Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

Глава 1. Гражданско-правовая характеристика договора купли-продажи недвижимости

1.1 Понятие и существенные условия договора купли-продажи недвижимости

1.2 Форма договора купли-продажи недвижимости

1.3 Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость

Глава 2. Субъекты договора купли-продажи недвижимости

2.1 Стороны договора купли-продажи недвижимости

2.2 Права и обязанности сторон по договору купли-продажи недвижимости

2.3 Исполнение договора и ответственность сторон по договору

Глава 3. Особенности продажи отдельных видов недвижимости

3.1 Продажа жилых помещений

3.2 Купля-продажа земельных участков

3.3 Продажа предприятия

3.4 Условия недействительности сделки и способы защиты прав граждан

Заключение

Список использованных источников

договор купля продажа недвижимость

Введение

После многих десятилетий стремления государства решить жилищную проблему только за счет средств государства, радикальных изменений, несмотря на целый ряд положительных сдвигов, к середине восьмидесятых годов достичь их так и не удалось.

В российском дореволюционном гражданском законодательстве непосредственно договором купли-продажи (или, как предусматривалось действующим законодательством, «продажи и купли») признавались только сделки по продаже движимого имущества. По недвижимому имуществу, его купля-продажа была отнесена законом не к договору, а к способам приобретения прав на имущество; купчая крепость рассматривалась в качестве акта перенесения права собственности на недвижимость. Наши российские цивилисты, критикуя законодательство той поры, утверждали, что имеется единый двусторонний договор купли-продажи как движимого, так и недвижимого имущества, так как основанием приобретения покупателем права собственности на продаваемую вещь во всех случаях является лишь соглашение сторон. Вместе с тем и законодательством, и гражданско-правовой доктриной признавалось, что сфера действия договора купли-продажи ограничивается только лишь вещами физическими и не включает имущественные права, поскольку с юридической стороны в последнем случае нет покупки или продажи, а есть лишь передача и уступка прав.

В наших современных условиях перехода России к рыночной экономике гражданское право делается одним из важнейших регуляторов экономической жизни нашей страны. Отсюда следует, что договор купли-продажи и является основным видом гражданско-правовых договоров, которые применяются в имущественном обороте. История правового регулирования данного договора насчитывает почти четыре тысячи лет. В настоящее время договор купли-продажи - один из наиболее распространенных договоров, как в Российской, так и в мировой юридической практике.

Так договор купли-продажи и есть одни из самых распространенных договоров гражданского оборота. Содержание его включает в себя перемещение материальных благ в товарной форме, составляющее основу любого обязательства. Гл. 30 ГК РФ регулирует общее положение о договоре купли- продажи.

В Законах XII таблиц правовой режим недвижимости немного отличался от правового режима движимых вещей: так для приобретения в собственность земельных участков по давности владения требовался срок, который в два раза превышал аналогичный срок в отношении всех движимых вещей.

Для перехода права собственности в римском праве требовалось, как для движимостей, так и для недвижимостей одно - фактическая передача вещи. В средневековой Европе на первоначальном этапе развития правовое регулирование оборота недвижимости шло за римским правом. Институт ипотечной записи в Европе появился лишь в конце XVIII в., а в течение XIX в. ипотечные книги по всей Европе превращаются в поземельные книги. Их цель состояла в том, чтобы в любой момент дать точное изображение юридического положения всякой недвижимости.

Принятие ГК РФ, выделение договора купли-продажи недвижимости, купли-продажи жилых помещений в отдельные статьи внесло множество изменений в реализацию норм гражданского законодательства. Последующее введение обязательной государственной регистрации сделок с недвижимостью поставило различные вопросы, также требующие своего дальнейшего разрешения.

Данная работа посвящена изучению особенностей договора купли-продажи недвижимости. Цель исследования: выявить и исследовать отличительные черты договора купли- продажи недвижимости.

Договор купли-продажи недвижимости регулируется многими нормативными правовыми актами Российской федерации: Гражданским кодексом, Земельным и Жилищным кодексами, Федеральными законами, Постановлениями Правительства РФ, подзаконными нормативными актами.

При написании работы использовались следующие источники: Конституция Российской Федерации, Гражданский Кодекс РФ, Земельный и Жилищный кодексы, Федеральные законы, Постановления Правительства Российской Федерации и ведомственные акты, Постановления Пленумов Верховного Суда РФ, нормативные акты, научная литература по гражданскому праву и теоретические разработки таких авторов, как Витрянского В.В., Крашенникова П.В., Мамишева З., Сергеева А.П., Толстого Ю.К., Щенниковой Л.В., Чубарова В.В. и т.д.

Объектом исследования является система гражданско-правового регулирования договора купли-продажи недвижимости. Предметом исследования является непосредственно сам договор купли-продажи недвижимости.

Цель исследования: выявить и исследовать самые основные особенности договора купли-продажи недвижимости и самые глобальные проблемы применения договора в практике. В данной работе поставлены следующие задачи: изучение отличительных особенностей договора купли-продажи недвижимости; анализ нормативно-правовой базы гражданского законодательства и научной литературы; ознакомление с судебной практикой.

Работа состоит из трех глав. В 1 главе исследуется общая характеристика договора купли-продажи недвижимости. В которой изучаются значение и сфера применения договора купли-продажи недвижимости, также даны понятие и существенные условия договора купли-продажи недвижимости, формы и государственной регистрации договора купли-продажи недвижимости. Во 2 главе работы исследуется субъекты непосредственно договора купли-продажи недвижимости. Также определяются стороны договора купли-продажи недвижимости, их права и обязанности, исполнение договора и ответственность сторон по договору. В 3 главе исследуются особенности продажи отдельных видов недвижимости. В данной главе изучаются продажа жилых помещений, продажа земельных участков, продажа предприятий, а также условия недействительности сделки и способы защиты прав граждан. В заключении моей работы сделаны выводы по совершенствовании действующего законодательства.

Методологическую, теоретическую и эмпирическую основу моей работы составляют сравнительно-правовой, системно-правовой, логико-теоретический и конкретно-исторический методы, а также структурно-функциональный анализ. В работе вместе с теоретическими выводами, которые касаются общих положений договора купли-продажи недвижимости, также проанализированы, в том числе в сравнительном плане, нормативные акты, регламентирующие договор купли-продажи недвижимости с использованием судебной практики как для иллюстрации выводов, так и в целях постановки и предложения вариантов решения проблем.

Актуальность исследования данной темы обусловлена предметом, объектом, целью и задачами исследования. Исследование договора купли-продажи недвижимости имеет теоретическое и практическое значение для совершенствования действующего гражданского законодательства и практики его применения.

• 1. Гражданско-правовая характеристика договора купли-продажи недвижимости

1.1 Понятие и существенные условия договора купли- продажи недвижимости

Недвижимость составляет основу материального производства и материального благополучия граждан. Вложения капиталов и сбережений граждан в недвижимость - важнейшие экономические процессы рыночной экономики. Эти обстоятельства, а также особенности недвижимости как объекта собственности и других вещных прав требуют особого внимания законодателя и тщательного правового регулирования. Продажа недвижимости рассматривает гражданский кодекс как отдельный вид договора купли-продажи. На ней базируется предпринимательская деятельность риэлтерских фирм, по этому договору предприниматели приобретают недвижимое имущество (помещения для офисов, склады, земельные участки и т.д.).

Так договор купли-продажи является одним из типов договоров, регулирующих обязательства по передаче имущества. Этим объясняется широкое применение договора купли-продажи в имущественном обороте. Не случайно положения, определяющие отношения, связанные с куплей-продажей, открывают разд. IV ГК РФ, посвященный отдельным видам гражданско-правовых обязательств (гл. 30). По существу структура гл. 30 ГК РФ, круг решаемых в ней вопросов, расположение ее норм и даже их язык во многом определяли методологические подходы к регулированию и всех иных гражданско-правовых договоров (аренды, займа, подряда, перевозки и др.).

Вслед за М.Н. Малеиной можно выделить следующие отличительные особенности базового договора купли-продажи (§ 1 главы 34 ГК РФ): причины заключения договора купли-продажи законодателем не выделяются; частные интересы в заключении договора обозначены только в правовых целях (приобрести товар в собственность, получить вознаграждение за товар); свобода заключения договора для продавца и покупателя; нетипичность использования конструкции публичного договора; участие любых субъектов гражданского права как сторон договора; отсутствие специальных требований к личности продавца и покупателя; переход права собственности в силу договора купли-продажи является бесповоротным актом; выделение в качестве объекта товара - по общему правилу любых вещей; понятию товара дается гражданско-правовое толкование, исключающее выполнение работ или оказание услуг; необходимые квалифицирующие права и обязанности сформулированы исходя из действий по передаче товара и его оплате; существенные условия договора купли-продажи сокращены до минимума; кроме предмета договора обязательному согласованию подлежат наименование и количество товара Малеина М.Н. Реквизиция. Комментарий к статье 242 Гражданского кодекса РФ // Журнал российского права. 2006. N 9. С. 121. .

Основным источником правового регулирования отношений, связанных с куплей-продажей, является ГК РФ и прежде всего гл. 30 (ст. 454-566). В ГК РФ сохранено традиционное определение договора купли-продажи, выражающее его неизменную суть: продавец обязуется передать товар в собственность покупателя, а последний обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную цену. Кодекс исходит из того, что закон не может и не должен регламентировать каждый шаг продавцов и покупателей.

В гл. 30 ГК РФ последовательно излагаются правила, регулирующие такие основные условия договора купли-продажи, как предмет договора; обязанность продавца передать товар покупателю; количество товара; срок исполнения договора купли-продажи; ассортимент товаров; качество товара; комплектность товара и комплект товаров; тара и упаковка; цена товара; приемка и оплата товара покупателем; страхование товара. Аналогичным образом в тексте ГК РФ расположены нормы, устанавливающие специальные правила в отношении отдельных видов договора купли-продажи: договоров розничной купли-продажи; поставки; поставки товаров для государственных нужд; контрактации; энергоснабжения; продажи недвижимости; продажи предприятия.

К договору купли-продажи применяются также содержащиеся в ГК РФ общие положения о договоре, об обязательстве, о сделках (в части, не урегулированной гл. 30 ГК РФ), например: правила о заключении, изменении и расторжении договора; об обеспечении исполнения обязательств; об ответственности за неисполнение и ненадлежащее исполнение обязательств; об основаниях и последствиях недействительности сделок. К отношениям по договору розничной купли-продажи с участием покупателя-гражданина, не урегулированным ГК РФ, применяются законы о защите прав потребителей и иные правовые акты, принятые в соответствии с ними (п. 3 ст. 492 ГК РФ).

Прежде всего, имеется в виду Закон Российской Федерации «О защите прав потребителей». К отношениям по поставке товаров для государственных нужд применяются законы о поставке товаров для государственных нужд, в том числе Федеральный закон «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» Федеральный закон "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд" от 05.04.2013 N 44-ФЗ, Консультатан Плюс, 2017. .

Понятие договора купли-продажи. По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454 ГК РФ).Договор купли-продажи является консенсуальным и считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям. Этот вывод предопределен общей презумпцией консенсуальности любого обязательственного договора (пункт 1 статьи 433 ГК РФ) и отсутствием в рамках § 7 главы 30 ГК РФ, равно как и в § 1 главы 30 ГК РФ, предписаний, опровергающих эту презумпцию.

Следует иметь в виду, что положения статьи 433 ГК РФ императивны, а пункт 2 указанной статьи предполагает возможность использования реальноймодели договора только в случаях, предусмотренных законом. Соответственно, поскольку для продажи недвижимости подобные указания законом не установлены, необходимо признать, что консенсуальная модель договора купли-продажи не может быть изменена соглашением сторон. Как следствие, любые договоренности сторон, устанавливающие иной момент заключения договора продажи недвижимости, нежели момент достижения соглашения по всем существенным условиям в требуемой форме, являются недействительными как противоречащие закону (статья 168 ГК РФ).

Договор купли-продажи является возмездным и двусторонним, так как передача недвижимого имущества обусловлена наличием встречного имущественного предоставления в виде уплаты цены, и наоборот. Возмездность договора купли-продажи является его конституирующим признаком, вытекающим из существа регулируемых им отношений. При этом возмездность как юридическую характеристику купли-продажи не следует отождествлять с сугубо экономическим понятием эквивалентности. Договор купли-продажи может опосредовать и неэквивалентный обмен. Конечно, при обнаружении явной неэквивалентности есть основание для дополнительного выяснения действительной воли сторон с точки зрения способности к ее выражению и направленности этой воли (в частности, с позиций статей 170, 177-179 ГК РФ). Тем не менее если соответствующая проверка приводит к выводу об отсутствии у данной сделки пороков, сама по себе неэквивалентность не может служить основанием для отказа в удостоверении нотариусом такого договора. Федеральный Закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015г. №218- ФЗ.- ст.42. // Консультант Плюс,2017.

В рамках продажи недвижимости юридические обязанности (равно как и субъективные права) возникают у обеих сторон договора, причем эти обязанности носят встречный, взаимосвязанный и взаимообусловленный характер. Соответственно, договор продажи недвижимости относится к числу взаимных (синаллагматических). Данная характеристика имеет значение с точки зрения порядка исполнения договорных обязанностей, к которым будут применяться положения статьи 328 ГК РФ о встречном исполнении. Кроме того, эта черта продажи недвижимости играет существенную роль в определении последствий расторжения договора, исполненного (полностью или в части) только одной стороной. Информационное? письмо Президиума ВАС РФ от 11.06.1997. №15 //Вестник ВАС РФ, 1997, №8

Существенные условия любого договора -- это такие условия, согласование которых сторонами договора является обязательным, чтобы договор считался заключенным. Если хоть одно из существенных условий стороны не согласуют, договор юридически не будет заключен, а это значит, что никаких правовых последствий для сторон из такого договора не наступит. Говоря о договоре купли-продажи объектов недвижимости жилого назначения, необходимо отметить, что это самый распространенный вид договоров об отчуждении, и практически каждый когда-либо становился его стороной (продавцом или покупателем). Наиболее слабой стороной в сделках по купле-продаже является покупатель, ведь если договор юридически не считается заключенным, то несмотря на полный расчет по такому договору, покупатель не приобретает право собственности на объект недвижимости. В результате покупатель может остаться без жилья и без денег. Ввиду большой стоимости объекта недвижимости и, учитывая ценность, которую представляет собой жилое помещение, это выглядит наиболее печально.

Имущественные права не признаются товаром, но ГК РФ включает в себя распространительную норму, в соответствии с которой общие положения о купле-продаже товаров применяются и к продаже имущественных прав, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав. В этом смысле необходимо признать, что всякая возмездная уступка имущественных прав (цессия) является продажей этих прав, а «правила, регулирующие переход прав кредитора, и в частности уступку требования (ст. 382-390 ГК РФ), отражают содержание и характер соответствующих имущественных прав, а поэтому подлежат приоритетному (по отношению к общим положениям о купле-продаже товаров) применению».

Договор может быть заключен на куплю-продажу будущих товаров, т.е. тех товаров, которые будут созданы или приобретены продавцом. «От отношений, связанных с продажей будущих вещей, необходимо отличать продажу вещей, которые в принципе не могут быть переданы продавцом покупателю. Например, договор заключается на куплю-продажу сгоревшего речного судна либо жилого дома, ранее проданного (с оформлением перехода права собственности) иному лицу.

Данная ситуация рассматривается гражданско-правовой доктриной в рамках проблемы «невозможности предмета обязательства»». 1. Гражданское? право: Учебник для вузов. т. 1. / Под . ре?д. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого.- 6-е? изд., перераб. и доп. - М.: Проспект, 2003. - 291 с.

В случаях, когда покупателю на момент заключения договора не было известно, что индивидуально-определенная вещь, служащая товаром, утрачена продавцом, он, обнаружив впоследствии данное обстоятельство, вправе потребовать признания договора недействительным под влиянием обмана (ст. 179 ГК РФ). Такая сделка является оспоримой, поэтому «покупатель, вместо того чтобы добиваться признания ее недействительной, имеет право, исходя из того, что договор действителен, потребовать от продавца возмещения убытков и применения иных мер ответственности в связи с неисполнением последним обязательств, вытекающих из договора купли-продажи».

С точки зрения покупателя, цель договора купли-продажи - обеспечить поступление в его владение и хозяйственное использование необходимой ему вещи. Единственное полностью эффективное с правовой позиции средство реализации задач покупателя состоит в получении права собственности на вещь официальным путем. Договор купли-продажи как раз и наделяет покупателя законным правом собственности на вещь или товар - конечно, при выполнении покупателем оговоренных в документе условий. Таким образом, договор купли-продажи является правоустанавливающим документом, который может служить доказательством права собственности владельца. 1. Илюшина М.Н. Новеллы правового регулирования способов защиты прав участников договора купли-продажи жилой недвижимости в гражданском законодательстве // Семейное и жилищное право. 2016. N 3. С. 33 - 36.

По отношению к продавцу целью договора купли-продажи можно считать получение денежного вознаграждения за передачу права собственности на вещь или самой вещи в собственность покупателю. Обязательным условием для заключения такой сделки является установление права собственности продавца на вещь на момент заключения договора купли продажи. Документы или их заверенные копии, устанавливающие предшествующее соглашению право собственности продавца, могут быть включены в состав документа в качестве приложений. Покупателем в рамках договоров купли-продажи может выступать любое юридически дееспособное лицо.

Сторонами договора купли-продажи (его субъектами) являются продавец и покупатель. По общему правилу продавец товара должен быть его собственником или обладать иным ограниченным вещным правом, из которого вытекает правомочие продавца по распоряжению имуществом, являющимся товаром.

Продавец, только собственник продаваемого товара, но имеются исключения: продажа товара с публичных торгов, продажа товара комиссионером, продажа товаров агентом при агентском договоре, продажа имущества, переданного в доверительное управление. Покупатель, сторонами договора могут быть: гражданин, достигший 18 лет, не признанный недееспособным в установленном законом порядке, лица, частично обладающие дееспособностью по закону, юридические лица, если это не запрещено их уставными документами.

В качестве продавца могут выступать государство (Российская Федерация и субъекты Российской Федерации), а также муниципальные образования в части продажи государственного или муниципального имущества, не закрепленного за юридическими лицами. Возникающие при этом правоотношения будут регулироваться нормами, определяющими участие юридических лиц в гражданских правоотношениях (ст. 124 ГК РФ), а стало быть, и нормами о купле-продаже.

Среди всех договоров купли-продажи выделяются договоры, продавцы и покупатели по которым, продавая или приобретая товары, действуют в рамках осуществляемой ими предпринимательской деятельности. К правоотношениям, вытекающим из таких договоров, «применяются некоторые специальные правила, относящиеся к обязательствам, связанным с предпринимательской деятельностью. В частности положения: о возможности одностороннего расторжения или изменения договора, если это предусмотрено не только законом, но и договором (ст. 310 ГК РФ); о презумпции солидарного характера обязательства при множественности лиц на стороне должника или кредитора (ст. 322 ГК РФ); об ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства без учета вины (п. 3 ст. 401 ГК РФ) и некоторые другие». 1. Виноградова, Р.М. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. - М.: Глобус, 2005. - 301 с.

В ряде современных изданий предмет договора купли-продажи сводится к товару (как его наименованию, так и количеству), подлежащему передаче покупателю. Подразумевается, что такой подход противоречит учению о предмете договора (обязательства).

Предмет договора является основным условием договора купли- продажи. Предметом договора купли-продажи являются, в первую очередь, вещи (товары), т.е. предметы материального мира (как созданные человеком, так и природой), удовлетворяющие определенные человеческие потребности. Для того чтобы вещь признавалась товаром и могла быть предметом договора купли-продажи, необходимо наделение ее качеством оборотоспособности. Другими словами, необходимо, чтобы вещь могла свободно переходить от одного лица к другому. Таким образом, вещи, ограниченные в обороте, могут стать предметом договора купли-продажи только при наличии у продавца специального разрешения на их покупку (яды, наркотические вещества), а вещи, изъятые из оборота, вообще не могут продаваться и покупаться.

Предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (п. 2 ст. 455 ГК РФ).

В ГК РФ, как и во многих иных нормативных правовых актах, часто имеется избыточная информация, которая выражается в повторяемости отдельных положений. Согласно п. 3 ст. 455 ГК РФ условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и качество товара. А п. 2 ст. 465 ГК РФ практически дублирует это положение: «Если договор купли-продажи не позволяет определить количество подлежащего передаче товара, договор не считается заключенным». Происходит такое дублирование подчас из-за неудачной редакции той или иной нормы. Если бы в первом параграфе главы 30 была включена специальная статья, в которой прямо названы существенные условия договора купли-продажи, то, скорее всего, не было бы и надобности в двух приведенных пунктах, поскольку еще ранее, в части первой ГК РФ, установлены правовые последствия недостижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ)

Для ориентира при определении цены продаваемого земельного участка стороны договора могут использовать данные кадастровой оценки земли - кадастровую стоимость земельного участка (п. 5 ст. 65 ЗК РФ), которая определяется в соответствии с Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 № 316. Постановление Правительства РФ от 08.04.2000г.№ 316 «Правила проведения государственной кадастровой оценки земли» //Собрание законодательства РФ.-2000.-.№16. -Ст.1709.

Поскольку кадастровая оценка земель проведена на территории РФ далеко не повсеместно, закон предусматривает, что в случаях, когда кадастровая стоимость земли не определена, применяется нормативная цена земли (п. 13 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ»).

Нормативная цена земли устанавливается в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 15.03.1997 № 319 «О порядке определения нормативной цены земли» Постановление Правительства РФ от 15.03.1997г. № 319 «О порядке определения нормативной цены земли» //Собрание законодательства РФ.-1997.-.№13.- Ст.1539. ежегодно органами исполнительной власти субъектов РФ для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям и их группам. Нормативная цена земли не должна превышать 75% уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения. При этом рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности (ст. 66 ЗК РФ).

Документы о нормативной цене и кадастровой стоимости земельных участков выдаются заинтересованным лицам районными (городскими) комитетами по земельным ресурсам и землеустройству.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о её продаже считается не заключенным. Кроме того, цена на здание, сооружение или иной объект недвижимости, находящийся на земельном участке, должна включать и цену передаваемой с этим объектом части земельного участка или права на неё.

Для определения цены продаваемого объекта недвижимости (с учетом цены земельного участка или права на него) стороны могут прибегнуть к услугам профессиональных оценщиков, действующих на основе Федерального закона от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» Федеральный Закон от 29.07.1998г. №135-ФЗ (текст в редакции от 24.07.2007 №220-ФЗ) «Об оценочной деятельности в РФ» //Собрание законодательства РФ. -1998. №31.- Ст.3813.

Момент вступления в силу договора продажи недвижимости определяется в соответствии с общими правилами, предусмотренными п. 1 ст. 425 и п. 1 ст. 433 ГК: договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, каковым признается момент подписания договора продавцом и покупателем. Виды недвижимого имущества приведены в Приложении В.

• 1.2 Основные элементы и форма договора купли-продажи недвижимости
• Одним из основных элементов договора купли-продажи являются его стороны. Продавцом и покупателем по договору купли-продажи недвижимого имущества могут быть как юридические, так и физические лица. При этом следует иметь в виду, что уставом или специальными предписаниями закона на юридическое лицо могут налагаться ограничения на приобретение и отчуждение недвижимого имущества. Например, в большинстве случаев продажа дорогостоящей недвижимости является крупной сделкой, для совершения которой продавец - акционерное общество - должен соблюсти требования акционерного законодательства к таким сделкам (п. 1 ст. 79 ФЗ «Об акционерных обществах» Федеральный закон от 26.12.1995 N 208-ФЗ «Об акционерных обществах» //Собрание законодательства РФ. -1999. №21.- Ст.229).
• В качестве продавца может выступать собственник недвижимого имущества. Продавцом также может быть лицо, уполномоченное собственником в силу закона или договора. В качестве продавца при продаже недвижимого имущества, являющегося объектом федеральной государственной собственности, выступает Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом, при продаже имущества субъектов Российской Федерации - юридические лица, уполномоченные органами государственной власти субъектов Российской Федерации, а при продаже муниципального имущества - продавцы, назначенные органами местного самоуправления. Решение о продаже принимают соответственно органы по управлению государственным имуществом субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления. Унитарные предприятия, владеющие недвижимым имуществом на праве хозяйственного ведения или на праве оперативного управления, могут осуществлять функции продавца такого имущества с согласия собственника имущества с соблюдением требований (п. 2 ст. 295 ГК РФ).
• Учреждения, имеющие право на осуществление коммерческой деятельности, могут быть продавцами недвижимого имущества, приобретенного за счет доходов от коммерческой деятельности. Голованов Н.М. Гражданско-правовые? договоры. - Санкт-Петербург. - Питер. - 2002. - 314 с.
• В законодательстве имеются также особые правила, касающиеся одновременно и продавцов, и покупателей недвижимости. Примером такого правила является норма п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ, согласно которой для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально заверенное согласие другого супруга. Данные требования являются равно применимыми как к продавцу, так и к покупателю.
• Следующим элементом договора купли-продажи недвижимости являются существенные условия, определённые законом - это предмет договора и цена этого предмета.
• В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны сведения, которые позволяют однозначно определить недвижимое имущество (предмет договора), подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого объекта недвижимого имущества. Объект недвижимости должен быть описан в соответствии с требованиями п. 1 ст. 18 и п. 6 ст. 12 Закона о регистрации прав, должны быть указаны:
• вид объекта (название): индивидуальный жилой дом, квартира, часть дома или часть квартиры;
• адрес (местоположение, в т.ч. и на земельном участке или в составе другой недвижимости, этаж и номера помещений и т.п.);
• литеры или номера строений, условный номер объекта, или кадастровый номер;
• характеристика объекта;
• площадь объекта.
• Если предметом договора является квартира, то собственник квартиры является участником общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома. Доля собственника квартиры в праве общей собственности на общие помещения (имущество) многоквартирного дома, пропорциональна размеру общей площади квартиры, являющейся предметом договора, и следует судьбе права собственности на квартиру (ст. 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ), а собственнику комнаты в квартире коммунального заселения принадлежит на праве общей долевой собственности и доля на общее имущество квартиры (ст. 41 ЖК РФ), пропорциональная общей площади комнаты (ч. 1 ст. 42 ЖК РФ). Особенность доли в праве на общую площадь (помещения, имущество) в силу закона такова:
• не отчуждается отдельно от права собственности помещение;
• не подлежит выделу;
• возникает и переходит вместе с правом собственности на объект недвижимости.
• Если предметом договора купли-продажи недвижимости выступает земельный участок, либо жилой дом (или часть жилого дома) находящийся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, то существенным условием договора купли-продажи такого объекта недвижимости является передача права на занятый им и находящийся в собственности у продавца участок. Данный объект недвижимости должен быть описан в договоре купли-продажи:
• местоположение участка;
• площадь участка;
• кадастровый номер участка;
• разрешенное использование участка;
• обременение участка и ограничения его использования.
• В то же время следует иметь в виду, что продажа земельных участков (в том числе вместе с расположенным на нем объектом недвижимости) допускается только в том случае, если они прошли процедуру государственного кадастрового учета (ст. 37 ЗК РФ).
• Еще одним существенным условием договора продажи недвижимости является цена отчуждаемого имущества. Как было указано выше договор купли-продажи недвижимости, как и любой договор купли-продажи, является возмездным. Прокопьева Н. А. Особенности заключения договоров инвестирования и купли- продажи жилых помещений с участием несовершеннолетних. // Российская юстиция. - 2004. -№2. Ст. 412.
• Возмездность договора продажи недвижимости и находит свое отражение в цене этого договора. В соответствии с п. 1 ст. 555 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должна быть предусмотрена цена этого имущества. При отсутствии в договоре условия о цене недвижимости, согласованного сторонами в письменной форме, договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, которые установлены в п. 3 ст. 424 ГК РФ, при купле-продаже недвижимости не применяются. Для определения цены продаваемого объекта недвижимости (с учетом цены земельного участка или права на него) стороны могут прибегнуть к услугам профессиональных оценщиков, действующих на основе Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
• Следующий аспект регулирования цены по договору продажи недвижимости заключается в том, что цена отчуждаемой недвижимости (здания, сооружения или пр.), находящейся на земельном участке, включает в себя и цену передаваемой с этой недвижимостью части земельного участка или права на нее. Это правило является диспозитивным, если иное не установлено законом или договором, заключаемым сторонами. Таким образом, неуказание в договоре купли-продажи недвижимости цены земельного участка, на котором находится отчуждаемый объект недвижимости, не является основанием для квалификации договора как незаключенного.
• Очередным, и последним, существенным условием договора купли-продажи недвижимости является наличие (или отсутствие) существующих ограничений (обременений) прав продавца, это, как правило: аренда, залог, сервитут, право требования в судебном порядке, иные права третьих лиц. Данные обременения в обязательном порядке должны быть указаны в договоре.
• Таким образом, законодатель возвращается к требованиям, предъявляемым к письменной форме сделки (п. 1 ст. 160 ГК РФ), ужесточая тем самым режим заключения договора продажи недвижимости.

Все сказанное в полной мере относится к купле-продаже земельных участков. В частности, ст. 4 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» признан утратившим силу Закон РФ от 23.12.1992г. «О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства», который предусматривал нотариальную форму для ряда сделок с земельными участками. Федеральный Закон от 25.10.2001г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного Кодекса РФ» //Российская газета. 30.10.2001.- №211-212.

К порядку заключения договора, а также к правам и обязанностям сторон в первую очередь применяются правила, предусмотренные § 7 гл. 30, а в части, не нашедшей регулирования в ней - общие положения о купле-продаже. Соблюдение письменной формы для данного вида договоров обязательно.

1.3 Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость

В соответствии со ст. 551 ГК РФ: «1.Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации».

Сформулированы дополнительные требования для продажи жилья, направленные на защиту проживающих в жилых помещениях граждан. В частности, государственной регистрации подлежит договор купли-продажи не только жилого дома или квартиры в целом, но и части дома или квартиры. Основным условием договора продажи жилого дома (его части) или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие право пользования соответствующим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень таких лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Договор вступает в законную силу с момента его подписания. Роль государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю заключается в том, что только после такой регистрации покупатель становится собственником недвижимого имущества в глазах третьих лиц. Это относится и к тем случаям, когда стороны - продавец и покупатель - исполнили свои обязанности по договору задолго до государственной регистрации.

«В соответствии со ст. 219 ГК РФ, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации этого права. Следовательно, продавец, прежде чем продать здание или сооружение, обязан зарегистрировать свое право собственности. Согласно п. 1 ст. 25 Закона о регистрации прав на недвижимость право собственности на созданный объект недвижимости регистрируется на основании документов, подтверждающих его создание (землеотвод, проектно-сметная документация, разрешение на строительство, акт ввода объекта в эксплуатацию)» Крашенников П.В. Судебная практика по земельным спорам. Ч.2. М. Юрист. 2004.-С.251..

Государственная регистрация прав производится на всей территории РФ по установленной Законом системе записей о правах на недвижимое имущество в Едином государственном реестре на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимость может быть обжаловано только в судебном порядке.

Государственная регистрация носит открытый характер. Орган, осуществляющий регистрацию прав, обязан представить сведения о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме, а юридическому лицу - документы, подтверждающие регистрацию юридического лица и полномочия его представителя.

Если стороны исполнили договор продажи недвижимости (то есть имущество было передано покупателю, который уплатил продавцу установленную договором цену) до его государственной регистрации, то все отношения, которые возникли у сторон договора с третьими лицами до его регистрации, сохраняются. Так, например, если сданное имущество было передано в аренду, то арендная плата продолжает поступать продавцу. Если имущество было заложено, то продавец продолжает выполнять свои обязательства по закладной.

После государственной регистрации исполненного договора к новому собственнику имущества переходят все права и обязанности продавца по поводу данного имущества.

Если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, то государственная регистрация может состояться по решению суда.

Согласно ст. 13 Закона о регистрации прав на недвижимость государственная регистрация права собственности (перехода права собственности) по договору продажи недвижимости состоит из следующих действий:

- прием необходимых документов, отвечающих требованиям Закона о регистрации прав на недвижимость, с обязательным приложением документа об уплате государственной пошлины. В соответствии со ст. 11 этого Закона размер пошлины за государственную регистрацию прав и сделок с недвижимостью определяется налоговым законодательством;

- проведение правовой экспертизы и проверка законности сделки;

- установление отсутствия противоречий между заявляемыми и уже зарегистрированными правами на данный объект, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав (данные основания закреплены в ст. ст. 19 и 20 Закона о регистрации прав на недвижимость);

- внесение записей в ЕГРП;

- выдача свидетельства о государственной регистрации права собственности по форме, указанной в приложении №14 к Правилам ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а при государственной регистрации права собственности, возникшего на основании подлежащей государственной регистрации сделки - проставление записи о праве собственности в штампе регистрационной надписи на тексте договора.

Статья 130 ГК РФ к числу объектов недвижимости, помимо земельных участков и иных прочно связанных с ними объектов, относит подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Однако в силу п. 1 ст. 4 Закона о регистрации прав на недвижимость этот Закон к регистрации прав на эти объекты не применяется.

В соответствии с п. 1 ст. 33 Закона о регистрации прав на недвижимость впредь до принятия соответствующих федеральных законов, основанных на положениях п. 1 ст. 131 ГК РФ, сохраняется действующий порядок регистрации права собственности и иных вещных прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания.

Для воздушных судов действует порядок регистрации на них вещных прав, предусмотренный ст. 33 ВК РФ. Порядок государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на морские суда и суда внутреннего водного плавания регламентируется соответственно гл. 3 КТМ и гл. 4 КВВТ, принятыми после вступления в силу Закона о регистрации прав на недвижимость. Что касается космических объектов, то в соответствии со ст. 131 ГК РФ и ст. 17 Закона РФ от 20.08.93 № 5663-1 «О космической деятельности» Закон РФ от 20.08.93 № 5663-1 «О космической деятельности»- ст.17 //Российская газета. 1993. № 186. в настоящее время разрабатывается законопроект о порядке государственной регистрации вещных прав на космические объекты.

С учетом сказанного при купле-продаже перечисленных выше объектов недвижимости, помимо норм § 7 гл. 30, необходимо применять специальные правила о регистрации на них вещных прав.

Федеральным законом от 30.12.2004 № 213-ФЗ в п. 1 ст. 130 ГК РФ внесены изменения. С учетом которых, объект незавершенного строительства, признается недвижимой вещью непосредственно ГК РФ Федеральный Закон от 30.12.2004. №213-ФЗ //Российская газета . 31.12.2004.- № 292..

Если земельный участок принадлежит продавцу (заявителю) на праве собственности, то его право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов на земельный участок, разрешения на строительство, проектно-сметной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

В ГК РФ не упоминается в качестве самостоятельного объекта недвижимости - нежилое помещение. Однако это не означает, что оно не может быть таковым. Во-первых, нежилое помещение прямо названо в числе самостоятельных объектов недвижимости в ст.1 Закона о регистрации прав на недвижимость. Во-вторых, еще до принятия ГК целым рядом нормативных актов нежилое помещение было признано самостоятельным объектом гражданских прав. Постановление Верховного Совета РФ от 27.12.1991г. №3020-1.Приложение №3//Российская газета.11.01.2002. - №8. ( например, приложение № 3 к Постановлению Верховного Совета РФ от 27.12.91 № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в РФ на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе РФ, краев, областей, автономной области, автономных округов, г.Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальной собственности). В-третьих, на рынке недвижимости сделки по продаже нежилых помещений получили гораздо большее распространение, чем, например, договоры купли-продажи зданий в общую долевую собственность покупателей.

Так и судебная практика не ставила под сомнение возможность признания нежилого помещения самостоятельным объектом гражданских прав (см., например, п. 3 Обзора практики разрешения споров, связанных с приватизацией государственных и муниципальных предприятий, утвержденного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11.06.1997 № 15. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.06.1997. №15.//Вестник ВАС РФ. 1997. №8.

На основании вышеизложенного можно сделать вывод из сложившейся ситуации: до разрешения указанного вопроса в законодательном порядке продавец и покупатель, чтобы избежать ненужных споров, должны включать в договоры купли-продажи условие о том, что в собственность покупателя наряду с самим помещением переходит доля в праве собственности на вспомогательные и коммуникационные помещения в здании. Эта доля, если не оговорено иное, определяется пропорционально доле принадлежащих собственнику основных нежилых помещений.

Упразднение нотариального удостоверения сделок с недвижимостью вызвало возражения, прежде всего у нотариусов Тихенко А.В. Надо действовать на перспективу // Российская юстиция. 1996. № 5.. В частности, высказывалось мнение, что на органы государственной регистрации не возложена обязанность проверки вменяемости лиц, совершающих сделку. Например, по мнению З. Мамишева, нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью предусматривалось для того, чтобы с помощью представителя государства и квалифицированного юриста - нотариуса устранить все возможные противоречия между сторонами, внести ясность в их взаимоотношения, обеспечить соответствие формы и условий договора требованиям закона. По его мнению, все это органы государственной регистрации предоставить участникам сделки не в состоянии Мамишев З. Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью обязательно //Российская юстиция. 1996. № 8. С. 17..

В то же время сторонники замены нотариального удостоверения государственной регистрацией считают, что последняя уже означает достаточный контроль за законностью сделки и делает излишним нотариальное удостоверение Чубаров В.В. Комментарий к ст. 550 ГК // Комментарий к части второй ГК РФ (постатейный). М.: Инфра-М, 1998.. К тому же в практике были отмечены многочисленные случаи недобросовестности со стороны нотариусов при оформлении сделок с недвижимостью. Отдельные сделки с недвижимостью по-прежнему требуют государственной регистрации (например, договор ренты и договор ипотеки).

Государственная регистрация и нотариальное удостоверение имеют различную правовую природу и выполняют разные функции. Так, первая среди прочих выполняет функцию обеспечения информационной открытости и достоверности. В связи с этим она направлена в первую очередь на то, чтобы защищать интересы третьих лиц в отличие от нотариального удостоверения, которое может быть установлено соглашением сторон (п. 2 ст. 163 ГК РФ), обязательность государственной регистрации устанавливается только законом. Участники сделки не вправе установить или отменить обязательную государственную регистрацию в соответствии с условиями договора. Сделки, подлежащие государственной регистрации, считаются заключенными не с момента их подписания сторонами или нотариального удостоверения, а с момента их регистрации. Это положение было отмечено и в Обзоре практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», утвержденного информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. № 59 Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001г. № 59// Бюллетень Министерства юстиции. 2001. № 4.. В п.5 информационного письма было указано, что учреждение юстиции, осуществляющее государственную регистрацию, правомерно отказало юридическому лицу в государственной регистрации договора купли-продажи здания, так как закон не предусматривает государственной регистрации такого договора.

При купле-продаже недвижимости в процессе приватизации необходимо руководствоваться законодательством о приватизации, в частности ст. ст. 31 и 32 Закона о приватизации, а при отсутствии соответствующих норм - § 7 гл. 30.

2. Субъекты договора купли-продажи недвижимости

2.1 Стороны договора купли-продажи недвижимости

Сторонами договора купли-продажи недвижимости являются продавец и покупатель, также могут быть физические и юридические лица, в том числе и субъекты предпринимательской деятельности. Голованов Н.М. Гражданско-правовые? договоры. - Санкт-Петербург. - Питер. - 2002. - 319 с.

Продавцами и покупателями по договору купли-продажи недвижимого имущества могут быть как юридические, так и физические лица. При этом следует иметь в виду, что специальными предписаниями закона или уставом на юридическое лицо могут налагаться ограничения на приобретение и отчуждение недвижимого имущества. Например, в большинстве случаев продажа акционерным обществом дорогостоящей недвижимости является крупной сделкой, для совершения которой продавец должен соблюсти требования акционерного законодательства о таких сделках. Дмитриев Ю.А. «Сборник гражданско-правовых договоров», изд. 2-е, испр. и доп. - М.:, ЭКСМО, 2007 - 864 с.

По общему правилу в качестве продавца должен выступать собственник недвижимого имущества. Продавцом также может быть лицо, уполномоченное собственником в силу закона или договора. В качестве продавцов при продаже недвижимого имущества, являющегося объектом федеральной государственной собственности, могут выступать органы исполнительной власти, наделенные Правительством РФ полномочиями по осуществлению функций по приватизации федерального имущества. По специальному поручению Правительства РФ от его имени функции по продаже приватизируемого федерального имущества могут осуществлять специализированные государственные учреждения (п. 1 ст. 6 Закона о приватизации государственного имущества). При продаже имущества субъектов РФ продавцами выступают лица, уполномоченные органами государственной власти субъектов РФ, а при продаже муниципального имущества -- продавцы, назначенные органами местного самоуправления (п. 2 ст. 6 Закона о приватизации государственного имущества).