Размещено на http://www.allbest.ru/

Правовые основы ипотечного кредитования



План

1. История ипотеки

2. Правовые принципы ипотеки

3. Основные положения Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

3.1 Договор об ипотеке

3.2 Регистрация ипотеки

3.3 Обеспечение сохранности предмета ипотеки

3.4 Переход прав

3.5 Обращение взыскания и реализация заложенного имущества

3.6 Особенности ипотеки земельных участков

3.7 Особенности ипотеки жилья

4. Место Закона «Об ипотеке» в системе российского законодательства

5. Изменения законодательства об ипотеке в рамках законодательной реформы по созданию рынка доступного жилья

6. Ипотека земельных участков

6.1 Основные определения

6.2 Земля как объект ипотеки

6.3 История залога земли в России

6.4 Законодательное регулирование ипотеки земли

6.4.1 Какие земельные участки могут быть заложены

6.4.2 Ограничения на залог земельных участков

6.4.3 Особенности залога земли, на которой находятся здания

6.4.4 Обращение взыскания на земельные участки

6.5 Особенности ипотеки права земельной аренды

Список литературы



1. История ипотеки

Ипотека, зародившаяся более двух тысяч лет тому назад, в настоящее время является важнейшим инструментом обеспечения обязательств.

Принято считать, что первое упоминание об ипотеке имело место в Законах Солона в VI до н.э. См.: Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России / под ред. В.С. Ема. М.: Статут, 1999. Ипотека -- слово древнегреческое, которое переводится как «заклад», «залог» См.: Словарь иностранных слов. М.: Русский язык, 1988. С. 202.. Зародившись в Древней Греции, ипотека получила развитие в римском праве классического периода. Впоследствии на нее существенно повлияли германские обычаи. Благодаря всем этим длительным процессам и сформировались важнейшие принципы современной ипотеки. История ее развития описана в основополагающем труде И.А. Базанова См.: Базанов И.А. Происхождение современной ипотеки. Новейшие течения в вотчинном праве в связи с современным строем народного хозяйства. М.: Статут, 2004..

Еще К.П. Победоносцев отмечал, что ипотека «соответствует высшему развитию экономического быта. В ней общество получает лучшее, совершеннейшее орудие кредита; зато и в обращении с этим орудием требуется более искусства, осторожности, разборчивости, технической ловкости приемов» Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Ч. 1: Вотчинные права. М.: Статут, 2002. С. 635..

Необходимость появления ипотеки была обусловлена потребностями экономического оборота, а также надежного обеспечения кредита. Один из наиболее авторитетных специалистов по римскому праву в дореволюционной России, автор популярной работы «Система римского права» В.М. Хвостов описывал два типа кредита: личный и реальный Хвостов В.М. Система римского права: Учебник. М.: Спарк, 1996. С. 326.. Личный кредит обусловлен доверием кредитующего лица к кредитуемому. Гарантией доверия служит все имущество должника в том объеме, какой оно будет иметь к моменту реализации кредитной сделки. Альтернатива кредита личного -- кредит реальный. Суть реального кредита заключается в том, что для обеспечения исполнения обязательства в имуществе должника выделяется определенная вещь, по отношению к которой кредитор имеет определенные права. Так, в случае неисполнения должником своего обязательства кредитор имеет право удовлетворить свои требования за счет продажи выделенной вещи, даже если право собственности на эту вещь перешло к другому лицу. Причем при получении удовлетворения кредитор, предоставивший реальный кредит, имеет преимущество перед личными кредиторами.

Реализацией реального кредита в римском праве, наряду с другими видами обеспечения, являлась форма залога без передачи владения вещью кредитору -- hypotheca. Римское право рассматривало ипотеку в группе прав на чужую вещь как вещное право (закрепление непосредственной связи лица с вещью) на распоряжение чужой вещью. Кроме ипотеки, в римском гражданском праве существовали, по мнению В.М. Хвостова, и другие залоговые формы обеспечения: «Древнейшей формой обеспечения уплаты по обязательствам была fiducia cum creditore, при которой должник переносил на кредитора право собственности на свою вещь и получал против кредитора только личный иск... о возврате вещи в случае уплаты долга. При этой форме обеспечения кредитор получал больше прав, чем то было необходимо в целях его обеспечения, а у должника оставалось слишком мало средств против кредитора. Обратным характером отличалась другая форма обеспечения обязательств, выработавшаяся в древнем праве, -- pignus. Pignus состоял в том, что кредитор получал в производное владение... вещь должника и мог ее удерживать в своих руках, пока не был уплачен долг» Хвостов В.М. Указ. соч. С. 335..

Позднее в римском праве fiducia cum creditore была предана забвению. Получили развитие две формы залога:

pignus, т.е. залоговое право, при котором кредитору передается право владения вещью;

hypotheca, т.е. залоговое право, при котором вещь остается во владении должника до момента просрочки обеспеченного обязательства.

В римском праве ипотека была возможна как для движимых, так и для недвижимых вещей и, согласно общему правилу, устанавливалась неформально и негласно, не требовалось даже письменного договора. Это было существенным недостатком римской системы залога: трудно было уследить за тем, сколько ипотек обременяло известную вещь, и кредитор рисковал, так как на заложенную ему вещь раньше уже могли быть установлены неизвестные ему ипотеки. В средневековой Европе все усложнялось допущением так называемых генеральных ипотек, т.е. ипотек, которые обременяли все имущество должника, даже то, которое он мог приобрести в будущем.

Уже в практике Древнего Рима ипотека получила наибольшее распространение при залоге земельных участков. Землю и другое недвижимое имущество, в отличие от движимого, невозможно перенести на другое место. К тому же недвижимость являлась основным средством производства, лишившись которого должник практически был не в состоянии выполнить свои обязательства перед кредитором. Поэтому ипотеку стали широко применять именно при залоге недвижимости.

Наиболее значительным вкладом в развитие ипотеки в феодальной Европе стало введение института ипотечных книг. Так, в Германии появилось множество различных форм ипотеки. «Гражданское уложение Германской империи, -- пишет В.М. Хвостов, -- знает, помимо так называемой ипотеки собственника, зачатки которой могут быть обнаружены и в римском праве, еще так называемую Grundschuld, римскому праву совершенно неизвестную. Эта форма залога состоит в том, что кредитор с самого начала получает только залоговое право на известный земельный участок, не сопровождаемое никаким обязательственным правом требования личного характера. Он может требовать от всякого обладателя заложенной недвижимости известного предоставления под страхом продажи участка; но в случае неполного удовлетворения из продажи участка кредитор не имеет ни к кому особого личного иска» Хвостов В.М. Указ соч. С. 328..

Рассматривая развитие форм залога, можно обнаружить, что источником развития формы реального кредита был поиск баланса прав сторон и стремление залогодержателя к более совершенному обеспечению кредита. ипотека жилье участок законодательный

В России залог недвижимости имеет свою историю. В российской дореволюционной правовой системе считалось, что залог является вещным правом. Напомним, что «вещные права оформляют и закрепляют принадлежность вещей (материальных, телесных объектов имущественного оборота) субъектам гражданских правоотношений, иначе говоря, статику имущественных отношений... Этим они отличаются от обязательственных прав, определяющих переход вещей и иных объектов гражданских правоотношений. Юридическую специфику вещных прав составляет их абсолютный характер, отличающий их от относительных обязательственных прав. <…> Специфика вещных прав традиционно усматривается также и в том, что их объектом могут служить только индивидуально определенные вещи... Объектом же обязательственного права является поведение обязанного лица должника» Гражданское право: В 2 т. Т. 1: Учебник / отв. ред. Е.А. Суханов. М.: БЕК, 2000. С. 475-476. .

В то же время исследователи правовой природы залога (сам термин «залог» применялся к недвижимости -- залог движимых вещей традиционно именовался закладом) отмечали целый ряд его особенностей. По поводу принадлежности ипотеки к вещному или обязательственному праву велись длительные споры. Сторонники обеих концепций признают, что ипотеке присущи черты и вещного, и обязательственного права. Одним из основных аргументов сторонников отнесения ипотеки к вещному праву было то, что право сохраняется при смене собственника недвижимого имущества. Интересную характеристику залога дает Л.А. Кассо: «Залоговое право как право, создающее в пользу залогодержателя исключительное положение по отношению к известной части чужого имущества, может быть отнесено к той категории правомочий, которые романисты называют вещными правами. Но среди последних оно тем не менее занимает обособленное место ввиду того, что оно, в отличие от них, не имеет целью ни пользование, ни обладание вещью, а только получение известного размера ее стоимости и что, кроме того, с осуществлением этого правомочия залогодержателя связано прекращение самого залогового права» Кассо Л.А. Понятие о залоге в современном праве. М.: Статут, 1999. С. 22Ї23..

В комментарии к ст. 1040 проекта Российского гражданского уложения (оно так и не было принято, но эта работа оказала значительное влияние на развитие гражданского права в нашей стране) сказано: «Вотчинный характер залогового права состоит, собственно, в том, что оно тяготеет непосредственно на имении, составляет обременение последнего и потому разделяет его судьбу, переходит вместе с ним на всякого нового приобретателя имения» Гражданское уложение. Кн.3. Вотчинное право. СПб., 1910. С. 899..

Известный дореволюционный цивилист, автор популярного учебника русского гражданского права Г.Ф. Шершеневич писал: «Залоговое право (залог) является вещным правом, относящимся к группе прав на чужую вещь. Вещный характер его обнаруживается из того, что, имея своим объектом вещь, оно всюду следует за нею, независимо от права собственности на нее, которое может переходить от одного лица к другому. Однако залоговое право, в качестве вещного, не лишено некоторых особенностей, отличающих его от других вещных прав. В противоположность другим вещным правам оно не имеет самостоятельного значения, а стоит в зависимости от права по обязательству» Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. Казань, 1901. С. 326..

В проекте Российского гражданского уложения была отражена утвердившаяся к тому моменту доктрина о залоге как о «вотчинном» (вещном) праве, имеющем акцессорный (дополнительный) характер. Вотчинный характер залога прямо определен в ст. 740: «Вотчинные права суть: 1) право собственности; 2) права в чужом имуществе и 3) залог и заклад» Там же. С. 586.. В ст. 1040 сказано: «Залог есть обеспечение требования недвижимым имением и дает верителю, в случае неисполнения должником обязательства, право на преимущественное удовлетворение из заложенного имения, в чьих бы руках оно ни находилось» Там же. С. 893..

Основы залога недвижимого имущества после начала в России экономических реформ 1990-х гг. были введены Гражданским кодексом Российской Федерации (часть I), принятом в 1994 г. (далее Ї ГК РФ).

Современное российское законодательство об ипотеке можно считать окончательно состоявшимся с момента принятия Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», хотя список основных законодательных актов по вопросам, связанным с ипотечным кредитованием, довольно велик (см. прил. 1).

В современном российском праве определение ипотеки обнаруживает существенную близость к определению, содержащемуся в проекте Российского гражданского уложения, но этот правовой институт отнесен к обязательственному праву. В ст. 1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» говорится: «По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона -- залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны -- залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом».

2. Правовые принципы ипотеки

«В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом» См. ст. 334 ГК РФ «Понятие и основания возникновения залога»..

Ипотекой, согласно ГК РФ, называется залог недвижимого имущества. «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства» См. ст. 130 ГК РФ «Недвижимые и движимые вещи»..

В теории гражданского права и в практике ипотечного законодательства к числу основополагающих принципов залога недвижимости относятся принципы специальности, обязательности (внесения), гласности (публичности), достоверности, бесповоротности и старшинства (приоритета).

Принцип специальности предполагает, что предметом ипотеки является конкретный объект (напомним, что в свое время существовали так называемые генеральные ипотеки, которые обременяли весь комплекс имущества субъекта). В соответствии с этим принципом, как указывал еще в XIX веке профессор Д.И. Мейер, «в книгу вносят записи о правах, касающихся определенного имения». Применение принципа специальности означает, что «каждому имению был отведен особый лист, т.е. чтобы записи производились не по именам собственников, а по имениям» Мейер Д.И. Русское гражданское право: В 2 ч. (1902). М.: Статут, 2000. С. 547. .

Книга, о которой идет речь, -- это специальная поземельная (ипотечная) книга (современный аналог для России - Единый государственный реестр прав, ЕГРП). И следующий принцип Ї принцип обязательности заключается в том, что сведения об ипотеке обязательно должны быть записаны в специальную книгу. Ипотека становится действительной для третьих лиц только с момента записи в ипотечную (поземельную) книгу.

Принцип гласности (публичности) означает возможность ознакомления с ипотечными книгами каждого заинтересованного лица. Покупатель недвижимого имущества имеет право, по меньшей мере, получить информацию о записях относительно предмета купли-продажи.

Принцип публичной достоверности гласит, что записи в ипотечной (поземельной) книге, а для современной России -- в Едином государственном реестре прав -- презюмируются (предполагаются) как достоверные. Этот принцип имеет четкую юридическую формулировку. Например, в современном германском праве он означает, что «если в поземельную книгу в отношении какого-либо лица внесено право, то следует считать, что это право принадлежит ему» Германское гражданское уложение. § 891. Ч. 1. СПб., 1910., и «содержание поземельной книги признается достоверным в отношении того, кто вследствие совершения сделки приобрел право на земельный участок или право, обременяющее указанное право, за исключением тех случаев, когда в поземельную книгу было внесено возражение против достоверности записи либо когда недостоверность записи известна приобретателю. Если правомочное лицо ограничено в распоряжении правом, внесенным в поземельную книгу, в пользу определенного лица, то это ограничение действительно в отношении приобретателя только в тех случаях, когда оно является очевидным из содержания книги или известно приобретателю» Там же. § 892. Ч. 1..

Следующий принцип -- принцип бесповоротности. Согласно Мейеру, этот принцип заключается в том, что «при определенных условиях запись сохраняет свою силу, несмотря на ее неправильность» Там же..

Принцип старшинства (приоритета) означает приоритет предыдущей ипотеки над последующей. Этот принцип предполагает, что кредитор, заключивший самый ранний по времени ипотечный договор, имеет преимущество в удовлетворении своих денежных требований перед последующим кредитором.

Благодаря наличию указанных принципов и их государственному закреплению при залоге недвижимости кредитор верит не личности должника, а специально обособленной вещи, из стоимости которой он (кредитор) сможет в дальнейшем «при неисправности должника» получить удовлетворение. Это верно даже в тех случаях, когда заложенная недвижимость переходит к другому собственнику.

В Древнем Риме существовал принцип приоритета, но не было принципов специальности и публичности (гласности), которые были выработаны в Германии. В Средние века там существовал публичный акт передачи вещного права на имение, который совершался в суде или городском совете и порождал неоспоримое право собственности на конкретную вещь. Эта публичная форма использовалась и при залоге недвижимости. Позже она трансформировалась в регистрацию ипотеки в поземельной книге.

Современная российская ипотека также руководствуется некоторыми из этих принципов: обязательности внесения, гласности, специальности и приоритета. Что же касается принципов публичной достоверности и бесповоротности -- здесь отсутствует единообразная трактовка законодательства См.: Волков Г.А., Копейкин А.Б., Косарева Н.Б. Совершенствование системы гарантирования права собственности на недвижимое имущество // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2002. № 5. .

В современном российском праве залог служит способом обеспечения обязательства, направленным на фактическое исполнение основного обязательства. Суть ипотечного правоотношения и до, и после наступления срока исполнения основного обязательства едина -- это способ обеспечения обязательства.

Судьба ипотечного правоотношения зависит от судьбы основного обязательства: прекращается основное обязательство, обеспеченное ипотекой, -- прекращается ипотека (подп. 1 п. 1 ст. 362 ГК РФ). Так, в случае надлежащего исполнения должником основного договора действие договора об ипотеке прекращается.

В случае неисполнения основного обязательства, наоборот, ипотечный кредитор может обратить взыскание на предмет ипотеки (т.е. добиться принудительного удовлетворения своего денежного требования по основному обязательству) и, таким образом, получает право, отсутствовавшее у него до определенного момента. Договор о залоге, направленный на обеспечение исполнения основного обязательства, наделяет ипотечного кредитора правом получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны -- залогодателя.

Как уже говорилось, в России ипотека первоначально рассматривалась как право вещное, но все же победила концепция, сформулированная В.М. Хвостовым: «У залога есть черты, сближающие его и с вещными, и с обязательственными правами; но все вопросы, возникающие по поводу залога, могут быть более или менее удовлетворительно разрешены лишь в случае признания залога обязательственным правом» Хвостов В.М. Указ. соч. С. 335.. Эта концепция и была воспринята современным российским законодательством.



3. Основные положения Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Принятие в 1998 г. Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее Ї Закон «Об ипотеке») было значительным шагом на пути создания условий для развития ипотечного кредитования в России.

В главе I Закона «Об ипотеке» определены основные положения об ипотеке. В ней закреплены основания возникновения ипотеки и механизм ее регулирования, в том числе введено понятие ипотека в силу закона. По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона -- залогодержатель, являющаяся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны -- залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя. При этом имущество, на которое установлена ипотека, остается во владении и пользовании залогодателя.

Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами. Это означает, что возможность залога недвижимого имущества может быть ограничена.

Ипотека устанавливается в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе основанному на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре.

Ипотека не допускается в отношении имущества, изъятого из оборота, на которое не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.

Также установлено, что право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя, если законодательством или договором аренды не предусмотрено иное.

На имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена только при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме.

3.1 Договор об ипотеке

По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в том числе земельные участки, жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения.

Статья 63 Закона «Об ипотеке» не допускает ипотеку земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств. Не допускается также ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования. При этом здания, в том числе жилые дома и иные строения и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил ст. 69 «Ипотека предприятий, зданий или сооружений с земельным участком, на котором они находятся» Закона «Об ипотеке».

Предмет ипотеки должен быть установлен в договоре указанием его наименования, местонахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть определено в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения.

До 1 января 2005 г. договор об ипотеке должен был быть нотариально удостоверен, а также подлежал государственной регистрации. Несоблюдение правил о нотариальном удостоверении и государственной регистрации договора об ипотеке влекло за собой его недействительность. Требование обязательного нотариального удостоверения договора ипотеки с 1 января 2005 г. было отменено. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

В законе закреплена обязанность залогодателя при заключении договора об ипотеке в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и др.). Неисполнение этой обязанности дает залогодержателю право потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора об ипотеке.

3.2 Регистрация ипотеки

Законом «Об ипотеке» предусмотрено, что ипотека подлежит государственной регистрации учреждениями юстиции в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Государственная регистрация ипотеки осуществляется по местонахождению имущества, являющегося ее предметом.

Основным законодательным актом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество является Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Однако в Законе «Об ипотеке» имеется целая глава, посвященная вопросам государственной регистрации.

В соответствии со ст. 20 Закона «Об ипотеке» государственная регистрация ипотеки осуществляется на основании заявления залогодателя. Для регистрации должны быть представлены договор об ипотеке и его копия; документы, указанные в договоре об ипотеке в качестве приложений; документ об оплате государственной пошлины за регистрацию; иные документы, необходимые для государственной регистрации ипотеки в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Датой государственной регистрации ипотеки является день совершения регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой. Государственная регистрация ипотеки удостоверяется путем надписи на договоре об ипотеке. В случаях, когда после государственной регистрации ипотеки в силу закона залогодатель и залогодержатель заключили договор об ипотеке, в совершенную ранее регистрационную запись об ипотеке вносятся соответствующие изменения.

Законом «Об ипотеке» предусмотрены исправления, изменения и дополнения регистрационной записи об ипотеке, расходы по государственной регистрации ипотеки, а также публичный характер государственной регистрации ипотеки и порядок обжалования действий, связанных с ее государственной регистрацией. Так, согласно ст. 23 Закона «Об ипотеке» исправление технических ошибок в регистрационной записи об ипотеке допускается на основании заявления залогодателя или залогодержателя с уведомлением другой стороны о внесенном исправлении и при условии, что указанное исправление не может причинить ущерб третьим лицам или нарушить их законные интересы.

Любое лицо вправе получить в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, сведения о том, имеется ли регистрационная запись об ипотеке соответствующего имущества, и заверенную выписку из регистрационной записи об ипотеке.

Статьей 27 Закона «Об ипотеке» установлено, что действия, связанные с государственной регистрацией ипотеки (отказ от государственной регистрации ипотеки либо уклонение соответствующего органа от ее регистрации и т.д.), могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суде, арбитражном суде в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации. Орган, на который возложена регистрация залога, несет ответственность за вред, причиненный в результате нарушения его работниками правил регистрации. Законом «Об ипотеке» уточнены незаконные действия органа, который зарегистрировал или должен был зарегистрировать ипотеку; в этих случаях на него возложена обязанность возмещения заинтересованному лицу убытков, причиненных незаконными действиями либо бездействием.

Государственная регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя после регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество. При регистрации ипотеки указываются данные о залогодержателе, предмете ипотеки, стоимости обеспеченного ипотекой обязательства или данные о порядке и условиях определения этой стоимости.

Регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления залогодержателя, заявления залогодателя с приложением документов об исполнении основного договора либо на основании вступившего в силу решения суда, арбитражного суда или третейского суда.

Разграничение регистрации сделок залога недвижимости и регистрации прав на нее очень важно также и потому, что право залога на недвижимость (ипотека) может возникать в силу закона См.: Ем В.С., Рогова Е.С. Новый закон об ипотеке и его место в системе российского законодательства // Законодательство. 1999. № 3.. Например, в п. 1 ст. 77 Закона «Об ипотеке» установлено: «Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные за счет кредита банка или иной кредитной организации в собственность, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации договора купли-продажи жилого дома или квартиры. Залогодержателем по данному залогу являются банк или иная кредитная организация, предоставившие кредит на покупку жилого дома или квартиры».

Итак, приведенная норма устанавливает так называемую ипотеку в силу закона, т.е. ипотеку, возникающую в силу прямого предписания закона. Норма ст. 77 Закона «Об ипотеке» не единична в действующем гражданском законодательстве. В соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором продажи недвижимости, с момента передачи недвижимости покупателю и до ее оплаты недвижимость, проданная в кредит, признается находящейся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанностей по оплате недвижимости. В соответствии с п. 1 ст. 587 ГК РФ «при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество».

3.3 Обеспечение сохранности предмета ипотеки

Глава V Закона «Об ипотеке» посвящена пользованию залогодателем заложенным имуществом, его содержанию и ремонту, страхованию заложенного имущества, а также мерам по предохранению заложенного имущества от утраты и повреждения, праву залогодержателя проверять заложенное имущество и т.д.

Страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке, осуществляется в соответствии с условиями этого договора, а в случае отсутствия в договоре об ипотеке иных условий о страховании заложенного имущества залогодатель обязан страховать его за свой счет в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства -- на сумму не ниже суммы этого обязательства.

3.4 Переход прав

В главах VI, VII, VIII и IX Закона «Об ипотеке» закреплены положения, определяющие переход прав на имущество, заложенное по договору об ипотеке, к другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц, даны определения последующей ипотеки, уступки прав по договору об ипотеке, передачи и залога закладной, а также основания обращения взыскания на заложенное имущество.

Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества либо общества, или паевого взноса в имущество производственного кооператива, или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

Если иное не предусмотрено законодательством или договором об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) при соблюдении условий, что срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства и имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих его назначению.

Имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства, может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека). При этом в последующем договоре об ипотеке делаются отметки обо всех предшествующих ипотеках того же имущества. Отметка о последующей ипотеке вносится в регистрационные записи обо всех предшествующих ипотеках того же имущества.

Статья 46 предусматривает условия удовлетворения требований залогодержателей по предшествующей и последующей ипотекам, а также уступки прав по договору об ипотеке (ст. 47), передачу прав по закладной (ст. 48) и залог закладной (ст. 49).

3.5 Обращение взыскания и реализация заложенного имущества

В Законе «Об ипотеке» предусмотрены основания обращения взыскания на заложенное имущество (ст. 50), судебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество (ст. 51), подсудность и подведомственность дел об обращении взыскания на заложенное имущество (ст. 52), определены меры по защите интересов других залогодержателей, отсутствующего залогодателя и иных лиц (ст. 53), а также вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество (ст. 54), и порядок обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

Принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать способ реализации имущества, на которое обращается взыскание, начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации, меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации и т.д.

Предусмотрено право суда, по просьбе залогодателя и при наличии уважительных причин, в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года при наличии ряда оснований.

Согласно п. 1 ст. 55 удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки.

Порядок реализации заложенного имущества определяют ст. 56Ї61, в которых говорится о способах реализации заложенного имущества, порядке проведения публичных торгов, случаях, когда публичные торги объявляются несостоявшимися, порядке продажи заложенного имущества на аукционе, прекращении обращения взыскания на заложенное имущество и его реализации, а также о распределении суммы, вырученной от реализации заложенного имущества.

3.6 Особенности ипотеки земельных участков

Особенностям залога земельных участков посвящена отдельная глава, поэтому здесь лишь кратко остановимся на этом вопросе.

По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки, не исключенные из оборота и не ограниченные в обороте на основании федеральных законов (ст. 62 Закона «Об ипотеке»).

В соответствии со ст. 65 на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. При этом, если иное не предусмотрено договором об ипотеке, при ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или строящиеся на этом участке здания и сооружения залогодателя (ст. 64).

Определены и установлены требования к ипотеке земельного участка, на котором имеются здания или сооружения, принадлежащие третьим лицам (ст. 66), а также установлены общие требования к оценке земельного участка при его ипотеке. Так, согласно ст. 67 Закона «Об ипотеке» залоговая стоимость земельного участка в договоре об ипотеке устанавливается соглашением залогодателя с залогодержателем. При этом к договору об ипотеке земельного участка должна быть приложена в качестве обязательного приложения копия плана (чертежа границ) этого участка, выданная соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству.

Лицо, которое приобрело земельный участок при продаже на публичных торгах, аукционе или по конкурсу, вправе менять назначение участка лишь в случаях, предусмотренных земельным законодательством Российской Федерации, или в установленном этим законодательством порядке.

Ипотека зданий и сооружений допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

С 31 декабря 2004 г. вступили в силу две новые статьи Закона «Об ипотеке», устанавливающие особенности ипотеки земельных участков. Они посвящены ипотеке земельных участков, приобретенных с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, а также ипотеке земельных участков, на которых находятся здания или сооружения, приобретенные или построенные с использованием кредитных средств (займа).

3.7 Особенности ипотеки жилья

Значительный интерес представляют вопросы, связанные с особенностями ипотеки жилых домов и квартир. Этому посвящена глава XIII Закона «Об ипотеке». Статьей 74 установлено, что правила этой главы применяются к ипотеке предназначенных для постоянного проживания индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, принадлежащих на праве собственности гражданам или юридическим лицам.

Ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается. Гостиницы, дома отдыха, дачи, садовые домики и другие строения и помещения, не предназначенные для постоянного проживания, могут быть предметом ипотеки на общих основаниях.

Установлены особенности ипотеки жилого дома или квартиры, находящихся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство. Ипотека (залог недвижимости) указанных лиц, как это предусмотрено п. 5 ст. 74 Закона «Об ипотеке», осуществляется в порядке, установленном законодательством Российской Федерации для совершения сделок с имуществом подопечных.

Статьями 75Ї78 Закона «Об ипотеке» определены особенности ипотеки квартир в жилом многоквартирном доме, ипотеки строящихся жилых домов, жилых домов и квартир, купленных за счет кредита банка или иной кредитной организации, а также порядок обращения взыскания на заложенный жилой дом или квартиру.

Законом установлена ипотека жилого дома или квартиры, приобретенных или построенных с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором. Они считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. Залогодержателем по данному залогу являются банк или иная кредитная организация, предоставившие кредит на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Пункт 1 ст. 78 Закона «Об ипотеке» гласит: «Обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры».

Особым образом регулируются взаимоотношения с органами опеки и попечительства, причем это регулирование претерпевало изменения в ходе развития ипотеки.

В настоящее время, после изменения Закона «Об ипотеке» от 30 декабря 2004 г., п. 3 ст. 77 установил: «Органы опеки и попечительства вправе дать согласие на отчуждение и (или) передачу в ипотеку жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом не затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц.

Решение органов опеки и попечительства о даче согласия на отчуждение и (или) передачу в ипотеку жилого помещения, в котором проживают указанные лица, или мотивированное решение об отказе в таком согласии должно быть представлено заявителю в письменной форме не позднее чем через 30 дней после даты подачи заявления с просьбой дать такое согласие.

Решение органов опеки и попечительства может быть оспорено в суде».

Отметим норму Закона «Об ипотеке», которая обеспечивает защиту прав нанимателей и арендаторов жилища. Так, согласно ст. 78, лица, проживающие в заложенных жилых домах или квартирах на условиях договора найма или договора аренды жилого помещения, не подлежат выселению при реализации жилого дома или квартиры. Заключенный с ними до заключения договора об ипотеке договор найма или договор аренды жилого помещения сохраняет силу. Условия его расторжения определяются ГК РФ и жилищным законодательством Российской Федерации.



4. Место Закона «Об ипотеке» в системе российского законодательства

Гражданским кодексом Российской Федерации (п. 2 ст. 334) предусмотрено, что «залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется Законом об ипотеке», а общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к ипотеке в случаях, когда самим «Кодексом или Законом об ипотеке не установлены иные правила».

Закрепленные в п. 2 ст. 334 ГК РФ возможности были реализованы законодателем при создании Закона «Об ипотеке».

В Законе «Об ипотеке» введен ряд норм, аналоги которых отсутствуют в третьем параграфе гл. 23 ГК РФ. К их числу можно отнести нормы о возможности залога объектов незавершенного строительства (п. 2 ст. 5, ст. 76), о распространении режима ипотеки на залог прав аренды недвижимости (п. 5 ст. 5), об установлении возможности возникновения ипотеки в силу закона (ст. 77), о формах и способах удовлетворения интересов залогодержателя за счет заложенного недвижимого имущества без обращения в суд (ст. 55), о жилищных правах залогодателя и членов его семьи при обращении взыскания на заложенный жилой дом или квартиру (ст. 78), о порядке регистрации ипотеки (гл. 4), о закладной как ценной бумаге (ст. 13Ї18) и др.

В ст. 337 ГК РФ указано, что, «если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию». Данное положение применимо к любому виду залога, поэтому оно воспроизведено в п. 1 и 2 ст. 3 Закона «Об ипотеке».

Пункт 2 ст. 334 ГК РФ говорит о том, что Закон «Об ипотеке» рассматривается в качестве специального по отношению к Гражданскому кодексу. Таким образом, ГК РФ установил приоритет норм Закона «Об ипотеке» по отношению к собственным общим нормам о залоге, но не сделал этого в отношении иных норм, изложенных в других главах и параграфах Гражданского кодекса, но непосредственно связанных с залогом недвижимости.

Закон «Об ипотеке» восполнил пробелы в действующем законодательстве, что, несомненно, способствовало развитию системы ипотечного кредитования и рынка недвижимости в целом.

Некоторые нормы, содержащиеся в Законе «Об ипотеке», такие, например, как правила страхования заложенного имущества, отличаются от требований, предусмотренных в п. 1 ст. 334 ГК РФ. Законом введен новый вид ценной бумаги -- закладная; также введены новые правила залога жилых помещений, которые ранее отсутствовали в действующем законодательстве о залоге.

Вступление данного акта в силу заставило задуматься о его месте в системе законодательства России и его соотношении с иными актами, связанными с регулированием отношений, возникающих в связи с залогом недвижимости, прежде всего с наиболее важными из них, а именно:

Гражданским кодексом Российской Федерации;

Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации;

Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)»;

Федеральным законом «Об исполнительном производстве»;

Федеральным законом «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Статья 64 ГК РФ гласит: «1. При ликвидации юридического лица требования его кредиторов удовлетворяются в следующей очередности:

в первую очередь удовлетворяются требования граждан, перед которыми ликвидируемое юридическое лицо несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью, путем капитализации соответствующих повременных платежей;

во вторую очередь производятся расчеты по выплате выходных пособий и оплате труда с лицами, работающими по трудовому договору, в том числе по контракту, и по выплате вознаграждений по авторским договорам;

в третью очередь удовлетворяются требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества ликвидируемого юридического лица.

При ликвидации банков или других кредитных учреждений, привлекающих средства граждан, в первую очередь удовлетворяются требования граждан, являющихся кредиторами банков или других кредитных учреждений, привлекающих средства граждан».

Статья 78 Закона «Об исполнительном производстве» определяет следующую очередность удовлетворения требований: «<…> 2. В первую очередь удовлетворяются требования по взысканию алиментов, возмещению вреда, причиненного здоровью, а также возмещению вреда лицам, понесшим ущерб в результате смерти кормильца.

Во вторую очередь удовлетворяются требования работников, вытекающие из трудовых правоотношений; требования членов производственных кооперативов, связанные с их трудом в этих организациях; требования по оплате оказанной адвокатами юридической помощи, выплате вознаграждения, причитающегося автору за использование его произведения, а также за использование открытия, изобретения, полезной модели, промышленного образца, на которые выданы соответствующие свидетельства.

В третью очередь удовлетворяются требования по отчислениям в Пенсионный фонд Российской Федерации, Фонд социального страхования Российской Федерации и Государственный фонд занятости населения Российской Федерации.

В четвертую очередь удовлетворяются требования по платежам в бюджеты всех уровней и государственные внебюджетные фонды, отчисления в которые не предусмотрены третьей очередью.

В пятую очередь удовлетворяются все остальные требования в порядке поступления исполнительных документов».

Этими нормами игнорируется принцип специальности залога, вследствие чего искажается смысл института залога, суть которого в том, что заложенное имущество выделяется из всей массы имущества должника специально для первоочередного удовлетворения требований залогодержателя независимо от наличия или отсутствия у должника иного имущества и иных кредиторов.

Закон «Об исполнительном производстве», в ст. 78 определяя очередность удовлетворения требований по исполнительным документам, отнес требования по платежам в бюджеты всех уровней и государственные внебюджетные фонды к четвертой очереди, а требования залогодержателей -- к пятой очереди, включив их в число «остальных требований в порядке поступления исполнительных документов».

Вопреки предписаниям п. 2 ст. 41 Закона «Об ипотеке» в ст. 78 Закона «Об исполнительном производстве» без каких-либо ограничений устанавливается приоритет требований государства перед требованиями залогодержателя недвижимого имущества, допуская тем самым возможность удовлетворения требований государства за счет конфискованного недвижимого имущества, находящегося в залоге у третьих лиц.



5. Изменения законодательства об ипотеке в рамках законодательной реформы по созданию рынка доступного жилья

Федеральным законом Вопросы, связанные с законодательством по ипотечным ценным бумагам, будут рассмотрены в главах 14, 15. «О внесении изменений в статью 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации» из состава имущества, принадлежащего гражданину-должнику на праве собственности, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам, исключены жилые помещения и земельные участки, которые являются предметом ипотеки и на которые возможно обращение взыскания в соответствии с законодательством об ипотеке. Такое изменение существенным образом укрепило качество залогового обеспечения при ипотечном жилищном кредитовании.

Федеральным законом «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» установлены следующие нормы:

отменено требование обязательного нотариального удостоверения договоров ипотеки;

установлено требование получения согласия органов опеки и попечительства при отчуждении жилого помещения только в случаях, когда в таком помещении проживают члены семьи собственника, над которыми установлена опека или попечительство или оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние;

...