Особенности договора купли-продажи недвижимости

В соответствии со ст.561 ГК РФ: «1. Состав и стоимость продаваемого предприятия определяются в договоре продажи предприятия на основе полной инвентаризации предприятия, проводимой в соответствии с установленными правилами такой инвентаризации.

2. До подписания договора продажи предприятия должны быть составлены и рассмотрены сторонами: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований».

Поскольку предприятие представляет собой сложный объект, состоящий из большого количества разнообразных элементов, состав которых может видоизменяться по соглашению сторон, для заключения договора необходимо точное определение элементов имущественного комплекса. Без этого предмет договора не может считаться определенным, а сам договор - заключенным.

Равным образом договор продажи предприятия не может считаться заключенным, если в нем не определена цена. Цена предприятия определяется сторонами свободно на основе полной инвентаризации предприятия и аудиторского заключения о его составе и стоимости.

Особый порядок оценки предприятия, предполагающий определение его стоимости с привлечением независимого аудитора, вводится в интересах покупателя с тем, чтобы при согласовании цены с продавцом у него имелась достоверная информация о действительной стоимости предприятия.

Документы, указанные в п. 2 ст.561 ГК РФ должны быть не только составлены и рассмотрены, но и согласованы сторонами, что вытекает из п. 1 ст. 560 ГК РФ. Это, однако, не означает, что все вещи, права и обязанности, указанные в этих документах, должны быть переданы покупателю. В договоре стороны вправе исключить отдельные элементы из состава передаваемого предприятия Гражданское? право [Текст]: учебник для вузов / Под ред. проф. В.В. Залесского, проф. М.М. Рассолова. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, Закон и право, 2002. 267 с..

При продаже предприятия исключительно важно урегулировать судьбу входящих в его состав обязательств. В первую очередь это касается пассивных обязательств, т.е. тех, по которым продавец предприятия является должником. Во многих случаях после продажи предприятия продавец оказывается не в состоянии исполнить свои обязательства перед деловыми партнерами, лишившись необходимой для этого производственно-технической базы.

Все кредиторы продавца по обязательствам, включаемым в состав предприятия, должны быть уведомлены о продаже предприятия до его передачи покупателю. Уведомление может быть сделано как продавцом, так и покупателем, однако с практической точки зрения целесообразно, чтобы должник, то есть продавец предприятия, сам направлял его кредиторам. В течение 3 месяцев со дня получения уведомления кредитор может дать согласие на перевод долга либо заявить требования, указанные в п. 2 ст.561 ГК РФ. Если же кредитор не был надлежащим образом уведомлен о продаже предприятия, он может заявить эти требования в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия покупателю.

Из изложенного с очевидностью вытекает следующий вопрос: если кредитор получил надлежащее уведомление о продаже предприятия и в течение 3 месяцев хранит молчание, то означает ли это, что обязательство перешло на покупателя? Представляется, что ответ должен быть отрицательным хотя бы потому, что согласно п. 2 ст. 391 ГК РФ и в соответствии с п. 1 ст. 389 ГК РФ для перевода долгов, включенных в состав предприятия, в подавляющем большинстве случаев никакая иная форма, кроме письменного согласия, невозможна. Следовательно, формулу п. 4 статьи о долгах, переведенных на покупателя без согласия кредитора, следует понимать в том смысле, что эти долги были без согласия кредитора включены в состав проданного предприятия. В какой-то степени здесь можно говорить о переводе долга, но состоявшемся лишь в отношениях между продавцом и покупателем предприятия, а не между должником (продавцом предприятия) и его кредитором Гражданское? право [Текст]: учебник для вузов / Под ред. проф. В.В. Залесского, проф. М.М. Рассолова. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, Закон и право, 2002. 157 с..

Таким образом, стороной в обязательстве остается продавец предприятия. Однако, если обязательство будет исполнено кредитору покупателем предприятия, кредитор в соответствии с п. 1 ст. 313 ГК РФ будет обязан принять такое исполнение. Более того, обязанность покупателя исполнить кредиторам продавца обязательства, включенные в состав предприятия, может быть включена в договор продажи предприятия. Кредитор же в любое время сохраняет право дать согласие на перевод долга. До тех пор пока кредитор не даст такого согласия либо обязательство не будет надлежащим образом исполнено, продавец и покупатель несут перед кредитором солидарную ответственность.

В соответствии со ст.563 ГК РФ:«1.Передача предприятия продавцом покупателю осуществляется по передаточному акту, в котором указываются данные о составе предприятия и об уведомлении кредиторов о продаже предприятия, а также сведения о выявленных недостатках переданного имущества и перечень имущества, обязанности по передаче которого не исполнены продавцом ввиду его утраты. Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью продавца и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором. 2. Предприятие считается переданным покупателю со дня подписания передаточного акта обеими сторонами. С этого момента на покупателя переходит риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного в составе предприятия».

С момента передачи покупатель вместе с рисками получает также право использовать входящее в состав предприятия имущество в своей предпринимательской деятельности и извлекать из него выгоды, что отчасти подтверждается п. 3 ст. 564 ГК РФ. Иногда такое использование может быть просто необходимым, чтобы поддерживать предмет договора в исправном состоянии либо избежать крупных убытков, которые непременно наступят при остановке сколько-нибудь серьезного производства Гражданское? право. В двух томах. Том 2.Уче?бник ./Под ре?д. Е.А.Суханова. - М.: Издате?льство БЕК,1994. - 418 с..

В соответствии со ст.564 ГК РФ, право собственности на предприятие переходит к покупателю с момента государственной регистрации этого права. Государственная регистрация права собственности на предприятие есть самостоятельный акт, отличный от регистрации договора продажи предприятия. Превращение покупателя предприятия в его собственника проходит три стадии: государственную регистрацию договора, затем передачу предприятия и, наконец, государственную регистрацию права собственности на него.

Последствия уклонения одной из сторон от государственной регистрации права собственности на предприятие, а также от исполнения договора до такой регистрации регулируются положениями о договоре продажи недвижимости.

В ст.565 ГК РФ перечислены последствия передачи и принятия предприятия с недостатками.

В соответствии со ст. 565 ГК РФ: «1. Последствия передачи продавцом и принятия покупателем по передаточному акту предприятия, состав которого не соответствует предусмотренному договором продажи предприятия, в том числе в отношении качества переданного имущества, определяются на основании правил, предусмотренных статьями 460 - 462, 466, 469, 475, 479 ГК РФ, если иное не вытекает из договора и не предусмотрено пунктами 2 - 4 статьи. 2. В случае, когда предприятие передано и принято по передаточному акту, в котором указаны сведения о выявленных недостатках предприятия и об утраченном имуществе (п.1 ст.563), покупатель вправе требовать соответствующего уменьшения покупной цены предприятия, если право на предъявление в таких случаях иных требований не предусмотрено договором продажи предприятия. 3. Покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены в случае передачи ему в составе предприятия долгов (обязательств) продавца, которые не были указаны в договоре продажи предприятия или передаточном акте, если продавец не докажет, что покупатель знал о таких долгах (обязательствах) вовремя заключения договора и передачи предприятия» Гражданское? право. В двух томах. Том 2.Уче?бник ./Под ре?д. Е.А.Суханова. - М.: Издате?льство БЕК,1994. - 221 с..

Вместе с тем указание на определенные статьи, содержащие общие положения о купле-продаже, не исключает применения к этим отношениям других общих норм о купле-продаже, которые прямо не названы в п. 1. В контексте ст. 565 могут применяться ст. 477 ГК («Сроки обнаружения недостатков переданного товара»), ст. 483 ГК («Извещение продавца о ненадлежащем исполнении договора купли-продажи») и другие общие положения.

Вызывает сомнения юридическая обоснованность нормы, содержащейся в п. 3 ст.565 ГК РФ. Согласно п. 1 ст. 561 и п. 1 ст. 563 ГК РФ состав предприятия, включая и все входящие в него долги (обязательства), определяется в договоре продажи предприятия и указывается в передаточном акте. Никакие долги или обязательства продавца не могут быть переданы покупателю без его на то согласия, т.е. если они не указаны в договоре или в согласованном сторонами приложении к договору. Передача обязательства не может состояться также помимо передаточного акта или иного документа, подписанного новым должником. Поэтому гипотеза о том, что покупатель может и не знать о перешедших на него долгах, вряд ли основательна. Кроме того, как отмечалось выше, для перевода долга во всех случаях требуется согласие кредитора Гражданское? право. В двух томах. Том 2.Уче?бник ./Под ре?д. Е.А.Суханова. - М.: Издате?льство БЕК,1994. - 118 с..

Как показывает судебно-арбитражная практика, необдуманное применение комментируемой нормы в отрыве от других положений ГК способствует злоупотреблениям со стороны продавца предприятия и ведет к нарушению законных прав покупателя. В этом смысле весьма показателен пример, содержащийся в п.4 Обзора практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13.11.97 № 21 (Вестник ВАС РФ, 1998, № 1)), в котором продавец - комитет по управлению имуществом объявил в опубликованных условиях конкурса, что продаваемое предприятие - магазин «Овощи» имеет кредиторскую задолженность в размере 10 млн. руб. Однако, как указано в Обзоре, уже после оформления договора купли-продажи выяснилось, что на самом деле кредиторская задолженность магазина составляет 40 млн. руб. Покупатель обратился в арбитражный суд с иском о внесении в договор купли-продажи изменений, которые позволили бы ограничить его правопреемство по долгам предприятия суммой кредиторской задолженности, указанной в условиях конкурса. Арбитражный суд в иске отказал, ссылаясь на п. 3 ст. 565 ГК РФ. Впоследствии это решение было подтверждено апелляционной, кассационной и надзорной инстанциями. Таким образом, законные права и интересы покупателя магазина оказались явно нарушенными и не получили никакой защиты, поскольку требование об уменьшении покупной цены не заявлялось и, соответственно, судами не рассматривалось.

Ст.566 ГК РФ регламентирует применение к договору продажи предприятия правил о последствиях недействительности сделок и об изменении или о расторжении договора. Ограничиваестся применение последствий недействительности сделок, изменения и расторжения договора купли-продажи, связанных с взысканием в натуре полученного по договору одной из сторон или обеими сторонами, в тех случаях, когда применение этих последствий может привести к существенному нарушению прав и охраняемых законом интересов кредиторов продавца или покупателя, других лиц (например, потребителей) или противоречит общественным интересам.

3.4 Условия недействительности сделки и способы защиты прав граждан

Одним из способов обмана является продажа квартиры лицом, который не является ее собственником. Чаще всего это делают члены семьи собственника, другие лица, проживающие в квартире собственника, наниматели приватизированных жилых помещений.

В этом случае документы на квартиру могут быть либо подделаны, либо изготовлены с использованием похищенных подлинников. Незаконные операции с продажей квартир происходят чаще всего, когда жилье оказывается во временном пользовании мошенников, например, сдано им по договору найма. Использование фальшивых документов - один из самых опасных способов, наносящий добросовестному участнику сделки значительный финансовый ущерб, если он приобретает квартиру по изготовленным на нее фальшивым документам. При этом не имеет значения, первичные это документы (свидетельство о собственности, полученное при приватизации жилья) или вторичные (договор купли-продажи, дарения или генеральная доверенность). В первом случае может быть использован как дубликат, так и поддельное свидетельство о собственности, изготовленное на цветном ксероксеГришаев С.П. Недействительность сделок с недвижимым имуществом // Правовая система Консультант Плюс, 2016. 359 с. .

Какие действия должны быть предприняты во избежание обмана?

1) паспорт следует проверить в милиции на идентичность с учетной карточкой. Добросовестный продавец не будет возражать против этой процедуры, лжепродавец немедленно исчезает.

2) фальшивые документы, необходимые для продажи квартиры, могут быть использованы как ее собственником, так и нанимателем, если жилье не приватизировано, например, для обмена жилыми помещениями. Это происходит в тех случаях, когда квартира юридически не очищена для совершения сделки купли-продажи (сохраняют право на жилье временно отсутствующие граждане, либо есть не согласные на продажу или приватизацию, либо нет решения органов опеки и попечительства в отношении несовершеннолетних и т.п.). Нередко на подлог идет один из разведенных супругов, который, являясь сособственником, тем не менее единолично продает квартиру без ведома бывшего супруга.

Поэтому при возникновении сомнений стоит выяснить все самым скрупулезным образом - от проверки на достоверность документов в органах, которые их выдали, до получения самими потенциальными покупателями выписки из домовой книги.

На практике нередко возникают споры, когда наниматель (бывший арендатор) пытается доказать, что между ним и собственником был заключен не договор коммерческого найма, а договор купли-продажи жилья. При этом он не желает покидать жилое помещение, продолжая им пользоваться. Тогда суд, руководствуясь требованиями закона, разрешает этот спор в зависимости от того, прошел ли договор купли-продажи жилого дома или квартиры государственную регистрацию, поскольку только после совершения этого акта у приобретателя возникает право собственности (ст. ст. ст. 164, 223, 558 ГК)Гришаев С.П. Недействительность сделок с недвижимым имуществом // Правовая система Консультант Плюс, 2016. .

Нередки случаи продажи жилья одновременно нескольким покупателям. В этом случае у продавца имеется несколько экземпляров поддельных свидетельств о собственности на жилище, договоров купли-продажи и других документов. Деньги продавец получает с двух и более покупателей, а собственником квартиры становится тот, кто раньше зарегистрирует договор в муниципалитете.

Сделка, совершенная под влиянием обмана, признается недействительной, если по суду доказано, что одна из сторон умышленно ввела другую сторону в заблуждение с тем, чтобы склонить ее к совершению сделки. Примером сделки, совершенной под влиянием обмана, в жилищной сфере могут служить дела из судебной практики. Так, имеют место сделки купли-продажи подлежащих сносу жилых домов в связи с отводом земельных участков для государственных и общественных надобностей после получения собственниками соответствующей компенсации. Другая ситуация: квартира находится в доме, который определен под снос, а это влечет за собой запрет прописки (регистрации).

Самый простой способ обмана граждан в сфере жилищных сделок, это получение с покупателя жилья задатка в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В соответствии со ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне. Соглашение о задатке независимо от его суммы должно быть совершено в письменной форме.

При получении задатка по договору купли-продажи жилого помещения продавец не вправе производить какие-либо другие операции с предметом договора, например, перепродавать его.

В случае неисполнения договора стороной, получившей задаток, она обязана уплатить другой стороне, в данном случае покупателю, двойную сумму задатка.

Несовершенство законодательства и отсутствие контроля на рынке жилья позволяют недобросовестному продавцу, который выступает нередко под эгидой мнимой фирмы, брать задаток не с одного лица (одной стороны по договору), а с нескольких.

Покупателей обычно привлекают объявлением о продаже квартиры по цене ниже рыночной. Владельцы квартиры могут быть как мнимые, так и настоящие. Они показывают квартиру пяти-шести клиентам и в случае заинтересованности в покупке берут задаток в размере 10-15 процентов от продажной стоимости с условием продажи квартиры через оговоренный сторонами срок, например, неделя или две.

Для убедительности будущим покупателям вручаются расписки в получении задатка и копии документов, подтверждающих право собственности продавца.

После получения задатка от нескольких покупателей квартира быстро продается одному из них. Продавцы исчезают, а новый собственник квартиры вынужден объясняться с обманутыми претендентами. Этот способ обмана приносит ловкачам довольно крупные суммы.

«Противоядие» против этого способа обмана имеется. Надо в обмен на задаток взять у продавца оригиналы основных документов на владение квартирой (свидетельство о собственности, договор передачи в собственность). В этом случае вероятность обмана гораздо меньше.

ГК РФ закрепляет довольно широкий круг оснований, по которым совершенная жилищная сделка может быть признана недействительной.

Такими основаниями являются несоответствие сделки закону, иным правовым актам или совершение ее с целью, противной основам правопорядка и нравственности. Недействительны (ничтожны) мнимые и притворные сделки, совершенные в первом случае лишь для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия, во втором - с целью прикрыть другую сделку, чаще всего незаконнуюГражданский кодекс Российской Федерации (части первая, вторая, третья) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от от 28.12.2016 N 497-ФЗ). - М.: Эксмо, 2003.- С.70. :

1) мнимой будет, например, сделка купли-продажи жилого дома, если этот дом остался во владении и пользовании продавца, а из обстоятельств дела видно, что стороны преследовали цель воспрепятствовать обращению взыскания на дом кредиторами продавца;

2) притворные сделки:

а) недействительными считаются сделки, совершенные гражданами, признанными недееспособными или ограниченными судом в дееспособности, гражданами, не достигшими совершеннолетия.

Может быть признана недействительной сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими. Недействительной может быть также сделка, которая была заключена под влиянием заблуждения одной из сторон, имеющего существенное значение. Недействительность сделок, совершенных недееспособными гражданами. Согласно ст. ст. 32, 33 ГК РФ для защиты прав и интересов недееспособных граждан устанавливаются опека и попечительство. Опека устанавливается над гражданами, которые признаны судом недееспособными вследствие психического расстройства, в связи с чем они не способны понимать значение своих действий и руководить ими. В силу закона опекуны являются представителями подопечных и совершают от их имени и в их интереса все необходимые сделки. Попечительство устанавливается над гражданами, ограниченными судом в дееспособности вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами. Попечители дают согласие на совершение тех сделок, которые граждане, находящиеся под попечительством, не вправе совершать самостоятельно, в частности, какие-либо сделки с имуществом: продавать, дарить, завещать, обменивать, покупать. Вместе с тем действия опекунов и попечителей по распоряжению имуществом подопечного в части совершения имущественных сделок подконтрольны органам опеки и попечительства.

Гражданско-правовая ответственность по сделкам, заключенным с гражданами, признанными недееспособными или ограниченно дееспособными, состоит в том, что каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой стороне все полученное в натуре, а при невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость в деньгах. Дееспособная сторона обязана, кроме того, возместить другой стороне понесенный ею реальный ущерб, если дееспособная сторона знала или должна была знать о недееспособности другой стороны (п. 1 ст. 171 ГК РФ).

Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, а также представлять его при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками (ст. 37 ГК РФ). Без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не разрешается совершение договора дарения от имени подопечного.

Ст. 43 «Основы законодательства Российской Федерации о нотариате» установлено: «При удостоверении сделок выясняется дееспособность граждан и проверяется правоспособность юридических лиц, участвующих в сделках. В случае совершения сделки представителем проверяются и его полномочия».

Однако механизм реализации этой нормы не отлажен, что становится одной из основных причин криминальной ситуации на российском рынке жилья. В законе ничего не сказано о праве нотариуса назначить экспертизу и поставить перед экспертом вопрос: способен ли гражданин понимать характер совершаемых им действий и осознает ли правовые последствия сделки, поскольку продажа, завещание, обмен, дарение жилья могут существенно ухудшить положение гражданина.

Закон РФ «О психиатрической помощи и гарантиях прав граждан» при ее оказании предусматривает: при реализации гражданином своих прав и свобод требования предоставления сведений о состоянии его психического здоровья возможны лишь в случаях, установленных законом. Пока даже нотариус не вправе обратиться в психоневрологический диспансер, чтобы удостовериться в психическом здоровье лица, совершающего сделку с жильем Гришаев С.П. Недействительность сделок с недвижимым имуществом // Правовая система Консультант Плюс, 2016. .

Проблема эта весьма актуальна для разрешения криминальной обстановки на жилищном рынке. Наибольшее число кабальных сделок происходит с гражданами, которые по суду не признаны недееспособными или ограниченными в дееспособности, но по существу не могут отдавать себе отчет в совершаемых действиях.

Перед судом по заявлению членов семьи такого гражданина, профсоюза и иных общественных организаций, прокурора, органа опеки и попечительства, психиатрического учреждения может быть поставлен вопрос о признании гражданина ограниченно дееспособным или недееспособным. В этом случае сделка, совершенная гражданином, впоследствии признанным судом недееспособным, может быть признана судом недействительной по иску его опекуна, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими.

Ст. 41 ГК РФ предусматривает и такую форму попечительства, как установление по просьбе совершеннолетнего дееспособного гражданина, который по состоянию здоровья не может самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять обязанности, патронажа (покровительства). Распоряжение имуществом, принадлежащим совершеннолетнему дееспособному подопечному, осуществляется попечителем (помощником) на основании договора поручения или доверительного управления, заключенного с подопечным. Патронаж над совершеннолетним дееспособным гражданином прекращается по требованию этого гражданина.

Недействительность сделок, совершенных гражданами, не способными понимать значение своих действий. Сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находящимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не мог понимать значение своих действий или руководить ими, признается судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершенияГражданский кодекс Российской Федерации (части первая, вторая, третья) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от от 28.12.2016 N 497-ФЗ). - М.: Эксмо, 2003. - С.78..

Сделка, совершенная гражданином, впоследствии признанным недееспособным, может быть признана судом недействительной по иску его опекуна, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими.

В отличие от сделок лиц, признанных недееспособными вследствие душевной болезни или слабоумия, сделки граждан, хотя и дееспособных, но находящихся в момент их совершения в таком состоянии, что они не могли понимать значение своих действий, не являются ничтожными, то есть бесспорно недействительными, а могут быть оспорены в суде.

При этом в доказывании нуждается сам факт «невменяемости» гражданина. Как правило, в таких случаях суды не ограничиваются свидетельскими показаниями, а требуют в подтверждение данного факта представления справок лечебных учреждений, проведения экспертизы и т.п.

б) среди недействительных сделок на жилищном рынке особую общественную опасность представляют сделки, совершенные под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств (ст. 179 ГК РФ).

Недействительность сделки, совершенной под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение (ст. 178 ГК РФ). Таким заблуждением считается не соответствующее действительности представление о каких-либо существенных для данной сделки обстоятельствах или незнание этих обстоятельств.

Одним из оснований признания сделки недействительной по ст. 179 ГК РФ служит совершение ее под влиянием угрозы, то есть психического воздействия, вызывающего у лица опасения причинения ему или его близким личного или имущественного вреда (например, угроза лишить жизни, повредить здоровье, запятнать честь, уничтожить имущество и т.д.). Угроза может исходить от стороны в сделке или от других лиц, о действиях которых этой стороне известно.

Основанием к признанию сделки недействительной является также угроза совершить действия, в которых выражалось бы злоупотребление принадлежащим угрожающему правом. Угроза совершить действия, в которых выражается осуществление права угрожающего, например, угроза направить по месту работы исполнительный лист для взыскания алиментов, не может служить основанием признания сделки недействительной.

Заключение

В данной работе раскрыта сущность института договора купли-продажи жилого недвижимости.

Договор купли-продажи - основной вид гражданско-правовых обязательств, применяемых в имущественном обороте. Перемещение материальных благ в товарной форме составляющее основу любого обязательства, в договоре купли-продажи выступает в наиболее чистом виде, является его непосредственным содержанием. Особое значение этого института в современном праве обусловлено широтой сферы его применения. Ведь по существу купля-продажа - наиболее универсальная форма товарно-денежного обмена.

Договор купли- продажи определяет объем и прав и обязанностей участников гражданских правоотношений, порядок и условия исполнения обязательства, ответственность за их неисполнение или ненадлежащее исполнение. Договор стабилизирует отношения гражданского оборота.

Договора купли- продажи недвижимости регулируют многообразные отношения экономического оборота. Содержащиеся в них нормы регулируют обширный круг общественных отношений, связанных с продажей жилых помещений, земельных участков, предприятий и т.д.

Договор продажи недвижимости является консенсуалъным, возмездным, взаимным. Правовые вопросы продажи недвижимости регулируются параграфами 7 и 8 главы 30 ГК РФ.

К недвижимому имуществу (вещам) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество (ст. 130 ГК РФ). Так к недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре учреждениями юстиции. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными федеральными законодательными актами.

Только с наличием регистрации судебный орган на основании закона может связывать последствия, возникающие при осуществлении прав владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом, в том числе и в случае его продажи в полном объеме либо в части.

Государство берет на себя регулирование сделок с недвижимостью, преследуя некоторые специфические цели, которые не всегда принимают во внимание участники сделок. Важнейшее место в таком регулировании занимает право.

Так, закон защищает интересы покупателей против возможных мошеннических действий со стороны продавца недвижимости, например, при попытке с его стороны последовательно продать один и тот же объект разным лицам. Закон защищает права и законные интересы участников сделки против возможных недобросовестных действий со стороны их партнеров. Правила, регулирующие сделки с недвижимостью, позволяют максимально сократить количество возможных недоразумений, которые могут осложнить отношения сторон - участников сделки, а равно и третьих лиц.

Можно утверждать, что судебная практика по делам указанной категории уже сложилась. Сегодня общество постепенно приходит к пониманию договорного права как средства достижения согласия и компромисса. Мы становимся свидетелями того, что участники договорных отношений начинают постепенно поворачиваться в сторону переговорного процесса. Государство создает механизм, нацеленный на взаимный учет интересов сторон - участников договорных отношений.

Масштабная роль договора купли-продажи недвижимости предполагает детальное правовое регулирование, которое в настоящий момент недостаточно разработано и не отвечает складывающимся социальным потребностям. Изучение действующего законодательства, регулирующего правовые отношения договора купли-продажи недвижимости, а также анализ практики применения данного законодательства свидетельствует о его несовершенстве.

Так, при приобретении объектов нежилой недвижимости, возникает вопрос об указании в договоре купли-продажи нежилого помещения одновременно права на вспомогательные и коммуникационные помещения, поскольку все расположенные в нежилом здании или сооружении либо примыкающие к нему помещения подразделяются на основные и вспомогательные. Решение данного вопроса именно в договоре необходимо для того, чтобы в будущем у покупателя и продавца не возникало каких-либо неясностей. При купле-продаже нежилых помещений необходимо применять по аналогии правила ст. 290 ГК РФ. Право собственности на нежилое помещение соотносится с правом собственности на вспомогательные или коммуникационные помещения в этом здании как соотносятся право собственности на жилое помещение и право общей долевой собственности на общие помещения, несущие конструкции и т.п. (п. 1 ст. 290 ГК). Расположенные в нежилом здании или сооружении вспомогательные и коммуникационные помещения самостоятельным предметом договора продажи недвижимости быть не могут.

Говоря о проблемах правового регулирования договора купли-продажи недвижимости, следует отметить традиционную для России множественность соответствующих нормативных актов и их низкое качество. Большинство юридических норм нормативных актов настолько запутаны, что разобраться в них под силу лишь специалисту, имеющему серьезную юридическую подготовку. Но основная проблема заключается в бессистемности правовой базы, отсутствии единой концепции регулирования тех или иных вопросов договора купли-продажи недвижимости. В условиях рыночной экономики, постоянного появления новых законодательных актов, договор купли-продажи недвижимости приобретает важное практическое значение.

Список использованных источников

Нормативно- правовые акты

1. «Конституция Российской Федерации» (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ, от 05.02.2014 N 2-ФКЗ , от 21.07.2014 N 11-ФКЗ) // «Собрание законодательства РФ», 14.04.2014, N 15, ст. 1691.

2. «Гражданский кодекс Российской Федерации» (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от от 28.12.2016 N 497-ФЗ) // «Собрание законодательства РФ», 13.01.1997, № 2, ст. 198.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от от 23.05.2016 N 146-ФЗ)// Российская газета. - N 23. - 06.02.1996.- N 24. - 07.02.1996; N 25. - 08.02.1996; N 27. - 10.02.1996.

4. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от от 03.07.2016 N 373-ФЗ) // Российская газета. - N 211-212. - 30.10.2001, ст. 16.

5. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от от 28.12.2016 N 498-ФЗ) // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2005. - № 1 (Ч. 1), ст. 14

6. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21.07.1997г. № 122-ФЗ с изм. 01.01.2017г. // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант-Плюс». - Послед. обновление 101.01.2017.

7. О государственной регистрации недвижимости: Федеральный Закон от 13.07.2015г. №218- ФЗ.- ст.42. // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант-Плюс». - Послед. обновление 01.01.2017.

8. Об актах гражданского состояния: Федеральный закон от 15.11.1997г. № 143-ФЗ с изм. 18.07.2006г. // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант-Плюс». - Послед. обновление 01.01.2017.

9. Об оценочной деятельности в РФ: Федеральный Закон от 29.07.1998г. №135-ФЗ (текст в редакции от 24.07.2007 №220-ФЗ) //Собрание законодательства РФ, 1998. №31.

10. О введении в действие Земельного Кодекса РФ: Федеральный Закон РФ от 25.10.2001. № 137-ФЗ //Российская газета. 30.10.2001. № 211-212.

11. О космической деятельности: Закон РФ от 20.08.1993г. № 5663-1 //Российская газета, 1993. № 186.

12. О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в РФ: Федеральный закон // Вестник ВАС РФ, 1998. № 1.

13. О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации: Закон РФ от 04.07.91 № 1541-1 //Ведомости РСФСР, 1991. № 28, -Ст. 959.

14. О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации: Федеральный закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ- Ст.16.//Российская газета. 12.01.2005. №1.

15. О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в РФ: Федеральный закон // Вестник ВАС РФ, 1998. № 1.

16. О государственном земельном кадастре: Федеральный закон от 02.01.2000 № 28-ФЗ //Собрание законодательства РФ, 2000, №2.

17. Правила проведения государственной кадастровой оценки земли: Постановление Правительства РФ от 08.04.2000г.№ 316 //Собрание законодательства РФ,2000, №16. Ст.1709.

18. О порядке определения нормативной цены земли: Постановление Правительства РФ от 15.03.1997г. № 319 //Собрание законодательства РФ, 1997, №13. Ст.1539.

19. О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации: Постановление Правительства РФ от 13.10.97 № 1301 //Собрание законодательства РФ, 1997, № 42. Ст.4787.

20. О некоторых вопросах применения законодательства Союза ССР на территории Российской Федерации: Постановление Верховного Совета Российской Федерации от 03.03.1993г. № 4604-1 с изм. 18.12.2006г. [Текст]: Ведомости Союза народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации, 1993, № 11, ст. 393.

21. О разграничении государственной собственности в РФ на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе РФ,краев,областей, автономной области, автономных округов, г.Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальной собственности: Постановление Верховного Совета РФ от 27.12.91 № 3020-1 //Российская газета, 11.01.2002, №8.

22. О некоторых вопросах применения судами Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации: Постановление Пленума ВС РФ от 24.08.93 № 8 //Бюллетень ВС РФ,1993, № 11.

23. О некоторых вопросах применения судами Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации: Постановление Пленума ВС РФ от 24.08.1993. № 8 //Бюллетень ВС РФ,1993, № 11.

24. О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав: Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 //Вестник ВАС РФ, 1998, № 10.

25. О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства: Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 //Вестник ВАС РФ, 2005, № 5.

26. О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ: Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8//Российская газета, 10.08.1996, №151.

27. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.06.1997. №15 //Вестник ВАС РФ, 1997, №8.

28. Об утверждении методических рекомендаций по совершению отдельных видов нотариальных действий нотариусами Российской Федерации: приказ Министерства Юстиции Российской Федерации от 15.03.2000г. № 91 с изм. 19.01.2005г. // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант-Плюс». - Послед. обновление 19.01.2005.

29. Об утверждении Правил внесения записей о правах на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним и взаимодействия между Федеральной регистрационной службой и ее территориальными органами: Приказ Минюста РФ от 04.03.2005 № 16 // БНА РФ, 2005, № 13.

Научная литература

30. Абрамов В.А. Сделки и договоры. - М., Юристъ.- 1997.

31. Бевзенко Р.С. Купля-продажа будущей недвижимости и общее имущество нежилого здания. Комментарий к Определению Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 03.03.2016 N 307-КГ15-14692 // Вестник экономического правосудия Российской Федерации. 2016. N 4. С. 4 - 8.

32. Виноградова, Р.М. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. - М.: Глобус, 2005. - 301 с.

33. Витрянский В.В. Договор купли- продажи и его отдельные виды. -М.-Статут- 1999. - 256 с.

34. Витрянский В.В. Договор продажи предприятия // Вестник ВАС РФ. 1999. № 1. - 197 с.

35. Власов, Ю.Н. Наследственное право Российской Федерации: общие положения, правовые основы, образцы типовых документов [Текст]: учебно-методическое пособие / Ю.Н. Власов. Изд. 3-е, перераб. и доп. - М.: Юрайт, 1999.

36. Голованов Н.М. Гражданско-правовые договоры. - Санкт-Петербург. - Питер. - 2002. - 214 с.

37. Голованов Н.М. Сборник хозяйственных договоров с комментариями. - Спб.: Питер, 2006. - 304 с.

38. Гражданское право [Текст]: учебник для вузов / Под ред. проф. В.В. Залесского, проф. М.М. Рассолова. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, Закон и право, 2002.

39. Гражданское право России: Учебник для вузов. ч. 1 / Под. ред. З.И. Цыбуленко. -М.: Юристъ, 2004. - 315 с.

40. Гражданское право. В двух томах. Том 2.Учебник ./Под ред. Е.А.Суханова. - М.: Издательство БЕК,1994. - 416 с.

41. Гражданское право. В двух томах. Том 2.Учебник ./Под ред. Е.А.Суханова. - М.: Издательство БЕК,1994. -543 с.

42. Гражданское право. Часть 2. Учебник / Под ред. А.Г. Калпина. М.: Юрист. 2003. - 398 с.

43. Гражданское право: Учебник для вузов. т. 1. / Под . ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого.- 6-е изд., перераб. и доп. - М.: Проспект, 2003. - 286 с.

44. Дмитриев Ю.А. «Сборник гражданско-правовых договоров», изд. 2-е, испр. и доп. - М.:, ЭКСМО, 2007 - 864 с.

45. Илюшина М.Н. Новеллы правового регулирования способов защиты прав участников договора купли-продажи жилой недвижимости в гражданском законодательстве // Семейное и жилищное право. 2016. N 3. С. 33 - 36.

46. Как оформить сделку купли-продажи земельного участка? // Азбука права: электрон. журн. 2017

47. Кардаш А. Роль нотариуса в сделках с недвижимым имуществом // Жилищное право. 2016. N 9. С. 61 - 70.

48. Крашенников П.В. Судебная практика по земельным спорам. Ч.2. М. Юрист. 2004.- 251 с.

49. Кириллова Е.А. Обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью: реальность и перспективы // Нотариус. 2015. N 6. С. 11 - 13

50. Ленковская Р.Р. Особенности ответственности сторон по договору купли-продажи недвижимости // Правовые вопросы недвижимости. 2015. N 1. С. 11 - 14

51. Малеина М.Н. Реквизиция. Комментарий к статье 242 Гражданского кодекса РФ // Журнал российского права. 2006. N 9. С. 121.

52. Мамишев З. Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью обязательно //Российская юстиция. 1996. № 8. С. 17.

53. Олейникова О. Сложные схемы купли-продажи недвижимости: практика споров // Жилищное право. 2014. N 12. С. 7 - 17

54. Прокопьева Н. А. Особенности заключения договоров инвестирования и купли- продажи жилых помещений с участием несовершеннолетних. // Российская юстиция. - 2004. -№2.

55. Пчельников М.В. Государственная политика в сфере участия нотариата в сделках по отчуждению земельных долей // Нотариус. 2016. N 6. С. 31 - 33

56. Тихенко А.В. Надо действовать на перспективу // Российская юстиция. 1996. № 5.

57. Чубаров В.В. Комментарий к ст. 550 ГК // Комментарий к части второй ГК РФ (постатейный). М.: Инфра-М, 1998.

58. Шершеневич, Г.Ф. Учебник русского гражданского права [Текст]: в 2 т. / Гавриил Шершеневич. - М.: Статут, 2005.

Материалы судебной практики

59. Несоблюдение простой письменной формы влечет недействительность сделки только в случаях, предусмотренных законом. Судебная практика// Бюллетень Верховного суда РФ. 2003. №2.- С.15.

Размещено на Allbest.ru

...