Кадастровая оценка недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы моей дипломной работы «Государственная кадастровая оценка объектов недвижимости: правовые основы и пути реализации» обусловлена многими факторами. Несмотря на постоянное изменение законодательства в области государственной кадастровой оценки в настоящее время имеются недостатки и пробелы, что приводит к неоднозначному толкованию и применению соответствующих правовых норм на практике (методика определения кадастровой стоимости, оспаривание кадастровой стоимости).

В условиях формирования конкурентного рынка недвижимости, состоящего из земельных участков и других объектов недвижимости (за исключением земельных участков), актуальным остается вопрос об определении кадастровой стоимости таких объектов.

В большинстве случаев кадастровая стоимость объектов недвижимости, которая рассчитывается на основе методологии массовой оценки в результате проведения государственной кадастровой оценки, не соответствует рыночной стоимости, рассчитанной в результате проведения индивидуальной оценки в отношении конкретного объекта недвижимости.

Данное несоответствие между кадастровой стоимостью и рыночной уже долгое время вызывает споры между юридическими и физическими лицами с одной стороны и с другой стороны органами государственной власти.

В указанных обстоятельствах граждане и физические лица вынуждены переплачивать не только в связи с тем, что кадастровая стоимость имущества выше ее рыночной (например, при уплате налога), но и в связи с тем, что им приходится нести дополнительные расходы по оспариванию результатов определения кадастровой стоимости.

Приведение законодательной базы в области оценочной деятельности в соответствии с международными стандартами, тоже является одной из главных задач государства, поскольку, кадастровая стоимость объектов недвижимости определяется в России сравнительно недавно, использование международной практики в данной области позволит максимально приблизить кадастровую стоимость к рыночной.

Объектом исследования выступают общественные отношения в области определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Предмет исследования в данной работе - это нормативные акты, регулирующие определение кадастровой стоимости объектов недвижимости и оспаривание результатов определения кадастровой оценки объектов недвижимости.

Цель работы - изучить основы проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, выявить основные пути решения завышенной кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Цель определила следующие задачи исследования:

1. Определить понятие кадастровой оценки объектов недвижимости, раскрыть ее содержание и особенности проведения;

2. Изучить зарубежный опыт проведения кадастровой оценки объектов недвижимости;

3. Изучить нормативно-правовые основы и организацию определения кадастровой стоимости объектов недвижимости;

4. Выявить особенности внесения в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) сведений о кадастровой стоимости объектов недвижимости;

5. Рассмотреть пути разрешения споров, возникающих при кадастровой оценке недвижимости.

Методологической основой исследования служит система общенаучных методов познания: системный анализ, синтез, диалектическая логика, а также специально-научные методы: сравнительно-правовой, формально - юридический и иные.

Проблемные вопросы по данной теме отражены в работах следующих таких авторов: М.А. Федотова, В.В. Григорьев1, В.Б. Безруков, М.Н. Дмитриев, А.В. Пылаева2.

Практическая значимость дипломной работы заключается в том, что выводы и предложения полученные в работе могут быть использованы в учебном процессе.

Информационная база работы включает различные учебные пособия, монографии и статьи, законодательство Российской Федерации, Вологодской области, а также международные правовые акты, ратифицированные Российской Федерацией.

По структуре выпускная квалификационная работа состоит из введения, двух глав, заключения, библиографии и приложений.



ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИКО-ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

1.1 Кадастровая оценка недвижимости: понятие, содержание, особенности проведения

Оценка недвижимости в России начала формироваться в середине 20 века как элемент экономической политики, что было связано с изменением общественно-экономического строя и необходимостью описания недвижимого имущества преимущественно для целей налогообложения.

Сама система оценки недвижимости в России для целей налогообложения формировалась по аналогии стран Западной Европы, где на тот момент аналогичные работы уже были выполнены.

Основной причиной для создания систем налогообложения недвижимости служила неравномерность распределения налогов при переходе от подушного налогообложения (налог, взимаемый со всех физических лиц в одинаковом размере) к подоходному (исчисляется в процентах от совокупного дохода физических или юридических лиц за вычетом документально подтверждённых расходов). Основу таких систем составляли кадастры, содержащие материалы описания и оценки недвижимого имущества.

Для этих целей, когда необходимо одновременно оценить большое количество объектов недвижимости, расположенных на обширной территории, проводится государственная кадастровая оценка недвижимости, результатом которой является расчет кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Определение (расчет) кадастровой стоимости объектов недвижимости является одним из видом оценочной деятельности осуществляемой в ходе профессиональной деятельности субъектов по ее определению и, представляющей собой неотъемлемый институт рыночной экономики, получивший новое развитие с началом рыночных отношений в Российской Федерации. кадастровый недвижимость реестр

Следует отметить, что зарождение оценочной деятельности в России было связано с необходимостью оценки земель в государстве. Примерной датой появления оценочной деятельности считают XV век (т.е. еще в дореволюционной России). Одними из первых в данной области принято считать «Закон об оценке недвижимого имущества» и «Правила оценки недвижимых имуществ для обложения земскими сборами» от 08.06.18933.

В соответствии с названным Законом организационные, включая и финансовые, вопросы проведения оценки земель были возложены оценочные комиссии губернские и уездные.

В 1901 году была проведена первая переоценка недвижимости, а в целом, развитие деятельности по оценке недвижимости продолжалось до 1917 года.

Из анализа советского периода истории России можно отметить, что оценочная деятельность регулировалась на уровне подзаконного правотворчества и в большей степени подчинялась политическим направлениям в стране.

Позднее, развитие рынка недвижимости и права собственности дали следующий виток для развития деятельности по оценке недвижимости (в том числе, государственной кадастровой оценке) в государстве, что свидетельствует, например, о появлении в 1993 году первого профессионального сообщества оценщиков - Российского общества оценщиков4.

Однако, лишь с принятием Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ5 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон № 135-ФЗ) дало начало развития оценочной деятельности (данный законодательный акт до сих пор актуальный).

Позднее принято постановление Правительства РФ от 25.08.1999 № 945 «О государственной кадастровой оценке земель», результатом принятия которого стало проведение государственной кадастровой оценки земельных участков всех категорий.

В 1998-1999 гг. в России начались работы по проведению кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения, а позднее, начались массовые (кадастровые) работы по кадастровой оценке земель лесного и водного фондов, населенных пунктов, а также особо важных и охраняемых территорий.

В соответствии с п. 3 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297 (далее - ФСО № 1), «к объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте6».

Начавшиеся работы по расчету кадастровой стоимости объектов недвижимости (а именно, земельных участков) и, как результат, их кадастровая стоимость, в соответствии с Земельным7 и Налоговым8 кодексами Российской Федерации, послужила налогооблагаемой базой для налога на землю в России.

В соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации в 2006 году впервые был произведен расчет земельного налога исходя из кадастровой стоимости земельных участков. Так как, согласно действующего законодательства, земельный налог относится к местным налогам, то органы местного самоуправления могут сами устанавливать размер ставок по налогу, учитывая разрешенное использование земельного участка и его категорию. 2010 год стал переломным для государственной кадастровой оценки.

Полномочия по проведению массовой кадастровой оценки переданы от государственных учреждений (Росземкадастр, Роснедвижимость, Росреестр) профессиональным независимым оценщикам. Это стало возможным благодаря принятию Федерального закона от 22.07.2010 № 167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», а также Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 № 508 (далее - ФСО № 4)9.

В этот же период новым в нормативно-правовом регулировании кадастровой оценки стали вносимые изменения в Закон № 135-ФЗ, а именно, введена глава III.1 «Государственная кадастровая оценка», в которой в первые на законодательном уровне было закреплено понятие «государственная кадастровая оценка», под которым следует понимать: «совокупность действий, включающих в себя:

- принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки;

- формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке;

- отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки;

- определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости;

- экспертизу отчета об определении кадастровой стоимости;

- утверждение результатов определения кадастровой стоимости;

- внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (в настоящее время ЕГРН)10» 2012 год запомнился в налоговой политике и истории кадастровой стоимости Российской Федерации как год, когда главным направлением стало введение налога на недвижимое имущество. Помещения, сооружения, земельные участки и здания стали объектами повышенного внимания со стороны законодательных органов. Отдельным и наиболее важным аспектом налоговой реформы стало определение и оценка рыночной стоимости объектов. В целях налогообложения потребовалось определить и разработать правила, нормы и порядок оценки кадастровой стоимости объектов недвижимости.

С учетом этого, в феврале 2013 года происходит реформа в налогообложении недвижимости, а именно, регионам предоставлено право выбирать как им определять налог - по кадастровой или инвентаризационной стоимости. В данный период, регионы столкнулись со следующей проблемой, органы технической инвентаризации (БТИ) перестали рассчитывать инвентаризационную стоимость недвижимого имущества еще год назад, а кадастровая стоимость таких объектов, подлежащих налогообложению, еще не посчитана.

Хочется отметить, что реализуемая в стране стратегия по взиманию налога на недвижимость в отношении как земельных участков, так и других находящихся на них объектов недвижимости в зависимости от их кадастровой стоимости прежде всего требует совершенствования системы массовой оценки недвижимости. Очевидно, что основной проблемой становится невысокий уровень достоверности результатов государственной кадастровой оценки, что провоцирует социальные конфликты и дополнительные административные и финансовые издержки. Это связано с тем, что следуя указанной стратегии при поведении массовой кадастровой оценки, невозможно учесть все характеристики индивидуального объекта недвижимости11.

Анализируя опыт проведения кадастровый оценки в стране, Минэкономразвития России фиксирует «системный кризис» государственной кадастровой оценки, и разрабатывает законопроект, призванный решить проблему «непредсказуемости» кадастровой стоимости. Этому также поспособствовал бюджетный кризис во многих регионах страны в 2014 году, что повлекло завышения оценки, что, как следствие, в 2015 году привело к многочисленным судебным спорам по оценке недвижимости12.

Позднее, в октябре 2015 года в Государственную Думу Российской Федерации официально внесен законопроект «О государственной кадастровой оценке». По новым правилам государственная кадастровая оценка объектов недвижимости будет проводится специально созданными в субъектах РФ бюджетными учреждениями (в настоящее время для этих целей на конкурсной основе привлекаются независимые оценщики) на основании единой методики (единство методологии определения кадастровой стоимости провозглашено в качестве принципа государственной кадастровой оценки)13.

С 1 января 2017 вступил в силу Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ14 «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон № 237- ФЗ), согласно которого кадастровой оценкой объектов недвижимости (включая земельные участки) будут заниматься государственные учреждения.

В соответствии с пунктом 3 статьи 14 Закона № 237-ФЗ «бюджетное учреждение не вправе привлекать иных лиц, помимо работников соответствующего бюджетного учреждения, для проведения работ и (или) оказания услуг непосредственно по определению кадастровой стоимости».

К тому же, работники бюджетного учреждения согласно названного закона должны иметь опыт работы в сфере определения кадастровой стоимости не менее трех лет на момент приема в указанное учреждение и осуществлять свою деятельность в данной сфере в бюджетном учреждении на протяжении трех лет.

Пунктом 1 статьи 7 Закона № 237-ФЗ определены основные «полномочия бюджетных учреждений, связанные с определением кадастровой стоимости:

- определение кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки;

- определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки;

- предоставление разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости;

- рассмотрение обращений об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости;

- сбор, обработка, систематизация и накопление информации, необходимой для определения кадастровой стоимости, в том числе о данных рынка недвижимости, а также информации, использованной при проведении государственной кадастровой оценки и формируемой в результате ее проведения15».

Как и раньше, большое количество объектов, подлежащих кадастровой оценке, и ограниченный период времени, создают определенные трудности в работе бюджетных учреждений. В связи с этим, Законом № 237-ФЗ предусмотрена возможность предоставления по запросу учреждения дополнительной информации по оцениваемым объектам у федеральных органов исполнительной власти, подведомственных им учреждений (организаций). Кроме того, собственники (правообладатели) сами могут предоставить в бюджетное учреждение информацию о своих объектах в виде декларации16.

В статье 19 Федерального закона от 03.07.2016 № 360-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и статье 24 Закона № 237-ФЗ был установлен мораторий на изменение кадастровой стоимости на период до 1 января 2020 года (в течении этого времени должна была применяться кадастровая стоимость, установленная по состоянию на 1 января 2014 года). Однако субъектам РФ предоставлено право от этого моратория отказаться. Соответствующий законопроект № 11078-7 был принят Госдумой РФ в третьем чтении 18 ноября 2016 года и, после подписания Президентом, стал Федеральным законом от 30.11.2016 № 401-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Таким образом, до 1 января 2020 года кадастровая оценка сможет проводится как по новому закону (Закон № 237-ФЗ), так и по «старому» Закон № 135-ФЗ) (Приложения № 1 и № 2).

Рассмотрим более подробно порядок расчета кадастровой стоимости.

Фактически кадастровая стоимость объекта недвижимости представляет собой величину, исчисляемую в ходе проведения государственной кадастровой оценки данного объекта. Поскольку кадастровая стоимость объектов недвижимости является расчетной величиной для определения налоговой нагрузки на собственников данных объектов, порядок ее определения вызывает особый интерес, а вопросы, связанные с оспариванием результатов государственной кадастровой оценки при неоправданном завышении кадастровой стоимости, являются весьма актуальными.

Закон № 237-ФЗ содержит общие положения, регулирующие процесс государственной кадастровой оценки, а уточнения и дополнения отражаются в ФСО № 4.

В статье 4 Закона № 237-ФЗ определены основные «принципы проведения государственной кадастровой оценки:

- единство методологии определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (применение исполнителями работ единой методики при определении кадастровой стоимости),

- непрерывность актуализации сведений, необходимых для определения кадастровой стоимости (наделение бюджетных учреждение полномочиями по сбору и анализу накопленных сведений, в том числе, при анализе рынка),

- независимость и открытость процедур государственной кадастровой оценки на каждом этапе их осуществления (данный принцип реализован путем создания бюджетных учреждений на территории субъектов РФ (независимые государственные кадастровые оценщики)),

- экономическая обоснованность и проверяемость результатов определения кадастровой стоимости (приближение кадастровой стоимости к рыночной)17».

Согласно пункта 3 статьи 6 Закона № 237-ФЗ «государственная кадастровая оценка включает в себя следующие процедуры:

- принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки;

- определение кадастровой стоимости и составление отчета об итогах государственной кадастровой оценки (далее - отчет);

- утверждение результатов определения кадастровой стоимости18».

Решение о проведении государственной кадастровой оценки принимает орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или по решению органа местного самоуправления (ранее, до 01.01.2013 указанные полномочия заказчика работ исполняла Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (далее по тексту - Росреестр)).

Пунктом 1 статьи 11 Закона № 237-ФЗ определено, что государственная кадастровая оценка проводится «не чаще одного раза в три года (в городах федерального значения - не чаще одного раза в два года) и не реже одного раза в пять лет19».

В течении тридцати дней с момента принятия решения о проведении работ по кадастровой оценке, данный орган размещает решение на официальной сайте и информационных щитах, публикует в средствах массовой информации (официальное опубликование), направляет его копию в Росреестр с целью размещения его в фонде данных государственной кадастровой оценки (далее - ФД ГКО).

Сбор информации об объектах недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, осуществляется бюджетным учреждением до 1 января года проведения кадастровой оценки. При необходимости, им (учреждением) может быть запрошена дополнительная (недостающая) информация по объектам оценки.

Формирование и порядок предоставления перечня объектов, подлежащих государственной кадастровой оценке осуществляется по запросу заказчика работ по определению кадастровой стоимости Росреестром в порядке, определенном приказом Минэкономразвития России от 20.02.2017 № 7420. В перечень включаются объекты недвижимости, учтенные в Едином государственном реестре недвижимости и актуальные на дату формирования перечня.

Бюджетным учреждением определение кадастровой стоимости осуществляется в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 № 22621.

По итогам работ бюджетное учреждение формирует проект отчета (промежуточный отчетный документ), которые в последующем размещается Росреестром в ФД ГКО, для ознакомления с полученными результатами и выставления замечаний по проекту отчету.

По итогам рассмотрения замечаний бюджетное учреждение корректирует проект отчета и формирует отчет, включающий в себя информацию (справку) об учтенных или не учтенных (с указанием причин) замечаний, и направляет его для проверки в Росреестр. Росреестр анализирует отчет, проверяет на наличие ошибок, и в случае их отсутствия, уведомляет об этом бюджетное учреждение. Те, в свою очередь, при отсутствии нарушений, готовят отчет на бумажном (один экземпляр) и на электронном (три экземпляра) носителях, и направляют для утверждения в уполномоченный орган субъекта Российской Федерации.

Согласно пункта 4 статьи 15 Закона № 237-ФЗ «акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости вступает в силу 1 января года, следующего за годом проведения государственной кадастровой оценки, но не ранее чем по истечении одного месяца со дня его обнародования (официального опубликования)».

После официального опубликования указанного акта, копия отчета на электронном носителе направляется в Росреестр для внесения в ЕГРН и размещения отчета в ФД ГКО.

Сведения, включенные в ФД ГКО, являются открытыми и общедоступными и могут предоставлять по запросу любых лиц (за исключением информации ограниченного доступа).

Так, сведения из ФД ГКО предоставляются на основании запроса путем обращения к разделу Фонда данных официального сайта Росреестра в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" любого

заинтересованного лица, включая исполнителей работ по оценке.

В соответствии со статьей 8 приказа Минэкономразвития России от l6.06.2017 № 29122 «Об утверждении Порядка ведения фонда данных государственной кадастровой оценки и предоставления сведений, включенных в этот фонд, а также Перечня иных сведений о кадастровой стоимости, о порядке и об основаниях ее определения, требований по их включению в фонд данных государственной кадастровой оценки» (далее - Порядок ведения ФД ГКО) в ФД ГКО включаются следующие документы, «в частности:

- копия решения о проведении государственной кадастровой оценки;

- сведения, содержащиеся в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке;

- сведения и материалы, содержащиеся в промежуточных отчетных документах, а также сведения о месте размещения таких документов на официальном сайте бюджетного учреждения в информационно- телекоммуникационной сети «Интернет» (за исключением случаев проведения внеочередной государственной кадастровой оценки);

- информация о порядке и сроках представления замечаний к промежуточным отчетным документам;

- отчет об итогах государственной кадастровой оценки;

- копия акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости и извещение о его принятии;

- сведения о кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик;

- сведения о кадастровой стоимости, полученные по итогам исправления технической и (или) методологической ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости;

- копия решения об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, а также отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости;

- иные сведения о кадастровой стоимости, о порядке и об основаниях ее определения».

Таким образом, государственная кадастровая оценка - сложный многоэтапный процесс, в который вовлечены органы государственной власти, федеральные органы исполнительной власти, и, вновь созданные, бюджетные учреждения.

Кадастровая оценка объектов недвижимости проводится с целью определения из кадастровой стоимости, следовательно, ее результатом является определение кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Результаты кадастровой стоимости затрагивают права физических и юридических лиц, поскольку, она является базой для расчета налога на землю и на имущество, а также начисления арендной платы и выкупной цены объектов недвижимости.

Невысокий уровень достоверности результатов государственной кадастровой оценки провоцирует конфликты среди населения и приводит к дополнительным административным и финансовым издержкам.

Исходя из этого, можно отметить, что проблема определения кадастровой стоимости (максимальное приближение к рыночной) является одной из самых актуальных проблем в РФ.

Стабильность в обществе, надежность и устойчивость пополнения местных бюджетов вот, что должно стать результатом справедливой оценки, что может быть выполнено только в результате совершенствования самой методики определения кадастровой стоимости, а также жесткий контроль процесса кадастровой оценки не только на стадии принятия работ, но и на каждом этапе процесса определения кадастровой стоимости кадастровой объектов недвижимости.

1.3 Зарубежный опыт проведения кадастровой оценки объектов недвижимости

Анализируя зарубежный опыт определения кадастровой стоимости объектов недвижимости можно сказать, что методы применяемые в оценке в большинстве случаев основаны на расчете рыночной стоимости23.

Как показывает практика, периодическая оценка объектов недвижимости, используемая для целей налогообложения, обязательна для всех стран основанных на такой системе налогообложения, так, например, переоценка объектов недвижимости в США, Дании и Швеции происходит каждые 4 года24.

Однако, не во всех странах она осуществляется с такой периодичностью и так регулярно, например, во Франции последняя переоценка проводилась 20-30 лет назад.

Изучая мировую практику в области определения стоимости объектов можно выделить две основных направления:

- определение нормативной стоимости - устанавливается государством (фиксированная стоимость);

- определение кадастровой стоимости по результатам массовой оценки (за основу берется рынок недвижимости на дату оценки).

Для государства расчет нормативной стоимости налогооблагаемого объекта является наиболее простым и выгодным, поскольку, значительно удешевляет процесс оценки объекта недвижимости. Но у данной системы есть и свои минусы - расчет нормативной цены усредняет объекты недвижимости с разной рыночной стоимостью, что несправедливо по отношению к участникам рынка (в том числе, собственникам объектов)25.

Однако, система оценки основанная на расчете кадастровой стоимости, наиболее гибко реагирует на изменение рынка и позволяет рассчитывать кадастровую стоимость объектов наиболее близкую к рыночной. Выбор данной методики позволяет привлечь инвесторов в наиболее выгодный для него сектор, что, в конечном итоге, сказывается на развитии территорий и государства в целом. Это способствует повышению уровня экономики и уровня жизни граждан.

Таким образом, принятие решения об изменении системы оценки для целей налогообложения является наиболее справедливой и ведет к реальности экономических факторов.

Можно отметить, что сама система массовой оценки за рубежом стала использоваться еще до начала 20 века: в Великобритании до 1900 года, на Кипре в период с 1900 по 1950 годы, во Франции в период с 1950 по 1990 годы, и уже после 1990 года в Белоруссии, Латвии, России, Румынии и т.д26.

Важным фактором, влияющим на объективность кадастровых работ является оценка земель с неразрывно расположенными на них объектами капитального строительства. Большинство стран так и проводят оценку, исключение составляет Австрия, Эстония, Грузия, Белоруссия и Россия.

Рыночная система в сфере определения стоимости недвижимости базируется на кадастре (систематизированный свод сведений об объектах недвижимости)27. Рассмотрим систему массовой (кадастровой) оценки на примере нескольких стран.

В Германии кадастровая оценка осуществляется независимой комиссией экспертов (оценщики, геодезисты, представители агентств недвижимости), которые определяют «типичную стоимость» земельных участков и объектов капитального строительства и несут ответственность за полученные результаты. Они (эксперты) анализируют рынок недвижимости, составляют рыночный отчет. Полученные сведения о рынке недвижимости формируют в доклад для парламента.

«Типичная стоимость» земельных участков и объектов капитального строительства определяется, учитывая местоположение объекта недвижимости, как средняя стоимость и публикуется в сети Интернет для населения.

Обжалование в суде данных результатов определения стоимости объектов происходит крайне редко, в связи с высоким профессионализмом экспертов (членов комиссии) и тщательным анализом исходной информации по оцениваемым объектам. Кроме того, обращение в суд не снимает с налогоплательщика обязательств по уплате налога.

Система массовой оценки в Испании является частью кадастра, которая содержит в себе свод данных обо всей собственности (сельской и городской). Здесь рассчитываются «кадастровые стоимостные показатели» (удельные показатели) на основе анализа рынка недвижимости всей страны с целью получения сопоставимых значений28.

Полученные результаты используются при налогообложении, а также при определении расходов, связанных с недвижимым имуществом, а именно, страховка, муниципальный налог (размер ставки зависит от местоположения объекта) и налог на прибыль, полученную от арендованной недвижимости.

Анализируя систему массовой оценки в Дании можно отметить следующее. В период с 1903-1998 годы переоценка объектов недвижимости осуществлялась один раз в четыре года. При необходимости оценки недвижимости после даты последней оценки, то стоимость объекта определяется согласно уровня цен этой оценки, однако, любой гражданин (собственник объекта недвижимости), за вознаграждение, может обратиться с просьбой о переоценке своего имущества.

С 1998 года переоценка недвижимости осуществляется ежегодно, ею занимаются специализированные комитеты в состав которых входит председатель и два члена, назначаемые Министерством по вопросам налогообложения. Какие-либо специальные знания в области оценки недвижимости к членам комитета не предъявляются. Комитеты закреплены за определенными районами («оценочные округа») и принимают решения, которые касаются стоимости объектов недвижимости.

Муниципалитеты, в пределах которых расположены оценочные округа, с осуществляют сбор исходной информации для оценки недвижимости, отслеживают рынок, тем самым, оказывая помощь в работе комитетам. Контроль за деятельностью по оценке недвижимости осуществляют надзорные комитеты, в состав которых входят председатели выше указанных комитетов.

В США используется классический метод массовой (кадастровой) оценки, ответственность за результат оценки несет «налоговый оценщик» (ассесор). Как и во всех странах, результаты кадастровой оценки недвижимости используются для целей налогообложения29.

Сам налоговый оценщик не участвует в подготовке налогового уведомления, в котором содержатся сведения о налогооблагаемой базе и ставке налога. Однако, в случае несогласия налогоплательщика с налоговым счет, он может предъявить претензии размеру кадастровой стоимости объекта недвижимости, так и к ставке налогообложения.

Вместе с тем, поводов для такой апелляции довольно мало, поскольку, это в основном касается математических ошибок в расчетах либо неверных характеристиках объекта (описание объекта оценки). Она (апелляция) редко затрагивает методологию оценки, поскольку, является открытой, утвержденной, а также проверенной населением.

Наиболее распространенная система оценки в Австралии штат Новый Южный Уэльс (расположен на юго-востоке Австралии).

Основа системы оценки - постоянный сбор информации о рынке недвижимости. Данной деятельностью занимаются квалифицированные оценщики на основе контракта, заключенного с Генеральным оценщиком указанного штата.

Генеральный оценщик осуществляет контроль о соответствии, подготовленных оценщиками отчетов международным стандартам в области оценки; анализирует рынок недвижимости (в том числе, сделки с недвижимостью и аренду недвижимости), проводят работы по совершенствованию системы оценки.

Главной особенностью системы оценки в указанном штате Австралии является доведение результатов оценки о стоимости объектов недвижимости до правообладателей данных объектов путем рассылки соответствующих уведомлений.

В уведомлении указывают стоимость объекта недвижимости, возможность представить возражения, в случае несогласия с результатами оценки.

В связи с тем, что утвержденная методология кадастровой оценки также хорошо изучена, доступна заинтересованным лицам, случаи обжалования крайне редко касаются непосредственно методики оценки и полученных результатов при ее применении (в основном это ошибки в характеристиках оцениваемого объекта и математические ошибки). Идет постоянное разъяснение населению о том, как работает система массовой оценки и рассчитывается кадастровая стоимость объектов недвижимости. Результаты массовой оценки подконтрольны независимой комиссии представителей промышленности.

Таким образом, анализируя рассмотренные страны можно сказать, что они имеют некоторые различия в практике ее определения, но, вместе с тем, результаты оценки различных объектов недвижимости отличаются, но соответствуют ситуации на рынке недвижимости. Хоть концепция определение кадастровой стоимости на основе рыночной в различных странах совпадает, однако методы определения данной стоимости различны.

Сама система массовой оценки, ее построение основана на принципе расчета справедливой стоимости объекта недвижимости с целью последующего справедливого расчета налога для собственника объекта недвижимости, а также принятия различных управленческих решений, связанных с управлением объектов недвижимости.

Обобщая опыт в области кадастровой оценки недвижимости можно сказать:

- эффективная система массовой оценки основана на тщательном анализе рынка недвижимости, в частности, сделок купли-продажи с целью фиксации цен по сделкам для определения факторов, влияющих на стоимость объектов;

- ответственность за результаты массовой оценки несут органы государственной власти;

- уровень подготовки оценщиков (в одних странах это профессиональные оценщики, в других, специалисты, прошедшие краткосрочные курсы);

- оценка проводится систематически в зависимости от состояния рынка недвижимости или по инициативе органов государственной власти;

- применение специальных программных средств для увеличения точности расчетов кадастровой стоимости объектов недвижимости и снижения издержек при проведении работ по оценке.

Использование положительного опыта зарубежных стран целесообразно для российской системы массовой оценки, поскольку, в некоторых странах (например, Германия, штат Новый Южный Уэльс Австралии) имеется солидный опыт кадастровой оценки и они могут предложить эффективные приемы с целью повышения качества и достоверности результатов оценки такие как:

- информирование населения о методологии расчета кадастровой стоимости;

- изменения методики оценки объектов с целью максимального приближения размера кадастровой стоимости к рыночной;

- рассылка населению уведомлений об изменении кадастровой стоимости, принадлежащих им на праве собственности (аренды) объектов недвижимости.



ГЛАВА 2. ПРАВОВЫЕ И ОРГАНИЗАЦИОННЫЕ ПРОБЛЕМЫ ОПРЕДЕЛЕНИЯ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

2.1 Нормативно-правовые основы и организация определения кадастровой стоимости объектов недвижимости

Регулирование государственной кадастровой оценки объектов недвижимости может осуществляться как на федеральном, так и на региональном и муниципальном уровнях.

Нормативно-правовое регулирование осуществляется на федеральном уровне, в то время как, региональном (субъекты РФ) и муниципальном (муниципальные образование) формируют перечни объектов недвижимости, анализируют рынок недвижимости, информируют население о проведении работ по кадастровой оценке, а также устанавливают налоговые ставки, участвуют в спорах по кадастровой стоимости (судебных и досудебных)30.

Крупными налогоплательщиками, объекты недвижимости которых расположены на территории не одного субъекта страны, с целью исключения неравенства по кадастровой стоимости сопоставимых объектов по регионам, занимаются на уровне федерации. На данном уровне осуществляется постоянный мониторинг рынка недвижимости субъектов РФ.

Исходя из истории становления института кадастровой оценки в нашей стране можно сказать, что он относительно молод по сравнению с зарубежными странами, в связи с этим, нельзя сказать нормативно-правовая база в данной области достаточно обширна. В основном она касается самой процедуры кадастровой оценки, требований к исполнителю работ, методики расчета кадастровой стоимости, требований к составлению отчетов31.

Основными нормативно-правовыми документами в области государственной кадастровой оценки являются: Закон № 135-ФЗ и Закон № 237-ФЗ (основные документы, регулирующие оценочную деятельность), федеральные стандарты оценки (ФСО), международные стандарты оценки и иные документы.

Как отмечали ранее, Закон № 135 - ФЗ является первым основным законом, регулирующим оценочную деятельность. Он содержит в себе базовые (основные) понятия, а также теоретические основы в области оценочной деятельности.

Главной причиной принятия указанного закона было бурное развитие в 1990 годы общественных отношений по поводу права собственности.

Согласно выше названного закона массовая (кадастровая) оценка выполнялась независимыми оценщиками в соответствии с настоящим законом, федеральными стандартами оценки и различными методическими рекомендациями, которые разработали саморегулируемые организации (далее - СРО). Таким образом деятельность оценщиком при проведении государственной кадастровой оценки была тщательно регламентирована.

На федеральном уровне были разработаны и приняты различные методики кадастровой оценки земель в зависимости от категории земель и разрешенного использования, и объектов капитального строительства.

Выделим основные базовые положения Закона № 135 - ФЗ:

- Закон определяет, что основные подходы к определению кадастровой стоимости объектов недвижимости не зависят от вида права на данные объекты.

- Определены основные действия (этапы) при проведении государственной кадастровой оценки.

- Оценщиком (исполнитель работ) признается любое физическое лицо, состоящее в одном из СРО и имеет полюс страхования ответственности. При этом оценщик может действовать как индивидуальный предприниматель (частная практика по оценке недвижимости) либо находится в штате у юридического лица на основании трудового договора.

- При государственной кадастровой оценке объектом оценки выступают объекты недвижимости, а именно, земельные участки и объекты капитального строительства.

- Оценка недвижимости осуществляется на основании договора в письменной форме, с указанием цели оценки, вида стоимости, которая определяется при оценке, сумма денежного вознаграждения, сведения об оценщике (наименование СРО, сведения о страховании ответственности, сведения о независимости оценщика, о юридическом лице, если оценщик является его работником юридического лица), стандарты оценки, применяемые в работе и т.д.

- Дата осуществления оценки недвижимости - дата, по состоянию на которую рассчитывается стоимость объектов оценки.

Исполнители работ (оценщики) привлекаются для проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на конкурсной основе. Итоги проведения работ - это составление отчета об определении кадастровой стоимости объектов оценки. В дальнейшем, данный отчет обязательно проходит проверку в Росреестре и экспертизу в СРО, в котором состоит оценщик (исполнитель работ). Эксперты СРО, также как и исполнитель работ, несут ответственность за правильность расчета кадастровой стоимости объектов.

В случае положительного экспертного заключения и отсутствие ошибок при проверке в Росреестре, осуществляется утверждение работ по государственной кадастровой оценке, опубликование, полученных результатов, и внесение сведений о кадастровой стоимости объектов недвижимости в ЕГРН (отчет об оценке включается в Ф ГКО).

Требования к составлению отчетов об оценке регулируются ФСО, которые уточняют положения Закона № 135 - ФЗ. В настоящий момент действуют 11 ФСО, которые обязательны к применению в оценочной деятельности, из них, ФСО с первого по третий применяются для всех видов оценочной деятельности, а с четвертого по седьмой применяются при определении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

1. ФСО № 1 раскрывает основные понятия оценочной деятельности, которые не отражены в Законе № 135 - ФЗ (например, термины «стоимость объекта недвижимости», «дата определения стоимости объекта оценки»), указаны основные подходы при расчете стоимости объекта оценки (сравнительный (основан на получении стоимости оцениваемого объекта путем сравнения с объектами-аналогами), доходный (основан на ожидаемой прибыли от использования оцениваемого объекта), затратный (основан на определении затрат при воспроизводстве или замещении оцениваемого объекта).

2. В Федеральном стандарте оценки № 2 «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденном приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 29832, определены основные виды стоимости для оцениваемых объектов, в том числе, и кадастровая, которая рассчитывается оценщиком, а также указано, где она применяется (при налогообложении, залоге, аренде, при сделке купли-продажи и т.д.).

3. В Федеральном стандарте оценки № 3 «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденном приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 29933, определены требования к оформлению отчета об оценке (содержание, описание применяемой информации) и описанию методики расчета. Согласно данного ФСО - отчет представляет собой документ доказательственного значения и составленный в соответствии с положениями закона.

4. В ФСО № 4 раскрыто понятие кадастровой стоимости (определяется для всех объектов недвижимости как присутствующих на рынке недвижимости, так и доступ к которым ограничен либо он отсутствует), введено понятие «массовая оценка недвижимости» и установлены этапы проведения.

5. В Федеральном стандарте оценки № 5 «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5)», утвержденном приказом Минэкономразвития России от 04.07.2011 № 32834, указано, что отчет об оценке должен быть проверен только тем СРО, в котором состоит оценщик, подготовивший отчет. В ходе данной проверки оценивается работа оценщика на соблюдений требований законодательства.

6. Федеральный стандарт оценки № 6 «Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков (ФСО № 6)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 07.11.2011 № 628, применяется комиссией Национального совета по оценочной деятельности при проверке уровня знаний оценщика (квалификационный экзамен).

7. В Федеральном стандарте оценки № 7 «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденном приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 61135, закреплены особенности оценки некоторых объектов недвижимости (например, застроенного земельного участка), за исключением таких объектов как участки недр, космические объекты и т.д.

Международные стандарты оценки могут применяться в случае, если в российском законодательстве имеются пробелы в нормативных актах, которые касаются оценочной деятельности.

Таким образом, государственная кадастровая оценка в соответствии с Законом № 135 - ФЗ проводится на различных стадиях (этапах) с привлечением оценщиков и оценочных организаций.

До 01.01.2020 устанавливается переходный период, когда кадастровая оценка может проводится по «новому» закону (Закона № 237-ФЗ) и по «старому» (Закон № 135-ФЗ).

Основная цель Закона № 237-ФЗ - формирование единого подхода к определению кадастровой стоимости объектов недвижимости. Кроме того, с принятием данного закона осуществляется постепенный вывод кадастровой оценки из области частной деятельности.

В соответствии с Законом № 237-ФЗ, вступившем в силу с 01.01.2017 года, «роль» оценщиков выполняют вновь созданные в субъектах РФ государственные учреждения, которые не имеют права привлекать для проведения государственной кадастровой оценки иных лиц (например, оценщиков).

Исходя из изложенного выше, осуществляется приостановление действия Закона № 135-ФЗ, в связи с этим, государственную кадастровую оценку теперь регулирует вновь принятый Закон № 237-ФЗ.

Вновь принятый закон исключает из процедуры определения кадастровой стоимости такой этап как выбор исполнителя работ на конкурсной основе, заключение с ним контракта, а также одновременно осуществляется систематизация нормативно-правовых актов в данной области.

Результат проведения государственной кадастровой оценки по «новому» закону, как и прежде, остается определение кадастровой стоимости объектов недвижимости по итогу ряда последовательных действий (этапы проведения государственной кадастровой оценки).

Сам порядок расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости (последовательность процедур) бюджетным учреждением в соответствии с Законом № 237-ФЗ, был нами рассмотрен ранее в данной работе.

Требования к отчету, составленному бюджетным учреждением, об итогах государственной кадастровой оценки, утверждены приказом Минэкономразвития России от 09.06.2017 № 284. Там отражены основные правила составления отчета, а именно, содержание отчета, требования к приложению отчета, требования к отчету, составленном в электронном виде.

С принятием Закона № 237-ФЗ, регулирующим государственную кадастровую оценку, многие нормативно-правовые документы были изменены, например:

- Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ был переименован с «О государственном кадастре недвижимости» на «О кадастровой деятельности» и отменен ряд статей,

- в Федеральном законе от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» действующей осталась лишь одна статья,

- рядом статей был дополнен Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации недвижимости).

Таким образом, в Законе № 237-ФЗ предусматривается введение нового института государственных кадастровых оценщиков (бюджетные учреждения субъектов РФ) и передача им полномочий по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости на постоянной основе.

Законом № 237-ФЗ одновременно вводится понятие «федерального государственного надзора за проведением государственной кадастровой оценки», под которым подразумевается «деятельность органа регистрации прав, направленная на предупреждение, выявление, пресечение нарушений порядка проведения государственной кадастровой оценки, в том числе методических указаний о государственной кадастровой оценке, посредством организации и проведения проверок, а также принятие мер по пресечению и (или) устранению выявленных нарушений».

Решение о проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (дате перехода) в соответствии с Законом № 237-ФЗ принимает орган исполнительной власти субъекта РФ.

Хоть названный закон и предусматривает переходный период его применения (до 2020 года), однако, во многих субъектах РФ уже созданы бюджетные учреждения, в полномочия которых входит проведение государственной кадастровой оценки.

На территории Вологодской области такое учреждение создано в декабре 2017 года на базе Государственного предприятия Вологодской области «Вологдатехинвентаризация», которое прекратило свою деятельность в результате реорганизации в форме преобразования в бюджетное учреждение в сфере государственной кадастровой оценки Вологодской области «Бюро кадастровой оценки и технической инвентаризации».

Таким образом, субъекты РФ, еще до окончания действии переходного периода создают на территории своего региона бюджетные учреждения, набирают штат специалистов и принимают решения о переходе к новому порядку регулированию государственной кадастровой оценки (Приложение №3).

Вновь созданный институт государственных кадастровых оценщиков (бюджетные учреждения) будет на постоянной основе определять кадастровую стоимость объектов недвижимости по единой методике, в том числе, определять кадастровую стоимость вновь образованных объектов, объектов, в характеристики которых (площадь, назначение, разрешенное использование и т.д.) внесены изменения.

Ответственность за работу учреждений по определению кадастровой стоимости лежит на органах власти субъектов РФ.

Действие нового закона по проведению государственной кадастровой оценки в первую очередь направлено на повышение точности при определении кадастровой стоимости объектов с целью максимально приблизить ее к рыночной стоимости данных объектов.

В связи с тем, что Закон № 237-ФЗ действует небольшой период времени правоприменительная практика по определению кадастровой стоимости по «новым» правилам еще не сложилась.

Особенности внесения сведений о кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости и применения сведений о кадастровой стоимости

В период между фазами кадастровой оценки состав и характеристики объектов недвижимости могут измениться. Происходит образование и постановка на государственный кадастровый учет новых объектов недвижимости, изменяется категория земель, виды использования объектов недвижимости, уточняется площадь. В случае, если после проведения работ по кадастровой оценке, и внесения результатов оценки в ЕГРН правообладатель или иное заинтересованное лицо предоставит Заказчику работ, или в Росреестр документы, подтверждающие фактическое использование объекта учета, отличное от учтенного, то такие изменения должны быть внесены в ЕГРН в соответствии со ст. 8 Закона о регистрации недвижимости36.

Внесение новых сведений в ЕГРН влечет за собой необходимость определить кадастровую стоимость объектов недвижимости. Расчет кадастровой стоимости для земельных участков производится в соответствии с «Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка», утвержденными Приказом Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 № 222 (далее - Методические указания)37.

...