Кадастровая оценка недвижимости

Расчет кадастровой стоимости объектов капитального строительства определяется в соответствии с документом «Порядок определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в случае, если в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки, датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществлен государственный кадастровый учет ранее не учтенных объектов недвижимости и (или) в государственный кадастр недвижимости внесены соответствующие сведения при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости», утвержденным Приказом Министерства экономического развития России от 18 марта 2011 г. № 113.

Кадастровая стоимость определяется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке (Федеральная служба регистрации, кадастра и картографии), либо на основании решения данного органа - подведомственными ему государственными бюджетными учреждениями (Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», далее - ФГБУ «ФКП Росреестра»).

В соответствии со статьей 24.19 Закона об оценке при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в ЕГРН сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в ЕГРН соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, определение кадастровой стоимости объектов недвижимости осуществляется в порядке, установленном Минэкономразвития России, при этом датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в указанных случаях является дата внесения сведений о нем в ЕГРН, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с данной статьей.

В соответствии с положениями Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 № 943, вступившими в силу с 01.01.2017, предусмотрено в ЕГРН в сведениях о кадастровой стоимости объектов недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, объект незавершенного строительства, помещение, машино-место, единый недвижимый комплекс) указывать дату начала применения кадастровой стоимости, в том числе, в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или по решению суда.

Таким образом, с 01.01.2017 в ЕГРН предусмотрено включать сведения о дате начала применения кадастровой стоимости объекта недвижимости в любых случаях определения кадастровой стоимости.

Период действия кадастровой стоимости объекта недвижимости определяется как временной интервал между датами внесения кадастровой стоимости объекта недвижимости в ЕГРН (или начала применении, при наличии). Указанная дата устанавливает окончание периода действия для предыдущей, и, одновременно, начало периода действия для последующей кадастровой стоимости объекта недвижимости. Таким образом, при формировании на определенную дату выходных документов или выгрузки сведений ЕГРН для иных информационных ресурсов, в состав сведений включается кадастровая стоимость объекта недвижимости, являющаяся актуальной на такую дату согласно периоду действия кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В соответствии со статьей 24.20 Закона № 135-ФЗ в случае исправления технической ошибки в сведениях ЕГРН о величине кадастровой стоимости, сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты внесения в ЕГРН соответствующих сведений, содержавших техническую ошибку.

При исправлении технических ошибок в характеристиках объектов недвижимости, при условии, что ранее определение кадастровой стоимости таких объектов недвижимости осуществлялось в соответствии со статьей 24.19 Закона № 135-ФЗ, появляется необходимость внесения изменений в сведения о кадастровой стоимости таких объектов недвижимости.

Возникает вопрос, касающийся даты применения измененной кадастровой стоимости, а именно, приравнивается ли исправление технической ошибки в характеристиках объекта недвижимости, влекущее изменение его кадастровой стоимости, к технической ошибке в величине кадастровой стоимости, позволяющее применять вновь определенную кадастровую стоимость с даты внесения в ЕГРН ошибочной кадастровой стоимости, либо измененная кадастровая стоимость применяется с момента ее внесения в ЕГРН. Также, решение вышеуказанного вопроса ответит и на другой вопрос ФГБУ «ФКП Росреестра», а именно, какую дату считать датой определения такой кадастровой стоимости: дату внесения сведений о характеристиках объекта недвижимости, внесенных в рамках исправления технической ошибки, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости, либо дату внесения ошибочных сведений о характеристиках объекта недвижимости, т.е. дату определения «ошибочной» кадастровой стоимости.

В соответствии со статьей 61 Закона о регистрации недвижимости технической ошибкой является описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка, допущенная органом регистрации прав при осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и приведшая к несоответствию сведений, содержащихся в ЕГРН, сведениям, содержавшимся в документах, на основании которых вносились сведения в ЕГРН.

При этом в случае исправления технической ошибки в сведениях ЕГРН о характеристиках объекта недвижимости, влияющих на результат расчета кадастровой стоимости, проведенного ФГБУ «ФКП Росреестра», полагаем, что величина кадастровой стоимости, полученная в результате такого расчета и внесенная в ЕГРН, определена ошибочно.

Такая техническая ошибка в сведениях ЕГРН о кадастровой стоимости подлежит исправлению в порядке, установленном статьей 61 Закона о регистрации недвижимости (исправляется по решению государственного регистратора прав в течение трех рабочих дней со дня обнаружения технической ошибки в записях или получения от любого заинтересованного лица заявления об исправлении технической ошибки в записях либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении технической ошибки в записях).

При этом в указанном случае подлежат применению правила определения даты применения сведений о кадастровой стоимости и даты определения кадастровой стоимости, установленные действующим законодательством для случая исправления технической ошибки в величине кадастровой стоимости.

При исправлении технической ошибки в сведениях о кадастровой стоимости объекта недвижимости со статусом «архивные» посредством указания в соответствии с положениями статьи 24.20 Закона № 135-ФЗ в качестве даты начала применения кадастровой стоимости объекта недвижимости даты внесения в ЕГРН соответствующих сведений, содержащих техническую ошибку, в выгрузку сведений об объектах недвижимости для программного комплекса «Территориальный информационный ресурс», сформированную на текущую дату, включаются сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, актуальной на текущую дату согласно периоду действия кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В связи с вступлением в силу Федерального закона от 30.11.2016 № 401- ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации» в Налоговый кодекс Российской Федерации внесены изменения, предусматривающие необходимость учета при определении налоговой базы сведений о кадастровой стоимости, полученных в результате исправления ошибок, содержащихся в актах об утверждении результатов определения кадастровой стоимости.

При этом статьей 24.20 Закона № 135-ФЗ не установлены аналогичные особенности применения сведений о кадастровой стоимости, внесенных в ЕГРН по итогам исправления ошибок в результатах определения кадастровой стоимости.

Кроме того, согласно изменениям, внесенным в Налоговый кодекс Российской Федерации и вступившими в силу 01.01.201, сведения о кадастровой стоимости, полученной в результате исправления ошибок, учитываются при определении налоговой базы начиная с налогового периода, в котором была применена ошибочно определенная кадастровая стоимость.

В соответствии со статьей 24.18 Закона № 135-ФЗ в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно статье 24.19 Закона № 135-ФЗ датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных данной статьей, является дата внесения сведений о нем в ЕГРН, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с указанной статьей.

В соответствии с положениями пункта 2.6 Методических указаний, в случае образования нового или выявления ранее учтенного земельного участка кадастровая стоимость такого земельного участка определяется на дату внесения сведений о нем в ЕГРН.

В случае изменения площади земельного участка или его вида разрешенного использования, или перевода земельного участка из одной категории в другую, или отнесения земельного участка к определенной категории земель кадастровая стоимость такого земельного участка определяется на дату внесения сведений об изменении указанных характеристик земельного участка в ЕГРН.

В соответствии с пунктом 1.2 Методических указаний к основаниям для определения кадастровой стоимости земельных участков не относится утверждение «новых» результатов государственной кадастровой оценки.

В этой связи определение кадастровой стоимости земельных участков в случаях, предусмотренных пунктом 2.4 Методических указаний, фактически является пересчетом ранее определенной в указанных случаях кадастровой стоимости с применением утвержденных результатов последней государственной кадастровой оценки по ранее возникшему основанию.

Таким образом, ввиду того, что в рассматриваемом случае основаниями для определения кадастровой стоимости являются одни и те же события, то датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в этих случаях является дата внесения сведений о нем в ЕГРН, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости (осуществление государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включение в ЕГРН сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесение в ЕГРН соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости).

В соответствии со статьей 24.19 Закона № 135-ФЗ одним из оснований для определения кадастровой стоимости земельных участков является осуществление государственного кадастрового учета земельных участков при их образовании.

Кадастровая стоимость образованных в результате раздела земельных участков определяется при постановке их на государственный кадастровый учет в соответствии с пунктом 2.1.17 Методических указаний.

При этом в случае внесения изменений в сведения ЕГРН о кадастровой стоимости преобразованного земельного участка после его раздела, основания для пересчета ранее определенной кадастровой стоимости образованных из него земельных участков отсутствуют.

Статьей 24.20 Закона № 135-ФЗ предусмотрено, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости (далее

-- заявление о пересмотре кадастровой стоимости), но не ранее даты внесения в ЕГРН кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. комиссии или суда, включая дачу подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в ЕГРН в соответствии с пунктом 5 статьи 8 Закона о регистрации недвижимости.

В соответствии с пунктом 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости38» (далее - Постановление Пленума ВС № 28) датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости физическим лицом считается дата обращения в суд или комиссию, если имело место обращение этого лица в комиссию.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в ЕГРН и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости указывается дата подачи соответствующего заявления.

Исходя из этого, датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считается дата обращения в суд, если не имело место предварительное обращение физического лица в комиссию.

Выявлены случаи, когда средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земли по указанному кадастровому кварталу не установлены. Это создает препятствие для определения кадастровой стоимости земельного участка.

В случае отсутствия установленных средних значений удельных показателей кадастровой стоимости земли по указанному кадастровому кварталу, поскольку земельный участок не вошел в государственную кадастровую оценку земель населенных пунктов, необходимых для расчета кадастровой стоимости по данному объекту недвижимости, ФГБУ «ФКП Росреестра» отказывает в расчете кадастровой стоимости такого земельного участка.

В соответствии с п. 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В связи с этим, наличие сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости представляется необходимым для целей вовлечения земельного участка в хозяйственный оборот.

Вместе с тем, как показывает анализ судебной практики (например, постановление Арбитражного суда Уральского округа от 06.06.2017 № Ф09- 1934/17), расчет в кадастровой стоимости в данном случае возможен.

Абзацем 2 п. 2.1.3 Методических указаний предусмотрен порядок определения кадастровой стоимости в случае перевода земельного участка в состав земель населенных пунктов из состава иной категории, в этом случае его кадастровая стоимость определяется путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель соответствующего вида разрешенного использования для кадастрового квартала населенного пункта, граничащего с кадастровым кварталом, в котором расположен земельный участок, на площадь земельного участка. В случае если кадастровый квартал, в котором расположен земельный участок, граничит более чем с одним кадастровым кварталом населенного пункта, то для определения кадастровой стоимости земельного участка используется минимальное значение удельного показателя кадастровой стоимости земель соответствующего вида разрешенного использования для граничащих кадастровых кварталов.

По мнению суда, в указанном случае определить кадастровую стоимость земельного участка возможно в порядке, предусмотренном для случаев перевода земельного участка в состав земель населенных пунктов из состава иной категории по аналогии (п. 1 ст. 6 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, по общему правилу, согласно части 3 статьи 24,20 Закона № 135-ФЗ сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в ЕГРН, за исключением случаев, предусмотренных указанной статьей, а именно:

- в случае исправления технической ошибки в сведениях ЕГРН о величине кадастровой стоимости сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты внесения в ЕГРН соответствующих сведений, содержавших техническую ошибку;

- в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в ЕГРН кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

2.2 Пути разрешения споров, возникающих при кадастровой оценке недвижимости

Российское законодательство дает возможность заинтересованным лицам оспорить результаты определения государственной кадастровой оценки в Комиссии по рассмотрению споров и в суде, т.е. это досудебное и судебное оспаривание кадастровой стоимости.

В соответствии со статьей 24.18 Закона № 135-ФЗ, результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими и юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Возможность оспорить результаты определения кадастровой стоимости в Комиссии по рассмотрению споров предусмотрена статьей 24.18 Закона № 135- ФЗ и приказом Минэкономразвития от 04.05.2012 года №263 «Об утверждении Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и признании утратившим силу приказа Минэкономразвития России от 22 февраля 2011 года № 69 «Об утверждении Типовых требований к порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости39».

Для досудебного оспаривания кадастровой стоимости при территориальных органах Росреестра созданы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - Комиссии).

За период с 01.01.2017 по 31.12.2017 в созданные при территориальных органах Росреестра комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - Комиссии) поступило 73 740 заявлений о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости (далее

- заявления) в отношении 147 787 объектов недвижимости (Приложение № 5). Юридическими лицами подано 41 988 заявлений, физическими лицами - 30 629 заявлений, органами государственной власти - 405 заявлений, органами местного самоуправления - 680 заявлений, 38 заявлений подано в Комиссии совместно юридическим и физическим лицами.

Из них 3248 заявлений подано по основанию недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, 70 461 заявление - по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость, в 31 заявлении заявителями основание указано не было.

Вместе с тем Комиссиями к рассмотрению принято 62 545 заявлений в отношении 118 628 объектов недвижимости, отозвано заявителями 751 заявление, не принято к рассмотрению 8595 заявлений. Решения о приеме либо отклонении 1849 заявлений Комиссии планируют принять в будущем периоде в связи с тем, что указанные заявления поступили в Комиссии в конце рассматриваемого периода.

Следует отметить, что в подавляющем большинстве случаев заявления подаются в отношении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков. Споров относительно величины кадастровой стоимости объектов капитального строительства в рассматриваемом периоде значительно меньше. Так, на рассмотрение в Комиссии поступили заявления с информацией о 85 255 земельных участках, и заявления со сведениями о 15 442 зданиях, 17 747 помещениях, 116 сооружениях, 68 объектах незавершенного строительства. Из общего числа заявлений, принятых Комиссиями к рассмотрению, за указанный период решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости принято в отношении 30 428 заявлений (49 319 объектов недвижимости), о невозможности изменения величины кадастровой стоимости - в отношении 22 848 заявлений (45 306 объектов недвижимости), о пересмотре кадастровой стоимости - в отношении 1433 заявлений (8804 объектов недвижимости), 1574 заявления (3742 объекта недвижимости) были отозваны заявителями до принятия решения Комиссиями.

Принятие решений в отношении 6262 заявлений (11 457 объектов недвижимости) Комиссиями планируется в следующем отчетном периоде.

Суммарная величина кадастровой стоимости до рассмотрения заявлений в Комиссиях составляла 8,7 трлн. руб., после - 7,5 трлн. руб., что свидетельствует о ее снижении на 14,6 %.

Судебное оспаривание кадастровой стоимости стало привычной практикой (Приложение № 6).

За период с 01.01.2017 по 31.12.2017 в судах инициировано 13 804 спора о величине, внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости в отношении 24 823 объектов недвижимости. По указанным спорам административными ответчиками являются территориальные органы Росреестра, ФГБУ «ФКП Росреестра», в том числе филиалы ФГБУ «ФКП Росреестра» по субъектам Российской Федерации, органы государственной власти (органы местного самоуправления), комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданные при территориальных органах Росреестра.

В качестве административного ответчика за указанный период Комиссия привлекалась 423 раза.

В суды c исковыми заявлениями в отношении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (далее - иски) обращаются как физические и юридические лица, так и органы государственной власти (органы местного самоуправления).

В целях оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в исках в соответствии с Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации указываются следующие основания:

* установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (12 824 иска);

* об изменении кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости, в том числе об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки (79 исков);

* об оспаривании решения или действия (бездействия) комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (901 иск).

В результате рассмотрения таких споров требования истцов удовлетворены за указанный период в отношении 7 117 исков, не удовлетворены - в отношении 868 исков, на конец рассматриваемого периода находится на рассмотрении 5 819 исков.

Пересмотр кадастровой стоимости объектов недвижимости интересен с точки зрения оптимизации налогообложения. Кадастровая стоимость объектов недвижимости определяется в результате проведения работ по государственной кадастровой оценке, преимущественно для целей налогообложения. Земельный налог, арендная плата, выкупная цена исчисляются исходя из кадастровой стоимости учтенного в Едином государственном реестре объектов недвижимости, как и планируемый к введению на территории республики налог на имущество физических лиц.

Инициировать пересмотр кадастровой стоимости могут как органы власти, так и сами налогоплательщики.

Экономический кризис, охвативший нашу страну, рост социального напряжения, демонстрируют сейчас резкий рост числа неплатежеспособных лиц в части исполнения ими налоговых, арендных обязательств, связанных с используемым ими недвижимым имуществом. Такая ситуация связана с тем, что внесенные в ЕГРН результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости отличаются, иногда в несколько раз, от рыночной стоимости таких объектов. Оспаривание результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости - законодательно введенный способ определения реальной цены объекта недвижимости в конкурентной и открытой рыночной среде.

В связи с этим эффективный механизм оспаривания результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, а прежде всего досудебного, актуален и практически значим.

Отлаженная система досудебного оспаривания (в Комиссии) результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, ее результативность, качество и профессионализм исполнения такой функции, возложенной на Росреестр, - это оценка результатов деятельности в сфере эффективной системы налогообложения, обеспечения реальной кадастровой стоимости объектов недвижимости, являющейся уникальной характеристикой такого объекта, что способствует повышению эффективности управления земельными ресурсами, а это доходность и инвестиционная привлекательность каждого муниципального образования.

На территории Вологодской области такая комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости создана при Управлении Росреестра по Вологодской области, порядок ее работы регламентирован приказом Минэкономразвития РФ от 04.03.2012 №263.

Среди приоритетных задач Управления Росреестра по Вологодской области в 2017 году стояла задача создания максимально удобного для заявителей механизма досудебного оспаривания результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, обеспечения приоритетности использования заявителями такого способа оспаривания.

Поставленные задачи были особо актуальны для области с учетом результатов массовой государственной кадастровой оценки.

Как отмечалось ранее, в соответствии со статьей 24.18 Закона № 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости могут быть оспорены органами государственной власти, органами местного самоуправления, физическими и юридическими лицами в судебном (на территории Вологодской области - Вологодский областной суд) и досудебном порядке (в Вологодской области - в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Вологодской области).

Юридические лица могут оспорить кадастровую стоимость в судебном порядке только в случае отклонения заявления о пересмотре кадастровой стоимости Комиссией; для физических лиц, а также индивидуальных предпринимателей предварительное обращение в Комиссию не является обязательным.

Оспорить результаты определения кадастровой стоимости возможно в период с даты внесения в ЕГРН результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в ЕГРН очередных результатов определения кадастровой стоимости, но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в ЕГРН оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

- недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

- установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

В случае изменения кадастровой стоимости по решению Комиссии или суда сведения о кадастровой стоимости применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости.

В соответствии с главой III.1. Закона об оценочной деятельности на территории Вологодской области за счет средств федерального и республиканского бюджетов проведены работы по кадастровой оценке объектов недвижимости:

- земель населенных пунктов (554 010 объектов), утвержденные приказом Департамента имущественных отношений Вологодской области от 27.12.2012 № 206 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов Вологодской области»;

- земель промышленности и иного специального назначения (40481 объектов), утвержденные постановлением Правительства Вологодской области от 16.12.2011 № 1616 « Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения Вологодской области»;

- земель особо охраняемых территорий и объектов (72 объекта), утвержденные Постановление Правительства Вологодской области от 16.09.2011 № 1113 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель особо охраняемых территорий и объектов Вологодской области»;

- земель садоводческих, огороднических и дачных объединений (62 247 объектов), утвержденные приказом Департамента имущественных отношений Вологодской области от 16.12.2013 № 37н «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель садоводческих, огороднических и дачных объединений Вологодской области»;

-земель сельскохозяйственного назначения (102 104 объекта), утвержденные постановлением Правительства Вологодской области от 01.07.2008 № 1272 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения и удельных показателей кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения Вологодской области»;

- объектов капитального строительства (637 397 объектов), утвержденные постановлением Правительства Вологодской области от 24.09.2012 № 1125 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Вологодской области».

Преимущественно оспариваются результаты кадастровой оценки юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями по землям населенных пунктов, поскольку актуализированные результаты кадастровой оценки земельных участков, расположенных в границах земель городских и сельских населенных пунктов значительно (в некоторых случаях в десятки раз) превышают ранее действующие результаты кадастровой оценки. Это связано с изменением методики расчета кадастровой стоимости, а также закономерным ростом уровня цен на рынке недвижимости Вологодской области с момента предыдущего тура государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов.

В Вологодской области судебная практика по оспариванию кадастровой стоимости и установлению ее в размере рыночной только начала нарабатываться с 2014 года (информация о рассмотрении споров о результатах определения кадастровой стоимости зданий, строений, сооружений, земельных участков в судах за 2014 - 2017 года представлена в Приложении).

В Комиссии при Управлении Росреестра по Вологодской области в 2017 году проведено 165 заседаний комиссии (в 2016г. - 190 заседаний).

За данный период в комиссию поступило 1949 заявлений (2016 - 2626 заявлений) о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости, из них 1385 - по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость (2016 - 1212 заявлений), 564 - по основанию недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости (2016 - 1414 заявлений). Таким образом, количество заявлений поданных по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость, возросло на 14%.

Общее количество объектов, вошедших в массовую государственную кадастровую оценку, заявления о пересмотре кадастровой стоимости которых были представлены в 2017 году (562 объекта) увеличилось по сравнению с аналогичным периодом 2016 года (397 объектов) на 41%, что позволяет сделать вывод о выполнении задачи по информированию органов местного самоуправления и заинтересованных лиц об истечении срока для обращения в комиссию для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, вошедших в массовую государственную кадастровую оценку

Суммарная оспариваемая кадастровая стоимость объектов недвижимости на территории Вологодской области (заявления, в отношении которых поступили и рассмотрены в период с 01.01.2017 по 31.12.2017) составила 16 672 013 948,74 руб., суммарная кадастровая стоимость таких объектов недвижимости, определенная по результатам рассмотрения спора, составила 7 347 103 906,63 руб.

Процентное соотношение доли рассмотренных заявлений в досудебном порядке из общего количества рассмотренных заявлений, как судом, так и в Комиссии на территории Вологодской области, составило в 2017году - 98 % (аналогично за 2016 год).

Указанные статистические данные свидетельствуют о преобладании на сегодняшний день на территории области досудебного способа оспаривания результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, его актуальности и доступности для заявителей области.

Что касается бремени несения судебных расходов, понесенных административными истцами по судебным спорам о кадастровой стоимости можно отметить следующее.

Согласно положениям пункта 31 указанного Постановления Пленума ВС №28:

- при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости;

- в случае удовлетворения требований об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости на основании недостоверности сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости, судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты государственной кадастровой оценки;

- если кадастровая стоимость была пересмотрена в связи с технической ошибкой (допущена ошибка при расчете кадастровой стоимости ФГБУ «ФКП Росреестра» в соответствии со статьей 24.19 Закона об оценочной деятельности) в сведениях об объекте оценки, судебные расходы относятся на орган, допустивший такую ошибку;

- при удовлетворении требований об оспаривании решения или действий (бездействия) комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости судебные расходы взыскиваются с государственного органа, при котором она создана, за счет казны Российской Федерации (абзац четвертый статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

При этом необходимо учитывать также положения пункта 2 Постановления Пленума ВС № 28, согласно которому результаты определения, кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены в судебном порядке посредством предъявления следующих требований:

- об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;

- об изменении кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости, в том числе об исправлении технической и (или) костровой ошибки (далее - заявления о пересмотре кадастровой стоимости);

- об оспаривании решения или действия (бездействия) комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Росреестр не наделен полномочием по утверждению кадастровой стоимости объектов недвижимости, в связи с чем его территориальные органы, а также ФГБУ «ФКП Росреестра», не могут нести судебные расходы по спорам о кадастровой стоимости.

Таким образом, при удовлетворении административного иска, предметом которого является установление в отношении объекта недвижимости его кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, при отсутствии допущенной технической ошибки в сведениях об объекте опенки, а также при отсутствии оспаривания решений (действий) комиссии по рассмотрению опоров о результатах определения кадастровой стоимости, судебные расходы на территориальные органы Росреестра либо на ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице соответствующих филиалов возложены быть не могут.

В соответствии с пунктом 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 № 23 «О судебном решении»40 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, принятые на основании статьи 126 Конституции Российской Федерации (Верховный Суд Российской Федерации является высшим судебным органом по гражданским делам, разрешению экономических споров, уголовным, административным и иным делам, подсудным судам, образованным в соответствии с федеральным конституционным законом, осуществляет в предусмотренных федеральным законом процессуальных формах судебный надзор за деятельностью этих судов и дает разъяснения по вопросам судебной практики) и содержащие разъяснения вопросов, возникших в судебной практике при применений норм материального или процессуального права, подлежащих применению в данном деле, обязательны для судов при вынесении соответствующих решений.

Постановление Пленума ВС № 28 принято на основании статьи 126 Конституции Российской Федерации и содержит разъяснения вопросов, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости. Следовательно, данное постановление обязательно для нижестоящих судов при разрешении конкретных судебных дел по спорам о кадастровой стоимости.

В соответствии с «новым» законом (Закон № 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если они затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в специальной комиссии в случае ее создания в субъекте РФ или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (в отличии от Закона № 135-ФЗ).

Комиссии по оспариванию кадастровой стоимости, согласно новому закону, создаются уполномоченным органом субъекта на территории соответствующего субъекта. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Кроме того, государственные бюджетные учреждения будут определять кадастровую стоимость вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик (в настоящее время данную функцию выполняют филиалы ФГБУ «ФКП Росреестра» по субъектам).

Однако в рамках работы Комиссии выявлены следующие проблемы, оказывающие влияние на эффективность ее деятельности.

В рамках полномочий работы Комиссии, в случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, при рассмотрении отчета, составленного оценщиком, и положительного экспертного заключения, подготовленного экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, выявляются многочисленные нарушения Закона № 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки при определении рыночной стоимости объектов недвижимости, что подтверждается указанным ниже типичным примером, когда комиссией принято решение об отклонении заявления. При этом необходимо отметить, что с июля 2016 года такое положительное экспертное заключение предоставляется в Комиссию в добровольном порядке.

Так, на заседании Комиссии рассмотрено заявление об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости, определенной в отчете о рыночной стоимости. Представлено положительное экспертное заключение на подтверждение стоимости и на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности эксперта. При этом по результатам рассмотрения Комиссия отклонила заявление по следующим основаниям: оформление и содержание отчета об оценке не соответствуют требованиям статьи 11 Закона № 135-ФЗ, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

В случае рассмотрения иска в судебном порядке при наличии в отчетах о рыночной стоимости многочисленных и грубых нарушений законодательства об оценочной деятельности административный истец вынужден нести расходы по оплате оценочной экспертизы, назначаемой в рамках судебного процесса. Однако в рамках работы Комиссии возможность назначить такую экспертизу отсутствует. Таким образом, члены Комиссии сами, вместо экспертов, оценивают правомерность определенной оценщиком рыночной стоимости.

При оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в досудебном порядке возникают также ситуации, когда отчеты о рыночной стоимости объекта недвижимости содержат ошибки, влияющие на размер стоимости, но не нарушающие федеральные стандарты оценки и, как следствие, не являющиеся основанием для отказа в удовлетворении заявления,

Решение указанных ситуаций возможно на законодательном уровне, в том числе путем установления дополнительных оснований для отказа в удовлетворении заявления, а также повышения ответственности оценщика за внесение в отчет заведомо ложных сведений.



ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Кадастровая оценка - это непрерывная деятельность, состоящая из законодательно определенных фаз, стадий и этапов. На каждом этапе выполняется определенный процесс и происходят сложные институциональные взаимодействия, в которые вовлечены органы законодательной и исполнительной властей, государственные службы, саморегулируемые организации оценщиков, оценщики, суды и комиссии по досудебному урегулированию споров, налогоплательщики - собственники (арендаторы) объектов оценки.

Государственная значимость кадастровой оценки, ее длительность, постоянство и непрерывность предполагает государственное регулирование деятельности, наличие государственных институтов, обеспечивающих надежность, устойчивость и стабильность государственной кадастровой оценки.

Результатом проведения государственной кадастровой оценки - является установление в отношении объектов недвижимости их кадастровой стоимости.

Кадастровая оценка необходима для определения кадастровой стоимости и осуществления последующего налогообложения как земельных участков (с 2005 года), так и других объектов недвижимости (с 2015 года). В частности, п. 2 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации еще с 2001 года предусматривает проведение государственной кадастровой оценки земель для установления кадастровой стоимости земельных участков.

До 2010 года порядок определения кадастровой стоимости устанавливался на основе подзаконного акта и соответствующие правила не распространялись на иную недвижимость. Такая оценка осуществлялась федеральными органами исполнительной власти (их территориальными подразделениями): сначала Госкомземом, а затем Роснедвижимостью. С 2007 года к земельно-оценочным работам стали привлекаться оценщики или юридические лица, имеющие право на заключение договора об оценке в соответствии с требованиями, установленными законодательством

В 2010 году порядок изменился: Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» был дополнен главой III.1 "Государственная кадастровая оценка", которая предусматривала проведение такой оценки в отношении не только земель, но и всех объектов недвижимости, учтенных в ЕГРН.

Проводится кадастровая оценка не реже чем один раз в течение 5 лет, не чаще чем один раз в 3 года, а в городах федерального значения - 2 года. Норма, ограничивающая частоту проведения оценки (3 и 2 года), была введена в 2014 году с тем, чтобы не создавать искусственных затруднений при оспаривании результатов кадастровой оценки (если бы она проводилась ежегодно).

Заказчиком государственной кадастровой оценки является орган, принявший решение о ее проведении: исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации, а в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, - орган местного самоуправления.

До 01.01.2017 кадастровую стоимость объектов недвижимости определяли независимые оценщики, в соответствии с «новым» законом об оценке данную роль будут выполнять соответствующие бюджетные учреждения в субъектах РФ (решение о проведении в 2018 году государственной кадастровой оценки по новым правилам принято в 36 субъектах России). Ответственность за работу новых государственных структур по проведению кадастровой оценки будет возложена на региональные власти.

Кроме того, для вновь учтенных и включенных в ЕГРН объектов, а также таких, характеристики которых изменились, предусмотрен особый порядок определения кадастровой стоимости - их кадастровую стоимость определяют Росреестр, а также подведомственные ему учреждения (филиалы ФГБУ «ФКП Росреестра» по субъектам РФ).

Основными механизмами обеспечения обоснованности и справедливости результатов кадастровой оценки являются:

- открытость подготовленного бюджетным учреждением (ранее оценщиком) отчета об оценке и возможность высказывания по нему замечаний в процессе работы. Сведения этого фонда являются открытыми и общедоступными.

- возможность оспаривания результатов оценки - они могут быть оспорены как в суде, так и в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (под оспариванием результатов кадастровой оценки понимаются все случаи, когда кто-либо не согласен с кадастровой стоимостью своего объекта недвижимости и пытается изменить ее).

Основным недостатком государственной кадастровой оценки считают массовые методы оценки, приводящие к существенному расхождению кадастровой стоимости объекта недвижимости от рыночной стоимости этого же объекта.

Законодательством Российской Федерации предусмотрено два способа оспаривания результатов кадастровой оценки объектов недвижимости, путем подачи заявления в Комиссию по рассмотрению споров или в суд общей юрисдикции.

Как показывает практика, кадастровая стоимость недвижимости очень часто не соответствует рыночной стоимости этих же объектов недвижимости.

Эта проблема имеет настолько серьезный масштаб, что президент Российской Федерации в Послании Федеральному собранию 01.03.2018 едва ли не впервые подверг критике кадастровую оценку недвижимости в России. Путин подчеркнул, что налог на имущество (рассчитывается исходя из кадастровой стоимости) должен быть по карману населению.

Проблему завышенной кадастровой стоимости позволит решить закон «О государственной кадастровой оценке» (Закон № 237-ФЗ), который предусматривает введение института государственных кадастровых оценщиков и передачу полномочий по определению кадастровой стоимости государственным бюджетным учреждениям, которые будут на постоянной основе определять кадастровую стоимость. Ответственность за работу новых государственных структур по проведению кадастровой оценки будет возложена на региональные органы власти.

Таким образом, кадастровая оценка будет проводиться по единой методике на всей территории России. Новый механизм кадастровой оценки направлен на недопущение ошибок и, как следствие, на сокращение количества обращений о пересмотре кадастровой стоимости.

В то же время, во исполнение поручения Президента Российской Федерации, изложенного в Послании Федеральному Собранию Российской Федерации, прорабатываются меры, направленные на решение проблем не только в отношении будущих результатов оценки, но и кадастровой стоимости, которая применяется в настоящее время.

Таким образом, ожидаемое изменение порядка проведения государственной кадастровой оценки и решения других, связанных с этим вопросов, по сути, будет означать завершение комплексного обновления законодательства, регулирующего осуществление государственных функций (услуг) в сфере земли и другой недвижимости.



СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

I. Законодательство и официальные документы

1. Конституция Российской Федерации. - Москва: Эксмо, 2017. - 64 с.

2. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 24.07.2002 № 95-ФЗ (в ред. от 28.12.2017) // Собрание законодательства РФ. - 2002. - № 30. - Ст. 3012; Собрание законодательства РФ. - 2018. - № 1 (часть I). - Ст. 5.

3. Бюджетный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 31.07.1998 № 145-ФЗ (в ред. от 28.12.2017) // Собрание законодательства РФ. - 1998. - № 31. - Ст. 3823; Собрание законодательства РФ. - 2018. - № 1 (часть I). - Ст. 18.

4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): Федеральный закон 30.11.1994 № 51-ФЗ (в ред. от 29.12.2017) // Собрание законодательства РФ. - 1994. - № 32. - Ст. 3301; Собрание законодательства РФ. - 2018. - № 1 (часть I). - Ст. 43.

5. Земельный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон 25.10.2001 № 136-ФЗ (в ред. от 31.12.2017) // Собрание законодательства РФ. - 2001. - № 44. - Ст. 4147; Собрание законодательства РФ. - 2018. - № 1 (часть I). - Ст. 91.

6. Кодекс административного судопроизводства Российской Федерации: Федеральный закон от 08.03.2015 № 21 (в ред. от 28.12.2017)// Собрание законодательства РФ. - 2015. - № 10. - Ст. 1391; Собрание законодательства РФ. - 2018. - № 1 (часть I). - Ст. 5.

7. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая): Федеральный закон от 31.07.1998 № 146-ФЗ (в ред. от 19.02.2018) // Собрание законодательства РФ. - 1998. - № 31. - Ст. 3824; Собрание законодательства РФ. - 2018. - № 9. - Ст. 1291.

8. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая): Федеральный закон от 05.08.2000 № 117-ФЗ (в ред. от 07.03.2018) // Собрание законодательства РФ. - 2000. - № 32. - Ст. 3340; Собрание законодательства РФ. - 2018. - № 1 (часть I). - Ст. 50.

9. Об оценочной деятельности в Российской Федерации: Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ (в ред. от 29.07.2017) // Собрание законодательства РФ. - 1998. - № 31. - Ст. 3813; Собрание законодательства РФ. - 2017. - № 31 (часть I). - Ст. 4823.

10. О государственной регистрации недвижимости: Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (в ред. от 28.02.2018) // Собрание законодательства РФ. - 2015. - № 29 (часть I). - Ст. 4344; Собрание законодательства РФ. - 2018. - № 10. - Ст. 1437.

11. О государственной кадастровой оценке: Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ (в ред. от 29.07.2017) // Собрание законодательства РФ. - 2016. - № 27 (часть I). - Ст. 4170; Собрание законодательства РФ. - 2017. - № 31 (часть I). - Ст. 4823.

...