Система ограниченных вещных прав на земельные участки

По содержанию видов вещных прав существующие системы ограниченных вещных прав можно разделить на: созданные по пандектному (германскому) образцу (содержащие, как правило, двух- и трехзвенное деление прав) и романскому, т.е. французскому образцу (состоящие, чаще всего, из одной группы - вещных прав пользования). По образцу пандектного права сформированы вещные права в законодательстве Австрии, Швейцарии, Чехии, Венгрии и др. По французскому образцу - в гражданском праве Италии, Испании, Бельгии.

Основное различие между указанными классификациями состоит в том, что пандектная строится не только на реципированных из римского права институтах, но и национальных, созданных под влиянием фактических жизненных потребностей. Тогда как французская и итальянская системы вещных прав основаны в большей части на положениях римского права. В этой связи перечни вещных прав, в основном имеющие общие элементы, тем не менее содержат права, которые вытекают из этого различия. Например, германская (пандектная) система, наряду с сервитутами, застройкой, ипотекой, разработала положения об ограниченных вещных правах, которые не были известны римскому праву и соответственно, не закрепляются в системе, построенной по римскому образцу (Франции, Италии, Испании, Бельгии). В частности, французской системе вещных прав не известны вещные обременения, преимущественное право покупки, поземельный и рентный долг. И, наоборот, сохранено право эмфитевзиса, которого нет в пандектном праве. Кроме того, во французской системе узуфрукт признан самостоятельным вещным правом наряду с сервитутами, тогда как в германском праве узуфрукт отнесен к сервитутам. Показывается современный процесс сближения этих систем путем включения во вторую из них правовых конструкций, аналогичных пандектным «правам реализации» и «правам преимущественного приобретения».

Указывается, что на страницах современной юридической литературы вещные права классифицируются по различным критериям - содержанию правомочий, содержанию соответствующего права и предмету и др. Автор не соглашается с подобными суждениями, поскольку они не учитывают того положения, что содержание ограниченных вещных прав не сводится исключительно к трем правомочиям (владению, пользованию и распоряжению), поскольку оно содержит еще правомочия на преимущественное приобретение и реализацию чужой вещи. Поэтому за рамками подобных систематизаций остаются права на приобретение чужой вещи (преимущественное право покупки, право приобретения вещи в будущем), а также права на реализацию чужой вещи (обеспечительные права) (ипотека, вещные обременения).

Доказывается наличие экономико-правовых, политических и исторических предпосылок перехода от однотипной системы вещных прав, закрепленной в отечественном праве (вещные права пользования чужой вещью) к классической системе ограниченных вещных прав на земельные участки со структурированием по признаку содержания вещного права на три самостоятельные подсистемы: (1) ограниченные вещные права пользования чужим земельным участком (узуфрукт (право личного пользовладения), вещные сервитуты, эмфитевзис (право постоянного владения и пользования), право застройки); (2) ограниченные вещные права преимущественного приобретения чужого земельного участка (преимущественное право покупки и право приобретения чужой вещи в будущем); (3) ограниченные вещные права реализации чужого земельного участка (обеспечительные права) (ипотека и иные зарегистрированные залоговые права, вещные обременения (вещные выдачи)). Показывается, что переход на классическую систему вещных прав позволит наиболее полно задействовать в гражданском обороте экономический потенциал земельных участков для сельскохозяйственного использования, застройки, ренты, а также как средств обеспечения финансовых и иных обязательств.

Показано развитие в пандектном праве комплексных институтов частного права, состоящих из различных вещных прав («выдел» пожилым людям (включает элементы узуфрукта, вещного обременения, личного сервитута), оговорка об узуфрукте в договоре о передаче имущества в собственность, право застройки с вещным обременением выплат и др.). Делается вывод о том, что подобные комплексные правовые конструкции имеют наибольшую эффективность при наличии всех сформированных в развитых правопорядках элементов. Введение в отечественное право классической системы вещных прав обуславливает формирование аналогичных институтов.

В главе 3 «Ограниченные вещные права пользования чужим земельным участком» исследуются вещные сервитуты, право личного пользовладения (узуфрукт), права постоянного владения и пользования (эмфитевзис) и право застройки.

В параграфе первом «Вещные сервитуты» отмечается, что, несмотря на разработку сервитутов еще в римском праве, сегодня данная категория имеет широкое практическое применение в зарубежных правопорядках. В частности, в правоприменительной практике Германии, Австрии, Швейцарии наблюдается расширение сферы использования сервитутов, в связи с чем получают востребование сервитуты, которые не были известны прошлому столетию, например, сервитуты как средства ограничения конкуренции и обеспечения обязательства (в частности, сервитут на запрет продажи на соседнем земельном участке минерального сырья, пива и других товаров), а также сервитуты для прокладки коммуникаций - линий мобильных телесистем, радио-, телекоммуникаций, сервитуты снабжения - теплом, газом, электроэнергией и т.п.

В настоящее время нормы российского права о сервитутах (прежде всего ст. 274 ГК РФ, ст. 23 Земельного кодекса РФ) не содержат достаточных нормативных положений о содержании и существенных условиях договора о сервитуте, его видах, условиях осуществления, основаниях возникновения и прекращения. Вместе с тем актуальность сервитутных прав в отечественном правопорядке возрастает.

Обращаясь к закреплению сервитута в отечественном законодательстве, отмечается, что он сформулирован в виде предоставления возможности совершать сервитуарию определенные действия для пользования служебным участком (аналогия с положительным сервитутом). Аргументируется необходимость расширения содержания сервитута в будущем российском законодательстве. В качестве образца предлагается подход, по которому сервитут предоставляет возможность управомоченному лицу совершать определенные действия и требовать соблюдения запретов (т.е. предоставление двух групп правомочий).

Далее анализируются условия установления вещного сервитута, его соотношение с другими вещными правами (личным сервитутом, узуфруктом, эмфитевзисом, застройкой, вещным обременением) и делается вывод о существовании предпосылок для обособления вещных сервитутов в самостоятельную группу. Рассматривая соотношение вещных сервитутов и ограничений права собственности, автор приходит к выводу об отсутствии вещно-правовой природы у «публичного сервитута» (соответственно, невозможность признания субъективным вещным правом). Подобный подход был аргументирован еще пандектным учением, а также русской дореволюционной цивилистикой, где считалось, что эта категория не является вещным правом вообще, ибо она не предоставляет конкретному лицу абсолютного субъективного права на чужую вещь. Отмечается важность отграничения вещного сервитута от отношений, получивших название «соседского права» (известного в немецком и австрийском праве как Nachbarrecht). Аргументацией для такого вывода послужило то, что сервитут представляет вещное право ограниченного пользовании чужим земельным участком, тогда как нормы о соседском праве закрепляют «границы», пределы осуществления права собственности в отношении своего земельного участка, а также пределы вмешательства в права владельца соседнего земельного участка.

Осуществлена систематизация сервитутов на группы. В качестве общего деления, в зависимости от содержания сервитута, аргументируется классификация на положительные и отрицательные сервитуты. Критерием деления сервитутов также может выступать цель использования, в связи с чем предлагается деление на земельные, городские и коммунальные сервитуты.

Выявлены условия для заимствования известных развитым европейским правопорядкам (германскому и швейцарскому) сервитутов как средств ограничения конкуренции, способа обеспечения обязательств, коммуникационного сервитута. Введение сервитута, запрещающего определенную деятельность на земельном участке, возможно в рамках соблюдения российского законодательства о защите конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках. Заимствование данного права позволит разрешить проблему неравномерного распределения товаров, работ и услуг, в связи с чем органами государственной власти субъектов Российской Федерации предлагается ее разрешение путем введения квотирования на производство сельскохозяйственной продукции.

В рамках исследования права пользовладения (узуфрукта) в параграфе втором «Право пользовладения (узуфрукт)» отмечается, что данный институт особенно актуален в развитых европейских правопорядках. Узуфрукт (право пользовладения) регламентировался русским дореволюционным правом. С формированием класса собственников земли и другой недвижимости перед отечественным законодателем вновь поднимается вопрос о введении узуфрукта как самостоятельного вещного права.

В настоящее время наиболее распространенной сферой личного пользовладения (узуфрукта) в зарубежном праве выступает наследственное и семейное право, в виде предоставления в силу дарения или завещания обширного по содержанию личного права пользования недвижимым имуществом супругу, родителям, детям и другим лицам с правомочием присвоения плодов (в том числе и доходов). Приводится статистика, представленная кафедрой гражданского права университета Дюссельдорфа по результатам социологического опроса (проведенного среди нотариусов, адвокатов и налоговых консультантов Германии). Было выявлено то, что наиболее распространенным основанием установления узуфрукта в современный период выступает Niessbrauchsvorbechalt (оговорка об узуфрукте в договоре о передаче имущества в собственность) и vorweggenommene Erbfolge (передача имущества в счет будущего наследования). Отмечается, что доминирование в праве узуфрукта социального аспекта, который выражается в безвозмездном предоставлении имущества, повлекло в ряде европейских стран поддержку со стороны государства в виде предоставления льготного налогообложения и упрощенного порядка внесения записи в Поземельную книгу.

Анализируя исторические предпосылки введения узуфрукта в отечественное право, диссертант отмечает, что в русской дореволюционной цивилистике велись оживленные споры о природе известного в тот период права пользовладения, которое специально не закреплялось в Своде законов гражданских. Однако 27 февраля 1862 г. были приняты специальные правила, предоставляющие одному из супругов законную возможность обеспечить оставшемуся в живых супругу средства к существованию, которая учеными рассматривалась как пользовладение (узуфрукт). Право пользовладения в качестве самостоятельного вещного права предлагалось ввести в Гражданское уложение Российской империи.

Формулируется понятие узуфрукта как непередаваемого по наследству и неотчуждаемого иным способом ограниченного вещного права, предоставляющего его субъекту - узуфруктуарию право владения и пользования имуществом присвоением плодов (в т.ч. доходов), с обязанностью сохранения субстанции вещи, оставлением за собственником номинального права собственности. Отмечается, что узуфрукту свойственны такие не вызывающие споров зарубежных ученых признаки, как абсолютный характер, непосредственное отношение к вещи, свойство следования, публичность, закрепление законом видов и содержания.

Дается аргументация разграничения узуфрукта и эмфитевзиса. Диссертант обосновывает необходимость установления эмфитевзиса как в коммерческих, так и некоммерческих целях, а также в интересах любых субъектов гражданского права (частично вместо права пожизненного наследуемого владения и постоянного бессрочного пользования), тогда как пользовладение представляется в некоммерческой деятельности и характеризуется как социальный институт., Показывается, что системы ограниченных вещных прав условно можно подразделить на режимы, в которых наряду с узуфруктом предусматривается возможность установления эмфитевзиса (Италия, Квебек), и режимы, в которых законодатель отказался от эмфитевзиса, включив часть правомочий, содержащихся в данном праве, в состав узуфрукта либо вещного обременения (Германия, Австрия, Швейцария).

Рассматривая соотношение личного сервитута и узуфрукта, диссертант приводит положения зарубежных законодательств и делает вывод о том, что по этому вопросу существуют три группы законодательных подходов. Первый характерен гражданскому законодательству Франции, Италии, Квебек, Грузии. Согласно ему узуфрукт является самостоятельным ограниченным вещным правом, отличным от сервитутов. Согласно второму подходу узуфрукт выступает разновидностью личного сервитута (Австрия, Эстония, Македония, Латвия). Третий подход, признающий узуфрукт, наряду с предиальными (вещными) и персональными (личными) сервитутами, самостоятельным подвидом сервитутных прав, создан под влиянием пандектного учения, в результате рецепции римского права в Германии и Швейцарии. Перечисляются предпосылки конструирования узуфрукта в отечественном правопорядке в качестве самостоятельного вещного права.

Подчеркивается переплетение в зарубежной практике различных вещных прав в одних правоотношениях. Наиболее типичной формой смешанного договора выступает известная немецкому праву передача имущества при vorweggenommene Erbfolge (дословно vorweg - заранее и genommen - брать, взять, Erbfolge - наследование), в котором сочетаются дарение при жизни наследодателя и последующее наследование. В этом институте наряду с узуфруктом возможно установление личного сервитута, рентного долга, вещного обременения, залога.

Отмечается, что в российском праве отсутствуют предпосылки прямого заимствования указанных институтов, поскольку российскому праву не известны такие категории, как договор о наследовании, договор дарения со встречными обязанностями, договор дарения на случай смерти, а также представляется невозможной передача имущества в порядке наследования при жизни наследодателя.

В заключении параграфа предлагается охарактеризовать узуфруктные отношения как снабженческие (узуфрукт снабжения) и обеспечительные (обеспечительный узуфрукт).

В параграфе третьем «Право застройки (суперфиций)» анализируется актуальность вещного права застройки в отечественном праве, его генезис и развитие в зарубежном праве, предлагается правовая модель его внедрения в российский правопорядок.

Одним из вариантов разрешения проблемы недоступности земельных участков под строительство выступает введение отчуждаемого, закладываемого и передающегося по наследству вещного права застройки (известного многим европейским правопорядкам, а также русскому дореволюционному и советскому праву (до 1949 г.)). Право застройки получило развитие в европейских правопорядках в результате жилищного кризиса начала XX столетия. Высокая стоимость земель, возникшая в результате их спекуляция и недоступность малообеспеченным слоям населения выявили несовершенство регулирования права застройки в Германском Гражданском уложении, в связи с чем 15 января 1919 г. было принято специальное Положение «О наследственном праве застройки (Verordnung uber das Erbbaurecht (ErbbauVO)). Сходные причины легли в основу принятия закона Австрии о праве застройки от 26 апреля 1912 г. (Baurechtsgesetz - BauRG), а также введения норм о праве застройки в Гражданском уложении Швейцарии 1907 г. (ZGB), посвященных праву застройки. Однако в отличие от немецкого и австрийского права швейцарское право застройки отнесено к разновидности сервитутов (ст. 674, 675, 779 - ст. 779 l 40). Обращается внимание на то, что в настоящее время право застройки (droit de superficie) получило признание во французском праве в качестве самостоятельного права (Жилищно-коммунальный кодекс Франции (Code de la constukction et de l'habitation)).

Исследуя право застройки в русском праве, автор указывает на то, что возможность застройки на чужой земле не рассматривалась в качестве ограниченного вещного права вплоть до конца XIX в. В Законе Российской империи «О праве застройки» от 23 июня 1912 г. под правом застройки понималось вещное право срочного, отчуждаемого и наследуемого владения чужой землей как строительной площадью за вознаграждение. Отмечается, что институт застройки был закреплен в ст. 71-84 Гражданского кодекса РСФСР в виде устанавливаемого договором вещного, отчуждаемого и обременяемого права, требовавшего нотариального оформления на срок до 49 лет для каменных и до 20 лет для прочих строений. Данное право просуществовало до 1949 г.

Диссертант концентрирует внимание на проблему определения правовой природы права на строение. При этом подчеркивается, что в различных правопорядках она разрешается по-разному. Указывается, что в контексте реформы отечественного законодательства о вещном праве при введении принципа «единого объекта недвижимости» рассмотрение данной проблемы является особенно важным.

Для разрешения данного вопроса автор обращается к зарубежной и русской дореволюционной доктрине. При этом отмечает то, что разработанный римлянами принцип superficies solo cedit был заложен в основу пандектного права и реципирован многими европейскими правопорядками. Обращается внимание на то, что относительно определения правовой природы права застройки немецкими учеными XVIII-XIX в. сформировано несколько теорий: разделенной собственности (geteiltes Eigentum); права пользования сходные с сервитутом (Sachnutzungsrechte); права принудительного исполнения (Sachhaftungsrechte); сособственности (Miteigentum); особой собственности на сооружение (Sondereigentum). Основополагающим был признан подход, согласно которому застройщик имеет особую собственность (Sondereigentum) на сооружение, и на нее распространяется режим недвижимости. Такая конструкция была создана в виде признания строения, возведенного в силу права застройки существенной составной частью наследственного права застройки (а не земельного участка, поскольку это привело бы к признанию последнего движимой вещью) и распространения на данное право правового режима недвижимых вещей (в связи с чем стала возможной ипотека права застройки). В связи с предполагаемым введением вещного права застройки в российское право, в целях включения этого права в гражданский оборот (отчуждения, ипотеки) автор предлагает распространить на него правовой режим недвижимости.

При создании правовой модели права застройки в российском гражданском праве диссертант одобряет конструкцию права застройки, представленную в Концепции развития гражданского законодательства РФ. Подчеркивается востребованность предложенных в Концепции сроков права застройки от 50 до 199 лет (в отдельных зарубежных правопорядках максимальный срок составляет 99 либо 100 лет), дается дополнительная их аргументация, согласно которой внедрение новых строительных технологий и материалов позволяет существовать зданиям или сооружениям (построенным в соответствии со строительными правилами и нормами) в течение более длительного времени. По мнению диссертанта, востребованы современной практикой и положения Концепции об отчуждаемости права застройки, его платности, необходимости государственной регистрации на основании договора.

Формулируется понятие права застройки как ограниченного вещного права, обладающего абсолютным характером и предоставляющего управомоченному лицу (застройщику) возможность владения и пользования земельным участком для последующего возведения строений и их эксплуатации.

Обращая внимание на проблемы определения платы за право застройки и обеспечения ее выплаты, автор аргументирует возможность использования зарубежного опыта об определении данной платы по соглашению сторон в зависимости от рыночной стоимости земельного участка, сложившегося размера арендной платы в определенной местности и других условий (в немецком праве размер платы, как правило, составляет 3 - 5 % от рыночной стоимости земли). По мнению автора, в исключительных случаях возможен пересмотр размера платы в зависимости от изменения социально-экономических отношений, но с соблюдением принципа стабильности. Для обеспечения платы за право застройки предлагается введение положений зарубежного права о вещном обременении, предусматривающем правило о ценностной оговорке, т.е. возможности в зависимости от инфляции, изменения минимального размера оплаты труда и других обстоятельств разрешения изменения размера платы, а в случае просрочки - обращения взыскания на имущество застройщика.

В параграфе четвертом «Право постоянного владения и пользования земельным участком (эмфитевзис)» показываются исторические и социально-экономические предпосылки внедрения права эмфитевзиса в отечественное право. В дореволюционной России регламентировалось чиншевое право, которое предоставляло наследуемое владение землей за выплату чинша. Регламентированное действующим законодательством право пожизненного наследуемого владения земельным участком сходно с чиншевым правом (оно бессрочно, передаётся по наследству, имеет широкое содержание). Однако пожизненное наследуемое владение, в отличие от эмфитевзиса, предоставляет возможность безвозмездного пользования только государственным или муниципальным земельным участком.

Отмечается, что эмфитевзис наряду с узуфруктом и другими вещными правами получил правовое оформление в новейших кодификациях развитых стран - в Гражданском кодексе Нидерландов и Гражданском кодексе Квебека. Эмфитевзис известен сегодняшнему французскому (положения об эмфитевзисе в новом Сельскохозяйственном кодексе Франции) и итальянскому законодательству (ст. 959 ГК Италии). В зарубежных правопорядках под эмфитевзисом, как правило, понимают вещное долгосрочное наследуемое право пользования земельным участком (чаще всего сельскохозяйственным), которое предоставляет управомоченному лицу (эмфитевту) широкие по содержанию правомочия владения, пользования а также отчуждения участка.

Диссертант соглашается с предложенными в Концепции развития гражданского законодательства РФ положениями о том, что право постоянного владения и пользования является: а) бессрочным (однако по соглашению сторон может быть установлено на срок не менее 50 лет); б) отчуждаемым (переходит в порядке сингулярного или универсального правопреемства); в) платным, причем размер платы может существенным образом различаться в зависимости от характера использования земельного участка и условий его предоставления. Однако, по мнению автора, при формировании механизма продажи права эмфитевзиса необходимо закрепить правила о преимущественном праве собственника на приобретение этого земельного участка по цене, объявленной для продажи, и иных равных условиях. В заключении параграфа диссертант предлагает систему оснований возникновения и прекращения эмфитевзиса.

Глава 4 «Ограниченные вещные права приобретения чужого земельного участка» состоит из двух параграфов.

Параграф первый «Преимущественное право покупки чужого земельного участка» содержит положения об актуальности вещного преимущественного права покупки чужой вещи в современном российском и зарубежном праве, его генезисе и развитии, раскрывается его содержание, виды, основания возникновения и прекращения, аргументируются предпосылки его введения в российский правопорядок.

Отмечается, что преимущественное право покупки в качестве самостоятельного вещного права не известно отечественному правопорядку. В советский период развития гражданского права оно было сведено к обязательственному праву преимущественной покупки доли в общей собственности (ст. 64 ГК РСФСР 1922 г., ст. 120 ГК РСФСР 1964 г.). По мнению диссертанта, специальная статья о преимущественном праве покупки Гражданского кодекса РФ (ст. 250), мало чем по содержанию отличающаяся от аналогичного института советского ГК 1964 г., не способна защитить интересы лиц, обладающих преимущественными правами покупки недвижимости, и требует совершенствования.

Приводятся примеры распространения преимущественного права покупки в новых сферах правоприменительной практики развитых европейских стран. Отмечается, что оно стало востребованным в связи с необходимостью разрешения современных проблем градостроительства, защиты экологии, прокладки коммуникаций, строительства железных и автомобильных дорог в виде основанного на законе права публичных образований (общины, органов местного самоуправления и т.п.) на преимущественное приобретение земельных участков. Традиционными случаями применения этого института выступают как договорное преимущественное право покупки (члена семьи для сохранения бизнеса либо земельного участка в «собственности семьи», соседа при продаже соседнего земельного участка и др.), так и законное преимущественное право покупки (нанимателя жилого помещения, сонаследника, участника общей собственности).

Диссертант отмечает актуализацию тематики преимущественного права покупки и критикует высказываемые в литературе суждения об обязательственном характере этого права в отношении земельного участка.

Рассматривая генезис преимущественного права покупки, автор обращается к римскому праву и делает вывод, что оно не было известно раннему римскому праву, и лишь в позднем римском праве (постклассического периода) произошло формирование особых привилегий, в виде обратного предложения вещи продавцом в случае возникновения у покупателя намерения ее продажи (привелегия «in diem addiktio») либо права собственника на преимущественную покупку земельного участка, находящегося в наследственной аренде (эмфитевзисе) (привилегия при «amphyteusis'е») и др. При этом римское право рассматривало право преимущественной покупки как обязательственное право.

Пересмотр римского взгляда на обязательственный характер преимущественной покупки осуществлен германской цивилистикой, и он обусловлен прежде всего отказом от феодальной разделенной собственности, содержащей разнообразные преимущественные права на земельный участок (верховного собственника по отношению к подчиненному (например, сеньора к вассалу)), охраняемые существующей в тот период системой. Анализируются различные подходы немецких правоведов XVIII-XIX в. относительно правовой природы преимущественного права покупки. Основной из них выступала вещно-правовая, и ее сторонники С. Вальх, О. Гирке видели в праве преимущественного приобретения юридическое отношение управомоченного лица к спорному предмету, в котором его интересы защищаются против каждого третьего лица (непосредственное отношение и абсолютный характер), в том числе при помощи виндикационного иска. В зарубежной цивилистке сформирован ряд и иных концепций: теория «вступления управомоченного лица в обязательство» (Eintrittstheorie), «предварительного договора» (Vorvertragstheorie), «предоставления полномочия» (Еrmachtigungstheorie), «теория предложения» (Offertentheorie), «теория условия» (Bedingungstheorie) «теория секундарного права» (Gestandulgsrechtstheorie ).

Из анализа законодательства стран континентальной Европы заметны общие тенденции развития правового регулирования вещного преимущественного права покупки (относительно понятия, видов, оснований возникновения и прекращения, условий исполнения и др.). Сходные положения закреплены в австрийском, эстонском и латвийском законодательстве. Отмечается, что швейцарское законодательство, распространяя на преимущественное право покупки некоторые элементы вещно-правового режима, не относит его к числу вещных прав, а регламентирует его как ограничение права собственности.

Показываются отличия вещного и обязательственного преимущественного права покупки, которые сводятся к различным предметам, субъектам, способам реализации и защиты.

Диссертант предлагает модель внедрения вещного преимущественного права покупки в отечественный правопорядок. При этом, по его мнению, возникновение вещного преимущественного права покупки возможно как по основаниям, предусмотренным законом, так и договором (в рамках принципа закрытого перечня вещных прав). В качестве законных преимущественных вещных прав покупки могут выступать права преимущественной покупки при продаже доли сособственника в общей собственности на недвижимое имущество; права собственника здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, на преимущественную покупку земельного участка; преимущественное право субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже; право стороны (будущего покупателя) предварительного договора купли-продажи. Основаниями возникновения договорных преимущественных прав покупки могут выступать условия договоров купли-продажи, дарения, мены (применяемого однократно либо на несколько случаев продажи или на определенный срок), так и в самостоятельном договоре (например, право преимущественной покупки недвижимости членом семьи), условия о праве обратной купли; условия договора имущественного найма недвижимости при установлении в пользу нанимателя преимущественной покупки объекта найма, условия завещательного отказа.

Параграф второй посвящен анализу «Права приобретения чужой недвижимой вещи в будущем».

Отмечается, что в последнее время в отечественной цивилистике наблюдается интерес к исследованию правового статуса лица, владеющего имуществом с целью последующего приобретения на него права собственности, при выполнении им условий, указанных в договоре или в законе. В связи с этим наметилась тенденция к определению правового положения такого владельца в качестве обладателя особого «права ожидания». Подобные «правоожидания» возникают в различных ситуациях. Например, у приобретателя вещи по договору купли-продажи с сохранением права собственности за продавцом до выполнения покупателем определенных условий, в том числе и по оплате (ст. 491 ГК РФ), у покупателя предприятия с момента его передачи продавцом до перехода права собственности (п. 3 ст. 564 ГК РФ), а также участника договора долевого участия в строительстве до выполнения застройщиком условий договора (Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

В связи с возникновением у будущего приобретателя некого переходного статуса, связанного с «правом ожидания», возникают трудности в определении объема его прав и обязанностей относительно имущества, которым он владеет, отношений с собственником, выбора способа защиты. Диссертантом поддерживается предложение авторов Концепции развития гражданского законодательства РФ о признании за таким приобретателем субъективного вещного права на приобретение чужой недвижимой вещи в будущем, обладающее абсолютным характером и порождающее своеобразное состояние «ожидания» приобретения права собственности у управомоченного лица.

Анализ зарубежного права, где проблема квалификации подобных отношений давно стала предметом исследования (прежде всего Германии, Австрии, а вслед за ними - Венгрии, Хорватии, Греции), показывает сходство известного российскому праву «права приобретения вещи в будущем» с правовой конструкцией «прав ожидания» (Anwartschaftsrecht), разработанной в германском праве. Отмечается, что, несмотря на то, что она прямо не закреплена в зарубежном законодательстве в качестве вещного права, многие авторитетные западноевропейские ученые (К. Шваб, Г. Прюттинг, Г. Вестерманн, Г. Вилинг, К. Вивиг и др.) склоняется к признанию за данной категорией самостоятельного вещного и абсолютного права, предоставляющего управомоченному лицу владение, пользование и частичное распоряжение вещью (в виде уступки и залога) при наступлении определенных условий - возможности приобрести право собственности преимущественно перед другими лицами, а в случае нарушения права - требовать вещно-правовой защиты, в том числе против собственника.

Обращается внимание на то, что в отличие от целей введения в российское право института приобретения чужой недвижимой вещи, которые, как видно из Концепции, главным образом направлены на разрешение проблем в сфере защиты прав кредиторов (дольщиков) долевого участия в строительстве жилья через введение ограниченного вещного права, позволяющего дольщикам использовать вещные способы защиты, в зарубежной практике этот институт имеет более широкое применение. Так, в начале XX в. востребованность данного института обосновывалась необходимостью стимулирования развития различных форм залога и кредита, в 80-е годы - защиты прав кредиторов имущества, которое продано с оговоркой сохранения за продавцом права собственности. В настоящее время мировые финансовые и экономические проблемы заставили по-новому взглянуть на данное право и найти пути для нового стимулирования кредитных отношений в сфере оборота недвижимости, в которых предмет «права ожидания» должен быть реальной гарантией требований кредиторов, а не фикцией, удовлетворяющей интересы чаще всего лишь кредиторов первой очереди.

Анализируются подходы относительно «прав ожидания» в германской доктрине (отсутствия субъективного права у покупателя, а также признания за покупателем ограниченного вещного права, ограничения права собственности, теории залога права владения, «минуса» собственности, первой ступени собственности). Доминирующей выступила вещно-правовая теория, т.е. признание за покупателем самостоятельного вещного права.

Обращается внимание на то, что в Германии предпринимались неоднократные попытки узаконить вещный характер данного права, которые не увенчались успехом как по причине отсутствия единства взглядов среди правоведов, так и сложности процедуры внесения поправок в BGB.

Автор отмечает, что отечественный законодатель не рассматривает правомочия приобретателя («будущего собственника») в отношении приобретаемой вещи в качестве самостоятельного субъективного (вещного или обязательственного) права на данную вещь. Гражданское законодательство регулирует статус «будущих собственников» без учета особенностей правового регулирования отношений, связанных с оборотом недвижимости. В частности, статьи ГК РФ о купле-продаже в рассрочку (ст. 489), в кредит (ст. 488), с сохранением права собственности за продавцом (ст. 491) закрепляют лишь общие положения, распространяющиеся на продажу товаров, без учета деления на движимые и недвижимые; предусматривают средства защиты продавца при нарушении обязательств покупателем; не характеризуют статус покупателя (приобретателя) при передаче ему вещи до перехода права собственности. Подобное правовое регулирование в условиях стремительного развития рынка недвижимости представляется явно недостаточным. В связи с этим высшие судебные органы вынуждены были обратить внимание на фигуру приобретателя («будущего собственника») и указали на то, что после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ (абз. 3 п. 60 Постановления Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №10/22 от 29 апреля 2010 г «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Диссертант аргументирует преимущества определения данного права в качестве вещного: наделение управомоченного лица правомочием владения, пользования и частичного распоряжения вещью, предоставление вещно-правовой защиты, свойства следования, публичности. Наличие перечисленных возможностей будет способствовать охране интересов субъектов отношений, возникающих при реализации права приобретения в будущем. Характеристика данного права как обязательственного права не предоставляет подобных гарантий.

Право приобретения чужой недвижимой вещи в качестве вещного права обладает особой значимостью в следующих случаях: при передаче приобретателю предприятия до перехода права собственности (п. 3 ст. 564 ГК РФ); при купле-продаже с сохранением права собственности за продавцом до выполнения покупателем определенных условий, в том числе по оплате (ст. 491 ГК РФ); при совершении сделки с отлагательным условием, т.е. с условием о переходе права собственности после наступления определенного условия, относительно которого не известно, наступит оно или нет (п.1 ст. 157 ГК РФ); при заключении договора относительно вещи, которая будет создана в будущем (п. 2 ст. 455 ГК РФ); для участников договора долевого участия в строительстве (Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»); при обещании дарения вещи в будущем (п. 2 ст. 572 ГК РФ).

Глава 5 «Ограниченные вещные права реализации чужого земельного участка» состоит из двух параграфов.

В параграфе первом «Вещные обременения» отмечается, что вещные обременения в качестве самостоятельных вещных прав давно известны гражданскому праву ряда развитых стран континентальной Европы (Германии, Австрии, Швейцарии). Они закреплены при формировании нового гражданского законодательства некоторых европейских стран (Хорватии, Македонии, Словении, Эстонии, Латвии).

Определяется современное понятие вещного обременения, которое состоит в предоставлении управомоченному лицу субъективного вещного права на земельный участок с правомочием получения периодических платежей либо иных имущественных предоставлений пожизненно либо в течение длительно периода, обеспеченных возможностью принудительного удовлетворения требований за счет земельного участка.

Обозначаются сферы применения вещных обременений в зарубежных правопорядках при продаже земельного участка или предприятия на основе ренты, обеспечении пожилых людей в старости, содержании имущества в кондоминиуме (общей собственности), регулировании соседских отношений, осуществлении сервитутных прав, в отношениях застройки. Распространение получили вещные обременения покупки, жилищные, индустриальные и отопительные вещные обременения. Многие из перечисленных вещных обременений не были известны прошлому столетию, их конструкция разработана в связи с требованиями усложнившегося имущественного оборота.

Рассматривая категорию обременений (ограничений) в российском законодательстве, отмечается, что они не регулируются в качестве самостоятельного вещного права. Обращается внимание, что в отечественном праве нет ни одной научной работы, посвященной исследованию вещных обременений как ограниченных вещных прав. Поддерживается предложение Концепции развития гражданского законодательства РФ о введении самостоятельного вещного права вещной выдачи (п. 10.1 -10.5 раздела IV).

Обращаясь к развитию вещных обременений, диссертант доказывает, что предпосылкой их конструирования как самостоятельных вещных прав выступили отказ немецкой юриспруденции от разделенной собственности и возникшая в результате необходимость создания более жесткого механизма защиты прав лиц, в пользу которых установлены обременения (т.е. собственников земли). При разрешении этой задачи немецкие правоведы создали ряд концепций вещных обременений: теории сервитутов; залоговой ответственности, объединенной с правом требования; обязательственно-правовая теория; вещно-правовая теория. Доминирующей концепцией в тот период выступала теория, отождествляющая обременения с сервитутами. Ее сторонники (Шмидт, Герхард) утверждали, что вещные обременения (Reallasten) - это разновидность известного римскому праву сервитута, заключающегося в предоставлении права действия (Servitus in faciendo consistere non potest). Однако к началу XIX в. эта теория подверглась резкой критике как несостоятельная, правоведы (Тибо, Захариа, Шрёдер) доказали невозможность распространения принципов сервитутов на вещные обременения. Отказ от теории сервитута позволил признать в качестве основополагающей концепцию вещно-правовой природы вещного обременения (в качестве самостоятельного jurа in re aliena), согласно которой сущность вещного обременения заключается в непосредственной связи управомоченного лица с вещью, которое проявляется через право на использование земельного участка, обеспеченное возможностью его принудительной реализации. Под влиянием этой концепции нормы о вещных обременениях были помещены в Книгу третью (Вещное право) Германского Гражданского уложения 1896 г.

Отмечается, что в дореволюционном русском праве были заложены основы для разработки института вещных выдач и признания его в качестве самостоятельного вещного права (в проектах Гражданского уложения и Вотчинного устава). Дальнейшее развитие вещные выдачи в русском праве не получили, т.к. оба проекта в связи с революцией так и не приобрели статуса закона. В советский период развития нашего государства вещные выдачи (обременения) не становились предметом исследования гражданско-правовой науки, отрицалась возможность их законодательного закрепления.

В целях представления понятия вещного обременения анализируются его дефиниции в законодательстве европейских стран и делается вывод о том, что современное содержание вещного обременения рассматривается как возможность субъекта ограниченного вещного права на осуществление следующих вещных правомочий: а) пользование земельным участком; б) принудительное удовлетворение требований за счет обращения взыскания на обремененный земельный участок; в) на приведение осуществляемых предоставлений в соответствии с изменившимися обстоятельствами без дополнительных согласований, если вид и объем обременения могут быть определены включенными в соглашение условиями (ценностная оговорка (Gleitklauseln- нем.)).

Проводится классификация вещных обременений. Во-первых, она возможна, в зависимости от личности субъекта, в чью пользу устанавливается данное право: вещное обременение в пользу собственника и вещное обременение в пользу определенного лица (несобственника). Во-вторых, по сфере осуществления вещных обременений выявлены следующие их виды: а) вещного обременения (вещной выдачи) права застройки; б) при обеспечении обязательств плательщика ренты в отношении выплаты ренты недвижимого имущества; в) вещного обременения (вещной выдачи) права проживания члена семьи собственника жилого помещения, права проживания в силу завещательного отказа и по договору пожизненного содержания с иждивением; г) вещного обременения (вещной выдачи) покупки; д) для обеспечения содержания строений и сооружений, возведенных в силу сервитута (в виде обеспечения внесения платежей); е) предоставление участникам долевого строительства вещного обременения (вещной выдачи) строящихся объектов недвижимости и земельного участка под объектом строительства с возможностью обращения на них взыскания в случае ненадлежащего исполнения или неисполнения застройщиком обязательства; ж) при переоформлении пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования на вещное обременение (вещную выдачу) в пользу государства (наряду с переоформлением в собственность, аренду и эмфитевзис).

Параграф второй «Ипотека и иное зарегистрированное вещное право» содержит положения об актуальности вещного права залога в отечественном и зарубежном гражданском праве, определяет его генезис и развитие, понятие, вещную природу, содержание, виды, основания возникновении и прекращения, определяет возможную модель ипотеки как вещного права в российском праве.

Отмечается, что правовая природа залога в настоящей момент остается одной из самых дискуссионных правовых категорий отечественного гражданского права. Наиболее злободневным является спор о том, относить ли данное право к категории вещных прав либо рассматривать как обязательственное право, а также как некую смешанную категорию (вещно-обязательственную) или даже как особое имущественное право

В настоящее время в большинстве зарубежных правопорядков континентального права (Германии, Швейцарии, Австрии, Нидерландах, Чехии, Польши, Венгрии) залог включен в систему вещных прав. В странах континентальной правовой системы, как правило, в качестве вещного права рассматривают не только залог недвижимого имущества, но и залог движимых вещей, а также прав.

Теоретическое оформление залога как вещного право было осуществлено лишь при рецепции римского права в Германии. Предпосылкой признания пандектным учением залога в качестве вещного права выступила потребность в реальном кредите, т.е. кредите, обеспеченном исключительным и абсолютным правом на недвижимую вещь.

Отмечается, что в русском дореволюционном праве залог регулировался в Своде законов гражданских в разделе «Обязательственное право». Тем не менее авторитетные дореволюционные правоведы видели в нем черты вещного права (И.А. Покровский, Г.Ф. Шершеневич, Е.В. Васьковский, К.П. Победоносцев, В.И. Синайский, Л.А. Кассо, И.А. Базанов).

Суть действующего института залога по российскому законодательству состоит в том, что это субъективное гражданское право залогодержателя - кредитора на реализацию заложенного имущества в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником-залогодателем обеспеченного залогом обязательства. Аргументируется то, что право залога недвижимости (ипотеки) имеет абсолютный характер, так как праву управомоченного лица -залогодержателя на имущественную ценность заложенной вещи противостоит неограниченное число обязанных не нарушать право залога лиц. Залогодержатель в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства вправе произвести взыскание на имущество преимущественно перед всеми другими лицами (как кредиторами, так и иными лицами).

Диссертант считает неправильным решение авторов Концепции развития гражданского законодательства РФ, сделавших, с одной стороны, важнейший шаг по признанию ипотеки вещным правом, а с другой - предложив оставить неизменным основное место регулирования залоговых правоотношений в главе Гражданского кодекса РФ об обеспечении исполнения обязательств (п. 8.1 раздела IV Концепции). По мнению диссертанта, нормы об ипотеке следует включить в раздел о вещном праве Гражданского кодекса РФ, отметив при этом, что залог имеет еще обеспечительную функцию, одновременно закрепив нормы о залоге в системе способов обеспечения исполнения обязательств.

Формулируется отсутствие оснований для включения залога движимых вещей и прав в систему вещных прав. По-другому предлагается решить вопрос относительно залога движимых вещей, которые подлежат регистрации в публичном реестре. Подобно праву европейских правопорядков в ГК следует отразить положение о необходимости регистрации залоговых прав: во-первых, на воздушные и морские суда, во-вторых, на транспортные средства. Отсутствие залога транспортных средств влечет на практике большие злоупотребления, поскольку добросовестные покупатели автомобилей лишены возможности получить информацию о том, имеется ли залоговое или иное обременение на автомобиль. С введением регистрации будет устранена коллизия интересов кредитора по залогу и добросовестного приобретателя. Поэтому диссертант считает верным признание вещным наряду с ипотекой в Концепции развития гражданского законодательства РФ «иного подлежащего регистрации права».

Оценивая известные некоторым правопорядкам иные вещные способы обеспечения обязательств, такие, как право «удержания» австрийского права, «привилегии» французского законодательства, делается вывод об отсутствии необходимости в заимствовании данных институтов как вещных. Однако, по мнению автора, было бы целесообразным признание вещного характера права удержания фактического владельца недвижимости в случае неисполнения обязательства его контрагентом (например, по выплате денежной суммы и т.п.), придав ему на основании судебного решения форму принудительной ипотеки с обязательной последующей регистрацией в реестре прав на недвижимое имущество.

В заключении кратко изложены итоги диссертационного исследования, обоснованы теоретические выводы.

Раздел Библиография включает литературные источники, использованные автором при подготовке диссертации: перечень монографий, диссертаций, научных статей на русском языке - 220 наименований; перечень монографий, диссертаций, научных статей, нормативных актов на иностранных языках - 140 наименований.

Основные положения диссертации опубликованы в следующих работах

Монографии и учебные пособия

1. Система ограниченных вещных прав на земельный участок: монография / И.А. Емелькина. М.: Волтерс Клувер, 2011. -368 с. (23 п.л.)

2. Теоретические проблемы вещных прав на недвижимое имущество: монография / И.А. Емелькина. Саранск: Изд-во Мордов. ун-та, 2009. -184 с. (10,70 п.л.)

3. Вещные права на жилые и нежилые помещения: приобретение и защита: Учебное пособие. Москва: «Юристъ», 2003. -128 с. (8,0 п.л.)

4. Право собственности и другие вещные права. Учебное пособие. Саранск: Изд-во Мордов. ун-та, 2003. - 236 с. (13, 72 п.л.)

Статьи, опубликованные в ведущих рецензируемых научных журналах, рекомендованных ВАК для публикации результатов докторских диссертационных исследований:

5. Прекращение права собственности на жилые помещения на публичных торгах // Закон. 2004. № 5. С. 75-80 (0,4 п.л.)

6. Значение «юридической и фактической связи строения с землёй при определении признаков недвижимого имущества» // Хозяйство и право. 2004. № 8. С. 17-22 (0,4 п.л.).

7. Личные сервитуты // Вестник Саратовской государственной академии права. Научный журнал. 2004. № 4. Ч. 1. С. 138-139 (0,15 п.л.).

8. Вопросы оборота земельных участков и прав на них // Закон. 2005. № 11. С. 23-27 (0,3 п.л.).

9. К вопросу о понятии и признаках недвижимого имущества // Гражданское право. 2005. № 2. С.14-16 (0, 3 п.л.).

10. К дискуссии о разграничении вещных и обязательственных прав // Нотариус. 2006. № 2. С.17-18 (0, 2 п.л.).

11. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения в новом жилищном законодательстве // Цивилист. 2006. № 3. С. 92-102 (0,8 п.л.).

12. Понятие и признаки недвижимого имущества: в поисках оптимальной модели // Хозяйство и право. 2007. № 5. С. 55-63 (0,5 п.л.).

13. Вещные обременения как ограниченные вещные права // Вестник гражданского права. 2009. № 3. Т. 9. С. 42-65 (1,5 п.л.).

14. Право личного пользовладения (узуфрукт) в системе ограниченных вещных прав // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2010. № 1. С. 58-72 (0,9 п.л.).