Организация эффективного управления муниципальным имуществом

Размещено на http://www.allbest.ru/

1

Размещено на http://www.allbest.ru/

Организация эффективного управления муниципальным имуществом

ВВЕДЕНИЕ

На сегодняшний день экономическими отношениями предусматривается наличие недвижимости, что взаимосвязано как с жизнью, так и с деятельностью человека в бизнесе, в организации и в управлении. Такое понятие, как «недвижимость» в РФ сравнительно недавно начало использоваться.

Но, практическая и теоретическая проблема, связанная с управлением недвижимостью, вызывает интерес ведущих управленцев и ученых. Следует отметить, что посредством недвижимости формируется центральное звено рыночных отношений. Следует рассматривать объекты недвижимости как наиболее важный товар, удовлетворяющий личные потребности человека, а также капитал в вещной форме, которая приносит доходы. Принято рассматривать вложения в такие объекты в качестве инвестирования для получения дохода.

Недвижимость выступает в качестве основы богатства государства, которая имеет с точки зрения количества собственников всенародный и массовый характер. Существует необходимость в знании экономики недвижимости, что позволяет эффективно вести предпринимательство в том или ином бизнесе и в жизни, в семейном быте, поскольку собственность на недвижимость - это первичная основа свободы. Недвижимость является существенной долей как муниципальной, так и государственной собственности, и, вместе с тем, для России управление ею выступает как относительно новый вид осуществляемой деятельности.

Цель настоящей работы состоит в разработке практических мероприятий, предусматривающих улучшение управления муниципальной недвижимостью, которая принадлежит к категории нежилых помещений.

Согласно поставленной цели сформированы такие задачи:

1. рассмотреть теоретические основания управления недвижимостью;

2. выявить ключевые пути, направленные на совершенствование управления недвижимым муниципальным имуществом;

3. охарактеризовать управление по муниципальному имуществу;

4. проанализировать состав и структуру муниципального недвижимого имущества г. Пыть-ях;

5. осуществить анализ учета недвижимого муниципального имущества в городском реестре, состояние фонда нежилых помещений г. Пыть-ях, организацию сдачи в аренду нежилых помещений, их передачи в оперативное управление, передачи в хозяйственное ведение нежилых помещений г. Пыть-ях, доходы в местный бюджет.

6. разработка и проверка на эффективность проектно-практических мероприятий;

Объектом исследования данной работы является процесс управления муниципальной недвижимостью.

Предмет исследования - механизм управления нежилыми помещениями как частью муниципального недвижимого имущества.

Данная проблема была затронута трудами известных отечественных авторов: В.И. Фадеевым, Ю.А. Цыпкиным, О.Е. Кутафином, Н.Г. Волочковым, И.Л. Артеменковым, С.В. Орловым, И.Т. Балабановым и пр.

В процессе написания работы использовались разные специфические и общенаучные методы, сравнение и статистический анализ.

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ПРОЦЕССА УПРАВЛЕНИЯ МУНИЦИПАЛЬНЫМ НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ

1.1 Муниципальное недвижимое имущество

В Российской Федерации, аналогично другим государствам, недвижимость принято рассматривать с точки зрения объема понятия - это перечень вещей (предметов), а также вещных прав на них. Согласно ГК РФ недвижимые вещи (недвижимость) состоит из таких объектов, являющихся нематериальными и материальными (табл. 1).

Таблица 1 Объекты недвижимости

Отдельные объекты	Сложные объекты
Участки недр Участки земли Водные обособленные объекты Все прочно связанное с землей, включая: Сооружения Здания; Многолетние насаждения; Лес; Те, которые подлежат госрегистрации и приравнены к недвижимости: Внутреннего плавания суда; Разные космические объекты Морские и воздушные суда; Прочие предметы, которым законодательно присвоен статус недвижимости	Компания, являющаяся имущественным комплексом, а также: - долги и требования; - сооружения и здания - участки земли - продукция и сырье; - оборудование и инвентарь -нематериальные активы; - права на обозначения, которые индивидуализируют компанию, товары, услуги, работы; -информация; - прочие исключительные права

Недвижимость следует рассматривать в качестве земельных участков и всего, прочно связанного с ними, перемещение которых является невозможным без ущерба. Вместе с тем, согласно законодательству РФ недвижимое имущество, а также движимые вещи, которые к нему приравненные (морские и воздушные суда) по целесообразности распространения правового спецрежима на них, который установлен для объектов недвижимости [5, c. 87].

С точки зрения практики и теории недвижимое имущество является материальным (физическим) объектом и комплексом социальных и экономико-правовых отношений, посредством которых производится обеспечение специального порядка распоряжения им, особая правовая устойчивость.

1.2 Состав муниципального недвижимого имущества

Муниципальная собственность состоит из недвижимого имущества - объектов, которые прочно связаны с землей, которым при перемещении наносится несоразмерный ущерб (ст. 130 п.1 ГК РФ). То есть данная категория состоит из:

1. Объектов инженерной инфраструктуры

2. Земли

3. Нежилых помещений

4. Жилого фонда

Нельзя на данном этапе анализировать земельные отношения, поскольку отсутствует их разграничение. Госдумой рассматривается проект, согласно которому, предусматривается проведение разграничения земельной собственности на основе такой схемы: производится закрепление земли, находящейся под объектами недвижимости, принадлежащими к федеральной собственности либо приватизированной из такой собственности за Федерацией, под гособъектом субъекта федерации либо тем, который приватизирован из его собственности - закрепление производится за субъектами федерации, прочая территория муниципальных образований должна перейти органам местного самоуправления [32, c. 59].

Наряду с данным проектом есть и другой, которым предусматривается определение собственности на землю, расположенную под объектами недвижимости собственностью объекта либо собственностью, из которой данный объект приватизирован. Затем, предполагается разграничивать собственность на прочую территорию, принадлежащую муниципальному образованию отдельным актом законодательства.

Пользование размещенными на территории того или иного муниципального образования природными ресурсами, предоставляет органам местного самоуправления возможность получения платы в натуральном виде (ст.40 ФЗ «Об общих принципах…»).

В практике применения земельных ресурсов муниципальным образованием следует выделить:

1. Арендную плату за земли сельскохозяйственного назначения

2. Арендную плату за сельскохозяйственные земли

3. Возмещение потерь связанных с сельским хозяйством

4. Плату за недра

5. Налоги на землю.

Первая категория состоит из жилых домов и помещений (комнат, квартир), которые используются для проживания. Следует подразделить данные помещения по их назначению, а также видам собственности на категории, состоящие из:

1. жилых помещений, находящихся в собственности населения и применяемые как жилье для собственников, членов семей данных собственников;

2. жилых помещений муниципальной собственности, которые сдаются на основе договоров коммерческого найма, которые применяются для проживания;

3. жилых помещений муниципальной собственности, которые сдаются на основе договоров соцнайма и применяются в вышеуказанных целях;

4. жилых помещений муниципальной собственности (общежитий, домов престарелых и интернатов), которые применяются для проживания некоторых из категорий населения;

5. ведомственного жилого фонда, находящегося в собственности либо же на балансе разных компаний, в соответствии с Указом Президента «О первоочередных мерах по обеспечению деятельности органов управления российских городов» предусматривается его передача в муниципальную собственность. В России данный процесс является завершенным, в связи с чем, нецелесообразно рассматривать этот жилой фонд, поскольку он отсутствует.

Основные задачи в рамках повышения уровня эффективности применения жилого фонда, заключаются в снижении потерь при его содержании, повышении качества обслуживания. Существенные возможности заложены в сфере пересмотра характерных управленческим органам структур, а также обслуживания жилья. Многочисленным чиновничеством и надстроечными структурами вокруг ЖКХ съедается существенная доля средств, которые предназначены для содержания жилого фонда, в связи с чем, благодаря их сокращению появится возможность снижения затратной составляющей расценок и материалов. Также в данном случае может присутствовать резерв для снижения затрат. Вместе с тем, следует учитывать такую возможность, как заключение функционирующими на уровне муниципального образования управляющими органами договоров, предусматривающих обслуживание жилищного фонда с коммерческими компаниями, что в конкурентной борьбе позволит повысить качество работ [11, c. 52].

Если брать во внимание строительство большинства домов свыше 30 лет назад, актуализируется вопрос, касающийся капитального ремонта жилья. Предусматривается проведение таких работ строительными специализированными компаниями, на основе договоров с муниципальным управлением ЖКХ, поскольку ЖЭУ не могут справиться с такими задачами, что связано с отсутствием опыта и техники для работ.

В особенности настораживает изношенность на 70-100% инженерных сетей, занимающихся обеспечением коммобслуживания района, т. е. 3-й категории недвижимости. Их восстановление требует больших вложений, которые в местных бюджетах отсутствуют. Зима 2014 и 2015 гг. продемонстрировала последствия невнимания к состоянию таких инженерных коммуникаций в Приморье, т. е. теплоцентрали не смогли выдержать большого холода. В связи с этим, эффективность применения инженерных сетей связана с проблемой, касающейся рационального содержания жилищного фонд, напоминая проблему, связанную с эффективностью применения капитала местных бюджетов.

Следующая категория недвижимости состоит из нежилых зданий, встроенно-пристроенных помещений к жилым домам, а также сооружений. С точки зрения назначения нежилой фонд состоит из :

1. социально-бытовых помещений (бытового обслуживания граждан, торговли),

2. культурно-образовательных помещений (яслей и детских садов, библиотек, школ для работы с подростками и детьми, музыкальных и художественных учреждений и т.п.),

3. офисных помещений,

4. лечебно-оздоровительных (больниц, профилакториев и т.п.),

5. сооружений и зданий, используемых при обеспечении жизнедеятельности муниципальных образований (котельных, тепло- и электроподстанций и т.п.),

6. складских и производственных.

Классификация нежилого фонда является возможной и в ином варианте, на основании учета прочих критериев деления на типы.

1.3 Формы и виды управления муниципальным недвижимым имуществом

Предусматривается существование муниципального образования в качестве хозяйствующего субъекта, являющегося независимым и решающим местные задачи при использовании капитала местного бюджета, эффективном применении муниципальной собственности. В связи с этим, муниципальной недвижимости принадлежит немаловажная роль в процессе реализации экономической политики на местном уровне [4, c. 16].

На протяжении последних лет администрация каждого из муниципальных образований должна решать задачи, ранее находящиеся за пределами ее деятельности, заключающиеся в формировании муниципальной недвижимости, организации учета, выборе управленческих методов и форм. На сегодняшний день происходит формирование организационно-экономического механизма управления недвижимостью на муниципальном уровне. Сформированы некоторые из элементов данного механизма, ряд из них определен нормативными и законодательными актами, их введение в действие ожидается.

Следует рассматривать систему управления такой недвижимостью в качестве совокупности согласованных средств и методов воздействия на управленческие субъекты, что направлено на достижение предусмотренных целей. Управленческая система состоит из ряда подсистем, которые выделяются с точки зрения функционального либо другого признака. Предусматривается определение метода управленческой деятельности, а также воздействия на такую недвижимость в целях достижения предусмотренных задач на основе управленческих методов [2, c. 6].

Цель создания управленческой системы муниципальной недвижимостью заключается в:

· формировании инфраструктуры рынка недвижимости;

· увеличении бюджетных городских доходов, изменении структуры дохода, увеличивая при этом долю, относящуюся к платежам по недвижимости;

· повышении инвестиционной территориальной привлекательности муниципального образования: 1) обеспечивая гарантии права на недвижимость; 2) предоставляя льготы в части платежей за недвижимость на срок строительства и проектирования тех или иных объектов; 3) развивая ипотечное кредитование; 4) упрощая и ускоряя процедуру оформления с недвижимостью сделок; 5) содействуя решению проблем социального характера, включая жилищную.

В основу функционирования управленческой системы в части недвижимости муниципальных образований следует заложить соблюдение основных принципов, состоящих из:

· гибкого сочетания нормативных федеральных требований, предоставляя возможность правового локального регулирования;

· последовательности (этапности) и преемственности в развитии управленческой системы в части недвижимости;

· минимизации затрат бюджета на формирование высокоэффективной управленческой системы;

· информационного и организационного единства управленческой системы в части недвижимости;

· объектного управления недвижимостью, что заключается в: 1) объектном формировании недвижимости и объектном ее учете; 2) объектной регистрации прав на недвижимость, соответствующих сделок; 3) объектной оценке недвижимости; 4) объектном управления инвестициями в области недвижимости.

Посредством создаваемой управленческой системы недвижимости должно обеспечиваться решение задач, заключающихся в:

· полном учете недвижимости, в основе осуществления которого заложен эффективно функционирующий технический и кадастровый учет недвижимости;

· государственной регистрации прав на недвижимость, а также соответствующих сделок;

· оценке недвижимости (включая рыночную) для ипотечного кредитования, страхования, налогообложения, оценке вкладов в процессе создания хозяйственных товариществ и обществ, определении выкупной цены в договоре о купле-продаже и прочих сделках;

· эффективном управлении недвижимостью, ее вовлечении в гражданский оборот;

· формировании высокоэффективного контроля изменения и использования недвижимости;

· подготовке достоверной и доступной, оперативной и полной информации, касающейся недвижимости для юрлиц и граждан.

В качестве объекта управления выступает недвижимость, которая расположена на территориях муниципальных образований либо за их пределами, которая находится в муниципальной собственности, т. е. состоящая из:

· муниципального жилищного фонда;

· недвижимости, находящейся в муниципальной собственности, переданной в пользование, аренду, залог, а также по прочим основаниям;

· муниципальной недвижимости, закрепленной на правах хозяйственного ведения за унитарными муниципальными учреждениями либо на правах оперативного управления за казенными муниципальными учреждениями и муниципальными;

· иной недвижимости, приобретенной при использовании капитала местных бюджетов, переданной в дар;

· недвижимости, приобретенной муниципальными учреждениями;

· казенного недвижимого имущества [3, c. 63].

На протяжении последних лет четко был обозначен подход к недвижимости, являющейся единый объектом, т.е. в качестве основного объекта управления выступают комплексные объекты недвижимости -обособленная юридически доля недвижимости, которая включает участок земли (либо его части) и прочно связанных доле, которым при перемещении наносится несоразмерный ущерб. В качестве основной части недвижимости выступает участок земля, а здания и постройки являются неотделимыми его улучшениями.

Субъекты управления состоят из органов местного самоуправления (в больших городах - городская администрация, т. е. комитет, занимающийся управлением муниципальным имуществом наряду с профильным Управлением, а также управлениями), физические и юридические лица.

Таким образом, следует рассматривать управление муниципальным недвижимым имуществом в качестве совокупности рациональных действий со стороны собственника, заключающихся в сохранении ключевых качеств недвижимости либо ее приращение; целенаправленного воздействия на недвижимость и субъекты их применения муниципальным образованием, которое связано с созданием правил; условия применения муниципального недвижимого имущества, при достижении предусмотренных целей, при этом, учитываются общественные ценности.

Основные цели управления такой недвижимостью состоят в:

· обеспечении рационального использования, сохранности, развития муниципального недвижимого имущества;

· обеспечении местных интересов при реализации и разработке комплексных программ, направленных на развитие муниципального образования;

· решении социальных задач в части применения недвижимости;

· улучшении состояния, развитии недвижимости посредством прямых и портфельных инвестиций, повышении рыночной их стоимости;

· оптимизации издержек, связанных с содержанием объектов;

· повышении доходности недвижимости.

Существует возможность подразделения целей управления недвижимостью на оперативные и стратегические.

Вторые из них реализуют администрация на местном уровне посредством комплексных программ градостроительного и социально-экономического развития.

Предусматривается формулирование целей оперативного управления местной администрацией, а также их реализация муниципальными управляющими учреждениями посредством конкретных программ управления некоторыми из объектов недвижимости [12, c. 62].

На современном этапе требуется решение проблемы, связанной со стандартизацией управления такой недвижимостью. В данных целях возникает необходимость в классификации объектов недвижимости для управления, выявлении типовых процедур, которые выполняются муниципальными работниками в сфере мониторинга, маркетинга, организации и планирования использования, аудита и учета, контроля, а также разработке перечня решений с пакетом документов.

Функции органа местного самоуправления заключаются в осуществлении прав собственника, т.е. им принадлежит право на владение, пользование и распоряжение недвижимостью, находящейся в муниципальной собственности.

Хозяйственное ведение. Следует рассматривать унитарные учреждения в качестве коммерческих организаций, самостоятельных хозяйствующих субъектов, которыми производится продукция, выполняются работы, предоставляются услуги, чем предусматривается удовлетворение городских потребностей и получение дохода. Предусматривается решение вопросов, связанных с созданием унитарных муниципальных учреждений, определением целей и предмета их деятельности, ликвидацией и реорганизацией, назначением директора учреждения, контролем использования по назначению, сохранностью недвижимости собственником имущества - органом местного самоуправления (исполнительным либо представительным). Зачастую, предусматривается принятие решение, касающееся передачи недвижимости в хозяйство наряду с решением, касающимся создания унитарного муниципального учреждения. Не предусматривается передача прав собственности на недвижимое имущество унитарным учреждением.

Исключается возможность приравнивания прав хозяйственного ведения к правам собственника, либо полностью совпадать, они всегда ограничены с точки зрения их содержания [14, c. 14].

Недвижимость, которая закреплена за унитарным муниципальным учреждением на правах хозяйственного ведения, - это муниципальная собственность, при отсутствии согласия собственника невозможной является ее продажа, внесение в уставный капитал в качестве вклада товариществ и хозяйственных обществ или же передача ее в залог. (К примеру, в г. Саратов предусматривается, что по превышающим 10% общей имущественной стоимости сделкам, следует согласовывать с Комитетом по управлению муниципальным имуществом (КУМИ), а при превышении 30% стоимости предусматривается принятие решения городской Думой.) Муниципальным унитарным учреждением может сдаваться недвижимость, принадлежащая ему на правах хозяйствования в аренду, возможным является его списание с баланса, передача юридическим лицам либо распоряжение данным имуществом лишь при согласии комитета, которому принадлежит право контроля использования по назначению , сохранности такой недвижимости.

В случае учреждения унитарным муниципальным учреждением дочернего предприятия, доля принадлежащего ему имущества должна передаваться в ведение второго.

Предусматривается перечисление доли дохода в результате применения недвижимости, которая находится в ведении компании, объемы которой устанавливаются на основе договора (к примеру, в г. Саратов - максимум 5%), в местный бюджет [15, c. 24].

Осуществляется одновременное прекращение права на хозяйственное ведение с правом собственности в порядке и по основаниям, законодательно предусмотренным.

Оперативное управление. Зачастую, по праву оперативного управления собственником передается недвижимость финансируемой организации, к примеру, бюджетной. Правом такого управления субъект ограничивается. Данным правом предусматривается необходимость применения недвижимости с аналогичной ее передачи целью. Следует рассматривать такое право в качестве особого вещного права юрлица на владение, пользование и распоряжение государственным, а также прочим имуществом в законодательно установленных рамках, согласно целям его деятельности, заданиям собственника и назначению недвижимости.

У муниципального предприятия отсутствует право на отчуждение либо распоряжение другим методом имуществом, которое приобретено за счет капитала, выделенного по смете либо же целевым назначением. В том случае, если согласно учредительным документам, организации предоставляется право на осуществление деятельности, которая приносит прибыль, она и приобретенное за ее счет имущество поступает в распоряжение организации, предусматривается ее учет на соответствующем балансе [17, c. 49].

Субаренда и аренда. В качестве общего основания для передачи в аренду недвижимого имущества выступает превышение суммы арендной платой прибыли на капитал в процессе применения собственником данного объекта.

Предусматривается определение целесообразности передачи в аренду недвижимого имущества такими факторами:

· не предусматривается использование недвижимости собственником в хозяйственной деятельности, исключается получение дохода;

· использование недвижимости собственником, предусматривается получение убытков в связи со структурно-технологическими причинами;

· исключается возможность вовлечения недвижимости в хозяйственный оборот в связи с экономическими причинами (к примеру, при нехватке оборотного капитала для производства).

Предусматривается передача объектов такой недвижимости в аренду, зачастую, юридическому либо физлицу на основе торгов. Передача осуществляется:

1) на основе конкурса, когда применением недвижимости предусматривается наличие тех или иных условий, которые связаны с функциональным назначением нежилых помещений, которые выставлены на конкурс;

2) в процессе проведения аукциона, т. е. арендатор не должен выполнять дополнительных условий, только вносить арендную плату и использовать имущество согласно его назначению;

3) по факту применения - в случае прекращения либо изменения вещных прав, которыми обусловлена необходимость оформления договоров на аренду:

а) в случае приватизации имущества,

б) окончания срока действия устанавливающих право документов,

в) при правопреемстве. Предусматривается заключение договора на основе условий пользования;

4) при внеконкурсной передаче [19, c. 47].

Существует возможность проведения конкурса на право аренды нежилого помещения муниципальной собственности в форме закрытого конкурса либо открытого аукционного торга. В целях участия в таких конкурсах как соискателя появляется необходимость в подаче заявки образца, сведений о соискателях, при этом, не предусматривается оглашение их предложений до 1-го заседания комиссии.

В процессе оформления передачи недвижимости в аренду предусматривается заключение с победителями конкурса договора на куплю-продажу прав аренды, а также договора на аренду. Лицо, которому предоставлено такое право, на протяжении 10-ти дней должно перечислить соответствующую сумму на расчетный счет, и в результате внесения ему предоставляется свидетельство на аренду.

Помимо конкурсов предусматривается проведение аукционов. Покупку на аукционе следует рассматривать как процесс приобретения юридическими либо физлицами права аренды нежилого помещения по соответствующей цене, которая определена в очных торгах согласно правилам, установленным органом местного самоуправления. Вместе с тем осуществляется передача права на аренду покупателю, которым предложена на аукционе максимальная цена на условиях соответствующего договора на аренду.

Предмет аукциона - лот, который состоит из:

· характеристики нежилого помещения;

· условий договора на аренду (его проекта);

· начальной цены лота (опциона).

На участие в аукционе имеют право юридические либо физлица, которые подтвердили собственную платежеспособность, зарегистрировались как субъекты предпринимательства;

Законодательством предусмотрена переуступка права на аренду 3-му лицу на основе согласия с комитетом, но, третьим лицом принимаются существующие обязательства арендатора. Предусматривается оформление переуступки прав сторонами в письменном виде, она выступает в качестве основной части договора о купле-продаже прав на аренду [20, c. 34].

Одна из наиболее распространенных операций, осуществляемых с правом на аренду, заключается в субаренде. Арендатору принадлежит право при согласии арендодателя на сдачу арендованной недвижимости в субаренду. У субарендатора отсутствует право на распоряжение полученными правами, их передачу в залог, внесение в уставной капитал товариществ и обществ.

Предусматривается сдача в субаренду частей нежилых арендованных помещений, но субаренда при этом, доход от которой учитывается внереализационными доходами, не должна выступать в качестве главного источника существования организаций и предприятий - арендаторов муниципальной и государственной недвижимости. Наряду с этим, вопрос, связанный с субарендой достаточно актуален, что обуславливается обеспечением порядка на территориях муниципального образования, контролем применения помещений на основе договора.

Доверительное управление, является делегированием права по управлению соответствующей недвижимостью, что основано на договоре. Вместе с тем, предусматривается передача прав на владение, пользование и распоряжение недвижимостью, при этом, собственником устанавливаются частичные ограничения в рамках реализации данных прав [23, c. 46].

Как считают практики и специалисты, аренда в сравнении с доверительным управлением характеризуется рядом недостатков. Затрудненным является контроль и управление развитием недвижимости, вместе с тем, имеет место несовпадение интересов арендодателя и арендатора в данной сфере, а средства контроля и управления зачастую являются административными, предъявляя жесткие требования к договору на аренду в части обременения и ограничений. Арендная плата является фиксированной, она находится вне зависимости от результата применения арендованного имущества. Посредством доверительного управления недвижимым имуществом решаются данные проблемы. Совпадают характерные собственнику и управляющему интересы. Предусматривается переход прибыли в результате применения недвижимости, не учитывая вознаграждение управляющему, непосредственно в распоряжение собственника.

Не предусматривается переход права собственности к управляющему, у него отсутствует право на управление переданным имуществом в собственных интересах, но, он действует в интересах 3-го лица, которое указано учредителем. Исключается возможность передачи имущества в доверительное управление, которое находится в хозяйственном ведении оперативной либо муниципальной организации.

Функции доверительного управляющего состоят из подбора арендаторов, подготовки проекта договора на аренду, контроля их соблюдения. Управляющим осуществляется контроль использования по назначению недвижимости, ее состояния, распоряжение доходами в предусмотренных договором рамках. Предусматривается оплата собственником услуг, заключающихся в управлении объектом, согласно договору.

Управляющий назначается на основе итогов открытых конкурсов на права заключения договоров доверительного имущественного управления.

Предусматривается осуществление продажи в собственность объекта муниципальной недвижимости в законодательно предусмотренном порядке: на конкурсе; аукционе; выкуп такого имущества; посредством реализации принадлежащих акционерным обществам акций [29, c. 47].

Назначением продавца такой недвижимости занимаются органы местного самоуправления, т. е. это осуществляется фондом имущества либо прочим уполномоченным органом, организующим торги (аукционы и конкурсы) и заключающим договоры купли-продажи с покупателями, что основано на утвержденном плане приватизации либо соответствующем распоряжении КУМИ.

Предусматривается проведение конкурсов по реализации недвижимости в разных формах:

· коммерческого конкурса с закрытыми либо открытыми торгами;

· инвестиционного конкурса;

· коммерческого конкурса с социальными и (либо) инвестиционными условиями.

Свободные (неиспользуемые) и незанятые объекты, включая реконструкцию выставляются на конкурс. Правом приобретения объектов приватизации обладает покупатель, предложивший на коммерческом конкурсе подходящую цену в случае выполнения им социальной и (либо) инвестиционной программы. Предусматривается переход недвижимости в собственность победителя лишь по выполнении им социальных и инвестиционных условий. До данного момента у него отсутствует право на отчуждение имущества либо распоряжение им другими методами.

Предусматривается установление социальных условий в случае, если в качестве объекта продажи выступает компания, являющаяся имущественным комплексом, которыми предусматривается:

· сохранение соответствующего количества рабочих мест либо создание новых;

· переподготовка либо повышение квалификации сотрудников;

· сохранение системы охраны здоровья и труда сотрудников;

· ограничение на видоизменение деятельности объекта коммунально-бытового, социально-культурного, транспортного обслуживания граждан или прекращение их применения;

· реализация мероприятий, направленных на охрану здоровья граждан и окружающей среды.

Инвестиционные условия состоят из требуемого объема инвестиций, сроков, направлений и формы их осуществления.

2. ХАРАКТЕРИСТИКА МУНИЦИПАЛЬНОГО ИМУЩЕСТВА И АНАЛИЗ ПОСТУПЛЕНИЯ ДЕНЕЖНЫХ СРЕДСТВ

2.1 Общая характеристика Управления по муниципальному имуществу администрации г. Пыть-ях

Управление по муниципальному имуществу администрации г. Пыть-ях (далее - Управление) осуществляет общее руководство в сфере недвижимого имущества города.

Основные задачи Управления состоят из:

· распоряжения и управления имуществом в предусмотренном порядке, которое находится в муниципальной либо государственной собственности г. Пыть-ях;

· осуществления межотраслевой координации управления таким имуществом г. Пыть-ях, что направлено на повышение эффективности его применения в целях реализации социально-экономической программы развития г. Пыть-ях;

· реализации госполитики приватизации муниципальных и государственных учреждений, объектов недвижимости, прочего муниципального и государственного имущества г. Пыть-ях, что основано на законодательстве РФ и законодательстве г. Пыть-ях.

Цели Управления заключаются в:

· создании и сопровождении информационных автоматизированных систем, накоплении информационных ресурсов в части учета объектов муниципальной и государственной собственности;

· реализации законодательно установленного режима защиты, если говорить о сведениях, которые являются государственной тайной и конфиденциальной информацией; выполнении функций сохранения гостайны и защиты информации;

· осуществлении в законодательно установленном порядке принятия в собственность г. Пыть-ях имущества из собственности РФ, субъектов РФ и прочих собственников, передачи такого имущества г. Пыть-ях прочим собственникам;

· закреплении такого имущества в оперативное управление и хозяйственное ведение, предоставлении согласия на реализацию недвижимости, закрепленной в хозяйственном ведении, его передачу в аренду, залог, распоряжение другим методом, передаче в лизинг имущества, которое является собственностью г. Пыть-ях, контроле поступления средств в результате его применения;

· выполнении роли арендодателя такого имущества г. Пыть-ях;

· контроле использования по назначению, сохранности такого имущества г. Пыть-ях, которое находится в оперативном управлении и хозяйственном ведении юрлиц, передано в аренду в законодательно установленном порядке и безвозмездного использование.

Управление осуществляет отдельные полномочия от имени Управления г. Пыть-ях на территории, что состоит в:

· заключении договора на аренду, передачу в хозяйственное ведение, безвозмездное пользование и управление;

· создании комиссии, занимающейся приватизацией, рассмотрением заявок на нее, утверждении планов;

· учреждении акционерных обществ согласно действующему законодательству.

· подготовке замечаний и предложений к проекту законов г. Пыть-ях;

· проведении инвентаризации договора на аренду нежилого помещения;

· предоставлении и подготовке в законодательно установленном порядке отчетных и прогнозных балансов нежилого помещения;

· обеспечении контроля соблюдения ограничений, которые установлены собственником по поводу применения находящихся в хозяйственном ведении помещений.

Управлением по муниципальному имуществу регистрируются объекты, принадлежащие к нежилому фонду, в собственность г. Пыть-ях. Они состоят из помещений, которые занимают:

· исполнительные, городские, окружные органы власти, которые расположены на территории данного округа;

· учреждения образования, здравоохранения, спорта и культуры, которые расположены на территории данного округа;

· дома ребенка, детские дома, госпитали, интернаты, санатории для престарелых и детей;

· метрополитен и городские автотранспортные учреждения;

· эксплуатационные учреждения благоустройства округа;

· регистрируют:

· встроено-пристроенные объекты;

· прочие объекты, вне зависимости от площади и лиц, оформляющих договор на аренду либо контракт, предусматривающий хозяйственное ведение, оперативное управление, предусматривается внесение вопроса о реализации на Комиссию подразделением Управления.

В таблице 1 указаны объекты, которые регистрируются в собственность г. Пыть-ях.

Таблица 1 Разграничение объектов, регистрируемых в собственность г. Пыть-ях

Управленческая структура	Состав объекта нежилого фонда
Управление регистрации и реестра имущественных прав	Эксклюзивные, именные (адресные) объекты, которые направлены по поручению руководителей Управления, и расположены на территории и за ее пределами г. Пыть-ях
Территориальные агентства	Помещения, которые занимают: - городские, окружные, исполнительные органы власти; - организации образования, здравоохранения, спорта и культуры; - социальная защита населения (дома ребенка, детские дома, госпитали, интернаты, санатории для престарелых и детей); - метрополитен и городские автотранспортные предприятия; - эксплуатационные учреждения, обслуживающие городской нежилой и жилищный фонд, учреждения благоустройства; которыми регистрируются: - встроенно-пристроенные объекты; - прочие объекты вне зависимости от площадей и лиц, оформляющих договор на аренду либо контракт, предусматривающий хозяйственное ведение, оперативное управление, вносит вопрос, касающийся реализации на Комиссию территориальным агентством либо подразделением Управления

2.2 Состояние муниципального недвижимого имущества

Больше всего нежилых помещений и зданий, которые состоят на учете в Управлении, 9355,6 тыс. м², приходится на Центральную городскую часть и это положительный факт, так как она принадлежит к наиболее востребованным районам Пыть-ях, с точки зрения применения нежилых помещений.

Наименьшая площадь из нежилых помещений данного Управления, (959,0 тыс. м²), принадлежит нежилым помещениям на окраинах.

Если говорить о структуре применения нежилых сооружений наибольшая доля принадлежит аренде. Остальным округам присуще применение помещений для оперативного управления и хозяйственного ведения.

По состоянию на 1.01.2016 г. доля в объеме нежилых помещений и зданий Управления равна 4061,9/ 46950,5 *100= 8,65%. В качестве негативного момента выступает наличие помещений, которые не пригодны для применения - 321,1 тыс. м².

Следует проанализировать изменения состояния фонда нежилых помещений и зданий г. Пыть-ях, на основе содержащихся в таблице 2данных.

Таблица 2. Динамика изменения фонда нежилых помещений в 2016-2017 гг.

	2016	2017	Абсолютное отклонение	Темп роста
Всего	4 061,9	4011,4	-50,5	98,76
Аренда	759,5	798,6	39,1	105,15
Хозяйственное ведение	751,7	778,8	27,1	103,61
Оперативное управление	1 890,6	1 961,00	70,4	103,72
Безвозмездное пользование	34,3	34,5	0,2	100,58
Охранно-арендные	4	4	-	-
Подлежат переоформлению, оформлению	405,3	338,5	-66,8	83,52
Другие	335,9	218,8	-117,1	65,14
включая			0
свободные	14,8	13,8	-1	93,24
не пригодные	321,1	205	-116,1	63,84

Общее количество нежилых площадей за рассматриваемый период уменьшилось на 50,5 тыс. кв. м., т.е. темп роста составил 98,76 %.

Наибольший вклад в изменение фонда нежилых площадей внесли помещения из категории «прочие», данная категория уменьшилась на 117,1 тыс. кв. м. Уменьшение в основном произошло за счет списания не пригодных нежилых помещений с баланса Управления, поэтому это можно считать положительной тенденцией.

Увеличение наблюдается по нежилым помещениям находящимся в хозяйственном ведении (на 27,1 тыс. кв. м), аренде (на 39,1 тыс. кв. м), оперативном управлении (на 70,4 тыс. кв. м), что является благоприятной тенденцией, поскольку данные способы использования нежилых помещений наиболее доходные и удобные.

Значительно уменьшилась (на 66,8 тыс. кв. м) категория «подлежат оформлению, переоформлению», что тоже является положительным моментом, поскольку данная категория отражает помещения находящиеся в переходном состоянии.

Изменение фонда нежилых зданий и помещений Г. Пыть-ях, сдаваемых в аренды, представлены в таблице 3.

Таблица 3 Изменение нежилых площадей Г. Пыть-ях, сдаваемых в аренды за 2016-2017 гг.

Размер площадей по состоянию на 01.01.2018	Выбытие	Увеличение	Размер площадей по состоянию на 01.01.2018
всего	в том числе	всего	в том числе	всего	в том числе	всего	в том числе
	Малый бизнес	ГУП и учреждения г.Пыть-ях		продажа	Снос и реконструкция	По решениям о смене права пользования	По иным причинам		Ввод объектов эксплуатацию	Разграничение собственности	Выявленные в процессе инвентаризации	По решениям о смене права пользования	По иным причинам		Малый бизнес	ГУП и учреждения г.Пыть-ях
759,5	236,4	35,2	47	35,5	1,4	2,8	7,3	86,1	0,3	5,3	37,2	31,7	11,6	798,6	342	42,6

Данные таблицы 3 показывают, что за рассматриваемый период произошли незначительные изменения с площадями нежилых помещений, сдаваемых в аренду.

Общее количество площадей, сдаваемых в аренду увеличилось на 39,1 тыс. кв. м., т.е. на 5,15%. В том числе площади, арендуемые представителями малого бизнеса, увеличились на 105,6 тыс. кв. м, т.е. на 44,67%, и площади, арендуемые ГУП и учреждениями, увеличились на 7,4 тыс. кв. м, т.е. на 21%.

Таким образом, наибольший вклад в увеличение площадей нежилых помещений, сдаваемых в аренду, внесло увеличение площадей, арендуемых представителями малого бизнеса, что является благоприятным фактором.

Как показывает таблица 3, за рассматриваемый период выбыло 47 тыс. кв. м площадей. Наибольшую долю в структуре выбытия имеет продажа помещений, что является положительной тенденцией.

За рассматриваемый период произошло увеличение площадей, сдаваемых в аренду по следующим причинам:

1. Ввод объектов эксплуатацию;

2. Разграничение собственности;

3. Выявленные в процессе инвентаризации;

4. По решениям о смене права пользования;

5. По иным причинам.

Наибольшую долю в общем увеличении занимают площади, выявленные в процессе инвентаризации. Очень мала доля площадей введенных за рассматриваемый период в эксплуатацию, что является неблагоприятной тенденцией.

Проведем анализ передачи в оперативное управление нежилых помещений Г. Пыть-ях, используя данные таблицы 4.

Общее количество площадей, находящихся в оперативном управлении, увеличилось на 70,4 тыс. кв. м., т.е. на 3,72%.

Как показывает таблица 4, за рассматриваемый период выбыло 21,6 тыс. кв. м площадей. Наибольшую долю в структуре выбытия имеет продажа помещений, что является положительной тенденцией.

Таблица 4. Динамика передачи в оперативное управление нежилых помещений в 2016-2017 гг.

Размер площадей по состоянию на 01.01.2018

Выбытие

Увеличение

Размер площадей по состоянию на 01.01.2018

всего

всего

в том числе

всего

в том числе

всего

продажа

Снос и реконструкция

По решениям о смене права пользования

По иным причинам

Ввод объектов эксплуатацию

Разграничение собственности

Выявленные в процессе инвентаризации

По решениям о смене права пользования

По иным причинам

1890,6

21,6

11,5

10,1

92

0,1

12

39,5

10

30,4

1961

За рассматриваемый период произошло увеличение площадей, сдаваемых в аренду по следующим причинам:

1. Ввод объектов эксплуатацию;

2. Разграничение собственности;

3. Выявленные в процессе инвентаризации;

4. По решениям о смене права пользования;

5. По иным причинам.

Наибольшую долю в общем увеличении занимают площади, выявленные в процессе инвентаризации. Очень мала доля площадей введенных за рассматриваемый период в эксплуатацию, что является неблагоприятной тенденцией.

2.3 Анализ организации передачи в хозяйственное ведение нежилых помещений г. Пыть-ях

Проведем анализ передачи в хозяйственное ведение нежилых помещений Г. Пыть-ях, используя данные таблицы 5.

Данные таблицы 5 показывают, что за рассматриваемый период произошли значительные изменения с площадями нежилых помещений, находящихся в оперативном управлении.

Общее количество площадей, находящихся в оперативном управлении, увеличилось на 27,1 тыс. кв. м., т.е. на 3,61%.

Таблица 5 Динамика передачи в хозяйственное ведение нежилых помещений в 2016-2017 гг.

Размер площадей по состоянию на 01.01.2018

Выбытие

Увеличение

Размер площадей по состоянию на 01.01.2018

всего

всего

в том числе

всего

в том числе

всего

продажа

Снос и реконструкция

По решениям о смене права пользования

По иным причинам

Ввод объектов эксплуатацию

Разграничение собственности

Выявленные в процессе инвентаризации

По решениям о смене права пользования

По иным причинам

751,7

19

12

7

46,1

0,1

26

12

8

778,8

Как показывает таблица 5, за рассматриваемый период выбыло 19 тыс. кв. м площадей. Наибольшую долю в структуре выбытия имеет снос и реконструкция помещений, что является отрицательной тенденцией.

За рассматриваемый период произошло увеличение площадей, сдаваемых в аренду по следующим причинам: ввод объектов эксплуатацию; разграничение собственности; выявленные в процессе инвентаризации; по решениям о смене права пользования.

Наибольшую долю в общем увеличении занимают площади, появившиеся в процессе разграничения собственности. Очень мала доля площадей введенных за рассматриваемый период в эксплуатацию, что является неблагоприятной тенденцией.

Проанализируем доходы от арендной платы за нежилые помещения табл. 6).

Таблица 6 Доходы от арендной платы за нежилые помещения

Начислено за отчетный период	Оплачено в отчетном периоде	Потенциально возможные поступления млн. руб.	Недополучено вследствие недоплаты в отчетном периоде	Резерв %
Всего млн. руб.	в т.ч. Малый бизнес млн. руб.	Всего млн. руб.	в т.ч. аренд, платежи 2016г. млн. руб.
643	266,1	671	615	713,7	66,2	13,8

Как видно из таблицы 6, за 2017 г. арендная плата за все нежилые помещения составила 643 млн. руб., что составляет 643/7181,3*100=8,95% всего дохода Управления от аренды нежилых помещений.

Наибольшую долю, а именно 14,81%, в структуре доходов занимает центр города, это объясняется наличием в этом районе самых больших площадей нежилых помещений.

Отрицательной тенденцией является наличие недополученных средств от аренды в сумме 66,2 млн. руб., что составляет 10,3 начисленной суммы.

Положительным моментом является наличие потенциально возможных поступлений в сумме 713,7 млн. руб.

3. РАЗРАБОТКА СИСТЕМЫ ПОКАЗАТЕЛЕЙ ЭФФЕКТИВНОСТИ УПРАВЛЕНИЯ МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТЬЮ

3.1 Разработка программы мероприятий по улучшению учета нежилых помещений

Для улучшения учета нежилых помещений следует внедрить информационную систему, которая содержит такие элементы:

1. Аппаратные средства. К ним относятся: устройства и оборудование, из которых состоит компьютер, в частности центральный процессор, жесткий диск, устройство чтения CD-ROM, сетевые карты, принтеры и т.д.

2. Программные средства.

а) Системные программы. К данным программам, которые выполняют общие функции, обычно относят операционные системы, системы управления базами данных (СУБД), и сервисные программы. Системные программы обычно разрабатывают поставщики аппаратных средств либо предприятия, которые специализируются в сфере программного обеспечения, и модифицируют при учете индивидуальных требований.

б) Прикладные (пользовательские) программы являются наборами машинных команд для обработки данных, которые организацией--пользователем разрабатывается самостоятельно либо приобретается у внешнего поставщика.

3. Документация является описанием структуры и системы управления применительно к вводу, выводу и обработке данных, обработке сообщений, логическим и иным командам.

4. Персонал - сотрудники, которые управляют системой, проектируют ее и снабжают программами, контролируют и эксплуатируют систему обработки данных.

5. Данные являются сведениями о хозяйственных операциях и иной необходимой информацией, которую вводят, обрабатывают и хранят в системе.

6. Процедуры контроля - Процедуры, которые обеспечивают соответствующую запись операций, регистрирующие либо предупреждающие ошибки.

Метод обработки хозяйственных операций в процессе ведения учета оказывает значительное воздействие на организационную структуру предприятия, и на процедуры и способы внутреннего контроля. Компьютерная технология характеризуется рядом особенностей, которые необходимо учитывать в процессе оценки процедур и условий контроля. Ниже приведены отличия компьютерной обработки данных от неавтоматизированной.

Единообразное исполнение операций. Компьютерной обработкой предполагается применение одних и тех же команд в процессе выполнения идентичных операций учета, что почти исключает возникновение случайных ошибок, которые обыкновенно присущи ручной обработке. Наоборот, программные ошибки (либо иные систематические ошибки в аппаратных или программных средствах) приводят к неправильной обработке всех идентичных операций при одинаковых условиях.

Разделение функций. Компьютерной системой может осуществляться различные процедуры внутреннего контроля, которые в неавтоматизированных системах исполняют разнообразные специалисты. Данная ситуация оставляет специалистам, которые имеют доступ к компьютеру, вероятность вмешательства в иные функции. В результате компьютерные системы могут потребовать введения дополнительных мер в целях поддержания контроля на нужном уровне, который в неавтоматизированных системах достигается простым разделением функций. К таким мерам может относится система паролей, предотвращающие действия, которые не допустимы со стороны специалистов, которые имеют доступ к информации об учетных документах и активах за счет терминала в диалоговом режиме.

Потенциальные возможности возникновения неточностей и ошибок. В сравнении с неавтоматизированными системами учета компьютерные системы являются более открытыми для несанкционированного доступа, в том числе лица, которые осуществляют контроль. Они являются также открытыми для скрытого изменения данных и косвенного либо прямого получения информации об активах. Чем меньше человек вмешивается в машинную обработку операций учета, тем ниже возможность обнаружения неточностей и ошибок. Ошибки, которые допущены в процессе разработки либо корректировки прикладных программ, могут оставаться незамеченными в течение длительного периода.

Потенциальные возможности усиления контроля со стороны администрации. Компьютерные системы дают в руки администрации широкий набор аналитических средств, которые позволяют контролировать и оценивать деятельность предприятия. Присутствием дополнительного инструментария обеспечивается укрепление системы внутреннего контроля в общем и, в таком случае, понижение риска его непродуктивности. Помимо этого, прикладные некоторые программы накапливают статистическую информацию о работе компьютера, которую можно применять для контроля обработки операций учета.

Инициирование исполнения в компьютере операций. Компьютерной системой может исполнятся некоторые операции автоматически, причем их санкционирование не обязательно документируется, как это делается в неавтоматизированных системах учета, так как сам факт принятия данной системы в эксплуатацию администрацией предполагает в неявном виде присутствие соответствующих санкций.

3.2 Совершенствование осуществления государственного контроля за порядком использования нежилых помещений, а также за переустройством объектов нежилого фонда, расположенных в жилых домах

Для улучшения осуществления государственного контроля порядка применения нежилых помещений следует внедрить мероприятия, которые состоят из:

1. Идентификации объекта

2. Анализа местоположения объекта

3. Описания наиболее значимых факторов

4. Технического описания объекта

5. Определения цены

6. Выбора методов и принципов оценки

7. Подходов к оценке цены

8. Анализа лучшего и наиболее продуктивного применения

9. Применения подходов к оценке цены

10. Подхода с позиции сопоставимых продаж

11. Подхода с позиции расходов

12. Подхода с позиции прибыли

13. Согласования итогов и заключение о цене

14. Ограничительных условий

15. Источники информации

Идентификацией объекта предполагается составление базы данных нежилых помещений в удовлетворительном состоянии, которые следует применять в ином качестве (передать в аренду, хозяйственное ведение либо оперативное управление).

...