Регулирование арендных отношений в РФ

В силу ч. 3 ст. 607 ГК РФ предмет аренды является существенным условием договора. По сути данное условие является основополагающим, поскольку на факте передачи конкретного имущества в аренду строятся реальные арендные отношения.

Четкое определение состава арендуемого имущества имеет существенное значение для обоих участников договора, так как оно влияет на расчет размера арендной платы, надлежащий контроль за состоянием имущества, своевременное проведение ремонта, а при прекращении договора - на перечень и состояние возвращаемого имущества. В нем должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, которое передается в аренду. При отсутствии в договоре таких сведений он считается незаключенным. Именно необходимостью обеспечения защиты прав участников договора вызвано включение пункта, определяющего это условие, в текст договора.

Так, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа отменил состоявшиеся судебные акты первой и апелляционных инстанций, считать незаключенным. При этом суды исходили из того, что представленный сторонами перечень нежилых помещений и расчет арендной платы не подтверждают передачу помещений.

Кассационной инстанцией установлено, что ОАО «ВУССЗ» (арендодатель) и ООО «Рем Эмо» (арендатор) заключили соглашение, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в арендное пользование ряд нежилых помещений общей площадью 1938 кв.м. В соответствии с п. 2 договора от 01.04.1996 г. передачу помещений предусматривалось оформлять приемо- сдаточным актом.

Согласование условия о предмете аренды подтверждалось такими доказательствами, как акт приемки нежилых помещений, утвержденный сторонами, и приложенный к договору список нежилых помещений. Кассационная инстанция посчитала последние документы одним из способов формулирования сторонами предмета договора. Судом учтено и то обстоятельство, что стороны не оспаривали факт передачи помещений. За пользование арендованными помещениями арендодателем начислялась арендная плата, а арендатором своевременно вносились арендные платежи Архив Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа Дело № А-13- 556/98-14 // СПС «Консультант Плюс».

Условие о предмете аренды наряду с наименованием и местонахождением имущества включает в себя качественные и определено-индивидуальные признаки объекта: год постройки, вид строения, наличие служебных построек, нежилых и жилых помещений в составе здания и их площадь. Если же предметом является нежилое помещение, то названные сведения требуют более детального изложения: площадь помещения, этаж, номер комнаты (при наличии) или другие данные, с точностью определяющие место нахождения нежилого помещения внутри здания, вид помещения (основное, служебное) и др. Правильное понимание сути аренды невозможно без четкого усвоения предметов любого из видов договора аренды.



Глава 2. Теоретические и практические особенности регулирования договора аренды

2.1 Особенности правового регулирования отдельных видов аренды

Отдельные виды аренды имеют особенности правового регулирования. В связи с этим, рассмотрим особенности аренды земельных участков, аренды транспортных средств и аренды недвижимости.

Порядок аренды земельных участков урегулирован в главе 17 ГК РФ и в Земельном кодексе РФ. В соответствии со ст. 20 Земельного кодекса РФ, гражданам и юридическим лицам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются.

Вводным законом к Земельному кодексу РФ установлено, что юридические лица, имевшие право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками (за исключением государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления), обязаны переоформить это право на право аренды или приобрести их в собственность, религиозные организации, кроме того, переоформить на право срочного безвозмездного пользования до 1 января 2010 года.

Юридические лица могут переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, на которых расположены линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты), на право аренды таких земельных участков или приобрести подобные земельные участки в собственность до 1 января 2013 г.

Сдача в аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется, как правило, путем проведения конкурсов и аукционов. Порядок их проведения определен Правилами, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 года № 808 "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков" СПС «Консультант Плюс».

По результатам торгов, на которые выставляется право на аренду земельного участка, составляется протокол, являющийся основанием для заключения договора аренды с победителем конкурса (аукциона). Договор подлежит оформлению в течение 5 дней после подписания протокола (п. 26 Правил) Яковлева Т.А. Договор аренды лесного участка // Законность. 2012. № 4. С. 57.

За арендатором земельного участка закреплены следующие права по распоряжению им в период действия договора аренды: сдача в субаренду без согласия собственника (но с уведомлением его), если иное не предусмотрено договором; передача прав и обязанностей по договору другому лицу; внесение в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества и т.д.

Для таких договоров характерна повышенная защита интересов арендатора. Так, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного более чем на пять лет, возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором (п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ).

Условия аренды и выкупа земельных участков, на которых находятся приватизированные объекты недвижимости, определяются Федеральным законом от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". По желанию собственника объекта, расположенного на земельном участке, относящемся к государственной или муниципальной собственности, земельный участок может быть предоставлен ему аренду на срок до 49 лет. Передача в пользование (в том числе на условиях аренды) участков недр, водных объектов, лесов регулируется следующими актами: Законом РФ от 21 февраля 1992 г. N 2395-1 "О недрах" (далее - Закон "О недрах"), Водным кодексом РФ, Лесным кодексом РФ.

Самостоятельным видом аренды является аренда транспортных средств (§ 3 главы 34 ГК РФ). Транспортными уставами и кодексами могут быть установлены особенности аренды отдельных видов таких средств (ст. ст. 641, 649 ГК РФ). Такие особенности связаны с условиями эксплуатации, технического обслуживания, повышенными требованиями к профессиональной подготовке лиц, управляющих теми или иными транспортными средствами и т.д.

Так, специальные правила, регулирующие аренду отдельных видов транспортных средств, содержатся в Воздушном кодексе РФ, Кодексе торгового мореплавания РФ, Кодексе внутреннего водного транспорта РФ. Недвижимое имущество является одним из наиболее распространенных объектов договора аренды. Аренда недвижимого имущества отличается особым правовым режимом Анчоков А.М. О некоторых вопросах, связанных с договором аренды // Право и экономика. 2012. № 12. С. 34..

В ГК РФ отдельно выделены специальные правила передачи в аренду лишь отдельных видов недвижимости (зданий, сооружений и предприятий), всякая другая недвижимость в аренде подчиняется, таким образом, общим положениям об аренде (§ 1 Главы 34 ГК РФ). Представляется, что это было сделано скорее всего ввиду специфики указанных объектов недвижимости, требующей особого правового регулирования. Но, необходимо отметить, что при купли-продаже недвижимости предусмотрены специальные правила § 7 Главы 30 ГК РФ, касающейся продажи всей недвижимости - «Продажа недвижимости» (кроме предприятий в § 8 «Продажа предприятия»). Как нам кажется, такое обособленное регулирование продажи всех объектов недвижимости вносит определенную правовую ясность, т.к. отводит им специальные правила продажи. Ведь общими положениями о купле-продаже трудно объять все аспекты передачи в собственность вещей, в том числе и недвижимых. А вот при аренде недвижимости, как указывалось выше, приходится ограничиваться общими положениями об аренде любых вещей.

Договор аренды нежилых помещений получил широкое распространение в гражданско-правовых отношениях. В настоящее время он занимает одно из первых мест в предпринимательской деятельности, осуществление которой немыслимо без соответствующих помещений, где располагались бы офис фирмы, оборудование, оргтехника, помещения для работы персонала и т.д. Но вовлечение в оборот нежилых помещений вызывает определенные трудности. Поскольку правовой статус части здания - нежилого помещения по настоящее время законодательно не определен, совершение сделок с ними вызывает определенные затруднения.

Правовые проблемы аренды нежилых помещений в научной литературе исследованы недостаточно полно, хотя практически каждое условие данного договора заслуживает особого внимания.

Своеобразие аренды нежилых помещений заключается в том, что длительное время в СССР все пригодные для этих целей объекты недвижимости находились в собственности государства и распределялись между организациями, предприятиями и учреждениями соответствующими государственными органами в директивном порядке Азукаева Б.А. Аренда нежилых помещений // Право и жизнь. 2005. № 11. С. 74..

С принятием первой и второй частей ГК РФ процесс правового регулирования арендных отношений получил свое логическое завершение на законодательном уровне. Тем не менее, аренда нежилых помещений, не нашедшая своего законодательного регулирования на уровне основополагающего гражданского закона, сталкивается с проблемами как в теории, так и практике правоприменения. По договору аренды нежилых помещений арендодатель обязуется передать такие помещения арендатору во временное владение и пользование или во временное владение.

Аренду нежилых помещений можно классифицировать по различным критериям. Так, в зависимости от срока действия договора различают краткосрочную либо долгосрочную аренду, от назначения арендуемого объекта - аренду помещения под офис, аренду складского или производственного помещения и т.п.

В зависимости от того, предусмотрен ли условиями аренды переход права собственности на нежилое помещение к арендатору по истечении срока аренды или до его истечения, аренду нежилых помещений подразделяют на текущую и долгосрочную.

Кроме того, существует еще и финансовая аренда (лизинг), которая заметно отличается от аренды с правом выкупа арендованного имущества.

Текущая аренда представляет собой традиционно временное получение арендатором в пользование нежилого помещения за плату, однако при этом право собственности на данное нежилое помещение остается за арендодателем. Однако продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного помещения, являются его собственностью, если помещение использовалось в соответствии с условиями договора.

Условия текущей аренды установлены гражданским законодательством, а в случае неурегулированности отдельных вопросов арендных отношений законом, они могут быть определены в договоре.

Долгосрочная аренда, как правило, предусматривает возможность перехода арендованного нежилого помещения в собственность арендатора (выкуп) по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного помещения не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о включении ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

Динамичность общественно-политических процессов в России повлекли за собой изменения и в регулировании аренды. Подтверждением тому является Федеральный закон от 21.12.01 г. N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (в ред. от

27.02.03 г. N 29-ФЗ), который, отказавшись от такого способа приватизации государственного и муниципального имущества как выкуп арендованного имущества, исключил использование аренды нежилых помещений в несвойственных классическому гражданско-правовому договору целях.

Нежилое помещение (здание), используемое для предпринимательской деятельности, может быть предметом договора финансовой аренды (договора лизинга). Суть данного договора состоит в том, что арендодатель сначала приобретает в собственность нежилое помещение (здание) у определенного продавца, а затем предоставляет его арендатору за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. В договоре финансовой аренды может быть предусмотрен переход арендованного нежилого помещения (здания) в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Договор финансовой аренды носит инвестиционный характер.

Таким образом, арендодатель финансирует предпринимательскую деятельность арендатора, которому в свою очередь данный договор позволяет получить необходимое ему помещение. Экономически выгодным для обеих сторон договор будет в том случае, если сумма лизинговых платежей близка к стоимости передаваемого в аренду помещения в ценах на момент заключения договора.

Особенностью финансовой аренды является наличие третьего участника сделки - продавца арендуемого имущества Анчоков А.М. О некоторых вопросах, связанных с договором аренды // Право и экономика. 2012. № 12. С. 35.. Не находясь в прямых договорных отношениях с продавцом имущества, арендатор наделен по отношению к нему рядом прав и обязанностей, основаниями для которых служат его договорные отношения с покупателем имущества - арендодателем. Арендатор вправе предъявить непосредственно продавцу арендованного помещения требования, вытекающие из договора купли- продажи, заключенного между продавцом и арендодателем, в частности в отношении качества помещения и в других случаях ненадлежащего исполнения договора продавцом.

Таким образом, отдельные виды аренды могут отличаться особенностями нормативно-правового регулирования. В то же время, в любом случае сохраняются общие черты, присущие договору аренды, в целом.

2.2 Дискуссионные вопросы договора аренды

Среди практических и дискуссионных проблем, связанных с договором аренды, можно выделить аренду имущества несколькими лицами (совместную аренду).

Согласно ч.1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Иными словами, когда у нас есть один арендодатель и один арендатор, все достаточно ясно, просто и соответствует Гражданскому кодексу. Что же делать, когда собственник канализации сдает ее в аренду, например, двум операторам? - спрашивает А.М. Анчоков Анчоков А.М. О некоторых вопросах, связанных с договором аренды // Право и экономика. 2012. № 12. С. 35.. Получается что арендодатель один, а арендаторов - два.

Выделить какие-либо места в канализации и индивидуализировать их очень сложно ввиду специфики объекта аренды, соответственно, заключение договора аренды части имущества (места в канализации) не представляется возможным.

По мнению указанного автора, для данного случая подойдет такая договорная конструкция, как договор аренды недвижимости с множественностью лиц на стороне арендатора.

Однако вопросы совместного пользования (владения) и пользования арендованным имуществом действующим законодательством прямо не урегулированы. Исключение - аренда земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора (ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Можно предположить, что в силу ч. 1 ст. 6 ГК РФ положения о совместной собственности в части правил совместного владения и пользования должны применяться к положениям о совместной аренде.

Так, в соответствии с ч.1 ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом (ч. 1 ст. 247 ГК РФ).

Из приведенных норм следует, что действующим законодательством Российской Федерации в достаточной степени урегулированы вопросы совместного владения и пользования имуществом, вытекающие из совместной собственности.

Эти же правила могут быть использованы для урегулирования вопросов совместного владения и пользования имуществом, вытекающие из аренды.

Что касается судебной практики, то относительно аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, при том, что предметом аренды не является земельный участок, практика немногочисленна, но она существует, и она положительная См.: Определения ВАС РФ от 21 декабря 2011 г. № ВАС-16339/11; от 26 октября 2009 г. № ВАС-13269/09 // СПС «Консультант Плюс».

При данных обстоятельствах договор аренды имущества может быть заключен между арендодателем и несколькими арендаторами. При этом предмет договора, например кабельная канализация, будет в достаточной степени идентифицирован, а порядок его совместного использования - установлен арендаторами в соглашении о порядке совместного владения и пользования имуществом.

Теперь рассмотрим более сложную ситуацию. Арендодатель, который сдал свою канализацию в аренду двум арендаторам, имеет в этой канализации свой кабель (на практике такая ситуация встречается чаще, чем в первом примере).

С одной стороны, серьезных отличий от первого варианта нет: собственник по-прежнему будет единолично распоряжаться имуществом, однако владеть и пользоваться имуществом он будет в соответствии с соглашением о порядке пользования имуществом, которое он заключит с арендаторами.

С другой стороны, имеется интересная судебная практика на этот счет. В частности, ВАС РФ в своем Определении от 3 марта 2011 г. № ВАС-2032/11 указывает, что по договору аренды подлежит передаче в пользование имущество, при этом арендодатель утрачивает на время аренды право владеть и пользоваться переданным в аренду имуществом. В связи с этим суд не нашел оснований для квалификации спорного договора как договора аренды, а пришел к выводу о том, что стороны заключили непоименованный в ГК РФ договор, который не противоречит Кодексу и Федеральному закону от 7 июля 2003 г. N 126-ФЗ "О связи", а отношения сторон регулируются общими положениями об обязательствах и условиями самого договора.

В Постановлении от 23 июля 2009 г. № 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" ВАС РФ указывает следующее.

По соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование. Например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы. Стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все сособственники общего имущества здания, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством.

К таким договорам применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды, и они подлежат государственной регистрации применительно к п.2 ст. 651 ГК РФ. При этом обременение устанавливается на все здание в целом.

Таким образом, из судебной практики следует, что такие договоры возможны, к ним применяются положения законодательства о договоре аренды, в том числе в части государственной регистрации обременений, однако этот договор не является договором аренды.

Учитывая изложенное, договор аренды имущества, при котором арендодатель может пользоваться сданным в аренду имуществом (договор на пользование), также возможен в случае, если между собственником (арендодателем) и пользователем (арендатором) будет заключен порядок совместного владения и пользования имуществом.

Еще один дискуссионный вопрос - это аренда части имущества.

Что мешает заключать договор аренды части недвижимого имущества? Дело в том, что договор аренды недвижимой инфраструктуры не может быть зарегистрирован, ввиду того что объект инфраструктуры не арендуется целиком, а необходимо идентифицировать путем присвоения отдельного кадастрового номера именно ту часть, которая передается в аренду.

Такой подход подтверждается мнением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, изложенном в письме от 14 июля 2011 г. № 14-4499-ГЕ, в котором содержатся ссылки на кадастровый паспорт, план части здания, сооружения, помещения, передаваемых в аренду.

Однако приведенное мнение органа, осуществляющего государственную регистрацию, не соответствует ч.3 ст. 26 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Так, согласно указанной норме, в том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

Рассматриваемое положение Закона не содержит указаний о необходимости идентификации части помещения путем присвоения кадастрового номера.

В силу ч.2 ст. 17 Закона о регистрации не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в предыдущем пункте, если представленные им документы отвечают требованиям ст. 18 Закона о регистрации, согласно которой документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны в том числе содержать описание недвижимого имущества.

Такое же мнение содержится в письме Федеральной антимонопольной службы от 26 марта 2010 г. N ИА/8413: в соответствии с ч.3 ст. 26 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", если в аренду сдаются части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

Что касается позиции ВАС РФ, то можно считать, что он, наконец, сформировал мнение в проекте Постановления Пленума ВАС РФ "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в частности, в проекте содержится следующая позиция.

Следует иметь в виду, что это положение (в том числе с учетом ст. 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор, по которому допускается пользование не всей вещью в целом, а только отдельной ее частью.

Если по договору аренды между юридическими лицами и (или) гражданами, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с ГК РФ и ЗК РФ такой договор подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается в целом на всю недвижимую вещь.

Если на государственную регистрацию такого договора его стороны представили подписанный ими документ, содержащий графическое или текстуальное описание (в том числе с использованием данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи) той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществлять арендатор, и из него следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора по причине непредоставления кадастрового паспорта на объект аренды не соответствует закону, так как по смыслу Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" представление кадастрового паспорта при регистрации договора аренды необходимо лишь в случае одновременной государственной регистрации ранее возникшего права собственности арендодателя и государственной регистрации договора аренды.

При том что это лишь проект письма, следует иметь в виду, что ВАС РФ в данном случае указывает на тенденции развития судебной практики по рассматриваемому вопросу.

2.3 Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок

Согласно ст. 610 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ), договор аренды может быть заключен как на определенный срок, так и на неопределенный (бессрочно). Но в любом случае срок либо есть, либо может быть установлен (п. 2 ст. 314 ГК РФ), иначе договор невозможно классифицировать в качестве арендного обязательства.

В соответствии со ст. 610 ГК РФ законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий предельный, считается заключенным на срок, равный предельному (например, это предусматривается п. 3 ст. 9 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Предельный срок есть основание для прекращения отношений. Именно такой смысл вытекает из нормы п. 3 ст. 610 ГК РФ. В этой связи целесообразно соотнести данное правило с нормой п. 2 ст. 621 ГК РФ, предусматривающей, что если арендатор продолжает пользоваться объектом аренды после истечения срока, то, при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. На первый взгляд, указанные нормы противоречат друг другу. Вместе с тем противоречия нет. Так, применение п. 2 ст. 621 ГК РФ ориентировано, прежде всего, на случаи, когда срок все же установлен. Кроме того, необходимость признавать действие договора законченным вытекает из потребности дать возможность арендодателю установить новые условия. Норма п. 2 ст. 621 ГК РФ будет действовать только тогда, когда он не предпримет соответствующих действий в своих интересах.

Непосредственно к вопросу о сроке договора аренды примыкает и вопрос о его возобновлении, в том числе тогда, когда арендатор пользуется преимущественным правом на заключение договора на новый срок.

Согласно п. 1 ст. 621 ГК РФ арендатор обладает преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок, если законом или договором не предусмотрено иное. Т.е. данная норма о преимущественном праве аренды сформулирована законом как диспозитивная: стороны договора аренды могут исключить такое правило по отношению к себе. Такое ограничение может быть введено и законом. Так, правила п. 1 ст. 621 ГК РФ не применимы к договору проката, договору аренды транспортного средства с экипажем и без него (ст. 627, 632, 642 ГК РФ).

По своему предметному содержанию аренда зданий, сооружений и нежилых помещений, скорее всего, предполагает длительность и стабильность договорных отношений. Поэтому по прекращении договора стороны обычно возобновляют его на тех или иных условиях. Еще в Основах законодательства об аренде (п. 3 ст. 13) нашло закрепление право арендатора на продление договора на новый срок. Характеризуя полномочия арендатора, Н.И. Клейн отметила: … «в случае необоснованного отказа арендодателя от продления договора аренды на следующий срок арбитражные суды понуждают его к пролонгации обязательства. Спор решается аналогично ситуации, как если бы договор аренды предприятия заключается впервые» Клейн Н.И. Предпринимательское право. Курс лекций. - М.: Юридическая литература, 2003. С. 383..

Действующий Гражданский кодекс РФ, предоставляя арендатору аналогичное право (оно установлено в статье 612 ГК РФ), предусмотрел особенности в регулировании этих отношений.

Сама формулировка п. 1 указанной статьи отличается от формулировки п. 2 этой же статьи, где одним из условий признания договора продленным является продолжение арендатором пользования имуществом после истечения договора. Хотя, по сути, обе нормы рассчитаны на случаи фактического сохранения сторонами арендных отношений, они имеют существенные различия. Возобновление договора в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ, на что уже обращалось внимание выше, возможно без его переоформления при молчаливом согласии обеих сторон: арендатор продолжает пользоваться имуществом, арендодатель не возражает против этого. Пункт 1 этой статьи наделяет арендатора преимущественным правом на возобновление договора аренды на новый срок, которое может быть реализовано путем заключения нового договора аренды или путем подписания сторонами дополнительного соглашения к ранее действовавшему о продлении его срока. Значит, предполагает активные действия сторон по переоформлению договорных отношений на последующий период.

Арендатор, желающий продлить договорные отношения, обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан

- в разумный срок до окончания действия договора. Возобновление договорных отношений предполагает их непрерывность.

Исходя из буквального понимания закона, при отсутствии такого предварительного уведомления арендатора осуществление им преимущества на заключение договора невозможно. Такое мнение высказывается в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. № 66 на примере следующего судебного дела:

Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском к комитету по управлению имуществом и индивидуальному предпринимателю о переводе на себя прав и обязанностей по договору аренды, заключенному между ответчиками.

В обоснование своего требования истец сослался на то, что в соответствии с абзацем первым пункта 1 статьи 621 ГК РФ, он, как добросовестный арендатор, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Суд первой инстанции, разрешая спор, руководствовался пунктом 1 статьи 621 ГК РФ, согласно которому арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, - в разумный срок до окончания действия договора.

Поскольку доказательства соблюдения истцом указанных требований статьи 621 ГК РФ и договора о письменном уведомлении арендодателя о намерении заключить договор аренды на новый срок не были представлены, суд пришел к выводу об утрате истцом преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, в связи с чем признал заявленное требование о переводе прав и обязанностей по заключенному ответчиками договору аренды не подлежащим удовлетворению. Обжалуя в апелляционную инстанцию принятое по существу спора решение, истец сослался на то, что он был лишен возможности уведомить арендодателя о намерении заключить договор на новый срок, поскольку последним до истечения срока действия договора было сообщено об отказе от возобновления договора аренды. Суд апелляционной инстанции признал данный довод заявителя необоснованным, указав, что направленное арендодателем уведомление свидетельствует только о намерении прекратить прежний договор аренды в связи с окончанием установленного в нем срока. Данное обстоятельство не препятствовало реализации истцом права на заключение договора аренды на новый срок в соответствии со статьей. 621 ГК РФ.

Как видим, суд прямо указал на то обстоятельство, что соблюдение арендатором требований закона (договора) о предварительном уведомлении арендодателя о намерении воспользоваться принадлежащим арендатору преимущественным правом является необходимым условием осуществления последнего. Без такого уведомления соответствующие правовые возможности арендатором утрачиваются.

В период действия Основ законодательства об аренде арендатор имел возможность заявить о своем намерении возобновить договор по его истечении. Это положение толковалось так: «Нельзя … признать подлежащим удовлетворению требование арендатора о возобновлении договора аренды, если он заявил арендодателю о своем намерении не сразу после окончания срока прежнего договора, а спустя продолжительное время, после возврата имущества арендодателю и оформления им арендных отношений с новым арендатором» Шапкина Г.С. Споры по договорам аренды нежилых помещений. Комментарий судебно-арбитражной практики. Вып. 3 / Под ред. В.Ф. Яковлева. М.: Юрид. лит., 2006. С. 14..

По смыслу действующего закона, арендатор безусловно утрачивает право на заключение нового договора как в том случае, когда он пропускает разумный срок, хотя действие прежнего договора не истекло, так и в том случае, когда ранее заключенный договор прекратил действие. У него сохраняется лишь общая (наравне с прочими возможными арендаторами) возможность стать стороной договора аренды в зависимости от позиции арендодателя. Правда, ситуация несколько меняется, когда срок действия договора истечет, а арендодатель до этого момента не заявит возражений по поводу использования имущества (п. 2 ст. 621 ГК РФ) - договор считается возобновленным на прежних условиях на неопределенный срок. Таким образом, у арендатора есть два различных права: а) преимущественное право на возобновление арендных отношений (п. 1 ст. 621 ГК РФ) и б) ситуационное право (право фактического арендатора), предусмотренное п. 2 ст. 621 ГК РФ.

Обладателем преимущественного права на заключение договора аренды является только арендатор как сторона соответствующего соглашения.

Не может признаваться субъектом рассматриваемого правомочия лицо, пользующееся имуществом на основании иного договора, чем договор аренды (например, на основании договора безвозмездного пользования) или совсем без установленных сделкой оснований.

ООО обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском о признании за ним преимущественного права на заключение договора аренды земельного участка, ссылаясь при этом на то, что спорный земельный участок был предоставлен ему в аренду постановлением мэра Калининграда, он является добросовестным пользователем участка, а сам договор не был заключен по вине исполнительного аппарата мэрии. Суд первой инстанции исковые требования удовлетворил, применив при этом п. 1 ст. 621 ГК РФ по аналогии. Но, Федеральный Арбитражный суд Северо-Западного округа, не согласившись с решением суда первой инстанции, в частности указал, что преимущественное право на заключение договора на новый срок принадлежит только арендатору по договору. Поскольку ООО стороной соответствующего договора не являлось, доводы о наличии у него преимущественного права не обоснованы.

«Непростым является вопрос о возможности применения положений п.1 ст. 621 ГК РФ к отношениям, связанным с заключением договора субаренды, в частности вопрос о том, насколько обоснованно считать, что преимущественное право на заключение договора может принадлежать и субарендатору» Кузнецова Л. В. Преимущественное право аренды // Право и экономика, 2006, № 2. С. 18.

Практика применения указанной нормы по отношению к субарендатору позволяет сделать вывод, что в рамках действующего основного договора аренды, преимущественное право субаренды вполне применимо к субарендатору. Этому имеется подтверждение и в судебных материалах.

Так, между ООО «Новотроицкий рынок» (арендатор) и индивидуальный предпринимателем Р. (субарендатор) был заключен договор субаренды торгового места на рынке на срок с 01 января 2003 г. по 30 ноября 2003 г. Уведомлением от 30 октября 2003 г. ООО «Новотроицкий рынок» сообщило предпринимателю Р. о том, что по истечении срока, указанного договора субаренды, т.е. с 01 декабря 2003 г., данный договор следует считать прекратившим действие. От заключения договора субаренды на новый срок арендатор отказался.

Считая действия арендатора неправомерными, предприниматель Р. обратилась в арбитражный суд с иском, мотивировав его, среди прочего, нарушением ее преимущественного права на заключение договора субаренды на новый срок, установленного п. 1 ст. 621 ГК РФ. Отказывая в удовлетворении исковых требований суд, в частности, указал следующее: довод истца о нарушении действиями арендатора преимущественного права субарендатора (ст. 621 ГК РФ) отклоняется, поскольку доказательств того, что спорное торговое место было сдано в субаренду другому лицу, истцом не представлено.

Таким образом, суд признал за субарендатором право на преимущественное заключение договора субаренды на новый срок и необходимость применения к рассматриваемым отношениям положений ст. 621 ГК РФ, в том числе в той ее части, которая касается вопросов защиты оцениваемого правомочия.

В случае прекращения арендных отношений по «главному» договору, субарендатор утрачивает преимущественное право на заключение договора субаренды, и происходит это одновременно с утратой арендатором соответствующего правового статуса. А арендодатель не может не может рассматриваться как лицо, обязанное по отношению к субарендатору в части осуществления им привилегии на преимущественное заключение договора субаренды.

Приведу пример. ООО «Наши дети» обратилось в арбитражный суд с заявлением к администрации г. Орла о признании недействительным ее постановления № 3092 «О заключении с ОАО АПК «Орловская Нива» договора аренды нежилых помещений». Как было установлено материалами дела, между ОАО «Магазин «Россия» (арендатор) и Управлением муниципального имущества (арендодатель) был заключен договор аренды спорного нежилого помещения № 0584 от 31.12.2001 г. На основании указанного договора аренды 01.01.2002 г. между ООО «Наши дети» (субарендатор),

Управлением муниципального имущества (арендодатель) и ОАО «»Магазин «Россия» (арендатор) был заключен договор субаренды части спорных нежилых помещений. После истечения срока действия договора № 0584 новый договор аренды сторонами так и не был заключен. В связи с этим администрацией г. Орла было принято решение о передаче спорных нежилых помещений в аренду третьему лицу (ОАО АПК «Орловская Нива»). Во исполнение принятого решения 01.12.2002 г. Управлением муниципального имущества г. Орла (арендодатель) и ОАО АПК «Орловская Нива» был заключен новый договор аренды.

Полагая, что постановлением администрации г. Орла № 3092 нарушены его законные интересы, ООО «Наши дети» обратилось в суд, мотивируя свои требования, в том числе, нарушением принадлежащего ему преимущественного права на заключение договора на новый срок. Арбитражный суд в удовлетворении требования отказал, в частности, отметив, что «в соответствии с ч.2 ст. 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. С учетом правового положения истца как субарендатора, нельзя согласиться с его утверждением о том, что постановлением администрации нарушается его преимущественное право на заключение договора аренды, установленное ст. 621 ГК РФ» Постановление Федерального Арбитражного Центрального округа от 14 июля 2003 г. по делу № А48-647/03-13// СПС «Консультант Плюс»..

Суд, согласившись с необходимостью признать за субарендатором наличие преимущественного права на заключение договора на новый срок, верно указал, что действиями арендодателя такое преимущественное право нарушаться не может, а осуществление последнего в связи с истечением срока действия договора аренды, невозможно.

В качестве обязательного условия признания за лицом наличия преимущественного права на заключение договора, следует назвать необходимость надлежащего исполнения арендатором возложенных на него договором обязанностей.

Как верно отмечается в литературе, «… данное право принадлежит лишь добросовестному арендатору…» Богданова Е.Е. Перевод участником прав и обязанностей на себя в связи с нарушением преимущественного права // Актуальные проблемы правоведения. Научно-теоретический журнал, 2008, № 3. С. 170..

«При ненадлежащем исполнении обязанностей по договору арендатор утрачивает преимущественное право на его заключение на новый срок», - указывает С.А. Денисов Денисов С.А. Преимущественное право на заключение договора как институт, устанавливающий пределы свободы заключения договора // Законодательство, 2007, № 2. С. 35., но Л.В. Кузнецова поправляет данного автора и делает акцент на том, что такое право не утрачивается, а, скорее всего, не возникает Кузнецова Л. В. Преимущественное право аренды // Право и экономика, 2009, № 2. С. 19..

Характерно, что арендатор должен располагать всеми доказательствами, свидетельствующими о надлежащем исполнении им своих обязательств, включая своевременное внесение арендной платы, обеспечение сохранности имущества, использование его по назначению и т.п. Однако, можно считать, что арендатор будет считаться добросовестным, если арендодатель не докажет иного, т.е. не представит данных о конкретных нарушениях арендатором своих обязательств. Как отмечает Л.В. Кузнецова «… в случае возникновения спора между участниками анализируемых правоотношений, бремя доказывания недобросовестности арендатора должно возлагаться на арендодателя».

Такой вывод автор делает на основании п. 3 ст. 10 ГК РФ, согласно которому, если закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.

Что касается допущенных арендатором нарушений, то в литературе высказаны мнения о возможности использования критериев, которые применяются к спорам о досрочном расторжении договора аренды, т.е. они должны быть существенными.

Поскольку преимущественное право арендатора реализуется «при прочих равных условиях» с иными (третьими) лицами, сам арендатор не вправе требовать от арендодателя заключения с ним договора аренды. Арендатор получает право требовать по суду перевода на себя прав и обязанностей по договору, который арендодатель, отказавший арендатору в заключении договора, заключит с третьим лицом в течение года со дня истечения срока договора; вместо этого, либо одновременно с этим арендатор может требовать и возмещения убытков.

Итак, арендатор имеет право воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок. Предоставление такого полномочия именно арендатору легко объяснимо тем, что объект аренды служит удовлетворению именно его потребностей, а не арендодателя.

Однако данное правомочие уравновешивается имеющимся в виду, но прямо не прописанном, правом арендодателя настоять на новых условиях соглашения, которые могут касаться как размера арендной платы, величины нового срока действия договора, так и иных вопросов.



Заключение

Аренда является непременным условием развития современной рыночной экономики. Общественные отношения, связанные с арендой, регулируются гражданским законодательством Российской Федерации, то есть развиваются в рамках частного права. Аренда как способ организации экономической деятельности имеет достаточно сильные позиции, что укрепляет и стабильность правового института аренды. При этом аренда выступает вовсе не в качестве некоей вторичной и второстепенной - по отношению к собственности - формой обладания хозяйственными объектами, а в качестве равноценной и естественно дополняющей.

Проведенный анализ позволяет говорить о неизменности института аренды в течение многих веков. Но, несмотря на многолетний путь развития института аренды представление о нем всегда было неоднозначным. Прежде всего, это выражается в сложившихся расхождениях в уяснении правовой природы договора.

Гражданский кодекс Российской Федерации не содержит общего определения вещного права, а следуя по пути перечисления вещных прав, не упоминает в их числе право аренды. Таким образом, аренда рассматривается законодателем как один из видов обязательственных правоотношений, в котором одна из сторон за плату передает другой стороне определенное имущество.

Однако это не означает, что в теории спор о юридической природе прав арендатора нежилого помещения разрешен. Необходимо выделить особое правовое состояние после исполнения обязательств по договору аренды, когда арендатор уже получил объект в аренду и потому непосредственно воздействует на него, обладая уже вещными полномочиями. При этом не представляется возможным усматривать слияние этих полномочий различной правовой природы, т.е. в период аренды арендатор обладает как обязательственными, так и вещными правами. Вместе с тем, зависимость данных полномочий несомненна. Например, обязательственные отношения не исчерпываются простой передачей и, конечно же, не могут считаться надлежаще исполненными до тех пор, пока не возникают и успешно не реализуются вещные правомочия.

Таким образом, арендные права приобрели черты, присущие вещным правам, став очень похожими на них, исходя из современных доктринальных и нормативных их признаков.

С другой стороны, рассмотрение признаков, позволяющих трактовать арендные права в качестве вещных, показывает, что при применении соответствующих норм неизбежно должны быть учтены и обязательственные признаки арендных прав, восходящие к договорным отношениям арендатора и арендодателя. Так, по своей правовой природе арендные права выглядят как вещно- обязательственные.

Совершенствование законодательного регулирования аренды, обобщение накопление судебной практики должны способствовать укреплению правового регулирования и широкому применению договора аренды.



Список использованных нормативных правовых актов и научной литературы

1.Нормативные правовые акты и материалы судебной практики

1. Конституция Российской Федерации (Принята всенародным голосованием 12.12.1993 г.) // Российская газета от 25 декабря 1993 г. №237.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (в ред. от 06.04.2011) // СЗ РФ. 05.12.1994, № 32, ст. 3301.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 30.11.2011) // Собрание законодательства РФ, 29.01.1996, № 5, ст. 410.

4. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 (с последующими изменениями и дополнениями) // Собрание законодательства РФ, 2001, № 44. Ст.4147.

5. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 (с последующими изменениями и дополнениями) // Собрание законодательства РФ, 2005, № 1. Ст. 14.

6. Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 // Собрание законодательства, 2002, № 30. Ст. 3018.

7. Указ Президента РФ от 14.10.1992 г. № 1230 «О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду» // Собрание актов Президента РФ. 1992 г., № 16. Ст. 1237.

8. Постановление Правительства РФ от 27.03.1997 г. № 342 «О предоставлении государственным научным организациям права сдачи относящегося к федеральной собственности имущества в краткосрочную аренду» // Собрание законодательства РФ, 1997, № 13. Ст. 1549.

9. Постановление Правительства РФ от 01.11.1997 г. № 1378 «О мерах по реализации Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ, 1997, № 45. Ст. 5195.

10. Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 г. № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ, 1998, № 8. Ст.963.

11. Постановление Правительства РФ от 09.09.1999 г. № 1024 «О концепции управления государственным имуществом и приватизации в Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ, 1999, № 39. Ст.4626.

12. Постановление Пленума ВАС РФ и Пленума ВС РФ от 01.07.1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ» // Бюллетень Верховного Суда , 1996. № 9.

13. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 05.05.1997 г. № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров»// Хозяйство и право, 1997, № 9.

14. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 01.06.2000 г. № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений // Экономика и жизнь, 2000. № 24.

15. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ, 2002. № 3. июля 2003 г. по делу № А48-647/03-13// СПС «Консультант Плюс».

17.Постановление ВАС РФ от 23 июля 2009 г. № 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" // СПС «Консультант Плюс».

2. Список использованной литературы

1. Агарков М.М. Избранные труды по гражданскому праву: В 2 т. М.: АО «Центр ЮрИнфоР», 2002. Т. I.

2. Азукаева Б.А. Договор аренды // Современные проблемы гражданского права. Сб. статей. М., 2011.

3. Азукаева Б.И. История развития арендных отношений // Проблемы развития гражданского права. Сб. статей. М., 2011.

4. Анчоков А.М. О некоторых вопросах, связанных с договором аренды

// Право и экономика. 2012. № 12.

5. Андрианов И. Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право, 1993, № 7.Баринова Е. Вещные права - самостоятельная категория? // Хозяйство и право, 2008, № 7.

6. Бондаренко Д. Заключение и регистрация договора аренды нежилых помещений // Право и экономика, 2006, № 3.

...