Развитие системы договорных моделей, опосредующих создание объектов недвижимого имущества в Российской Федерации

Авторская концепция системы договорных моделей, опосредующих создание объектов недвижимого имущества, позволила выявить в качестве системообразующих признаков классификации таких договоров, в частности, признаки взаимодействия публичного и частного партнеров и соотношения интересов в соответствующих договорных отношениях.

Разработанная автором концепция позволяет впервые в системном виде установить особенности и уточнить формально-инструментальные и содержательные характеристики правовых режимов таких поименованных гражданско-правовых договоров, как договор строительного подряда, договор участия в долевом строительстве, выявить гражданско-правовую природу и особенности правового режима договора о развитии застроенной территории, установить объективную необходимость закрепления и разработать основы правового регулирования новой договорной модели - инвестиционного договора, а также выявить место данных договоров в традиционных системах гражданско-правовых договоров и в системе договорных моделей, опосредующих создание объектов недвижимости.

Концепция автора является вкладом в развитие науки договорного права и цивилистической науки в целом, так как создает общетеоретические основы договорного регулирования отношений в сфере создания объектов недвижимого имущества, способствует становлению единообразной судебной практики.

Диссертационное исследование может служить основой для углубленной, более детализированной разработки системы гражданско-правовых договоров в целом и системы договоров, складывающихся в отношениях, связанных с оборотом недвижимого имущества. Результаты исследования будут способствовать разработке целого ряда общих проблем гражданско-правовой теории, в том числе особенностей правового режима такой динамической системы, как государственно-частное партнерство.

Практическая значимость результатов исследования выражается в возможности их использования:

- в правотворческой деятельности федеральных органов государственной власти и органов государственной власти субъектов РФ при совершенствовании норм действующего законодательства, а также в правоприменительной деятельности органов местного самоуправления как органов публичной власти;

- в деятельности федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов РФ, органов местного самоуправления как субъектов гражданского права;

- при разработке и реализации программ улучшения инвестиционного климата, развития рынка недвижимости на федеральном и региональном уровнях;

- при разработке договорной стратегии субъектов гражданского права, осуществляющих свою деятельность в сфере оборота недвижимого имущества;

- в экспертной деятельности: при проведении экспертиз нормативных правовых актов по вопросам, касающимся государственной и муниципальной собственности, земельного, градостроительного законодательства; проектов федеральных законов, проектов подзаконных актов, концепций и технических заданий на разработку проектов федеральных законов и подзаконных актов;

- в учебном процессе в рамках преподавания курсов "Гражданское право", "Договорное право", "Коммерческое право", "Предпринимательское право", специальных курсов "Договорные конструкции инвестирования в недвижимость", "Правовое регулирование оборота недвижимого имущества", "Управление недвижимостью и девелопмент", иных специальных курсов гражданско-правового и экономического циклов, а также для подготовки соответствующих учебников, учебных и учебно-методических пособий;

- в деятельности судебных инстанций, адвокатской практике, в работе юридических служб хозяйствующих субъектов.

Степень достоверности и апробация результатов исследования. Рецензирование и обсуждение диссертационного исследования проведено на кафедре предпринимательского права, гражданского и арбитражного процесса и кафедры адвокатуры и нотариата Российской правовой академии Министерства юстиции Российской Федерации, в ходе теоретических и практических семинаров юридического факультета, факультета повышения квалификации, кафедры предпринимательского права, гражданского и арбитражного процесса Российской правовой академии Министерства юстиции Российской Федерации.

Положения и выводы диссертационного исследования были внедрены и использованы диссертантом в учебном процессе Российской правовой академии Министерства юстиции Российской Федерации:

- при чтении лекций, проведении семинарских занятий, подготовке учебной и методической литературы по дисциплинам юридического факультета "Договорное право", "Договорные конструкции инвестирования в недвижимость", "Инвестиционные договоры", "Коммерческое право", "Поставка, аренда, подряд", "Правовое регулирование оборота недвижимости";

- при чтении лекций, подготовке учебной и методической литературы по курсам повышения квалификации государственных регистраторов и нотариусов, занимающихся частной практикой; по спецкурсу подготовки специалистов для замещения должности государственного регистратора факультета повышения квалификации;

- при осуществлении руководства аспирантами и соискателями, при официальном оппонировании диссертационных исследований по специальности 12.00.03 и подготовке отзывов на авторефераты диссертаций по специальности 12.00.03;

- при подготовке заключения по аналитическому материалу "Мониторинг инвестиционной активности в регионах России", представленному АНО "Национальный институт системных исследований проблем предпринимательства".

Результаты диссертационного исследования были также внедрены:

- при чтении лекций, подготовке учебной и методической литературы в Институте налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ "Высшая школа экономики" по программе профессиональной переподготовки "Экономика и управление недвижимостью" и программе дополнительного профессионального образования "МВА - Управление недвижимостью и девелопмент";

- при осуществлении полномочий судьи АНО "Третейский суд строительных организаций города";

- при подготовке в качестве эксперта АНО "Центр правовых исследований и развития законодательства" заключений правовых судебных экспертиз, проводимых на основании постановлений следственных органов;

- при чтении лекций и проведении семинарских занятий на юридическом факультете НОУ ВПО "Московская академия экономики и права" по дисциплинам "Коммерческое право", "Правовые основы малого предпринимательства", "Предпринимательское право";

- при чтении лекций в ООО "Консультационный и учебно-методический центр Аудиторской палаты России" в рамках проводимых под эгидой Министерства строительного комплекса Московской области учебно-методических консультаций для служащих органов местного самоуправления по курсу "Развитие застроенных территорий в Московской области" при исполнении Плана мероприятий по оказанию методологической помощи и содействия муниципальным образованиям Московской области;

- при проведении занятий в ГОУ ДПО "Московский областной учебный центр квалификации Нахабино" по курсу "Особенности применения градостроительных норм в свете последних изменений законодательства";

- при чтении лекций в НОУ "Международный институт сотрудничества Восток-Запад" по программе повышения квалификации руководителей и специалистов топливно-энергетического комплекса и смежных отраслей промышленности по программе "Техника договорной работы в компании. Особенности заключения и расторжения договоров. Нетипичные договоры. Позиции судебной практики";

- при проведении занятий в НОУ "Московский институт повышения квалификации "Атомэнерго"" по специализации 2316 "Совершенствование договорной и претензионно-исковой работы в организации".

Результаты диссертационного исследования использованы при осуществлении научных исследований в рамках следующих научно-исследовательских программ и грантов:

- "Унификация законодательства субъектов Российской Федерации в сфере развития застроенных территорий" (грант РГНФ 09-03-00723а на 2009 г., в качестве руководителя проекта);

- "Реформирование законодательства об управлении многоквартирными домами" (грант РГНФ 08-03-00369а на 2008 г., в качестве руководителя проекта);

- "Разработка системы показателей, влияющих на установление цены предмета аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории в Московской области, и определение степени их влияния" (государственный контракт № 35-2008 от 02.06.2008, заключенный Министерством экономики Московской области, Министерством строительного комплекса Московской области и АНО "Научно-исследовательский центр правовых и экономических экспертиз"), разработанная в результате проведения данной научно-исследовательской работы Методика определения начальной цены предмета аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории утверждена постановлением Правительства Московской области от 12.10.2009 № 837/43;

- "Регистрация прав на недвижимое имущество" (грант РГНФ 06-03-90304а/Б по совместному международному конкурсу РГНФ-БРФФИ на 2006 г., в качестве исполнителя).

Основные положения и выводы диссертационного исследования опубликованы в монографиях, научных и научно-практических комментариях действующего законодательства, учебных пособиях, научных статьях, в том числе в изданиях, рекомендованных ВАК Минобрнауки России для опубликования результатов диссертационного исследования, материалах международных и всероссийских конференций, иных публикациях общим объемом 114,2 п. л. (общее количество публикаций - 58).

Результаты диссертационного исследования докладывались и обсуждались на научных и научно-практических конференциях, круглых столах и семинарах различных уровней, в частности: Девятых Всероссийских Державинских чтениях (Москва, 13-14 декабря 2013 г.); II Ежегодной Всероссийской научно-практической конференции "Право и бизнес: правовое обеспечение благоприятного предпринимательского климата в Российской Федерации" (Москва, 7 июня 2013 г.); Международной научно-практической конференции "Третьи юридические диспуты по актуальным проблемам частного права" (Украина, Одесса, 17 мая 2013 г.); Международной научно-практической конференции в рамках ежегодных цивилистических чтений "Гражданское право и корпоративные отношения" (Казахстан, Алматы, 13-14 мая 2013 г.); Международном цивилистическом форуме "Гражданское законодательство: система, межотраслевые связи, пути совершенствования" (Украина, Киев, 25-26 апреля 2013 г.); Международной научно-практической конференции "Научные воззрения профессора Г.Ф. Шершеневича в современных условиях конвергенции частного и публичного права" (Казань, 1-2 марта 2013 г.); Первой международной научно-практической конференции "Актуальные проблемы теории и практики нотариального, гражданского, исполнительного процесса: их соотношение и взаимодействие" (Украина, Киев, 21-22 февраля 2013 г.); Восьмых Всероссийских Державинских чтениях (Москва, 18 декабря 2012 г.); Межвузовской научно-практической конференции "Гражданский процессуальный кодекс РФ: десятилетний опыт и перспективы осуществления защиты прав и законных интересов граждан" (Тула, 27-28 сентября 2012 г.); Международной научно-практической конференции "Весенние юридические чтения" (Украина, Харьков, 25-26 июня 2012 г.), I Ежегодной Всероссийской научно-практической конференции "Право и бизнес" (Москва, 7 июня 2012 г.); Седьмых Всероссийских Державинских чтениях (Москва, 16 декабря 2011 г.); Научном круглом столе "Правовые проблемы оборота недвижимости" (Москва, 8 апреля 2010 г.); VII Международной научно-практической конференции "Актуальные проблемы экономики, социологии и права в современных условиях (Пятигорск, 8-9 октября 2010 г.); Шестых Всероссийских Державинских чтениях (Москва, 10 декабря 2010 г.); Четвертых Всероссийских Державинских чтениях (Москва, 3-4 декабря 2009 г.); Третьих Всероссийских Державинских чтениях (Москва, 14-15 декабря 2007 г.) и др.

Структура диссертации определена предметом, целью и задачами исследования. Работа состоит из введения, двух разделов, включающих в себя шесть глав, состоящих из 17 параграфов, заключения, библиографического списка.

СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обоснована актуальность темы исследования, показана степень ее разработанности, определены объект и предмет исследования, его цель и задачи, раскрыты теоретическая, методологическая основы и эмпирическая база диссертационного исследования, показана его научная новизна, теоретическая и практическая значимость, изложены основные положения, выносимые на защиту, а также формы апробации результатов проведенного исследования.

Раздел 1 "Развитие цивилистической доктрины в области систематизации гражданско-правовых договоров" состоит из двух глав.

Первая глава "Систематизация договоров по принципу дихотомии и по направленности результата" включает в себя три параграфа.

В первом параграфе первой главы "Понятие, функции и современное состояние систем гражданско-правовых договоров по принципу дихотомии" раскрыто значение систематизации гражданско-правовых договоров, которая преследует правотворческую, правоприменительную, научную и социально-педагогическую цели, рассмотрены различные научные теории систематизации гражданско-правовых договоров в их историческом развитии.

Установлено, что экономические реалии и необходимость разрешения целого ряда социальных вопросов требуют развития двух основных классификаций договоров - по дихотомическому принципу и по направленности результата и такое развитие они получают в результате разработки новых подсистем систематизации гражданско-правовых договоров, в том числе и подсистемы договоров, опосредующих создание объектов недвижимого имущества.

В частности, исследование показало, что признание договора участия в долевом строительстве гражданско-правовым договором порождает необходимость развития традиционной дихотомической системы договоров по моменту их возникновения и выделения третьей группы договоров - региструмальных, момент заключения которых определяется моментом их государственной регистрации.

Разработка подсистемы договоров, опосредующих создание объектов недвижимого имущества, требует развития дихотомической системы гражданско-правовых договоров по наличию встречного предоставления. Определение гражданско-правовой природы договора о развитии застроенной территории порождает необходимость помимо возмездных и безвозмездных договоров выделения договоров вариативных, которые могут быть построены по модели как возмездного, так и безвозмездного договоров.

Во втором параграфе первой главы первого раздела "Договоры по отраслевой принадлежности регулирующих их норм и характеру регулируемых ими общественных отношений" показано, что многообразие отношений, регулируемых договорами, направленными на создание объектов недвижимого имущества, и, соответственно, сложность их правового регулирования делают необходимой разработку системы гражданско-правовых договоров по отраслевой принадлежности регулирующих их норм. Установлено, что инвестиционный договор и договор о развитии застроенной территории урегулированы комплексными правовыми актами, т. е. актами, которые не могут быть отнесены ни к одной отрасли законодательства. В связи с этим все гражданско-правовые договоры по указанному критерию следует разделить на отраслевые, межотраслевые и комплексные.

Исследование особенностей правового режима инвестиционного договора и договора о развитии застроенной территории, а также планируемых и внесенных в последнее время изменений в гражданское законодательство показало необходимость развития системы гражданско-правовых договоров по характеру регулируемых общественных отношений. Обосновано, что имущественные отношения на второй ступени классификации можно классифицировать как организационные и личные. Первые, в свою очередь, подразделяются на корпоративные, рамочные, предварительные и организационно-видовые договоры. Установлено, что в организационных договорах могут присутствовать и элементы имущественных отношений, равно как и имущественные договоры могут включать в себя элементы организационных отношений. В этом случае вопрос об отнесении договора к той или иной группе решается в зависимости от того, какой из элементов превалирует в предмете договора. Элементы организационно-видового договора содержатся в инвестиционном договоре и в договоре о развитии застроенной территории, но доминируют в предметах данных договоров именно имущественные отношения.

В третьем параграфе первой главы первого раздела "Формирование системы гражданско-правовых договоров по направленности результата на современном этапе" показано влияние разработки подсистемы договоров, опосредующих создание объектов недвижимого имущества, на систему гражданско-правовых договоров по направленности результата с учетом планируемых изменений гражданского законодательства.

В ходе исследования установлено, что в настоящее время в систему гражданско-правовых договоров не включены договоры, направленные на установление ограниченных вещных прав. Однако в сфере создания объектов недвижимого имущества значительную роль будет играть, в частности, договор об установлении права застройки - права владения и пользования чужим земельным участком в целях возведения на нем здания или сооружения и его последующей эксплуатации.

Как показало исследование, планируемые изменения в гражданском законодательстве (в части правового регулирования вещных прав) потребуют совершенствования системы гражданско-правовых договоров по направленности результата, в которой помимо традиционно выделяемых групп договоров, направленных на передачу имущества, выполнение работ, оказание услуг и учреждение различных образований, целесообразно выделение пятой группы - договоров, направленных на установление ограниченных вещных прав.

Автором представлена внутригрупповая классификация данных договоров по объему правомочий носителя права, исследована также проблема удержания объекта недвижимого имущества.

Рассмотрен также и вопрос разделения гражданско-правовых договоров по критерию направленности на экономический результат. Обосновано, что по данному основанию договоры могут быть разделены на общегражданские, договоры с участием предпринимателей и предпринимательские договоры.

Вторая глава первого раздела "Системообразующие признаки классификации договоров, направленных на создание объектов недвижимого имущества" включает в себя два параграфа.

Первый параграф второй главы первого раздела "Классификация договоров по структуре предмета и по признаку взаимодействия публичного и частного партнеров" рассматривает внутригрупповую классификацию договоров, направленных на создание объектов недвижимого имущества. Определено, что система договоров, направленных на создание объектов недвижимости, должна быть построена на основе классифицирующих критериев, в качестве которых выступают определенные в результате научного анализа квалифицирующие признаки гражданско-правовых договоров, отражающие особенности правового режима систематизируемых договоров.

В рамках проведенного исследования установлено, что по структуре предмета договоры, направленные на создание объектов недвижимости, делятся на две группы - с одноэлементным (простым) и двухэлементным предметом. Договоры с простым предметом на второй ступени своей классификации подразделяются на договоры, которые содержат только юридический и только материальный объекты.

Обосновано, что особенности субъектного состава рассматриваемых договоров не могут выступать в качестве классифицирующего критерия при построении системы гражданско-правовых договоров, направленных на создание объектов недвижимого имущества, однако их рассмотрение приводит к вопросам взаимодействия публичного и частного субъектов в рассматриваемых договорных отношениях.

В связи с законодательной неопределенностью термина "государственно-частное партнерство" были исследованы различные точки зрения представителей цивилистической науки по вопросу его значения и выделения форм государственно-частного партнерства, ведомственные акты органов федерального значения, законы субъектов РФ (проанализировано 38 законов субъектов РФ) и проект федерального закона № 238827-6 "Об основах государственно-частного партнерства в Российской Федерации".

Исследование показало бесспорность выделения договорной формы государственно-частного партнерства, и автором на основе анализа квалифицирующих признаков договоров, опосредующих создание объектов недвижимого имущества, было обосновано, что взаимодействие публичного и частного субъектов выступает в качестве системообразующего фактора при классификации рассматриваемых договоров, но исключительно с учетом соотношения интересов в соответствующих договорных отношениях.

Во втором параграфе второй главы первого раздела "Соотношение интересов в договорных отношениях, опосредующих создание объектов недвижимого имущества" показана неоднозначность в понимании системы интересов и за основу взята система, предложенная Т.?В. Сойфер См.: Сойфер Т.?В. Частные и публичные интересы: проблемы квалификации // Новое в гражданском законодательстве: баланс публичных и частных интересов: материалы для VII Ежегод. науч. чтений памяти проф. С.Н. Братуся. М., 2012. С. 27, 38., в которой выделяются частные, групповые, общественные, публичные и государственные интересы.

Государство может вступать в гражданско-правовые отношения, в том числе и договорные, преследуя при этом публично-правовые цели. Как показало исследование, заключая инвестиционный договор, публичный субъект преследует свои частноправовые цели. Перед публичным субъектом стоят более глобальные цели, в частности улучшения инвестиционного климата. Речь идет уже об общественном интересе, разделяемом государством, т. е. об интересе публичном. В данном случае превалирует интерес публичный. К такому же выводу приводит и исследование договора о развитии застроенной территории.

Что касается договора строительного подряда, то проведенное исследование не выявило в опосредуемых им отношениях общественного, публичного и государственного интересов. В данном случае речь идет исключительно о частных интересах заказчика и подрядчика.

В отношении договора участия в долевом строительстве исследование показало, что его участники разрешают свои частные, превалирующие интересы, но данный договор отягощен интересом публичным.

При исполнении концессионного соглашения концессионер преследует свои частные интересы, а концессионер (публичный субъект) заинтересован в разрешении задач государственных, которые заключаются в реконструкции имеющегося в собственности имущества и (или) получении вновь возведенных объектов в собственность.

По результатам исследования разработана авторская система договоров по критерию взаимодействия публичного и частного партнеров.

Раздел 2 "Отдельные договорные модели, опосредующие создание объектов недвижимого имущества" состоит из четырех глав.

Первая глава второго раздела "Инвестиционный договор как нетипичная договорная модель" включает в себя три параграфа.

В первом параграфе первой главы второго раздела "Современное состояние правового регулирования договорных отношений в сфере инвестиционной деятельности" обосновано, что уровень правового регулирования договорных отношений участников инвестиционной деятельности является одним из важнейших элементов правового обеспечения всего инвестиционного процесса.

В ходе исследования установлено, что инвестиционный договор в настоящее время нельзя признать поименованным договором, а закрепленные на уровне федерального законодательства определения инвестиций и инвестиционной деятельности не отражают реальных потребностей рыночной экономики.

Обосновано также, что комплекс инвестиционных отношений в России уже сформировался, однако состояние их правового регулирования не позволяет создать эффективную инвестиционную среду, что отрицательно сказывается на экономическом и социальном развитии.

В зависимости от подхода к определению базовых понятий инвестиционной деятельности законы субъектов РФ (исследовано 86 законов субъектов РФ) можно разделить на несколько групп: 1) определяющие понятия инвестиций и инвестиционной деятельности аналогично нормам федерального законодательства либо не приводящие собственных определений; 2) содержащие определения, в целом совпадающие с нормами федерального законодательства, но без указания на необходимость денежной оценки инвестиций; 3) предлагающие определения, кардинально отличающиеся от определений, установленных федеральным законодательством; 4) вообще избегающие определения указанных понятий.

Относительно понятия "инвестиционный договор" ("инвестиционное соглашение", "договор о государственной поддержке инвестиционной деятельности", "договор об осуществлении инвестиционной деятельности", "соглашение о реализации инвестиционного проекта") законы субъектов РФ делятся на следующие группы: 1) не дающие собственного определения аналогично нормам федерального законодательства; 2) не дающие собственного определения, но устанавливающие круг существенных условий; 3) предлагающие собственное определение договора исходя из интересов субъекта РФ и сложившейся практики.

Во втором параграфе первой главы второго раздела "Понятие и квалифицирующие признаки инвестиционного договора" рассмотрены понятие "инвестиции" и их признаки. На основании проведенного анализа дано авторское определение инвестиций, представлены классификации инвестиций по объектам инвестирования, правам инвестора, периоду инвестирования, форме собственности используемого инвестором капитала, по региональному признаку.

С учетом исследованной экономической составляющей предложено авторское определение инвестиционной деятельности как введения инвестиций в гражданский оборот путем вложения в объекты инвестиционной деятельности с целью получения прибыли и достижения иного положительного эффекта в определенный срок.

Рассмотрены прецедентные свойства актов Высшего Арбитражного Суда РФ по вопросам инвестиционной деятельности в сфере капитального строительства.

Обосновано, что инвестиции в капитальное строительство должны опосредоваться самостоятельной договорной конструкцией.

Исследование законов субъектов РФ в сфере регулирования инвестиционной деятельности, а также утвержденных типовых форм инвестиционных договоров (исследовано 26 федеральных ведомственных актов, актов субъектов РФ различного уровня, актов органов местного самоуправления) показало, что особого правового регулирования требуют инвестиционные отношения, связанные с созданием объектов недвижимости, с участием Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований. Данная особенность выделена автором в качестве первого квалифицирующего признака инвестиционного договора. Обосновано, что вторым квалифицирующим признаком является осуществление инициатором проекта (с соблюдением терминологии законодательства) функций публичной власти по предоставлению господдержки инвестору. Третий квалифицирующий признак инвестиционного договора связан с предметом договора, который определяется автором как действия сторон по реализации инвестиционного проекта.

На основании разработанных определений инвестиций и инвестиционной деятельности, а также выявленных квалифицирующих признаков инвестиционного договора предложены авторские определения инвестиционного договора и инвестиционного договора на создание объекта недвижимого имущества и разработаны комплексы их существенных условий.

В третьем параграфе первой главы второго раздела "Инвестиционный договор в системах гражданско-правовых договоров" с учетом установленной гражданско-правовой природы инвестиционного договора, самостоятельности его как договорного обязательства и выявленных квалифицирующих признаков определено место данного договора в различных системах гражданско-правовых договоров.

По моменту возникновения инвестиционный договор располагается в группе консенсуальных договоров. Он является двусторонним, имущественным.

По критерию наличия встречного предоставления инвестиционный договор отнесен автором к группе возмездных договоров, но с учетом определенных особенностей. Признание инвестиционного договора безвозмездным означало бы необходимость отказать в правовой защите интересов стороны, пострадавшей от невыполнения своих обязанностей контрагентом, так как в случае неисполнения инвестиционного договора пострадавшая сторона именно контрагенту по договору должна предъявлять требования, например, о признании права на долю в праве на вновь возведенный объект недвижимости.

Возмездность инвестиционного договора имеет своеобразное выражение, она не состоит в передаче другой стороне встречного эквивалента за полученные от нее имущественные блага, а проявляется в том, что участник договора, вложивший инвестиции и надлежащим образом исполнивший свои иные обязанности по договору, в результате реализации инвестиционного проекта увеличит свои активы за счет объекта инвестиций.

В системе гражданско-правовых договоров по отраслевой принадлежности регулирующих их норм инвестиционный договор относится к комплексным. Установлено, что его правовое регулирование осуществляется посредством нормативных актов, имеющих различную отраслевую принадлежность.

В сложной системе договоров по направленности результата инвестиционный договор в сфере капитального строительства относится к договорам, направленным на выполнение работ.

Вторая глава второго раздела "Договор строительного подряда как элемент системы договоров, направленных на создание объектов недвижимости" включает в себя три параграфа.

В первом параграфе второй главы второго раздела "Понятие договора строительного подряда и концепции его предмета" обосновано, что необходимость определения особенностей правового регулирования договора строительного подряда связана с социально-экономической потребностью в становлении, формировании и развитии инфраструктуры общества.

Проанализированы высказанные в научной юридической литературе различные определения договора строительного подряда и основные современные концепции его предмета, в том числе три концепции унитарного предмета договора, теория двух предметов договора строительного подряда и теория альтернативного предмета договора. По материалам судебной практики (исследовано более 58 актов судебных инстанций) показано отсутствие единообразия в подходе судебных инстанций к определению предмета договора строительного подряда.

Результаты подробного анализа особенностей правового режима договора строительного подряда как сделки и его административных предпосылок позволили автору присоединиться к сторонникам теории двухэлементной структуры предмета договора строительного подряда, включающего в себя юридический элемент (процесс выполнения работ) и материальный элемент (объект строительства как результат выполненных работ).

Во втором параграфе второй главы второго раздела "Предмет договора строительного подряда как его квалифицирующий признак и особенности юридического элемента предмета договора" проанализированы различные точки зрения, высказанные в научной литературе относительно квалифицирующих признаков договора строительного подряда, определено, что двухэлементная структура предмета договора строительного подряда выступает первым квалифицирующим признаком договора.

Детально рассмотрены работы, составляющие юридический элемент предмета договора. Предлагается закрепить законодательно, что предметом договора строительного подряда является капитальное строительство как создание зданий и сооружений, которые в свою очередь следует определять в соответствии с "ОК 013-94. Общероссийский классификатор основных фондов", утвержденным постановлением Госстандарта РФ от 26.12.1994 № 359.

Установлена целесообразность законодательного закрепления положения, что при строительстве "под ключ" на отношения, связанные с разработкой технической документации, распространяются правила подряда на выполнение проектных и изыскательских работ об обязанностях сторон и ответственности подрядчика за ненадлежащее выполнение работ.

Обоснована необходимость введения отсылочной нормы в ГК к Градостроительному кодексу при определении термина "реконструкция"; императивного распространения норм о договоре строительного подряда к капитальному ремонту.

Установлено также, что при реконструкции предприятия осуществляется соответствующее воздействие на отдельные объекты, в первую очередь объекты капитального строительства, входящие в состав предприятия. Учитывая то, что имущественный комплекс, являясь предприятием, в то же время может как включать, так и не включать в свой состав объекты недвижимого имущества, а также принимая во внимание планируемые изменения гражданского законодательства, обоснована целесообразность исключения указания в ст. 740 ГК на реконструкцию предприятия как на предмет договора строительного подряда.

В третьем параграфе второй главы второго раздела "Особенности субъектного состава договора строительного подряда как его квалифицирующий признак" дана оценка отмены системы лицензирования строительной деятельности в Российской Федерации и замены ее системой саморегулирования.

Сделан вывод о том, что договор строительного подряда должен в первую очередь регулировать отношения, связанные с выполнением строительных работ, на которые требуется допуск саморегулируемой организации. Выполнение остальных работ, связанных со строительством (например, по покраске забора, озеленению территории и тому подобных), возможно и по договору подряда. В этом случае сторонам договора необходимо предоставить возможность по соглашению сторон распространить на их отношения нормы § 3 гл. 37 ГК. Но представляется, что императивное распространение на такие работы норм о строительном подряде безосновательно, учитывая в том числе даже невозможность отнесения тех или иных работ, не вошедших в указанный перечень, к строительным.

Ограничение юридического объекта предмета договора строительного подряда (в части определения работ, относимых к строительным) перечнем работ, на выполнение которых требуется допуск саморегулируемой организации, влечет за собой и установление ограничения по субъектному составу договора строительного подряда на стороне подрядчика. Такое ограничение выделяет второй квалифицирующий признак договора строительного подряда.

Далее отмечено, что место договора строительного подряда в системах гражданско-правовых договоров определяется однозначно. Он относится к договорам консенсуальным, двусторонним, возмездным, имущественным. В системе договоров по отраслевой принадлежности регулирующих норм - к отраслевым договорам, в системе по направленности результата - к договорам, направленным на выполнение работ, в которых риск случайного неполучения результата несет заказчик.

Третья глава "Договорное регулирование отношений участия в долевом строительстве" включает в себя три параграфа.

В первом параграфе третьей главы второго раздела "Правовая природа договора участия в долевом строительстве" отмечено, что совершенствование правового регулирования договорных отношений в сфере участия в долевом строительстве - один из важнейших шагов к реализации проводимой жилищной реформы, имеющей ключевое значение для успеха экономической реформы в целом.

В ходе исследования проведен анализ высказанных уже после принятия Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" точек зрения относительно правовой природы договора участия в долевом строительстве и соотношения данного договора с другими гражданско-правовыми договорами. Показано соотношение договора участия в долевом строительстве и договора управления многоквартирным домом.

Проблемы отсутствия единообразия в правовой квалификации данного договора и разграничения правовой и экономической составляющей отношений, складывающихся в сфере долевого строительства, а также отсутствие единообразия правового регулирования на уровне нормативных правовых актов субъектов РФ (исследовано более 20 законов субъектов РФ) обусловили разнообразную судебную практику, анализ которой также представлен в работе (исследовано более 35 актов судебных инстанций различного уровня).

Обоснована гражданско-правовая природа договора участия в долевом строительстве и сделан вывод о самостоятельности данного договора.

Содержание второго параграфа третьей главы второго раздела "Квалифицирующие признаки договора участия в долевом строительстве" обусловлено установлением гражданско-правовой природы договора участия в долевом строительстве и определением его самостоятельности.

Проанализированы высказанные в научной юридической литературе различные точки зрения относительно квалифицирующих признаков договора участия в долевом строительстве и основные современные концепции его предмета.

Детальный анализ правового регулирования договора участия в долевом строительстве позволил автору присоединиться к сторонникам "объектной" концепции и утверждать, что особенности правового режима договора участия в долевом строительстве как сделки установлены законодателем только с учетом объекта долевого строительства, который и представляет собой предмет данного договора.

Однако специфика предмета данного договора, заключающаяся в том, что объект долевого строительства сам состоит из двух элементов - жилого или нежилого помещения и доли в общем имуществе многоквартирного дома или иного объекта градостроительной деятельности, а также в том, что сам объект долевого строительства входит в состав имущественного комплекса многоквартирного дома или иного объекта градостроительной деятельности, определяет первый квалифицирующий признак договора участия в долевом строительстве.

Особенности правового режима договора участия в долевом строительстве связаны и с обязанностью застройщика использовать денежные средства, полученные от участника долевого строительства по договору, по целевому назначению - на строительство объекта градостроительной деятельности, в состав которого входит объект долевого строительства, что формирует второй квалифицирующий признак договора.

В качестве третьего квалифицирующего признака договора участия в долевом строительстве обоснован государственный контроль за исполнением застройщиком своих договорных обязательств.

В третьем параграфе третьей главы второго раздела "Место договора участия в долевом строительстве в системах гражданско-правовых договоров" на основании определенных квалифицирующих признаков договора дано авторское определение договора участия в долевом строительстве и определено его место в системе гражданско-правовых договоров.

Особое внимание уделено положению данного договора в системе по такому критерию, как момент возникновения договора, данный договор обоснованно отнесен автором к региструмальным договорам.

Аргументировано отнесение договора участия в долевом строительстве к числу договоров двусторонних, имущественных, возмездных.

С точки зрения отраслевой принадлежности регулирующих норм договор участия в долевом строительстве отнесен к комплексным договорам.

Исследование договора участия в долевом строительстве с точки зрения определения его места в системе гражданско-правовых договоров показало невозможность отнесения его к группе договоров, направленных на передачу имущества, в том числе и в связи с отсутствием на момент заключения договора объекта долевого строительства. Договор участия в долевом строительстве не может быть отнесен и к числу договоров, направленных на выполнение работ или оказание услуг. Исследование показало отсутствие в нем элементов обязательства, отвечающих требованиям генеральных моделей. В частности, отсутствуют такие элементы, как осуществление деятельности в соответствии с заданием заказчика (подряд) и неотделимость результата от личности исполнителя (услуга).

Автором обосновано, что стороны договора участия в долевом строительстве действуют совместно и их деятельность направлена на достижение единой цели - создание многоквартирного дома или иного объекта недвижимости и передача участнику долевого строительства в собственность объекта долевого строительства. Соответственно, договор участия в долевом строительстве должен быть отнесен к группе договоров, направленных на учреждение различных образований, ко второй ее подгруппе - договоров, направленных на осуществление совместной деятельности без образования юридического лица.

Четвертая глава второго раздела "Правовая природа договора о развитии застроенной территории и концессионного соглашения" включает в себя три параграфа.

В первом параграфе четвертой главы второго раздела "Договор о развитии застроенной территории как гражданско-правовой договор" установлено, что развитие застроенных территорий представляет из себя сложный как с экономической, так и с правовой точки зрения процесс, одним из этапов которого является заключение и реализация договора о развитии застроенной территории.

Рассмотрение всех этапов развития застроенных территорий показало, что в данных отношениях в целом и в соответствующих договорных отношениях в частности орган местного самоуправления, с одной стороны, выступает как субъект, наделенный властными полномочиями и их в необходимой степени реализующий, а с другой - как субъект, вступающий в договор на началах равенства участников отношений.

Проведенный, в связи с отсутствием на федеральном уровне законодательной дефиниции понятия "развитие застроенной территории", анализ нормативных актов субъектов РФ и актов органов местного самоуправления показал, что это понятие комплексное, обозначающее весь спектр мероприятий, целью которых выступают общественно значимые результаты, направленные на повышение уровня обеспеченности населения жильем, его комфортности, градостроительных показателей, создание социальной и инженерной инфраструктур и др.

В связи с этим рассмотрены выработанные теорией административного права черты административного договора, определены элементы административно-правового и гражданско-правового регулирования договора о развитии застроенной территории и установлено их соотношение.

Обосновано, что целью договора является возникновение гражданско-правовых отношений, несмотря на отягощенность договора публичным элементом.

Отношения, возникающие между органом местного самоуправления и застройщиком по договору о развитии застроенной территории, связаны исключительно с выполнением работ по строительству и реконструкции жилья, объектов коммунально-бытовой и социальной инфраструктуры и поступлением результатов этих работ в государственную или муниципальную собственность. Только после выполнения работ по строительству соответствующих объектов и их передачи возможна реализация целого ряда функций органа местного самоуправления, в том числе и по предоставлению жилых помещений по договорам социального найма.

Содержание второго параграфа четвертой главы второго раздела "Предмет, квалифицирующие признаки и место в системах договоров договора о развитии застроенной территории" обусловлено установлением гражданско-правовой природы договора о развитии застроенной территории и комплексностью понятия "развитие застроенной территории".

Исключив административную составляющую (в качестве административных предпосылок договора), автор установил, что предметом договора является строительство многоквартирных домов и объектов коммунально-бытового и социального назначения на территории, подлежащей развитию, а также снос и реконструкция ветхого и аварийного жилищного фонда, реконструкция систем инженерной и коммунально-бытовой инфраструктур. Детальный анализ положений Градостроительного кодекса позволяет также выделить особенность правового режима данного договора в виде установления обязанности застройщика подготовить проект планировки территории, включая проект ее межевания. Обосновано, что первым квалифицирующим признаком рассматриваемого договора является сложная, двухэлементная структура предмета договора, состоящая из материального и юридического элементов.

Второй квалифицирующий признак договора связан с особенностями его субъектного состава. Помимо обязательного публичного субъекта - органа местного самоуправления в договоре участвует застройщик, который, как показало исследование, должен состоять членом саморегулируемой организации.

Установленные предмет и квалифицирующие признаки договора о развитии застроенной территории приводят к выводу о самостоятельности данного гражданско-правового договора.

Предложено авторское определение договора о развитии застроенной территории и обосновано, что данный договор относится к числу консенсуальных, двусторонних, имущественных. Отдельного исследования потребовал вопрос определения места данного договора в системе договоров по наличию встречного предоставления. В ходе проведенного исследования автором установлено, что данный договор может быть построен по модели как возмездного, так и безвозмездного договора, т. е. должен быть отнесен к группе вариативных договоров.

Аргументировано, что в системе по отраслевой принадлежности регулирующих норм договор о развитии застроенной территории относится к группе комплексных договоров.

В системе гражданско-правовых договоров по направленности результата договор о развитии застроенной территории отнесен автором к числу договоров, направленных на выполнение работ, в связи с тем, что его цель - развитие застроенной территории, а приоритетной составляющей данного процесса является осуществление строительных работ.

Третий параграф четвертой главы второго раздела "Правовая природа концессионного соглашения" посвящен концессионному соглашению на том основании, что оно становится ведущей формой финансирования развития и управления государственной и муниципальной собственностью.

В рамках системы отношений концессии публичный субъект права наделяет иное лицо правом осуществления некоторых своих функций для достижения общественных целей.

В данном параграфе раскрыты и проанализированы основные современные теории концессионного соглашения и концепции его правовой природы. Вопрос природы концессионного соглашения рассмотрен исходя из цели договора. Обосновано, что данный договор направлен на возникновение гражданско-правовых отношений. Такие особенности концессионного соглашения, как обязательный публичный субъект, односторонние прерогативы этого субъекта, его контрольные права и подчиненность публичному интересу (не в полной мере, а лишь в определенной степени) не противоречат гражданско-правовой природе рассматриваемого соглашения. Издание соответствующего административного акта, в свою очередь, представляет собой административную предпосылку концессионного соглашения. Таким образом, сделан вывод о гражданско-правовой природе концессионного соглашения с отягощением его публичным элементом, формирующим особенности субъектного состава.

Произведен научный анализ высказанных в литературе точек зрения относительно смешанной природы концессионного соглашения как гражданско-правового договора, анализ материалов судебной практики, затрагивающих проблему правовой квалификации данного договора, обоснован вывод о том, что при существующем правовом регулировании предмет концессионного соглашения содержит исключительно элементы договора строительного подряда и договора аренды. Данный договор не обладает какими-либо специфическими чертами, которые могли бы выступить квалифицирующими признаки, связанными с предметом договора.

В заключении сформулированы основные выводы и предложения по совершенствованию законодательства.

БИБЛИОГРАФИЯ

По теме диссертации автором опубликованы следующие работы:

Монографии:

1. Система договоров, направленных на создание объектов недвижимости / Е.?Б. Козлова. - М.: Контракт, 2013. - 23 п. л.

2. Договоры в сфере создания объектов недвижимого имущества / Е.?Б. Козлова. - М.: РПА Минюста России, 2012. - 8,75 п. л.

3. Инвестиционный договор: понятие и место в системе гражданско-правовых договоров по дихотомическому принципу / Е.Б. Козлова. - М.: РПА Минюста России, 2011. - 7,6 п. л.

Статьи, опубликованные в ведущих рецензируемых научных журналах и изданиях, указанных в перечне ВАК Минобрнауки России:

4. Государственная регистрация и нотариальное удостоверение сделок: соотношение правовых интересов / Е.Б. Козлова // Законы России: опыт, анализ, практика. - 2013. - № 6. - 0,6 п. л.

5. Государственная регистрация прав должника на объект недвижимости в рамках исполнительного производства / Е.?Б. Козлова// Законы России: опыт, анализ, практика. - 2008. - № 7. - 0,4 п. л.

6. Гражданско-правовая природа договора о развитии застроенной территории / Е.Б. Козлова // Исторические, философские, политические и юридические науки, культурология и искусствоведение. Вопросы теории и практики. - 2012. - № 10. - Ч. 2. - 1 п. л.

7. Гражданско-правовые договоры по отраслевой принадлежности регулирующих их норм / Е.?Б. Козлова // Вестник Российской правовой академии. - 2011. - № 1. - 0,4 п. л.

8. Договор управления многоквартирным домом: гражданско-правовая природа и место в системе договоров / Е.Б. Козлова // Законы России: опыт, анализ, практика. - 2008. - № 8. - 0,5 п. л.

9. Договор управления многоквартирным домом и бремя собственника по содержанию имущества / Е.Б. Козлова // Законы России: опыт, анализ, практика. - 2006. - № 9. - 0,3 п. л.

10. Защита жилищных прав граждан при осуществлении мероприятий развития застроенных территорий / Е.Б. Козлова, Г.В. Манасян // Законы России: опыт, анализ, практика. - 2009. - № 6. - 0,6 п. л.

11. Инвестиционный договор как нетипичная договорная конструкция / Е.Б. Козлова // Законы России: опыт, анализ, практика. - 2009. - № 1. - 0,4 п. л.

12. Организационные договоры: понятие и классификация / Е.?Б. Козлова // Законы России: опыт, анализ, практика. - 2011. - № 5. - 0,6 п. л.

13. Поиск модели договора долевого участия в строительстве и его учетная регистрация / Е.Б. Козлова // Хозяйство и право. - 2002. - № 2. - 1 п. л.

14. Правовые проблемы осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним / Е.?Б. Козлова // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 2003. - № 1. - 1 п. л.

15. Предпринимательский договор в системе гражданско-правовых договоров / Е.Б. Козлова // Исторические, философские, политические и юридические науки, культурология и искусствоведение. Вопросы теории и практики. - 2011. - № 2. - Ч. 2. - 1,1 п. л.

...