Однако, помимо того, что ревитализация выгода для инвесторов, она также может быть выгодна для общества, поскольку ревитализируемые объекты могут выполнять не только лишь коммерческую функцию, но и социальную. Таким образом, на основании анализа российского и зарубежного опыта ревитализации промышленных территорий, можно предположить, что государственные инвестиции в ревитализацию промышленных территорий эффективны с точки зрения общества, что является гипотезой данного исследования.

Выводы по первой главе

Итак, в первой главе данной работы были перечислены исторические предпосылки необходимости ревитализации промышленных территорий, а именно наличие крупных промышленных территорий в непосредственной близости от центра города, а также нецелесообразность или невозможность сноса заброшенных промышленных объектов.

Также в первой главе были даны определения основным понятиям, использующимся в сфере реабилитации городской среды, проанализирован российский и зарубежный опыт ревитализации промышленных территорий, на основе которого были выявлены факторы, влияющие на успешность ревитализации, а также проблемы, с которыми сталкиваются девелоперы в России. В частности, было установлено, что на успешность проекта ревитализации влияет визуальная привлекательность ревитализирумого объекта, уважение к истории места и её учёт, географическое расположение объекта в городе и его транспортная доступность, тщательно разработанная программа проекта, наличие на ревитализируемой территории общественных пространств с возможностью проведения в них мероприятий для стимулирования посещаемости территории, качество реконструкции, качество управления проектом и, наконец, гибкость и приспосабливаемость проекта к меняющимся условиям внешней среды.

Среди проблем, с которыми сталкиваются девелоперы в России в процессе ревитализации, были выявлены следующие: высокая стоимость ревитализации здания при неудовлетворительном состоянии инженерных сетей, длительный и сложный процесс согласования проектов ревитализации объектов культурного наследия, высокая стоимость работ по сохранению облика объекта культурного наследия.

Наконец, на основе анализа российского и зарубежного опыта ревитализации промышленных территорий была сформулирована гипотеза исследования, которая заключается в том, что государственные инвестиции в ревитализацию промышленных территорий являются эффективными с точки зрения общества. Для проверки достоверности данной гипотезы был проведён анализ затраты-выгоды на примере проекта ревитализации корпуса Никольской бумагопрядильной мануфактуры в Санкт-Петербурге. Методология проведения исследования, а также результаты анализа описаны во второй и третьей главах настоящей работы.

Глава 2. Методология исследования

2.1 Описание проекта

ревитализация промышленный территория инвестиция

Для анализа в рамках данной работы был выбран проект капитального ремонта части здания с приспособлением под учебно-административный корпус по адресу: Санкт-Петербург, Кантемировская ул., д.3, корпус 1, лит.А. Данное здание является одним из корпусов Никольской бумагопрядильной мануфактуры, построенных в 1890-ых годах XIX века. Изначально мануфактура находилась в собственности екатеринбургского купца Осипа Фомича Чешера, но к началу XX века предприятие вошло в состав концерна «Воронин, Лютш и Чешер». В состав концерна входило шесть предприятий, занимавшихся переработкой хлопка в пряжу и дальнейшим созданием из неё тканей. В 1919 году фабрика была национализирована и впоследствии переименована в прядильно-ткацкую фабрику «Красный маяк». В годы Второй Мировой войны фабрика занималась производством маскировочных сетей, а также тканей для производства одежды, белья и обмундирования. После войны и вплоть до своего закрытия фабрика занималась отделкой и окраской хлопчатобумажных и синтетических тканей. В 1996 году предприятие обанкротилось и производство было остановлено. В 2001 году здание фабрики «Красный маяк» вошло в число выявленных объектов культурного наследия, а в 2008 году - один из корпусов по адресу: Кантемировская ул., д.3, корпус 1, лит.А передан в оперативное управление Санкт-Петербургскому филиалу национального исследовательского университета «Высшая Школа Экономики» Кантемировская, д. 3 [Электронный ресурс] // Национальный исследовательский университет «Высшая школа экономики». Режим доступа: https://www.hse.ru/fundament/kantemirovskaya/ (Дата обращения: 08.05.2018).

Работы по капитальному ремонту и приспособлению здания под учебные цели были начаты в 2013 году и включали в себя также реставрационный ремонт фасадов, воссоздание исторического рисунка оконных заполнений, реставрация несущих чугунных колонн и воссоздание крыши башен. Капитальный ремонт был завершён в 2015 году, его стоимость составила 480 миллионов рублей, из которых 20 миллионов было потрачено на закупку мебели, а 25 миллионов - на техническое оснащение учебных аудиторий, лабораторий и офисов Кантемировская принимает гостей [Электронный ресурс] // Национальный исследовательский университет «Высшая школа экономики». - 2015. - 3 сен. - Режим доступа: https://spb.hse.ru/news/157623149.html (Дата обращения 09.05.2018).

Финансирование капитального ремонта здания осуществлялось из федерального бюджета по программе «Федеральная адресная инвестиционная программа» (ФАИП). По данной программе из государственного бюджета выделяются средства на реализацию конкретных инвестиционных проектов строительства или реконструкции, в том числе с элементами реставрации. Решения о выделении средств с указанием сметной стоимости, мощности и сроков реализации проекта принимается в форме нормативно-правовых актов Правительства Российской Федерации либо нормативно-правовых актов ведомств Федеральная адресная инвестиционная программа [Электронный ресурс] // Министерство экономического развития Российской Федерации. - Режим доступа: http://economy.gov.ru/minec/activity/sections/fcp/index (Дата обращения: 21.05.2018).

По данным на 2016 год, учебный корпус Высшей Школы Экономики по адресу Кантемировская ул., д.3, корпус 1, лит.А представляет собой здание общей площадью 10908,5 м², которое занимает Школа экономики и менеджмента. В здании 42 учебные аудитории площадью 2647 м², из которых 19 семинарских, 15 языковых, 4 лекционных, 2 компьютерных класса, а также 2 поточные аудитории, рассчитанные на 200 посадочных мест. Важно отметить, что данный корпус по площади превышает в совокупности все остальные площадки университета и единственный обладает потоковыми аудиториями.

2.2 Описание исходных данных

Источником данных исследования являются финансовые показатели деятельности Санкт-Петербургского кампуса Высшей Школы Экономики за последние пять лет, представленные в таблице 5. Данные содержат информацию о доходах и расходах кампуса, а также о численности студентов и численности преподавательского состава.

Таблица 5 - Фактические финансовые и иные показатели деятельности Санкт-Петербургского кампуса НИУ ВШЭ в 2013-2017 г.

Источник: Данные Планово-экономического отдела НИУ ВШЭ Санкт-Петербург

Также для расчёта были использованы данные Российского мониторинга экономического положения и здоровья населения НИУ ВШЭ (RLMS-HSE), проводимого ежегодно, начиная с 1992 года. Данный мониторинг является единственным в России негосударственным мониторингом социально-экономического положения и состояния здоровья населения. Мониторинг представляет собой серию опросов, которые проводятся на базе вероятностной стратифицированной многоступенчатой территориальной выборки. Мониторинг охватывает широкий спектр тем, таких как структура доходов и расходов, уровень благосостояния, занятость, миграция, состояние здоровья и структура питания, образование, система ценностей населения и так далее. В него также включены показатели, которые не считаются государственной статистикой, например, это данные о доходах отдельных членов домохозяйств Описание проекта [Электронный ресурс] // Российский мониторинг экономического положения и здоровья населения НИУ ВШЭ. Режим доступа: https://www.hse.ru/rlms/project (Дата обращения: 17.05.2018).

В исследовании были использованы данные 25 волны Российского мониторинга экономического положения и здоровья населения НИУ ВШЭ за 2016 год. База данной волны содержит 12554 ответов респондентов, данная выборка является репрезентативной и характеризует всё население России. Для проведения анализа в рамках данной работы были использованы данные об образовании и уровне доходов респондентов, содержащиеся в ответах на следующие вопросы:

a) Наличие у респондента оплачиваемой работы. Данный вопрос сформулирован в анкете следующим образом: «Ваше основное занятие в настоящее время?». 1 - Вы сейчас работаете, 2 - Вы находитесь в отпуске - декретном или по уходу за ребенком до 3-х лет, 3 - Вы находитесь в любом другом оплачиваемом отпуске, 4 - Вы находитесь в неоплачиваемом отпуске, 5 - Или у Вас сейчас нет работы.

b) Образование респондента: 1 - окончил 0 - 6 классов, 2 - незаконченное среднее образование (7 - 8 кл), 3 - незаконченное среднее образование (7 - 8 кл) + что-то еще, 4 - законченное среднее образование, 5 - законченное среднее специальное образование, 6 - законченное высшее образование и выше.

c) Месячный доход респондента: «Сколько денег в течение последних 30 дней Вы получили по основному месту работы после вычета налогов и отчислений? Если все или часть денег Вы получили в иностранной валюте, переведите все в рубли и назовите общую сумму».

Таким образом, в данном параграфе были описаны данные, использовавшиеся для анализа в рамках данного исследования, а именно данные о доходах и расходах Санкт-Петербургского кампуса Высшей Школы Экономики, численности студентов кампуса, а также данные Российского мониторинга экономического положения и здоровья населения НИУ ВШЭ об образовании и доходах россиян. Далее будет описана методология проведения исследования.

2.3 Методика анализа затраты-выгоды

Экономическая ценность проекта ревитализации корпуса Никольской бумагопрядильной мануфактуры определяется экономической чистой приведенной стоимостью, которая рассчитывается с помощью выполнения анализа затраты-выгоды (англ. Cost-Benefit Analysis). На основе данного показателя можно судить об эффективности проекта с точки зрения общества. Основной принцип анализа затраты-выгоды заключается в сопоставлении ожидаемых суммарных выгод от проекта с затратами на его реализацию. Проведение анализа затраты-выгоды возможно только в том случае, если все затраты и результаты проекта можно выразить в денежном эквиваленте. Данный вид анализа проводится с целью определить, превышают ли выгоды от реализации проекта затраты на его осуществление, и если превышают, то насколько, что позволяет обосновать целесообразность вложения средств в проект. Также анализ затраты-выгоды позволяет создать стоимостную основу для сравнения выгодности различных проектов. От других методов оценки эффективности капиталовложений анализ затраты-выгоды отличается тем, что в нём учитываются внеэкономические эффекты от реализации проекта (например, социальные, экологические и так далее), что позволяет применять данный метод анализа для оценки социально-значимых проектов Сурков, А.В. О возможностях анализа «затраты-выгоды» на примере инвестиций в развитие детей из неблагополучных семей в России [Текст] / А.В. Сурков // Финансы и бизнес. - 2008. - №2. - с.43-51.

Допущения: изменения, произошедшие в доходах, расходах и численности студентов Санкт-Петербургского кампуса НИУ ВШЭ в период с 2015 по 2016 год, были оценены как результат введения в эксплуатацию после капитального ремонта нового учебного корпуса по адресу Кантемировская ул., д.3, корпус 1, лит.А и соответственно считались воздействиями проекта.

Выполнение анализа затраты-выгоды осуществляется по следующим этапам:

1) Определение альтернатив проекту;

Альтернативой проекту ревитализации является сохранение прежних учебных площадей Санкт-Петербургского кампуса Высшей Школы Экономики.

2) Определение полномочий территорий и организаций, чьи затраты и результаты рассматриваются в анализе;

Экономическая оценка проекта ревитализации производится с точки зрения общества в целом.

3) Определение категорий воздействия проекта, отбор показателей для измерения этого воздействия;

Категориями воздействия проекта ревитализации является численность студентов Санкт-Петербургского кампуса Высшей Школы Экономики, доходы и расходы кампуса, а также доходы и расходы государства от деятельности кампуса. Для измерения воздействия использованы следующие показатели:

· Выгоды для общества от прироста числа студентов Санкт-Петербургского кампуса Высшей Школы Экономики. Выгоды для общества оценены как величина налоговых поступлений от налога на доходы физических лиц, уплачиваемая с 2020 года в год людьми, получившими высшее образование в Санкт-Петербургском кампусе НИУ ВШЭ. Налоговая база рассчитывалась как произведение прироста числа студентов кампуса на разность зарплат людей с высшим образованием и людей без высшего образования. Разность зарплат рассчитывалась как разность средней зарплаты работающих людей с высшим образованием и работающих людей без высшего образования по данным Российского мониторинга экономического положения и здоровья населения НИУ ВШЭ и составила 3980 рублей в месяц;

· Прирост доходов граждан, получивших образование в НИУ ВШЭ Санкт-Петербург с 2020 года по сравнению с доходами граждан без высшего образования. Прирост рассчитывался как произведение прироста числа студентов кампуса на разность зарплат людей с высшим образованием и людей без высшего образования. Разность зарплат рассчитывалась как разность средней зарплаты работающих людей с высшим образованием и работающих людей без высшего образования по данным Российского мониторинга экономического положения и здоровья населения НИУ ВШЭ и составила 3980 рублей в месяц;

· Прирост доходов от образовательной деятельности кампуса был оценен как расходы для общества;

· Расходы на капитальный ремонт здания;

· Прирост расходов кампуса, по которым произошли изменения в результате реализации проекта, в частности, проектные расходы и расходы на оплату труда;

· Прирост субсидий от государства на оказание государственных образовательных услуг, содержание имущества, стипендиальное обеспечение был оценен как затраты проекта;

· Остаточная стоимость капитальных вложений.

4) Прогнозирование воздействия на жизненный цикл проекта;

Все затраты и результаты проекта спрогнозированы в анализе на 20 лет в постоянных ценах 2016 года.

5) Оценка всех воздействий проекта в денежном выражении;

Денежное выражение всех воздействий проекта оценено в постоянных ценах 2016 года и не учитывает инфляцию.

6) Дисконтирование затрат и результатов для получения приведенных величин;

Приведенные величины затрат и результатов рассчитываются по формулам 1 и 2 с использованием социальной ставки дисконтирования, которая составляет 3% Коссова, Т.В. Социальная ставка дисконтирования в России: методология, оценка, межрегиональные различия [Текст] / Т.В. Коссова, М.А. Шелунцова // ЭНСР. - 2012. - № 3 (58). .

, (1)

где:

- приведенная величина результатов проекта;

- результаты проекта в момент времени ;

- социальная ставка дисконтирования;

- год окончания жизненного цикла Проекта.

, (2)

где:

- приведенная величина затрат проекта;

- результаты проекта в момент времени ;

- социальная ставка дисконтирования;

- год окончания жизненного цикла Проекта.

Остаточная стоимость капитальных вложений рассчитывалась как дисконтированная стоимость реконструкции на момент окончания жизненного цикла проекта.

7) Расчет чистой приведенной стоимости;

Экономическая чистая приведенная стоимость (ENPV) представляет собой накопленный за расчётный период дисконтированный эффект от реализации проекта. Она рассчитывается по формуле 3 как разность приведенной стоимости всех результатов проекта и приведенной стоимости всех затрат.

, (3)

где:

- экономическая чистая приведенная стоимость;

- приведенная величина результатов проекта;

- приведенная величина результатов проекта.

На данном этапе анализа рассчитывается также показатель рентабельности инвестиций (BCR) как отношение приведенной стоимости результатов проекта к стоимости затрат (B/C). Данный показатель выражает затраты на единицу полученного эффекта. Проект считается целесообразным, если B/C > 1 и нецелесообразным, если B/C < 1. В случае же если B/C = 1, это означает, что чистая приведенная стоимость равна нулю, а проект нейтрален с экономической точки зрения, то есть выгоды от его реализации не превысят затраты, однако затраты окупятся. Также на данном этапе анализа необходимо рассчитать экономическую норму доходности (IRR). Данный показатель рассчитывается как процентная ставка, при которой экономическая чистая приведенная стоимость равна 0.

Поскольку не все социально-экономические воздействия проекта могут быть оценены в денежном выражении, помимо количественного анализа, проведен качественный анализ немонетизированных затрат и результатов.

Выводы по второй главе

Гипотеза данного исследования заключается в том, что государственные инвестиции в ревитализацию промышленных территорий выгодны с точки зрения общества. Для проверки достоверности данной гипотезы был проведён анализ затраты-выгоды на примере проекта ревитализации корпуса Никольской бумагопрядильной мануфактуры в Санкт-Петербурге. Мануфактура состояла из нескольких корпусов, построенных в конце XIX века, и до конца XX века занималась производством тканей. В 1996 году предприятие обанкротилось, производство была остановлено, а здание - заброшено. В 2001 году здание фабрики было признано объектом культурного наследия, а в 2008 году - один из корпусов передан в оперативное управление Высшей Школе Экономики. В 2013 году университетом были начаты работы по капитальному ремонту корпуса и приспособлению его под учебные цели. Таким образом, корпус Никольской бумагопрядильной мануфактуры по адресу Санкт-Петербург, Кантемировская ул., д.3, корпус 1, лит.А поменял свою функцию с производственной на учебную, поэтому его можно считать примером ревитализации промышленной территории.

Для оценки экономической ценности проекта ревитализации корпуса Никольской бумагопрядильной мануфактуры использовалась его экономическая чистая приведённая стоимость (ENPV), которая рассчитывается в результате проведения анализа затраты-выгоды, методология которого была описана в пункте 2.3 данной работы. Данный метод анализа был выбран, поскольку он позволяет оценить целесообразность инвестиций в долгосрочные проекты, а также часто используется для оценки социально-значимых проектов. Помимо чистой приведённой стоимости проекта также был рассчитан показатель рентабельности инвестиций (BCR) и экономическая норма доходности (ERR).

В следующей главе настоящей работы будут описаны и интерпретированы результаты анализа затраты-выгоды, а также даны рекомендации по совершенствованию законодательной регламентации процесса ревитализации промышленных территорий на основе полученных результатов анализа.

Глава 3. Результаты исследования и их интерпретация

3.1 Результаты анализа затраты-выгоды

На основании методики анализа, описанной в Главе 2, были произведены расчёты, результаты которых представлены в таблице 6, полная таблица расчётов находится в приложении в таблице А.1. Также в таблице 7 представлены социальные результаты и затраты проекта, выражение которых в денежном эквиваленте не представляется возможным.

Таблица 6 - Приведённая стоимость затрат и результатов проекта