Размещено на http://www.allbest.ru/

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ АВТОНОМНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ НАЦИОНАЛЬНЫЙ ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ «ВЫСШАЯ ШКОЛА ЭКОНОМИКИ»

Факультет права

Выпускная квалификационная работа - бакалаврская работа

Общая долевая собственность в российском праве: конфликты между сособственниками и пути их решения

по направлению подготовки 40.03.01 «Юриспруденция»

Сиукаева Алана Рудольфовна

Научный руководитель (к.ю.н., доцент) Ерохова Мария Андреевна

Москва 2018

Оглавление

Введение

1. Виды конфликтов участников права общей долевой собственности

1.1 Конфликты сособственников, связанные с несением расходов по содержанию общей долевой собственности

1.2 Конфликты, связанные с осуществлением одним из сособственников действий в общем интересе

1.3 Конфликты по пользованию общим долевым имуществом

1.4 Отчуждение общей долевой собственности и защита прав потерпевших сособственников

2. Конфликты, связанные с пользованием общим долевым имуществом

2.1 Конфликты, возникающие в связи с владением и пользованием общим имуществом жилых многоквартирных домов

2.2 Конфликты, возникающие в связи с выделом доли

3. Отчуждение общего имущества и защита прав потерпевших сособственников

3.1 Защита права сособственника в случае продажи всего имущества

3.2 Защита права сособственника в случае продажи доли

Заключение

Введение

Актуальность

Конфликты собственников, связанные с владением, пользованием и распоряжением имуществом не исчезнут никогда. Доктрина и практика заняты выработкой универсальных способов разрешения таких конфликтов.

Институт общей долевой собственности, конечно, не является исключением. Однако правоотношения, которые он охватывает, имеют особенность - они осложнены наличием нескольких собственников одного и того же имущества.

Конфликты между сособственниками, и сособственниками и третьими лицами обретают все новые формы, ставя перед доктриной и практикой все более сложные задачи. Актуальным примером на сегодняшний день является проект Федерального закона № 346930-7 от 21.12.2017 г, направленный на запрет продажи так называемых «микродолей», т.е. совсем незначительных долей, в праве общей долевой собственности. Все большую популярность приобретает схема вселения в квартиру третьего лица, приобретавшего маленькую долю, и последующее «выживание» из квартиры законных собственников, в связи с чем достаточно остро стоит проблема «квартирного рейдерства». Собственник микродоли все же является законным участником общей долевой собственности (по крайней мере, согласно действующему законодательству), поэтому пресечь его действия не так легко, как может показаться на первый взгляд.

Приведенный нами пример иллюстрирует лишь одну из многих конфликтных ситуаций, возникающих между участниками общей долевой собственности. Наиболее острые вопросы связаны с распоряжением общим долевым имуществом в целом, а также с распоряжением долей в таком имуществе. Помимо прочего, существует также большое количество разногласий между сособственниками, связанных с владением и пользованием общей долевой собственностью.

В нашей работе мы постараемся обозначить основные виды конфликтов сособственников, а также найти возможные пути их разрешения.

1. Виды конфликтов участников права общей долевой собственности

1.1 Конфликты сособственников, связанные с несением расходов по содержанию общей долевой собственности

Согласно ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. Согласно ст. 249 ГК РФ, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению. Таким образом, пределы участия собственника в несении расходов по содержанию имущества определяются размером его доли.

В Жилищном кодексе также можно найти нормы, определяющие порядок несения бремени расходов сособственниками. Согласно п.1 ст.37 ЖК РФ, доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. В ст. 39 ЖК РФ предусмотрено обязательное несение бремени расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности. право долевой собственность

Высшие судебные инстанции в своих постановлениях вводят дополнительные критерии при толковании ст.249 ГК РФ. В частности Пленум Верховного Суда в своем Постановлении «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом» от 10.06.1980 № 4 устанавливает, что затраты на проведение ремонтных работ в жилом доме должны распределяться судом между сторонами с учетом принадлежащих им долей, поскольку каждый участник общей долевой собственности обязан нести расходы по содержанию имущества соразмерно со своей долей. Вместе с тем, в исключительных случаях суд может отступить от этого принципа и распределить расходы с учетом материального положения сособственников, состояния здоровья и других заслуживающих внимания обстоятельств. В Постановлении Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» отмечено: «При рассмотрении споров о размере доли следует учитывать, что исходя из существа указанных отношений соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений. Судом может быть определен иной размер доли в праве общей собственности на общее имущество, если объем помещения, приходящийся на единицу площади, существенно отличается от аналогичного показателя в иных помещениях в здании». Таким образом, судом учитываются дополнительные критерии при распределении бремени несения расходов.

Введение судами дополнительных критериев вполне объяснимо. Императивная норма, закрепленная в ГК, не дает возможности собственникам перераспределить бремя несения расходов. В связи с этим, даже если сособственник не пользуется общим долевым имуществом, он, согласно ГК РФ обязан нести расходы по его содержанию. Высший арбитражный суд занимал позицию, аналогичную той, что выражена в законодательстве. Так, в Определении ВАС РФ от 17.09.2013 N ВАС-12287/13 по делу N А55-23195/2012 отмечено: «Законодательными нормами не предусмотрено освобождение участника долевой собственности от его участия в расходах по содержанию общего имущества в здании в случае фактического неиспользования им помещений в этом здании». В Определении ВАС РФ от 17.07.2014 N ВАС-8754/14 по делу N А12-14510/2013: «Неиспользование помещений собственником также не является основанием для невнесения им названной платы». На наш взгляд, обязательное участие сособственника в несении расходов по содержанию имущества, которым он не пользуется, нельзя назвать справедливым.

В Проекте Гражданского Кодекса Проект Федерального закона N 47538-6 "О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации" // СПС «Консультант Плюс». предлагается изменить существующую норму о распределении расходов: «Каждый участник общей собственности обязан соразмерно со своей долей либо при совместной собственности за счет общего имущества, а при его недостаточности - в равных долях, участвовать в издержках по его содержанию и сохранению, в том числе связанных с уплатой налогов и сборов, если иное не предусмотрено соглашением между сособственниками». Таким образом, согласно ст. 273 Проекта, меняется принцип распределения расходов. Диспозитивная норма дает сособственникам возможность самостоятельно определить кто и как участвует в расходах по содержанию общего имущества, что отвечает требованиям разумности и справедливости.

Однако изменения в статью о расходах на содержание общего долевого имущества до сих пор не внесены. В связи с этим, нередко возникают ситуации, когда все собственники не осуществляют вообще никаких действий в отношении общего имущества, чтобы избежать лишних трат и наиболее сознательному сособственнику приходится осуществлять эти действия самостоятельно.

1.2 Конфликты, связанные с осуществлением одним из сособственников действий в общем интересе

В Гражданском Кодексе предусматривается порядок владения и пользования общей долевой собственностью. Согласно ст. 247 ГК РФ они осуществляются по единогласному решению сособственников. Этот механизм нельзя назвать удобным, поскольку существует большое количество ситуаций, при которых один из сособственников вынужден принимать решение единолично. Кроме ситуаций экстремального характера, требующих срочного реагирования, возникновение споров возможно и при обычном течении дел. Например, из всех сособственников лишь один считает необходимым проведение ремонта помещений. Статьи главы 16 ГК РФ не дают разъяснений в части осуществления одним из сособственников действий в общем интересе.

В гражданском законодательстве России существует несколько разрешенных моделей поведения, которые можно применить в данной ситуации. Таких моделей три: заключение сделки неуполномоченным лицом (ст. 183 ГК РФ), действие в чужом интересе без поручения (гл. 50 ГК РФ) и совершение товарищем действий в общих интересах всех товарищей (ст. 1044 ГК РФ).

В статье 183 ГК РФ закреплено, что при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо впоследствии не одобрит данную сделку. Если представляемый отказался одобрить сделку или ответ на предложение ее одобрить не поступил в разумный срок, другая сторона вправе потребовать от неуправомоченного лица, совершившего сделку, исполнения сделки либо вправе отказаться от нее в одностороннем порядке и потребовать от этого лица возмещения убытков. Убытки не подлежат возмещению, если при совершении сделки другая сторона знала или должна была знать об отсутствии полномочий либо об их превышении.

Эту норму нельзя назвать подходящей применимо к регулированию действий сособственника в общем интересе. В данном случае никак не освещается вопрос общей заинтересованности сособственников в совершенных действиях. Если использовать норму ст. 183 ГК РФ, то в случае, если один сособственник произвел необходимый срочный и дорогостоящий ремонт общего долевого имущества, он никак не может принудить остальных нести бремя по его оплате.

Следующая модель, доступная для регулирования отношений общей долевой собственности - действие в чужом интересе без поручения. Применение норм из гл. 50 ГК РФ в отношениях общей долевой собственности тоже довольно трудно себе представить. Во-первых, сособственник при управлении общим имуществом неизбежно действует не только в чужих интересах, но и в своих собственных. На наш взгляд, это противоречие норм гл. 50 ГК РФ сути института общей долевой собственности объясняет невозможность их применения в отношениях сособственников. Во-вторых, действия в чужом интересе, как и действия лица с недостатком полномочий требуют последующего одобрения действий. Вновь появляется вопрос, связанный с применением ст. 183 ГК РФ - как ограничить возможность недобросовестных сособственников своим отказом в одобрении сделок «разжиться» результатами улучшений общего имущества.

Таким образом, обе рассмотренные модели не отвечают специфике института общей долевой собственности.

Согласно п. 4 ст. 1044 ГК РФ товарищ может совершать сделки от имени всех товарищей и требовать возмещения произведенных за свой счет расходов, если докажет, что совершение данных сделок было необходимо в их общих интересах.

Стоит заметить, что при рассмотрении исковых требований о возмещении расходов одного из сособственников, возникших в связи с содержанием общего имущества, суды обращают внимание именно на целесообразность действий в общем интересе. Так, например, в Постановлении Второго арбитражного апелляционного суда от 21.12.2015 N 02АП-7880/2015 самостоятельные действия сособственника по надлежащей эксплуатации общего долевого имущества были признаны необходимыми. Его требование о взыскании с ответчика понесенных расходов, соразмерно доле последнего в общем имуществе признано правомерным и частично удовлетворено.

Судом также отмечено, что сособственник, обладающий наибольшей долей в праве, не освобождается от обязанности согласовывать свои действия по и пользованию общим долевым имуществом с остальными участниками общей долевой собственности. Однако отсутствие такого согласования не может являться безусловным основанием для отказа в удовлетворении требований о возмещении понесенных им расходов.

В Постановлении Президиума ВАС РФ от 25.10.2011 N 5910/11 по делу N А65-15665/2010-СА2-34 суд при направлении дела на пересмотр отмечает, что «при новом рассмотрении дела суду следует определить, являются ли изменения, которые осуществлены ответчиком без согласия истца, ухудшениями общего имущества». То есть суду предстоит определить, принесли ли совершенные сособственником действия пользу для всех, либо они улучшили положение одного сособственника, а другим принесли ущерб.

Рассматриваемое постановление примечательно еще одним сделанным выводом, повлиявшим на последующую судебную практику. Президиум подчеркнул, что при разрешении спора между участниками общей долевой собственности суд не может опираться на нормы о деликтной ответственности. Применение данных норм в модели общей долевой собственности рушит всю логику отношений между сособственниками. При причинении вреда общему долевому имуществу действиями одного из сособственников, истец должен выходить с иском о восстановлении положения, существующего до нарушения права, а не о возмещении причиненного имуществу вреда. В случае использования последней модели, ответчик должен будет возместить вред, причиненный его же собственному имуществу, что в принципе противоречит логике защиты в случае деликта.

Президиум также отмечает, что суды не должны ограничивать право сторон на справедливое разбирательство и, применяя на практике п.3 Постановления 10/22 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 // СПС «Консультант Плюс». , суд должен определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела, в случае если истец сам не смог правильно это сделать.

Таким образом, на основании анализа практики, можно сказать, что возможность сособственника действовать самостоятельно в общем интересе необходимо закрепить на законодательном уровне. Помимо предоставления полномочия управления общим имуществом, нужно указать, что действия необходимо совершать в целях улучшения общего имущества и в общем интересе (по модели ст. 1044 ГК РФ). Кроме того, стоит определить порядок возмещения расходов, понесенных сособственником. Нам кажется разумным применить механизм, закрепленный в ст.249 ГК РФ с теми правками, о которых уже было сказано в предыдущем параграфе.

1.3 Конфликты по пользованию общим долевым имуществом

В предыдущем параграфе главы был рассмотрен пример возможного поведения участника общей долевой собственности - единоличное управление имуществом в общем интересе. Статья 247 ГК РФ, которая уже была проанализирована, регулирует общие правила владения и пользования имуществом, находящегося в общей долевой собственности. Владение и пользование может быть осуществлено, во-первых, по соглашению всех сособственников, а если такого соглашения нет - в порядке, устанавливаемом судом. В данном параграфе мы будем исследовать механизмы принятия решений в праве общей долевой собственности и правила, которыми руководствуется суд, при отсутствии соглашения собственников.

Основная специфика института общей долевой собственности - достижение соглашения всеми участниками по поводу совершаемых действий. Это правило, очевидно, существенно осложняет процесс управления и распоряжения собственностью. К.И. Скловский приравнивает правило консенсуса к правилу запрета, принадлежащее любому участнику общей долевой собственности. «…это право вето, выражая самую суть собственности как исключительного права, предельно обесценивает общую собственность» Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М.:Статут, 2010. С. 213..

Далее автор отмечает, что римское право, породившее институт права общей долевой собственности, запрещало необоснованный запрет сособственника. Такой запрет рассматривался как незаконное насилие в отношении владельца. «Кроме того, в римском праве возникала и ответственность за причинение вреда, вызванного необоснованным запрещением» Там же. С. 215.. Эта идея была воспринята в российском праве К.П. Победоносцевым в отношении распоряжения общим имуществом: «Несогласие одного из соучастников на распоряжение по общему мнению обязательно для всех прочих; но в случае убытка от сего для них они не лишены права привлечь виновника убытка к ответственности». Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Первая часть: Вотчинные права. М., 2002. С.587.

М.В. Зимелева особо отмечала в своих работах, что допущение решения по принципу большинства характерно именно для буржуазных стран. Так же автором отмечается, что в таких странах формирование большинства происходит не по числу голосов, а по размеру долей в общей собственности. В ГК РСФСР 1922 г. существовала ст.62, разрешавшая принимать решения в отношении общей долевой собственности на основании большинства голосов. Предоставленная сособственникам возможность подвергалась автором резкой критике: «…эта возможность таит в себе в то же время угрозу отстранения остающихся в меньшинстве участников от осуществления собственнических полномочий в пользовании общим имуществом даже в потребительских целях». Зимелева М. В. Общая собственность в советском гражданском праве. Часть вторая // Вестник гражданского права.2010, № 1. С. 185.

В ГК РФ закреплен принцип единогласия при принятии решений о владении, пользовании и распоряжении общей долевой собственностью. Как было отмечено ранее, такой порядок как минимум не удобен при принятии срочных решений. Процедура разрешения спора в судебном порядке, которую устанавливает кодекс, увеличивает время для принятия сособственниками решения. Кроме того, принятие единогласного решения снижает экономическую рентабельность общей долевой собственности.

В связи с этим, кажется целесообразным вернуть в Гражданский кодекс принцип большинства, а также полнее раскрыть его на законодательном уровне. «Принцип большинства является единственным путем эффективного управления общей собственностью, законодательное закрепление которого должно сопровождаться усилением позиции одного сособственника и закреплением прав меньшинства, позволяющих ему реагировать на злоупотребление правом большинством сособственников, а также созданием адекватного механизма прекращения долевой общности». Филатова У.Б. Правовое регулирование механизма принятия решений собственниками в праве общей собственности в России и странах немецкоязычного правового круга // В мире научных открытий. 2012. № 11.5. С.34.

В актуальной редакции ст. 247 ГК РФ не определяет обязательные условия соглашения о порядке владения и пользования общим долевым имуществом. ГК просто закрепляет полномочие сособственников на заключение такого соглашения. В Концепции развития гражданского законодательства предлагается восполнить пробелы в регулировании института общей долевой собственности и установить письменную форму соглашения, а также наделить сособственников правом требовать внесения условий соглашения в ЕГРН.

Значение данного соглашения велико не только для сособственника, владеющего и пользующегося общей вещью, но и для лиц, которые заинтересованы в продаже своей доли в общем имуществе. Покупателю гарантируется возможность осуществления его субъективных прав. Однако, стоит заметить, что законодательством не предусмотрена отдельная ответственность за нарушение условий соглашения сособственников. Таким образом, пострадавшей стороне придется заявлять в суде требование о взыскании убытков. В доктрине высказываются обоснованные сомнения в том, что этот механизм всегда эффективен, применительно к отношениям общей долевой собственности. Так, У.Б. Филатова отмечает, что не всегда нарушение условий соглашения сособственников влечет за собой убытки. Так, например, группа сособственников в коммунальной квартире может чинить препятствия в пользовании общим имуществом одному сособственнику, несмотря на заключенное соглашение. В своей диссертации автор предлагает изменить практику судов и увеличить суммы компенсаций морального вреда пострадавшей стороне. Филатова У.Б. Институт права общей собственности в странах романо-германской правовой семьи Германии, Австрии, Швейцарии, Франции и России: сравнительно-правовое исследование. диссертация на соискание ученой степени доктора юридических наук: 12.00.03. М.2015. С.174.На наш взгляд, претворить эту идею в жизнь будет достаточно сложно. Возможно, целесообразнее будет установить отдельную меру ответственности сособственников за нарушение заключенного между ними соглашения.

Поскольку на практике устные договоренности и письменные соглашения о владении и пользовании общим долевым имуществом заключаются довольно редко, сособственники вынуждены обращаться в суд, на основании ст. 247 ГК РФ. На наш взгляд, здесь появляются два значимых вопроса: с каким иском должен выходить сособственник для определения порядка пользования общим долевым имуществом и какими правилами руководствуется суд при определении такого порядка.

Стоит отметить, что в рассматриваемом нами случае негаторный иск неприменим: «…посредством негаторного иска можно лишь устранить помехи, но невозможно установить определенный порядок пользования, предусматривающий распределение прав и обязанностей между всеми пользователями». Скловский К.И. Применение гражданского законодательства о собственности и владении. Практические вопросы. М.: Статут, 2004 На эту же проблему обращают свое внимание и суды. Так, в Обобщении Московского областного суда за 2009 год от 01.06.2010 отмечено: «сособственник может заявить требование о нечинении препятствий в пользовании квартирой, которое является элементом порядка пользования жилым помещением». Этот иск нельзя назвать негаторным.

Таким образом, если права собственников уже нарушены (например, один из сособственников возвел пристройку к несущей стене многоквартирного дома без согласия товарищества собственников жилья), необходимо обращаться в суд с негаторным иском. С таким требованием могут обратиться не только собственники, но и уполномоченное ими лицо (например, ТСЖ). Требования об установлении порядка пользования не охватываются негаторным иском. Карапетов А.Г., Фетисова Е.М., Матвиенко С.В., Бондаревская М.В. Обзор правовых позиций Верховного Суда Российской Федерации по вопросам частного права за март 2015 г. // https://zakon.ru/blog/2015/4/14/pravovye_pozicii_verxovnogo_suda_rf_po_chastnomu_pravu_za_mart_2015 24.03.2018

Каким образом суд будет устанавливать порядок пользования общим долевым имуществом? ГК РФ не дает ответа на этот вопрос, однако подсказка содержится в п. 37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996: «Невозможность раздела имущества, находящегося в долевой собственности, в натуре либо выдела из него доли, в том числе и в случае, указанном в части второй пункта 4 статьи 252 Кодекса, не исключает права участника общей долевой собственности заявить требование об определении порядка пользования этим имуществом, если этот порядок не установлен соглашением сторон. Разрешая такое требование, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования».

Для установления фактически сложившегося порядка пользования необходимо длительное совместное проживание сособственников. Чаще всего, суд выясняет, каков сложившийся порядок проживания сособственников в квартире и выделяет каждому в пользование то изолированное помещение (комнату), в котором он проживает. Иногда, выделенное помещение может быть неизолированным или в точности не соответствовать доле в праве того или иного собственника. В этом случае по требованию остальных сособственников с него может быть взыскана плата за пользование частью помещения, превышающей долю. п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 N 4 // СПС «Консультант Плюс» . Данное правило действует и в обратном порядке: «право требовать компенсации возникает <…> и тогда, когда выделенная ему [сособственнику] в виде конкретного имущества часть общего имущества не соответствует (меньше) доле, причитающейся ему в праве собственности на это имущество (например, если распределенные между сособственниками комнаты в квартире не равны по площади)». Обобщение Московского областного суда за 2009 год от 01.06.2010 // СПС «Консультант Плюс». Установление какого-либо порядка в отношении общего имущества может быть доказано с помощью любых средств, в том числе свидетельских показаний. Фактически сложившийся порядок действует в том числе и в отношении нового собственника, если он не договорился с сособственниками об ином. Определение Московского городского суда от 6 декабря 2010 г. по делу № 33-37932 // СПС «Консультант Плюс».

Стоит особо отметить тот факт, что в своих решениях суды подчеркивают - участник общей долевой собственности не обладает безусловным правом на пользование жилым помещением. При невозможности выдела доли во владение и пользование статьей 247 ГК РФ предусмотрена альтернатива в виде выплаты сособственнику компенсации. Эта норма дает судам возможность для маневра. Так, в Апелляционном определении Московского областного суда по делу N 33- 16422 отмечено, что истцы, заявившие требования об определении порядка пользования жилым помещением, никогда в этом помещении не проживали, имеют отдельное жилье и их совместное проживание с ответчиком в однокомнатной квартире не представляется возможным. Суд счел, что в данной ситуации невозможно выделить доли во владение и пользование истцов. Таким образом, за ними остается только правомочие требовать от ответчицы соответствующей компенсации.

Стоит заметить, что по соглашению всех участников общей долевой собственности осуществляется не только владение и пользование, но и распоряжение собственностью.

1.4 Отчуждение общей долевой собственности и защита прав потерпевших сособственников

Прежде всего, стоит сказать, что защита прав сособственников при распоряжении общим долевым имуществом может понадобиться в трех случаях: при продаже части доли, при продаже доли и при продаже всего имущества. Поскольку анализ всех трех сценариев развития событий нельзя уместить в один параграф, два последних вопроса будут освещены в третьей главе работы. В данном параграфе хотелось бы подробнее рассмотреть проблему продажи части доли. Этот вопрос особо актуален в связи с все большим распространением «квартирного рейдерства». Отлаженный преступный механизм позволяет насильно выселять всех сособственников из квартиры, путем скупки их долей по заниженным ценам, либо вынуждать сособственников покупать долю, оказавшуюся у рейдеров, по необоснованно высокой цене.

Преступники действуют по довольно простой схеме: они выкупают у одного из сособственников микродолю в его доле в праве. Это может быть 1/100 доли или даже 1/1000 доли. Затем в квартиру заселяются криминальные жильцы, которые создают всем проживающим невыносимые условия и буквально «выкуривают» собственников из их квартир.

Купля-продажа микродолей в праве общей долевой собственности приобрела особую популярность после принятия ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 21.12.2013 (так называемый «закон о резиновых квартирах»), ограничившего неконтролируемую регистрацию иностранцев в одной квартире. Гражданское законодательство не урегулирует отдельно данный вопрос. В связи с этим, большое значение в предотвращении «квартирного рейдерства» имеет судебная практика. Ранее, в параграфе 1.3. нами было рассмотрено определение Новосибирского областного суда от 03.08.2017 по делу N 33-6708/2017, в котором отмечено: «…участник общей долевой собственности на жилое помещение не обладает безусловным правом на вселение в него и, следовательно, на проживание в жилом помещении. Реализация собственником правомочий владения и пользования жилым помещением, находящимся в долевой собственности, зависит от размера его доли в праве собственности на это жилое помещение и соглашения собственников». Существует аналогичная практика Московского городского суда по вопросу вселения собственника «микродоли» в квартиру: «отказывая Г.Н.В. в удовлетворении встречного иска, суд правомерно исходил из того, что право выбора гражданином места жительства не должно порождать нарушение прав собственников жилых помещений на их использование по своему усмотрению, тогда как право на вселение для стороны в силу ст. 247 ГК РФ не является безусловным. Разрешая спор, суд принял во внимание, что Г.Н.В. никогда в квартире не проживала, родственником проживающих в квартире не является, доля в праве собственности на квартиру Г.Н.В. является незначительной, не может быть выделена в натуре, поскольку не имеется соответствующего доле изолированного помещения». Однако в судебной практике существуют и противоположные решения. Так, Судебная коллегия по гражданским делам Ярославского областного суда удовлетворила требования о вселении собственника, чья доля в праве незначительна, по причине того, что "доводы жалобы о том, что размер общей и жилой площади, приходящейся в спорной квартире на долю Тахаева Т.С., является незначительным и составляет площадь менее учетной нормы, не могут быть приняты во внимание, т.к. требования закона об учетных нормах непосредственно не регулируют отношения, касающиеся прав лиц - сособственников общей долевой собственности на жилое помещение». Апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Ярославского областного суда от 10.04.2014 по делу N 33-2079 // СПС «Консультант Плюс».

Отметим, что в большинстве своем суды стараются пресекать случаи злоупотребления правами и не вселять собственников микродолей в жилые помещения. В 2013 году Верховный Суд в определении N 4-КГ13-32 от 03.12.2013 констатировал, что в случае, если долю в праве невозможно выделить в натуре, то совместное проживание всех сособственников в квартире невозможно без нарушения прав тех из них, кто обладает большими долями в общем праве. В Определении ВС РФ пришел к двум значимым выводам: во-первых, право участника общей долевой собственности на проживание и вселение не является безусловным (это положение прочно закрепилось в практике судов, как было отмечено выше) и, во-вторых, права иных сособственников могут быть нарушены вселением владельцев «микродолей». Тем не менее, некоторые суды все еще разрешают такое вселение (см. пример определения Ярославского областного суда, приведенный выше). Таким образом, данная проблема должна найти свое решение в гражданском законодательстве.

Сейчас в Государственную Думу внесен проект Федерального закона № 346930-7 от 21.12.2017 г. В законопроекте предлагается запретить образование новой доли, если после ее продажи на каждого жильца в квартире придется менее учетной нормы, установленной местными властями. В Москве, например, она составляет 10 метров для отдельной квартиры и 15 - для коммунальной Квартира не резиновая. В России запретят продажу мелких долей в жилище. https://rg.ru/2017/12/26/v-gosdume-predlozhili-zapretit-prodazhu-melkih-dolej-v-kvartire.html 01.04.2018 г. В случае, если сделка по купле-продаже такой доли все же будет заключена, она считается ничтожной. Кроме того вводятся ограничения на вселение в квартиру. «Если в результате вселения в жилое помещение на одного человека будет приходиться менее учетной нормы площади жилого помещения, такое вселение допускается собственником в отношении лиц, являющихся супругом, детьми или родителями собственника. В отношении других лиц вселение допускается на основании судебного решения о признании членом семьи собственника жилого помещения, либо в случаях, если такое вселение допускается в соответствии с федеральным законом». В то же время, в законопроекте отмечается, что его положения не применяются к отношениям, возникшим в результате приватизации имущества и при наследовании.

Хотелось бы обратить внимание на исключения, которые предложены законопроектом. Они уже не относятся к теме «квартирного рейдерства», но поднимают другую проблему, относящуюся к теме сделок с частями доли («микродолями»). В случае, если гражданину по наследству достается такая микродоля, то не вполне понятно, что ему с ней делать. Пытаться продать ее третьему лицу невозможно, т.к. пользоваться и владеть таким имуществом. не имеет смысла. То есть, имеет смысл договариваться с остальными участниками общей долевой собственности. Но что делать, если этого сделать не получается? Остается единственный вариант - можно обратиться с иском в суд и на основании абз 2 п.3 ст 252 ГК РФ потребовать от сособственников выплаты стоимости доли, выдел которой в натуре невозможен.

Казалось бы, решение проблемы найдено. Однако практика высших судов показывает, что то не так. В одном из дел, рассмотренных ВС РФ, необходимо было ответить на вопрос: что делать, если сособственник не хочет увеличивать свое имущество за счет чьей-то маленькой доли и платить за нее? Суды низших инстанций удовлетворили требования собственницы микродоли и обязали ответчицу (обладательницу самой большой доли) выплатить компенсацию истице согласно п.3 ст. 252 ГК РФ.

Верховный суд, занявший прямо противоположную позицию, подчеркивает - возможность уплатить собственнику маленькой доли ее стоимость существует только в том случае, если другие сособственники не возражают принять от него эту долю. Определение Верховного Суда РФ от 22.03.2016 N 18-КГ16-11 // СПС «Консультант Плюс». Принудить сособственника выкупить чью-то долю нельзя. Решение апелляционной инстанции было отменено.

Таким образом, получается, что в рассматриваемом деле наследник маленькой доли в общем долевом имуществе никак не может получить экономическую выгоду от наследства. Положения рассмотренного нами законопроекта никак не регулируют этот вопрос. Наследники микродолей остаются без защиты.

2. Конфликты, связанные с пользованием общим долевым имуществом

2.1 Конфликты, возникающие в связи с владением и пользованием общим имуществом жилых многоквартирных домов

В третьем параграфе первой главы нами были обозначены основные проблемы, связанные с пользованием общим долевым имуществом. Во второй главе нам бы хотелось глубже их проанализировать, опираясь на свежую практику ВС РФ.

На наш взгляд, довольно сложным является вопрос о владении и пользовании общим имуществом жилых многоквартирных домов. Размер доли в праве на такое имущество определяется в зависимости от площади принадлежащих сособственникам помещений. Для того, чтобы понять, какие конкретно проблемы связаны с данным институтом, нам бы хотелось обратиться к Определению Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ N 305-КГ16-12198.

В многоквартирном доме на первом этаже располагался банк, который самовольно присвоил вестибюль, относящийся к общему долевому имуществу всех жильцов. Банк сделал в вестибюле ремонт, а также установил банкомат, информационное табло и т.п. Кроме того, были установлены двери, которые не давали зайти в вестибюль в нерабочие часы. Согласно судебным актам, никаких согласований с сособственниками банк не проводил. Не была также внесена какая-либо плата за пользование общим долевым имуществом.

В суд первой инстанции в качестве истца обратилось ТСЖ с иском к банку: «об истребовании из незаконного владения ответчика помещения вестибюля площадью 83,7 кв. м, расположенного на первом этаже в здании по адресу: <…>, обязании привести его в первоначальное состояние и передать истцу по акту приема-передачи, а также о взыскании с ответчика неосновательного обогащения в размере 251 100 руб». Определение Верховного Суда РФ от 05.12.2016 по делу N 304-ЭС16-10165, А45-13856/2015 // СПС «Консультант Плюс».

Таким образом, ТСЖ заявило три требования. Судом первой инстанции иск был удовлетворен полностью, судом апелляционной инстанции решение отменено, иск удовлетворен только в части возврата имущества из незаконного владения. Кассация засилила решение апелляции.

В отношении требования о приведении имущества в первоначальный вид в Постановлении суда апелляционной инстанции сказано: «ТСЖ не указало, в чем состоит экономический интерес собственников в демонтаже выполненного ответчиком ремонта помещения до первоначальной "черновой" отделки, каким образом выполненный ремонт препятствует пользоваться помещением». Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 07.04.2016 N 07АП-457/2016 по делу N А45-13856/2015 // СПС «Консультант Плюс». Коллегия ВС РФ при отмене постановлений нижестоящих инстанций исходила из формальной законодательной логики. Здесь нет рассуждений о том, что ответчик помимо установки своего оборудования провел ремонт помещений. Суд исходил из того, что действия ответчика были направлены не только на самовольное занятие помещения, но и на изменение его состояния без соответствующего на то согласия всех членов товарищества согласно ч.2 ст.36 ЖК РФ. ВС также отметил, что в этом случае «интерес одного сособственника нельзя противопоставлять интересам всех остальных». Кроме того, в Определении отмечено, что решение суда апелляционной инстанции нелогично - с одной стороны, он удовлетворяет виндикационное требование, а с другой отказывает в возложении обязанности на ответчика освободить спорное помещение от его имущества, ссылаясь на сложившийся порядок использования.

Второй вопрос, по которому Коллегия ВС РФ приняла иное решение, чем апелляция и кассация - вопрос о неосновательном обогащении ответчика. Он соглашается с решением суда первой инстанции, который решил взыскать неосновательное обогащение с банка, рассчитанное как сумма неуплаченной арендной платы за вестибюль: «Учитывая, что суд первой инстанции при рассмотрении дела установил отсутствие правовых оснований для использования единолично Банком спорного помещения, изолированного для доступа других собственников и возможности удовлетворения ими своих потребностей, он обоснованно в соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса пришел к выводу о наличии у ответчика неосновательного обогащения, составляющего плату за пользование имуществом.

Размер неосновательного обогащения правомерно определен судом первой инстанции на основании решения общего собрания собственников многоквартирного дома от 06.12.2014, которым установлена арендная плата за использование мест общего пользования - 500 руб. за 1 кв. м для собственников нежилых помещений в доме, кем является ответчик».

Здесь нужно отметить важную деталь - арендная плата взыскивалась за площадь всего вестибюля, хотя банк, как участник общей долевой собственности имел право на владение и пользование определенной долей.

В Определении ВС РФ частично затрагивается этот вопрос. Для аргументации своей позиции в части отмены решения кассации суд говорит о том, что Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по делу от 12.10.2010 N 8346/10 [на которое ссылается кассация] в данном деле неприменимо, поскольку в нем речь идет о споре между сособственниками в отсутствие заключенного между ними договора о порядке владения и пользования общим долевым имуществом. Достаточно интересна мотивировка позиции, изложенной в упомянутом Постановлении. Президиум ВАС РФ отказал во взыскании суммы неосновательного обогащения с ответчика еще и потому, что им были заняты площади, пропорциональные размеру его доли.

То есть, согласно позиции ВАС РФ, при расчете стоимости неосновательного обогащения нужно было бы вычитать площадь, приходящуюся на долю банка. В нашем случае Коллегия ВС РФ применяет кардинально иной подход.

Вопрос, который кажется нам наиболее интересным в данном деле - вопрос о виндикации. Все инстанции, в том числе и высшая, поддержали мнение первой инстанции и засилили решение в части возврата имущества из чужого незаконного владения. Права большинства сособственников были нарушены, однако это не отменяет того факта, что банк также является законным собственником спорного имущества.

Если обратиться к аргументам, изложенным в Решении Арбитражного суда Новосибирской области от 30.11.2015, то можно выявить следующую позицию суда: ТСЖ в силу ст. 123.12, 123.13 ГК РФ и ст. 135 ЖК РФ имеет полномочия по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом и представляет собой объединение собственников. Членам ТСЖ так же принадлежит право общей долевой собственности на общее имущество. Поскольку согласно ст. 305 ГК РФ защита владения предоставляется наравне с собственником лицам, владеющим имуществом на основании закона, суд применяет ст. 301 ГК РФ. Однако эта позиция все равно не дает ответа на вышеупомянутый вопрос: как возможна виндикация имущества у банка, являющегося сособственником?

Некоторые авторы в связи с данной позицией ВС РФ предлагают рассматривать общее имущество многоквартирного дома не как общую собственность в классическом понимании. «В отношении ее нельзя говорить о праве каждого отдельного собственника владеть и пользоваться общим имуществом пропорционально его доле - такое владение и пользование определяются потребностями конкретного собственника и условиями пользования его индивидуальным имуществом (будь то жилое или нежилое помещение).<…> В этом смысле общее имущество, будучи формально принадлежащим всем собственникам помещений, формирует в действительности совершенно чужой им имущественный комплекс, доля в праве собственности на который предоставляет не права собственника по владению, пользованию и распоряжению им, а квазикорпоративные права и обязанности по управлению этим имуществом и внесению платы за поддержание его в нормальном состоянии». Латыев А.Н. Все вокруг колхозное - все вокруг мое. Комментарий к Определению Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 05.12.2016 N 304-ЭС16-10165 // Вестник экономического правосудия Российской Федерации. 2017. N 2. С. 16.

Теория наличия корпоративных черт в сообществе сособственников разрабатывается и в докторской диссертации У.Б. Филатовой. Автор обращает особое внимание на то, что в законодательстве стран Европы наблюдается тенденция к обособлению сособственников в особую группу участников правоотношений. В ГК РФ существует ст 181.1, в которой приведен перечень гражданско-правовых сообществ, причем само понятие «гражданско-правовое сообщество» не определено. Сообщество сособственников в этот перечень не входит, однако, по мнению У.Б. Филатовой, наполнение термина «гражданско-правовое сообщество» смысловой нагрузкой - задача доктрины. Филатова У.Б. Институт права общей собственности в странах романо-германской правовой семьи Германии, Австрии, Швейцарии, Франции и России: сравнительно-правовое исследование. диссертация на соискание ученой степени доктора юридических наук: 12.00.03. М.,2015. С. 165

Автор предлагает следующее определение гражданско-правового сообщества: «неправосубъектное целевое объедение лиц, обладающих общим правом (вещным, обязательственным, корпоративным) на определенное имущество, участие в котором не прекращает собственных правомочий участников, но является предпосылкой наиболее эффективной реализации права каждого из участников, учитывая его коллективный характер». Таким образом, общность собственников помещений в многоквартирном доме можно считать гражданско-правовым сообществом.

Общность собственников помещений в многоквартирном доме во многом похожа на юридическое лицо. Первая общая черта - организация управления, поскольку согласно ЖК РФ основным органом управления является общее собрание жильцов многоквартирного дома. Решения по вопросам голосования принимаются либо простым большинством голосов, либо квалифицированным (в зависимости от вопроса). Ст. 46 ЖК РФ

С одной стороны, эта общность независима от одного конкретного сособственника (например, потому что порядок пользования и управления распространяется на приобретателя доли и автоматически не прекращается со сменой собственника помещения). С другой стороны, «указанные корпоративные признаки не приводят к прекращению правовой компетенции отдельного сособственника. <…> иски, выходящие за пределы управления и пользования общим имуществом, имеют свое действие против конкретных сособственников» Филатова У.Б. Институт права общей собственности в странах романо-германской правовой семьи Германии, Австрии, Швейцарии, Франции и России: сравнительно-правовое исследование. диссертация на соискание ученой степени доктора юридических наук: 12.00.03. М.2015. С.180..

Можно сказать, что и в доктрине и в практике начинает формироваться определенная позиция в отношении общего имущества многоквартирного дома. Согласно этой позиции, общее имущество многоквартирного дома - это особый вид общей долевой собственности. Оно представляет собой обособленный имущественный комплекс, доля в праве на который дает собственнику больше корпоративные права, чем права по владению и распоряжению. Конечно, это формирующаяся позиция, которая, скорее всего, еще подвергнется научной критике. Однако, вынесенное Определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ N 305-КГ16-12198 дает основание думать, что позиция не лишена смысла. По крайней мере, если придерживаться данной точки зрения, можно понять, почему же суд виндицировал общее имущество у сособственника. Хочется отметить, что при использовании в своей аргументации вышеупомянутого Определения, суды вообще не касаются вопроса виндикации. Используются только аргументы Коллегии об обязании привести спорное помещение в первоначальное состояние и взыскании с ответчика неосновательного обогащения. В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 за 2017 год, в который включено вышеупомянутое Определение, также не уделено внимания позиции суда по виндикации.

Очевидно, что говорить о формировании определенной позиции судов по вопросу довольно рано, и те рассуждения, которые были найдены нами в доктрине, свидетельствуют только о начале осмысления проблемы. Однако нам кажется интересным вопрос о виндикации общей собственности многоквартирного дома у собственника .Доктрине и практике еще предстоит найти на него ответ.

2.2 Конфликты, возникающие в связи с выделом доли

Согласно п.2 ст. 252 ГК РФ участник общей долевой собственности имеет право выдела своей доли из общего имущества. Если сособственники не договорятся о способе и условиях выдела доли, то выдела доли в натуре можно требовать в судебном порядке.

Если долю невозможно выделить в натуре, то тогда собственнику, с его согласия, выплачивается компенсация всеми остальными участниками общей долевой собственности. Однако если доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

Конфликты, связанные с выделом собственнику доли напрямую связаны с вопросами пользования общим имуществом. Именно невозможность пользоваться своим имуществом чаще всего приводит к спорам сособственников и, в конечном итоге, иску одного из них о выделе доли. Помимо этого, участниками права общей долевой собственности чаще всего выступают члены одной семьи. Чаще всего, как показывает практика, маленькие доли («микродоли») в таких квартирах получают третьи лица по договору дарения, либо дальние родственники семьи по завещанию. Для семьи, проживающей совместно, такой собственник микродоли становится проблемой. Вселяться в квартиру он скорее всего не будет, но потребует выплату компенсации в судебном порядке (чаще всего требуемые суммы очень завышены). Если сособственники откажутся платить такую сумму, то доля останется за собственником, согласно п.4 ст. 252 ГК РФ. Кроме того, непонятно как в полной мере владеть и пользоваться имуществом, если один из сособственников вообще в этом не заинтересован, но, владея микродолей, может чинить существенные препятствия.

Таким образом, собственники обладающие правом на значительные доли в общем имуществе заинтересованы в выплате компенсации владельцам малых долей.

Как было сказано ранее, чаще всего собственники таких долей пользуются своим положением и требуют в судебном порядке выплаты сумм, которые в несколько раз превышают реальную стоимость их доли. До недавнего времени остальные сособственники попадали в довольно трудную ситуацию - правило, закрепленное в абз. 2 п.4 ст. 252 ГК РФ о возможности выплаты компенсации собственнику без его согласия очень редко применялось судами на практике. В 2016-2017 годах ВС РФ вынес несколько определений, изменивших позицию судов общей юрисдикции по этому вопросу.

В Определении Верховного Суда РФ от 14.06.2016 N 31-КГ16-3 Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ рассматривала дело по иску трех истцов (членов одной семьи, которые суммарно владели 8/9 доли в трехкомнатной квартире) к сособственнице, которой по наследству досталась 1/9 доли в квартире. Собственница не жила в квартире, не хотела туда въезжать и была согласна на выплату компенсации. Однако сумма, которую она требовала в 2 раза превышала рыночную стоимость доли. Суд первой инстанции в удовлетворении исковых требований отказал. В суде ответчица утверждала, что собирается использовать жилое помещение для своего проживания (хотя неясно, как можно выделить в трехкомнатной квартире изолированное помещение, соответствующее 1/9 доли в праве) и что заявленная истцами сумма не соответствует стоимости ее реальной доли. Суд счел довод истцов о невозможности использования доли ответчицы для проживания несостоятельными и формальным. «…утверждение о невозможности проживания в спорной квартире носит формальный характер и направлено лишь на реализацию доли ответчицы вопреки ее воле с использованием правового механизма, установленного п. 4 ст. 252 ГК Российской Федерации». Решение по делу 2-2651/2015 М-1875/2015 Ленинского районного суда г. Чебоксары // https://rospravosudie.com/court-leninskij-rajonnyj-sud-g-cheboksary-chuvashskaya-respublika-s/act-566586246/ 18.04.2018 г. Апелляция решение засилила.