Окремі види господарських договорів

2) органи, уповноважені Верховною Радою Автономної Республіки Крим або місцевими радами управляти майном, - відповідно щодо майна, яке належить Автономній Республіці Крим або є у комунальній власності;

3) державні (комунальні) підприємства - щодо окремого індивідуально визначеного майна та нерухомого майна, загальна площа яких не перевищує 200 кв. м, а з дозволу вищезазначених органів, що виконують функції власника відповідного майна, - також щодо цілісних майнових комплексів, їх структурних підрозділів та нерухомого майна.

III. Обмеження щодо об'єкта оренди на підставі закону (такі обмеження встановлені Декретом Кабінету Міністрів України від 31.12.1992 р. «Про перелік

майнових комплексів державних підприємств, організацій, їх структурних підрозділів основного виробництва, приватизація або передача в оренду яких не допускається»).

IV. Спеціальний порядок укладення договору оренди, що передбачає кілька етапів: а) подання претендентами на укладення договору орендодавцеві заяви, проекту договору оренди та комплекту необхідних документів, згідно з Переліком документів, які подаються орендодавцеві для укладання договору оренди державного майна, затвердженого наказом Фонду державного майна України від 19 квітня 1996 р. № 458; б) у разі надходження однієї заяви - прийняття орендодавцем за по-годженням (у передбачених законом випадках) із заінтересованими органами рішення про укладення договору оренди або про відмову за наявності передбачених законом підстав (прийняття рішення компетентним органом про приватизацію відповідного об'єкта; включення об'єкта до переліку підприємств, що потребують залучення іноземних інвестицій, згідно з рішенням Кабінету Міністрів України чи місцевих органів влади; відсутність згоди органу Антимонопольного комітету України на оренду; відсутність згоди органу, уповноваженого управляти відповідним майном, на виділення структурного підрозділу; інші передбачені закон підстави; в) організації та проведення орендодавцем в установленому порядку конкурсу на визначення орендаря - у разі надходження заяв від двох і більше претендентів і за умови відсутності поданої в установлений термін заяви господарського товариства, створеного членами трудового колективу підприємства/його структурного підрозділу, якому надається пріоритетне право на укладення договору оренди).

IV. Істотними умовами договору оренди відповідно до ст. 10 Закону «Про оренду державного та комунального майна» є:

об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації). Оцінка об'єкта оренди здійснюється відповідно до порядку, визначеного низкою нормативно-правових актів (Положенням про інвентаризацію майна державних підприємств, що приватизуються, а також майна державних підприємств та організацій, яке передається в оренду, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 2 березня 1993 р. № 158; Методикою оцінки вартості об'єктів оренди, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 10 серпня 1995 р. № 629; Методикою оцінки вартості майна під час приватизації, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 15 серпня 1996 р. № 961;

термін, на який укладається договір оренди, що визначається за погодженням сторін; у разі відсутності заяви однієї зі сторін про припинення або зміну договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором; після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки, має переважне право на продовження договору оренди на новий термін;

орендна плата - платіж (зазвичай у грошовій формі), який вносить орендар орендодавцеві, незалежно від наслідків господарської діяльності; розмір визначається відповідно до Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 4 жовтня 1995 р. № 786;

порядок використання амортизаційних відрахувань: використовуються на відновлення орендованих основних фондів;

відновлення орендованого майна та умови його повернення: у разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрутства орендаря останній зобов'язаний повернути орендодавцеві об'єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди; якщо орендар допустив погіршення стану орендованого майна або його загибель, він повинен відшкодувати орендодавцеві збитки, якщо не доведе, що погіршення або загибель майна сталися не з його вини; орендар має право залишити за собою проведені ним поліпшення орендованого майна, здійснені за рахунок власних коштів, якщо вони можуть бути відокремлені від майна без заподіяння йому шкоди; якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендо-ваного майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов'язаний компенсувати йому зазначені кошти, якщо інше не визначено договором оренди; вартість поліпшень орендованого майна, зроблених орендарем без згоди орендодавця, які не можна відокремити без шкоди для майна, компенсації не підлягає;

V. Підстави припинення договору оренди, передбачені ст. 26 Закону України

«Про оренду державного та комунального майна»:

закінчення строку, на який було укладено договір оренди;

приватизація об'єкта оренди орендарем (за участю орендаря); у разі переходу права власності на орендоване майно до інших осіб договір оренди зберігає чинність для нового власника;

банкрутство орендаря;

загибель об'єкта оренди;

розірвання договору за погодженням сторін;

дострокового розірвання договору на вимогу однієї із сторін (за наявності передбачених законом підстав) відповідно до рішення суду;

VI. Суборенда державного та комунального майна: щодо цілісних майнових комплексів - заборонена, а щодо індивідуально визначеного майна (окремих об'єктів) - допускається, якщо інше не передбачено законом або договором оренди (ст. 288 ГК).

VII. Викуп (приватизація) об'єкта оренди: згідно з ч. 1 ст. 289 ГК орендар має право на викуп об'єкта оренди, якщо таке право передбачено договором оренди; умови викупу орендованого державного (комунального) майна (цілісного майнового комплексу) визначаються відповідно до закону (зокрема, Закону «Про приватизацію державного майна», який передбачає оренду з правом викупу як один з неконкурентних способів приватизації); приватизація цілісних майнових комплексів, зданих в оренду, здійснюється у випадках і порядку, передбаченому цим законом (ст. 17) - шляхом створення на базі орендного підприємства відкритого акціонерного товариства за участю держави та орендного підприємства).

Договір лізингу також спрямований на забезпечення користування чужим майном за відповідну плату, проте за можливої наявності при застосуванні фінансового лізингу ще й ознак договору купівлі-продажу (поставки), технічного обслуговування лізингового майна.

Регулювання відносин, що складаються в процесі укладення та виконання договору лізингу, здійснюється за допомогою відповідних положень ГК України (ст. 292 «Лізинг у сфері господарювання»), ЦК України (статті 806-809), Закон України від 16 грудня 1997 р. (в редакції Закону від 11.12.2003) «Про фінансовий лізинг», Закон України «Про оподаткування прибутку підприємств»; відомчих нормативно-правових актів, зокрема: Примірного договору фінансового лізингу та Примірного інноваційного договору, який передбачає застосування фінансового лізингу (затв. наказом Міністерства у справах науки та техніки від 03.03.1998 р. № 59).

Поняття договору лізингу закріплене в ч. 1 ст. 292 ГК України та ч. 1 ст. 806 ЦК України:

За договором лізингу одна сторона (лізингодавець) передає або зобов'язується передати другій стороні (лізингодержувачевї) у виключне користування майно, що належить лізингодавцю на праві власності чи праві господарського відання та було набуте ним без попередньої домовленості з лізингоодержувачем (прямий лізинг), або майно, спеціально придбане лізингодавцем у продавця (постачальника) відповідно до встановлених лізингоодержувачем специфікацій та умов (непрямий лізинг), на певний строк і за встановлену плату (лізингові платежі).

Предметом договору лізингу може бути майно з такими ознаками: неспоживна річ, визначена індивідуальними ознаками, що відповідно до законодавства належить до основних фондів, не заборонена законом до вільного обігу на ринку і щодо якої немає обмежень про передачу в лізинг. Так, майно, яке є державною (комунальною) власністю, може бути об'єктом лізингу тільки за погодженням з органом, що здійснює управління цим майном, відповідно до закону (ч. 4 ст. 292 ГК); не можуть бути об'єктами лізингу земельні ділянки, інші природні об'єкти, а також цілісні майнові комплекси державних (комунальних) підприємств та їх структурних підрозділів (ч. 5 ст. 292 ГК).

Господарський кодекс (ст. 292) містить положення про види (фінансовий та оперативний) та форми (зворотний, пайовий, міжнародний тощо) лізингу, проте без визначення цих понять.

Цивільний кодекс (ст. 806) розрізняє два види лізингу - прямий і непрямий; останній має основні (проте не всі) ознаки фінансового лізингу.

Договір фінансового лізингу має значно більше відмінностей від договору оренди, ніж договір прямого лізингу, зокрема:

* правове регулювання договірних відносин фінансового лізингу здійснюється за допомогою спеціального закону «Про фінансовий лізинг», ст. 1 якого містить визначення договору фінансового лізингу: «За договором фінансового лізингу (далі - договір лізингу) лізингодавець зобов'язується набути у власність річ у продавця (постачальника) відповідно до встановлених лізингоодержувачем специфікацій та умов і передати її у користування лізингоодержувачу на визначений строк не менше одного року за встановлену плату (лізингові платежі)».

* Суб'єкти фінансового лізингу:

лізингодавець - юридична особа, яка передає право володіння та користування предметом лізингу лізингоодержувачу;

лізингоодержувач - фізична або юридична особа, яка отримує право володіння та користування предметом лізингу від лізингодавця;

продавець (постачальник) - фізична або юридична особа, в якої лізингодавець набуває річ, що в наступному буде передана як предмет лізингу лізингоодержувачу;

інші юридичні або фізичні особи, які є сторонами багатостороннього договору лізингу.

* Істотні умови договору фінансового лізингу: предмет лізингу;

строк, на який лізингоодержувачу надається право користування предметом лізингу (строк лізингу);

розмір лізингових платежів (можливість включення до них: а) суми, яка відшкодовує частину вартості предмета лізингу; б) платежу як винагороду лізингодавцю за отримане у лізинг майно; в) компенсації відсотків за кредитом; г) інших витрат лізингодавця, що безпосередньо пов'язані з виконанням договору лізингу);

інші умови, щодо яких за заявою хоча б однієї зі сторін має бути досягнуто згоди (наприклад, умови ремонту і технічного обслуговування предмета лізингу, про прискорену амортизацію предмета лізингу та ін.).

* Права сторін договору відповідно до Закону «Про фінансовий лізинг» (далі - Закон):

Лізингодавця:

1) інвестувати на придбання предмета лізингу як власні, так і залучені та позичкові кошти;

2) здійснювати перевірки дотримання лізингоодержувачем умов користування предметом лізингу та його утримання;

3) відмовитися від договору лізингу у випадках, передбачених договором лізингу або законом;

4) вимагати розірвання договору та повернення предмета лізингу у передбачених законом та договором випадках;

5) стягувати з лізингоодержувача прострочену заборгованість у безспірному порядку на підставі виконавчого напису нотаріуса;

6) вимагати від лізингоодержувача відшкодування збитків відповідно до закону та договору;

7) вимагати повернення предмета лізингу та виконання грошових зобов'язань за договором сублізингу безпосередньо йому (лізингодавцеві) в разі невиконання чи прострочення виконання грошових зобов'язань лізингоодержувачем за договором лізингу.

Лізингоодержувача:

1) обирати предмет лізингу та продавця або встановити специфікацію предмета лізингу і доручити вибір лізингодавцю;

2) відмовитися від прийняття предмета лізингу, який не відповідає його призначенню та/або умовам договору, специфікаціям;

3) вимагати розірвання договору лізингу або відмовитися від нього у передбачених законом і договором лізингу випадках;

4) вимагати від лізингодавця відшкодування збитків, завданих невиконанням або неналежним виконанням умов договору лізингу;

інші права відповідно до умов договору лізингу та нормативно-правових актів.

* Обов'язки сторін відповідно до Закону: Лізингоодержувача:

1) прийняти предмет лізингу та користуватися ним відповідно до його призначення та умов договору;

2) відповідно до умов договору своєчасно та у повному обсязі виконувати

зобов'язання щодо утримання предмета лізингу, підтримувати його у справному стані;

3) своєчасно сплачувати лізингові платежі;

4) надавати лізингодавцеві доступ до предмета лізингу і забезпечувати можливість здійснення перевірки умов його використання та утримання;

5) письмово повідомляти лізингодавця, а в гарантійний строк і продавця предмета лізингу, про всі випадки виявлення несправностей предмета лізингу, його поломок або збоїв у роботі;

6) письмово повідомляти про порушення строків проведення або непроведения поточного чи сезонного технічного обслуговування та про будь-які інші обста-вини, що можуть негативно позначитися на стані предмета лізингу, - негайно, але у будь-якому разі не пізніше другого робочого дня після дня настання вищезазначених подій чи фактів, якщо інше не встановлено договором;

7) у разі закінчення строку лізингу, а також у разі дострокового розірвання договору лізингу та в інших випадках дострокового повернення предмета лізингу - повернути предмет лізингу у стані, в якому його було прийнято у володіння, з урахуванням нормального зносу, або у стані, обумовленому договором;

інші обов'язки відповідно до умов договору лізингу та нормативно-правових актів. Лізингодавця:

1) у передбачені договором строки надати лізингоодержувачу предмет лізингу у стані, що відповідає його призначенню та умовам договору;

2) попередити лізингоодержувача про відомі йому особливі властивості та недоліки предмета лізингу, що можуть становити небезпеку для життя, здоров'я, майна лізингоодержувача чи інших осіб або призводити до пошкодження самого предмета лізингу під час користування ним;

3) відповідно до умов договору своєчасно та у повному обсязі виконувати зобов'язання щодо утримання предмета лізингу;

4) відшкодовувати лізингоодержувачу витрати на поліпшення предмета лізингу, на його утримання або усунення недоліків у порядку та випадках, передбачених законом та/або договором;

5) прийняти предмет лізингу в разі дострокового розірвання договору лізингу або в разі закінчення строку користування предметом лізингу;

інші обов'язки відповідно до умов договору лізингу та нормативно-правових актів.

* форма договору фінансового лізингу - повна письмова;

* обов'язковість реєстрації предмета лізингу в передбачених законом випадках (ст. 12 Закону);

* строк лізингу - відповідно до умов договору, але не менше одного року;

* можливість відмови від договору фінансового лізингу:

лізингоодержувачем в односторонньому порядку, якщо має місце значне (зазвичай понад ЗО днів) прострочення передачі предмета лізингу, за умови письмового повідомлення про це лізингодавця;

лізингодавцем, якщо лізингоодержувач не сплатив лізинговий платіж частково або у повному обсязі та прострочення сплати становить більше ЗО днів;

при цьому лізенгодавець має право вимагати повернення предмета лізингу від лізингоодержувача у безспірному порядку на підставі виконавчого напису но-таріуса.

* Гарантії майнових прав сторін договору щодо предмета лізингу:

у разі переходу права власності на предмет лізингу від лізингодавця до іншої особи відповідні права та обов'язки лізингодавця за договором лізингу переходять до нового власника предмета лізингу;

якщо сторони договору лізингу уклали договір купівлі-продажу предмета лізингу, то право власності на предмет лізингу переходить до лізингоодержувача в разі та з моменту сплати ним визначеної договором ціни, якщо договором не передбачене інше;

предмет лізингу не може бути конфісковано, на нього не може бути накладено арешт у зв'язку з будь-якими діями або бездіяльністю лізингоодержувача.

3. Підрядні договори

3.1 Договір підряду на капітальне будівництво

Підрядні договори - один з видів господарських договорів. Відповідно до такого договору одна сторона (Підрядник) зобов'язується виконати у встановлений строк обумовлені договором роботи, а інша сторона (Замовник) зобов'язується передати Підряднику необхідну для виконання робіт документацію, прийняти та оплатити виконані роботи (об'єкт).

У сфері господарювання широко застосовуються договори підряду на капітальне будівництво, договори підряду на виконання проектно-пошукових робіт, договори на виконання і передачу науково-технічної продукції.

Система нормативно-правових актів про підрядні договори:

1. Кодекси:

Господарський кодекс України - глава 33 «Капітальне будівництво» (статті 317-323 присвячені договору підряду на капітальне будівництво, а ст. 324 - договору підряду на виконання проектно-досліджувальних робіт) і ст. 331 «Договір на створення і передачу науково-технічної продукції», що включена до глави 34 «Правове регулювання інноваційної діяльності»;

Цивільний кодекс України - глава 61 «Підряд», глава 62 «Виконання науково-дослідних або дослідно-конструкторських та технологічних робіт».

//. Закони України:

* від 18.09.1991 р. «Про інвестиційну діяльність», який передбачає основні права та обов'язки учасників інвестиційної діяльності в будівництві;

* від 16.11.1992 р. «Про основи містобудування», що визначає основні засади організації та здійснення містобудівної діяльності;

* від 14.10.1994 р. «Про відповідальність підприємств, установ та організацій за правопорушення у сфері містобудування», що встановлює відповідальність за порушення вимог спеціального будівельного законодавства як ви-конавцями (за договором підряду чи інвестором-забудовником, що здійснює будівництво господарським способом), так і замовником за договором підряду на капітальне будівництво;

* від 10.02.1995 р. «Про наукову і науково-технічну експертизу» (визначає основні засади проведення науково-технічної експертизи, включаючи й експертизу інвестиційних та інноваційних програм і проектів);

* від 20.05.1999 р. «Про архітектурну діяльність», відповідно до якого об'єкти будівництва повинні відповідати встановленим архітектурним вимогам, при виборі виконавців можуть застосовуватися конкурси, здійснення контролю за дотриманням встановлених архітектурних вимог та інвестиційного проекту може здійснюватися за участю архітектора як розробника проекту та ін.;

* від 20.04.2000 р. «Про планування і забудову територій» встановлює вимоги до будівельного майданчика, інвестиційного проекту будівництва щодо відповідності його затвердженому плану забудови відповідного населеного пункту, обов'язковість отримання дозволу на будівництво об'єкта як однієї з підстав розробки інвестиційного проекту будівництва;

* від 04.07.2002 р. «Про інноваційну діяльність» (забезпечує правове регулювання інноваційної діяльності, що здійснюється з метою комерціалізації результатів такої діяльності, визначає правовий режим інноваційних проектів).

* III. Постанови Кабінету Міністрів України:

* від 25.11.1999 р. № 2137 «Про затвердження Порядку проведення архітектурних та містобудівних конкурсів»;

* від 11.04.2002 р. № 483 «Про Порядок затвердження інвестиційних програм і проектів будівництва та проведення їх комплексної державної експертизи» (без дотримання зазначеного порядку будівництво об'єкта заборонено);

* від 17 вересня 2003 р. № 1474 «Про затвердження Порядку державної реєстрації інноваційних проектів і ведення Державного реєстру інноваційних проектів»;

* від 22 вересня 2004 р. № 1243 «Про Порядок прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів»;

* Загальні умови укладення та виконання договорів підряду в капітальному будівництві: затв. постановою Кабінету Міністрів України від 01.09.2005 р. № 668;

* від 13 грудня 2006 р. № 1725 «Про затвердження Положення про Міністерство будівництва, архітектури та житлово-комунального господарства України;

* від 20 грудня 2006 р. № 1764 «Про затвердження Технічного регламенту будівельних виробів, будівель і споруд»;

* та ін.

IV. Будівельні норми та правила {державні, регіональні), стандарти (державні, відомчі), технічні умови.

V. Рекомендаційні акти, зокрема: Положення про підрядні контракти в будівництві України, затверджене науково-технічною радою Мінбудархітектури України (протокол від 15.12.1993 р. № 9), що містить положення щодо порядку укладання, змісту та виконання цих договорів.

Договір підряду на капітальне будівництво відіграє важливу роль у сфері господарювання, оскільки спрямований на створення нових, реновацію (відновлення) або консервацію діючих будівель, споруд (об'єктів), що використовуються суб'єктами господарювання в процесі здійснення своєї діяльності як основні фонди.

За договором підряду на будівництво (капітальне будівництво) підрядник зобов'язується за завданням замовника на свій ризик виконати відповідно до затвердженої проектної документації (інвестиційного проекту будівництва) та здати йому в установлений договором підряду строк закінчені роботи (об'єкт будівництва), а замовник зобов'язується надати підряднику будівельний майданчик (фронт робіт), передати дозвільну документацію, а також затверджену в установленому порядку проектну документацію (у разі якщо цей обов'язок повністю або частково не покладено на підрядника), забезпечити своєчасність фінансування будівництва, прийняти від підрядника закінчені роботи (об'єкт будівництва) та оплатити їх.

За своїм предметом договір підряду на капітальне будівництво є універсальним договором. Він укладається на нове будівництво, на усі види реновації (реконструкцію, розширення, технічне переозброєння, капітальний ремонт), на консервацію об'єктів, на виконання передбачених проектно-кошторисною доку-ментацією комплексів робіт, пов'язаних із місцем знаходження об'єкта (сантех-монтаж, оздоблювальні, опоряджувальні, земляні роботи тощо).

Договори підряду на капітальне будівництво різноманітні, в зв'язку з чим їх можна класифікувати.

Залежно від предмета договору розрізняють:

* договори підряду на капітальне будівництво (нове будівництво, реновацію, консервацію основних фондів);

* договори на виконання будівельних і пов'язаних із ними робіт (спеціальних будівельних: монтажних, пусконалагоджувальних, земляних, а також опоряджувальних та інших робіт);

* договори на шефмонтаж - на виконання пусконалагоджувальних робіт виробником відповідного устаткування (обладнання), що монтується на об'єкті.

* Залежно від сторін-виконавців і обсягу виконуваних ними робіт розрізняють:

* договори підряду на будівництво об'єкта (на виконання всього комплексу будівельних і пов'язаних з ними робіт на об'єкті силами підрядника);

* договори генерального підряду на будівництво об'єкта (на забезпечення генеральним підрядником виконання всього комплексу робіт на об'єкті - власними силами і з залученням субпідрядників);

* договори субпідряду (договори підряду на виконання частин будівельних і пов'язаних з ними робіт, що виконуються на об'єкті); укладаються між генеральним підрядником і субпідрядниками за наявності договору генерального підряду.

Залежно від розподілу між сторонами обов'язків та їх обсягом розрізняють:

* генпідрядний (підрядний) договір на капітальне будівництво: укладається на підставі готової проектно-кошторисної документації (інвестиційного проекту будівництва) і передбачає забезпечення підрядником (у тому числі з залученням інших виконавців-субпідрядників) усього комплексу будівельних і пов'язаних із ними робіт на об'єкті відповідно до наданої йому замовником проектно-кошторисної документації;

* проектно-будівельний договір: укладається з організацією, здатною суміщати 2 стадії капітального будівництва - проектування і будівництво, на виконання і проектних, і будівельних робіт. Підрядник при цьому може виконувати увесь обсяг обумовлених договором робіт власними силами, а може залучати для цього інших виконавців на підставі договору субпідряду Використання такого виду договору підряду на капітальне будівництво забезпечує скорочення строків будівництва;

* договір на управління будівництвом: укладається інвестором з посередницькою, консалтинговою або інжиніринговою організацією, яка здійснює управління будівництвом об'єкта, тобто визначає виконавців, укладає з ними договори, координує їх діяльність, контролює хід та якість виконуваних ними робіт, забезпечує приймання закінчених будівництвом об'єктів замовником і відповідає перед ним за якість і своєчасність бу-дівництва об'єкта в цілому. Цей вид договору застосовується у випадках, коли замовник власними силами не спроможний здійснювати контроль за будівництвом.

Залежно від кількості сторін у договорі розрізняють:

* двосторонні договори підряду на капітальне будівництво, тобто договори, в яких беруть участь лише дві сторони - замовник і підрядник;

* багатосторонні договори, в яких нарівні із замовником та підрядником виступають як сторони в договорі гаранти або поручителі (з боку замовника та/або з боку підрядника), страхові, проектні та інші організації.

За принципом визначення ціни в умовах ринкової економіки розрізняють:

* договір з фіксованою ціною вимагає наявності затвердженої проектно-кошторисної документації і гарантує замовнику виконання обумовлених договором робіт в межах кошторисної вартості, однак є ризикованим для підрядника;

* договір з регульованою ціною передбачає виконання обумовлених договором робіт у межах запланованої кошторисної вартості з урахуванням поточних цін, що бажано для підрядника, але ризиковано для замовника через відсутність гарантій щодо визначеності вартості будівництва на етапі укладення договору;

* договір з регулюванням ціни в певних заздалегідь визначених межах передбачає виконання робіт у межах запланованої кошторисної вартості з урахуванням поточних цін, але зі встановленням максимальної вартості обумовлених договором робіт, що сплачується замовником; у цьому випадку є гарантія для замовника, що узгоджена з ним певна максимальна вартість будівництва об'єкта не буде перевищена, а підряднику також гарантується оплата виконання з певним урахуванням зміни цін на ринку.

При укладенні договорів підряду на будівництво застосовуються вищезгадані (конкурентні та неконкурентні) способи встановлення договірних зв'язків з урахуванням вимог законодавства (зокрема, законів «Про закупівлю товарів, робіт, послуг для державних потреб», «Про містобудування», «Про архітектурну діяль-ність»), вартості будівництва, строків виконання, рівня конкуренції на ринку виконання певних видів робіт та ін.

Сторонами традиційного двостороннього договору є замовник і підрядник, а в багатосторонньому договорі можуть брати участь гаранти або поручителі (з боку замовника та/або з боку підрядника), проектні організації, постачальники устаткування, кредитні установи, інжинірингові, страхові та інші організації.

Замовником може бути сам інвестор (особа, яка приймає рішення про вкладення власних або залучених коштів в основні фонди) або уповноважена інвестором особа. Функції замовника виконують:

* по об'єктах, що фінансуються за рахунок державних коштів, - дирекції підприємств, що будуються; діюче підприємство (на реновацію виробничих потужностей); місцеві державні адміністрації в особі своїх управлінь капітального будівництва; господарські міністерства та відомства, державні господарські об'єднання в особі своїх управлінь капітального будівництва (якщо функції замовника централізовано в певній галузі чи господарському об'єднанні);

* по об'єктах, що фінансуються за рахунок місцевих бюджетів, - виконкоми місцевих рад в особі управлінь капітального будівництва.

Обов'язки замовника: передати підряднику у визначений строк будівельний майданчик (трасу будівництва) і затверджену належним чином проектно-кошторисну документацію/інвестиційний проект (за проектно-будівельним контрактом - завдання на проектування та будівництво); забезпечити безперервність фінансування будівництва, прийняти закінчений будівництвом об'єкт в експлуатацію, а також окремі види і комплекси робіт, здійснювати проміжні (за окремі види, етапи і комплекси робіт відповідно до графіку їх виконання) та остаточні розрахунки за виконані підрядником роботи.

Підрядником можуть бути фізичні та юридичні особи, зареєстровані як суб'єкти підприємницької діяльності, за наявності у них ліцензій, необхідних для виконання передбачених законом видів будівельних і пов'язаних із ними робіт. Зазвичай функції підрядника виконують підрядні будівельні організації.

Обов'язки підрядника: виконати та/або забезпечити виконання обумовлених договором будівельних і пов'язаних із ним робіт відповідно до державних буді-вельних норм і правил, проектно-кошторисної документації (інвестиційного проекту будівництва) та вимог договору щодо якості робіт; забезпечити виконання зазначених робіт і передачу їх замовнику своєчасно, тобто у передбачені договором строки; якщо підрядник забезпечує організацію обумовлених договором робіт, підбираючи їх безпосередніх виконавців, то він має здійснити підбір виконавців і координувати їх діяльність, а також забезпечити приймання виконаних робіт замовником.

Змістом договору підряду на капітальне будівництво є права та обов'язки його сторін, а також інші умови, що регулюють пов'язані з виконанням договірних зобов'язань питання.

Обов'язкові умови договору підряду на капітальне будівництво визначаються ч. 5 ст. 318 ГК України. До них відносяться:

* визначення предмета договору (види та обсяги будівельних і пов'язаних з ними робіт) та об'єкта, на якому або щодо якого здійснюватимуться ці роботи;

* строки початку та завершення будівництва (виконання робіт);

* вартість і порядок фінансування будівництва об'єкта (робіт);

* права та обов'язки сторін;

* порядок матеріального, технічного та іншого забезпечення будівництва;

* режим контролю якості робіт і матеріалів замовника;

* порядок прийняття об'єкта (робіт);

* порядок розрахунків за виконані роботи;

* умови про дефекти і гарантійні строки;

* страхування ризиків;

* фінансові гарантії;

* відповідальність сторін;

* порядок урегулювання спорів, пов'язаних з виконанням договору;

* підстави та умови зміни та розірвання договору.

Відповідно до Загальних умов укладення та виконання договорів підряду в капітальному будівництві, що були затверджені постановою Кабінету Міністрів України від 01.09.2005 р. № 668, зазначений договір має відповідати таким умовам:

І. Укладення договору:

1.1. Способи укладення договору (рішення про спосіб укладення договору підряду приймає замовник відповідно до законодавства):

* за результатами проведених торгів (тендеру); умови такого договору повинні відповідати тендерній документації замовника та акцептованій тендерній пропозиції підрядника;

* в процесі проведення переговорів сторін, при цьому:

а) проект договору підряду готує будь-яка сторона у визначені за взаємною домовленістю строки і подає його другій стороні для підписання у двох підписаних нею примірниках;

б) замовник може укласти договори підряду з кількома підрядниками, в тому числі щодо виконання окремих (спеціальних) робіт (у такому разі права та обов'язки сторін визначаються у кожному договорі підряду);

в) якщо проект договору підряду готує підрядник, замовник зобов'язаний надати йому інформацію про: предмет договору; джерела та порядок фінансування робіт (будівництва об'єкта); порядок передачі підряднику дозвільних документів і проектної документації; порядок надання підряднику будівельного майданчика (фронту робіт); порядок забезпечення робіт ресурсами та послугами; порядок забезпечення виконання

зобов'язань за договором підряду; умови страхування ризиків випадкового знищення або пошкодження об'єкта будівництва; інші обставини,

необхідні для підготовки проекту договору підряду);

г) процедура укладення договору: 1) сторона, яка одержала проект договору підряду, у разі згоди з його умовами підписує і повертає протягом

20 днів один примірник договору підряду другій стороні; у разі незгоди з окремими умовами договору підряду сторона, яка одержала його проект, складає протокол розбіжностей, про що робить застереження до договору, та у 20-денний строк подає другій стороні два примірники протоколу розбіжностей разом з підписаним договором підряду; 2) сторона, яка одержала протокол розбіжностей до договору підряду, зобов'язана протягом 20 днів розглянути його, вжити заходів до врегулювання розбіжностей та внести відповідні зміни у договір підряду, підписати його і передати другій стороні; розбіжності, що залишилися неврегульованими за згодою сторін, у цей самий строк можуть бути передані до суду (проте строк урегулювання розбіжностей може бути продовжений за взаємною згодою сторін); у разі досягнення сторонами згоди щодо всіх або окремих розбіжностей, зазначених у протоколі, така згода має бути підтверджена у письмовій формі (протоколом узгодження розбіжностей, листами, телеграмами, телефаксом тощо); 3) договір підряду вважається укладеним з моменту його підписання сторонами і скріплення підписів печатками, а також нотаріального посвідчення, якщо це передбачено законом або домовленістю сторін; 4) договір підряду вважається неукладеним (таким, що не відбувся) у разі, коли сторони не досягли згоди з усіх істотних умов; 5) якщо одна зі сторін здійснила фактичні дії щодо його виконання, правові наслідки таких дій визначаються відповідно до Цивільного кодексу України.

1.2. Закупівля робіт за рахунок державних коштів здійснюється в порядку та на умовах, визначених законодавством, а договір підряду, що укладається на підставі державного замовлення, має відповідати умовам цього замовлення.

ІІ. Форма договору: повна письмова (як правило); можливість застосування Примірного договору підряду, затвердженого Міністерством регіонального розвитку та будівництва (Мінрегіонбудом) України.

III. Істотні умови договору:

* найменування та реквізити сторін;

* місце і дата укладення договору підряду;

* предмет договору підряду;

* договірна ціна;

* строки початку та закінчення робіт (будівництва об'єкта);

* права та обов'язки сторін;

* порядок забезпечення виконання зобов'язань за договором підряду;

* умови страхування ризиків випадкового знищення або пошкодження об'єкта будівництва;

* порядок забезпечення робіт проектною документацією, ресурсами та послугами;

* порядок залучення субпідрядників;

* вимоги до організації робіт;

* порядок здійснення замовником контролю за якістю ресурсів;

* джерела та порядок фінансування робіт (будівництва об'єкта);

* порядок розрахунків за виконані роботи;

* порядок здачі-приймання закінчених робіт (об'єкта будівництва);

* гарантійні строки якості закінчених робіт (експлуатації об'єкта будівництва), порядок усунення недоліків;

* відповідальність сторін за порушення умов договору підряду;

* порядок врегулювання спорів;

* порядок внесення змін до договору підряду та його розірвання. Загальні умови встановлюють найбільш важливі вимоги до змісту договору підряду на капітальне будівництво та його виконання, зокрема щодо:

1) предмета договору підряду - роботи, пов'язані з будівництвом об'єкта, обов'язок щодо виконання яких покладається на підрядника; власником результату виконаних робіт (об'єкта будівництва) до їх здачі замовникові є підрядник; У договорі підряду сторони зобов'язані визначити найменування об'єкта будівництва та його місцезнаходження, основні параметри (потужність, площу, об'єм тощо), склад та обсяги робіт, які передбачені проектною документацією та підлягають виконанню підрядником, інші показники, що характеризують предмет договору; у разі внесення змін до проектної документації сторони уточнюють предмет договору підряду;

2) договірної ціни; визначається на основі кошторису як тверда (встановлюється у фіксованій в договорі сумі й може коригуватися лише за згодою сторін, у тому числі за наявності передбачених договором обставин; у разі перевищення підрядником твердої договірної ціни без погодження із замовником усі пов'язані з цим витрати несе підрядник, якщо інше не встановлено законом; договірна ціна вважається твердою, якщо інше не встановлено договором) або приблизна (встановлюється через неможливість визначеності витрат і передбачає встановлення в договорі порядку коригування ціни в процесі виконання робіт (будівництва об'єкта); особливості встановлення та зміни договірної ціни: а) у разі укладення договору підряду за результатами торгів (тендеру) вид договірної ціни та вимоги до кошторису визначаються у тендерній документації замовника (договірна ціна у цьому випадку повинна відповідати ціні, зазначеній у тендерній пропозиції підрядника, визнаного переможцем торгів (тендеру); б) якщо договір підряду укладається за результатами переговорів сторін, рішення щодо застосування приблизної або твердої договірної ціни, порядку погодження кошторису та проведення розрахунків приймаються за домовленістю сторін; в) у разі коли роботи (будівництво об'єкта) фінансуються із залученням бюджетних коштів або коштів державних підприємств, установ та організацій, договірна ціна визначається відповідно до державних будівельних норм; г) сторони у договорі підряду можуть передбачати порядок уточнення твердої договірної ціни у разі: виникнення обставин непереборної сили; внесення змін до проектної документації; потреби в усуненні недоліків робіт, що виникли внаслідок невідповідності встановленим вимогам проектної документації, забезпечення якою покладено на замовника; уповільнення темпів або зупинення виконання робіт за рішенням замовника або з його вини, якщо це викликало додаткові витрати підрядника; зміни законодавства з питань оподаткування, якщо це впливає на вартість робіт; істотного зростання (у розмірі, визначеному сторонами) після укладення договору підряду цін на ресурси, які забезпечує підрядник, а також послуг, що надаються йому третіми особами; в інших випадках, передбачених договором підряду); д) якщо під час будівництва виникла потреба у виконанні додаткових робіт, не врахованих проектною документацією, забезпечення якою покладено на замовника, й у зв'язку з цим у відповідному підвищенні твердої договірної ціни, підрядник зобов'язаний протягом визначеного договором підряду строку повідомити замовника про обставини, що призвели до виконання таких робіт, та подати замовнику пропозиції з відповідними розрахунками; замовник протягом визначеного договором строку розглядає зазначені пропозиції, приймає рішення по суті та повідомляє про нього підрядника; підрядник зобов'язаний зупинити виконання додаткових робіт у разі неодержання у визначений договором підряду строк відповіді на своє повідомлення; завдані підряднику збитки, пов'язані із зупиненням додаткових робіт, відшкодовуються замовником (замовник звільняється від відшкодування таких збитків, якщо доведе, що у виконанні додаткових робіт не було потреби); е) якщо підрядник не повідомив замовника в установленому порядку про необхідність виконання додаткових робіт і відповідного підвищення твердої договірної ціни, він не може вимагати від замовника оплати виконаних додаткових робіт і відшкодування завданих йому збитків, якщо не доведе, що проведення таких робіт було необхідне в інтересах замовника, зокрема, у зв'язку з тим, що зупинення робіт загрожувало знищенням або пошкодженням об'єкта будівництва; є) разі коли договором підряду передбачалася можливість підвищення твердої договірної ціни внаслідок істотного зростання після укладення договору підряду цін на ресурси, забезпечення якими здійснює підрядник, а також цін на послуги, що надавалися йому третіми особами, підрядник може вимагати перегляду твердої договірної ціни у порядку, визначеному договором підряду; ж) зростання цін на ресурси та послуги, яке сторони вважають істотним, визначається в договорі підряду. Підрядник може вимагати розірвання договору підряду в разі відмови замовника від підвищення твердої договірної ціни робіт унаслідок істотного зростання цін на ресурси та послуги; з) підрядник не може вимагати уточнення приблизної чи твердої договірної ціни у зв'язку зі зростанням цін на ресурси, що використовуються для виконання робіт, у разі коли строки виконання цих робіт порушені з вини підрядника (у таких випадках ціни на ресурси, якщо інше не передбачено договором підряду, визначаються відповідно до цін, що діяли на зазначену в договорі дату закінчення робіт; додаткові витрати на виконання робіт, пов'язані зі зростанням цін на ресурси після зазначеної дати, компенсуються підрядником);

3) строків початку та закінчення робіт (будівництва об'єкта): а) строки виконання робіт (будівництва об'єкта) встановлюються договором підряду і визначаються датою їх початку та закінчення; б) невід'ємною частиною договору підряду є календарний графік виконання робіт, в якому визначаються дати початку та закінчення всіх видів (етапів, комплексів) робіт, передбачених договором підряду; в) установлення сторонами у договорі підряду строків виконання робіт (будівництва об'єкта) може пов'язуватися з виконанням замовником певних зобов'язань (надання підряднику будівельного майданчика (фронту робіт), передача проектної документації, відкриття фінансування, сплата авансу тощо); г) датою закінчення робіт (будівництва об'єкта) вважається дата їх прийняття замовником; д) виконання робіт (будівництво об'єкта) може бути закінчено достроково тільки за згодою замовника; д) строки виконання робіт (будівництва об'єкта) можуть бути змінені з унесенням відповідних змін у договір підряду в разі: виникнення обставин непереборної сили; невиконання або неналежного виконання замовником своїх зобов'язань (порушення умов фінансування, несвоєчасне надання будівельного майданчика (фронту робіт), проектної документації, ресурсів тощо); внесення змін до проектної документації; дії третіх осіб, що унеможливлюють належне виконання робіт, за винятком випадків, коли ці дії зумовлені залежними від підрядника обставинами; виникнення інших обставин, що можуть вплинути на строки виконання робіт (будівництва об'єкта); е) замовник може приймати рішення про уповільнення темпів виконання робіт (будівництва об'єкта), їх зупинення або прискорення з внесенням відповідних змін у договір підряду;

4) прав та обов'язків сторін:

4.1.1. Замовник має право:

* відмовитися від прийняття закінчених робіт (об'єкта будівництва) у разі виявлення недоліків, які виключають можливість їх (його) використання відповідно до мети, зазначеної у проектній документації та договорі підряду, і не можуть бути усунені підрядником, замовником або третьою особою;

* здійснювати у будь-який час, не втручаючись у господарську діяльність підрядника (субпідрядника), технічний нагляд і контроль за ходом, якістю, вартістю та обсягами виконання робіт;

* делегувати в установленому законодавством порядку повноваження щодо здійснення технічного нагляду і контролю третій особі, зокрема спеціалізованій організації (консультаційній, проектній, інжиніринговій тощо) або спеціалісту з визначенням у договорі підряду їх повноважень. Делегування замовником своїх повноважень не звільняє його від відповідальності перед підрядником за невиконання або неналежне виконання договірних зобов'язань, а також не позбавляє права здійснювати контроль за ходом, якістю, вартістю та обсягами виконання робіт;

* вносити зміни у проектну та кошторисну документацію до початку робіт або під час їх виконання за умови, що вартість додаткових робіт, викликаних такими змінами, не перевищує 10% договірної ціни і не впливає на ха-рактер робіт, визначених у договорі підряду;

* вимагати безоплатного виправлення недоліків, що виникли внаслідок допущених підрядником порушень, або виправити їх своїми силами, якщо інше не передбачено договором підряду. У такому разі збитки, завдані за-мовнику, відшкодовуються підрядником, у тому числі за рахунок відповідного зниження договірної ціни;

* відмовитися від договору підряду та вимагати відшкодування збитків, якщо підрядник своєчасно не розпочав роботи або виконує їх настільки повільно, що закінчення їх у строк, визначений договором підряду, стає неможливим;

* відмовитися від договору підряду в будь-який час до закінчення виконання робіт (будівництва об'єкта), оплативши підряднику виконану частину робіт з відшкодуванням збитків, завданих такою відмовою;

* ініціювати внесення змін у договір підряду, вимагати розірвання договору підряду та відшкодування збитків за наявності істотних порушень підрядником умов договору підряду;

* вимагати відшкодування завданих йому збитків, зумовлених порушенням договору підряду, якщо договором підряду або законом не передбачено інше;

* інші права, передбачені договором підряду та актами законодавства. 4.1.2. Замовник зобов'язаний:

* надати підряднику будівельний майданчик (фронт робіт), передати дозвільну та іншу договірну документацію і ресурси відповідно до договору підряду;

* передати підряднику завдання на проектування, інші вихідні дані, необхідні для розроблення проектної документації, надати йому допомогу в погодженні проектної документації у разі, коли розроблення та погодження проектної документації за умовами договору підряду покладено на підрядника;

* сприяти підряднику в порядку, встановленому договором підряду, у виконанні робіт;

* прийняти в установленому порядку та оплатити виконані роботи;

* негайно повідомити підрядника про виявлені недоліки в роботі;

* оплатити підряднику виконані до консервації об'єкта будівництва роботи та відшкодувати йому пов'язані з нею витрати;

* укласти договір страхування ризиків випадкового знищення або пошкодження об'єкта будівництва, якщо це передбачено договором підряду;

* сплатити неустойку, відшкодувати збитки та моральну шкоду в разі невиконання або неналежного виконання ним зобов'язань за договором підряду, якщо він не доведе, що порушення договору сталося не з його вини;

* виконувати належним чином інші зобов'язання, передбачені договором підряду та актами законодавства.

4.2.1. Підрядник має право:

* залучати за згодою замовника до виконання договору підряду третіх осіб (субпідрядників);

* зупиняти роботи у разі невиконання замовником своїх зобов'язань за договором підряду, що призвело до ускладнення або до неможливості проведення підрядником робіт;

* вимагати від замовника підвищення договірної ціни у разі істотного зростання після укладення договору підряду цін на ресурси, відповідальність за забезпечення якими покладено на підрядника, а також цін на послуги, що надавалися йому третіми особами, а у разі відмови замовника - розірвання договору підряду в установленому порядку;

* вимагати виплати авансу, якщо така виплата та розмір авансу передбачені договором підряду;

* відмовитися від договору підряду і вимагати відшкодування збитків у разі внесення до проектної та кошторисної документації змін, що потребують ви-конання додаткових робіт, вартість яких перевищує 10% договірної ціни;

* відмовитися від договору підряду та вимагати від замовника сплати договірної ціни пропорційно виконаним роботам, а також відшкодування збитків, не покритих цією сумою, у разі неможливості використання ресурсів, наданих замовником;

* відмовитися від договору підряду з відшкодуванням збитків у разі, коли використання матеріальних ресурсів, забезпечення якими здійснює замовник, або додержання його вказівок стосовно способу виконання робіт загрожує життю та здоров'ю людей чи призводить до порушення екологічних, санітарних правил, правил безпеки та інших встановлених законодавством вимог;

* на відшкодування завданих йому збитків відповідно до законодавства та договору підряду;

* ініціювати внесення змін у договір підряду;

* інші права, передбачені договором та актами законодавства.

4 2.2. Підрядник зобов'язаний:

* виконати з використанням власних ресурсів, якщо інше не встановлено умовами договору підряду, та у встановлені строки роботи відповідно до проектної та кошторисної документації;

* одержати встановлені законодавством дозволи на виконання окремих видів робіт;

* погодити проектну документацію з уповноваженими державними органами або органами місцевого самоврядування, якщо це передбачено законодавством та договором підряду;

* передати замовнику на затвердження в установленому порядку проектну документацію у визначеній договором підряду кількості примірників, якщо забезпечення проектною документацією покладено на підрядника;

* подати замовнику звіт про використання матеріальних ресурсів і повернути їх залишок у разі, коли забезпечення виконання робіт матеріальними ре-сурсами повністю або частково здійснюється замовником;

* відмовитися від прийняття матеріальних ресурсів, що надаються замовником, у разі виявлення їх невідповідності вимогам нормативних документів і проектній документації;

* своєчасно попередити замовника у разі виявлення невідповідності матеріальних ресурсів, забезпечення якими здійснює замовник, нормативним документам і проектній документації, та відмовитися від їх прийняття;

* вживати заходів до збереження майна, переданого замовником;

* здійснювати експертну перевірку, випробовування робіт, матеріалів, конструкцій виробів, устаткування тощо, які використовуються для виконання робіт, та повідомляти про це замовника у визначені договором підряду строки;

* своєчасно попередити замовника про те, що додержання його вказівок стосовно способу виконання робіт загрожує їх якості або придатності, та про наявність інших обставин, які можуть викликати таку загрозу;

* забезпечити страхування ризиків випадкового знищення або пошкодження об'єкта будівництва, якщо інше не встановлено договором підряду;

* передати замовнику у порядку, передбаченому законодавством та договором підряду, закінчені роботи (об'єкт будівництва);

* вжити заходів до недопущення передачі без згоди замовника проектної документації (примірників, копій) третім особам;

* забезпечити ведення та передачу замовнику в установленому порядку документів про виконання договору підряду;

* координувати діяльність субпідрядників на будівельному майданчику, якщо інше не передбачено договором підряду (субпідряду);

* своєчасно усувати недоліки робіт, допущені з його вини;

* відшкодувати відповідно до законодавства та договору підряду завдані замовнику збитки;

* інформувати в установленому порядку замовника про хід виконання зобов'язань за договором підряду, обставини, що перешкоджають його виконанню, а також про заходи, необхідні для їх усунення;

* виконувати належним чином інші зобов'язання, передбачені договором підряду та актами законодавства;

...