Размещено на http://www.allbest.ru

Размещено на http://www.allbest.ru

1. Споры на стадии подготовки и согласования проекта межевания

Процедура выдела земельного участка в счет земельной доли (долей) подробно описана в ст. 13 и 13.1 Закона N 101-ФЗ. Не пересказывая содержание указанных статей, обратимся к сложным и не всегда неоднозначно толкуемым вопросам процедуры выдела. При этом свое внимание мы сосредоточим, в первую очередь, на землеустройстве и кадастровой деятельности, которые выходят далеко за технические рамки оборота земель сельскохозяйственного назначения и находятся в неразрывной связи с юридическими процедурами выдела земельных участков. Сама практика, таким образом, ставит перед специалистами вопросы о том, как именно сочетаются техническая (кадастровая деятельность) и юридическая составляющие оборота земель на том или ином этапе процедуры выдела земельных участков, и каков удельный вес информации (текстуальной и графической) в документах, которые подготовлены до вступления в силу Закона N 221-ФЗ о государственном кадастре.

За период, прошедший с момента вступления в силу Федерального закона РФ от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" изменился не только состав документов и объем межевания, но и усложнилось само межевание. Главным техническим, так сказать, инструментом при выделе земельных участков в счет земельных долей являлось первоначально землеустроительное дело по формированию (образованию) земельного участка в счет земельных долей из общей долевой собственности. С изданием приказа Министерства экономического развития РФ от 24.11.2008 N 412 "Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке, примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков" на смену землеустроительному делу пришел межевой план. Применительно к землям сельскохозяйственного назначения приказом Минэкономразвития РФ от 03.08.2011 N 388 "Об утверждении требований к проекту межевания земельных участков" предусмотрено, что проект межевания подготавливается в отношении земельного участка или земельных участков, выделяемых в счет земельной доли (земельных долей), в соответствии с требованиями ст. 13.1 Закона N 101-ФЗ.

В Межевом плане отражаются все существенные характеристики выделяемого земельного участка (включая каталог (список) координат), которые уже известны кадастровому инженеру на стадии подготовки проекта межевания. Проект межевания с октября 2011 г. является главным документом межевания, который и технически, и юридически обосновывает размер и местоположение границ земельного участка или земельных участков, которые могут быть выделены в счет земельной доли или земельных долей. Поэтому для регистрации права на выделенный земельный участок в Управление Росреестра по субъекту Российской Федерации наряду со свидетельствами о праве на доли (либо первоначальные, "розовые", либо свидетельства о государственной регистрации права) или свидетельствами о наследстве по закону или по завещанию также представляется и проект межевания.

Обратимся к ранее действовавшей редакции ст. 13 Закона N 101-ФЗ. Участие в судебных разбирательствах убеждает нас, что без этого сложно понять содержание действующей конструкции "размер и местоположение границ [выделяемого] земельного участка" и что такое обоснованные на них возражения.

Указанная статья 13 Закона N 101-ФЗ в действовавшей ранее редакции предусматривала выдел земельного участка либо в границах части находящегося в долевой собственности земельного участка, предназначенной для выделения в первоочередном порядке земельных участков в счет земельных долей (назовем это первым вариантом), либо в соответствии с описанием местоположения выделяемого в счет земельной доли земельного участка (второй вариант). Первый вариант был возможен после принятия общим собранием соответствующего решения. Второй вариант предусматривал публикацию извещения в средстве массовой информации. Если участник долевой собственности основывался на решении общего собрания, то даже тогда, когда он выделял земельный участок в границах любой "части находящегося в долевой собственности земельного участка, предназначенной для выделения в первоочередном порядке земельных участков" и любого размера, то завершение процедуры выделения земельного участка скорее уже зависели от скорости подготовки землеустроительного дела по формированию земельного участка или межевого плана.

Иначе обстояло дело во втором варианте выдела земельного участка. В отличие от первого варианта, в котором границы части находящегося в долевой собственности земельного участка, предназначенной для выделения, включали, как правило, замкнутые целые контуры (их площадь и местоположение известны были либо из проектов перераспределения или проектов территориального землеустройства; реже - из дежурных кадастровых карт), второй вариант был технически менее совершенен. Под последним понимаются те случаи, когда происходил выдел части, порой очень незначительной, контура, и то, что мы сейчас называем местоположением границ земельного участка, раньше заменялось аморфным описанием местоположения. По этой причине в различных субъектах, даже соседних, форма публикуемых сообщений могла несколько отличаться друг от друга.

Так, например, в Ивановской области все без исключения сообщения в "Ивановской газете" сопровождались выкопировками с указанием местоположения земельного участка. Во Владимирской области сообщения, публикуемые во "Владимирских ведомостях", напротив, не сопровождались графическим изображением участков, однако местоположение самих участков, их привязка к тем или иным ориентирам и частям света описывалась иногда довольно подробно. В некоторых случаях, когда границы выделяемых участков полностью совмещались (совпадали) с границами пашни или пастбищ, не разделяя их на два и более участка, в сообщении либо указываются в качестве ориентиров находящиеся поблизости населенные пункты, либо в соответствии с проектом территориального землеустройства, подготовленным для данного массива, указывались только номера земельных участков.

Абзац 1 п. 4 ст. 1 Закона N 101-ФЗ в действовавшей ранее редакции предусматривал направление обоснованных возражений относительно местоположения выделяемого в счет земельной доли земельного участка. Однако федеральный законодатель так и не сформулировал содержание обоснованности возражений. Этот пробел пытались восполнить либо законодатели в субъектах Российской Федерации, однако не всегда удачно, либо суды.

Выдел земельного участка "по извещению" нередко доставлял участникам долевой собственности много проблем. Несовершенство Закона N 101-ФЗ в этом вопросе осложняло работу и судам, которые должны были, по сути, заменять законодателя и искать приемлемые пути решения споров о местоположении земельных участков. Сама практика подводила федерального законодателя к мысли об изменении конструкции выдела земельного участка в счет земельных долей за счет усовершенствования технического (кадастрового) аспекта. Стало ясно, что без предварительной землеустроительной подготовки, определения местоположения границ земельного участка и его точного размера юридический аспект выдела земельных участков так и останется аморфным, конструкция выдела несовершенной, сам выдел, как и раньше, будет сопровождаться длительными судебными разбирательствами, исход которых напоминал бы игру в лотерею.

Обратимся к определению понятия местоположения границ. В соответствии с ч. 7 ст. 38 Закона N 221-ФЗ о государственном кадастре местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, т.е. точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части. Местоположение отдельных частей границ земельного участка также может устанавливаться в порядке, определенном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений, посредством указания на природные объекты и (или) объекты искусственного происхождения, в том числе линейные объекты, если сведения о таких объектах содержатся в государственном кадастре недвижимости и местоположение указанных отдельных частей границ земельного участка совпадает с местоположением внешних границ таких объектов. Требования к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка устанавливаются органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.

Из приведенной нормы ч. 7 ст. 38 Закона N 221-ФЗ о государственном кадастре видно, что с технической (кадастровой) точки зрения местоположение границ подразумевает наличие двух элементов: а) характерных точек (точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части) и б) координат. На чертеже земельных участков характерные точки указываются как н1, н2, н3 и т.д. Количество таких точек зависит от количества изменений описания границ (изломов, поворотов) и для каждого из контуров оно может быть разным.

Значения координат характерных точек (например, н1 X - 9889.70, У - 1319.80) в виде каталога в проекте межевания не указываются (такое требование для проектов межевания законодателем не установлено), а приводятся в межевом плане в разделе "Сведения об образуемых земельных участках и их частях. 1. Сведения о характерных точках границ образуемых земельных участков".

С учетом изложенного, участник долевой собственности на стадии согласования проекта межевания может согласовать (или не согласовать) только местоположение границ земельного участка, которое определено характерными точками н1, н2, н3; на значение координат на стадии согласования проекта межевания возразить невозможно. В проекте межевания указываются только горизонтальные проложения (о расстоянии между характерными точками, например, от точки н1 до точки н2-310.44 м).

Оформление проектного плана в отношении всех образуемых и измененных земельных участков с указанием всех характерных точек образуемых земельных участков; сведения о горизонтальных проложениях - главное достоинство проекта межевания на первоначальной стадии выдела земельного участка и согласования размера и местоположения границ. Соответственно наполнилась четким юридическим содержанием конструкция "обоснованные возражения".

По смыслу п. 11 ст. 13.1 Закона N 101-ФЗ в действующей редакции обоснованные возражения могут быть направлены только относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка. Сформулировать же обоснованные, технически правильные возражения можно только в одном случае: если нахождение характерных точек границ земельного участка указано ошибочно, например, в случае пропуска какой-либо точки в ходе работы в программе "Панорама" или "Автокад". Конечно, обоснованными могут быть и возражения, в которых указывается на то, что ранее был согласован проект межевания (первой группы участников общей долевой собственности) в отношении части земельного участка, которую намерена выделить вторая группа участников общей долевой собственности. Но эти возражения связаны скорее с уже возникшим правом на выдел и с технической частью проекта межевания связаны опосредованно.

Проблема обоснованности возражений (при условии, что ранее в отношении земельного участка или его части не согласован проект межевания) бесповоротно сместилась в узкоспециальную сферу, в которой профессионально разбираются только кадастровые инженеры.

Что касается размера (площади) земельного участка, то обоснованные возражения относительно размера могут быть направлены в случае "недобора" кадастровым инженером свидетельств на земельные доли. Проще говоря, если он включил в состав проекта межевания свидетельства, подтверждающие право собственника, например, на 20 га, а в проекте межевания общая площадь образуемого земельного участка (или участков, если он состоит из нескольких контуров) составляет 25 га, то это повод для направления обоснованных возражений.

Не побоимся сказать, таким образом, что в процедурах выдела земельных участков в счет земельных долей произошла, по сути, маленькая революция, пусть и запоздавшая лет на десять. Для этого законодателям достаточно было увязать процедуру выдела земельного участка уже на стадии публикации извещения о согласовании проекта межевания (т.е. о намерении выделить земельный участок) с требованиями землеустройства.

Проект межевания, если при его подготовке не допущены ошибки чисто технического характера и не нарушена процедура его согласования, не оставляет каких-либо шансов сформулировать обоснованные возражения относительно размера и местоположения границ выделяемого земельного участка. Это выяснилось еще до того, как были утверждены требования к форме и содержанию проекта межевого плана, однако в ст. 13.1 Закона N 101-ФЗ уже в самом общем виде обозначено его содержание. Подтверждением тому, например, являются два дела, которые осенью 2011 г. рассматривались Сызранским районным судом Самарской области (ниже мы поговорим об этих решениях, рассматривая вопрос об обоснованных возражениях).

Вместе с этим не следует смешивать обоснование причин несогласия с предложенными размером и местоположением границ выделяемого в счет земельной доли (долей) земельного участка (п. 13 ст. 13 Закона N 101-ФЗ) с обоснованными возражениями относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли (долей) земельного участка (п. 11 и неразрывно связанный и логически предшествующий ему п. 9 ст. 13 Закона N 101-ФЗ). Первое - это то, на что ссылается возражающая сторона, указание на фактические обстоятельства и на нормы закона, нарушение которых влечет впоследствии признание проекта межевания несогласованным. Второе же - это то, что является действительным, безусловно опирающимся на конкретную норму закона, основанием признания проекта межевания несогласованным. Говоря иначе, теоретически в обоснование причин несогласия с проектом межевания можно привести все что угодно. Однако не все направленные возражения, а может быть и все, будут являться, с точки зрения закона, основанием для признания проекта межевания несогласованным.

2. Оспаривание результатов выдела земельных участков

Как уже указывалось выше, обоснованные возражения могут быть направлены только относительно размера и местоположения границ. Вместе с этим на проект межевания могут быть поданы возражения, которые по своему содержанию не имеют отношения к размеру и местоположению границ. Такого рода возражения далеко не оригинальны и направлялись еще до появления проекта межевания, т.е. при ранее действовавших редакциях Закона N 101-ФЗ. Среди них:

- указание на то, что возражающий намерен выделить земельный участок в том же месте, где и заказчик проекта межевания;

- возражающий фактически использует выделяемый другим участником общей долевой собственности земельный участок и по этой причине выдел земельного участка нарушает его права на хозяйственное его использование;

- выделяемый земельный участок в дальнейшем будет использоваться не для сельскохозяйственного производства, а для других целей (например, предоставлен для строительства линейного объекта - нефте- или газопровода или в целях дачного строительства);

- размер выделяемого земельного участка не соответствует правоустанавливающим документам; площадь образуемого земельного участка больше, чем это позволяют свидетельства (например, по баллогектарам).

Возражения направляются по адресу, который указывается в извещении об ознакомлении с проектом межевания (пп. 4 п. 8 и п. 14 ст. 13.1 Закона N 101-ФЗ), а также в орган кадастрового учета (кадастровую палату) (п. 14 ст. 13.1 Закона N 101-ФЗ). В первом случае возражения, как правило, направляются (доставляются) непосредственно кадастровому инженеру по месту его работы. Мы рекомендовали бы на втором экземпляре возражений заверить подпись кадастрового инженера его же печатью (личной печатью с указанием индивидуального номера квалификационного аттестата располагает каждый кадастровый инженер). Так же следует поступать и при обращении в орган кадастрового учета. Правда определенная техническая сложность в последнем случае может заключаться в его отдаленности, так как филиалы ФГБУ "ФКП Росреестра" расположены в региональных центрах. По этой причине возражения направляются заказным письмом с уведомлением. Однако самый надежный способ доставки возражений, на наш взгляд, - телеграмма с текстом возражений.

На стадии, предшествующей подаче возражений, у заинтересованного лица могут возникнуть трудности с ознакомлением с проектом межевания. Кадастровый инженер после обращения к нему может заявить об отсутствии полного текста проекта межевания и вместо него предложит ознакомиться даже не с проектным планом из проекта межевания, на котором указаны все характерные точки границ образуемого земельного участка, а с копией чертежа из проекта перераспределения (см. об их составе в § 3 гл. I). Мы расцениваем это как нарушение требований ст. 13.1 Закона N 101-ФЗ, что является дополнительным основанием направить возражения на проект межевания. Содержание возражения будет состоять в указании на невозможность ознакомления с указанным проектом в полном объеме. Описанная ситуация возникает чаще всего из-за "экономии" времени: сначала публикуется извещение о месте и порядке ознакомления с проектом межевания, ну а затем только подготавливается сам документ. Как показывает практика, иногда в подобных случаях подготовка проекта межевания и заканчивается, полноценно не начавшись, если между заказчиком кадастровых работ и заинтересованными участниками общей долевой собственности возникла жесткая конкуренция за один и тот же земельный участок.

Споры о размере и местоположении границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка рассматриваются в суде (п. 15 ст. 13.1 Закона N 101-ФЗ). Досудебный порядок рассмотрения споров законом не предусмотрен.

Какие конкретно нарушения являются поводом для обращения в суд? Кто именно обращается в суд с заявлением? В чем именно должны заключаться требования к ответчику?

Поводами для обращения в суд могут быть:

- нарушение порядка согласования размера и местоположения границ (например, непредставление для ознакомления в течение тридцати дней кадастровым инженером полного текста проекта межевания);

- включение в проект межевания документов лиц, которые умерли до завершения его подготовки, а также подписание (утверждение) от их имени проекта межевания;

- истечение срока действия доверенности, на основании которой действовало уполномоченное лицо, подписывая (утверждая) проект межевания;

- пересечение границ образуемого земельного участка с границами другого образуемого земельного участка, который выделяет другой участник общей долевой собственности, если ранее он согласовал другой проект межевания или общее собрание утвердило проект межевания;

- несоблюдение требований п. 6 ст. 11.9 ЗК РФ (вклинивание, вкрапливание, изломанность границ и т.д.);

- регистрация права на земельный участок, местоположение границ которого не согласовывалось в представленном в Росреестр проекте межевания (если речь идет, например, о многоконтурном земельном участке).

Приведенный выше перечень поводов для обращения в суд не является полным. Однако их объединяет то, что они действительно связаны с реальными нарушениями, и истцы могут рассчитывать на признание проекта межевания несогласованным, а также на исключение из ЕГРП записи о праве на зарегистрированный земельный участок и о снятии его с кадастрового учета.

Споры о размере и местоположении границ выделяемого земельного участка необходимо классифицировать, во-первых, по такому основанию, как стадия выдела земельного участка. Различаются споры на стадии выдела земельного участка до его постановки на кадастровый учет и регистрации права и споры после постановки на кадастровый учет и регистрации права. Во-вторых, необходимо различать обращение в суд лиц, которые возражают против согласования проекта межевания, и обращение в суд участников общей долевой собственности, которые выделяют земельный участок, т.е. являются заказчиками кадастровых работ. В-третьих, помимо споров между участниками общей долевой собственности укажем на обжалование решений органа кадастрового учета или Росреестра. Несмотря на свою специфику, они также имеют отношение к выделу земельного участка в счет земельных долей.

Споры на стадии выдела земельного участка до его постановки на кадастровый учет и регистрации права.

На данной стадии истцом является собственник земельной доли (долей), выделяющий земельный участок. Правда, не всегда он является и заказчиком кадастровых работ. Закон N 101-ФЗ не препятствует, по сути, любому лицу без доверенности обращаться к кадастровому инженеру и заказывать такие работы (п. 2 ст. 13.1 Закона N 101-ФЗ), т.е. решать чисто техническую часть выдела земельного участка. И это несмотря на то, что п. 4 ст. 13 Закона N 101-ФЗ предусматривает заключение собственником земельной доли договора с кадастровым инженером. Из извещения о необходимости согласования проекта межевания порой невозможно понять, кто именно является тем участником долевой собственности, который реально выделяет земельный участок. Главное требование - проект межевания должен быть утвержден решением собственника земельной доли.

В случае направления возражений относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка заказчик кадастровых работ обращается в суд с исковым заявлением о признании недействительными возражений относительно размера и местоположения границ. Требование, которое обращено к возражающему, направлено, по сути, на согласование проекта межевания. Поэтому в просительной части искового заявления основное требование может сопровождаться также и требованием о согласовании проекта межевания. Решение суда с отметкой о вступлении его в законную силу включается впоследствии и в состав межевого плана. В данном случае исполняется также требование п. 2 ч. 2 ст. 22 Закона N 221-ФЗ о государственном кадастре, правило которого предусматривает включение в межевой план копии документа, подтверждающего разрешение земельного спора о согласовании местоположения границ земельного участка.

В качестве примера спора на стадии выдела земельного участка до его постановки на кадастровый учет и регистрации права приведем решение 2011 г. Сызранского районного суда Самарской области, в котором мы представляли собственника земельной доли - истца. 27 участников долевой собственности на земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения общей площадью 82 260000 кв. м с кадастровым номером 63:33:000000:103, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; почтовый адрес ориентира: Самарская обл., Сызранский р-н в границах земель бывшего хозяйства ВОЗТ "Большевик" (далее - исходный земельный участок N 63:33:000000:103) заказывают кадастровому инженеру проект межевания двух земельных участков. Поскольку общее собрание участников долевой собственности не утвердило проект межевания земельного участка, кадастровый инженер опубликовал объявление в газете "Волжская коммуна" от 15 июля 2011 г. (N 254) о согласовании проекта межевания выделяемого земельного участка, о месте и времени ознакомления с проектом межевания и предполагаемого местоположения выделяемых в счет земельных долей истцов земельных участков.

На опубликованное кадастровым инженером объявление поступили возражения от 143 участников долевой собственности, в которых они указали на несколько оснований возражений:

- ответчики намерены сами выделить земельный участок N 44;

- проект межевания противоречит п. 6 ст. 11.9 ЗК РФ;

- выделяемый участок находится "в непосредственной близости от земельных участков иных землепользователей, которые до настоящего момента в установленном законом порядке не определили, во-первых, порядок владения, пользования и распоряжения находящимися в их совместной собственности участками, во-вторых, местоположение части находящихся в долевой собственности земельных участков, в границах которых в первоочередном порядке выделяются земельные участки в счет земельных долей". На общем собрании необходимо согласовать местоположение и размер земельного участка;

- на выделяемом земельном участке осуществляет свою деятельность ООО "Компания "Био-Тон" и поэтому выделение участка возможно только при условии одновременной компенсации понесенных затрат.

В судебном заседании 27 истцов указали, что в возражении ответчиков не содержится возражений относительно размера и местоположения границ выделяемого земельного участка. То есть они не обосновали, почему они возражают против именно такого размера выделяемого участка, почему считают, например, его размер чрезмерным или, наоборот, недостаточным по площади для данной категории земель и для данного вида разрешенного использования.

Что касается местоположения границ выделяемого земельного участка, то ответчики также не обосновали свое несогласие с ним. Истцы указывали, что приходится гадать о причине несогласия ответчиков в этой части. Кроме того, с учетом конструкции "местоположение границ" и положений ч. 7 ст. 39 Закона N 221-ФЗ о государственном кадастре - местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, т.е. точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части - возражающая сторона должна указать, какие именно координаты характерных точек границ образуемого земельного участка определены ошибочно. Суд полностью согласился с истцами. В решении от 14 ноября 2011 г. Сызранского райсуда Самарской области (судья Г.С. Байгулова) указано, что "ответчиками не предоставлено суду никаких обоснованных возражений по местоположению и размеру выделяемого истцами в натуре в счет своей доли земельного участка". Суд нашел не имеющими какого-либо отношения к содержанию возражений, установленных законом, ссылки возражавших на то, что они сами намерены выделить земельный участок N 44, что проект межевания противоречит п. 6 ст. 11.9 Земельного кодекса РФ, что выделяемый участок находится "в непосредственной близости от земельных участков иных землепользователей, которые до настоящего момента в установленном законом порядке не определили порядок владения, пользования и распоряжения находящимися в их совместной собственности участками", и, наконец, что на выделяемом земельном участке осуществляет свою деятельность ООО "Компания "Био-Тон".

Таким образом, действующее в настоящее время законодательство предоставляет участникам долевой собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения возможность избежать длительной волокиты и неопределенности при выделении земельных участков в счет земельных долей. Проект межевания и межевой план, юридическое содержание обоснованных возражений, которое четко определено Законом N 101-ФЗ, значительно облегчают и ускоряют процесс преобразования земельных долей в земельные участки. А это, в свою очередь, позволяет преодолеть последствия аграрной реформы в обозримом будущем, завершить формирование рынка земельных участков сельскохозяйственного назначения, увеличить налогооблагаемую базу и пополнить бюджеты органов местного самоуправления.

Казалось бы, что к 2014 г. прошел срок, достаточный для "обкатки" проекта межевания (напомним, что приказ Минэкономразвития России N 388 "Об утверждении требований к проекту межевания земельных участков" датирован 3 августа 2011 г.), не должно оставаться каких-либо сомнений относительно того, что такое обоснованные возражения относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка, и что размер и местоположение границ - это, по сути, математически выверенные значения. К сожалению, наша судебная система не всегда готова к работе с такими математическими значениями и дает нам примеры произвольного толкования рассматриваемой конструкции, доходя иногда до совершенного абсурда и дискредитации российского правосудия. Обратимся к двум делам, одно из которых было рассмотрено федеральным, а другое - арбитражным судом.

(1) B.C. Малинин (истец) является участником долевой собственности на земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 37:06:020901:99, адрес (местонахождение): Ивановская обл., Ильинский р-н, АОЗТ "Гарское", воспользовался правом на выдел в натуре в счет 22 земельных долей многоконтурного земельного участка, состоящего из шести контуров, с площадью 165,9 га, из исходного земельного участка 37:06:020901:99. По его инициативе опубликованы два извещения о проведении 28.10.2013 в 11:00 общего собрания, на котором предполагалось рассмотреть четыре вопроса, среди которых - согласование местоположения границ образуемого в счет земельных долей земельного участка и утверждение проекта межевания земельных участков. Из-за отсутствия кворума решения на общем собрании не были приняты, а проект межевания утвержден лично B.C. Малининым.

На проект межевания выделяемого многоконтурного земельного участка от ЗАО "Гарское" (бывший колхоз) поступили следующие возражения (при этом сохраняем стилистику оригинала):

"Рядом с выделяемым многоконтурным земельным участком расположена ферма крупно-рогатого скота на 200 голов, принадлежащей ЗАО "Гарское" и данный выделяемый участок много лет (более 30) использовался и используется сейчас, и в будущем будет использоваться в качестве пастбища. Для кормления крупно-рогатого скота: коров, нетелей, телок. Более того: в планах ЗАО "Гарское", владеющему 28 земельными долями в праве общей долевой собственности АОЗТ "Гарское", выделить данный земельный участок и прилегающие к нему земли в собственность ЗАО "Гарское" и разработать для возделывания кормовых культур: клевера, люцерны. Летом 2013 г. года ЗАО "Гарское" уже разработало соседний земельный массив площадью более 100 га, которые тоже будут оформляться в собственность.

Так как данные земли характеризуются нейтральными по кислотности почвами, которые являются благоприятными для возделывания многих сельскохозяйственных культур, в том числе и кормовых.

С учетом выше сказанного, считаю ЗАО "Гарское" имеет преимущество по выделению данного многоконтурного участка, по сравнению с другими собственниками земельных долей коллективно-долевой собственности АОЗТ "Гарское".

Истец в своем исковом заявлении указал на то, что в возражениях ответчика, ЗАО "Гарское", не содержится возражений относительно размера и местоположения границ выделяемого земельного участка. Ответчик не обосновал, почему он возражает против именно такого размера выделяемого земельного участка, почему считает, например, его размер чрезмерным или, наоборот, недостаточным для данной категории земель и для данного вида разрешенного использования; не указал на несоответствие размера земельного участка, выделяемого в счет земельной доли или земельных долей, данным, которые указаны в документах, удостоверяющих право на эту земельную долю или эти земельные доли, и приложены к проекту межевания от 18.09.2013.

Что касается местоположения границ выделяемого многоконтурного земельного участка, то ответчик также не обосновал свое несогласие с ним, не указал на ошибки, связанные с характерными точками границы. Приходится только гадать о причине несогласия ответчика в этой части.

Решением Тейковского райсуда Ивановской области от 23.06.2014 по делу N 2-819/2014 (судья СВ. Кольчугина) отказано в удовлетворении исковых требований. Мотивировка судьи свелась к указанию на "отсутствие правовых оснований для выдела спорного земельного участка, поскольку земельный участок, на который претендует истец, имеет целевое назначение и используется ответчиком для осуществления сельскохозяйственной деятельности". Достаточных и достоверных доказательств, подтверждающих намерение истца B.C. Малинина использовать земельный участок в разрешенных целях, в материалах дела не имеется.

Интересно в решении судьи СВ. Кольчугиной то, что она обосновала свою позицию ссылкой на пп. 1 п. 3 ст. 1 и п. 13 ст. 13.1 Закона N 101-ФЗ. Напомним, что пп. 1 п. 3 ст. 1 Закона N 101-ФЗ формулирует один из принципов оборота земель сельскохозяйственного назначения - сохранение целевого использования земельных участков). Пункт 13 ст. 13.1 Закона N 101-ФЗ устанавливает реквизиты возражений: возражения относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка должны содержать фамилию, имя и отчество лица, выдвинувшего эти возражения, реквизиты документа, удостоверяющего его личность, обоснование причин его несогласия с предложенными размером и местоположением границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка, кадастровый номер исходного земельного участка. К этим возражениям должны быть приложены копии документов, подтверждающих право лица, выдвинувшего эти возражения, на земельную долю в исходном земельном участке.

Выше мы уже говорили о том, что обоснованным возражение на проект межевания может быть только в единственном случае: когда местоположение характерных точек границ земельного участка указано ошибочно. Если же при его подготовке не допущены ошибки чисто технического характера и не нарушена процедура его согласования, это не оставляет каких-либо шансов сформулировать обоснованные возражения относительно размера и местоположения границ выделяемого земельного участка.

К глубокому сожалению, неправосудное решение судьи СВ. Кольчугиной было поддержано таким же неправосудным определением судебной коллегии по гражданским делам Ивановского облсуда от 03.09.2014 (судьями Р.А. Галактионова, О.В. Рябцевой и Л.В. Лобановой), судьей кассационной инстанции Ивановского областного суда О.П. Холчевой. Суды ошибочно приняли возражения ответчика о содержании его хозяйственной деятельности за возражения относительно местоположения границ земельного участка, придав своим толкованием п. 1, 12, 13 и 14 ст. 13.1 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" иной смысл, чем на самом деле в них вложил федеральный законодатель.

(2) То же самое непонимание судом конструкции "размер и местоположение границ земельного участка", игнорирование связи между Законом N 101-ФЗ и Законом N 221-ФЗ о государственном кадастре проявилось еще в одном деле, но уже в арбитражном суде.

ИП Малинин обратился в арбитражный суд с иском о признании необоснованными возражений ЗАО "Гарское" относительно размера и местоположения границ, направленных на проект межевания от 15.10.2014 земельного участка, состоящего из десяти контуров, общей площадью 2 259 000 кв. м, образуемого путем выдела в счет тридцати трех земельных долей из исходного земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения площадью 23140 000 кв. м, с кадастровым номером 37:06:020901:99, адрес (местонахождение): Ивановская обл., Ильинский р-н, АОЗТ "Гарское"; о признании проекта межевания от 15.10.2014 согласованным.

Возражения ЗАО "Гарское" по своему содержанию ничем не отличались от направлявшихся ранее, оценка которых была дана в описанном нами выше решении судьи Тейковского райсуда Ивановской области СВ. Кольчугиной. То есть речь шла о тех же о коровах, пасущихся на выделяемых участках; об участии возражающего в программе мелиорации; о намерении использовать выделяемые ИП Малининым земельные участки для выдела.

Решением АС Ивановской области от 31.07.2015 по делу N А17-1046/2015 в удовлетворении заявленных требований отказано в полном объеме. Мотивировку, которую привела судья Н.С. Балашова, иначе как насилием над Законом N 101-ФЗ и Законом N 221-ФЗ о государственном кадастре недвижимости назвать сложно. Приведем несколько выдержек из этого решения:

(а) из положений ст. 13 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ следует, что возражения могут быть заявлены относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка. При этом в законе в указанной части не имеется прямых отсылок к законодательству, регулирующему порядок установления границ земельных участков [курсив - Г.В. Савенко] В рассматриваемом деле возражения ответчиком заявлены именно в отношении местоположения границ выделяемого участка, поскольку часть земель в указанных границах уже используется ответчиком для сельскохозяйственного производства, следовательно, определение местоположения границ выделяемого истцом в счет земельных долей земельного участка затрагивает права и законные интересы ответчика, влечет для него последствия экономического характера и создает препятствия для осуществления предпринимательской деятельности;

(б) исходя из позиции истца, при надлежащем исполнении кадастровым инженером проекта межевания в виде технически правильного установления границ участка, у иных собственников долей отсутствовала бы возможность заявлять свои возражения, что в свою очередь нарушает принцип равенства участников гражданских правоотношений, установленный ст. 1 ГК РФ;

(в) истцом в материалы дела не представлено доказательств того, что выделяемые земельные участки, относящиеся к категории земель сельско-хозяйственного назначения, не могут быть использованы ответчиком по целевому назначению;

(г) истцом не представлены безусловные доказательства неиспользования ответчиком всех частей земельных участков в течение трех лет или иные нарушения в использовании сельскохозяйственных угодий.

Кроме того, фактически именно исходя из залесенности части земель ответчик в 2014 г. утвержден в списке хозяйств, участвующих в федеральной программе "Мелиорация земель", которая предусматривает разработку ранее залесенных земель и возвращение их в состав пахотных. Таким образом, неиспользование всех частей спорных земель в любом случае не может являться основанием для признания необоснованными возражений ответчика относительно размера и местоположения границ, направленных на проект межевания;

(д) доказательств, подтверждающих возможность освоения земельного участка, состоящего из десяти контуров, общей площадью 2 259 000 кв. м., ответчиком не представлено.

Приведенные выдержки из мотивировочной части решения арбитражного суда Ивановской области трудно комментировать потому, что они выходят за рамки конструкций, которые ввел законодатель для придания процедурам выдела большей ясности и непротиворечивости. "Убийственное" указание судьи Н.С. Балашовой на отсутствие какой-либо связи между Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и Федеральным законом от 27.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" - "в законе в указанной части не имеется прямых отсылок к законодательству, регулирующему порядок установления границ земельных участков" - вызывает на ум немую сцену в заключительном действии комедии Н.В. Гоголя "Ревизор". Судья Н.С. Балашова разъяснила все кадастровым инженерам Ивановской области, что с технической точки зрения они должны подготавливать проект межевания и межевой план в связи с выделом земельных участков сельскохозяйственного назначения вне всякой связи с законом, который для Российской Федерации является единственным и главным нормативным актом, определяющим, что такое местоположение границ земельного участка, как они определяются и закрепляются на местности, что такое площадь (размер) земельного участка, что такое горизонтальные проложения и т.д.

Полный текст решения АС Ивановской области от 31.07.2015 по делу N А17-1046/2015 любой желающий может увидеть на сайте http://ivanovo.arbitr.ru/ в разделе "Картотека дел" и сделать свои собственные выводы о его правосудности.

К сожалению Второй ААС, оставивший без изменения решение суда первой инстанции, также выглядит не очень красиво. В своем постановлении от 20.10.2015 по делу N А17-1046/2015 он ушел еще дальше от конструкции выдела земельного участка, указав, что "при выделении доли из общего имущества суд принимает во внимание сложившийся порядок использования данного имущества". Комментировать в данном случае просто нечего. Уверены, что юристы-профессионалы поддержат нашу оценку. ФАС ВВО в постановлении от 25.12.2015 по кассационной жалобе также ловко увернулся от вопроса о правильности оценки судами понятий "размер" и "местоположение границ".

[5] В жизни участники общей долевой собственности могут столкнуться с нетипичной ситуацией, когда лицо, направившее возражения, умерло. В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 22 Закона N 221-ФЗ о государственном кадастре копия документа, подтверждающего разрешение земельного спора о согласовании местоположения границ земельного участка в установленном земельном законодательстве порядке, т.е. решение суда, включается в состав межевого плана, который представляется заявителем для кадастрового учета. Получить решение суда по иску к умершему в данном случае не представляется возможным. Каких-либо разъяснений по данному вопросу ни Закон N 101-ФЗ, ни Закон N 221-ФЗ о государственном кадастре, ни комментарии к законодательству не дают. Где же выход? В идеальном варианте хорошо бы получить копию свидетельства о смерти возражавшего при жизни, включить ее в состав приложения к межевому плану, а кадастровому инженеру в своем заключении отразить факт смерти и автоматического, по сути, снятия возражений. Однако копию свидетельства о смерти вряд ли удастся получить даже по запросу адвоката. Выход из такого тупикового положения видится нам в следующих действиях. Участник общей долевой собственности обращается в суд с иском о признании возражений (умершего, разумеется) недействительными. Суд возбуждает производство по делу, рассылает повестки сторонам. На предварительном судебном заседании, когда будет изучаться вопрос о причинах неявки ответчика, истец может сообщить, что тот умер, и просить суд обратиться с запросом в ЗАГС о подтверждении этого факта. После получения таких сведений из ЗАГС суд выносит определение о прекращении производства по делу в связи со смертью ответчика, и после вступления его в силу через 15 дней оно включается в состав межевого дела. Этим самым требование п. 2 ч. 1 ст. 22 Закона N 221-ФЗ о государственном кадастре будет исполнено, копия документа, подтверждающего разрешение земельного спора о согласовании местоположения границ земельного участка, представлена.

Споры после постановки на кадастровый учет и регистрации права на образованный участок.

Выделенный в счет земельной доли (долей) земельный участок поставлен на кадастровый учет, осуществлена государственная регистрация права на этот объект недвижимости. Лицо, которое полагает, что его права нарушены, обращается в суд с иском о признании незаконным выдела земельного участка. Наименование отражает, так сказать, родовой признак, отражающий специфику именно данного иска. В исковом заявлении основное требование может "обрастать" дополнительными, цель которых - обеспечение в дальнейшем условий для исполнения решения суда. В расширенном (мы бы даже сказали, в исчерпывающем) виде требования истцов облекаются в исковое заявление о признании незаконным выдела земельного участка и осуществления его кадастрового учета, об исключении из государственного кадастра недвижимости сведений о земельном участке, о признании недействительным зарегистрированного права общей долевой собственности на земельный участок и исключении из ЕГРП записи о государственной регистрации права общей долевой собственности ответчиков на земельный участок.

Участие в разрешении споров между участниками общей долевой собственности как в период действия "старой" редакции, так после принятия Федерального закона от 29.12.2010 N 435-ФЗ позволило нам обнаружить пробел в законодательстве, который дает возможность регистрировать право собственности на выделенный земельный участок лицам, которые не были инициаторами постановки его на кадастровый учет. Иначе говоря, одна из двух конкурирующих между собой групп участников общей долевой собственности, которые намерены выделить один и тот же земельный участок, может воспользоваться сведениями из ГКН и обратиться в Росреестр со своим проектом межевания и получить свидетельство о регистрации права. Такое возможно, правда, в том случае, если на проект межевания конкурентов не направлены обоснованные возражения. Сторона, полагающая, что ее несправедливо опередили, вправе обратиться в суд с иском об исключении из ЕГРП записи о государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок. Указанное требование, главное и родовое, может сопровождаться еще и дополнительным требованием о признании недействительным зарегистрированного права, что представляется не совсем корректным. Право не может быть действительным или недействительным. В действующем гражданском законодательстве Российской Федерации не предусмотрено такое основание прекращения права собственности, как "признание его недействительным". По смыслу ст.ст. 218-234, а также ст. 235-243 ГК РФ право собственности у лица возникает, ограничивается (обременяется) и прекращается. Также в соответствии с п. 1 ст. 2 Закона N 122-ФЗ о государственной регистрации прав государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Соответственно, суд может вынести решение исключительно о возникновении, ограничении (обременении), переходе или прекращении прав на недвижимое имущество. В продолжение разговора об иске об исключении из ЕГРП записи о государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок хотелось бы отметить следующее. Успех одной из двух конкурирующих между собой групп участников общей долевой собственности зависит от "чистоты" соблюдения всех предусмотренных законом процедур. Если при подготовке и согласовании проекта межевания одна из сторон нарушила закон, то суд, если он не ангажирован, а судья профессионально подготовлен для разрешения спора, вытекающего из оборота земель сельскохозяйственного назначения, примет решение не в пользу такой стороны. Для иллюстрации обратимся к одному делу, которое рассматривалось в 2014 г. судьей Лежневского райсуда Ивановской области Е.Е. Смолиной.

ООО "Агро-Союз" заказало у кадастрового инженера проект межевания с целью выдела многоконтурного земельного участка в счет семи земельных долей, которые принадлежали участникам общей долевой собственности в праве на земельный участок, расположенный в Лежневском районе Ивановской области, СПК им. Мичурина. После того как проект межевания был согласован указанными лицами, ООО "Агро-Союз" купило у них земельные доли, намереваясь впоследствии зарегистрировать на свое имя право на выделенный земельный участок. Другая группа участников общей долевой собственности в праве на тот же самый исходный земельный участок согласовала свой проект межевания, и пока ООО "Агро-Союз" покупало земельные доли у "своих" участников общей долевой собственности, зарегистрировала право общей долевой собственности на выделенный земельный участок с кадастровым номером 37:09:000000:826 площадью 35,5 га. ООО "Агро-Союз" обратилось в суд с иском о признании недействительным зарегистрированного права и об исключении из ЕГРП записи о государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок. Суд отказал ООО "Агро-Союз" в удовлетворении его исковых требований, мотивируя свое решение, во-первых, тем, что юридическое лицо приобрело земельные доли, а не выделенный в счет земельных долей земельный участок. Во-вторых, ООО "Агро-Союз" не выделяло согласно требованиям закона земельный участок в счет своих земельных долей, намереваясь воспользоваться проектом межевания, согласно которому земельный участок выделили прежние собственники земельных долей. Наконец, в-третьих, право общей долевой собственности ответчиков на выделенный земельный участок возникло согласно сведениям из ЕГРП 29 апреля 2014 г. В свою очередь именно в этот день ООО "Агро-Союз" получило три последние свидетельства о государственной регистрации права общей долевой собственности, и с этой даты у общества возникло право на выдел земельного участка в счет принадлежащих ему долей. Примечательно, что ООО "Агро-Союз" не обжаловало решение суда первой инстанции.

Споры после постановки на кадастровый учет и регистрации права: об одной жульнической схеме.

В предыдущем разделе [5] нами описан спор, который не выходит за рамки ни самого Закона N 101-ФЗ, ни ГК РФ, независимо от того, какова мотивация спорящих. Вместе с этим практика выявила совершенно оригинальную схему выдела, внешне благообразную, не нарушающую закон, но в основе которой все же на определенном этапе по существу допущены нарушения закона. Точнее - дано его своеобразное толкование, изменяющее первоначальный замысел законодателя. Представим эту схему в общих чертах, а потом обратимся к конкретному делу.

(1) Одна группа сособственников (группа 1) после судебных разбирательств смогла выделить многоконтурный земельный участок с кадастровым номером 37:09:000000:826 в счет своих долей, одержав тем самым верх на другой группой сособственников (группа 2). При этом группа 1 воспользовалась сведениями из ГКН о земельном участке, поставленном на временный кадастровый учет группой 2 (обе группы выделяли земельный участок одного и того же размера практически с одним и тем же местоположением) при обращении в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации права на образованный земельный участок.

Группа 2 через некоторое время добилась признания незаконным выдела земельного участка с кадастровым номером 37:09:000000:826, осуществленного группой 1, благодаря тому, что доказала, что при подготовке проекта межевания и постановки земельного участка на кадастровый учет (на который участок поставлен по заявлению группы 2) допущено существенное нарушение закона: в число заказчиков проекта межевания от имени группы 2 входило лицо, умершее за три года до его подготовки. Соответственно, такое лицо не могло утвердить вместе с другими проект межевания, а земельный участок заявленного размера соответственно не мог быть выделен.

Группа 1, проиграв дело, добросовестно дожидалась вступления решения в законную силу, чтобы самой обратиться с заявлением о снятии земельного участка с кадастрового учета, а затем подать заявление в Управление Росреестра с целью исключения из ЕГРП записи о праве. Однако через некоторое время после вступления решения в законную силу выяснилось, что выделенный ранее земельный участок не только снят с кадастрового учета, а запись о праве на него исключена из ЕГРП, но и что практически вся та часть земельного участка, в границах которого группа 1 намеревалась в соответствии со своим первоначальным проектом межевания осуществить выдел своего земельного участка, вошла в состав земельного участка с кадастровым номером 37:09:000000:925, выделенного группой 2!