Товарищество собственников жилья как социально-правовая форма объединения граждан по месту жительства

Размещено на http://www.allbest.ru/

ТОВАРИЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ КАК СОЦИАЛЬНО-ПРАВОВАЯ ФОРМА ОБЪЕДИНЕНИЯ ГРАЖДАН ПО МЕСТУ ЖИТЕЛЬСТВА

12.00.03 Ї Гражданское право; предпринимательское право;

семейное право; международное частное право

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени

кандидата юридических наук

Токарева Елена Валерьевна

Волгоград 2012

Работа выполнена на кафедре гражданско-правовых дисциплин Негосударственного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Волгоградский институт экономики, социологии и права».

Научный руководитель Ї доктор юридических наук Гончаров Александр Иванович.

Официальные оппоненты: доктор юридических наук, профессор Волков Александр Викторович;

кандидат юридических наук, доцент Мережкина Марина Сергеевна.

Ведущая организация Ї Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Оренбургский государственный университет».

Защита диссертации состоится «9» февраля 2012 г. в 14 часов 00 минут на заседании диссертационного совета ДМ 212.029.07 при ФГБОУ ВПО «Волгоградский государственный университет» по адресу: 400062, г. Волгоград, пр. Университетский, 100, ауд. 2-05 В.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ФГБОУ ВПО «Волгоградский государственный университет».

Автореферат разослан «26» декабря 2011 г. и размещен на официальном сайте ФГБОУ ВПО «Волгоградский государственный университет» http:// www.volsu.ru.

Ученый секретарь

диссертационного совета,

кандидат юридических наук, доцент О.А. Яковлева

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Преобразования правовой системы, начавшиеся в России в 1990-е годы, направлены, прежде всего, на построение гражданского общества. При отсутствии единого научного подхода к определению понятия «гражданское общество», существует единое мнение, что его стержнем является индивид как центр всех общественных отношений. Экономической же основой развития гражданского общества выступает частная собственность.

В условиях становления гражданского общества в России появляется множество новых форм и видов общественных объединений. Одна из таких широко распространённых форм Ї товарищество собственников жилья. Эти товарищества, в отличие от некоторых номинально существующих некоммерческих организаций, реально действуют и значимы в социально-правовой жизни общества. Процесс развития товарищеского управления собственностью является для России достаточно новым, так как в течение долгого времени не было реальных оснований для создания подобных правовых институтов Ї частной собственности. Данное обстоятельство воспитало у многих граждан стойкую зависимость от государства, сделало их социальными иждивенцами.

В настоящее время в России всё большая часть жилищного фонда становится частной собственностью, что является целенаправленным импульсом к развитию товариществ собственников жилья. Данные объединения приобретают все большее значение в свете развития демократических ценностей общества, формирования его правовой и экономической составляющих в одной из наиболее важных сфер жизнедеятельности населения Ї сохранении и содержании жилищного фонда.

Модернизация жилищной сферы требует от собственников рационального и ответственного подхода к вопросам управления своим имуществом, активной гражданской позиции. В то же время, несмотря на то что Жилищный кодекс РФ достаточно подробно регулирует деятельность товариществ собственников жилья, в этом регулировании все же содержатся недостатки, противоречия и пробелы, которые затрудняют процесс функционирования товариществ собственников жилья. Некоторые положения Жилищного кодекса РФ, а также сложившая практика применения различных норм в отношении товариществ собственников жилья не оставляют возможности для дальнейшего развития института товарищеского управления собственностью, а следовательно, и для развития гражданского общества.

Таким образом, актуальность темы диссертационного исследования обусловлена не только юридической, но социальной значимостью такой формы объединения граждан, как товарищество собственников жилья, которое по своей сути является первичной ячейкой построения гражданского общества, что одновременно сопровождается новизной и несовершенством законодательства, регламентирующего правовое положение данной некоммерческой организации, отсутствием теоретических разработок, рассматривающих товарищество собственников жилья как элемент гражданского общества, а также сложностью научных концепций относительно его построения и развития.

Степень разработанности проблемы. Выбор темы диссертационного исследования обусловлен не только ее актуальностью, но и отсутствием комплексных исследований как правовой природы товарищества собственников жилья, так и его социально-правового значения. Более того, в диссертационном формате должным образом не рассматривались вопросы дальнейшего развития товарищеского управления собственностью, повышения социальной активности граждан через участие в управлении своим недвижимым имуществом.

Начиная с 1996 г. проводились исследования, касающиеся правового положения товариществ собственников жилья. Эти исследования осуществили авторы: О.А. Городов, И.А. Дроздов, П.В. Крашенинников, В.Н. Литовкин, М.Ю. Тихомиров, П.И. Седугин, В.В. Семенихин и др.

Вопросы деятельности товариществ собственников жилья нашли отражение в современных диссертационных исследованиях, которые выполнили: О.Н. Бобровская, В.С. Ермаков, Р.З. Ибатуллина, С.А. Кудина, А.В. Попов и др. Однако большинство исследований проводилось до принятия множества поправок в Жилищный кодекс РФ, в них получил отражение ограниченный круг отношений, касающихся товариществ собственников жилья. Все исследователи рассматривали товарищество собственников жилья только с позиции юридического лица.

Для настоящей диссертации отправной точкой в исследовании понимания гражданских объединений стали труды классиков, в ряду которых: Платон, Аристотель, Н. Макиавелли, Т. Гоббс, Дж. Локк, Ж.-Ж. Руссо, С.Е. Десницкий, М.М. Ковалевский и другие, где нет разработок такой формы объединения граждан, как товарищество собственников жилья. Большое влияние на формирование научных взглядов автора на правовую природу товарищества собственников жилья как особого, отличного от хозяйственных обществ и корпораций юридического лица оказали работы А.П. Анисимова, А.И. Гончарова, В.В. Долинской, А.О. Иншаковой, А.Я. Рыженкова, А.Е. Черноморца.

Объектом диссертационного исследования являются общественные отношения по поводу формирования и функционирования в Российской Федерации объединений граждан по месту жительства на основе создания и деятельности товариществ собственников жилья.

Предметом диссертационного исследования являются российское законодательство, регулирующее создание и деятельность товариществ собственников жилья; доктрина права в исследуемой области; сложившаяся судебная и правоприменительная практика.

Целью диссертационной работы является разработка на основе комплексного анализа правовых норм гражданского и жилищного законодательства предложений по совершенствованию правового регулирования товарищества собственников жилья, его научное обоснование в качестве социально-правовой формы объединения граждан по месту жительства.

Цель диссертационного исследования раскрывается путем постановки и решения следующих взаимосвязанных научных задач:

? раскрыть правовые формы объединений граждан по месту жительства;

? дифференцировать этапы формирования института коллективных форм управления жильем на основе членства в российском законодательстве;

? выявить особенности процедур создания и государственной регистрации товариществ собственников жилья;

? определить гражданско-правовое положение членов товарищества собственников жилья, их общего собрания и правления товарищества;

? исследовать возможности и способы участия товариществ собственников жилья в хозяйственной деятельности;

? выявить проблемы юридической ответственности и финансовой состоятельности товарищества собственников жилья;

? установить оптимальный порядок участия товарищества собственников жилья в сделках страхования рисков причинения вреда общему имуществу многоквартирного дома;

? систематизировать практические проблемы судебной защиты интересов товариществ собственников жилья в гражданско-правовых спорах.

Методологическую основу исследования составляют общенаучные методы, в их числе: диалектический, системный и др. Кроме того, применялись частно-научные методы: сравнительно-правовой, формально-юридический, сравнительно-исторический и др. На их основе были проведены анализ и обобщение научных, нормативных и практических материалов, обоснованы теоретические положения, сделаны выводы.

Теоретическую основу исследования составили труды ряда известных российских ученых, в этом ряду: А.П. Анисимов, М.И. Брагинский, С.Н. Братусь, В.В. Витрянский, Д.П. Гордеева, О.А. Городов, В.П. Грибанов, Л.Ю. Грудцына, В.В. Долинская, И.А. Дроздов, С.А. Зинченко, А.О. Иншакова, О.С. Иоффе, В.П. Камышанский, С.М. Корнеев, О.А. Красавчиков, П.В. Крашенинников, В.Н. Литовкин, Н.Н. Пахомова, С.Г. Певницкий, А.Я. Рыженков, О.Н. Садиков, П.И. Седугин, А.П. Сергеев, Е.А. Суханов, М.Ю. Тихомиров, Ю.К. Толстой, В.Н. Цирульников, А.Е. Черноморец, Е.А. Чефранова, К.Б. Ярошенко и др.

Эмпирическую основу работы составили Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ, иные нормативно-правовые акты Российской Федерации и субъектов РФ, а также материалы судебной и административной практики, использовались статистические данные из сферы жилищного управления и практический опыт автора.

Научная новизна диссертации определяется тем, что впервые на диссертационном уровне проведено комплексное исследование социально-правового значения товарищества собственников жилья как формы объединений граждан по месту жительства, участвуя в котором они обеспечивают функционирование и развитие гражданского общества, и конкретизируется в положениях и выводах, выносимых на защиту:

1. Товарищество собственников жилья представляет собой дискретное, имеющее определенную географическую привязку социально-правовое объединение современного гражданского общества, образуемое на основе частной собственности физических и юридических лиц на жилые и связанные с ними нежилые объекты недвижимости, функционирующее как легитимный демократический механизм принятия управленческих решений в интересах собственников помещений в многоквартирных домах.

2. Доказывается, что в рамках товарищества собственников жилья реализуется особая организационно-правовая форма юридического лица, соответствующая современным рыночным отношениям и необходимая для долгосрочного объединения граждан-соседей в рамках отдельного многоквартирного дома и далее в масштабах гражданского общества в целом, исторически сохраняющая целеполагание на эффективную и законодательно урегулированную эксплуатацию многоквартирного жилого и связанного с ним нежилого фонда.

3. Обосновывается, что товарищество собственников жилья выступает центральным элементом механизма регулирования сферы жилищных отношений на основе соседства и товарищества, посредством реализации коллективом собственников прав на управление принадлежащими им квартирами и общим имуществом многоквартирных домов. Такая соседско-товарищеская эксплуатация общего имущества предусматривает смежное, близкое расположение собственных квартир одних физических и (или) юридических лиц к недвижимому имуществу других собственников в составе одного многоквартирного дома, а также совместное, пропорционально-правовое участие всех собственников в управлении своим имуществом.

4. Аргументирована необходимость в создании товарищества собственников жилья в многоквартирном доме на этапе его строительства при достижении числа голосов собственников от 30 % и более от общего числа голосов собственников помещений в этом строящемся доме, а также необходимость запрета на членство в данном товариществе застройщику дома.

5. Выявлена особенность организационного единства товарищества собственников жилья, которая проявляется в системной связи вертикальной иерархической соподчинённости его органов управления с одновременным добровольным волеизъявлением граждан и представителей юридических лиц Ї собственников помещений в рамках соседско-товарищеских отношений, осуществляемых на основе равенства и соседства, с обязательным вычленением, признанием и избранием руководителя объединения.

6. Раскрывается особенность правового положения товарищества собственников жилья в хозяйственной деятельности, осуществляемой, с одной стороны, коллективом собственников при использовании в обороте общего имущества всего многоквартирного дома, неразрывно связанного с частным имуществом всех собственников квартир, на основе членского голосования, пропорционально размеру частного имущества каждого собственника в квадратных метрах площади принадлежащих ему помещений. С другой стороны, председатель товарищества собственников жилья является единственно возможным лицом, имеющим определенный юридический статус для заключения различных договоров и от имени ТСЖ, и как представитель интересов собственников многоквартирного дома. Выявленный дуализм обусловливает неразумную громоздкость и затянутость процедуры принятия хозяйственных решений в товариществе собственников жилья, оптимизация которой возможна при расширении уставных полномочий его председателя.

7. Классифицированы причинны возникновения и усугубления финансовой несостоятельности товарищества собственников жилья: 1) противоправное поведение отдельных собственников помещений многоквартирного дома, надлежащим образом не исполняющих свои обязанности по уплате обязательных платежей; 2) действия (бездействие) председателя и работников товарищества собственников жилья, которые могут повлечь банкротство товарищества. Следствием данных обстоятельств становится введение процедуры банкротства товарищества собственников жилья, предусматривающей применение к нему всех законных процедур, включая назначение арбитражного управляющего, не являющегося собственником помещений данного дома, что противоречит самой сущности товарищества собственников жилья.

8. Определены функции товарищества собственников жилья в сделках страхования рисков причинения вреда общему имуществу дома как представителя его членов, коллективного страхователя и стороны по договору страхования общего имущества многоквартирного дома, а также как инициатора страхования членами товарищества рисков повреждения и/или гибели принадлежащих им объектов собственности путём заключения индивидуальных договоров страхования. Надлежащее осуществление вышеназванных функций прямо влияет на стабильность оборота в целом и на его отдельные звенья, образуемые жизнедеятельностью граждан, проживающих в многоквартирных домах, и оказывает косвенное влияние на надлежащее функционирование и развитие гражданского общества.

9. Систематизированы правовые конфликты, регулярно разрешаемые в судах с участием товариществ собственников жилья: 1) споры с собственниками помещений, ненадлежаще исполняющими свои денежные обязательства; 2) оспаривание ненормативных актов органов государственной власти и местного самоуправления, влекущих нарушение прав и интересов товарищества и его членов, в части эксплуатации комплекса имущества многоквартирного дома; 3) представление интересов собственников помещений в спорах с застройщиком многоквартирного дома и иными лицами, ненадлежаще исполняющими их обязательства при выполнении строительных, строительно-монтажных и ремонтных работ; 4) споры с поставщиками коммунальных ресурсов и услуг. Доказывается, что начисление процентов за пользование чужими денежными средствами в отношении товариществ собственников жилья в целом является несправедливым наказанием большинства добросовестных членов товарищества, не допускающих задолженностей, поскольку при наличии задолженностей отдельных собственников помещений за коммунальные ресурсы и услуги фактического пользования товариществом чужими денежными средствами (поставщиков и иных кредиторов) не происходит.

10. Вносятся следующие рекомендации по совершенствованию действующего законодательства:

10.1. Дополнить ч. 2 ст. 135 ЖК РФ пунктом следующего содержания. «Устав товарищества собственников жилья должен содержать наименование, указывающее на характер его деятельности и организационно-правовою форму; место нахождения ТСЖ; порядок управления деятельностью ТСЖ; предмет и цели деятельности; права и обязанности членов ТСЖ; условия и порядок приема в члены товарищества и выхода из него; источники формирования имущества ТСЖ; порядок внесения изменений в учредительные документы товарищества; порядок использования имущества в случае ликвидации ТСЖ и иные не противоречащие законодательству положения».

10.2. Изложить ч. 1 ст. 135 ЖК РФ в следующей редакции: «Товарищество собственников жилья Ї некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме, либо в случаях, указанных в части 2 статьи 136 настоящего Кодекса, имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов для совместного управления имуществом, принадлежащим собственникам помещений, нескольких многоквартирных домов или имуществом собственников нескольких жилых домов, а также для обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения таким имуществом».

10.3. Изложить п. 5 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ в следующей редакции: «5) утверждение порядка образования резервного фонда товарищества, иных специальных фондов товарищества, их использования, а также утверждение отчетов об использование таких фондов».

10.4. Изложить п. 3 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ в следующей редакции: «3) Избрание членов правления, членов ревизионной комиссии (ревизора) товарищества, председателя товарищества, досрочное прекращение их полномочий».

10.5. Изложить ч. 6 ст. 147 ЖК РФ в следующей редакции: «6) Решение правления принимаются не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов членов правления. Решения, принятые правлением товарищества, оформляются протоколом заседания правления товарищества и подписываются председателем правления товарищества, секретарем заседания правления товарищества».

10.6. Изменить название «Председатель правления» на «Председатель товарищества собственников жилья».

10.7. Изложить п. 3 ч. 2 ст. 152 ЖК РФ в следующей редакции: «сдача в аренду, внаем части общего имущества товарищества».

10.8. Изложить п.1 ч. 2. ст. 151 ЖК РФ в следующей редакции: «2. Средства товарищества собственников жилья состоят из: 1) платы за содержание и ремонт жилых помещений собственников помещений многоквартирного дома, вступительных и иных взносов членов товарищества».

10.9. Добавить в ст. 12 ЖК РФ пункт 9.1 «осуществление контроля за организационно - хозяйственной деятельностью товариществ собственников жилья». товарищество жилье гражданский правовой

10.10. Включить в ЖК РФ статью об ответственности председателя правления и членов правления, изложив ее в следующей редакции:

«Председатель товарищества собственников жилья, а также члены правления товарищества собственников жилья, не исполняющие или недобросовестно исполняющие свои обязанности, несут ответственность, предусмотренную законодательством Российской Федерации».

10.11. Дополнить ч. 2. ст. 137 ЖК РФ, регулирующую права товарищества, пунктом 6 следующего содержания: «заключать договоры страхования общего имущества в многоквартирном доме».

10.12. Дополнить ч. 2 ст. 44 ЖК РФ пунктом 4 следующего содержания, изменив нумерацию существующих пунктов 4 и 5 соответственно на 5 и 6:

«4) принятие решений о страховании общего имущества в многоквартирном доме».

10.13. Изложить ч. 1 ст. 46 ЖК РФ в следующей редакции:

«1. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1Ї4 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме…»

10.14. Изложить ст. 21 ЖК РФ в следующей редакции:

«В целях гарантирования возмещения убытков, связанных с утратой (разрушением) или повреждением жилых помещений, общего имущества в многоквартирном доме, может осуществляться страхование жилых помещений, а также общего имущества многоквартирного дома в соответствии с законодательством». Изменить название статьи на «Страхование жилых помещений и общего имущества многоквартирного дома».

10.15. Внести в раздел «Разрешение споров» в типовых договорах между ресурсоснабжающими организациями и ТСЖ условие, допускающее разрешение споров, разногласий и требований, вытекающих из договора, как в Арбитражном суде, так и в суде общей юрисдикции.

Теоретическая значимость исследования заключается в том, что содержащиеся в нем положения и выводы дополняют науку гражданского и жилищного права, способствуют совершенствованию и развитию отдельных норм и положений гражданского и жилищного законодательства по вопросам коллективного управления жилой собственностью, а также способствуют развитию гражданского общества в Российской Федерации, одним из базовых формирований которого, наряду с политическими партиями, общественно-политическими организациями и движениями, ассоциациями потребителей и другими формами, является товарищество собственников жилья. Результаты исследования стимулируют дальнейшие теоретико-правовые и отраслевые исследования вопросов развития товариществ собственников жилья как социально-правовой формы объединений граждан.

Практическое значение диссертационного исследования. Положения и выводы диссертации могут быть использованы при подготовке проектов новых законов, совершенствовании действующего гражданского и жилищного законодательства, регулирующих положение товариществ собственников жилья. В правоприменительной практике выводы, к которым пришел автор, представляют научный интерес для работников судов, государственных органов, действующих товариществ собственников жилья.

Материалы диссертационного исследования могут быть использованы при изучении и преподавании курсов гражданского и жилищного права в высших учебных заведениях, а также при подготовке соответствующих учебных и методических пособий.

Апробация результатов исследования. Диссертация обсуждалась и рецензировалась на кафедре гражданско-правовых дисциплин НОУ ВПО «Волгоградский институт экономики, социологии и права», на кафедре гражданского и международного частного права ФГБОУ ВПО «Волгоградский государственный университет». Основные положения и выводы докладывались на семи научно-практических конференциях: Международной научно-практической конференции «Управление современным инновационным обществом в посткризисный период (экономические, социальные, философские, правовые аспекты)» (Саратов, 2010), Первой всероссийской научно-практической Internet-конференции «Актуальные проблемы обеспечения антикриминальной безопасности населения РФ» (НОУ ВПО «Волгоградский институт бизнеса», Волгоград, 2011), Международной конференции «Государство, политика, социум: вызовы и стратегические приоритеты развития» (Уральская академия государственной службы, Екатеринбург, 2010 г.), Международной научной конференции студентов, аспирантов и молодых учёных «Ломоносов Ї 2011» (МГУ им. М.В. Ломоносова, Москва, 2011), Второй всероссийской научно-практической конференции «Экономика и право в России и за рубежом» (Санкт-Петербург, 2011), Международной научно-практической конференции «Проблемы модернизации гражданского законодательства» (Волгоград, 2011), Всероссийской научно-практической конференции «Актуальные проблемы частного и публичного права (ВА МВД России, Волгоград, 2011).

По теме диссертации опубликована двадцать одна научная работа (9,5 п.л.). Из них пять работ изданы в журналах, рекомендованных ВАК Минобрнауки России для опубликования научных результатов диссертаций на соискание ученой степени кандидата юридических наук (2,9 п.л.).

Структура работы. Работа состоит из введения, трех глав, каждая из которых подразделяется на три параграфа, заключения, списка использованных источников и литературы.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обосновывается актуальность темы диссертационного исследования, степень разработанности данной темы, определяется ее цель и в соответствии с ней ставятся задачи; определяются предмет и объект исследования, его научная и методологическая основа; раскрывается теоретическая и практическая значимость данной работы, определяется научная новизна исследования и формулируются основные положения, выносимые на защиту, указываются сведения об апробации результатов исследования и о структуре работы.

Первая глава «Товарищеское жилищное управление: динамика правового регулирования в Российской Федерации» содержит разработку основных форм объединений граждан, в ней анализируется процесс становления и развития коллективных форм управления жильём, а также исследуется значение товарищеского управления собственностью в регулировании жилищных отношений.

Первый параграф «Современные гражданско-правовые формы объединений граждан, их взаимозависимость и взаимосвязь» содержит анализ основных форм объединений граждан.

При всем многообразии существующих форм объединения граждан высшей формой объединений социально и политически активных людей является гражданское общество. Вместе с тем понятие «гражданское общество», будучи давно известным, остается для науки достаточно новым и неразработанным. Анализируя многочисленные подходы к данному понятию, мы пришли к выводу, что «гражданское общество» Ї это совокупность институтов и отношений, соединенных горизонтальными связями, выражающими экономические, политические, правовые, культурные интересы его членов (индивидов, обладающих развитой, активной личностью и высокими моральными качествами), обеспечивающих условия для самореализации граждан.

Вместе с тем вся система правовых форм гражданского общества взаимозависима и взаимопроникаема, потому что их объединяющим стержнем является индивид (гражданин) как центр всех общественных отношений. При этом экономической основой гражданского общества является право на частную собственность.

Одной из особых социально-правовых форм организации современного гражданского общества является товарищество собственников жилья, которое трактуется как дискретное, имеющее определенную географическую привязку социально-правовое формирование современного гражданского общества, образуемое на основе частной собственности физических и юридических лиц на жильё и связанные с ними нежилые объекты недвижимости, функционирующее как легитимный демократический механизм принятия управленческих решений в интересах собственников помещений в многоквартирных домах и по сути своей являющееся первичной ячейкой формирования гражданского общества.

Второй параграф «Институт коллективного управления жильём на основе членства в российском законодательстве» содержит исторический анализ процесса возникновения и развития законодательства о коллективных формах управления жильем на основе членства.

В России процесс товарищеского управления возникает в начале ХХ века благодаря изданию в 1921 г. декретов ВЦИК и СНК РСФСР «О демуниципализации (приватизации) жилых зданий» и «О разгрузке коммунальных органов от непосредственной эксплуатации муниципального фонда и передаче домов коллективам жильцов», которые позволили части населения вновь обрести частную собственность, а также ограничивали вмешательство советских органов в вопросы управления жилищным фондом. Целью декретов было восстановление разрушенного жилищного хозяйства и преодоление хозяйственного разрушения.

В целях создания гражданской инициативы населения Совнарком РСФСР принял декрет от 23 мая 1922 г. «О жилтовариществах», в соответствии с которым гражданам разрешалось распоряжаться зданиями и квартирами, а также объединяться в жилищные товарищества, которые стали коллективными арендаторами муниципальной собственности.

В соответствии с принятым 19 августа 1924 г. постановлением ВЦИК и СНК СССР «О жилищной кооперации» деятельность жилищных товариществ стала возможна в трех формах: жилищно-арендных кооперативных товариществах; рабочих жилищно-строительных кооперативных товариществах и общегражданских кооперативных товариществах. Распространение жилищных товариществ в то время было повсеместным и позволило за счет возрастания инициативы граждан привести в порядок значительную часть жилищного фонда.

Однако весной 1927 г. на партийной конференции ВКП(б) было принято решение о возвращении к централизованному хозяйственному управлению и к 1930 г. все товарищества были ликвидированы. На наш взгляд, передача собственности вновь в руки государства, а также отстранение от управления ею заинтересованных в сохранении жилищного фонда собственников лишило граждан инициативы, сделало их социальными иждивенцами.

Новый этап в развитии товарищеского управления собственностью начался в 1990-х гг. с принятием закона РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» от 4 июля 1991 года, послужившему основой появления многочисленного слоя собственников жилья. Данный закон впервые предоставил на федеральном уровне возможность собственникам создавать товарищества и иные объединения.

Мощным толчком для развития российского законодательства о товариществах собственников жилья послужил Федеральный закон от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья». Так как принятие данного закона обязало все субъекты РФ привести в соответствие с ним свои нормативные акты, регулирующие создание и деятельность товарищества собственников жилья, т.е. организационно-правовой формы юридического лица, соответствующей современным рыночным отношениям и необходимой для долгосрочного объединения граждан-соседей в рамках отдельного многоквартирного дома и далее в масштабах гражданского общества в целом.

В третьем параграфе «Социально-правовое значение цивилизованного механизма товарищеского управления жилой собственностью» изучается понятие жилищных отношений и механизм регулирования данных отношений в современной жилищной политике России, реализуемой через систему мероприятий программы жилищно-коммунальной реформы.

Товарищество собственников жилья, являясь одним из субъектов жилищных отношений, в то же время выступает центральным элементом механизма осуществления прав коллектива собственников на управление принадлежащими им квартирами и общим имуществом многоквартирных домов, а также на регулирование сферы жилищных отношений на основе соседства и товарищества. Дается авторское определение таких принципов организации собственников жилья, как «соседство и товарищество», которые можно рассматривать как совместное, пропорционально-правовое участие всех соседствующих собственников, то есть собственников смежных, близко расположенных собственных квартир одних физических и (или) юридических лиц к недвижимому имуществу других собственников в составе одного многоквартирного дома, а также совместное, пропорционально-правовое участие всех соседствующих собственников в управлении своим имуществом.

Собственник помещений, став единственным и полноправным субъектом управления многоквартирными домами, несет полную ответственность не только за содержание своего индивидуально обособленного имущества (квартиры), но и за содержание общего имущества. Являясь основным заказчиком на рынке жилищно-коммунального хозяйства, он вправе формировать управленческую политику и требовать предоставление качественных жилищно-коммунальных услуг.

По своему внутреннему строению и регулируемым отношениям ТСЖ, с одной стороны, являются структурными ячейками гражданского общества, с другой Ї выполняют задачи местного самоуправления, регулируют характерные для них отношения на низовом уровне, непосредственно связанном с местом жительства. Такое положение товариществ собственников жилья является толчком для реорганизации структуры жилищно-коммунального хозяйства на принципах приоритета нужд потребителя.

Контролируя качество и объемы предоставляемых поставщиками услуг, товарищество собственников жилья способствует развитию конкуренции на рынке жилищных услуг, обеспечивает соответствующее действующему законодательству удовлетворение базовых потребностей граждан в жилище при условии соблюдения их личных имущественных интересов.

Вторая глава «Правовое положение товарищества собственников жилья и членов товарищества собственников жилья в Российской Федерации» посвящена исследованию порядка создания и регистрации товариществ собственников жилья, правовому положению членов товарищества и органов его управления, а также порядка ведения хозяйственной деятельности товарищества.

В первом параграфе второй главы «Порядок создания и государственной регистрации товариществ собственников жилья» раскрывается порядок создания и государственной регистрации товарищества собственников жилья как юридического лица.

Процесс создания товарищества собственников жилья начинается с формирования воли участников, созыва общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и разработки Устава товарищества.

Устав ТСЖ является его основополагающим документом, в ЖК РФ в нормах, регулирующих создание и деятельность ТСЖ в отличие от норм, регулирующих деятельность жилищных кооперативов, отсутствуют сведения о том, что должен содержать Устав ТСЖ. Поэтому нам представляется необходимым дополнить ч. 2 ст. 135 ЖК РФ пунктом следующего содержания: «Решение общего собрания собственников жилья может быть принято как в очной Ї явочной форме, так и путем заочного голосования». Форма последнего Ї новая для жилищного законодательства и, на наш взгляд, позволяет выявить мнение более значительной части собственников помещений, чем при очной форме голосования, и удобна как для инициаторов собрания, так и для самих собственников.

Федеральный закон от 04.06.2011 № 123-ФЗ ввел новое определение товарищества собственников жилья. Данное определение, на наш взгляд, является не совсем корректным, громоздким и нуждается в изменении, потому что:

? товарищество собственников жилья не может заниматься «созданием» имущества собственников помещений многоквартирного дома либо нескольких многоквартирных или иных домов. Это прямо противоречит основным положениям законодательства, так как создание товарищества возможно лицами, имеющими документы, удостоверяющие право собственности, и, следовательно, только при наличии такого имущества. Указанные в пп. 2,4 ч. 2 ст. 136 ЖК РФ права ТСЖ надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме, а также осуществлять застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков относятся к закрепленному в определении ТСЖ термину «приращение», а не «создание».

? согласно ст. 161 ЖК РФ управление общим имуществом предусматривает надлежащее содержание указанного имущества, решение вопроса пользования общим имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Следовательно, выделение таких целей создания товарищества, как «осуществление деятельности … по содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставление коммунальных услуг лицам, пользующимся … помещениями данных домов» в определении ТСЖ нецелесообразно, так как повторяет основную цель создания товарищества Ї управление общим имуществом Ї и делает определение трудным для понимания и использования.

Анализ нововведения законодателя в части запрета на создание ТСЖ в строящемся доме приводит к выводу о том, что данный запрет существенно затрудняет для собственников реализацию их гражданских прав по эффективному контролю за строительством дома, устранению недостатков и участию в приемке дома в эксплуатацию. Для реализации данных прав необходимо разрешить создание ТСЖ в строящемся доме при наличии более 30% требуемого количества голосов собственников, которым будет принадлежать площадь в этом многоквартирном доме и установить запрет на участие в создании ТСЖ застройщика как юридического лица, с обязательной перерегистрацией товарищества по общим правилам или его ликвидации после сдачи дома в эксплуатацию.

Во втором параграфе второй главы «Гражданско-правовой механизм принятия решений и структура управления в товариществе собственников жилья» проводится анализ правового положения членов товарищества, общего собрания, правления товарищества собственников жилья.

Высшим органом управления товариществом согласно ч. 1 ст. 145 ЖК РФ является общее собрание членов товарищества. Жилищный кодекс РФ относит к компетенции общего собрания членов товарищества решение широкого круга вопросов, в том числе утверждение порядка образования резервных фондов на проведение текущего и капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме. Однако любые действия, затрагивающие общее имущество в доме, его инженерные коммуникации и оборудование, прилежащие земельные участки, должны быть согласованы со всеми собственниками жилых помещений дома, не являющимися членами товарищества, так как все они несут бремя содержания имущества дома и имеют законные права на это имущество. В соответствии со ст. 247 ГК РФ долевые собственники пользуются и распоряжаются совместным имуществом по согласию всех собственников.

По нашему мнению, неправомерны положения п. 5 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ в части отнесения к компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья утверждение порядка образования резервных фондов на проведение текущего и капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, так как формирование данных фондов является обязанностью всех собственников в данном доме.

Заседания правления признаются правомочными при участии в нем не менее чем 50 % общего числа членов товарищества. При этом решения правления принимаются простым большинством голосов от общего числа голосов членов правления, присутствующих на заседании. Данные положения, на наш взгляд, являются спорными, так как создают предпосылки для злоупотребления полномочиями недобросовестных членов правления и для мошенничества, а также не учитывают мнения большинства собственников помещений в данном доме, ведь по сути, каждый член правления является представителем определенной группы собственников. Делается вывод о целесообразности повышения количественного критерия голосов членов правления, необходимых для принятия каких-либо решений, до двух третей от общего числа голосов членов правления.

Согласно ч. 3 ст. 147 ЖК РФ (в ред. Федерального закона от 04.06.2011 № 123-ФЗ) правление товарищества собственников жилья избирает из своего состава председателя товарищества, если уставом товарищества избрание председателя не отнесено к компетенции общего собрания членов товарищества. Несмотря на то что данная норма подверглась существенному изменению, она все еще не соответствует общему порядку формирования исполнительных органов.

Поэтому для оптимизации организационного единства товарищества собственников жилья необходимо законодательное закрепление обязательного (а не только если указано в уставе товарищества) избрания руководителя большинством голосов членов товарищества с соответствующим изменением названия единоличного исполнительного органа.

Таким образом, товарищество собственников жилья обладает особой формой организационного единства, которая проявляется в системной связи вертикальной иерархической соподчинённости его органов управления с одновременным добровольным волеизъявлением граждан и представителей юридических лиц Ї собственников помещений в рамках товарищеских отношений, осуществляемых по горизонтали на основе равенства и соседства, с обязательным вычленением и признанием руководителя объединения.

Третий параграф второй главы «Правовое регулирование участия товарищества собственников жилья в хозяйственной деятельности» содержит характеристику правовых способов участия товариществ собственников жилья в хозяйственной деятельности.

Статус товарищества собственников жилья как юридического лица позволяет ему выступать в качестве самостоятельного участника гражданского оборота, в том числе при активном участии членов товарищества в принятии решений по вопросам управления общим имуществом; заниматься хозяйственной деятельностью для достижения целей, предусмотренных уставом. Законодатель определил закрытый перечень видов хозяйственной деятельности (ч. 2. ст. 152 ЖК РФ), которой вправе заниматься товарищества. Однако при анализе глав 13 и 14 ЖК РФ следует, что товарищества собственников жилья могут осуществлять также и предпринимательскую деятельность, которая должна служить достижению целей, ради которых оно создано.

Исследуя вопрос сдачи в аренду общего имущества многоквартирного дома, диссертант делает вывод о целесообразности законодательного закрепления права заключения подобных договоров за председателем ТСЖ, с обязательным обсуждением условий общим собранием собственников помещений и последующей отчетностью перед ним. Наличие юридической регистрации председателя ТСЖ исключает возможность мошенничества лицами, не имеющими подобного юридического статуса. При этом прибыль, полученная от использования общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, является доходом собственников от своего имущества и согласно ст. 218 ГК РФ распределяется между ними. А товариществу собственников жилья может полагаться лишь плата за управление общим имуществом, которая, в свою очередь, будет являться доходом товарищества.

Третья глава «Товарищество собственников жилья как субъект финансово-хозяйственной деятельности и представитель объединения граждан по месту жительства» посвящена исследованию возможностей развития и защиты объединений граждан, проживающих на территории Российской Федерации, через защиту интересов членов ТСЖ, путем развития системы страхования, судебной защиты и повышения юридической ответственности собственников.

В первом параграфе третьей главы «Юридическая ответственность и финансовая состоятельность товарищества собственников жилья как некоммерческой организации» исследуются особенности формирования имущества товарищества для эффективного ведения основной деятельности, возможные виды применения юридической ответственности, а также способы контроля за финансовой деятельностью товарищества.

Одним из признаков юридического лица является признак самостоятельной гражданско-правовой ответственности, который выражается, в том числе и в обязанности отвечать по своим долгам всем принадлежащим товариществу имуществом. К средствам товарищества собственников жилья, помимо обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества, доходов от хозяйственной деятельности товарищества, субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, относятся также платежи собственников помещений, не являющихся членами товарищества.

Несмотря на то что члены товарищества не отвечают по обязательствам товарищества, на них лежит бремя участия в выполнении функций управления. При недобросовестном исполнении собственниками своих обязанностей по оплате обязательных платежей и взносов товарищество может стать финансово несостоятельным.

Для недопущения подобной ситуации и нормального функционирования товарищества собственников жилья необходимо создание устойчивой организационно-правовой структуры, основанной на контроле членов товарищества за органами управления товарищества, а также на контроле со стороны органов государственной власти. С задачей по отслеживанию финансово-хозяйственной деятельности товарищества лучше всего справляются профессиональные аудиторы, оплата услуг которых, как правило, не предусматривается сметой товарищества.

В исследовании установлено, что контроль за финансово-хозяйственной деятельностью товарищества не менее важен, чем контроль за состоянием многоквартирного дома, так как значительные финансовые потери, банкротства товариществ могут свести на нет все усилия по созданию товариществ собственников жилья и по передаче прав по управлению жилищным фондом непосредственно собственникам. Доказывается необходимость наделения органа, осуществляющего государственный жилищный надзор, функцией контроля не только за организационной, но и за финансово-хозяйственной деятельностью товарищества и включить ТСЖ в сферу регулярных проверок данного органа.

Все причины возникновения и усугубления финансовой несостоятельности товариществ собственников жилья можно свести к двум группам:

1) противоправное поведение отдельных собственников помещений многоквартирного дома, надлежащим образом не исполняющих свои обязанности по уплате обязательных платежей;

2) действия (бездействие) председателя и работников товарищества собственников жилья, которые могут повлечь банкротство товарищества.

Следствием данных обстоятельств становится введение процедуры банкротства товарищества собственников жилья, предусматривающей применение к нему всех законных процедур, включая назначение арбитражного управляющего, не являющегося собственником помещений данного дома, что противоречит самой сущности товарищества собственников жилья.

Остающиеся при этом невозможные ко взысканию долги создают напряженность и конфликты в финансово-хозяйственных отношениях на уровне местных поставщиков коммунальных ресурсов и услуг и оказывают косвенное негативное влияние на гражданское общество в целом.

Таким образом, применение штрафных санкций к товариществу собственников жилья как к юридическому лицу является некорректным. Следовательно, действие Закона о банкротстве не должно распространяться на товарищества собственников жилья вообще либо Закон должен учитывать указанные выше особенности.

Второй параграф третьей главы «Участие товариществ собственников жилья в сделках страхования рисков причинения вреда имуществу многоквартирного дома» содержит в себе исследование такого способа сохранения собственниками своего имущества, как накопительное страхование, а также выявляет основные функции товарищества в сделках страхования.

Собственники помещений в многоквартирном доме несут полную ответственность по содержанию и ремонту своего имущества. Анализ сложившейся практики распределения финансовых средств в товариществах показывает, что последние не располагают какими-либо резервными средствами на случай аварии, так как это может привести к краху самого товарищества. Выходом из сложившейся ситуации является накопительное страхование.

ТСЖ, как объединение собственников, имеет прямой интерес в сохранении общего имущества и, следовательно, имеет все права для заключения договора страхования общего имущества. Страхование общего имущества многоквартирного дома является страхованием имущества граждан, а не имущества юридических лиц и соответственно требует применения тарифов, как для физических лиц.

Решение вопроса о страховании общего имущества многоквартирного дома, равно как и условия такого договора, должны относиться к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и должны быть аналогичны порядку принятия решения о капитальном ремонте.