Развитие системы договорных моделей, опосредующих создание объектов недвижимого имущества в Российской Федерации

Размещено на http://www.allbest.ru/

На правах рукописи

Автореферат

диссертации на соискание ученой степени

доктора юридических наук

РАЗВИТИЕ СИСТЕМЫ ДОГОВОРНЫХ МОДЕЛЕЙ, ОПОСРЕДУЮЩИХ СОЗДАНИЕ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Специальность 12.00.03 - Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право

Козлова Елена Борисовна

Москва - 2014

Работа выполнена в Федеральном государственном бюджетном образовательном учреждении высшего профессионального образования "Российская правовая академия Министерства юстиции Российской Федерации".

Научный консультант:

Чефранова Елена Александровна, доктор юридических наук, профессор.

Официальные оппоненты:

Занковский Сергей Сергеевич, доктор юридических наук, профессор, ФГБУН "Институт государства и права Российской академии наук", заведующий сектором предпринимательского права;

Чеговадзе Людмила Алексеевна, доктор юридических наук, профессор, ФГБОУ ВПО "Российская академия народного хозяйства и государственной службы при Президенте РФ", юридический факультет им. М.?М. Сперанского, профессор кафедры предпринимательского и корпоративного права;

Семилютина Наталья Геннадьевна, доктор юридических наук, ФГНИУ "Институт законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве РФ", заведующая отделом гражданского законодательства зарубежных государств.

Ведущая организация: ФГАОУ ВПО "Казанский (Приволжский) федеральный университет".

Защита состоится 29 мая 2014 года в 14⁰⁰ часов на заседании диссертационного совета Д 229.001.01, созданного на базе ФГБОУ ВПО "Российская правовая академия Министерства юстиции Российской Федерации", по адресу: 117638, г. Москва, ул. Азовская, д. 2, корп. 1, зал заседаний диссертационного совета.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ФГБОУ ВПО "Российская правовая академия Министерства юстиции Российской Федерации".

Автореферат разослан "__" ___________ 2014 г.

Ученый секретарь диссертационного совета доктор юридических наук, доцент Ю.Л. Смирникова.

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. В настоящее время в России формируются новые тенденции для благоприятного ведения бизнеса, реализуется целый комплекс мер, направленных на повышение конкурентоспособности и устойчивости экономики, что влечет за собой возрастание требований, предъявляемых к оптимизации оборота недвижимого имущества.

Недвижимое имущество является одной из важнейших составляющих экономического потенциала страны. Эффективное функционирование рынка недвижимого имущества непосредственно определяет рост предпринимательской и инновационной активности, без чего в свою очередь невозможен переход России к инновационному, социально ориентированному типу развития. Последнее особо подчеркнуто в Концепции долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2020 года, утвержденной распоряжением Правительства РФ от 17.11.2008 № 1662-р.

Прозрачность и понятность процессов, происходящих на рынке недвижимости страны, являются определяющими для формирования благоприятного инвестиционного климата, задача улучшения которого была поставлена в Указе Президента РФ от 07.05.2012 № 596 "О долгосрочной государственной экономической политике" и Основных направлениях деятельности Правительства РФ на период до 2018 года, утвержденных Правительством РФ 31.01.2013.

Ведущую роль в организации оборота недвижимого имущества играет регулирование договорных отношений, опосредующих процесс создания объектов недвижимости, и прежде всего - возможность правильного выбора участниками гражданского оборота договорных моделей, от обоснованности и эффективности которых зависят в конечном итоге инвестиционный климат и возможность разрешения целого ряда хозяйственных и социальных проблем. Соответственно, на первый план выходит процесс формирования системы договорных моделей, опосредующих создание объектов недвижимого имущества в Российской Федерации.

Следует подчеркнуть необходимость активизации усилий по целенаправленному развитию именно системы договорных моделей. В настоящее время процесс создания объектов недвижимости опосредуется различными договорами: поименованными и непоименованными, самостоятельными и смешанными, договорами, урегулированными как нормами гражданского законодательства, так и другими отраслями законодательства. Однако формирование системы гражданско-правовых договорных моделей протекает медленно, требуя новых теоретико-методологических усилий.

Системность договорных моделей, опосредующих создание объектов недвижимого имущества, вытекает из системной природы права, органичной частью, элементом которого эти модели выступают. Под системой, как известно, понимается относительно самостоятельное целостное образование, обладающее устойчивым сочетанием характеристик, определяющих характер взаимоотношений с окружающей средой. Система включает в себя совокупность элементов - подсистем, взаимодополняющих друг друга по функциональным и структурным возможностям.

В то время как совокупность договорных моделей выступает подсистемой права, разновидности данных моделей можно рассматривать как взаимодействующие подсистемы этой совокупности.

Устойчивые взаимосвязи между элементами - подсистемами образуют структуру системы, которая в сочетании с основными элементами предопределяет главное в каждой системе - ее системные качества. Это интегративные свойства системы, которыми не обладают отдельные элементы, они порождаются органичным сочетанием структурно-функциональных характеристик подсистем. Благодаря наличию системных качеств совокупность договорных моделей получает способность обеспечивать стабильность договорных отношений, классифицировать, предлагать, конструировать новые договорные формы, закреплять оптимальный правовой режим договорных моделей, используемых в сфере создания объектов недвижимого имущества с целью обеспечить баланс интересов участников соответствующих отношений с учетом специфики социокультурной среды.

Создание эффективной системы договорных моделей, опосредующих создание объектов недвижимого имущества в Российской Федерации, предполагает наличие теоретико-методологической концепции, а разработка последней должна опираться на систематизацию основных гражданско-правовых договоров в сфере создания объектов недвижимого имущества, подтвердивших жизнеспособность в условиях современной российской практики.

Обобщающий теоретико-методологический характер концепции предопределил использование понятия договорной модели, которое типизирует основные разновидности договоров, опосредующих создание объектов недвижимого имущества в Российской Федерации. Представления о договорных моделях позволяют органично соединить теоретические основания классификации договоров и многообразие реальных (эмпирических) договорных отношений. Понятие договорной модели можно рассматривать как обобщенное концептуальное отображение основных типичных элементов-подсистем, определяющих содержание, структуру, функциональные качества рассматриваемой системы.

Как известно, договорные отношения исходят из возможности субъектов по своему усмотрению решать вопросы необходимости заключения гражданско-правовых договоров при наличии соответствующих интересов. Договоры, таким образом, привносят в систему права инновационные моменты, придающие ей демократизм, динамику, необходимую степень самоорганизации.

Неразрывная связь с практикой регулирования процессов создания объектов недвижимого имущества предопределяет принципиальную незавершенность концепции, ее постоянное совершенствование по мере дифференциации регулируемых общественных отношений и разнообразия функций в процессах правотворческой и научной деятельности, повышении всех видов (уровней) правосознания.

Систематизация договорных отношений в сфере создания объектов недвижимости позволит упорядочить и правоприменительную практику. В деятельности судебных инстанций, нотариата, Росреестра, хозяйствующих субъектов присутствует множество вопросов, связанных с квалификацией договорных отношений в сфере создания объектов недвижимого имущества. Развитие и в ряде случаев первичное законодательное закрепление особенностей правовых режимов рассматриваемых договоров, проведенное на основе выявления квалифицирующих признаков договоров и их систематизации, будет способствовать выработке единых правовых позиций высших судебных инстанций, основанных на нормах действующего законодательства, и приведет к единообразию правоприменительной практики в целом.

Все вышеизложенное свидетельствует о том, что исследование и концептуальная систематизация договорных форм, опосредующих процесс создания недвижимого имущества, и влияние такой систематизации на систему гражданско-правовых договоров в целом в современных условиях приобретает особую значимость и обусловливает актуальность темы диссертационного исследования.

Степень разработанности темы. В юридической науке исследованию вопросов, связанных с систематизацией гражданско-правовых договоров, посвящено немало работ. В разное время посвятили этому вопросу свои труды Н.А. Баринов, В.А. Белов, М.?И. Брагинский, С.Н. Братусь, А.Г. Быков, Н.В. Васева, В.В. Витрянский, О.С. Иоффе, А.Г. Карапетов, О.А. Красавчиков, А.Д. Корецкий, Д.И. Мейер, В.В. Меркулов, К.П. Победоносцев, Ю.В. Романец, А.А. Симолин, В.?И. Синайский, Б.Л. Хаскельберг, Г.Ф. Шершеневич и др.

О систематизации транспортных договоров писали Л.?А. Величко, С.Ю. Морозов и др. Вопрос классификации договоров, опосредующих организационные отношения, отражен в работах Л.В. Андреевой, В.К. Андреева, Т.А. Батровой, Л.Я. Даниловой, Л.Г. Ефимовой, М.Н. Илюшиной, С.Ю. Морозова, Б.И. Пугинского и др. О предпринимательских договорах в системе гражданско-правовых договоров говорилось в работах В.?С. Белых, Е.В. Богданова, О.С. Ерахтиной, И.В. Ершовой, С.С. Занковского, Е.А. Павлодского и др.

Проблемы опосредования инвестиционной деятельности определенными договорными моделями затрагивались в трудах ученых-правоведов и экономистов, в частности О.М. Антиповой, А.Г. Богатырева, Л.М. Буслаевой, В.В. Гущина, Н.Г. Дорониной, О.Н. Кондрашковой, В.Н. Лисицы, А.В. Майфата, А.А. Овчинникова, Н.Г. Семилютиной, П.В. Сокола, И.Ю. Целовальниковой и др.

Договор строительного подряда также служил предметом исследования многих ученых, в том числе М.?И. Брагинского, В.В. Витрянского, О.Г. Ершова, Г.М. Заяханова, О.В. Макарова, В.Р. Файзулина, А.М. Эрделевского, С.П. Юшкевича и др.

Договор участия в долевом строительстве в своих работах рассматривали Е.Х. Акчулпанова, С.Г. Горбачев, А.В. Дикун, О.Г. Ершов, Т.?Ю. Майборода, О.В. Макаров, М.В. Петрухин, Н.Д. Романенкова, К.И. Скловский, Д.А. Соболев, И.И. Харитошин и др.

Правовому регулированию концессионных отношений уделяли внимание в своих исследованиях А.?В. Багдасарова, В.Г. Варнавский, Д.Ю. Засыпкин, Р.М. Жемалетдинов, Ю.В. Зворыкина, Е.Е. Китанина, В.М. Савельева, О.Н. Савинова, Е.Г. Седлецкая, С.Н. Широков, С.В. Шорохов и др.

Проблемы правового регулирования договора о развитии застроенной территории отражены лишь в нескольких работах Г.В. Лукьяненко, Г.В. Манасяна, Ю.В. Поднавозовой, В.В. Шарапова.

Однако специального комплексного исследования в области договорного права с точки зрения определения правовой природы, выделения особенностей правового режима отдельных договорных моделей, применяемых в гражданском обороте в сфере создания объектов недвижимого имущества, выявления системообразующих факторов и построения в соответствии с ними целостной классификации договоров, в отечественной юридической науке не проводилось.

Целью диссертационного исследования является формирование целостной научной концепции системы договорных моделей, опосредующих создание объектов недвижимого имущества, в качестве подсистемы гражданско-правовых договоров с обоснованием ее влияния на систематизацию гражданско-правовых договоров по дихотомическому принципу и по направленности результата.

Для достижения поставленной цели потребовали своего решения следующие исследовательские задачи:

- проведение комплексного анализа договоров в сфере создания объектов недвижимого имущества с целью выявления их квалифицирующих признаков;

- изучение квалифицирующих признаков исследуемых договоров с целью выявления из них системообразующих признаков классификации данных договоров;

- исследование возможности построения системы договоров в сфере создания объектов недвижимости по признакам взаимодействия частного и публичного партнеров, превалирующего реализуемого интереса, а также по критерию самостоятельности договорной модели;

- исследование современного состояния правового регулирования договорных отношений с точки зрения необходимости развития цивилистической доктрины в области традиционной систематизации гражданско-правовых договоров по дихотомическому принципу и по направленности результата с учетом выделения подсистемы - договоров, направленных на создание объектов недвижимого имущества;

- исследование дихотомического разделения гражданско-правовых договоров на имущественные и неимущественные на предмет ее развития с учетом изменений гражданского законодательства;

- построение системы гражданско-правовых договоров по такому критерию, как отраслевая принадлежность норм, их регулирующих;

- обоснование правовой природы инвестиционного договора как нетипичного и существования объективной необходимости правового регулирования на уровне федерального законодательства договорной модели, опосредующей инвестиционную деятельность в целом и инвестиционную деятельность в сфере капитального строительства в частности;

- формирование общего представления о квалифицирующих признаках инвестиционного договора, особенностях его субъектного состава и существенных условиях и, при установлении гражданско-правовой природы инвестиционного договора, определение его места в системах гражданско-правовых договоров;

- проведение комплексного анализа особенностей правового режима договора строительного подряда с целью установления его квалифицирующих признаков, необходимости совершенствования его правового регулирования с учетом особенностей предмета данного договора, особенностей его субъектного состава и определение места данного договора в системах гражданско-правовых договоров, направленных на создание объектов недвижимого имущества;

- исследование правовой природы договора участия в долевом строительстве, формирование общего представления о его квалифицирующих признаках, особенностях предмета, существенных условиях и определение его места в системах гражданско-правовых договоров;

- исследование правовой природы договора о развитии застроенной территории, формирование общего представления о его квалифицирующих признаках, особенностях предмета, существенных условиях и, при установлении гражданско-правовой природы договора о развитии застроенной территории, определение его места в системах гражданско-правовых договоров;

- выявление доктринальных проблем формирования систем гражданско-правовых договоров и путей их решения с учетом последних и планируемых изменений российского законодательства и тенденций развития соответствующих общественных отношений;

- выработка предложений по совершенствованию действующего законодательства и обоснование единых подходов в правоприменительной практике.

Объектом исследования являются статические и динамические общественные отношения, складывающиеся в процессе создания объектов недвижимого имущества и опосредуемые гражданско-правовыми договорными моделями.

Предметом исследования выступают правовые нормы, регулирующие договорные отношения по поводу создания объектов недвижимого имущества, практика применения этих норм, цивилистическая доктрина в области систематизации гражданско-правовых договоров, существующие в правовой науке взгляды, представления и мнения об исследуемой проблеме, судебная практика, правоприменительная деятельность органов государственной власти и деятельность органов местного самоуправления как субъектов гражданского права.

Методология и методы исследования. Теоретико-методологическую основу исследования составляют фундаментальные труды ученых-правоведов в области философии и теории права, развивающие идеи философского реализма, рационально-гуманистической ориентации отечественной правовой системы, нацеленности юридической мысли на гармонизацию общественных отношений.

Направленность на инновационную социально ориентированную модель развития экономики предопределила применение диалектического подхода при рассмотрении правовых и социально-экономических аспектов взаимоотношений участников гражданского оборота в области создания объектов недвижимого имущества.

Междисциплинарный характер анализируемых проблем обусловил необходимость применения общенаучных методов эмпирического и теоретического исследования: описания эмпирического материала, его обобщения, абстрагирования, построения теоретических моделей, их практической интерпретации, прогнозирования и др.

Взаимосвязи изменений договорных правоотношений в сфере оборота недвижимости с развитием социальной, экономической и политической жизни общества, многоаспектность и противоречивость ее эволюции потребовали использования историко-правового и сравнительно-правового подходов. гражданская правовая договор недвижимое

Наличие организационных, структурных, функциональных, информационных и других связей в правовой системе обусловило применение системно-правового подхода во взаимодействии с такими методами правовых исследований, как формально-юридический (догматический) и межотраслевой.

Теоретическую основу диссертационного исследования составляют работы ученых в области теории права, гражданского, административного права и инвестиций, в том числе: О.М. Антиповой, Н.А. Баринова, И.И. Басырова, Е.А. Батлера, А.В. Белицкой, В.А. Белова, В.С. Белых, А.Г. Богатырева, М.И. Брагинского, С.Н. Братуся, В.Г. Варнавского, Н.В. Васевой, Л.Ю. Василевской, В.С. Веденина, В.В. Витрянского, А.Ю. Власовой, Е. Годэмэ, Б.М. Гонгало, В.П. Грибанова, Л.Ю. Грудцыной, В.В. Гущина, А.В. Дикуна, В.А. Дозорцева, В.В. Долинской, Н.Г. Дорониной, А.С. Еременко, О.Г. Ершова, Л.Г. Ефимовой, Р.М. Жемалетдинова, С.С. Жилинского, С.С. Занковского, Ю.В.Зворыкиной, В.В. Иванова, М.Н. Илюшиной, О.С. Иоффе, А.Г. Карапетова, Т.В. Кашаниной, К.А. Кирсанова, Н.В. Козловой, О.М. Козырь, А.Н. Колокольцева, А.Д. Корецкого, Н.М. Коршунова, О.А. Красавчикова, А.Я. Курбатова, Н.В. Ласкиной, К.К. Лебедева, О.Э. Лейста, Г.В. Лукьяненко, А.В. Майфата, О.В. Макарова, Д.И. Мейера, А.Ю. Мелеховой, В.В. Меркулова, Я.Ф. Миколенко, В.П. Мозолина, С.Ю. Морозова, И.Б. Новицкого, В.А. Ойгензихта, М.В. Петрухина, К.П. Победоносцева, Ю.В. Поднавозовой, В.Ф. Попондопуло, Б.И. Пугинского, Ю.В. Романца, Б.В. Россинского, О.Н. Савиновой, С.В. Сарбаша, А.А. Симолина, В.И. Синайского, Р.И. Ситдиковой, К.И. Скловского, Д.И. Смольникова, А.А. Собчака, Т.В. Сойфер, П.В. Сокола, Е.И. Спектор, С.В. Стрембелева, М.К. Сулейменова, Ю.А. Тарасенко, Ю.К. Толстого, Я.И. Файзрахмановой, Б.Л. Хаскельберга, Е.С. Хохлова, З.И. Цыбуленко, Е.А. Чефрановой, В.В. Чубарова, В.В. Шарапова, Г.Ф. Шершеневича, М.С. Шишенко, С.Н. Шишкина, А.М. Эрделевского, В.Ф. Яковлева, Ц.А. Ямпольской и др.

Нормативную основу диссертационной работы составили положения Конституции, гражданского законодательства и иных отраслей законодательства, иных правовых актов РФ, в том числе актов субъектов РФ, ведомственных актов и актов органов местного самоуправления, регулирующих договорные отношения по поводу создания объектов недвижимого имущества, а также отображающих систему межотраслевых связей договорного права.

Эмпирическая база диссертации включает в себя практику Высшего Арбитражного Суда РФ, Верховного Суда РФ, нижестоящих судов общей юрисдикции и арбитражных судов, в том числе материалы судебных дел, в которых автор выступала в качестве представителя или эксперта (всего 125 актов судебных инстанций).

Научная новизна исследования. Диссертация является первым комплексным монографическим научным исследованием гражданско-правовых договоров, направленных на создание объектов недвижимого имущества, в их системной взаимосвязи, основанным на общетеоретическом, отраслевом и межотраслевом понимании отношений, складывающихся в процессе создания объектов недвижимости. Научная новизна исследования определяется созданием целостной современной научной концепции системы гражданско-правовых договоров, опосредующих процесс создания недвижимого имущества, с точки зрения правовой природы регулируемых отношений, направленности регулирования, соотношения реализуемых частных, групповых, общественных, публичных и государственных интересов, их видового разнообразия, соотношения со смежными понятиями, основанной на системодеятельностном подходе.

В диссертации впервые с учетом новых положений гражданского законодательства, правового регулирования соответствующих отношений на уровне законодательства субъектов РФ и судебно-арбитражной практики комплексно и в системном виде:

- выявлены особенности правового режима сделок, складывающихся в процессе создания объектов недвижимого имущества;

- представлена совокупность выводов и суждений о механизме правового регулирования договорных отношений в данной области;

- проведено подробное исследование как типизированных договорных форм, так и договоров, исследование которых ранее не проводилось с точки зрения определения их гражданско-правовой природы, установления квалифицирующих признаков и определения места в системах гражданско-правовых договоров;

- на основе выявленных квалифицирующих признаков исследованных договорных моделей определены системообразующие признаки классификации договоров, направленных на создание объектов недвижимого имущества;

- установлена необходимость развития цивилистической доктрины в области систематизации гражданско-правовых договоров в целом с учетом особенностей правового режима договоров, направленных на создание объектов недвижимого имущества.

В рамках разработанной концепции системы гражданско-правовых договоров, направленных на создание объектов недвижимого имущества:

- выявлена необходимость создания на доктринальном уровне системы гражданско-правовых договоров, опосредующих процесс создания объектов недвижимого имущества, с целью реализации правотворческой, правоприменительной, научной функций такой систематизации, а также функции повышения всех видов (уровней) правосознания: обыденного, профессионального, научного;

- установлено, что в качестве классифицирующих критериев при построении системы гражданско-правовых договоров должны выступать квалифицирующие признаки данных договоров, т. е. признаки, отражающие особенности их правового режима;

- определено, что система гражданско-правовых договоров, направленных на создание объектов недвижимого имущества, может быть построена на основе таких критериев, как особенность предмета договора, взаимодействие публичного и частного субъектов, превалирующий реализуемый интерес;

- на основании изучения особенностей правового режима договоров, опосредующих создание объектов недвижимого имущества, выявлена необходимость развития доктрины о системе гражданско-правовых договоров по направленности результата и по дихотомическому принципу, в частности систем договоров по моменту возникновения договора, наличию встречного предоставления, характеру регулируемых общественных отношений;

- установлено в ходе создания системы гражданско-правовых договоров, направленных на создание объектов недвижимого имущества, что системообразующими признаками при построении системы гражданско-правовых договоров должна также выступить отраслевая принадлежность норм, их регулирующих;

- выявлена объективная необходимость правового урегулирования на уровне федерального законодательства инвестиционного договора (который в настоящее время можно квалифицировать как непоименованный договор) в качестве генеральной договорной модели и выделения инвестиционного договора в области капитального строительства в качестве вида инвестиционного договора; на основании полученных выводов разработаны предложения по определению понятий "инвестиции", "инвестиционная деятельность", "инвестиционный договор" и "инвестиционный договор в сфере капитального строительства";

- установлены квалифицирующие признаки инвестиционного договора, позволяющие обосновать его гражданско-правовую природу и определить его место в различных системах гражданско-правовых договоров;

- разработан комплекс существенных условий инвестиционного договора, требующих своего законодательного закрепления;

- обоснована в качестве квалифицирующего признака договора строительного подряда сложная структура предмета договора строительного подряда, включающего в себя юридический (выполняемые по договору работы) и материальный (результат выполненных работ) элементы;

- установлена нормативно-правовая неопределенность терминов, устанавливающих юридический элемент предмета договора строительного подряда, сформулированы предложения по уточнению терминов "строительные работы", "реконструкция", "строительство под ключ"; во взаимосвязи с данным выводом обоснована необходимость ограничения круга субъектов договора строительного подряда на стороне подрядчика;

- установлена на основе анализа особенностей правового режима договора участия в долевом строительстве его гражданско-правовая природа и выявлены квалифицирующие признаки, что в свою очередь позволило определить место данного договора в системе гражданско-правовых договоров;

- проведен комплексный анализ норм, регулирующих отношения, связанные с развитием застроенных территорий, на основе которого дано определение договора о развитии застроенной территории, установлена его гражданско-правовая природа, впервые выявлены квалифицирующие признаки данного договора и определено его место в системе гражданско-правовых договоров;

- установлено, что реализация органом местного самоуправления своих властных полномочий в ходе осуществления мероприятий, связанных с развитием застроенной территории, как до заключения договора о развитии застроенной территории, так и в ходе его исполнения не влияет на гражданско-правовую природу данного договора, а представляет собой лишь административные предпосылки договора;

- сформулированы конкретные предложения по совершенствованию гражданско-правового регулирования договорных отношений в сфере создания объектов недвижимого имущества.

Научная новизна выражается и конкретизируется в следующих основных положениях, выносимых на защиту:

1. Современный уровень развития общественных отношений, экономические реалии и необходимость разрешения целого ряда социальных вопросов в Российской Федерации требуют разработки новых подсистем систематизации гражданско-правовых договоров на основе классифицирующих критериев, в качестве которых должны выступить определенные в результате научного анализа квалифицирующие признаки гражданско-правовых договоров, отражающие особенности правового режима систематизируемых договоров.

Доказано, что структура предмета каждого из договоров, опосредующих создание объектов недвижимого имущества, определяет особенности правовых режимов данных сделок, является квалифицирующим признаком каждого из рассмотренных договоров и выступает в качестве классифицирующего критерия при построении системы гражданско-правовых договорных моделей, опосредующих создание объектов недвижимости.

Обосновано, что по структуре предмета договоры, направленные на создание объектов недвижимости, делятся на две группы: договоры с простым (одноэлементным) и сложным (двухэлементным) предметом договора. В двухэлементный предмет договора включаются, в свою очередь, материальный и юридический элементы. Договоры с простым предметом на второй ступени системы подразделяются на договоры, предметы которых содержат только юридический или только материальный элементы.

К договорам с двухэлементной структурой предмета относятся договор строительного подряда и договор о развитии застроенной территории. К договорам с простым предметом, состоящим из материального элемента, относится договор участия в долевом строительстве; из юридического элемента - инвестиционный договор.

2. Установлено, что классифицирующим критерием при построении системы гражданско-правовых договоров, направленных на создание объектов недвижимого имущества, выступает взаимодействие публичного и частного субъектов.

По данному признаку гражданско-правовые договоры, направленные на создание объектов недвижимого имущества, делятся на договоры, являющиеся договорной формой государственно-частного партнерства, и договоры, таковыми не являющиеся.

В первой группе на второй ступени классификации по критерию превалирующего реализуемого интереса можно выделить договоры с превалирующим публичным (инвестиционный договор и договор о развитии застроенной территории) и государственным интересом (концессионное соглашение).

Разделение договоров в рамках первой группы можно произвести также по критерию самостоятельности договорной модели на самостоятельные и смешанные.

К группе договоров, не являющихся формой государственно-частного партнерства, следует отнести договор строительного подряда, исполнение которого реализует исключительно частные интересы его участников, и договор участия в долевом строительстве, исполнение которого означает реализацию частного и публичного интересов (превалирует частный).

3. Доказано, что формирование системы договоров, опосредующих создание объектов недвижимого имущества, влияет на традиционную систематизацию гражданско-правовых договоров по такому критерию, как момент возникновения договора, которая выходит за рамки классификации по дихотомическому принципу и развивается в сложную систему договоров.

Обосновано, что для упорядочения доктринальной системы гражданско-правовых договоров по моменту заключения договора и в целях упорядочения правоприменительной практики в целом необходимо разделить гражданско-правовые договоры по такому критерию, как момент возникновения договора, на три группы: реальные (момент заключения которых определяется моментом передачи имущества); консенсуальные (момент заключения которых определяется моментом достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора в установленной форме) и региструмальные (момент заключения которых определяется моментом государственной регистрации договора).

К региструмальным договорам из числа договоров, направленных на создание объектов недвижимого имущества, относится договор участия в долевом строительстве.

4. Доказано, что формирование системы договоров, опосредующих создание объектов недвижимого имущества, влияет на традиционную систематизацию гражданско-правовых договоров по такому критерию, как наличие встречного предоставления. По данному классифицирующему признаку гражданско-правовые договоры необходимо разделить на три группы: возмездные (встречное предоставление обязательно); безвозмездные (встречное предоставление исключено) и вариативные - договоры, в которых допускается как наличие встречного предоставления, так и его отсутствие.

В группу вариативных договоров должны включаться договоры, которые могут быть построены по модели как возмездного, так и безвозмездного договора, в частности в данную группу входит договор о развитии застроенной территории.

Следовательно, разделение гражданско-правовых договоров по такому критерию, как наличие встречного предоставления, также выходит за рамки классификации по дихотомическому принципу и развивается в сложную систему договоров.

5. Доказано, что системообразующим признаком при построении системы гражданско-правовых договоров выступает отраслевая принадлежность норм, регулирующих соответствующие договорные модели. По данному критерию все гражданско-правовые договоры следует разделить на отраслевые, межотраслевые и комплексные.

К отраслевым необходимо отнести договоры, правовое регулирование которых осуществляется нормами гражданского права как отрасли законодательства. В качестве межотраслевых выступают договоры, правовое регулирование которых осуществляется нормами актов иной отрасли законодательства. К комплексным гражданско-правовым следует отнести договоры, урегулированные нормами комплексных правовых актов, т.е. актов, которые не могут быть отнесены ни к одной отрасли законодательства.

6. Установлено в ходе исследования, что традиционная дихотомическая система гражданско-правовых договоров по характеру регулируемых общественных отношений, в рамках которой выделяются имущественные и неимущественные договоры, с учетом произошедших изменений гражданского законодательства также требует своего развития.

Неимущественные договоры на второй ступени систематизации делятся на две группы - организационные и личные. Под организационными договорами понимаются договоры, направленные на упорядочение (нормализацию) деятельности участников гражданского оборота.

Среди организационных договоров следует выделять:

- корпоративные - договоры, направленные на упорядочение (нормализацию) отношений участников гражданского оборота, связанных с созданием и управлением организациями;

- рамочные - договоры, направленные на упорядочение (нормализацию) обязательственных отношений между участниками гражданского оборота при невозможности определения всех существенных условий договора в момент его совершения;

- предварительные - договоры, направленные на упорядочение (нормализацию) отношений между его участниками в связи с осуществлением ими юридически значимых действий по заключению основного договора;

- организационно-видовые - договоры, направленные на упорядочение (нормализацию) конкретных обязательственных отношений, возникающих из гражданско-правовых договоров определенных видов.

В организационных договорах могут присутствовать и элементы имущественных отношений, равно как и имущественные договоры могут заключать в себе элементы организационных отношений. В этом случае вопрос об отнесении договора к той или иной группе договоров должен решаться в зависимости от того, какой из элементов превалирует в предмете договора.

7. Доказано, что планируемые изменения в гражданском законодательстве (в части правового регулирования вещных прав) и разработка подсистемы договоров, опосредующих создание объектов недвижимого имущества, потребуют совершенствования системы гражданско-правовых договоров по направленности результата, в которой помимо традиционно выделяемых групп договоров, направленных на передачу имущества, выполнение работ, оказание услуг и учреждение различных образований, произойдет выделение пятой группы - договоров, направленных на установление ограниченных вещных прав.

В рамках данной группы договоры по объему правомочий носителя права следует разделить на три подгруппы: наделение носителя ограниченного вещного права правомочием пользования; правомочиями владения и пользования; правомочием распоряжения.

Подгруппу договоров, наделяющих носителя ограниченного вещного права правомочиями владения и пользования, следует разделить в зависимости от объекта прав: на договоры, устанавливающие ограниченные вещные права исключительно на земельные участки или любые объекты недвижимого имущества. К договорам, устанавливающим ограниченные вещные права исключительно на земельные участки, будет, в частности, относиться договор об установлении права застройки.

Третью подгруппу, в свою очередь, составят договоры, прямо предусматривающие право распоряжения и предусматривающие возникновение такого правомочия у носителя права при условии неисполнения собственником определенной обязанности.

8. Доказано существование объективной необходимости правового урегулирования на уровне федерального законодательства договорной модели, опосредующей инвестиционную деятельность и способствующей унификации нормативных правовых актов субъектов РФ, действующих в данной сфере. При существующем правовом регулировании инвестиционный договор нельзя признать поименованным договором, а правотворчество субъектов РФ в части определения понятия, существенных условий и иных особенностей данного договора на уровне нормативных правовых актов субъектов РФ противоречит ст. 71 Конституции, согласно которой гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации.

Инвестиционный договор следует определить как соглашение между инициатором инвестиционного проекта (органом государственной власти РФ, субъекта РФ или органом местного самоуправления) и инвестором о реализации инвестиционного проекта с предоставлением инвестору мер государственной поддержки инвестиционной деятельности.

Инвестиции (сохраняя терминологию законодателя - объекты, вкладываемые в инвестиционную деятельность) необходимо определить как объекты гражданских прав, за исключением нематериальных благ, а инвестиционную деятельность (инвестирование) с учетом ее экономической составляющей - как введение инвестиций в гражданский оборот путем вложения в объекты инвестиционной деятельности с целью получения прибыли и (или) достижения иного положительного эффекта в определенный срок.

Отношения участников гражданского оборота при реализации различных видов инвестиций должны опосредоваться самостоятельными гражданско-правовыми договорными конструкциями, каждая из которых выступала бы видом инвестиционного договора как генеральной модели данных договоров.

Признаком, позволяющим выделить инвестиционный договор на создание объекта недвижимого имущества в качестве вида инвестиционного договора, является недвижимость как результат инвестиционной деятельности.

9. Разработано единое определение инвестиционного договора на создание объекта недвижимого имущества - как соглашения между инициатором инвестиционного проекта (органом государственной власти РФ, субъекта РФ или органом местного самоуправления) и инвестором о реализации инвестиционного проекта на создание объекта (объектов) недвижимого имущества с предоставлением инвестору мер государственной поддержки инвестиционной деятельности.

Установлено, что к квалифицирующим признакам инвестиционного договора относятся: 1) особенность его предмета договора, которым являются действия сторон по реализации инвестиционного проекта; 2) особенность субъектного состава договора, в частности, обязательное участие в данных отношениях публичного субъекта; 3) осуществление публичным субъектом договора (инициатором инвестиционного проекта) функций публичной власти по предоставлению господдержки инвестору.

Приведены обоснования необходимости установления следующего перечня существенных условий инвестиционного договора: 1) информация о реализуемом инвестиционном проекте; 2) описание объекта инвестиций; 3) общий срок реализации инвестиционного проекта, перечень и сроки достижения обязательных показателей, характеризующих экономическую, социальную и бюджетную эффективность инвестиционного проекта; 4) объем и сроки инвестиций; 5) условия, форма государственной поддержки инвестора; 6) формы, порядок и сроки предоставления промежуточной и итоговой отчетности инвестора о реализации инвестиционного проекта.

Перечень существенных условий инвестиционного договора на создание объекта (объектов) недвижимого имущества должен быть дополнен следующими условиями: 1) условия предоставления земельного участка под строительство, если такой участок предоставляется инициатором проекта; 2) срок ввода объекта (объектов) недвижимости в эксплуатацию; 3) распределение площадей создаваемого объекта недвижимости (по процентному показателю, по целевому назначению либо по иным показателям); 4) порядок и условия подписания сторонами инвестиционного договора итогового акта распределения площадей.

10. Аргументировано, что установление гражданско-правовой природы инвестиционного договора и выявление его квалифицирующих признаков определяют место данного договора в различных системах гражданско-правовых договоров и относят его к числу договоров консенсуальных, двусторонних, возмездных (в группе возмездных договоров - к числу меновых).

В классификации гражданско-правовых договоров по принципу дихотомии по критерию отраслевой принадлежности норм, регулирующих соответствующую договорную модель, инвестиционный договор относится к договорам комплексным.

По характеру регулируемых им общественных отношений данный договор относится к имущественным.

11. Доказано, что особенности правового режима договора строительного подряда как сделки установлены законодателем с учетом особенностей как процесса выполняемых по договору работ (юридический элемент), так и объекта строительства как результата выполненных работ (материальный элемент), в связи с чем следует определять предмет договора строительного подряда именно как совокупность двух этих элементов.

Двухэлементная структура предмета договора выступает в качестве первого квалифицирующего признака договора строительного подряда.

В ходе исследования установлена законодательная неопределенность термина "строительные работы", которым определяется юридический элемент предмета договора строительного подряда, не позволяющая как на теоретическом уровне, так и на уровне судебной практики достоверно установить, к каким отношениям участников гражданского оборота, связанным с выполнением работ, применяются положения о договоре строительного подряда, а к каким - общие положения о договоре подряда.

Обосновано, что императивно предмет договора строительного подряда должны составлять работы, требующие в соответствии с законодательством, регулирующим градостроительную деятельность, допуска саморегулируемой организации. Иные работы, связанные со строительной деятельностью, могут выполняться подрядчиком как по договору строительного подряда, так и по договору подряда. В связи с этим и правило о распространении норм о договоре строительного подряда на отношения, связанные с капитальным ремонтом, должно быть закреплено императивно.

12. Установлено, что законодательное закрепление в качестве юридического элемента предмета договора строительного подряда строительных работ, требующих допуска саморегулируемой организации, позволит выделить соответствующую особенность субъектного состава договора в качестве второго квалифицирующего признака договора строительного подряда, учитывая, что членами саморегулируемой организации могут выступать юридические лица и индивидуальные предприниматели.

13. Разработано определение договора участия в долевом строительстве как договора, по которому одна сторона (застройщик) обязуется в установленные договором сроки построить в соответствии с проектной декларацией объект долевого строительства и после получения в соответствии с законодательством, регулирующим градостроительную деятельность, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (в состав которого как имущественного комплекса входит объект долевого строительства) или иного объекта недвижимости передать его участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и в установленный договором срок принять объект долевого строительства.

Доказано, что особенности правового режима договора участия в долевом строительстве как сделки установлены законодателем с учетом только объекта долевого строительства, который и представляет собой предмет договора участия в долевом строительстве.

Первая особенность объекта долевого строительства заключается в том, что он состоит из двух элементов - жилого или нежилого помещения, на которое у участника долевого строительства по результатам реализации договора участия в долевом строительстве возникает право собственности, и доли в общем имуществе многоквартирного дома или иного объекта градостроительной деятельности, в состав которого входит соответствующее жилое и нежилое помещение.

Вторая особенность объекта долевого строительства заключается в том, что он сам входит в состав имущественного комплекса многоквартирного дома или иного объекта градостроительной деятельности.

Данные особенности объекта долевого строительства и определяют первый квалифицирующий признак договора участия в строительстве, связанный с предметом договора.

14. Определено, что к числу квалифицирующих признаков договора участия в долевом строительстве относится целевое использование застройщиком денежных средств, уплачиваемых участником долевого строительства, в связи с чем установлена необходимость законодательного закрепления права участника долевого строительства на контроль за целевым использованием денежных средств, уплаченных по договору в качестве возмещения затрат застройщика на строительство (создание) объекта долевого строительства. Во избежание злоупотреблений своими правами участником долевого строительства следует уточнить, что такой контроль осуществляется без вмешательства в финансово-хозяйственную деятельность застройщика.

Государственный контроль за исполнением застройщиком своих договорных обязанностей есть третий квалифицирующий признак договора участия в долевом строительстве.

Договор участия в долевом строительстве квалифицируется как региструмальный, двусторонний, возмездный (в группе возмездных договоров относится к числу меновых). По отраслевой принадлежности регулирующих норм данный договор располагается в группе комплексных, относится к числу имущественных договоров.

В системе гражданско-правовых договоров по направленности результата договор участия в долевом строительстве следует отнести к четвертой группе договоров - договоров, направленных на учреждение различных образований, в частности, ко второй ее подгруппе - договоров, направленных на осуществление совместной деятельности без образования юридического лица.

15. Установлена гражданско-правовая природа договора о развитии застроенной территории и его самостоятельность.

Обосновано, что договор о развитии застроенной территории необходимо определить как договор, по которому одна сторона, лицо, выигравшее аукцион на право заключить договор о развитии застроенной территории (застройщик), обязуется в установленный договором срок осуществить в соответствии с утвержденным в установленном порядке проектом планировки развитие территории, в отношении которой другой стороной (органом местного самоуправления) принято решение о развитии, а также провести мероприятия, необходимые для осуществления развития застроенной территории, а орган местного самоуправления обязуется создать необходимые условия для выполнения застройщиком своих обязательств по договору.

К мероприятиям, необходимым для осуществления развития застроенной территории в соответствии с проектом планировки, относятся: 1) подготовка проекта планировки застроенной территории; 2) создание и (или) приобретение и передача в государственную или муниципальную собственность жилых помещений целевым назначением для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, подлежащей развитию; 3) уплата выкупной цены за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления в соответствии с законодательством жилые помещения и земельные участки, расположенные на застроенной территории, подлежащей развитию.

В ходе исследования доказано, что функции органа местного самоуправления, связанные с необходимостью реализации им своих властных полномочий как до заключения договора о развитии застроенной территории (принятие решения о развитии застроенной территории; проведение аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории), так и в ходе его исполнения (утверждение проекта планировки застроенной территории, включая проект ее межевания, с проведением публичных слушаний; принятие решения об изъятии жилых помещений и земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, подлежащие сносу) представляют собой административные предпосылки исполнения застройщиком своих обязанностей по договору и не влияют на гражданско-правовую природу данного договора.

В качестве административных предпосылок договора о развитии застроенной территории выступают также принятие решения о развитии застроенной территории, проведение аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории и предоставление застройщику земельных участков для строительства.

16. Установлено, что предмет договора о развитии застроенной территории имеет сложную двухэлементную структуру, состоит из юридического и материального элементов. Материальным элементом предмета данного договора являются объекты строительства как результат выполненных работ, а юридическим - работы по подготовке проекта планировки застроенной территории (включая проект межевания такой территории). Данная особенность предмета договора о развитии застроенной территории является первым квалифицирующим признаком этого договора.

Второй квалифицирующий признак договора о развитии застроенной территории связан с субъектным составом: поскольку застройщиком выполняются строительные работы, которые в соответствии с законодательством, регулирующим градостроительную деятельность, требуют допуска саморегулируемой организации, застройщик должен состоять членом такой организации и соответственно быть либо юридическим лицом, либо индивидуальным предпринимателем.

Определена правовая природа договора о развитии застроенной территории как договора консенсуального, вариативного, двустороннего, комплексного, имущественного.

В системе гражданско-правовых договоров по направленности результата, учитывая, что основная цель договора - это осуществление развития застроенной территории, приоритетной составляющей которого является осуществление реконструкции объектов недвижимого имущества, расположенных на территории, подлежащей развитию, и строительство новых, данный договор должен быть отнесен к группе договоров, направленных на выполнение работ, к подгруппе договоров, где риск случайного неполучения результата возложен на исполнителя (подрядчика).

Теоретическая значимость результатов исследования заключается в том, что разработанная автором целостная научная концепция системы договорных моделей, опосредующих создание объектов недвижимого имущества, в качестве подсистемы гражданско-правовых договоров позволяет произвести уточнение и расширение предмета договорного регулирования в отношениях, связанных с созданием объектов недвижимости, показать ее влияние на систематизацию гражданско-правовых договоров в целом по дихотомическому принципу и по направленности результата, уточнить и развить исходные теоретические положения о системе гражданско-правовых договоров.

...