Особенности правового регулирования договора аренды в РФ

В силу п. 1 ст. 654 ГК РФ договор аренды здания должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии изложенного в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания считается незаключенным. Ответчик полагал, что данное требование закона сторонами соблюдено, поскольку в соответствии с договором арендатор обязан в качестве арендной платы в установленные сроки оплачивать коммунальные и прочие целевые услуги.

Такая формулировка не может рассматриваться как условие об арендной плате, поскольку арендодатель фактически не получает встречного предоставления за переданное в аренду здание. Оплата арендатором коммунальных услуг не означает возмездности договора аренды. Согласно п. 1 ст. 654 ГК РФ к договору аренды здания не применяются правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ. Учитывая изложенные обстоятельства, суд кассационной инстанции признал спорный договор незаключенным. Много споров связано с вопросами изменения арендной платы. Так, арендодатель обратился в суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате. Арендатор иск не признал, предъявив встречный иск о взыскании с арендодателя излишне внесенной арендной платы. Суд, вынося решение в пользу арендатора, указал на то, что арендодатель в нарушение требований закона и условий договора дважды в течение года в одностороннем порядке увеличивал размер арендной платы. Кроме того, соглашения об изменении размера арендной платы, установленного в договоре аренды, не были зарегистрированы, а потому в соответствии с п. 3 ст. 453 ГК РФ являются незаключенными.

Следовательно, существенными условиями договора аренды недвижимости являются: - предмет договора аренды недвижимости; - арендная плата. Если одна из сторон не выполняет одно из существенных условий или не определяет предмет договора, данный договор будет признан незаключенным. При заключении договора аренды недвижимости сторонам следует четко закрепить существенные условия договора. Это поможет в дальнейшем избежать длительных судебных тяжб.

2.2 Содержание договора аренды недвижимого имущества

Проведя анализ судебной практики можно сделать вывод, что из-за некорректного составления договора аренды возникает большинство судебных споров. В данном параграфе нами выделен ряд моментов, на которые нужно обратить внимание при заключении договора аренды недвижимого имущества для избежания непонимания между сторонами и обращения в суд по данным вопросам.

Согласно устоявшейся практике, договор составляется по определённой схеме. Это позволяет сделать его логичным и последовательным, когда каждый последующий пункт вытекает из предыдущего.

Условия договора аренды недвижимости можно поделить на следующие составляющие:

- Вводная часть: здесь указывается наименование договора, дата и место заключения сделки, сведения о субъектах правоотношений. К ним могут относиться организации, действующие на основании уставов и представленные должностными лицами, а также физические лица, действующие на основании доверенности или от своего имени (подтверждается паспортом).

- Предмет соглашения: невозможность идентифицировать помещение, здание или сооружение, передаваемое в аренду, влечёт недействительность договора. Поэтому в данной части необходимо указать следующие детали: Тип помещения (нежилое, часть нежилого) и его назначение (производственное, коммунально-бытовое, торговое, складское, иное); инвентарный номер, присвоенный техпаспортом; локализация (точный адрес, этаж, расположение на этаже); площадь объекта.

- Подтверждение полномочий сторон сделки: отдельным пунктом можно прописать документы, на основании которых действуют субъекты сделки. Для арендодателя это соответствующее Свидетельство о государственной регистрации объекта недвижимости, его номер, серия, дата и орган выдачи. Для арендатора: физического лица - документы, удостоверяющие личность (паспорт), предпринимателя - выписка из ЕГРИП; юридического лица - копия доверенности (для полномочного представителя), копия протокола решения учредительного собрания о назначении на должность (для директора).

- Арендная плата за нежилое помещение и порядок её внесения: один из важнейших вопросов, который нуждается в тщательной проработке. Арендная плата может исчисляться следующими способами: за единицу площади. Стоимость рассчитывается исходя из фактического размера помещений, передаваемых в пользование; за объект аренды. Стоимость определяется целиком и не разбивается на отдельные составляющие; за единицу основных и вспомогательных площадей. Способы передачи денежных средств: периодический (еженедельно, ежемесячно, ежеквартально); единовременный (как правило, в начале срока аренды). Законодательство позволяет использовать иные формы арендной платы, среди которых - выполнение арендатором услуг или работ в пользу арендодателя, выполнение работ, связанных с улучшением (реконструкцией) нежилого помещения и т.д. Срок оплаты указывается в договоре (денежные средства должны быть внесены не позднее определённой даты, к примеру, 5 числа каждого месяца). В договоре можно прописать и способ перечисления денежных средств (на расчетный счет арендодателя, наличными). Что касается размера арендной платы, то она не может изменяться чаще, чем один раз в год (закреплено в п.3 ст.614 ГК), если иное не вытекает из договора. Однако есть ряд случаев, при которых сумма оплаты может быть пересмотрена, в том числе в сторону уменьшения: ухудшились условия доступа к помещению.

- Права и обязанности сторон: арендодателю необходимо предоставить имущество к указанному сроку и в надлежащем состоянии, своевременно уведомить арендатора о решении провести капитальный ремонт предмета договора. Кроме того, в тексте соглашения можно прописать обязанность обеспечения контрагента энергией за свой счёт либо за счёт третьих лиц.

Арендатору необходимо использовать имущество в соответствии с условиями договора или по назначению, к указанному сроку вносить арендную плату, следить за техническим состоянием помещения, оплачивать коммунальные расходы. Кроме того, нельзя пересдавать либо передавать в безвозмездное пользование недвижимость третьим лицам без согласия собственника, использовать в качестве залога или делать предметом других обременений.

Обязанность о проведении текущего и капитального ремонта остаётся за сторонами сделки. Данное обременение может возлагаться как на арендатора, так и на арендодателя.

Срок действия договора: соглашение может быть заключено на следующие периоды времени: на определённый срок до 12 месяцев. В этом случае государственная регистрация договора не требуется; на определённый срок 12 месяцев и более. Для такого соглашения государственная регистрация необходима; на неопределённый срок. Поскольку период действия договора не является существенным условием сделки, то он может не указываться в тексте. В этом случае действует правило ч.2 ст.610 ГК, в соответствии с которым соглашение считается заключённым на неопределённый срок. Регистрировать его в государственных органах не требуется.

Порядок изменения и прекращения действия соглашения: договор может быть расторгнут по обоюдному согласию сторон, прекращён после истечения срока действия, а также досрочно в целом ряде случаев: форс-мажорные обстоятельства, повлекшие гибель сооружения; Снос здания в установленном законом порядке; ликвидация арендатора либо арендодателя как юридического лица; смерть гражданина - индивидуального предпринимателя, либо аннулирование его регистрации; неисполнение сторонами договора условий соглашения.

Порядок передачи и возврата предмета договора: это очень важная часть соглашения, которую обязательно нужно прописать. Как правило, здесь указывается обязанность сдать и принять предмет сделки на основании соответствующего акта. Он составляется по количеству копий документа и хранится вместе с договором. При этом помещения, как при приёме, так и при возврате, должны быть в надлежащем санитарно-техническом состоянии, позволяющим использовать их по назначению.

Ответственность арендатора и арендодателя за невыполнение и ненадлежащее выполнение обязательств.

В данном пункте необходимо указать следующие условия: ответственность арендодателя за противоправные действия в отношении имущества арендатора, размещённого на арендуемых площадях; порядок возмещения убытков, причинённых в результате ненадлежащего исполнения сторонами сделки своих обязательств; ответственность за ухудшение имущества арендатором либо третьими лицами, которые находятся в его подчинении.

Дополнительные условия: В данной части договора указываются пункты, которые арендатор и арендодатель посчитают важными. Это может быть, к примеру, обязанность застраховать собственность, установить пожарно-охранную сигнализацию, обеспечить охрану помещений. Также сюда включается информация о порядке разрешения споров, возникших между субъектами правоотношений.

Реквизиты и подписи сторон: арендатор и арендодатель приводят подробную информацию, которая позволяет идентифицировать их. Данные переписываются из паспорта, свидетельства о государственной регистрации ИП или юридического лица. Для всех организаций требуется заверка подписи печатью, также такое право есть за предпринимателем.

Приложения к договору (поэтажный план объекта недвижимости с выделением передаваемого в аренду помещения): Указанные документы неразрывно связаны с соглашением, поэтому они также должны передаваться в органы Росреестра и сохраняться у обеих сторон сделки. На них можно ссылаться при разрешении споров, связанных с обоюдными претензиями арендатора и арендодателя.

Прекращение и продление договора: при изъявлении одной из сторон желания завершить работу, необходимо соблюсти определённую процедуру. Если в тексте соглашения не указан период его действия, то оно прекращается в одностороннем порядке. Так, арендатор или арендодатель должен уведомить своего контрагента не позднее, чем за 3 месяца до предполагаемой даты выхода из договора. По соглашению сторон указанный срок может быть снижен. Существует ряд особенностей правоотношений по срочным договорам. Если соглашение было заключено менее чем на один год, и по истечению указанного срока ни одна из сторон не выразила желание прекратить правоотношения, то он считается пролонгированным на неопределённый период времени. Такой договор также не нуждается в государственной регистрации. Данное обстоятельство может быть прописано в тексте соглашения.

На основе данных условий договора, нами был составлен типовой договор аренды недвижимости.

2.3 Актуальные проблемы, возникающие при заключении и исполнении договора аренды недвижимого имущества. Пути их решения

Вызывает негодование и срок действия договора аренды. Если срок в договоре не определен, то договор считается заключенным на неопределенный срок и не требующий государственной регистрации, как и договор, заключенный на срок до одного года. В этом случае недобросовестный арендодатель может заключить договор аренды на это же недвижимое имущество, но уже с другим арендатором, ведь обременение в виде аренды не будет фигурировать в Выписке из ЕГРП. В таком случае арендатору нужно будет доказывать в судебном порядке факт пользования недвижимостью на основе договора.

Поэтому, целесообразно определить на законодательном уровне и разграничить сроки действия договора аренды во избежание путаницы.
Гражданский Кодекс Российской Федерации не указывает, когда именно должен быть произведен текущий ремонт арендованного имущества. Чтобы в дальнейшем избежать проблем, необходимо положения о текущем ремонте включить в договор, как и положения о штрафных санкциях о не проведении в разумный срок такого ремонта.

В качестве санкции можно установить неустойку за несвоевременное проведение ремонта и право арендодателя расторгнуть договор в одностороннем порядке. Также некоторые арендодатели включают в договор аренды условия о возмещении стоимости непроизведенного текущего ремонта арендатором. Суды данные условия признают законными при условии, что будет доказана необходимость такого ремонта.

При прекращении договора аренды арендатор должен вернуть имущество арендодателю (ст. 610, 622 Гражданского Кодекса РФ). В соответствии со ст. 655 Гражданского Кодекса РФ возврат арендованной недвижимости осуществляется по передаточному акту, подписанному сторонами, если договором не предусмотрено иное. Дата подписания акта сдачи-приемки является датой передачи помещения арендодателю.

Если по срокам договор аренды прекращен, но арендатор продолжает пользоваться недвижимостью, уклоняясь от подписания акта приема-передачи, то фактически такой договор не является расторгнутым и между сторонами продолжают действовать договорные обязательства. Одной из таких обязательств для арендатора- внесение арендных платежей за все время пользования арендованного имущества.

Выходит, что арендатор вынужден будет заплатить за все месяцы, когда он фактически не пользовался помещением, вплоть до момента надлежащей сдачи недвижимого имущества арендодателю, то есть до момента подписания акта сдачи-приемки.

Анализ судебной практики говорит о том, что акт приема-передачи составляется сторонами не всегда. Арендатор по окончанию срока договора аренды просто освобождает арендованное помещение, полагая, что такими действиями он выражает свое нежелание продолжать договор и его обязанность по сдаче помещения прекращена.

Единственный шанс избежать оплаты лишних месяцев- это доказать в суде, что по истечении срока договора арендатор помещением не пользовался и не намеревался продолжать отношения по аренде.

Чтобы исключить спорную ситуацию заранее, сторонам лучше еще при заключении договора составить акт приема-передачи объекта аренды.

Таким образом, ситуация в сфере аренды недвижимого имущества весьма неоднозначна и порождает множество проблем. Очень часто по своей халатности стороны не понимают всей серьезности надлежащего составления договора. Чтобы минимизировать риски как со стороны арендодателя, так и со стороны арендатора, необходимо со всей ответственностью подходить к оформлению договора, тщательно продумывая и прописывая каждый пункт, и сопутствующих документов, предусмотреть все нюансы и действовать в соответствии с действующим законодательством и заключенным договором. Также необходимо (срок исковой давности составляет 3 года, однако, может быть восстановлен по уважительной причине) во избежание проблем в будущем, хранить сам договор, все дополнительные к нему соглашение, акты приема-передачи, все квитанции и иные документы.

Заключение

гражданский правовой договор арендодатель

По итогам исследования проведенного в данной выпускной квалификационной работе можно сделать следующие выводы:

Договором аренды признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату.

В Гражданском кодексе Российской Федерации договору аренды посвящена отдельная глава (гл. 34), включающая в себя свыше шестидесяти статей. Структура данной главы построена по тому же принципу, что и структура других глав ГК, регулирующих сложные договоры, которые имеют свои отдельные виды договорных обязательств (купля - продажа, подряд и некоторые другие): сначала излагаются положения, являющиеся общими для всех видов договора аренды, а затем - специальные правила, относящиеся только к соответствующему виду договора аренды.

Виды договора аренды: прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятия, финансовая аренда(лизинг).

Договору аренды присущи характерные черты, позволяющие рассматривать этот договор в качестве самостоятельного типа гражданско-правовых договоров. С точки зрения общей характеристики гражданско-правовых обязательств договор аренды относится к двусторонним, консенсуальным, возмездным, взаимным договорам.

В ходе работы были исследованы основные этапы формирования и развития договора аренды как гражданско-правового договора, были исследованы основные подходы к определению понятия договора аренды, а также были рассмотрены существенные условия договора аренды недвижимости, где главное место занимает предмет договора аренды и арендная плата. В результате исследования темы выпускной квалификационной работы было выяснено что в основном в качестве предмета договора аренды используется помещения. Были исследованы основные элементы договора аренды: предмет договора, полномочия сторон, арендная плата, сроки, порядок прекращения договора.

Арбитражные суды рассматривают значительное количество дел, связанных с исполнением договоров аренды, при этом проблема правильного заключения договоров выходит на первый план. От того, как будут оценены основные условия договора и применены нормы гражданского законодательства, регулирующие соответствующие правоотношения, зависит правосудность выносимого решения.

В связи с этим, можно посоветовать детально прорабатывать договор аренды. Таким образом, исходя из этого можно сделать следующие выводы:

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Фактическое изменение арендной платы в результате индексации ее базовых ставок не является изменением условий договора о размере арендной платы.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Для урегулирования некоторых проблемных ситуаций можно предложить следующие варианты решения:

- п. 1 ст. 609 изложить согласно следующей редакции: договор аренды, вне зависимости от срока его действия и правой формы сторон договора, должен быть заключен в письменной форме;

- разработать нормативно-правовой акт, обязывающий перед совершением любой сделки в сфере арендных отношений проверять контрагента на добросовестность;

- добавить в статью 609 ГК РФ 4 пункт, предусматривающий следующее: если сумма арендной платы превышает сто тысяч рублей в месяц, субъекты договора, в обязательном порядке, должны заверять договор нотариально.

Данное положение поможет исключить возможность признания сделки недействительной по мотиву недееспособности одной из сторон договора. Нотариально заверенный документ является гарантом дееспособности субъектов договора аренды и в правомерности его формы, что значительно упрощает порядок разрешения споров в судебном порядке.

В данной работе были изучены вопросы правового регулирования договора аренды, его понятие, предмет, форма, порядок заключения и расторжения, специфика и виды договора аренды.

Был проведен анализ нормативно-правовой базы, регламентирующей данную деятельность в РФ. Изучены отношения, вытекающие из договора аренды. Система правового регулирования в России на сегодняшний день наиболее совершенная за всю историю арендных отношений. Учитывая все положения закона при заключении договора аренды, можно сохранить имущественные интересы, как арендодателя, так и арендатора и не допустить возникновения значительного ущерба при недобросовестном поведении какой - либо из сторон договора.

Литература

1. Конституция Российской Федерации

2. Гражданский кодекс РСФСР от 11 июня 1964 года (утратил силу).

3. Ведомости Верховного Совета РСФСР. 1964. № 24. Ст. 406.6.

4. Указ Президиума Верховного Суда СССР «Об аренде и арендных отношениях в СССР» от 07 апреля 1989 года № 10277-XI // Ведомости ВС СССР. 1989. № 15. Ст. 105. (Утратил силу).

5. Основы Законодательства СССР и союзных республик «Об аренде» от 23 ноября 1989 года № 810-I // Ведомости Съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР. 1989. № 25. Ст. 481.8.

6. Постановление ФАС Московского округа от 24 мая 2015 г. N КГ-А41/3281-15.

7. Постановление ФАС Московского округа от 17 октября 2016 г. по делу N КГ -А40/9170-16.

8. Постановление ФАС Московского округа от 27 декабря 2016г. N КГ-А40/12735-16.

9. Постановление ФАС Московского округа от 22 июля 2015 г. N КГ-А41/5877-15.

10. Постановление ФАС Московского округа от 1 декабря 2015 г. N КГ-А40/12060-15.

11. Пункт 31 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66.

12. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 5 сентября 2016 г. N А19-44710/05-19-Ф02-4508/16-С2.

13. Постановление ФАС Московского округа от 13 ноября 2016 г. N КГ-А40/9745-16

14. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 7 апреля 2015 г. N Ф04-1892/2015С10124-А75-28)

15. Пункт 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2015 г. N 66.

16. Пункт 12 информационного письма Президиум ВАС РФ от 11 января 2015 г. N 66 (см.: постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 14 июля 2015 г. N АЗЗ-23362/15-СЗ-Ф02-3274/05-С1; постановление ФАС Поволжского округа от 20 ноября 2015 г. N А65-4944/15-СГ2-6).

17. Постановление ФАС Московского округа от 23 сентября 2014 г. N КГ-А41/8250-14

18. Новицкий И.Б. Перетерский И.С. Римское частное право: Учебник. М., 1996. С. 446.

19. Васильева Е.А. Римское право: Учебник. М., 1992. С. 336.

20. Мейер Д.И. Русское гражданское право. В 2 ч. М., 2003. С. 33.

21. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о передаче имущества. Книга 2. Изд., 4-е, перераб. и доп. М., 2002. С. 188.

22. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Общие положения. -М.: "Статут" 2011г.- С.9

23. Большаков А. Аренда в строящемся здании // ЭЖ-Юрист. 2015. N 44

24. Витрянский В.В. Научно-практический комментарий к ч. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей. 4-е изд. М. 2006г.- С.117.

Приложение 1

Табл. 1

Договор	Предмет договора	Существенные условия
Прокат	Предметом договора является движимое имущество обычно, используемое для потребительских целей, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства (ст.626 ГК РФ)	Предмет, срок
Аренда зданий и сооружений	Предмет договора- объект аренды: здания и сооружения *здание - капитальная постройка, с фундаментом градация: жилые и нежилые: (родовое понятие) *строение - временные переносимые строения облегченного типа без фундамента (ларьки, киоски). *сооружения-постройки технического характера: инженерные сооружения, мосты, оранжереи, колодцы	Предмет, размер арендной платы.
Аренда предприятий	Предметом договора выступает предприятие (любой формы собственности) как имущественный комплекс, предназначенный для использования в предпринимательской деятельности.	Предмет и цена
Лизинг	Предметом договора являются любые непотребляемые вещи: предприятия, здания, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество, которое может использоваться для предпринимательской деятельности.	Предмет(лизинговое имущество)
Аренда транспортных средств	С экипажем: предмет транспортное средство под транспортным средством понимаются технические устройства, способные к перемещению в пространстве и предназначенные для перевозки грузов, пассажиров, багажа или буксировки объектов; обладающие свойствами источника повышенной опасности; использование которых регламентируется транспортными уставами и кодексами. Без экипажа: предметы договора: непосредственно само т/с и его управление (в зависимости от того, предусмотрены ли такие услуги). В качестве транспорта могут выступать устройства, которые предназначены для перевозки людей, груза или оборудования (автомобили, мотоциклы, тракторы, различные суда, самолеты).	Предмет, арендная плата

Приложение 2

Договор аренды недвижимого имущества (арендная плата включает в себя коммунальные платежи)

г. Ижевск 22.01.2018.

ООО Ромашка в лице генерального директора, Иванова Ивана Ивановича, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем "Арендодатель", с одной стороны и ООО Клевер в лице генерального директора, Сидорова Павла Петровича, действующего на основании устава, именуемое в дальнейшем "Арендатор", с другой стороны, а вместе именуемые "Стороны", заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. Арендодатель предоставляет Арендатору во временное пользование за плату недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Ижевск, ул. Ленина, 78, (далее по тексту - "Объект недвижимости", "Объект").

1.2. Технические характеристики Объекта [нежилое помещение, находящееся в одноэтажном торговом центре «Метеор», площадь 22кв.метра.

1.3. Целевое назначение Объекта недвижимости -помещение для магазина цветов.

1.4. Объект оборудован системами коммунальной инфраструктуры (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электро- и теплоснабжение), обеспечен телефонной связью.

1.5. На момент заключения настоящего договора сдаваемый в аренду Объект недвижимости принадлежит Арендодателю на праве собственности, что подтверждается выписка из ЕГРН.

1.6. Переход права собственности на указанный Объект к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения настоящего договора.

2. Арендная плата и порядок расчетов

2.1. Арендная плата устанавливается в денежной форме и составляет 1000 руб. за 1 кв. м. в месяц. Общая стоимость арендуемого Объекта составляет 22000 руб. в месяц.

2.2. Арендатор вносит арендную плату Арендодателю безналичным путем, не позднее 23 числа каждого месяца.

2.3. В арендную плату не входит стоимость коммунальных услуг, потребляемой Арендатором электроэнергии, услуг телефонной связи. Арендатор возмещает Арендодателю стоимость данных услуг на основании платежных документов, выставляемых организациями, предоставляющими услуги.

2.4. По соглашению Сторон размер арендной платы может ежегодно изменяться.

3. Права и обязанности Сторон

3.1. Арендатор имеет право:

3.1.1. Требовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные настоящим договором, или состояние имущества существенно ухудшились.

3.1.2. На заключение договора аренды на новый срок в случае надлежащего исполнения своих обязанностей по договору.

3.1.3. С согласия Арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду.

3.1.4. С согласия Арендодателя производить улучшения арендованного имущества.

3.1.5. В случае нарушения Арендодателем своей обязанности по производству капитального ремонта:

- производить капитальный ремонт, вызванный неотложной необходимостью, за счет Арендодателя;

- требовать соответственного уменьшения арендной платы;

- требовать расторжения договора и возмещения убытков.

3.2. Арендатор обязан:

3.2.1. Своевременно вносить арендную плату за пользование Объектом недвижимости.

3.2.2. Пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями настоящего договора аренды и целевым назначением Объекта.

3.2.3. Поддерживать Объект в надлежащем состоянии, производить за свой счет текущий косметический ремонт (за исключением перепланировки), нести расходы за коммунальные услуги.

3.2.4. При прекращении договора аренды вернуть Арендодателю имущество в пригодном к использованию состоянии.

3.3. Арендодатель имеет право:

3.3.1. Осуществлять проверку состояния Объекта и находящихся в нем систем коммунальной инфраструктуры не чаще одного раза в месяц в удобное для Арендатора время, а также в случае неотложной необходимости.

3.3.2. Контролировать целевое использование Арендатором переданного в аренду Объекта недвижимости.

3.3.3. Требовать расторжения договора и возмещения убытков в случае, если Арендатор использует Объект не в соответствии с его целевым назначением и условиями настоящего договора.

3.3.4. Требовать досрочного внесения арендной платы в случае существенного нарушения Арендатором срока, предусмотренного настоящим договором.

3.4. Арендодатель обязан:

3.4.1. Предоставить Арендатору Объект недвижимости в состоянии, пригодном для использования в соответствии с целями аренды, предусмотренными в п. 1.1 настоящего договора.

3.4.2. Воздерживаться от любых действий, создающих для Арендатора препятствия в пользовании Объектом.

3.4.3. Каждые 2 года (лет), а также в аварийных ситуациях производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду Объекта недвижимости.

3.4.4. После прекращения действия настоящего договора возместить Арендатору стоимость неотделимых улучшений арендованного Объекта, произведенных с его согласия.

3.4.5. Принять от Арендатора по акту приема-возврата Объект в [вписать нужное]-дневный срок по истечении срока аренды либо при прекращении настоящего договора по иным основаниям.

4. Срок аренды

4.1. Настоящий договор заключен на неопределенный срок.

4.2. Любая из Сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую Сторону за три месяца.

5. Изменение и прекращение договора

5.1. По соглашению Сторон настоящий договор может быть изменен.

5.2. По требованию Арендодателя настоящий договор может быть расторгнут в судебном порядке в случаях, когда Арендатор:

- грубо или неоднократно нарушает условия настоящего договора либо использует арендуемый Объект не по целевому назначению;

- существенно ухудшает состояние арендуемого Объекта.

5.3. По требованию Арендатора настоящий договор аренды может быть расторгнут в судебном порядке, если:

- Арендодатель не предоставляет Объект в пользование Арендатору либо создает препятствия пользованию Объектом в соответствии с условиями настоящего договора или назначением Объекта;

- переданный Арендатору Объект имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены Арендодателем при заключении договора, не были заранее известны Арендатору и не должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра Объекта;

- Арендодатель не производит капитальный ремонт Объекта в установленные настоящим договором сроки;

- Объект в силу обстоятельств, не зависящих от Арендатора, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

6. Ответственность Сторон по договору

6.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по настоящему договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ.

6.2. Арендодатель обязан возместить Арендатору убытки (реальный ущерб), причиненный задержкой возврата сданного внаем Объекта.

6.3. Арендодатель несет перед Арендатором ответственность за недостатки сданного в аренду Объекта, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения настоящего договора он не знал об этих недостатках.

6.4. В случае просрочки уплаты арендных платежей Арендатор выплачивает Арендодателю пеню в размере 3 % от суммы долга за каждый день просрочки.

6.5. В случае использования Объекта не в соответствии с условиями настоящего договора или целевым назначением Арендатор выплачивает Арендодателю штраф в 5-кратном размере месячной арендной платы и возмещает все причиненные этим убытки (реальный ущерб).

7. Заключительные положения

7.1. На момент заключения настоящего договора Арендодатель гарантирует, что Помещение, сдаваемое в аренду, не заложено, не арестовано, не обременено правами и не является предметом исков третьих лиц.

7.2. К настоящему договору применяется право Российской Федерации.

7.3. Любые споры, возникающие из настоящего договора или в связи с ним, подлежат окончательному урегулированию в арбитражный суд Удмуртской Республики.

7.4. Настоящий договор составлен в 4 аутентичных экземплярах на русском языке.

7.5. Любые изменения и дополнения к настоящему договору должны быть оформлены в письменном виде и подписаны обеими Сторонами.

7.6. Настоящий договор вступает в силу с даты его регистрации в ЕГРИ.

8. Реквизиты и подписи Сторон

Табл. 2

Арендодатель	Арендатор
Общество с ограниченной ответственностью «Ромашка» Краткое наименование ООО «Ромашка» Генеральный директор Иванов Иван Иванович Главный бухгалтер Петров Петр Петрович Юридический адрес 124365 г.Ижевск, ул. Ленина, д.1, корп.1, офис 1 Почтовый адрес 124365 г.Ижевск, ул. Ленина, д.1, корп.2, офис 2 ИНН 1234567891 КПП 123456789 ОКПО 12345678 ОГРН 1234567891234 Расчетный счет 40702810500000000001 Полное наименование банка ОАО «Банк «Открытие», г.Ижевск Корреспондентский счет банка 3010100000000000001 БИК 045805777 М.П.	Общество с ограниченной ответственностью «Клевер» Краткое наименование ООО «Клевер» Генеральный директор Сидоров Павел Петрович Главный бухгалтер Андреев Алексей Викторович Юридический адрес 124365 г.Ижевск, ул. Ленина, д.27, офис 6 Почтовый адрес 124365 г.Москва, ул. Ленина, д.27, офис 6 ИНН 1234567891 КПП 123456789 ОКПО 12345678 ОГРН 1234567891234 Расчетный счет 40702810500000000001 Полное наименование банка ОАО «Банк «Открытие», г. Ижевск Корреспондентский счет банка 3010100000000000001 БИК 045805777 М.П.

Размещено на Allbest.ru

...