сдача имущества в аренду представляет собой форму распоряжения этим имуществом» Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2010. С. 452.. Российское гражданское законодательство не знает другого термина, более точного определяющего сущность сдачи имущества в наем, сведя содержание права собственности трем традиционно составляющим правомочиям: право владеть, пользоваться и распоряжаться.

Следует заметить, что такая характеристика правомочий собственника свойственна только российскому праву. Так, англо- американское право вовсе не содержит определения права собственности, и насчитывает до 12 различных правомочий собственника, не исключая его одновременного нахождения в различных вариантах у различных лиц. Право собственнику распорядиться вещью по своему усмотрению предоставляет §903 Германского Гражданского уложения; согласно ст. 544 Французского Гражданского кодекса собственник пользуется и распоряжается вещами наиболее абсолютными образом. Таким образом, как заметил Е.А. Суханов: «Дело заключается не в количестве и не в названии правомочий, а в той мере реальной юридической власти, которая предоставляется и гарантируется собственнику действующим правопорядком» Суханов Е.А. Право собственности в Гражданском кодексе // Закон, 2005, № 11. С. 23.

Характеризуя полномочия арендодателя, следует отметить, что они отличаются в случаях, если имущество ему принадлежит на ином вещном праве: хозяйственного ведения и оперативного управления, предусматривающих ограничения в распоряжении имуществом.

Что касается обладателей иных вещных прав, то любое лицо, не являющееся собственником соответствующего имущества, должно иметь специальные полномочия на сдачу этого имущества в аренду. Так, в соответствии со ст. 295 ГК РФ субъект права хозяйственного ведения (государственные и муниципальные унитарные предприятия) не вправе сдавать недвижимое имущество в аренду без согласия на то со стороны собственника имущества в лице уполномоченного им органа (в отношении движимого имущества таких ограничений нет).

Согласно п. 1 ст. 297 ГК РФ казенное предприятие, которому имущество принадлежит на началах оперативного управления, вправе осуществлять распорядительные действия (в т.ч. сдачу имущества в аренду) в отношении закрепленного за ним недвижимого и движимого имущества только с согласия его собственника. Более жесткий режим предусмотрен для учреждений, которые не вправе сдавать в аренду закрепленное за ними имущество, а также имущество, приобретенное за счет средств, выделенных им по смете. Однако на основании ст. 298 ГК РФ, все-таки они могут выступить в качестве арендодателя, правда, только того имущества, которое приобретено на доходы, полученные в результате разрешенной им учредительными документами предпринимательской деятельности.

В целом, определение особенностей правового положения юридических лиц, обладающих вещными правами на государственную и муниципальную собственность, как арендодателей, имеет огромное практическое значение.

В формировании рыночной экономики в России «значимым организационным фактором служит упорядочение юридических способов хозяйственных отношений самими субъектами договорных отношений» Костюк Н.Н. Договор и его роль в формировании рыночной экономики в России // Юрист, 2008, № 6. С. 16. Известная самостоятельность субъектов в это отношении проявляется в том, что отдельным учреждениям законом предоставлено право самостоятельно вступать в договорные отношения при сдаче в аренду закрепленного за ними имущества. Так, образовательным учреждениям предоставлены широкие права в отношении закрепленного за ними

имущества. Они могут сдавать в аренду закрепленные за ними объекты собственности, включая земельные участки, с согласия совета данного образовательного учреждения с использованием полученных от аренды средств на обеспечение и развитие образовательного процесса.

Как известно, сдача имущества в аренду не влечет за собой передачи на него права собственности. Но продукция, плоды и иные доходы, получаемые арендатором в результате использования арендного имущества в своей хозяйственной или иной деятельности, являются его собственностью. Собственностью арендатора выступают и различные прибавления к полученному по договору аренды имуществу, как то: его улучшения, первичные взносы и т.д.

Таким образом, в составе арендного имущества, наряду с собственностью арендодателя, появляется собственность арендатора, так как арендатору принадлежит созданная продукция и доходы, полученные от эксплуатации арендованного имущества (но следует иметь в виду, что в соответствии со ст. 136 ГК РФ, законом или соглашением сторон может быть установлено, что плоды, продукция и доходы переходят в собственность арендодателя или иного третьего лица).

Кроме того, арендатор может требовать возмещения стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, даже если на то не было получено согласие арендодателя. Все это еще раз указывает на двойственность правовой природы договора аренды.

Заключению договора аренды должно предшествовать четкое разграничение имущественных прав на сдаваемое имущество, разграничение имущественных прав на сдаваемое имущество, особенно при совместном владении объектом, возникающим в результате приватизации, продажи зданий (жилых и нежилых помещений) и сооружений, совместного строительства. При этом обязательна информация о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (ст. 613 ГК РФ).

В праве пользования имуществом имеются и ограничения у некоторых субъектов-арендаторов. Например, юридические лица ограничены в аренде жилых помещений (жилых домов): они вправе использовать их исключительно для проживания граждан (п. 2 ст. 671 ГК РФ).

В отношении имущества, находящегося в хозяйственном ведении, отсутствует право собственника распоряжаться имуществом, принадлежащим унитарному предприятию.

Таким образом, за пределами предоставленных полномочий департаменты и комитеты по управлению имуществом не вправе распоряжаться имуществом, закрепленным за государственными или муниципальными предприятиями на праве соответствующими министерствами и ведомствами РФ.

Кроме того, государственные (муниципальные) органы, включая комитеты по управлению имуществом, не вправе заключать договоры аренды имущества, числящегося на балансе предприятия.

«Для того, чтобы распорядиться зданием, сооружением, нежилыми помещениями, закрепленными на праве оперативного управления за учреждением, собственник должен сначала изъять это имущество у последних, что допускается в отношении излишнего, неиспользуемого либо используемого не по назначению имущества» Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2010. С. 538.

При обладании правом хозяйственного ведения или оперативного управления «балансодержатель» может являться титульным владельцем объекта недвижимого имущества, например, находящегося в федеральной собственности.

Следовательно, он вправе выступать в качестве арендодателя в соответствии с законодательством, а не фигурировать в договоре как «балансодержатель», правовой статус которого в законе не определен. Если же уполномоченные собственником лица (например, департаменты и комитеты по управлению имуществом) подписывают договоры аренды как арендодатели, то нет необходимости указывать в нем балансодержателя, ведь это противоречит определению балансодержателя как хозяйствующего субъекта арендодателя. Из этого определения следует, что арендодатель должен ознакомить балансодержателя с заключенным им договором, но никак не спрашивать его согласия. Поэтому правовое положение балансодержателя требует четкого регулирования для избежания споров по поводу правомочности субъектов заключения договора аренды.



1.4 Существенные и иные условия договора аренды

Вопрос о существенных условиях всякого договора рассматривается как вопрос о наличии самой сделки - существенными признаются условия, согласование которых необходимо для признания договора заключенным Советское гражданское право. Том 1 /Под ред. О.А. Красавчикова. М.: Высшая школа, 1972. С. 361. Это традиционное определение существенных условий практически сохранилось в части первой п. 1 ст. 432 ГК РФ и является преобладающим в литературе Гражданское право. Том 1 / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: Проспект, 2000. С. 486.. В силу п. 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора и это соглашение облечено в надлежащую форму.

Формулировка указанной статьи, предусматривающая, что «существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение» можно истолковать следующим образом: все существенные условия должны быть перечислены в тексте самого договора.

При таком подходе отсутствие хотя бы одного из существенных условий в договоре аренды нежилого помещения влечет недействительность конкретного соглашения.

В современной юридической литературе существенные условия применительно к договору рассматривают с двух позиций:

1) договор - письменный документ, содержащий конкретные условия договора;

2) договор - правоотношение, содержание которого определяется не только текстом договора, но теми предусмотренными ГК РФ диспозитивными нормами, которые позволяют определить существенные условия конкретного вида договора независимо от того, включены они в текст соглашения или нет. Эти диспозитивные нормы восполняют те существенные условия, без которых та или другая конструкция договора невозможна, однако стороны свою позицию по ним не определили (п. 4 ст. 421 ГК РФ).

Так, применительно к аренде, ст. 606 ГК РФ указывает на то, что аренда предполагает передачу имущества только во временное владение и пользование, и отсутствие условия о сроке предоставления лишило бы договор аренды смысла и правового содержания. Отсутствие такого соглашения призвана восполнить ст. 610 ГК РФ.

В соответствии с широко применяемой классификацией все существенные условия договора, перечисленные в статье 432 ГК РФ, делятся на четыре группы. Необходимым условием любого гражданско-правового договора является условие о предмете.

Обычно считается, что для договора аренды существенным условием является только определенность предоставляемого в аренду имущества Гражданское право России. Том 2. Обязательственное право / Под ред. О.Н. Садикова. М.: Юстицинформ, 1997. С. 190.; бесспорно нельзя говорить о заключении соглашения, если не ясно, что же именно арендовано. По поводу определения предмета договора в цивилистике имеются различные мнения. Одна группа авторов Мейер Д.И. Русское гражданское право (по изд. 1902 г.). Ч. 2 С. 161; Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договоры о передаче имущества. Книга 2-я. М.: Статут, 2010. С. 445 предмет договора видит в действиях, которые должна совершить обязанная сторона. Другая группа ученых Гражданское право: Учебник. 6-е изд. Ч. 1/ Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. М.: Проспект, 2010. С. 499 предмет договора сводит к вещам, подлежащим передаче другой стороне.

Следующая группа цивилистов исходит из необходимости разграничения понятий «объект договора» и «предмет договора». Под объектом договора подразумеваются действия (поведение) сторон по передаче вещи, а сама вещь составляет предмет договора Тархов В.А. Гражданское право. Общая часть. Курс лекций. Чебоксары: Чуваш. кн. изд-во, 1997.С. 195. «Объектами относительных гражданских прав, которые могут быть осуществлены лишь при определенном поведении обязанных лиц, всегда являются действия этих лиц. В тех случаях, когда действия должников направлены на передачу вещей, эти вещи называются предметом договора» Тархов В.А. Гражданское право. Общая часть. 2-е изд. Уфа, 2008. С. 330.. Специфической особенностью аренды является дополнительное требование, предъявляемое законодателем к предмету договора под страхом его не заключения: в нем четко должны быть оговорены условия о качестве передаваемого в аренду имущества, месте нахождения и другие признаки, позволяющие установить соответствующий объект и его состояние.

...