Гражданско-правовой режим объектов капитального строительства

Размещено на http://www.allbest.ru/

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Северо-Осетинский государственный университет им. К.Л. Хетагурова»

На правах рукописи

Автореферат

диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук

Гражданско-правовой режим объектов капитального строительства

Специальность 12.00.03 - гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право

Пхалагов Таймураз Сергеевич

Волгоград - 2012

Диссертация выполнена в Федеральном государственном бюджетном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Северо-Осетинский государственный университет им. К.Л. Хетагурова».

Научный руководитель - доктор юридических наук, профессор Кокоева Луиза Темболатовна.

Официальные оппоненты: доктор юридических наук, профессор Пилецкий Анатолий Евгеньевич профессор кафедры гражданского и предпринимательского права ФГБОУ ВПО «Самарский государственный экономический университет»;

кандидат юридических наук, доцент Садков Андрей Николаевич начальник кафедры гражданско-правовых дисциплин ФГКОУ ВПО «Волгоградская академия МВД России».

Ведущая организация - ФГБОУ ВПО «Калмыцкий государственный университет».

Защита состоится «23» мая 2012 г. в 14 часов на заседании диссертационного совета ДМ 212.029.07 в ФГБОУ ВПО «Волгоградский государственный университет» по адресу: 400062, г. Волгоград, пр-т Университетский, 100.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ФГБОУ ВПО «Волгоградский государственный университет».

Автореферат разослан «20» апреля 2012 года и размещен на официальном сайте ФГБОУ ВПО «Волгоградский государственный университет» http: // www.volsu.ru

Ученый секретарь диссертационного совета кандидат юридических наук, доцент О.А. Яковлева.

Общая характеристика работы

Актуальность темы исследования. Недвижимое имущество представляет собой одну из основ экономической системы любого государства. Поэтому от того, насколько юридически грамотно и эффективно законодательством определен правовой режим недвижимого имущества, зависит уровень благосостояния граждан и процветание страны в целом.

При всей теоретической исследованности и практической значимости недвижимости как гражданско-правовой категории, поступательное развитие российского общества и государства по пути реформ, постепенное формирование в России рыночной экономики ставят все новые задачи как перед органами законодательной власти, так и правоприменительными органами.

Анализ действующего законодательства свидетельствует, что в российском праве традиционный подход к пониманию недвижимости медленно, но неуклонно изменяется, что находит свое проявление в судебной практике. В составе гражданско-правовой категории недвижимости происходит формирование новой родовой группы, которую в работе предлагается именовать «объекты капитального строительства» со своим дифференцированным режимом.

Правовое регулирование данных общественных отношений осуществляется не только нормами гражданского права, но и нормами иных отраслей законодательства, главным образом, земельного и градостроительного.

Это влечет, с одной стороны, появление ряда пробелов на стыке сфер правового регулирования указанных отраслей права, а с другой стороны, возникновение коллизий между нормами различной отраслевой принадлежности. Указанное обстоятельство все настоятельней требует проведения научных исследований межотраслевых связей, возникающих между нормами гражданского, земельного и градостроительного законодательства.

В научной литературе в последние годы все чаще поднимаются подобные вопросы, что отчасти нашло свое отражение в двух концепциях развития законодательства, имеющих самое прямое отношение к предмету представленного диссертационного исследования. Речь в данном случае идет о Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе (2003) и Концепции развития законодательства о вещном праве (2009).

Не претендуя на пересмотр всей концепции правового регулирования отношений в сфере недвижимого имущества, в работе попытались исследовать лишь одну его важную и неотъемлемую часть - сферу правового регулирования отношений в сфере возведения (реконструкции) и эксплуатации объектов капитального строительства, в состав которых входят здания, строения, сооружения, объекты незавершенного строительства. Указанные объекты находятся в тесном взаимодействии и с иными гражданско-правовыми конструкциями - имущественным комплексом и самовольной постройкой.

Все это обусловливает необходимость исследования вопроса о пределах государственного вмешательства в вопросы возведения (реконструкции) и эксплуатации объектов недвижимости, соотношения частного и публичного интереса в вопросах землепользования и застройки населенных пунктов.

Улучшение правового регулирования отношений, возникающих по поводу наиболее востребованных объектов недвижимости, приобретает сегодня первостепенное значение. Для обеспечения качественного решения назревших задач требуются серьезные теоретические исследования.

Объектом диссертационного исследования являются общественные отношения, возникающие по поводу гражданско-правового режима объектов капитального строительства как особой разновидности недвижимого имущества.

Предметом диссертационного исследования выступают существующие в цивилистической доктрине научные категории и теоретические закономерности формирования системы объектов капитального строительства, нормы гражданского права, регулирующие правовой режим зданий, строений, сооружений, объектов незавершенного строительства, а также проблемы и перспективы дальнейшего развития системы объектов капитального строительства в соотношении с иными гражданско-правовыми конструкциями.

Цель диссертационной работы заключается в выявлении существующих теоретических подходов к пониманию гражданско-правового режима объектов капитального строительства, исследовании действующих норм гражданского права, регулирующих процедуру возведения (реконструкции) и осуществления прав на них, а также теоретическом обосновании новых предложений по совершенствованию гражданского законодательства.

Указанная цель исследования обусловила постановку следующих взаимосвязанных научных задач:

- выявить теоретические основы гражданско-правовой категории «объекты капитального строительства», в том числе сформулировать понятие и рассмотреть юридическую природу входящих в ее состав элементов;

- раскрыть особенности и проблемы возведения объектов капитального строительства по договору строительного подряда;

- выделить основные направления правового регулирования индивидуализации объектов капитального строительства;

- обозначить специфику правового режима зданий, строений, сооружений, объектов незавершенного строительства;

- определить место межотраслевой конструкции «объекты капитального строительства» в системе смежных гражданско-правовых категорий (на примере имущественных комплексов и самовольных построек);

- обосновать предложения по совершенствованию гражданского законодательства и правоприменительной практики в сфере возведения (реконструкции) и эксплуатации объектов капитального строительства.

Методологическая основа диссертационного исследования. Комплексное исследование правовых институтов и норм, определяющих гражданско-правовой режим объектов капитального строительства, предполагает использование различных методов научного познания, соответствующих сложности правового регулирования отношений, складывающихся по поводу возведения (реконструкции) и эксплуатации данной разновидности недвижимого имущества, а также ее соотношения со смежными цивилистическими категориями. При проведении диссертационного исследования использовались методы диалектики, формально-логический, сравнительно-правовой, конкретно-исторический, индуктивный и дедуктивный, а также метод системного подхода.

Степень научной разработанности темы. Теоретическую основу диссертационного исследования составили научные выводы и достижения представителей науки общей теории права и государства, а также отраслевых юридических наук гражданского и земельного права, работы ученых других отраслей знаний, затрагивающие рассматриваемую проблематику. Общетеоретической и методологической основой диссертационного исследования выступили труды дореволюционных, советских и современных ученых-цивилистов, в том числе работы В.А. Алексеева, В.А. Белова, М.И. Брагинского, И.Л. Брауде, В.В. Витрянского, С.П. Гришаева, С.В. Дзагоева, Д.И. Ильина, О.С. Иоффе, Л.А. Кассо, О.М. Козырь, Л.Т. Кокоевой, О.А. Красавчикова, Д.И. Мейера, В.П. Мозолина, С.В. Нарушкевич, К.П. Победоносцева, А.Я. Рыженкова, С.А. Степанова, Е.А. Суханова, Е.М. Тужиловой-Орданской, В.В. Чубарова, Г.Ф. Шершеневича и ряда иных исследователей.

Различным аспектам правового режима отдельных объектов капитального строительства в межотраслевом контексте уделялось внимание в научных трудах А.П. Анисимова, Н.В. Аракельян, А.В. Афониной, Р.А. Валеева, О.В. Гумилевской, О.Г. Ершова, И.Д. Кузьминой, Д.А. Максимович, А.И. Оганова, А.В. Савиной, А.Ю. Чикильдиной и других ученых.

Вместе с тем, подавляющее большинство современных цивилистических исследований посвящены либо вопросам правового регулирования недвижимого имущества в целом, либо отдельным объектам капитального строительства и особенностям их правового режима. В этой связи представляется необходимым обратить внимание на объекты капитального строительства как родовую категорию недвижимого имущества, определить особенности правового режима каждой ее разновидности, а также юридическую природу смежных гражданско-правовых конструкций, наличие межотраслевых связей в механизме правового регулирования рассматриваемых отношений.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в том, что соискателем теоретически обоснован новый межотраслевой взгляд на категорию «объекты капитального строительства» как разновидность недвижимости. В проведенном монографическом исследовании сформулирована оригинальная концепция гражданско-правового режима объектов капитального строительства, проведен анализ их конкретных разновидностей, особенностей возведения (реконструкции), индивидуализации и эксплуатации, а также содержание межотраслевых связей со смежными гражданско-правовыми категориями (на примере имущественных комплексов и самовольных построек).

В работе выявлены пробелы и недостатки действующего гражданского законодательства и правоприменительной практики, проведен глубокий научный анализ Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе 2003 г. и Концепции развития законодательства о вещных правах 2009 г., ряд положений которых остается дискуссионным.

На защиту выносятся следующие основные положения и выводы, отражающие новизну проведенного диссертационного исследования.

1. Доказывается, что правовой режим объектов капитального строительства является не отраслевым, а комплексным. Данный межотраслевой режим регламентируется нормами гражданского, земельного и градостроительного законодательства, в совокупности определяющими содержание прав и обязанностей, дозволений, запретов и ограничений, имеющихся у правообладателей таких объектов. В рамках этого института нормы градостроительного законодательства выполняют функции публичных ограничений прав собственников недвижимости и иных участников гражданского оборота.

2. Аргументируется вывод о том, что объект капитального строительства вместе с соответствующим земельным участком не всегда находятся в юридической связи «главная вещь - принадлежность» или «сложная вещь». Намного более точно говорить об их другой юридической связи, закрепленной в ст. 1 ЗК РФ и именуемой принципом «единой судьбы» объекта недвижимости и земельного участка, являющегося ступенью к формированию новой правовой конструкции «единого объекта недвижимости», общие контуры которой уже заложены в действующем законодательстве посредством создания условий для появления единого собственника земельного участка и объекта недвижимости (в том числе посредством упрощения порядка выкупа гражданами земельных участков в результате «дачной амнистии»).

Формирование массовой категории собственников таких объектов приведет и к нормативному закреплению новой гражданско-правовой категории, что потребует внесения изменений в ГК РФ, определяющих правовой статус нового объекта гражданских прав - «единого объекта недвижимости», в состав которого входят земельный участок, расположенные на нем природные либо созданные человеком движимые и недвижимые объекты, а также подземное пространство (недра). Его закрепление в ГК РФ будет означать участие в гражданском обороте земельного участка и здания (строения, сооружения), расположенного на нем как одного объекта, а не двух, как сейчас.

3. Предлагается следующая классификация объектов недвижимости: объекты капитального строительства (здания, строения, сооружения, объекты незавершенного строительства вместе с земельными участками); жилые и нежилые помещения; незастроенные земельные участки (сельскохозяйственные угодья, особо охраняемые природные территории, земли запаса и т.д.); земельные участки с находящимися на них (под ними) природными ресурсами, попадающими в сферу действия специальных отраслевых законов.

Воздушные, морские и иные суда, космические объекты, являющиеся объектами недвижимости в силу специального указания ГК РФ, необходимо лишить указанного статуса, а их особый правовой режим должен быть обеспечен иными нормативно-правовыми способами.

4. Доказывается необходимость терминологического согласования норм различной отраслевой принадлежности, в связи с чем аргументируется необходимость изложения п. 1 ст. 743 ГК РФ в следующей редакции:

«Статья 743. Проектная документация и смета.

1. Подрядчик обязан осуществлять строительство (реконструкцию) объекта капитального строительства и связанные с этим иные работы в соответствии с проектной документацией, определяющей объем, содержание работ и иные требования, а также со сметой, определяющей цену работ.

При отсутствии иных указаний в договоре строительного подряда предполагается, что подрядчик обязан выполнить все работы, указанные в проектной документации, а также в смете».

Аналогичные изменения необходимо внести и в остальные пункты данной статьи, а также иные статьи рассматриваемой главы, заменив слова «техническая документация» на «проектная документация».

5. Аргументируется позиция об объективном существовании двух стадий индивидуализации объекта капитального строительства. На первой стадии посредством публично-правовых процедур устанавливается определенное целевое назначение земельного участка, а также параметры и виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. На второй стадии индивидуализируются конкретные объекты недвижимости посредством составления на них кадастрового паспорта.

6. Обосновывается положение о том, что здание - это инженерно-технический и архитектурный объект капитального строительства, используемый для проживания людей и/или осуществления предпринимательской деятельности, возникающий в результате исполнения договора строительного подряда и характеризующийся тесной связью с земельным участком, неперемещаемостью (без причинения ему несоразмерного вреда), наличием индивидуализирующих признаков, включая разрешенное использование и кадастровый номер.

Здание как объект гражданских прав может быть единым и неделимым объектом (например, гостиницы, вокзалы); состоять из совокупности жилых и/или нежилых помещений, не являясь в целом объектом гражданских прав (многоквартирный дом); быть частью более сложного объекта гражданских прав - имущественного комплекса (здание цеха промышленного предприятия). Любое здание попадает в сферу действия градостроительных регламентов, определяющих для их правообладателей содержание прав и обязанностей (дозволений или запретов по их разрешенному использованию).

7. Доказывается, что сооружение - это объ-ект капитального строительства, назначением которого является создание благоприятных условий для обеспечения потребностей населения посредством осуществления функций производственно-технического характера, либо выполнения определенных непроизводственных функций. Сооружения могут иметь обычный (дамбы, мосты, шахты, каналы и т.д.) или специальный правовой режим (попадая под действие особых федеральных законов, например, о культурном наследии).

8. Обосновывается, что строение - это не родовое название зданий и сооружений, а вспомогательный объект недвижимости, не предназначенный для постоянного проживания людей либо осуществления в нем регулярной производственно-хозяйственной деятельности, используемый для обеспечения бытовых, производственных, культурно-просвети-тельных, оздоровительных и иных нужд. В отличие от других разновидностей объектов капитального строительства, особенностью строений выступает возможность находиться в двух правовых статусах - объекта недвижимости и временного строения, не имеющего фундамента (ларьки, киоски, павильоны и т.д.).

9. Доказывается, что объект незавершенного строительства - это разновидность объектов капитального строительства (объектов недвижимости), находящихся в процессе возведения (реконструкции) и не используемых по хозяйственному и иному назначению, которые еще не введены в эксплуатацию. Необходимо устранение пробела в ЗК РФ, связанного с закреплением в п. 1 ст. 36 права на приобретение в собственность земельного участка не за собственниками любых объектов недвижимости, а лишь за правообладателями зданий, строений, сооружений, к числу которых объекты незавершенного строительства не относятся, что затрудняет их гражданский оборот.

10. Делается вывод о том, что межотраслевая правовая конструкция «объекты капитального строительства» не тождественна формирующейся в теории и законодательстве категории «имущественные комплексы». В состав имущественного комплекса могут входить как земельные участки, здания, строения, сооружения, так и движимые вещи (или имущественные права). Включение в состав имущественного комплекса как самостоятельного объекта гражданских прав объектов капитального строительства будет означать придание им нового системного правового качества. Не вошедшие в состав имущественного комплекса объекты капитального строительства сохраняют самостоятельный правовой режим зданий, строений и сооружений.

11. Доказывается, что самовольная постройка является по объективным признакам объектом недвижимого имущества, однако в целях защиты публичных интересов законодатель использует прием юридической фикции, не признавая ее таковым. Недопустимо ее рассмотрение как совокупности строительных материалов, поскольку данные материалы прошли переработку и приобрели новое правовое качество. В случае судебного признания самовольной постройки, она становится полноценным объектом недвижимости.

Предлагается следующая редакция п. 1 ст. 222 ГК РФ:

«1. Самовольной постройкой являются здания, строения, сооружения, объекты незавершенного строительства, возведенные на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом и иными правовыми актами порядке, либо созданные (реконструированные) без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и технических регламентов».

Теоретическая и практическая значимость исследования заключается в том, что анализ положений гражданско-правовой доктрины, а также норм права, регулирующих правовой режим объектов капитального строительства как родовой категории недвижимого имущества и смежных гражданско-правовых конструкций, позволил выявить ряд пробелов и коллизий правовых норм, регулирующих общественные отношения по их возведению (реконструкции), индивидуализации и эксплуатации, сформулировать ряд теоретических выводов и предложений по совершенствованию гражданского законодательства и оптимизации правоприменительной практики.

Выводы и предложения, сформулированные в диссертационном исследовании, могут быть использованы правоприменительными и другими органами государственной власти или органами местного самоуправления в практической деятельности, а также лицами, являющимися участниками правоотношений по возведению (реконструкции) и эксплуатации объектов капитального строительства как разновидности недвижимого имущества.

Выводы настоящего исследования могут быть использованы в процессе преподавания учебных дисциплин «Гражданское право» и «Земельное право», при подготовке учебных пособий по гражданско-правовым дисциплинам, а также могут быть учтены в ходе дальнейших научных исследований по вопросам правового режима объектов недвижимого имущества, иных актуальных проблем правового регулирования имущественных отношений.

Апробация результатов работы. Диссертация была обсуждена и одобрена на заседании кафедры гражданского и предпринимательского права Северо-Осетинского государственного университета им. К.Л. Хетагурова. Основные положения и выводы, содержащиеся в диссертации, изложены в выступлениях автора на научно-практических конференциях и отражены в девяти научных работах, опубликованных в региональных и федеральных научных изданиях, в том числе включенных в Перечень ведущих рецензируемых научных журналов и изданий, рекомендованных Пленумом ВАК РФ для опубликования основных научных результатов диссертаций на соискание ученой степени доктора и кандидата наук.

Структура работы обусловлена содержанием диссертационного исследования и включает в себя введение, три главы, объединяющие восемь параграфов, заключение и список использованных источников и литературы.

Основное содержание работы

Во введении обосновываются актуальность темы исследования, степень ее разработанности, определяются предмет, цель и задачи исследования, его теоретическая база, научная новизна, теоретическая и практическая значимость полученных результатов, отражены результаты апробации итогов исследования, сформулированы положения, выносимые на защиту.

Глава первая «Общая характеристика объектов капитального строительства», состоящая из трех параграфов, посвящена исследованию правового режима объектов капитального строительства, вопросов их возведения по договору строительного подряда и индивидуализации.

В первом параграфе «Понятие и правовой режим объектов капитального строительства как разновидности недвижимого имущества» соискатель, рассматривая существующие классификации вещей, отмечает, что действующее законодательство и научная доктрина свидетельствуют о невозможности однозначного признания в качестве главной вещи и принадлежности любого земельного участка и объекта недвижимости на нем, причем является дискуссионным признание их также и сложной вещью.

Действующий сейчас принцип «единства судьбы земельного участка и здания (строения), расположенного на нем» является, по сути, переходной ступенью (этапом) на пути законодательного формирования более сложной правовой конструкции «единого объекта недвижимости», которая в современной юридической науке находит все большее число сторонников.

В состав категории «единый объект недвижимости» войдут земельный участок, расположенные на нем природные либо созданные человеком движимые и недвижимые объекты, а также подземное пространство (недра).

Наличие такой правовой связи между объектом капитального строительства и земельным участком будет означать, что участие в гражданском обороте земельного участка и здания (строения, сооружения), расположенного на нем, осуществляется именно как одного объекта, а не двух, как сейчас.

Предлагается следующая классификация объектов недвижимости:

1) объекты капитального строительства (здания, строения, сооружения, объекты незавершенного строительства вместе с земельными участками), которые в будущем образуют «единый объект недвижимости»;

2) жилые и нежилые помещения;

3) незастроенные земельные участки (сельскохозяйственные угодья, особо охраняемые природные территории, земли запаса и т.д.); необходимость их выделения обусловлена межотраслевым правовым режимом, направленным на особую охрану таких земель от антропогенных воздействий;

4) земельные участки с находящимися на них (под ними) природными ресурсами, попадающими в сферу действия специальных отраслевых законов (земли лесного фонда с расположенным на них лесом; земли водного фонда; земельные участки, на которых пробурены скважины - «участки недр» и т.д.). Относительно последнего объекта недвижимости отмечается, что «участок недр» не существует вне контекста земельного участка, представляя с ним точно такое же единое целое, как и водный объект либо леса. Таким образом, в состав «единого объекта недвижимости» входят земельный участок, расположенные на нем природные либо созданные человеком движимые и недвижимые объекты, а также подземное пространство (недра).

Воздушные, морские и иные суда, космические объекты, являющиеся объектами недвижимости в силу специального указания ГК РФ, необходимо лишить указанного статуса, а их особый правовой режим должен быть обеспечен иными нормативно-правовыми способами.

Обосновывая приведенную классификацию объектов недвижимости, соискатель отмечает, что особое отношение к ней имеют имущественные комплексы и самовольные постройки. Имущественные комплексы, являясь нормативно признанной недвижимостью, могут включать в себя различное количество зданий, строений, сооружений, которые входят в их состав не как самостоятельные объекты недвижимости, а выступая как часть имущественного комплекса (например, предприятия) как объекта гражданских прав.

Самовольные постройки, в большинстве случаев, отвечая всем признакам недвижимости, юридически не признаются зданиями, строениями, сооружениями в силу приема юридической фикции. Вместе с тем, законодатель предусматривает и процедуру обретения ими легального правового статуса.

В результате анализа законодательства, научной доктрины и правоприменительной практики соискатель приходит к выводу о необходимости изложения п. 10 ст. 1 ГрадК РФ в следующей редакции: «объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объект незавершенного строительства, включая соответствующий земельный участок (за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных объектов)».

Необходимость данных изменений обусловлена тем, что действующая в настоящий момент норма Градостроительного кодекса РФ об объектах капитального строительства игнорирует тесную правовую связь земельного участка и возведенного на нем объекта недвижимости, об учете которой идет речь в Федеральном законе «О государственном кадастре недвижимости». Эта правовая связь в дальнейшем должна быть закреплена посредством нормативного признания конструкции «единого объекта недвижимости».

Исследовав понятие и виды объектов капитального строительства, соискатель обращает внимание на категорию «правовой режим» применительно к ним. Данная категория в рамках гражданского права традиционно употреблялась цивилистической доктриной для определения поведения участников гражданских правоотношений по поводу самых различных благ.

Диссертант полагает, что говорить о «гражданско-правовом режиме недвижимости» можно только с одной весьма существенной оговоркой: такой режим определяется не только нормами гражданского права, но и нормами, имеющим иную отраслевую принадлежность. В совокупности такие нормы гражданского, земельного, градостроительного и иного законодательства образуют единый межотраслевой институт, который и определяет содержание комплексного правового режима объектов недвижимости.

Во втором параграфе «Правовое регулирование возведения объектов капитального строительства» исследуются особенности возведения объектов капитального строительства по договору строительного подряда.

Договор строительного подряда - это соглашение между заказчиком (любым, в том числе публичным субъектом гражданского права), обязанным создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и оплатить указанную в договоре цену и подрядчиком (в том числе индивидуальным предпринимателем или коммерческим юридическим лицом - членом саморегулируемой организации в сфере инженерных изысканий, проектирования и строительства), направленное на осуществление в установленный срок подрядчиком деятельности по строительству (реконструкции, капитальному ремонту) определенного объекта капитального строительства или его части, либо проведения иных строительных работ.

Одной из важных особенностей договора строительного подряда является ярко выраженный межотраслевой характер регулирования данных общественных отношений. Такой вывод главным образом проистекает из того, что наряду с ГК РФ, рассматриваемые подрядные отношения регулирует и множество нормативных актов иной отраслевой принадлежности.

Содержащиеся в них нормы регламентируют ряд финансовых, организационно-технических (например, порядок разработки и утверждения проектной документации, строительного контроля и т.д.) и иных аспектов исполнения договора строительного подряда. Особенно тесная взаимосвязь наблюдается между нормами гражданского, земельного и градостроительного законодательства. Это взаимодействие норм различной отраслевой принадлежности, регулирующих отношения в сфере строительного подряда, неизбежно влечет появление ряда коллизий норм отдельных федеральных законов. Так, например, согласно п. 1 ст. 743 ГК РФ, подрядчик обязан осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования, и со сметой, определяющей цену работ.

При этом (п. 2) договором строительного подряда должны быть определены состав и содержание технической документации, а также должно быть предусмотрено, какая из сторон и в какой срок должна предоставить соответствующую документацию. Между тем ст. 48 ГрадК РФ использует в аналогичном контексте другую терминологию. В данной статье говорится об «архитектурно-строительном проектировании» как процессе, результатом которого является появление «проектной документации».

В связи с вышеизложенным, наименование и п. 1 ст. 743 ГК РФ предлагается изложить в следующей редакции:

«Статья 743. Проектная документация и смета.

1. Подрядчик обязан осуществлять строительство (реконструкцию) объекта капитального строительства и связанные с этим иные работы в соответствии с проектной документацией, определяющей объем, содержание работ и иные требования, а также со сметой, определяющей цену работ.

При отсутствии иных указаний в договоре строительного подряда предполагается, что подрядчик обязан выполнить все работы, указанные в проектной документации, а также в смете».

Аналогичные изменения необходимо внести и в остальные пункты данной статьи, а также иные статьи рассматриваемой главы, заменив слова «техническая документация» на «проектная документация».

Кроме того, представляется необходимым во всех статьях, входящих в состав § 3 главы 37 ГК РФ, заменить термин «объект строительства» на «объект капитального строительства», поскольку некапитальные объекты (киоски, навесы и т.д.) не возводятся по договору строительного подряда.

Существует необходимость уточнения и ряда других терминологических аспектов ведения подрядных работ. В диссертации аргументируется необходимость внесения следующего дополнения в ст. 1 ГрадК РФ:

«18) капитальный ремонт - это осуществляемая по договору строительного подряда деятельность подрядчика, направленная на восстановление качества конструктивных элементов объекта капитального строительства в целях улучшения его эксплуатационных показателей».

В третьем параграфе «Правовое регулирование индивидуализации объектов капитального строительства» проводится анализ стадий определения правового статуса объекта капитального строительства. Для этого соискатель исследует материалы теоретических дискуссий по вопросам юридической природы целевого назначения и разрешенного использования земельных участков. Отмечается, что наибольшее распространение получила научная позиция о том, что целевое назначение - это одно из публично-правовых ограничений права собственности (В.В. Чубаров, Е.А. Суханов).

В порядке дискуссии соискатель аргументирует свой вывод о том, что от ограничений прав собственников земельных участков, предусмотренных федеральным законодательством, необходимо отличать уточнение пределов использования земельного участка, осуществляемое в ходе проведения правового зонирования территории органами местного самоуправления.

Отмечается, что в настоящий момент законодательство предусматривает две стадии индивидуализации объекта капитального строительства. На первой стадии посредством публично-правовых процедур устанавливается определенное целевое назначение земельного участка, параметры и виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. На второй стадии индивидуализируются конкретные объекты недвижимости посредством составления на них кадастрового паспорта.

Особое внимание обращается на научную дискуссию о юридической природе кадастровых отношений, поскольку остается открытым вопрос об отраслевой принадлежности норм Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости». Если считать, что кадастровый учет есть индивидуализация объектов недвижимости, то данный закон - акт гражданского законодательства. С другой стороны, объекты недвижимости - это не только здания, строения, сооружения и т.д., но и земельные участки. Следовательно, у данного нормативного акта двойственная природа, и это акт одновременно и гражданского, и земельного законодательства. Наконец, предусмотренные законом нормы о кадастровом учете можно воспринимать и как функцию управления. Тогда данный закон есть акт административного законодательства.

По мнению соискателя, общая расстановка статей и их изложение ставят рассматриваемый закон в положение не земельного законодательства, а гражданского.

Несмотря на объективно существующие технические, финансовые и организационные трудности, не может быть поддержана позиция законодателя, допускающего существование отдельных земельных участков (например, территорий традиционного природопользования) с абстрактными, четко не зафиксированными границами. Такая позиция законодателя вступает в прямое противоречие не только с буквой, но и духом ГК РФ, исключающего возможность существования индивидуально не определенной недвижимости.

Окончательному оформлению новой системы индивидуализации объектов недвижимости, способствующей появлению в будущем «единых объектов недвижимости», препятствует ряд объективных и субъективных причин: проблемы организационно-технического и финансового характера; наличие пробелов в законодательстве; сложность встраивания европейской системы кадастрового учета в коррупционную систему российской государственной власти; трудности подготовки кадастровых инженеров; необходимость приведения «к общему знаменателю» различных учетных систем.

В главе второй «Гражданско-правовой режим отдельных разновидностей объектов капитального строительства» рассмотрен правовой режим зданий, строений, сооружений, объектов незавершенного строительства.

В первом параграфе «Правовой режим зданий» соискатель исследует сущностные особенности зданий как объектов капитального строительства.

Здание как родовая категория - это инженерно-технический и архитектурный объект капитального строительства, используемый для проживания людей и/или осуществления предпринимательской деятельности, возникающий в результате исполнения договора строительного подряда и характеризующийся тесной связью с земельным участком, неперемещаемостью (без причинения ему несоразмерного вреда), наличием индивидуализирующих признаков, включая разрешенное использование и кадастровый номер. строительство договор правовой

Отсутствие четкого нормативного определения зданий обусловило научную дискуссию по вопросу о правовом соотношении зданий и сооружений. Так, В.А. Белов, О.Ю. Скворцов, С.П. Гришаев полагают, что установление различий между зданиями и сооружениями принципиального юридического значения не имеет. В.В. Витрянский вообще отвергает саму возможность дать юридические дефиниции «зданий» и «сооружений», поскольку указанные понятия не относятся к числу правовых категорий.

Сторонники другой позиции (И.П. Писков, Д.Ю. Гришмановский, В.А. Алексеев, А.В. Волынцева) предлагают различать здания и сооружения.

Проанализировав точки зрения различных ученых и действующее законодательство, соискатель приходит к выводу о том, что между зданиями и сооружениями существует ряд объективных отличий, заключающихся в различном объеме и содержании прав и обязанностей их правообладателей, что отражено в техническом регламенте безопасности зданий и сооружений, а также в подзаконных актах. Несомненно, между зданиями и сооружениями существует много общих черт, и содержание заключенного в отношении них, например, договора аренды во многом будет совпадать, поскольку в обоих случаях речь идет об очень похожих объектах недвижимости.

Принципиальное отличие зданий от сооружений заключается не столько в их различной оборотоспособности (хотя сооружения намного меньше представлены в гражданском обороте) и даже не в субъектном составе правообладателей (у сооружений больший процент публичных собственников), а в предусмотренных законом параметрах и видах разрешенного использования таких объектов, обусловливающих интерес потенциальных контрагентов по договорам к тем или иным зданиям или сооружениям, что обусловливает конкретные условия таких договоров в части параметров и видов использования этой недвижимости. Другими словами, данные отличия заключаются не в части приобретения или прекращения прав на объект недвижимости, а в осуществлении этих гражданских прав (в самом деле, есть большая разница в содержании правомочий собственника индивидуального жилого дома и автомобильного моста). Из этого следует, что вопреки устоявшейся цивилистической доктрине, отличия между зданиями и сооружениями далеко не только в том, что в зданиях могут жить и работать люди.

Существует и ряд принципиальных отличий правового режима зданий от правового режима иных объектов недвижимости. Так, значительно отличается гражданско-правовой режим здания в целом как объекта недвижимости от входящих в его состав помещений (жилых и нежилых), используемых для различных (в том числе предпринимательских) целей. Одним из принципиальных отличий здесь является то, что при переходе прав на здание осуществляется и переход прав на земельный участок. Переход же прав на помещение далеко не всегда влечет возникновение у нового собственника прав на земельный участок (или доли в общей собственности на него).

Поэтому механическая совокупность жилых и нежилых помещений еще не является тождественной гражданско-правовой категории «здание». Проблема соотношения здания и помещений как целого и части заключается еще и в существующей неопределенности по вопросу том, является ли здание, при наличии в нем нескольких лиц - собственников помещений, самостоятельным объектом гражданских правоотношений. На этот счет в юридической науке и практике сложилось ряд противоположных мнений.

Так, одни авторы (О.В. Сахно, Н. Бунина) считают, что признание помещений в здании самостоятельными в обороте недвижимыми вещами необходимо означает одновременное отрицание существования здания в качестве объекта недвижимости. Другие (Д.И. Ильин), признавая невозможность регистрации права собственности какого-либо лица в отношении всего здания при наличии нескольких собственников, тем не менее считают, что здание не утрачивает признаки самостоятельного объекта гражданских прав.

Соискатель предлагает согласиться с высказанной в юридической литературе позицией (Д.А. Максимович) о том, что решением будет закрепление прав собственников квартир вместо нынешней усеченной долевой собственности на «общее имущество в здании», полного господства над недвижимой вещью в виде общей долевой собственности на дом (здание) в целом.

Общепринятое деление зданий на жилые и нежилые не позволяет отобразить объективно существующие особенности их правового режима. Здание как объект гражданских прав может быть единым и неделимым объектом (например, стадионы, гостиницы, вокзалы); состоять из совокупности жилых и/или нежилых помещений, не являясь в целом объектом гражданских прав (многоквартирный дом); быть частью более сложного объекта гражданских прав - имущественного комплекса (здание цеха промышленного предприятия). Любое здание попадает в сферу действия градостроительных регламентов, определяющих для их правообладателей содержание прав и обязанностей (дозволений или запретов по их разрешенному использованию), или, другими словами, содержание правомочия пользования таким объектом.

Во втором параграфе «Правовой режим строений и сооружений» рассматриваются особенности их правового режима в соотношении друг с другом, а также с родственными гражданско-правовыми категориями.

Проблема определения и соотношения понятий «строение» и «сооружение» является дискуссионной в юридической науке. Проанализировав различные точки зрения современных ученых, соискатель приходит к выводу о том, что строение - это одна из разновидностей объектов капитального строительства, не предназначенная для проживания людей, выполняющая вспомогательные хозяйственно-технические функции (бани, сараи, летние кухни, гаражи, загоны для содержания скота и т.д.) и выступающая, по общему правилу, принадлежностью главной вещи - земельного участка. При этом в отличие от иных объектов капитального строительства, термином «строение» может обозначаться как объект капитального строительства, так и некапитальный объект (киоски, павильоны и т.д.). Правовой режим строений определяют нормы различной отраслевой принадлежности - гражданского, земельного, градостроительного и иного законодательства.

Существующие попытки ряда представителей юридической науки отрицать самостоятельность данной правовой конструкции, попытки ее позиционирования как «родовой категории» для всех зданий и сооружений (как это было в советский период), либо отрицание ее существования не соответствуют действующему законодательству и не отвечают интересам развития гражданско-правовой доктрины, законодательства и судебной практики.

Сооружение - инженерный объ-ект капитального строительства, назначением которого является создание благоприятных условий для жизнеобеспечения потребностей населения посредством осуществления функций производственно-технического характера, либо выполнения определенных непроизводственных функций. Сооружения могут иметь обычный (дамбы, мосты, шахты, каналы и т.д.) или специальный правовой режим (попадая под действие особых федеральных законов, например, о культурном наследии).

Специфической особенностью большинства сооружений (в отличие от многих зданий или строений) является их высокая социальная и публичная значимость, что влечет установление в их отношении как особых природоохранных мер, так и иных специальных требований (реже ограничений) по их публичному использованию. При этом сооружения могут быть как наземными, так и подземными (например, хранилище ядерных отходов), попадая в последнем случае не только в сферу действия норм гражданского и земельного права, но и законодательства о недрах. Подобных признаков нельзя встретить ни у зданий, ни у строений как объектов недвижимости.

В градостроительном законодательстве земельный участок и расположенный на нем жилой дом попадают под основные виды разрешенного использования, а расположенные на земельном участке строения - под вспомогательные виды. Несколько иную правовую взаимосвязь можно проследить в рамках гражданского права, когда земельный участок, как правило, является главной вещью, а жилой дом, сараи, теплицы и иные строения - его принадлежностями. С формированием в гражданском праве конструкции «единого объекта недвижимости» классификация вышеназванных объектов в качестве главной вещи и принадлежности утратит практическое значение.

Не менее актуальным в цивилистической науке является и вопрос о том, чем отличается сооружение от других объектов гражданских прав, например, в ситуации, когда объекты капитального строительства входят в состав более сложной (и пока во многом доктринальной) правовой конструкции имущественного комплекса. Критерием доктринального отделения сооружения как самостоятельного объекта гражданских прав от сооружения как составной части (элемента) имущественного комплекса должна являться самостоятельность выполняемой им производственно-хозяйственной задачи, взаимодействие в ходе ее выполнения с иными объектами капитального строительства.

В третьем параграфе «Правовой режим объектов незавершенного строительства» констатируется неопределенность и противоречивость гражданско-правового статуса объектов незавершенного строительства.

Объект незавершенного строительства - это разновидность объектов капитального строительства (объектов недвижимости), находящихся в процессе возведения (реконструкции) и не используемых по хозяйственному и иному назначению, которые еще не введены в эксплуатацию. Данный объект является недвижимостью в силу своих объективных признаков, однако юридически признается таковым после государственной регистрации.

Признаками объекта незавершенного строительства являются: отсутствие действующего договора строительного подряда; наличие на такой объект проектной документации и разрешения на строительство; наличие неразрывной связи с землей и иных признаков недвижимого имущества.

Одним из наиболее дискуссионных вопросов является допустимость рассмотрения объектов незавершенного строительства в качестве объектов недвижимости. Проанализировав во многом полярные точки зрения ученых по этому вопросу (от безоговорочного признания данных объектов недвижимостью до полного отрицания такой возможности), соискатель приходит к выводу о том, что объекты незавершенного строительства являются особым видом недвижимости, однако в случае действия договора строительного подряда не подлежат государственной регистрации в данном качестве.

Особое внимание в работе уделено дискуссионной проблеме оборотоспособности объектов незавершенного строительства.

Градостроительное законодательство, устанавливающее параметры и виды разрешенного использования земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости, не предусматривает (но и прямо не запрещает) возможности эксплуатации объекта незавершенного строительства в каких-либо хозяйственных или иных целях вплоть до его ввода в эксплуатацию. С другой стороны, исходя из ГК РФ, если в отношении объекта незавершенного строительства не действует договор строительного подряда, нет никаких препятствий для передачи его в аренду, либо совершения иных сделок. Представляется, что в данном случае следует руководствоваться нормами ГК РФ.

Вместе с тем, оборотоспособность объекта незавершенного строительства не является однозначной и зависит от ряда факторов. Во-первых, потенциально распоряжение таким объектом возможно только после регистрации права собственности лица на него. Во-вторых, законодательство не предусматривает возможность отчуждения части объекта незавершенного строительства, например, квартиры в строящемся доме (в таких случаях правомерной будет продажа доли в праве общей собственности), но не содержит запретов на куплю-продажу или совершение иных сделок (аренда, ипотека) с таким объектом в целом. Другое дело, что в случае, например, аренды будут действовать общие положения ГК об аренде, а не нормы об аренде зданий и сооружений, что требует внесения в ГК РФ соответствующих дополнений.

Отмечается, что между нормами ГК РФ и ЗК РФ существует коллизия следующего содержания. ГК РФ относит здания, сооружения и объекты незавершенного строительства к объектам недвижимости. В ЗК РФ предусмотрено право на приобретение в собственность земельного участка только за правообладателями отдельных видов объектов капитального строительства (зданий, строений, сооружений), к числу которых не относятся объекты незавершенного строительства. Следовательно, в п. 1 ст. 36 ЗК РФ законодатель создал норму, противоречащую ст. 1 ЗК РФ, закрепившую принцип единой судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости.

Необходимо внесение изменений в п. 1 ст. 36 ЗК РФ (а также в ряд иных статей) посредством дополнения перечня лиц, имеющих право на выкуп земельных участков, собственниками объектов незавершенного строительства. Данная мера приведет к оптимизации судебной практики и положит конец противоречивому судебному толкованию норм ГК РФ и ЗК РФ, что позволит восполнить выявленный диссертантом пробел в гражданском и земельном праве.

В главе третьей «Место межотраслевой конструкции «объекты капитального строительства» в системе гражданско-правовых категорий» соискатель рассматривает соотношение объектов капитального строительства с имущественными комплексами и самовольными постройками.

В первом параграфе «Соотношение категорий «объекты капитального строительства» и «имущественные комплексы» соискатель выявляет общие и отличные черты указанных цивилистических категорий.

Отмечается, что межотраслевая правовая категория «объекты капитального строительства» не является тождественной набирающей теоретическую (и отчасти нормативную) силу категории «имущественные комплексы». В состав имущественного комплекса могут входить как земельные участки, здания, строения, сооружения, так и движимые вещи (или имущественные права). Включение в состав имущественного комплекса как самостоятельного объекта гражданских прав объектов капитального строительства будет означать придание им нового системного правового качества. Не вошедшие в состав имущественного комплекса объекты капитального строительства сохраняют самостоятельный правовой режим зданий, строений и сооружений.

Выделяются следующие признаки имущественного комплекса:

- в составе имущественного комплекса обязательно должны находиться земельный участок и иные движимые и недвижимые вещи (т.е. разнородное имущество), объединенные общей целью использования;

- наличие высокой публичной и социальной значимости имущественного комплекса, обусловливающей систему ограничений и запретов, а также установление особого порядка управления имущественными комплексами;

...