Организация эффективного управления муниципальным имуществом

Анализом местоположения объекта подразумевается оценивание целесообразности применения нежилых помещений согласно территориальным размещением.

Описание наиболее значимых факторов, которые воздействуют на продуктивность применения помещения. Данным этапом подразумевается применение результатов предшествующих этапов, их анализ и обобщение.

Техническим описанием объекта, предполагается включение в ранее созданную базу данных, всестороннюю характеристику объекта недвижимости в техническом аспекте.

Определение цены. На этом этапе определяется стоимость применения помещения, т.е., отталкиваясь от технических параметров и местоположения, устанавливается арендная плата за применение помещения, а также условия передачи в хозяйственное ведение либо оперативное управление.

Этапы: выбор способов и принципов оценки, а также подходы к оценке цены осуществляются параллельно и служат в качестве обоснования того, что мы решили на предшествующем этапе.

Анализ наиболее продуктивного и лучшего применения предполагает выработку альтернатив и критериев для принятия решения о выборе наилучшего направления применения нежилого имущества. Этим этапом также предполагается обобщение выводов предшествующих этапов.

Этапы: использование подходов к оценке цены, подход с позиции сопоставимых продаж, подход с позиции расходов, подход с позиции прибыли выступают вспомогательными, а также служат для технико-экономического обоснования принятого решения.

Согласование итогов и заключение о цене. Тут происходит прогнозирование вероятных итогов реализации принятого решения.

Ограничительные условия. На данном этапе устанавливают ограничительные условия, которыми регламентируется исполнение нужных действий с недвижимостью на основании допустимых ресурсов.

Источники информации. Данным этапом предполагается создание списка источников, которые можно применять как поставщики информации в целях проведения вышеуказанных этапов.

Для улучшения деятельности Управления по муниципальному имуществу следует внедрить электронный документооборот.

Рассмотрим общий спектр задач электронного документооборота. Задачи и, соответственно, нужная система автоматизации определяются стадией жизненного цикла документа, которую следует поддерживать. Вообще жизненный цикл состоит из 2-х ключевых стадий.

1. Разработка документа, которая может состоять из собственно разработки содержания документа, оформления документа, утверждения документа.

Если документ находится на стадии разработки, его считают неопубликованным, и на него права определяются правами доступа конкретного пользователя.

2. Стадия опубликованного документа, которая может содержать: архивный документ долгосрочного и краткосрочного хранения, активный доступ, уничтожение документа.

Когда документ переходит на 2-ю стадию, он считается опубликованным, и на него остается лишь одно право - на чтение доступ. Как пример опубликованного документа приведем шаблон стандартного бланка организации. Помимо права доступа на чтение могут существовать права на перевод опубликованного документа в стадию разработки.

В зависимости от конкретной стадии жизненного цикла документа, с которым имеют дело архивные системы, они подразделяются на следующие типы.

Статические архивы документов (или просто архивы) - системы, обрабатывающие лишь документы, которые опубликованы.

Динамические архивы (или системы управления документами) работают с опубликованными документами, и с теми, которые находятся в разработке.

Программа поиска документов и индексирования имеет функциональные возможности, которые состоят из:

· индексирования документов заранее, в режиме off-line

· быстрого пополнения индекса в режиме on-line

· реализации поиска по комбинациям слов

· запоминания координат слов в документах

· сортировки найденных документов по компактности вхождения слов

· ранжирования найденных документов по их релевантности

· выделения форматов

· выделения кодировок

· правильной обработки буквы «ё»

· выделения предложений

· наличия списка шумовых слов

3.3 Предложения по передаче нежилых помещений, высвободившихся от арендных обязательств в оперативное управление государственным учреждениям, ведущим социально-воспитательную и досуговую работу с детьми, подростками и молодежью по месту жительства

Для продуктивного функционирования механизма передачи в оперативное управление государственным организациям, которые ведут досуговую и социально-воспитательную работу с детьми, молодежью и подростками по месту жительства следует провести анализ денежного состояния данной организации по плану, который состоит из:

1. оценки имущественного состояния организации;

2. оценки источников финансирования имущества;

3. анализа ликвидности и платежеспособности;

4. анализа денежной устойчивости организации;

5. анализа оборачиваемости активов;

6. анализа прибыльности.

Вслед за проведением такого анализа, отталкиваясь из полученных итогов следует принять решение о целесообразности передачи в оперативное управление нежилых помещений.

После принятия решения об экономической целесообразности, следует согласовать пригодность помещений для того типа деятельности, которое практикует организация.

В таком случае:

1. полуподвальные и подвальные помещения могут передаваться в оперативное управление спортивным организациям для организации тренировочных центров;

2. помещения на первых этажах высотных домов могут быть применены в качестве штаб-квартир организаций, ведущим социально-воспитательную и досуговую работу с детьми, подростками и молодежью по месту жительства;

3. нежилые автономные помещения можно применять как отдельные клубы по интересам для молодежи.

Обоснуем эффективность внедрения ИС.

Затраты на разработку складываются из следующих расходов:

1) основная заработная плата составляет 4234,4 руб. (см. табл. 7);

Таблица 7 Расчет основной заработной платы для каждого разработчика

Исполнитель	Оклад, руб.	Продолжительность работы, дн.	Стоимость, чел.-дн.	Сумма, руб.
Разработчик постановки задачи	400	ТЗ-43 ЭП-70 ТП-86 РП-47	18,2	782,6 1274 1565,2 855,4
Разработчик программного обеспечения	300	ТЗ-23 ЭП-30 ТП-34 РП-222	13,6	312,8 408 462,4 3019,2
Итого:				8679,6

2) дополнительная заработная плата (10% от основной заработной платы) составляет 867,96 руб.;

3) отчисления на социальные нужды (38,5% от суммы основной и дополнительной заработных плат) составляют 3341,65 руб.;

4) командировочные расходы (3% от основной заработной платы) составляют 260,39 руб.;

5) накладные расходы (60% от основной заработной платы) составляют 5207,76 руб.;

6) стоимость машинного времени вычисляется по формуле:

См = С₁м.-ч. * Тмаш.(1)

С₁м.-ч. - стоимость 1 машинного часа - равна 2 руб.

Время работы ЭВМ при отладке и внедрении Т_тип =117. Поправочные коэффициенты составляют:

k₁ = 1,15;

k₂ = 1, так как изменение объемов входной информации меньше 50 тыс. документострок;

k₃ = 1,1;

k_общ. = k₁ * k₂ * k₃ = 1,15 * 1 * 1,1 = 1,265.

Время работы ЭВМ при отладке и внедрении составляет

Т_расч. = Т_тип. * k_общ. = 117 * 1,265 = 148 м.-ч.(2)

Таким образом, стоимость машинного времени равна:

См. = 148 * 2 = 296руб.

7) Прочие расходы составляют 2% от суммы всех предыдущих статей и составляют:

(8679,6 + 867,96 + 3341,65 + 260,39 + 5207,76 + 296) * 0,02 =373,07 руб.

Себестоимость определяется суммой всех предыдущих статей и составляет:

(8679,6 + 867,96 + 3341,65 + 260,39 + 5207,76 + 296 + 373,07) = 19026,43 руб.

Прибыль составляет 10% от себестоимости разработки и составляет:

19026,43 * 0,1 = 1902,643 руб.

Стоимость разработки равна сумме себестоимости и прибыли разработки и составляет:

19026,43 + 1902,643 = 20929,073руб.

В табл. 8 приведена смета затрат на разработку программы.

Таблица 8Смета затрат на разработку программы

Наименование затрат	Сумма, руб.	Структура затрат, %
1. Основная заработная плата	8679,6	45,62
2. Дополнительная заработная плата	867,96	4,62
3. Отчисления на социальные нужды	3341,65	17,56
4. Командировочные расходы	260,39	1,37
5. Накладные расходы	5207,76	27,37
6. Стоимость машинного времени	296	1,56
7. Прочие расходы	373,07	1,96
Себестоимость разработки	19026,43	100
Прибыль	1902,643
Стоимость разработки	20929,073

Рассчитаем показатели эффективности (табл.9-10)

Таблица 9Чистый приведенный доход

Показатели	Значения показателей
1. Объем инвестированных средств, в руб.	300000
2. Период эксплуатации проекта, в годах	1,5
3. Сумма денежных потоков, в руб.	7009425,1

Ставка дисконтирования принимается равной 20%

Таблица 10 Расчет будущей и настоящей стоимости

годы	Будущая стоимость	Дисконтирующий множитель	Настоящая стоимость
1	-	-	-
2	7009425,1	0,821	5754738,007

1. ЧПД=5754738,007-300000= 2454738,007

a. Индекс доходности

ИД= 2454738,007/300000= 8,18

b. Период окупаемости

ДП_ср= 5754738,007/1,5= 3836492,005

ПО=300000/3836492,005= 0,08 (года)

Следовательно, период окупаемости составит около месяца

Внутренняя норма доходности

ВНД=50%

Целью анализа чувствительности является определение степени влияния варьируемых факторов на финансовый результат проекта (табл. 11).

Таблица 11 Анализ чувствительности

Параметры	Значения ЧПД для различных отклонений
	-30%	-20%	-10%	10%	20%	30%
Цена сбыта	7000425,1	7003425,1	7006425,1	7012425,1	7015425,1	7018425,1
Общие издержки	7012547,2	7011986,5	7010705,8	6995337,4	6994056,7	6992776

Наибольшее влияние на ЧПД оказывает изменение общих издержек (табл. 12)

Таблица 12Риски предприятия и форс-мажорные обстоятельства

Риск	Возможные потери	Меры предупреждения и снижения риска
Незаконное использование копии программы	Снижение прибыли от последующих продаж	Контроль за распространением копий
Отказ заказчика от продукта	Снижение основной прибыли	Указать в договоре возможные последствия отказа (неустойка)

Рассмотрим экономическое обоснование внедрения электронного документооборота. В процессе анализа продуктивности внедрения информационных технологий необходимо выделить такие группы экономических эффектов.

Автоматизация управленческого труда дает эффект в первую очередь посредством исполнения работы при помощи технических средств и высвобождения сотрудников. Но данный эффект понижается потребностью в дополнительных сотрудниках, которые обслуживают технические средства.

Вторая группа экономических эффектов появляется в результате соблюдения общего принципа автоматизированного управления - общего упорядочивания. Тут наиболее продуктивной оказывается автоматизация массовых, многократно повторяющихся управленческих операций. Итог здесь достигается посредством сокращения размера управленческих работ.

Все это прямые эффекты создания ИС, однако по своей важности и величине они обязаны быть отнесены к дополнительных эффектам.

Но экономические перечисленные эффекты понижаются из-за введения дополнительных новых управленческих работ, сбора дополнительной информации, обычно не применяемой, увеличенной в сравнении с обычным управлением частотой сбора данных, исполнения новых расчетов.

Третья группа экономических эффектов при вводе новой ИС выступает как бы в качестве косвенного, побочного эффекта автоматизации управления, однако по своей абсолютной важности и величине ее необходимо считать основной. Это эффект от увеличения качества управления посредством своевременности принятия решения, выбора лучших решений и более полной, чем обычно, их реализации и т.д.

Автоматизированная система управления не может охватить каждую функцию управления организацией на 100%. Теоретически данная возможность допускается, однако цена полученной системы была бы чересчур огромной. таким образом, следует автоматизировать только часть функций управления.

Вообще, под продуктивностью автоматизированного преобразования экономической информации понимают целесообразность использования средств организационной и вычислительной техники в процессе формирования, обработки и передачи данных. Различается расчетная и фактическая продуктивность. Первая (расчетная) определяется на стадии проектирования автоматизации информационных работ, т.е. разработки технорабочего проекта; вторая (фактическая) - по итогам внедрения технорабочего проекта.

В качестве обобщенного критерия экономической продуктивности выступает минимум расходов овеществленного и живого труда.

Вместе с тем установлено, что, чем больше участков управленческих работ автоматизировано, тем продуктивнее применяется программное и техническое обеспечение.

Экономический эффект от внедрения организационной и вычислительной техники подразделяется на косвенный и прямой.

Под прямой экономической продуктивностью понимается экономия финансовых средств и материально-трудовых ресурсов, которые получены в итоге сокращения количества управленческого персонала, фонда зарплаты, затрат вспомогательных и основных материалов результате автоматизации отдельных типов аналитических и планово-учетных работ;

Не исключено, что внедрение АИТ на 1-м этапе не приведет к уменьшению количество сотрудников планово-учетных служб. В таком случае учитывают косвенную продуктивность, которая проявляется в Конечных результатах хозяйственной деятельности организации. Ее локальными критериями могут быть: сокращение сроков составления сводок, увеличение качества аналитических и планово-учетных работ, понижение документооборота, увеличение производительности и культуры труда и т.п. Главным же показателем выступает увеличение качества управления, которое, как и при прямой экономической продуктивности, ведет к экономии овеществленного и живого труда. Оба типа экономической рассмотренной продуктивности взаимоувязаны.

Экономическая продуктивность определяется при помощи стоимостных и трудовых показателей. Главным при расчетах выступает способом сопоставления данных отчетного и базисного периодов. Как базисный период в процессе перевода отдельных работ на автоматизацию принимают расходы на обработку информации до внедрения АИТ (в процессе ручной обработке), а при совершенствовании функционирующей системы автоматизации экономических работ - расходы на обработку информации при достигнутом показателе автоматизации. Вместе пользуются относительными и абсолютными показателями.

Абсолютный показатель экономической эффективности Т_эк составляет:

.(3)

Относительный индекс производительности труда

.(4)

Это значит, что для обработки информации при автоматизации требуется в сравнении с ручной обработкой только времени. Применяя можно определить относительный уровень экономии затрат труда. В процессе обработки информации в итоге использования АИТ экономия будет равна (вместе ) %. с трудовыми показателями следует рассчитывать также стоимостные показатели, т.е. определять расходы на обработку информации при отчетном и базисном вариантах в финансовом выражении.

Абсолютный показатель стоимости

Индекс стоимости затрат затрат Срок окупаемости затрат зат(7)

Где З₀ - затраты на техническое обеспечение;

П₀ - затраты на программное обеспечение;

К_ЭФ - коэффициент эффективности.

Автоматизированная система управления не может охватить каждую функцию управления организацией на 100%. Теоретически данная возможность допускается, однако цена полученной системы была бы слишком огромной. Таким образом, следует автоматизировать только часть функций управления.

Конечно, что предпочтение отдается максимально продуктивной части, т.е. выбираются задачи, автоматизация которых дает наибольший экономический эффект, тем самым определяется целесообразный размер автоматизации управления производством. Отталкиваясь от данных соображений предлагается ввести информационную Автоматизированную систему.

При бумажном документообороте организации необходимо потратить 100 чел/час, а в процессе применения АИТ - 5 чел/час. Таким образом, Т_ЭК= 100-5=95 чел/час, а ТЭК= =0,о предварительным оценкам, расходы на обработку проектной информации для проектирования информационной системы составляет ориентировочно 12980 тыс. руб., а цена обработки информации без специализированной технологии 14000 тыс. руб. Цена программного обеспечения без технической поддержки равна 6490 тыс. руб.

С_ЭК=1020 $ а, =0.93

В таком случае, срок окупаемости проектирования информационной системы при помощи выбранной технологии будет равен Т_ОК=0.34, т.е. проектирование информационной системы при помощи этой технологии организацие окупится за 124 дня.

Рассчитаем изменение прибыли за счет изменения структуры Управления муниципальным нежилым фондом по формуле:

,(8)

где Пб - базовая прибыль;

К1 - зависит от изменения объема реализации продукции и структуры реализованной продукции;

К2 - зависит от изменения объема реализации продукции и от изменения сортамента реализованной продукции.

,(9)

,(10)

К1= 33308155 / 35785963=0,93076,

К2=43483832 / 46521752=0,93469.Таблица 14

Анализ основных технико-экономических показателей



Таблица 15. Сводный анализ показателей интенсификации

	Индекс роста	Изменение количества ресурса на	Доля в 100% изменения качества продукции
Виды ресурсов	экстенсивного показателя	интенсивного показателя	1% изменения объема производства, %	экстенсивного показателя	интенсивного показателя	.
1.а) Промышленно-производственный персонал	93,81	98,87	-0,8538	-85,38	185,38	86 868
б) Оплата труда.	93,22	99,50	-0,9352	-93,52	193,52	22 390
2. Стоимость заданного,	92,75	100,00	-1	-100	200	- 993
3. Нежилой фонд	105,39	83,94	0,4671	46,71	-146,71	102056 500
4. Комплексная оценка	104,58	88,52	0,6317	63,17	-163,17	102077 897

Индекс роста экстенсивного показателя находится по формуле:

,(16)

гдеСЗ1, СЗ2 - совокупные затраты по плану и факту соответственно.

СЗ = ФОТ + ОФ + ОбС,(17)

Тогда по формуле (79) получаем, что индекс роста экстенсивного показателя равен:

(4460859+850920140+33522920) (4785411+807400000+36144381)ґ100%= =104,78%

Индекс роста интенсивного показателя можно найти по формуле:

,(18)

где IРП - индекс роста продукции.

Тогда индекс роста интенсивного показателя:

844 / 910 / 104,78ґ 100%= 88,52%

Изменение количества ресурса на 1% изменение объема производства находится по формуле:

,(19)

Графа (5) табл. 35 рассчитывается как произведение графы (4)?100%, графа (6) - 100 - графа (5).

Относительная экономия - графа (7) определяется в качестве разницы между числом ресурсов в анализируемом периоде, а также числом ресурсов в базовом периоде, скорректированным на индекс изменения размера сдачи в аренду. В случае, если в итоге этого расчета выходит натуральный размер, то для перевода итогов в финансовое выражение относительную экономию ресурса необходимо умножить в анализируемом периоде на стоимость единицы ресурса. Таким образом, скорректирнализ показателей интенсификации говорит о неисполнении плана по производству товаров (92,75% от плана). Неисполнение плана объясняется понижением применение ресурсов, невзирая на рост числа применяемых ресурсов.

Необходимо отметить понижение промышленно-производственных сотрудников, расходов на трудовую оплату и увеличение нежилого фонда, невзирая на неисполнение плана, что привело к увеличению интенсивных соответствующих показателей.

Посредством ухудшения применения ресурсов получен относительный перерасход в объеме 102 077 897 тыс. руб.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Данная работа посвящена разработке практических мероприятий по улучшению управления муниципальной недвижимостью, в части относящейся к нежилым помещениям.

В данной работе были рассмотрены теоретические основы процесса управления недвижимым имуществом, а именно уточнено понятие муниципального недвижимого имущества, исследован состав муниципального недвижимого имущества, рассмотрены формы и виды управления муниципальным недвижимым имуществом.

Далее в работе были выявлены основные пути совершенствования управления муниципальным недвижимым имуществом. Была дана общая характеристика Управления по муниципальному имуществу.

В процессе исследования были проанализированы:

1. состав и структура муниципального недвижимого имущества г. Пыть-я;

2. учет муниципального недвижимого имущества в городском реестре, состояние фонда нежилых помещений Г. Пыть-ях, организацию сдачи нежилых помещений в аренду, организацию передачи в оперативное управление нежилых помещений Г. Пыть-ях, организацию передачи в хозяйственное ведение нежилых помещений Г. Пыть-ях, доходы в местный бюджет.

Были разработаны и проверены на эффективность проектно-практические мероприятия, а именно:

1. внедрить информационную систему;

2. внедрить мероприятия по обеспечению лучшего учета нежилых помещений (идентификация объекта, анализ местоположения объекта, описание наиболее важных факторов, техническое описание объекта, определение стоимости, выбор принципов и методов оценки, подходы к оценке стоимости, анализ лучшего и наиболее эффективного использования, применение подходов к оценке стоимости, подход с точки зрения сопоставимых продаж, подход с точки зрения затрат)

3. внедрить электронный документооборот;

4. проводить финансовый анализ государственных учреждений по следующей схеме:

7. оценка имущественного состояния предприятия;

8. оценка источников финансирования имущества;

9. анализ платежеспособности и ликвидности;

10. анализ финансовой устойчивости предприятия;

11. анализ оборачиваемости активов;

12. анализ доходности.

Все мероприятия были оценены на эффективность и признаны эффективными.

БИБЛИОГРАФИЯ

муниципальный имущество управление

1. Конституция Российской Федерации

2. Гражданский кодекс Российской Федерации

3. Земельный Кодекс Российской Федерации

4. Лесной кодекс Российской Федерации

5. Водный кодекс Российской Федерации

6. Градостроительный Кодекс РФ

7. Кодекс внутреннего водного транспорта РФ

8. Воздушный Кодекс РФ

9. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 2007 г. N 122-ФЗ (в ред. от 31.12.2017).

10. Федеральный закон от 29 июля 2008 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в ред. от 31.12.2017).

11. Федеральный закон от 17 июля 2015 г. N 101-ФЗ "О разграничении государственной собственности на землю" (в ред. от 31.12.2017).

12. Федеральный закон от 2 января 2014 г. N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" (в ред. от 31.12.2017).

13. Федеральный закон от 18 июня 2015 г. N 78-ФЗ "О землеустройстве" (в ред. от 31.12.2017).

14. Закон РФ от 20 августа 2003 г. N 5663-I "О космической деятельности" (в ред. от 31.12.2017).

15. Стандарты оценки обязательные к применению согласно Постановления Правительства РФ от 06 июля 2015 г. № 519

16. Постановление Главы администрации Г. Пыть-ях от 29.04.2006 N 176-ПГ "О нормативных актах по вопросам управления и распоряжения государственным имуществом»

17. Распоряжение Губернатора Г. Пыть-ях от 26 августа 2016 г. N 757-РГ "Об изменении базовой ставки арендной платы"

18. Энциклопедия Российского законодательства «Гарант»

19. Агапов Н.Н. Методические основы оценки недвижимости, М. РЭА, 2006г

20. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России» М. ФиС 2006г.

21. Боголюбов С.А. Земельное «Проспект» право. Учебник. «Проспект» М. 2016г.

22. Быстров Г.Е., Б.Д. Клюкин Постатейные Комментарии к сельскохозяйственного Земельному кодексу к РФ и Земельному ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»

23. Валдайцев С.В. Оценка - бизнеса и инноваций. - М. 2007.

24. Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости - М. Инфра-М 2006г

25. Гровер Р. Соловьев М. Введение в управление недвижимостью - М. «Паритет», 2007 г.

26. Грязнова А.Г. Оценка недвижимости . - М. Финансы и Статистика, 2016.

27. Лоскутов В.И. Экономические и правовые отношения собственности «Феникс» Ростов-на-Дону 2016г.

28. Орлов С.В., Цыпкин Ю.А. Рыночная оценка имущества города: М «Юнити» 2016г

29. Е.С. Озеров Формирование системы пространства характеристик объектов и управления окружающей среды Журнал «Проблемы Формирование недвижимости» № 1 2015г.

30. Пашкус Ю.В. Экономика - и финансы и недвижимости - Спб. 2009.

31. Полянский А.И, и Соловьев М.М., Систематизация механизмов государственного регулирования на рынках недвижимости Журнал "Недвижимость механизмов и инвестиции. Правовое регулирование" Номер 4 Номер (9) 2015.

32. Рабинович Б.М. Экономическая оценка земельных ресурсов и эффективности инвестиций. М. 2007г

33. И.А. Рахман. Развитие рынка недвижимости в России: М. «Экономика, Развитие рынка 2014г.

34. Реестр фирм оценщиков и оценочных фирм и 2008-2009 - 2008-2009 М., РОО, 2008.

35. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. - СПб.: Изд. СПб ГТУ, 2007.

36. Технология работы с недвижимостью. Земельные работы отношения. М. «Городская собственность» 2009.

37. Тихонов С. Оценка страховой недвижимости компании//Экономика и жизнь, №3, 2006

38. Федоров А.Е. Оценка рыночной стоимости недвижимости. М. «Дело» 2008 г.

39. Федоров А.Е. Стоимость недвижимости М. «Книга и бизнес» 2016 г.

41.Шнипер Р.И Региональные проблемы Рынковедения: Экономический аспект М. Инфра-М 2005

Размещено на Allbest.ru

...