Кадастровая система в Российской Федерации

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

1. Введение Кадастра и его развитие

2. Недостатки существующей Системы Передаточных и Залоговых Реестров - причины, обусловливающие необходимость введения Кадастра

3. Начало деятельности и структура Кадастра

4. Полнота и законность «кадастровой съемки»

5. Составление и принципы функционирования Кадастра (ст. 2 Закона 2664/1998)

6. «Кадастровая съемка» и установление границ объекта недвижимого имущества, проходящего кадастровую съемку

7. Правовые отношения и прочие регистрируемые правоустанавливающие документы

8. Владение

9. Стадии кадастровой съемки

1. Декларация территории как «подлежащей съемке»

2. Декларации о зарегистрированных правах

3. Составление временных кадастровых карт и таблиц, оповещение, возражения и решения Первичных Комитетов

4. Изменение кадастровых карт и таблиц, уведомление об изменениях, апелляции/возражения и порядок их рассмотрения Вторичным Комитетом

5. Окончательные поправки к кадастровым таблицам и картам, завершение кадастровой съемки

10. Особые правила, касающиеся «кадастровой съемки» лесных массивов (Закон 2664/1998)

11. Результаты кадастровой съемки

Введение

кадастр съемка россия законодательство

Принцип открытости предполагает доступность для общественности информации об определенных ситуациях или действиях. В случаях, затрагивающих отношения собственности на недвижимость, заинтересованная сторона должна иметь возможность получить сведения о наличии и содержании имущественных прав, о правообладателях данного объекта недвижимости, а также о любых спорах и ограничениях, с ним связанных. Для обеспечения принципа открытости применительно к правоотношениям, связанным с недвижимостью, были разработаны две системы:

Система Передаточных и Залоговых Реестров (субъектно-ориентированная система);

Кадастровая система, или система Земельных реестров (объективная система).

В рамках первой системы учетные записи основаны на субъектном принципе (юридические лица, осуществляющие сделки с недвижимостью), а в рамках второй системы - на проприетарном.

В Греции обычно используется французская система передаточных и залоговых реестров, в рамках которой правоотношения, связанные с недвижимостью, фиксируются в следующих источниках:

A) Генеральный реестр;

B) Генеральный алфавитный указатель;

C) Специальный указатель актов передачи прав на недвижимое имущество (Указатель дел);

D) Реестр актов передачи прав на недвижимое имущество.

Кроме того, используются Реестры залогов, Реестры претензий и Реестры изъятий.

Однако на Родосе, Косе и в деревне Лакки (Порто Лагос) в муниципалитете Лерос действует кадастровая система. Система кадастрового регулирования для Родоса, Коса и Лероса была введена Постановлением Правительства №132/1.9.1929 «Об удостоверении и охране прав на недвижимость в регионе Эгейского моря». Кадастровое регулирование было закреплено ст.8 пар.2 Закона 510/1947 «О применении прецедентного права на о.Додеканес после присоединения его к территории Греции».

В большинстве стран сегодня в той или иной форме принята кадастровая система (в ее чистом или смешанном виде), и в настоящий момент Греция вступила в судьбоносный для нее период перехода от Системы Передаточных и Залоговых Реестров к Кадастровой Системе.

С момента образования Греческой Республики предпринимались многочисленные попытки формирования кадастра, однако все эти попытки оказались безрезультатными.

Первым реальным шагом к введению кадастровой системы стал Закон ГЧНЖ/1910 «О карте регистрационного указателя и установлении границ недвижимого имущества».

К Закону ГЧНЖ/1910 были приняты поправки в форме Закона ГРО/1911 “О поправках к положениям Закона ГЧНЖ/1910 «О карте регистрационного указателя и установлении границ недвижимого имущества». За ним последовал Президентский Указ от 5/22.9.1923 «О кодификации положений, касающихся кадастровой съемки городской недвижимости» и значительно позднее Закон 4351/1929 «О поправках к положениям Президентского Постановления от 5.9.1923 «О кодификации положений, касающихся кадастровой съемки городской недвижимости и т.д.». Еще позднее последовал Закон 1512/1985 «О поправках и уточнениях к положениям о градостроительном проектировании, разрешении связанных с ним вопросов и вопросов, относящихся к Юридическому Фонду», применяемый в тех случаях, когда требуются данные по кадастровой съемке.

1. Введение Кадастра и его развитие

Для введения Кадастра в конкретных случаях были предприняты и некоторые другие меры, например:

A) Местные правительственные организации (МПО) обязаны составить и вести кадастр своего имущества (ст. 245 Муниципального Кодекса; ст.228 Президентского Постановления 323/1989; ст.3, пар.7 и 8, Закон 307/1995).

B) Кроме того, МПО были обязаны вести кадастровый учет в областях своей юрисдикции.

C) Был издан Закон 478/1943 «О Сельском кадастре».

D) Предусмотрено положение о Лесном кадастре в рамках Закона 248/1976 «Об учетной ведомости, реестре, фиксирующем принадлежность и границы земельных участков, покрытых лесной растительностью, и охране общинных участков, покрытых лесной растительностью».

E) Издан Закон «О Витикультурном кадастре».

Завершающей мерой по систематическому внедрению кадастровой системы послужило принятие Закона 1647/1986 «О Картографическо-кадастровой организации Греции (HEMCO) и других положениях».

HEMCO представляет собой государственное предприятие, имеющее центральный офис в Афинах и находящееся под надзором Министра окружающей среды, землеустройства и общественных работ; целью организации является «…составление, ведение и обновление единого и исчерпывающего кадастра для Греции, осуществление геодезической съемки и картографирования на территории страны, описание и нанесение на карту природных ресурсов страны и создание базы данных по землям и природным богатствам страны» (ст. 1, пар. 2, Закон 647/1986).

Затем было издано Президентское Постановление 49 от 16.2./5.3.1987 «О регистрации данных кадастровой съемки и усовершенствовании деятельности организаций по кадастровой съемке».

Внедрение национальной кадастровой системы началось только через 10 лет после принятия Закона 1647/1986. Это произошло, главным образом благодаря Закону 2308/1995 «О проведении кадастровой съемки с целью создания Национального Кадастра. Процедура создания первых земельных реестров и другие положения», к которому были приняты существенные поправки в форме Закона 2508/1997 «Об устойчивом экистическом развитии городов и сел страны и другие положения», а также последующего Закона 2664/1998 «О Национальном Кадастре и другие положения».

Внедрение кадастровой системы было продолжено Постановлением 71154/4228/12.7.1995 Министерства окружающей среды, землеустройства и общественных работ (YPEHODE) «Об утверждении технических спецификаций, содержания кадастровых карт, таблиц и счетов-фактур, связанных с производством кадастровых работ с целью составления Национального Кадастра до первых регистраций в Земельных Реестрах».

Затем последовало Постановление YPEHODE 9748/1745/15.3.1996 «Об установлении прав на недвижимое имущество, декларированное для регистрации в земельных реестрах».

Кроме того, вышеупомянутым министерством были изданы и другие постановления о проведении кадастровой съемки в различных регионах Греции: a) Постановление YPEHODE 71155/4394/11.7.1995 «Декларирование территорий, намеченных к кадастровой съемке с целью составления Национального Кадастра», b) Постановление YPEHODE 72544/4615/25.7.1995 «Декларирование территорий, намеченных к кадастровой съемке с целью составления Национального Кадастра», c) Постановление YPEHODE 100116/7687/27.12.1995 «Декларирование территорий, намеченных к кадастровой съемке с целью составления Национального Кадастра», d) Постановление YPEHODE 24414/4876/8.9.1997 «Декларирование территорий, намеченных к кадастровой съемке с целью составления Национального Кадастра», e) Постановление YPEHODE 30508/6912/30.11.1998 «Декларирование территорий, намеченных к кадастровой съемке с целью составления Национального Кадастра» и f) Постановление YPEHODE 13337/3186/3.6.1999 «Декларирование территорий, намеченных к кадастровой съемке с целью составления Национального Кадастра».

Совместным постановлением Министра национальной экономики и финансов и Министра окружающей среды, землеустройства и общественных работ 81706/6085/6.10.1995 была учреждена компания под официальным названием Ктималогио Сосьете Аноним/Ktimatologio Sociйtй Anonyme, также действующая под названием Ктималогио С.А. Ктималогио С.А. управляется по законам рыночной экономики, и ее деятельность регулируется положениями Закона 2229/1994 и Кодифицированного Закона 2190/1920. Компания не относится к организациям и предприятиям государственного сектора; более того, к ней не применимы положения, относящиеся к компаниям, непосредственно или косвенно принадлежащим государству. Тем не менее, государство Греческой Республики является единственным акционером данной компании, а сама компания находится под надзором YPEHODE; тем самым государство Греческой Республики является единственной организацией, стоящей за Ктималогио С.А. Основной целью компании является проектирование, составление, ведение и поддержание Национального Кадастра; ожидается, что к компании перейдут функции, выполняемые HEMCO. Некоторые из этих функций уже сейчас закреплены за компанией Ктималогио С.А. постановлением 85187/4605/22.8.1996 Министра окружающей среды, землеустройства и общественных работ.

Законопроект от 30.7.1998/11.9.1998 «О Национальном Кадастре и другие положения» был подготовлен и представлен на обсуждение в Парламенте; после внесения определенных поправок законопроект был утвержден и издан в форме Закона 2664/1998 «О Национальном Кадастре и другие положения».

2. Недостатки существующей Системы Передаточных и Залоговых Реестров - причины, обусловливающие необходимость введения Кадастра

Существующая в Греции Система Передаточных и Залоговых Реестров является субъектно-ориентированной. Таким образом, учетная запись о том или ином правоотношении базируется не на соответствующем объекте недвижимости, а на лицах, вступающих в правовые отношения (выгодоприобретатель и обремененная сторона). Соответственно, при проверке любых прав или обязательств в отношение недвижимого имущества отправной точкой в поисках является наименование лица, а установить возможно только факт того, является ли данное лицо правообладателем и не отягощена ли собственность, находящаяся в распоряжении данного лица, правами, претензиями и т.д. со стороны третьих лиц. Таким образом, в условиях этой системы невозможно вести поиски, отталкиваясь от конкретного объекта недвижимости, или отследить развитие данной недвижимости, права, приобретаемые на эту недвижимость в разные периоды времени или имевшие/имеющие место обременения данной недвижимости.

Кадастровая Система, напротив, ориентирована главным образом на собственность и основана на информации о недвижимом имуществе. В рамках данной системы каждый объект недвижимости имеет собственный файл/дело, в котором возможно проследить все произошедшие с данным объектом изменения, приведшие к установлению, передаче, искажению или отмене вещных прав, а также к обременению и/или ухудшению данной собственности. Все прочие правоотношения, касающиеся того или иного имущества и подлежащие опубликованию, согласно требованиям законодательства (например, долгосрочная аренда, ст.618 Гражданского Кодекса), прослеживаются тем же способом.

Несомненно, действующая в настоящий момент Система Передаточных и Залоговых Реестров имеет многочисленные недостатки, которые и обусловливают необходимость ее замены кадастровой системой:

A) Чрезмерная сложность, вытекающая из одновременного существования большого количества реестров, делает Систему Передаточных и Залоговых Реестров неудобной в использовании как с организационной точки зрения, так и в плане ведения и контроля.

B) Границы объекта недвижимого имущества и, соответственно, само объект недвижимого имущества не всегда определяются юридически обязательным путем для всех заинтересованных сторон. Нередко отмечается, что при существующей Системе Передаточных и Залоговых Реестров многие объекты недвижимости не имеют точного определения и что, особенно в Македонии, границы объекта недвижимости зачастую не устанавливаются. Однако данное положение наблюдается не всегда, особенно с учетом того факта, что в настоящее время к каждому нотариальному документу о передаче прав на недвижимость «… в результате продажи строительного или земельного участка…» обязательно прилагается топографическая схема.

C) Принцип законности соблюдается без должной строгости и эффективности, особенно ввиду того, что перед регистрацией собственности регистратор актов передачи прав не имеет права предварительно проверять юридическую действительность документов на недвижимое имущество, представленных на регистрацию, и в действительности не удостоверяет, имел ли правопредшественник право собственности или право распоряжения недвижимым имуществом. Тем не менее, даже в условиях Системы Передаточных и Залоговых Реестров, регистратор актов передачи прав может и должен удостоверить полноту и целостность регистрируемых документов (напр., полностью ли описано имущество, Гражданский Кодекс, ст. 1196), а также их процедурную силу; более того, он обязан отказать в регистрации недействительных документов и обозначить условия, при которых составляются и регистрируются данные документы.

D) Регистрация не гарантирует юридической силы документа в отношении третьих сторон, а также не устраняет неправильности в таких документах. Более того, регистрация не подтверждает и не гарантирует приобретения собственности или иных вещных прав. Это обусловлено тем фактом, что на основании существующего законодательства производное приобретение собственности и любых других вещных прав предполагает, что правопредшественник является собственником недвижимого имущества и соответственно имеет право распоряжения этим имуществом (ст.1033, 1121, 1143, 1265 Гражданского Кодекса). Регистрация документа не составляет исключительного приобретения вещного права даже тем лицом, которое зафиксировано в качестве выгодоприобретателя. Кроме того, существующая система передаточных и залоговых реестров не исключает регистрации взаимно противоречащих друг другу документов, например: (a) документа, посредством которого А передает Б право собственности на недвижимое имущество и утверждает, что А приобрел данное недвижимое имущество путем правопреемства, и (б) другого документа в отношении того же имущества, в котором С передает право собственности А, заявляя, что титул на данное имущество установлен вопреки притязанию другого лица.

E) Участникам сделки не обеспечивается защита, общественное доверие не соблюдается, сделки с недвижимым имуществом не гарантируются должным образом. Так, например, возможна ситуация, когда одно лицо фиксируется в передаточном реестре как владелец или обладатель определенного вещного права в отношении данного недвижимого имущества, но на деле данным правом обладает другое лицо, например, вследствие того, что акт продажи и передачи собственности является недействительным. Соответственно, защита подлинных сторон сделки является, скорее, исключением (Гражданский Кодекс, ст.139, 1203, 1204, 1962 и все последующие).

F) Вследствие принятых методов организации передаточных реестров, недвижимое имущество, находящееся во владении государства и МПО, не фиксируется в передаточных реестрах, не учтено в полном объеме и, как следствие, не получает эффективной защиты. Данная ситуация обусловлена тем, что в передаточных реестрах зарегистрированы только отдельные объекты недвижимости, например, имущество, с которым были совершены сделки или которое перешло к МПО, как в случае, предусмотренном Законом 1337/1983 «О расширении градостроения, жилищного развития и связанные положения». С другой стороны, ввиду расширения практики юридической защиты недвижимого имущества государства и МПО, истинные частные лица остаются без эффективной защиты при осуществлении сделок с третьими сторонами в отношении имущества, принадлежащего государству или МПО.

G) Наконец, существующая Система Передаточных и Залоговых Реестров не позволяет государству получить полное представление о положении дел в отношении государственного недвижимого имущества, а также всего недвижимого имущества в стране в целом, что необходимо для формирования и проведения эффективной политики в отношении собственности (например, например, политика в отношении сельских территорий, охрана лесов, градостроительная политика и т.д.).

Несмотря на свои недостатки, Система Передаточных и Залоговых Реестров эффективно работала в течение полутораста лет. С другой стороны, все эти системные недостатки полностью оправдывают усилия, которые затрачиваются на внедрение кадастровой системы вместо ныне существующей.

3. Начало деятельности и структура Кадастра

Задача введения Кадастра в Греции упрощается благодаря опыту, накопленному в данной сфере другими европейскими государствами (Германия, Швейцария, Австрия и др.), опыту осуществляемого ныне или осуществленного ранее внедрения кадастра в других странах (Испания, Эстония, Словакия, Хорватия, Чехия, Венгрия и др.), а также благодаря всесторонней поддержке Европейского Союза. Идеальной кадастровой модели не существует. В каждой стране формируется свой кадастр, адаптированный к потребностям, реалиям и законодательным традициям данной страны; этот путь необходимо пройти и Греции.

4. Полнота и законность «кадастровой съемки»

В целях успешного внедрения кадастровой системы (в ее чистой или смешанной форме) необходимо осуществить полный учет всей существующей недвижимости и правоотношений, особенно отношений собственности, которые существуют в связи с зарегистрированным недвижимым имуществом и подлежат учету как в Передаточных и Залоговых Реестрах, так и в Кадастровой Системе. Таким образом, необходимо, чтобы фиксировались данные по всем выгодоприобретателям, включая государство и все государственные организации, по всем правоотношениям, подлежащим учету в рамках существующей системы Передаточных и Залоговых Реестров и формируемой кадастровой системы, а также по всему существующему недвижимому имуществу.

От полноты учетных записей по недвижимому имуществу, правоотношениям и выгодоприобретателям будет зависеть то, насколько законно и плавно будет осуществляться переход от ныне действующей системы Передаточных и Залоговых Реестров к намеченной кадастровой системе. Для этого необходимо соблюдать некоторые основные правила:

A) Переход может осуществляться только при полном соблюдении основополагающего принципа законности, который должен регулировать всю деятельность правового государства, а также принципа контроля над законностью «титулов» и т.д.

B) Переход от системы Передаточных и Залоговых Реестров к любой Кадастровой системе также предполагает установление таких правил и норм, которые обеспечили бы безопасность и законность данного перехода.

Внедрение Кадастра не должно рассматриваться государством или частными собственниками как средство обогащения и не должно приводить к легализации существующих противозаконных ситуаций или к отчуждению собственности (ст. 17 Конституции, ст. 1 Первого Дополнительного Протокола Римской Международной Конвенции от 4-11-1950 «О защите прав и основополагающих свобод человека».

C) Недопустимо осуществлять учет недвижимого имущества в «техническом» кадастре до установления правового статуса данного имущества.

D) В целях обеспечения плавного перехода к новой системе необходимо сотрудничество компетентных лиц, действующих каждый в пределах своей компетенции. Технические эксперты (топографы, инженеры-топографы и др.) могут и должны ограничить свои обязанности технической деятельностью и не имеют права разрешать иные вопросы, например, вопросы правового характера.

E) Самое важное - это соблюдение полной прозрачности во всех аспектах деятельности и предоставление полной информации заинтересованным сторонам.

5. Составление и принципы функционирования Кадастра
(ст. 2 Закона 2664/1998)

Закон 2664/1998 предусматривает следующие фундаментальные принципы, регулирующие функционирование Кадастра:

Проприетарный принцип организации кадастровой информации, требующий составления, ведения и обновления карт на постоянной основе.

Принцип верификации в отношении легитимности «титулов» и других записей, необходимых для занесения документа в земельные реестры. В целях предосторожности необходимо, чтобы все эти записи проверялись, по крайней мере, на предмет их формальной действительности, так, чтобы существовало различие между регистрацией в земельных реестрах и процессом учета на основании результатов проведенного расследования.

Ведение кадастровой документации в хронологическом порядке, по датам получения заявления на регистрацию (принцип временной последовательности). Применение данного принципа предполагает соблюдение следующего правила: «Если на регистрацию представлено более одного документа о праве собственности на то или иное недвижимое имущество, то преимущественную силу имеет документ, поступивший первым».

Принцип открытости в отношении земельных реестров осуществляется таким образом, чтобы любое лицо, обладающее правовым интересом, могло получить информацию, содержащуюся в этих реестрах. Предусмотрен доступ к кадастровым записям и выдача справок, копий и выписок из кадастровых записей.

Принцип сохранения общественного доверия. В условиях внедряемой кадастровой системы этот принцип внедряется в отношении «первых регистраций»: «Первые регистрации в кадастровых ведомостях Земельного Реестра» - это регистрации, внесенные в реестр непосредственно из кадастровых таблиц (ст. 3 пар. 2, п. б; ст. 6, пар. 1, п. a Закона 2664/1998). «Первые регистрации», точность которых не опротестована в судебном порядке в установленные сроки, считаются окончательными и составляют неопровержимую презумпцию в пользу тех сторон, которые указаны в «первых регистрациях» в качестве выгодоприобретателей соответствующих прав. Однако даже если правильность «первых регистраций» была оспорена в судебном порядке, возникает неопровержимая презумпция в отношении правильности «первых регистраций», окончательно оформленных или установленных на основе неотменяемого судебного решения.

Принцип открытого кадастра предполагает возможность сбора и внесения дополнительных категорий информации в любой момент времени и по мере необходимости с целью тем самым содействовать рациональной организации, реорганизации и развитию страны.

Данные принципы формируют основу для функционирования создаваемого Кадастра. Те же принципы должны соответствующим образом применяться и в ходе «кадастровой съемки».

6. «Кадастровая съемка» и установление границ объекта недвижимого имущества, проходящего кадастровую съемку

На протяжении переходной стадии необходимо составить опись всей имеющейся недвижимости и правоотношений (особенно отношений собственности), существующих в связи с данной недвижимостью. Эти отношения подлежат опубликованию в рамках действующей системы Передаточных и Залоговых Реестров и должны подлежать опубликованию и в условиях формируемой Кадастровой системы. Данная предварительная стадия состоит в т.н. «кадастровой съемке» и включает в себя: a) индивидуализацию существующей недвижимости как объекта вещно-правовых отношений, для чего необходимо точно определить местоположение, очертания, границы и размеры сторон для данного объекта недвижимости, b) выявление правовых (главным образом, вещно-правовых) отношений, существующих в связи с данной недвижимостью и подлежащих учету, и c) выявление выгодоприобретателей и обремененных сторон в рамках учитываемых правоотношений.

Как «кадастровая съемка», так и регистрации в Кадастре обычно касаются имущества в том смысле, как оно понимается в Гражданском Кодексе, ст. 948, то есть земли и ее составных частей, а фактически, недвижимого имущества, существующего на момент подачи декларации зарегистрированных прав (ст. 4, пар. 1, подраздел a Закона 2664/1998). Учитывая, что имущество определяется, исходя не из «физических», а, скорее, из «юридических» границ, в особенности на основе права собственности, очевидно, что декларация и проверка права собственности предшествует индивидуализации (и, соответственно, картированию) недвижимого имущества.

Прежде всего, необходимо определить само понятие недвижимого имущества и установить его правовой статус. «Недвижимым имуществом» являются только те объекты, которые составляют вещи в юридическом смысле слова. Согласно действующему законодательству (Гражданский Кодекс, ст. 947), вещь - это любой материальный неодушевленный реально существующий объект, который может подлежать контролю. «Реальное существование» вещей определяется наличием границ. По этой причине для образования вещи необходимо определить понятие и характер «границ». Особая проблема возникает в связи с «землей» и «ее составными частями», которые составляют недвижимую собственность недвижимое имущество. Это происходит потому, что понятие «земля» обозначает не всю земную поверхность в целом, а каждый сегмент этой поверхности, имеющий четко установленные границы. Положения вещного права регулируют помещение и пребывание неосязаемых объектов в сфере правового контроля имущества выгодоприобретателя. Данное помещение и пребывание неосязаемых объектов в сфере правового контроля имущества выгодоприобретателя регулируется на основе прав на вещи и в целом на отношениях собственности, возникающих в связи с вещами. Данные правоотношения, возникающие в связи с вещами, определяют «юридические границы», т.е. «воображаемую линию», пространство в пределах которой защищено законом. «Юридические границы» отдельных сегментов земли и их составляющие определяются, главным образом, на основе права на имущество, но могут определяться и любым другим способом, в силу которого лицо признается имеющим юридические полномочия, эквивалентные полномочиям собственника имущества (например, при отказе в правопритязаниях на часть земли от имени лица, имеющего на нее правовой титул).

«Юридические границы», на основании которых происходит индивидуализация частей земли, существуют в обязательном порядке, даже если они не обозначены на земле физически.

Для процедуры «кадастровой съемки» в целях составления Кадастра решающее значение имеют физическое обозначение «юридических границ» на земле и то, что обозначение границ должно осуществляться только в терминах права собственности или после юридического признания наличия таких правомочий на собственность, которые эквивалентны правомочиям собственника. Таким образом, при процедуре «кадастровой съемки» в целях составления Кадастра основную роль играет толкование и обозначение на участке «титулов», посредством которых признаются отношения собственности или эквивалентные правомочия. Данная процедура может осуществляться только в ходе совместной деятельности профессиональных юристов и технических экспертов.

Процедура «кадастровой съемки» начинается с декларации территории как подлежащей съемке по постановлению YPEHODE, чему предшествует представление HEMCO и оповещение о данном мероприятии.

Затем по решению НЕМСО объявляется предложение о декларировании зарегистрированных прав, после чего происходит подача деклараций о зарегистрированных правах выгодоприобретателями и любыми другими лицами, имеющими законный интерес в подаче деклараций о зарегистрированных правах.

После того, как декларации о зарегистрированных правах собраны, они подвергаются рассмотрению вместе с сопутствующими им «титулами» и т.д.; составляются временные кадастровые карты и таблицы. В ходе составления временных кадастровых карт и таблиц в качестве информационного обеспечения используются следующие источники: топографические данные HEMCO, декларации о зарегистрированных правах, представленные вместе с декларациями титулы, данные и сведения, полученные НЕМСО от других служб, в результате обследования межевых знаков, посредством исследования на местах или любыми иными способами.

После составления временных кадастровых карт и таблиц необходимо предать их гласности. Затем осуществляется подача возражений по поводу временных карт и таблиц.

Рассмотрение данных возражений поручается Первичному Комитету, который принимает решения в отношении поступивших возражений «…путем применения соответствующих установленных положений и выдачи заключения по обстоятельствам, вызывающим возражения, на основании: a) любых допустимых доказательств, предложенных сторонами в качестве предварительного доказательства, b) информации, предоставляемой НЕМСО».

После этого Кадастровый отдел вносит изменения во временные кадастровые карты и таблицы. Кадастровый отдел может «затребовать предъявления справок или иных документов у компетентного регистратора актов передачи прав и залогов… в случае необходимости». Изменение временных таблиц и карт осуществляется, главным образом, на основании постановлений Первичного Комитета и, в дополнение к решениям Первичного Комитета, при учете данных, собранных компетентным регистратором актов передачи прав и залогов.

Далее происходит оповещение о внесении изменений в кадастровые таблицы и карты. Оповещение осуществляется таким же образом и с теми же недостатками, что и в первый раз.

После оглашения измененных таблиц и карт осуществляется процедура подачи апелляций и возражений во Вторичный Комитет. Вторичный Комитет осуществляет двойную функцию:

A) Вторичный Комитет принимает апелляции в отношении решений Первичного Комитета от любого лица, имеющего правовой интерес.

B) Тот же Вторичный Комитет может рассматривать возражения, выдвинутые любым лицом, имеющим правовой интерес, и принимать по этим возражениям решения в первой и последней инстанции.

После подачи апелляций и принятия решений Вторичным Комитетом компетентный Кадастровый Отдел вносит изменения в кадастровые карты и таблицы строго в соответствии с решениями Вторичного Комитета. Непосредственно за тем НЕМСО издает акт, подтверждающий завершение процедуры кадастровой съемки.

На этом административная процедура «кадастровой съемки» подходит к концу.

HEMCO и Ктималогио С.А. несут ответственность за принятие решений по составлению, разработке и функционированию Национального Кадастра и являются организациями, осуществляющими и контролирующими процедуру кадастровой съемки. Почти все решения министерства принимаются на основе «представления» HEMCO. Неограниченные функции НЕМСО предполагается передать Ктималогио С.А.

Особая стадия уточнения правовых отношений перед составлением кадастровых карт и таблиц не предусмотрена. Это означает, что не предусмотрен какой-либо специальный правовой механизм (специальная «служба»), специальная процедура или специальные правила для проверки предъявленных «титулов» и иных правоустанавливающих документов, а также для определения правоотношений, возникающих в связи с собственностью, подлежащей съемке, с тем, чтобы они могли бы быть окончательно зафиксированы в кадастровых ведомостях. Стадия уточнения отношений собственности на недвижимое имущество может заключаться только в проверке заявленных прав профессиональными юристами на основании правил, установленных действующим законодательством, со ссылкой на Передаточные Реестры и т.д.

По представлении декларации согласно ст.2 Закона 2308/1995, производится оповещение о каждом объекте недвижимости, проходящем кадастровую съемку, в отношении которого существуют правовые отношения, подлежащие декларированию и учету. В ходе «кадастровой съемки» также необходимо регистрировать по крайней мере некоторые акцессорные случаи, например, горизонтальная собственность на складское помещение (и следовательно, данные случаи подлежат декларированию).

Правило superficies solo cedit в принципе применимо к зданиям, поэтому собственность на землю распространяется на здания, на этой земле находящиеся. Данное правило не применимо, если здание было возведено на других сопредельных объектах недвижимости (и простирается на них). В подобных случаях здание находится в совместной собственности владельцев сопредельных объектов недвижимости (земельных участков), на которых стоит здание; при этом доля собственности пропорциональна стоимости части здания, приходящейся на каждый отдельный земельный участок, в соотношении со стоимостью всего здания.

7. Правовые отношения и прочие регистрируемые правоустанавливающие документы

После вступления в силу Закона 2664/1998, декларация регистрируемых прав должна включать в себя следующее:

Документы на право собственности на недвижимость, оговоренные в ст. 1192 п.1 Гражданского Кодекса, посредством которых устанавливается, передается или отменяется вещное право на недвижимое имущество, включая дарение на случай смерти, а также устанавливается, передается или отменяется право на владение шахтами согласно ст.68 Законодательного Акта 210/1973.

Все a) судебные решения, b) передачи правового титула, особенно случаи осуществленного принудительного отчуждения, ратифицированного перераспределения земли, правоустанавливающие документы, связанные с реализацией генеральных и градостроительных планов и чертежей или передачей строительного фактора, согласно ст., разд.2 Гражданского Кодекса, а также административные документы, аннулирующие вышеупомянутое, и c) выписки из судебных решений, составленные нотариусом и относящиеся к праву собственности или иному вещному праву на недвижимое имущество.

Любые концессии со стороны государства, посредством которых передается право собственности или устанавливается ограниченное вещное право на имущество, а также любые документы, посредством которых компетентный орган дает право владения недвижимостью выгодоприобретателям в результате перераспределения земли после осуществления такого перераспределения на практике, но до его ратификации.

Судебные решения о соразмерном распределении собственности, оговоренные в ст.1192 п.3 Гражданского Кодекса.

Окончательные судебные решения, оговоренные в ст.1192 п.4 Гражданского Кодекса, относящиеся к желанию вступить в сделку, касающуюся недвижимости.

Окончательные судебные решения, оговоренные в ст.1192 п.5 Гражданского Кодекса, согласно которым признается право собственности или иное вещное право в отношении имущества, приобретенного в результате утверждения правового титула вопреки притязанию другого лица, если гражданский иск был возбужден лицом, приобретшим право собственности по давности владения, в отношении лица, указанного в кадастровых ведомостях в качестве выгодоприобретателя.

Признание/акцепт наследства или завещания о наследовании недвижимости, оговоренное в ст.1193 Гражданского Кодекса, если посредством данного признания происходит передача собственности или иного вещного права на наследуемое имущество или вещного права на недвижимость другого лица наследнику или легатарию, а также свидетельство о наследовании, оговоренные в ст.1195 Гражданского Кодекса.

Правоустанавливающие документы и иные титулы, обеспечивающие право регистрировать залог и уведомлять о залоге.

Переуступки претензий и заверения, согласно Гражданскому Кодексу ст.1312, о претензиях, обеспеченных залогом или уведомлением о залоге.

Окончательные судебные решения, оговоренные в ст.992 Гражданско-Процедурного Кодекса, с поправками согласно ст.4, пар.19 Закона 2298/1995, в отношении аннулирования незаконной продажи недвижимого имущества согласно ст.939 и послед. ст. Гражданского Кодекса.

Изъятия (обязательные и предупредительные) и иные ограничения на правомочие владельца распоряжаться собственностью, которые публикуются в передаточном и залоговом реестре согласно требованиям действующего законодательства.

Иски и формальные предупреждения суду о заинтересованности в деле, оговоренные в ст.220 Гражданско-процессуального Кодекса, иски, оговоренные в ст.6, пар.2 и ст.13, пар.2 и 3 Закона 2664/1998, а также безотзывные решения, принятые в отношении данных исков и предупреждений.

Долгосрочная аренда недвижимости согласно ст. 618 и 1208 Гражданского Кодекса.

Операционная аренда согласно ст. 1 Закона 1652/1986.

Капитальная аренда недвижимости согласно Закону 1665/1986, с поправками согласно Закону 2367/1995.

Все правоустанавливающие юридические документы, судебные решения и правоустанавливающие административные документы, «регистрируемые» в земельных реестрах согласно действующему законодательству. Данные документы также включают в себя те юридические правоустанавливающие документы, судебные решения и административные правоустанавливающие документы, в отношении которых делается «примечание» в земельных реестрах.

Определенные административные правоустанавливающие документы:

Объявление об изъятии и решение о перераспределении земли. Данная регистрация включает в себя документ, объявляющий об изъятии, и оповещение о решении перераспределить землю, а также их воздействие на все недвижимое имущество или его часть.

В случае отмены изъятия или перераспределения, кроме того, предоставляется административный документ, подтверждающий законность отмены или аннулирующий постановление об изъятии или перераспределении.

Генеральные планы, а также планы и схемы застройки должны быть представлены до их реализации, равно как и любые другие административные документы или процедуры, имеющие отношение к вещным правам на недвижимое имущество или ограничивающие правомочия на распоряжение данным имуществом.

Обычно необходимо прежде всего установить, существует ли декларируемое право. Однако даже если декларируемое право не существует или соответствующий юридический документ о приобретении этого права был отменен, данное право, тем не менее, декларируется в тех случаях, когда оно считается существующим в целях защиты третьих сторон (Гражданский Кодекс, ст.139, 1203, 1204).

Любая декларация о зарегистрированном праве должна включать не только имущество, подлежащее съемке, и декларируемое право на данную собственность, но и «причину», приведшую к приобретению декларируемого права (ст.2, пар.1 Закона 2308/1995). Под «причиной», в том смысле, как она толкуется в ст.2 пар.1 Закона 2308/1995, мы понимаем не только «юридическую причину» в духе ст.1033 Гражданского Кодекса, но и «титул», а также обычно и метод, посредством которого декларируемое право было приобретено.

«Титул» на приобретение декларируемого вещного права представляет собой любой метод приобретения права, производный (например, приобретение собственности в результате продажи или дарения) или первичный (например, приобретение собственности вопреки притязаниям третьих лиц). Разграничивать первичное и производное приобретение декларируемого права особенно важно в практическом плане, а именно в случаях, когда необходимо доказать упомянутое право, при спорах в отношении декларируемого права по инициативе третьих сторон и при защите от стороны, опротестовывающей декларируемое право. Если речь идет о декларации права собственности на имущество, приобретенное первичным путем, то первичное приобретение имущества не подразумевает освобождение третьих сторон от ограниченных вещных прав на имущество, собственность на которое приобретается первичным путем.

«Причина», ведущая к приобретению регистрируемых прав в духе ст.2, пар.1 Закона 2308/1995, обычно представляет собой иск, судебное решение, административный правоустанавливающий документ или нотариально засвидетельствованный документ о праве на недвижимость. Административный контроль над «причинами» в административном процессе «кадастровой съемки» строго ограничен формальным статусом «титула», в результате которого возникает регистрируемое право, подлежащее декларации. В ходе административного процесса «кадастровой съемки» невозможно проверить действительность других административных правоустанавливающих документов. Это происходит потому, что при применении в отношении административных правоустанавливающих документов презумпции законности каждый административный документ имеет обязательную силу не только для гражданина, но и для административных органов до тех пор, пока он не будет отозван, отменен или расторгнут, а прочие административные документы, изданные государством, никоим образом не могут контролировать законность документов, выданных другими административными органами государства.

Кроме того, в процессе «кадастровой съемки» не разрешается проверять действительность нотариальных документов на предмет формальных недочетов. Это происходит потому, что нотариальные документы нельзя объявить недействительными в силу самого закона; они могут быть признаны таковыми только в суде.

Проблема установления действительности юридических документов, посредством которых были приобретены декларируемые вещные права, представляет еще больший интерес. Если речь идет о декларации регистрируемого права, то «юридическая причина» (Гражданский Кодекс ст. 1033), приведшая к приобретению декларируемого права (например, продажа, дарение со стороны родителей, пожертвование), в принципе не важна, но дефектность «юридической причины» делает дефектным и документ, подтверждающий право собственности, в силу принципа причинности, который реализуется в документах, подтверждающих право собственности на недвижимость. Исходя из правил проведения «кадастровой съемки», можно заключить, что юридические документы управляются принципом, согласно которому ситуация, подлежащая учету в Передаточных и Залоговых Реестрах в процессе подачи деклараций о регистрируемых правах, должна быть сначала занесена в кадастровые таблицы, а затем в кадастровые ведомости. В данных условиях ни юридическая причина в документах, подтверждающих право собственности, ни сами эти документы, на которых основано установление декларируемых вещных прав на имущество, не проверяются на предмет их дефектности или, в том числе, недействительности.

Также важна регистрация правопередачи, составляющая необходимую предпосылку для обеспечения юридической действительности документов и изменения проприетарных отношений на основании административных документов (например, документы концессии), нацеленных на приобретение, изменение и т.д. вещных прав. Для достижения намеченного результата необходимо, чтобы эти документы были зарегистрированы. В ходе регистрации производится запись «титула» о приобретении вещного права, когда для приобретения этого вещного права необходима регистрация сделки.

Для внесения декларируемых вещных прав в кадастровые таблицы и карты соответствующие правоустанавливающие документы должны быть зарегистрированы в Передаточных и Залоговых Реестрах. Органы «кадастровой съемки» не уполномочены проверять юридическую действительность существующей регистрации документов и т.д. в Передаточных Реестрах, так как это даже не входит в компетенцию земельного регистратора, который не имеет права объявлять регистрацию недействительной в силу занимаемой должности (Гражданский Кодекс ст.1202). Более того, даже недействительные регистрации имеют правовые последствия (например, они составляют легитимные или предполагаемые титулы согласно Гражданскому Кодексу, ст.1041 и послед.).

Все эти документы, которые подтверждают либо законность продажи (например, зарегистрированное утверждение продажи имущества третьей стороны), либо законность регистрации (например, отчет об идентичности объекта недвижимости), также должны фиксироваться.

8. Владение

Сразу после начала работ по «кадастровой съемке» встал вопрос о том, необходимо ли на переходной стадии «кадастровой съемки» конкретно выраженное положение о декларировании отношений владения или завладения в тех случаях, когда собственник, владелец конкретного объекта недвижимости и лицо, завладевшее объектом недвижимости, не совпадают. Практическая важность ситуации, когда отношение владения не регистрируется, очевидна для многих случаев: Отказ регистрировать отношения владения на переходной стадии, когда кадастр только внедряется, означает, что даже лицо, которое имеет правовой титул на собственность вопреки притязаниям третьих лиц в течение многих лет (например, 18 лет), не только не может декларировать собственность, так как требуемый период установления правового титула вопреки притязаниям третьих лиц и приобретения права собственности еще не истек (Гражданский Кодекс, ст.1045), но и не имеет права декларировать владение, в результате чего, по крайней мере, в некоторых случаях, он теряет надежду приобрести право собственности вопреки притязаниям третьих лиц. С другой стороны, собственник данной недвижимости может декларировать право собственности на имущество, находящееся во владении третьей стороны вопреки его, собственника, притязаниям, и передать это имущество другому лицу, которое, таким образом, будет надежно защищено от приобретателя права собственности по давности владения, так как декларированное право собственности будет подпадать под неопровержимую презумпцию о правильности «первых регистраций».

При отказе регистрировать юридическое владение возникают случаи, когда принцип недопустимости повторного рассмотрения однажды решенного дела входит в противоречие с действием неопровержимой презумпции в отношении «первых регистраций» и с презумпцией точности кадастровых регистраций, особенно в случаях, когда иски о владении, внесенные в Реестры Претензий (Гражданско-процессуальный Кодекс 220) не регистрируются в кадастровых ведомостях и когда имущество было продано истинной третьей стороне. Владение (например, утвержденное судебным решением) не должно вноситься в Кадастр в качестве правоотношения таким же образом, как и все остальные проприетарные отношения, отношения собственности и т.д.

Согласно ст.12, пар.1, п.С Закона 2664/1998, не только все типы государственных концессий, посредством которых передается собственность или устанавливается ограниченное вещное право на имущество, но и документ, посредством которого компетентный орган уступает право владения имуществом выгодоприобретателям в результате перераспределения земли после совершения такого перераспределения, но до его ратификации, должны фиксироваться в кадастровых ведомостях. В этом случае, с одной стороны, прежнее имущество, формально существовавшее до ратификации перераспределения, никак не связано с ситуацией, которая развивается после того, как компетентный орган передал право владения новым имуществом (возникшим в ходе перераспределения); с другой стороны, выгодоприобретатели перераспределения совершенно законно ожидают получения права собственности на основании того, что было соблюдено юридическое условие ратификации перераспределения, которая не была внесена в кадастровые ведомости. Именно эти соображения обосновывают и требуют регистрации владения, по крайней мере, в любом другом случае, когда владение связано с предполагаемым получением вещного права (например, истинное владение, основанное на утверждении правового титула вопреки притязанию другого лица) или, что гораздо более существенно, право сохранить владение было признано в судебном порядке (например, при прекращении иска о лишении владения на основании незаконного использования права владения).

Даже в ходе осуществления «кадастровой съемки» владение должно в любом случае представлять собой негативную меру при рассмотрении и разрешении споров, если на право собственности претендует более одного лица. Иными словами, лицо не должно фиксироваться в качестве владельца, если было доподлинно установлено, что генеральным владельцем собственности является кто-либо иной или, по крайней мере, запись должна сопровождаться примечанием, в котором значится, что генеральным владельцем собственности является другое лицо.

Сходное решение необходимо изыскать и для учета случаев занятия, по крайней мере, в некоторых ситуациях, в частности, когда занятое имущество не подлежит владению, например, часть унаследованного земельного участка или собственности, принадлежащая государству или МПО, собственник которой не может предъявить на нее свои права.

9. Стадии кадастровой съемки

1. Декларация территории как «подлежащей съемке»

YPEHODE устанавливает соответствующие критерии того, в каком порядке территории должны декларироваться как «подлежащие съемке», и декларирует эти территории как «подлежащие съемке». Территории, находящиеся в городской черте и обозначенные в новых градостроительных планах также должны декларироваться как «подлежащие съемке» согласно Закону 1337/1983. То же относится к земле, находящейся в сельской местности и подлежащей перераспределению, а также к земле, в отношении которой были изданы концессионные договоры, например, Министерством Сельского Хозяйства.

В случаях, когда картографирование недвижимого имущества необходимым образом связано с уточнением правовых отношений, которые существуют в связи с имуществом, проходящим съемку, все имущество должно пройти съемку с самого начала, с тем чтобы это имущество и связанные с ним правоотношения могли быть впоследствии занесены в кадастровые таблицы и, в завершение, в кадастровые ведомости.

Территории, границы которых были четко определены, также должны пройти кадастровую съемку, даже если они включают в себя леса или участки, покрытые лесной растительностью.

Решение о декларировании территории как «подлежащей съемке» должно быть опубликовано в ежедневной газете, выходящей национальным тиражом, а также в двух газетах, выпускаемых в соответствующей префектуре или регионе. Уведомление об этом решении должно быть направлено в Министерство Иностранных дел, соответствующие МПО, префектурные органы управления, нотариальные ассоциации и Афинскую Нотариальную Ассоциацию, Кассационный суд о-вов Пирей и Додеканес (ст.29, пар.3 разд.a Закона 2508/1997). Кроме того, согласно новой ст.9a Закона 2308/1995, уведомление о данном решении также должно быть направлено государству согласно действующим положениям о порядке представления уведомлений государству.

2. Декларации о зарегистрированных правах

Для предоставления деклараций о зарегистрированных правах требуется особое уведомление. Период времени, в течение которого должны быть поданы декларации, может начаться только после того, как будет опубликовано постановление НЕМСО о подаче деклараций.

Подать декларацию о зарегистрированных правах может любое лицо, имеющее правовой интерес, в том числе даже покупатели, связанные предварительным соглашением, кредиторы собственников недвижимости, залогодержатели и т.д. Право подать декларацию также имеют лица, пользующиеся правом третьих сторон. Так, владелец имущества, обремененного земельным сервитутом, имеет право декларировать не только свое право собственности на имущество, подлежащее съемке, но и существующий на его имущество земельный сервитут.

...