Особенности правового регулирования договора аренды в РФ

Размещено на http://www.allbest.ru

Размещено на http://www.allbest.ru

Введение

Договор аренды (имущественного найма) определяется как соглашение, по которому арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Договор аренды относится к числу классических договорных институтов, берущий начало своего существования еще со времен римского права.

Актуальность исследования заключается в том, что договор аренды является классическим договором. В связи с этим большое значение приобретает его изучение.

Аренды в своих проявлениях разнообразна. В данной работе особое внимание уделено договору аренды недвижимого имущества, т.к. в настоящее время согласно статистическим данным арбитражных судов субъектов Российской Федерации количество заключенных договоров аренды недвижимости в 2017г. составило на 16% больше, чем в 2015г.

Договор аренды недвижимости особенно важен для начинающегося бизнеса, т.к. субъекты малого предпринимательства получают возможность осуществлять свою деятельность вкладывая незначительные средства на размещение в офисе, производстве и иных помещениях.

Объект исследования - общественные отношения, возникши в связи с заключением, изменением, применением договора аренды.

Предмет исследования- нормативно правовые акты регламентирующие договор аренды существующая договорная и правоприменительная практика.

Цель исследования - определить понятие договора арены, выявить особенности договора аренды недвижимости.

Задачи исследования:

1. Проведение анализа исторических данных об институте аренды.

2. Определение понятия договора аренды и его видов.

3. Определение особенностей договоров аренды недвижимости, выявление актуальных проблем.

Методологической основой исследования является диалектический метод. В ходе исследования использовались обще- и частнонаучные, а также специальные методы познания.

Общими явились методы анализа и синтеза, индукции и дедукции, наблюдения и сравнения. В качестве общенаучных методов, с помощью которых проводилось исследование, использовались метод структурного анализа, системный и исторический методы. В качестве частнонаучного метода выступил конкретно-социологический. К специальным методам, использовавшимся в работе, следует отнести формально-юридический метод, методы правового моделирования, различные способы толкования права.

Данные методы позволили наиболее последовательно и полно рассмотреть различные аспекты материальной ответственности работника в рамках цели и задач исследования.

Эмпирическая база исследования построена на нормативном материале и судебной практике.

Нормативную основу составили: Гражданский кодекс, федеральное законодательство, затрагивающее вопросы регулирования договора аренды, судебная практика.

Степень научно разработанности. В юридической литературе договора аренды рассматривается достаточно широко такими авторами Д.И. Мейер М.И. Брагинский, Е.А. Витрянский, Е.А. Суханов.

1. Институт договора аренды

1.1 Исторические аспекты возникновения и становления института договора аренды

Институт договора аренды давно известен человечеству. Для более детального изучения данного института был проведен анализ исторических данных.

Договор аренды классический договор и впервые о нем упоминалось в актах Древнего Вавилона и Египта, но только фрагментами. В основном в Вавилоне в аренду можно было сдавать землю. Широкое распространение данной формы землепользования подтверждают ряд специальных терминов, которые использовались для обозначения понятий, из сферы арендных отношений, и того количества документов по этим вопросам. Аренда заключалась по определенным правилам и оформлялась в виде договора. В данном документе были обозначены следующие моменты: объект аренды, сумма, место и время внесения платы за использование надела, а также в документ вносились свидетели, и фиксировалась дата заключения сделки. За эксплуатацию надела собственника, плата обычно составляла одну треть урожая с зернового участка. Половина урожая взималась в тех случаях, когда владелец обязывался сам принимать участие в полевых работах или брал на себя определенную часть расходов. Сдавая в аренду сад, который приносит, куда большую прибыль, хозяин вправе был претендовать на две 4 трети урожая. Учитывая высокую плодородность земель в бассейне Тигра и Евфрата, можно утверждать, что арендная плата не была грабительской. Обязательство арендатора перед владельцем земли ограничивалось арендной платой. В случае недобросовестной работы арендатора арендная плата рассчитывалась в соответствии со средней урожайностью соседних сельскохозяйственных угодий. Договор аренды заключался на один-два года. А целинные земли сдавались, сроком на три года и в таких условиях плата взималась за третий год пользования. А за арендованный участок, который отводился под будущий сад, то узаконенные 50% урожая выплачивались лишь на пятый, последний год аренды. О широком распространении арендных отношений в Древневавилонском царстве говорят известные случаи субаренды, когда крупные арендаторы сдавали свои наделы для работы на них более мелким земледельцам.

В Римском праве, договор аренды начал приобретать более современную форму, и существовал он в форме договора найма вещей. Римское право выделяло три различных вида найма: - наем вещей; - наем услуг; - наем работы, или подряд. Особенной чертой римского подхода являлось то, что смена собственника предмета или вещи влекла расторжение договора аренды. По договору найма вещей одна сторона наймодатель обязывалась предоставить другой стороне нанимателю одну или несколько определенных вещей для временного пользования, а эта другая сторона обязывалась уплачивать за пользование этими вещами определенное вознаграждение и по окончании пользования возвратить вещи в сохранности наймодателю. Также по данному договору можно было передать как недвижимые, так и движимые вещи. Вещи должны быть не потребляемыми, так как наниматель по окончании срока договора должен возвратить точно такую же вещь, которая указана в договоре. В договоре можно было установить возможность поднайма. Имущественные права (нателесные вещи) также могли быть предметом договора. Из того факта, что можно было передавать внаем вещи на неопределенный срок следует, что договор мог быть прекращен по заявлению одной из сторон.

Современный вид договор аренды приобрел лишь в Своде законов Российской Империи. Законодательные акты, которые заключались позднее, только частично смогли его дополнить. Договор найма вещей (аренды) изучался Д.И. Мейером, доктором, профессором Казанского университета. Мнения того периода сходились на том, что можно было передать в аренду только не потребляемую вещь. В советском гражданском праве, договор аренды рассматривался в качестве самостоятельного гражданско-правового договора. Нормы о договоре аренды были включены в кодифицированные акты. Определение понятия договора имущественного найма оставалось практически неизменным. В Гражданском кодексе РСФСР 1964 года (далее - ГК РСФСР) договором имущественного найма признавался такой договор, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой (нанимателю) имущество за определенное вознаграждение для временного пользования. Если сравнивать с дореволюционным законодательством, в договоре имущественного найма отчетливо просматриваются отдельные элементы вещно-правовых отношений, а наниматель являлся титульным владельцем. В советский период существовали ограничения отношений имущественного найма по субъектному составу. В качестве наймодателей и нанимателей по-прежнему могли выступать и граждане, и организации. Однако законодательством специально предусматривалось, что социалистические организации вправе сдавать внаем только временно неиспользуемые здания, сооружения, производственные и иные помещения, оборудование и транспортные средства. Кроме того, систематическая сдача имущества внаем организациями допускалась лишь при условии, что совершение таких сделок входит в их уставную деятельность. Граждане не могли систематически выступать в качестве наймодателей по иной причине: считалось, что в этом случае договор имущественного найма используется для извлечения постоянных доходов. Еще одной тенденцией правового регулирования отношений аренды в советский период было уменьшение значения норм имущественного найма, содержащихся в ГК РСФСР, путем издания многочисленных подзаконных нормативных актов. Кардинальные изменения в политической, социально-экономической и культурной жизни страны в конце 80-90-х гг. обусловили пересмотр существовавших правовых отношений в обществе, в том числе и в регулировании отношений по передаче имущества во временное пользование и владение. Арендные отношения преобразованиями были затронуты в первую очередь. Актом, предусматривающим использование договора аренды в имущественных целях, стал Указ Президиума Верховного Совета СССР от 07 апреля 1989 года «Об аренде и арендных отношениях в СССР».

В ноябре 1989 года были приняты Основы законодательства СССР и союзных республик об аренде. Расширялись возможности использования договора аренды в его традиционном понимании, и наряду с этим регламентировались отношения, связанные с созданием и деятельностью арендных предприятий, причем решению второй задачи уделялось особое внимание.

С 1992 года начался процесс приватизации государственных и муниципальных предприятий с созданием на их основе акционерных и иных хозяйственных обществ. В советском гражданском праве, нормы о договоре имущественного найма неизменно включались в кодифицированные акты, а сам договор имущественного найма рассматривался в качестве самостоятельного гражданско-правового договора. Развития законодательства в этот период шло по пути некоторого ограничения круга объектов имущественного найма, сокращения и дифференциации сроков найма вещей, увеличения числа специальных правил, предназначенных для регулирования отношений найма вещей с участием, так называемых социалистических организаций или связанных с передачей внаем государственного имущества.

Таким образом, договор аренды имеет давнюю историю развития, первые упоминания о нем встречаются в древнем Вавилоне, а четкое нормативное регулирование, заложившую основу современного, было проведено в римском праве, завершающим этапом разработки развернутого законодательства об аренде стало принятие части второй ГК РФ.

1.2 Понятие договора аренды. Виды

Аренда - один из классических видов гражданско-правовых договоров, чья история насчитывает многие тысячелетия, однако понятие аренды (имущественного найма) в своих основных чертах с древнейших времен не претерпевает существенных изменений.

Согласно ст.606 ГК РФ договор аренды (имущественного найма) определяется как соглашение, по которому «арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование». Таким образом, договор аренды входит в группу договоров, регулирующих отношения по передаче имущества во временное пользование. В отличие от договоров по передаче имущества в собственность договор аренды не влечет смены титула собственника, а, следовательно, в экономическом смысле он оформляет такие отношения товарообмена, при которых товаром является не вещь, а право пользования ею.

Основным законодательным актом, регулирующим отношения, возникающие в результате заключения и исполнения договора аренды, является ГК РФ, гл. 34 которая целиком посвящена вопросам арендных отношений. Кроме того, многообразие и разноплановость арендных отношений приводят к множественности источников правового регулирования. Так, отдельные вопросы аренды урегулированы нормами Водного кодекса РФ, Воздушного кодекса РФ, Кодекса торгового мореплавания РФ, Лесного кодекса РФ, Федеральными законами «О финансовой аренде (лизинге)», «О недрах», «О космической деятельности» и др. Кроме того, действует целый ряд подзаконных нормативных актов (Указы Президента РФ, Постановления Правительства РФ, ведомственные акты), которые содержат гражданско-правовые нормы, регулирующие отдельные аспекты арендных отношений.

В ГК РФ установлены общие положения для всех видов договора аренды (ст. 606-625), а также специальные правила, которые относятся только к конкретным видам договора аренды. В связи с этим важным является вопрос о соотношении общих норм и специальных правил, регулирующих арендные отношения, т.е. вопрос о том, когда и какие нормы следует применять. В ст. 625 ГК РФ определено, что к отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда) общие положения об аренде применяются, если иное не установлено правилами ГК РФ об этих договорах. Это означает, что специальная норма имеет приоритет перед общей и при их несоответствии применению подлежит специальная.

Так, например, согласно ст. 607 ГК РФ недвижимое имущество может быть объектом договора аренды. В то же время п.1 ст.626 ГК РФ исключает возможность передачи по договору проката, который является разновидностью договора аренды, недвижимого имущества. Исходя из закрепленного в ст.625 ГК РФ принципа приоритетного значения специальной нормы перед общей, применительно к договору проката будет действовать ст.626 ГК РФ. Иными словами, недвижимое имущество в прокат передать нельзя.

Особый интерес представляют существенные условия договора. Такие как: -о предмете договора; -предусмотренные в законе как существенные; необходимые для данного вида договоров; в отношении, которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. По той причине, что зачастую являются основаниями возникновения судебных споров.

Рассмотрим собственно базисный элемент договора аренды, а именно предмет. Предмет договора - это действие или совокупность действий, определяющих тип и характер условий заключаемой сделки. Не было бы интереса к имущественному объекту, не возникли бы действия "составляющие" предмет, а значит и отсутствовала бы "посылка" заключения договора аренды.

Условия, предусмотренные в законе как «существенные», распространяются на конкретный вид договоров. По аналогии с дефиницией «предметы роскоши» при разделе имущества, т.е. что для одной семьи роскошь, для другой - предметы обихода. Так и здесь, при заключении договоров, по определенному предмету, существенными будут те или иные условии. Для наглядности синтезируем положения для некоторых договоров в таблице (Приложение 1).

Таким образом, как видно из таблицы, к существенным условиям относятся только те условия, которые прямо названы в нормах права либо как существенные, либо как необходимые для договоров данного вида, обычно это предмет и цена, для некоторых договоров - срок.

Обычные условия - условия, закреплены законом и вступают в действие независимо от указания их в договоре. Например, из таблицы видно, что цена договора (кроме договоров аренды зданий и сооружений) как и срок, относятся к обычным условиям, т.е. согласно норм ГК РФ "если арендная плата договором не установлена, применяется обычная арендная плата" (ст.424, 614 ГК РФ). Также к обычным условиям договора относятся права и обязанности сторон: «арендатор - обязуется содержать используемое имущество в исправном состоянии, содержать в чистоте и порядке, нести расходы по текущему ремонту, а также он должен проявлять при использовании арендованного имущества ту же степень заботливости, которую он проявляет к собственному имуществу».

Случайные условия дополняют либо изменяют обычные условия. Такие условия включаются в текст договора по усмотрению сторон, но их отсутствие на действительность договора не влияет. Примером случайного условия договора может служить пункт, где рассмотрены сроки для предупреждения о прекращении аренды. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после срока аренды, то договор считается пролонгированным на тех же условиях при отсутствии возражений

Характерными чертами для договора аренды являются:

1. На основе договора аренды, являющегося по сути соглашением, одно лицо, которое имеет право распоряжаться имуществом (арендодатель), предоставляет это имущество другому лицу (арендатору) на правах владения и пользования (или только пользования). При этом арендодатель остается собственником имущества, и соответственно к арендатору право собственности не переходит.

2. Договор аренды носит возмездный характер, поскольку арендатор платит арендодателю за пользование имуществом.

3. Договор аренды является срочным, поэтому по истечении срока, указанного в договоре, арендатор обязан вернуть имущество арендодателю.

4. Договор аренды, как и большинство договоров, является двусторонним и консенсуальным. Двусторонним договор является потому, что порождает для каждой его стороны права и обязанности. Консенсуальным договор аренды можно назвать, поскольку для его заключения достаточно соглашения сторон и самого факта подписания его сторонами.

Виды договоров аренды частично были рассмотрены, теперь бы хотелось подробнее, рассмотреть каждый вид для полного понимания особенностей заключения каждого из них.

По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование.

Имущество, предоставленное по договору проката, используется для потребительских целей, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства.

Договор проката заключается в письменной форме (ст. 626 ГК); договор проката заключается на срок до одного года.

Правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на возобновление договора аренды (статья 621) к договору проката не применяются.

Арендатор вправе отказаться от договора проката в любое время, письменно предупредив о своем намерении арендодателя не менее чем за десять дней (ст. 627).

Арендодатель, заключающий договор проката, обязан в присутствии арендатора проверить исправность сдаваемого в аренду имущества, а также ознакомить арендатора с правилами эксплуатации имущества либо выдать ему письменные инструкции о пользовании этим имуществом (ст. 628).

При обнаружении арендатором недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, арендодатель обязан в десятидневный срок со дня заявления арендатора о недостатках, если более короткий срок не установлен договором проката, безвозмездно устранить недостатки имущества на месте либо произвести замену данного имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии. Если недостатки арендованного имущества явились следствием нарушения арендатором правил эксплуатации и содержания имущества, арендатор оплачивает арендодателю стоимость ремонта и транспортировки имущества (ст. 629). Арендная плата по договору проката устанавливается в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. В случае досрочного возврата имущества арендатором арендодатель возвращает ему соответствующую часть полученной арендной платы, исчисляя ее со дня, следующего за днем фактического возврата имущества. Взыскание с арендатора задолженности по арендной плате производится в бесспорном порядке на основе исполнительной надписи нотариуса (ст. 630). Капитальный и текущий ремонт имущества, сданного в аренду по договору проката, является обязанностью арендодателя.

Сдача в субаренду имущества, предоставленного арендатору по договору проката, передача им своих прав и обязанностей по договору проката другому лицу, предоставление этого имущества в безвозмездное пользование, залог арендных прав и внесение их в качестве имущественного вклада в хозяйственные товарищества и общества или паевого взноса а производственные кооперативы не допускаются (ст. 631).

Порядок и правила заключения договоров аренды транспорта и транспортных средств узаконены в ст. 632-649 ГК РФ.

По договору аренды (фрахтования на время) транспортного средства с экипажем арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации.

Правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок (ст. 621) к договору аренды транспортного средства с экипажем не применяются. Договор аренды транспортного средства с экипажем должен быть заключен в письменной форме независимо от его срока. К такому договору не применяются правила о регистрации договоров аренды, предусмотренные п. 2 ст. 609 ГК. Арендодатель в течение всего срока договора аренды транспортного средства с экипажем обязан поддерживать надлежащее состояние сданного в аренду транспортного средства, включая осуществление текущего и капитального ремонта и предоставление необходимых принадлежностей.

Предоставляемые арендатору арендодателем услуги по управлению и технической эксплуатации транспортного средства должны обеспечивать его нормальную и безопасную эксплуатацию в соответствии с целями аренды, указанными в договоре. Договором аренды транспортного средства с экипажем может быть предусмотрен более широкий круг услуг, предоставляемых арендатору.

Состав экипажа транспортного средства и его квалификация должны отвечать обязательным для сторон правилам и условиям договора, а если обязательными для сторон правилами такие требования не установлены, требованиям обычной практики эксплуатации транспортного средства данного вида и условиям договора.

Члены экипажа являются работниками арендодателя. Они подчиняются распоряжениям арендодателя, относящимся к управлению и технической эксплуатации, и распоряжениям арендатора, касающимся коммерческой эксплуатации транспортного средства.

Если договором аренды не предусмотрено иное, расходы по оплате услуг членов экипажа, а также расходы на их содержание несет арендодатель.

Если иное не предусмотрено договором аренды транспортного средства с экипажем, арендатор несет расходы, возникающие в связи с коммерческой эксплуатацией транспортного средства, в том числе расходы на оплату топлива и других расходуемых в процессе эксплуатации материалов и на оплату сборов.

Если иное не предусмотрено договором аренды транспортного средства с экипажем, обязанность страховать транспортное средство и (или) страховать ответственность за ущерб, который может быть причинен им или в связи с его эксплуатацией, возлагается на арендодателя в тех случаях, когда такое страхование является обязательным в силу закона или договора.

Если договором аренды транспортного средства с экипажем не предусмотрено иное, арендатор вправе без согласия арендодателя сдавать транспортное средство в субаренду.

Арендатор в рамках осуществления коммерческой эксплуатации арендованного транспортного средства вправе без согласия арендодателя от своего имени заключать с третьими лицами договоры перевозки и иные договоры, если они не противоречат целям использования транспортного средства, указанным в договоре аренды, а если такие цели не установлены, назначению транспортного средства.

В случае гибели или повреждения арендованного транспортного средства арендатор обязан возместить арендодателю причиненные убытки, если посредник докажет, что гибель или повреждение транспортного средства произошли по обстоятельствам, за которые арендатор отвечает в соответствии с законом или договором аренды.

Транспортными уставами и кодексами могут быть установлены иные, помимо предусмотренных настоящим подразделом, особенности аренды отдельных видов транспортных средств с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации.

По договору аренды транспортного средства без экипажа арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации.

Правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок (ст. 621) к договору аренды транспортного средства без экипажа не применяются.

Договор аренды транспортного средства без экипажа должен быть заключен в письменной форме независимо от его срока. К такому договору не применяются правила о регистрации договоров аренды, предусмотренные п. 2 ст. 609 ГК.

Арендатор в течение всего срока договора аренды транспортного средства без экипажа обязан поддерживать надлежащее состояние арендованного транспортного средства, включая осуществление текущего и капитального ремонта. Арендатор своими силами осуществляет управление арендованным транспортным средством и его эксплуатацию, как коммерческую, так и техническую. Если иное не предусмотрено договором аренды транспортного средства без экипажа, арендатор несет расходы на содержание арендованного транспортного средства, его страхование, включая страхование своей ответственности, а также расходы, возникающие в связи с его эксплуатацией.

Если договором аренды транспортного средства без экипажа не предусмотрено иное, арендатор вправе без согласия арендодателя сдавать арендованное транспортное средство в субаренду на условиях договора аренды транспортного средства с экипажем или без экипажа.

Арендатор вправе без согласия арендодателя от своего имени заключать с третьими лицами договоры перевозки и иные договоры, если они не противоречат целям использования транспортного средства, указанным в договоре аренды, а если такие цели не установлены, назначению транспортного средства.

Ответственность за вред, причиненный третьим лицам транспортным средством, его механизмами, устройствами, оборудованием, несет арендатор в соответствии с правилами гл. 59 ГК.

Транспортными уставами и кодексами могут быть установлены иные, помимо предусмотренных настоящим подразделом, особенности аренды отдельных видов транспортных средств без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации.

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (ст. 650).

Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434).

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (ст. 650).

Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434).

Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ст. 651).

По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующую часть земельного участка.

Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением.

Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка (ст. 652).

В случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка (ст. 653).

Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условии о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК, не применяются.

Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

В случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения (ст. 654).

Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора - от принятия имущества. При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю (ст. 655). Договор аренды предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434).

Договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность (ст. 658). Передача предприятия арендатору осуществляется по передаточному акту. Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью арендодателя и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия (ст. 659).

Если иное не предусмотрено договором аренды предприятия, арендатор вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу при условии, что это не влечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды предприятия. Указанный порядок не применяется в отношении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законом.

Если иное не предусмотрено договором аренды предприятия, арендатор вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость (ст. 660).

Арендатор предприятия обязан в течение всего срока действия договора аренды предприятия поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществлять его текущий и капитальный ремонт.

На арендатора возлагаются расходы, связанные с эксплуатацией арендованного предприятия, если иное не предусмотрено договором, а также с уплатой платежей по страхованию арендованного имущества (ст. 661).

Арендатор предприятия имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.

Арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возместить арендатору стоимость таких улучшений, если докажет, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств или при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности (ст. 662).

Правила ГК о последствиях недействительности сделок, об изменении и о расторжении договора, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, применяются к договору аренды предприятия, если такие последствия не нарушают существенно права и охраняемые законом интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам (ст. 663).

При прекращении договора аренды предприятия арендованный имущественный комплекс должен быть возвращен арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных ст. 656, 657 и 659 ГК. Подготовка предприятия к передаче арендодателю, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является в этом случае обязанностью арендатора и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором (ст. 664).

Лизинг (согласно федеральному закону "О лизинге") -- вид инвестиционной деятельности по приобретению имущества и передаче его на основании договора лизинга физическим или юридическим лицам за определенную плату на определенный срок на определенных условиях, обусловленных договором, с правом выкупа имущества лизингополучателем. Следовательно, лизинг является видом предпринимательской деятельности, направленной на инвестирование финансовых средств в приобретение имущества в собственность и передачу его в аренду. Объектом лизинга может быть движимое и недвижимое имущество. Что касается субъектов лизинга, то классический лизинг предусматривает трехсторонний характер взаимоотношений, то есть в лизинговой сделке принимают участие три субъекта. Субъектами лизинга могут быть резиденты или нерезиденты РФ. Состав субъектов лизинга сокращается до двух, если продавец и лизингодатель являются одним и тем же лицом. Лизингодатель (арендодатель) -- лицо, которое специально приобретает имущество для сдачи его во временное пользование; Лизингополучатель (арендатор) -- лица, получающего имущество во временное пользование; Продавец (поставщик) -- лицо, продающее имущество, являющееся объектом сделки.

Из описанного выше можно сделать выводы: 1. Договором аренды признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату. 2. Цель договора аренды - обеспечить передачу имущества во временное пользование. В этом заинтересованы обе стороны договора. Арендатор, как правило, нуждается в имуществе временно или не имеет возможности приобрести его в собственность. Арендодатель же преследует цель извлечения прибыли из передачи имущества во временное пользование другому лицу. 3. Основные элементы договора аренды: стороны, предмет (любая не потребляемая вещь в натуре, например земельные участки, здания, предприятия, оборудование, транспортные средства), форма и содержание (это условия, при которых должно быть достигнуто соглашение сторон).

2. Особенности договора аренды недвижимости

2.1 Существенные условия договора аренды недвижимости

Договорные условия - это способ фиксации взаимных прав и обязанностей. Российское законодательство закрепляет существенные условия договоров.

О существенных условиях договора аренды зданий и сооружений было в краткой форме сказано ранее, но нам бы хотелось их изучить более детально т.к. если существенные условия не соблюдены, договора аренды считается незаключенным. Существенными условиями договора аренды недвижимости являются: - предмет, - арендная плата.

Рассмотрим случай. Арендатор обратился в суд с иском о признании недействительным договора аренды нежилого помещения, однако суд сделал вывод о том, что данный договор является незаключенным.

Согласно договору в аренду передается нежилое помещение, расположенное по конкретному адресу. В договоре указаны этаж, площадь, целевое назначение. Иных признаков передаваемого объекта, кроме "12 кв. м на 21-м этаже", в договоре не указано, конкретизации помещения в виде указания номера помещения или иных признаков, позволяющих индивидуализировать "12 кв. м на 21-м этаже", договор не содержит. В нем также есть указание на то, что передаваемые в аренду помещения отмечены на плане арендуемых помещений, который является неотъемлемой частью договора. Однако такое приложение к договору сторонами не представлено.

Суд затребовал в БТИ поэтажный план 21-го этажа здания по указанному адресу. Наличие самостоятельного помещения общей площадью 12 кв. м на 21-м этаже судом не установлено. Из акта приема-передачи помещения, в котором передаваемое имущество определено так же, как и в договоре, невозможно определить, какое конкретно помещение было передано по договору.

При таких обстоятельствах суд правомерно указал на то, что в представленных в дело документах отсутствует условие об определенности объекта аренды, который подлежит передаче. Также суд сделал обоснованный вывод о том, что к спорному договору не могут быть применены последствия недействительности, так как он является незаключенным.

В другом деле суд признал незаключенным договор субаренды земельного участка по следующим основаниям: договор аренды (на основе которого арендатор пытался сдать в субаренду участок) не содержит существенных условий о границах и размере земельного участка, в связи с чем не представляется возможным выделить его из общего состава земель, переданных по договору аренды. При отсутствии в договоре данных о земельном участке условие об объекте, подлежащем передаче ответчику, считается не согласованным сторонами, а сам договор - незаключенным.

При отсутствии в договоре данных, позволяющих определить объект аренды, договор считается именно не заключенным, т.е. его нельзя признать недействительным и применить к нему последствия признания сделки недействительной.

Как следует из одного судебного решения, истец обратился в суд с иском о признании сделки недействительной и применении последствий недействительной (ничтожной) сделки в виде обязательств ответчика возвратить земельный участок. При рассмотрении обстоятельств дела судом сделан вывод о несогласовании сторонами существенного условия договора об объекте, подлежащем передаче в аренду, в связи с чем в соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ оспариваемый договор правомерно признан незаключенным.

При таких обстоятельствах судом принято правильное решение об отказе в иске, так как недействительным может быть признан только заключенный договор и ГК РФ не предусмотрено применение реституции как последствия не заключения договора аренды.

При заключении договора сторонам следует уделить серьезное внимание определению и индивидуализации имущества, которое подлежит передаче. В договоре должны быть указаны данные о передаваемом имуществе, чтобы не было сомнений в том, какое именно имущество арендодатель передает, а арендатор имеет право требовать. Например, при аренде нежилого помещения обязательно указываются: адрес местонахождения здания; литера здания в соответствии со свидетельством о праве собственности на него; этаж, на котором находится нежилое помещение; площадь нежилого помещения; номер помещения и комнаты.

Границы передаваемого нежилого помещения должны быть выделены на плане (желательно, цветом), а сам объект заштрихован.

Следует иметь в виду то, что несоблюдение формальных условий при определении объекта аренды не всегда будет являться безусловным основанием для признания договора аренды незаключенным, что представляется правильным, поскольку позволяет избежать недобросовестности сторон по договору. Например, при рассмотрении конкретного дела суд указал, что решение о признании договора аренды незаключенным вынесено без достаточных оснований, так как не принято во внимание то обстоятельство, что при заключении договора стороны определили порядок пользования нежилыми помещениями общей площадью 7693 кв. м, расположенными в здании арендодателя. В договоре и приложении 1 к нему содержатся данные, которые позволили сторонам в течение 7 лет исполнять договор в соответствии с его условиями и уточнением предмета аренды. При таких условиях у суда не было оснований для признания договора незаключенным.

Срок договора аренды. ГК РФ предусматривает, что договор аренды заключается на срок, определенный договором. Допускается заключение договора и без указания срока. В этом случае договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Значение заключения договора без указания срока аренды состоит в том, что каждая из сторон договора получает право отказаться от него в любое время в одностороннем порядке при условии предупреждения об этом другой стороны за один месяц, а при аренде недвижимости - за три месяца (п. 1, 2 ст. 610 ГК РФ). Законом могут быть предусмотрены предельные сроки договора в отношении отдельных видов аренды или аренды отдельных видов имущества. В этом случае, независимо от того, указан ли сторонами какой-либо срок аренды в договоре, по истечении установленного законом предельного срока договор считается прекращенным (п. 3 ст. 610 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 621 ГК РФ арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (если иное не определено законом или договором). В этом случае арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить договор в срок, указанный в договоре аренды, а если такой срок в договоре не указан, то в разумный срок до окончания действия договора. Следует иметь в виду, что это будет уже новый договор. В случае возникновения между сторонами спора в отношении отдельных условий (чаще всего, арендной платы) разногласия квалифицируются как преддоговорный спор, а не как спор об изменении договора.

Правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок не применяются к договору аренды транспортных средств и проката (ст. 627, 632 ГК РФ).

Нормы, предусматривающие преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок, не устанавливают безусловного права требовать от арендодателя заключения такого договора и соответствующей обязанности последнего.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок и к нему применяются правила п. 2, 3 ст. 610 ГК РФ.

Согласно одному из дел арендодатель предъявил арендатору иск о выселении из нежилого помещения в связи с прекращением действия договора аренды. Договор аренды, заключенный сторонами на неопределенный срок, прекратил действие в соответствии с письмом арендодателя, согласно которому истец отказался от договора и предложил ответчику по истечении трехмесячного срока освободить помещение. Арендатор посчитал, что расторжение договора не имело места, так как после получения письма арендодателя о намерении расторгнуть договор стороны подписали дополнительное соглашение к договору, установившее новые ставки арендной платы на следующий год. По мнению арендатора, дополнительное соглашение фактически являлось офертой к пролонгации договора аренды. Суд удовлетворил иск, указав на то, что подписание дополнительного соглашения, в котором установлены новые ставки арендной платы, не может рассматриваться как намерение к пролонгации договора. Указанное соглашение определяло размер платежей на период до прекращения договора, поскольку период заканчивался в следующем году.

В другом деле арендодатель требовал возвратить арендуемое имущество путем выселения ответчика из занимаемых помещений со ссылкой на ст. 610 ГК РФ в связи с прекращением договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Согласно договору сторона вправе отказаться от договора, предупредив другую сторону за два месяца. Однако истец не представил доказательств соблюдения данного условия, а именно - предупреждения ответчика о расторжении договора аренды, в связи с чем договор не может считаться прекращенным, следовательно, оснований для выселения арендатора не имеется.

Существенным условием договора аренды недвижимости в силу прямого указания закона - ст. 606, 654 ГК РФ, ст. 65 ЗК РФ и др. - является арендная плата. Обязанность по ее внесению - основная обязанность арендатора (п. 1 ст. 614 ГК РФ). В случае ее неисполнения более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа арендодатель вправе требовать расторжения договора аренды (ст. 619 ГК РФ). Обязанность по уплате арендных платежей возникает после передачи имущества арендатору, на что прямо указывает п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - Информационное письмо N 66).

Порядок, условия, сроки внесения арендной платы определяются договором. Если они не определены договором, считается, что установлены порядок, условия, сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ). Однако аналогия применима не во всех случаях, например, при аренде зданий, сооружений, предприятий. Как следует из п. 1 ст. 654 ГК РФ, при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются.

Рассмотрим следующий случай. Истец обратился в суд с иском об обязании ответчика освободить не жилое помещение. При вынесении решения об удовлетворении иска суд исходил из того, что на основании п. 1 ст. 654 ГК РФ договор аренды здания должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания считается незаключенным. Договор аренды между истцом и ответчиком не содержит условий о размере арендной платы, следовательно, он не заключен, а ответчик занимает спорное здание без правовых оснований.

Интересным представляется дело, по которому судом вынесено решение о признании незаключенным договора аренды с последующим выкупом, так как отсутствует условие о размере арендной платы. Обстоятельства таковы: согласно договору арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование с последующим выкупом здание под музыкальную школу. Договором определена выкупная цена - 35 659 тыс. руб.

В соответствии с договором арендодатель обязуется передать имущество арендатору в собственность после уплаты всей суммы выкупной цены, ежегодной платы за пользование имуществом, НДС. Это приложение содержит расчеты цены выкупа и размера ежегодных платежей в счет выкупа, за пользование имуществом и НДС.

Здание передано арендатору по акту приема-передачи. Сделка зарегистрирована. В связи с тем, что арендатор не уплачивал арендные платежи, истец обратился с иском о взыскании задолженности по арендной плате и процентов по ст. 395 ГК РФ.

Суд сделал следующие выводы: в соответствии с п. 1 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Оспариваемый договор не содержит указания о размере арендной платы, уплачиваемой арендатором за пользование имуществом арендодателя, а приложение 2, на которое ссылается истец, содержащее годовые суммы арендной платы и выкупной цены, со стороны ответчика не подписано, что сторонами не оспаривается. Следовательно, между арендодателем и арендатором не достигнуто соглашение по размеру арендной платы, договор аренды следует считать незаключенным. Ссылка истца на действия ответчика по признанию долга по арендной плате и волю сторон на заключение договора не принимаются во внимание, так как ГК РФ установлена определенная форма договора аренды здания (единый письменный документ с обязательным согласованием размера арендной платы). Действующее законодательство предоставляет широкий выбор механизма арендной платы (ст. 614 ГК РФ). Перечень не закрытый, стороны могут предусмотреть сочетание различных форм либо выбрать иную форму оплаты.

Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы. Договором можно установить правило о том, что арендная плата является твердой и пересмотру не подлежит. Условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления, в течение года должно оставаться неизменным.

Если арендная плата установлена не в твердой сумме, а является определяемой, т.е. подлежит исчислению по каждому сроку платежа (например, ставка арендной платы определена сторонами в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте), то сумма платежа может меняться. Однако если сам механизм расчета платежа является неизменным, то считается, что фактическое изменение размера арендной платы в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ не является изменением условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.

Важное значение имеет сформулированный в п. 12 Информационного письма N 66 вывод о том, что возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма платы.

Арендодатель обратился в суд с иском к арендатору о признании договора аренды здания незаключенным и выселении ответчика из занимаемого здания. Исследовав договор и обстоятельства спора, суд кассационной инстанции установил, что разногласия возникли по поводу формулировки условия договора о размере арендной платы.