переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу признан основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника;

объект незавершенного строительства признан недвижимым имуществом;

при ипотеке земельного участка право залога распространено на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если договором не предусмотрено иное.

Федеральным законом «О внесении изменений в Федеральный закон “Об ипотеке (залоге недвижимости)”»:

предоставлена возможность изменения сроков и процентных ставок по ипотечным кредитам, удостоверенным закладной;

отменено требование обязательного нотариального удостоверения договоров ипотеки;

введено положение о распространении ипотеки в силу закона на земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств или средств целевого займа, а также на земельный участок (право аренды на него), на котором производится строительство или приобретается жилой дом на кредитные (заемные) средства;

установлена возможность обращения взыскания на жилое помещение и прекращения права пользования прежним собственником и членами его семьи жилым помещением, находящимся в ипотеке в обеспечение кредита на улучшение жилищных условий, включая не только жилое помещение, приобретаемое за счет кредитных средств, но и любое другое жилое помещение;

ограничены возможности необоснованного вмешательства органов опеки и попечительства в процесс ипотечного кредитования;

заложены правовые основы для создания системы страхования кредитных рисков в ипотечном жилищном кредитовании, что позволит кредиторам снизить требования к размеру первоначального взноса и повысит доступность ипотечных жилищных кредитов для населения.

Принятие указанных норм позволит снизить транзакционные издержки и риски ипотечного кредитования, что в конечном счете должно привести к снижению процентных ставок по ипотечным кредитам.

6. Ипотека земельных участков

6.1 Основные определения

Важнейшая составляющая любого естественного объекта недвижимости -- земельный участок. Это отражается и в юридических конструкциях, например, слово land как юридический термин в английском языке означает участок земной поверхности, который может являться объектом собственности, в совокупности со всем, что к нему присоединено природой или человеческим трудом Принципы анализа и оценки земли для целей кредитования. М.: Фонд «Институт экономики города», 1998. .

Концепция единого объекта недвижимости, берущая начало в римском праве, предполагает, что предметы, связанные с землей, считаются ее составными частями и подчиняются правилу superficies solo cedit («наземные постройки следуют за поверхностью»). Поэтому по умолчанию не допускается установление отдельного права собственности на земельный участок и на строения и сооружения.

Как в системе общего права (common law -- англо-саксонское право), так и в системе континентального права вопрос заключается отнюдь не в том, чем ипотека земельных участков отличается от ипотеки других видов недвижимости. Ипотека земельных участков является базовой формой ипотеки в рамках тех правовых систем, которые работают по принципу «приращения» к правам на земельный участок других прав. «Приращение» -- принцип, в соответствии с которым устанавливается, что основным в праве на недвижимость является право на земельный участок, а все, что прилагается к участку, по умолчанию является лишь принадлежностью. Собственность на принадлежности переходит к собственнику земельного участка в силу закона.

Данный принцип проявляется в том, что в рамках этих правовых систем в ипотечном договоре в первую очередь говорится об участке земли, а если на нем имеется здание или другие принадлежности, то в договоре дополнительно указывается, что участок земли закладывается «вместе со всеми принадлежностями, находящимися на нем». В Германии, например, как и в ряде других европейских стран, не предусмотрена даже возможность разделения прав собственности на землю и на здания. Статья 946 Германского гражданского уложения Германское право. Ч. I: Гражданское уложение. М.: Международный центр финансово-экономического развития, 1996. устанавливает, что, «если какая-либо движимая вещь присоединена к земельному участку таким образом, что составляет неотделимую составную часть этого земельного участка, право собственности на земельный участок распространяется на эту вещь».

Аналогичное положение содержит и Французский гражданский кодекс Французский гражданский кодекс. М.: Юридическое издательство НКЮ СССР, 1941. в ст. 553: «Все сооружения, насаждения и работы на участке и внутри предполагаются сделанными собственником за его счет и ему принадлежащими…»

В России сегодня ситуация другая: большое число ипотек -- это прежде всего ипотеки сооружения, они включают право на земельный участок под строением лишь в качестве приложенного права Батлер С. Ипотечное кредитование незастроенных земельных участков в России: Рекомендации практикующему юристу. М.: Фонд «Институт экономики города», 1997. С. 4..

При формировании системы кредитования под залог недвижимости принципы кредитования под залог земельной собственности являются основополагающими, а не рассматриваются в рамках частного, особого случая. Для этого необходима полная и непротиворечивая нормативная база, регулирующая права собственников недвижимого имущества (прежде всего - земли) и устанавливающая порядок передачи этих прав.

Первый шаг сделан в новом Земельном кодексе Российской Федерации, в котором введен принцип «единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами».

Однако на сегодняшний день в российском законодательстве разделены права на земельный участок и на здание (сооружение). Отсутствие в гражданском законодательстве концепции «единого объекта недвижимости» создает для российских правообладателей проблемы, с которыми не знакомы субъекты рынка недвижимости в большинстве других стран. Тем не менее, как уже говорилось, в Земельном кодексе Российской Федерации начало решению проблемы положено.

С учетом специфики действующего российского земельного законодательства и существующей ситуации на земельном рынке в России особенно большой интерес представляют вопросы кредитования под залог земли как обеспечения.

6.2 Земля как объект ипотеки

Понятие земельного участка и его основные характеристики Данный раздел подготовлен с использованием материалов книги «Принципы анализа и оценки земли для целей кредитования». М.: Фонд «Институт экономики города», 1998.

Земля обладает рядом достоинств в качестве товара и предмета обеспечения (залога).

Во-первых, ограниченность предложения земли, практически бесконечный срок службы, исключительная роль в жизни общества обеспечивают ей стабильную ценность.

Во-вторых, в отличие от зданий и сооружений земельный участок не подвержен физическому износу (за исключением продуктивных земель сельскохозяйственного назначения), что устраняет риск снижения или потери стоимости вследствие повреждений и разрушений.

Понятие земельного участка является центральным в земельном законодательстве. За рубежом (США, Англия, Швеция и т.д.) под земельным участком понимается конус с вершиной в центре Земли, сечением в земной коре по границе участка и основанием, уходящим вверх. Все, что находится в конусе: недра, полезные ископаемые, здания, постройки, инженерные коммуникации, относится к земельному участку.

В России пока нет аналогичного обобщенного законодательного определения земельного участка. Все, что ниже почвы (плодородного слоя), принадлежит государству, и пользование регламентируется Законом Российской Федерации «О недрах». Все, что выше земной поверхности и находящихся на ней зданий, строений, сооружений, принадлежит государству, и пользование регламентируется Воздушным кодексом Российской Федерации. Ограничения по высоте и глубине устанавливаются отдельно в каждом конкретном случае.

В состав элементов земельного участка, на которые распространяется право собственности, в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации входят находящиеся в границах земельного участка поверхностный (почвенный) слой, замкнутые водоемы, лес и растения (ГК РФ, ст. 261).

В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации земельный участок как объект земельных отношений Ї это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Все земли поселений используются в соответствии с их генеральными планами, правилами землепользования и застройки, проектами планировки и застройки, которые определяют основные направления развития территорий.

Целевое назначение и разрешенное использование земель -- важный принцип российского земельного права. Существенной категорией для ипотечного кредитования земли является категория разрешенного использования земли. Если по целевому назначению земли поселений отнесены к специальной категории земель (одной из семи, установленных Земельным кодексом Российской Федерации), то правилами землепользования и застройки определяется градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально Ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации от 25 октября 2001 г., что в конечном счете служит важной экономической характеристикой земельного участка. Градостроительное (территориальное) зонирование непосредственно влияет на спрос на земельные участки и их стоимость. Для города характерно полифункциональное использование земельных участков.

В целом определение земельного участка может выглядеть следующим образом: это ограниченная часть земли, имеющая определенный правовой режим, целевое назначение (разрешенное использование), включающая находящийся в границах поверхностный слой земной коры, замкнутые водоемы, лес и растения. Описание границ участка дается в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и в кадастровом деле земельного участка.

Государственный земельный кадастр содержит систему необходимых сведений и документов о распределении по категориям земель, о качественной характеристике и народнохозяйственной ценности земель. Данные государственного земельного кадастра подлежат обязательному применению при планировании использования и охраны земель, при их изъятии и предоставлении, определении платежей за землю, проведении землеустройства, оценке хозяйственной деятельности и осуществлении других мероприятий, связанных с использованием и охраной земель. Ведение государственного земельного кадастра обеспечивается топографо-геодезическими, картографическими, почвенными, агрохимическими, геоботаническими и другими обследованиями и изысканиями.

Кадастровый план дает точное описание границ земельного участка, которые определяются списком точек углов поворота границы участка, расстояниями между этими точками и собственно углами поворота. Границы участка могут быть закреплены в натуре на земной поверхности.

Над одной точкой земной поверхности может быть несколько земельных участков на разных уровнях (наземный, надземный, подземный), у которых может быть несколько различных пользователей.

Одна из важнейших характеристик земельного участка -- его площадь. Различают физическую и геодезическую площадь. Физическая площадь земельного участка -- это площадь земной поверхности в границах участка с учетом неровностей физической поверхности земли (склонов, оврагов, обрывов и т.д.), т.е. то, что можно обмерить в натуре. Геодезическая площадь земельного участка определяется по координатам углов поворотов границы, это площадь многоугольника, получающегося при проекции границ участка на плоскость, в которой установлена геодезическая система координат. При описании участка в кадастровых документах указывается его геодезическая площадь.

Государственный земельный кадастр является системой учета земель. Системой же фиксации и государственного подтверждения прав собственности на землю и иное недвижимое имущество является Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество (ЕГРП).

В современном российском праве ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору соответствующего земельного участка либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части (ГК РФ, ст. 34, п. 3).

При ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное. При наличии в договоре такого условия залогодатель в случае обращения взыскания на заложенный земельный участок сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той его частью, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением. Условия пользования этой частью участка определяются соглашением залогодателя с залогодержателем, а в случае спора -- судом.

Внесенные в 2004 г. поправки в Закон «Об ипотеке» предусмотрели ипотеку в силу закона на земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств или средств целевого займа, а также на земельный участок (право аренды на него), на котором производится строительство или приобретается жилой дом на кредитные (заемные) средства.

Ипотека может быть установлена на земельный участок, на котором находятся здания или сооружения, не принадлежащие залогодателю. В этом случае при обращении залогодержателем взыскания на этот участок и его продаже с публичных торгов к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые имел залогодатель в отношении собственников этих зданий и сооружений (ГК РФ, ст. 320, п. 5).

6.3 История залога земли в России

В России возникновение частной собственности на землю имело свои особенности, что, в свою очередь, отразилось на развитии отношений по залогу недвижимого имущества, прежде всего земельных участков. По мнению некоторых исследователей, «это было связано прежде всего с обширными пространствами и низкой плотностью населения... Сказалось также и положение отдельного лица, которое не рассматривалось в качестве субъекта права. Эту функцию выполняла община, и первоначальная собственность на землю была общинной. С ослаблением общинных связей повысилась роль отдельной личности, создались предпосылки для возникновения частной собственности на землю...» См.: Головин Ю. Земля как предмет залога в России // Российская юстиция. 1997. № 9..

До аграрной реформы П.А. Столыпина особого земельного законодательства в Российской империи не существовало. Частное землевладение в городах и сельской местности в основном регулировалось нормами гражданского права. В городах земля принадлежала главным образом частным собственникам, прежде всего домовладельцам. Земли общего пользования считались собственностью городского самоуправления.

На правах частных собственников владели своими землями помещики, а также покупатели их земель, среди которых были и группы зажиточных крестьян. Бывшие помещичьи и казенные крестьяне были объединены в поземельные общины. Вплоть до 1906 г. за принадлежащие им земли они должны были вносить выкупные платежи в казну. Такие земли не подлежали продаже, залогу или иному отчуждению. Они предоставлялись в пользование отдельным крестьянским семьям См. там же..

Залог недвижимости в дореволюционной России совершался так называемым крепостным порядком. Совершенный у нотариуса акт представлялся на утверждение старшему нотариусу, который делал отметку в реестре крепостных дел. Такой акт назывался закладной крепостью. Затем старший нотариус налагал запрет (на отчуждение) на заложенное имение и делал распоряжение о публикации в «Сенатских ведомостях». Несоблюдение крепостной формы приводило к недействительности залога. Право залогодержателя возникало с момента совершения старшим нотариусом в Реестре крепостных дел записи об утверждении закладной.

За собственником сохранялась возможность пользования вещью и распоряжения ею посредством некоторых юридических сделок. Хотя залоговое право трактовалось как вещное, российским законодательством предусматривалось запрещение продажи заложенной недвижимости до погашения обеспеченного ею долга и прекращения залогового права. Однако при залоге недвижимости в кредитных учреждениях с согласия последних допускалась продажа заложенных имений и домов с переводом долга на покупателя.

Важную роль в России сыграла система земельных банков См.: Таранков В.И. Ценные бумаги Государства Российского. Москва; Тольятти, 1992; Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России / Под ред. В.С. Ема. М.: Статут, 1999..^. Основным актом, регулировавшим кредитно-банковские отношения, являлся Кредитный устав, один из разделов которого именовался «О кредитных установлениях, частных и общественных». Первоначально в Российской империи ипотечным кредитованием занимались казенные банки для дворян. На смену им пришли специальные кредитные общества. Они занимались выдачей ссуд под залог недвижимости и затем выпускали для привлечения средств купонные облигации, именовавшиеся закладными листами.

Попытка реформирования системы оборота недвижимости, включая внедрение системы регистрации прав на недвижимое имущество европейского типа путем введения Вотчинного устава (специального законодательства, регулирующего, в частности, вопросы регистрации прав собственности по европейскому образцу) и Гражданского уложения, была прервана революцией 1917 г.

После принятия в 1917 г. декрета «О земле» земля была национализирована, ее гражданский оборот вначале был ограничен, а затем запрещен.

С переходом нашего государства к рыночной экономике появилась необходимость в возрождении права частной собственности на землю. Так, в Постановлении Съезда народных депутатов РСФСР от 3 декабря 1990 г. «О программе возрождения российской деревни и развития агропромышленного комплекса» было подтверждено многообразие и равенство государственной, колхозно-кооперативной, коллективно-долевой форм собственности. Купля-продажа земельных участков не допускалась в течение десяти лет с момента приобретения права собственности. Затем право частной собственности на землю в Российской Федерации было закреплено в законах РСФСР: от 24 декабря (ноября)1990 г. -- «О земельной реформе», от 24 декабря 1990 г. -- «О собственности в РСФСР», а также в Конституции Российской Федерации, принятой на референдуме 12 декабря 1993 г.

Необходимость введения частной собственности на землю возникла из потребностей экономического развития и понимания того, что отношения по использованию земли в хозяйственных целях не могут регулироваться только административными методами. Теперь земля введена в гражданский оборот. Земельные участки могут быть предметом различных гражданско-правовых сделок, в том числе залога. «Тем не менее, Ї как отмечает А.В. Воробьев в книге «Регулирование земельных отношений за рубежом и в России» Волгоград: Станица-2, 1999. С. 39-40., Ї операции с залогом земли не получили у нас в стране большого развития. Ипотека земель, однако, широко развита в зарубежных странах. Во многих из них накоплен определенный опыт, достаточный для использования его и в условиях России».

Земля -- не только недвижимое имущество, это прежде всего природный объект. В процессе решения вопроса о частной собственности на землю необходимо учитывать, что право собственности, как всякое право, ограничено. Законодатель всегда может поставить пределы воле собственника. Примером такого ограничения является целевое использование земли. Поэтому необходимо найти оптимальный баланс интересов собственника и общества в целом.

Конституция Российской Федерации (ст. 36) особо выделила право частной собственности на землю, придав ему статус одного из основных конституционных прав граждан и их объединений, провозгласив, что граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю.

Включение земельных участков в гражданский оборот дает возможность собственнику использовать землю в качестве предмета залога (ипотеки) для обеспечения обязательств, в том числе вытекающих из договоров купли-продажи, подряда, займа и кредитных договоров. В соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 28 февраля 1996 г. № 239 «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования» Утратил силу. по договору об ипотеке могло быть заложено только недвижимое имущество, перечисленное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или праве хозяйственного ведения. Это обусловлено тем, что правом распоряжения имуществом в наиболее полном объеме обладает только собственник. Следовательно, обладатель такого вещного права, как право пожизненного наследуемого владения или право постоянного безвозмездного пользования земельным участком, не может его заложить. Земельный участок предоставлен ему собственником для использования в строго определенных целях. В частности, упомянутый указ Президента Российской Федерации гласил, что право залога не распространяется на принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение.

Земельный кодекс Российской Федерации упоминает слово «ипотека» только один раз, в ст. 37 «Особенности купли-продажи земельных участков»: «…являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка:

ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей…».

6.4 Законодательное регулирование ипотеки земли

В целом оборот земли регулируется Гражданским кодексом Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации и земельным законодательством в целом. Однако длительное время отечественное законодательство, по существу, не регламентировало отношения в сфере ипотеки земельных участков. Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» восполнил этот пробел.

Прежде всего, закон определил, какие земельные участки могут быть отданы в залог, а какие нет. Важное значение имеют правила о возведении залогодателем зданий или сооружений на заложенном земельном участке. Эти правила гласят, что на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Закон определяет общие требования к оценке земельного участка при его ипотеке, а также особенности обращения взыскания на заложенные земельные участки и их реализации.

6.4.1 Какие земельные участки могут быть заложены

По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

Содержание ограничений оборота земельных участков устанавливается п. 4, 5 ст. 27 Земельного кодекса Российской Федерации (в 10 случаях земельные участки изъяты из оборота, в 12 случаях Ї ограничены в обороте). При этом другими федеральными законами могут быть предусмотрены и дополнительные основания для изъятия из оборота либо ограничения в обороте.

Имеются определенные особенности ипотеки земельных участков, находящихся в общей собственности. По общему правилу п. 2 ст. 244 ГК РФ имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Ипотека земельных участков, находящихся в общей долевой или совместной собственности, возможна тогда, когда доля, принадлежащая гражданину или юридическому лицу, реально выделена в натуре в виде конкретного земельного участка (п. 2 ст. 62 Закона «Об ипотеке»).

6.4.2 Ограничения на залог земельных участков

Не допускается ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Ранее (до 2004 г.) действовал ряд других ограничений. Например, не допускалась ипотека сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств, полевых земельных участков личных подсобных хозяйств. Однако в настоящее время подобные законодательные ограничения сняты.

Как уже говорилось, земельный участок представляет собой земли, отделенные на местности (в натуре) от иных земель при помощи границ. Поэтому не может служить предметом ипотеки часть земельного участка, площадь которой меньше установленного минимального размера (п. 2 ст. 63 Закона «Об ипотеке»).

Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект (п. 3 ст. 340 ГК РФ).

6.4.3 Особенности залога земли, на которой находятся здания

При обращении взыскания на заложенный земельный участок См. ст. 64 Закона «Об ипотеке». залогодатель -- собственник здания или сооружения, на которые в соответствии с договором ипотеки не распространяется право залога, сохраняет право на данные объекты и приобретает право ограниченного пользования (сервитут) соответствующей частью земельного участка. (Здесь мы опять видим возможность по договору ипотеки нарушения принципа единого объекта недвижимого имущества, который по умолчанию предполагает обратное.) У залогодателя в этом случае сохраняется право распоряжаться принадлежащими ему зданиями и сооружениями на заложенном земельном участке. Если такое здание или сооружение приобретается другим лицом, то, при отсутствии у покупателя соглашения с залогодержателем об ином, покупатель имеет право ограниченного пользования земельным участком.

6.4.4 Обращение взыскания на земельные участки

К обстоятельствам, влекущим обращение взыскания на заложенное имущество, отнесены См. п. 1 ст. 348 ГК РФ, а также ст. 50 Закона «Об ипотеке».: неисполнение или ненадлежащее исполнение должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает, в частности неуплата или несвоевременная уплата суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Обращение взыскания на недвижимое имущество заключается в продаже предмета залога по решению суда и в соответствии с правилами, установленными законом. Иск об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, предъявляется в соответствии с правилами подсудности и подведомственности дел, установленными процессуальным законодательством.

Взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии с законом допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд (ст. 51, ст. 55 Закона «Об ипотеке»). Однако если предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения, то внесудебная процедура обращения взыскания запрещена.

Удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взысканий на предмет ипотеки. Следовательно, всякое предварительное условие в договоре ипотеки о праве залогодержателя на внесудебное взыскание на заложенное недвижимое имущество признается ничтожным, как, впрочем, и любое соглашение об этом, заключенное до установленной даты исполнения должником обязательства.

Возможно предоставление отсрочки на срок до одного года по просьбе залогодателя в следующих случаях:

залогодателем является гражданин, независимо от того, какое имущество заложено им по договору об ипотеке, при условии, что залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности;

предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения.

Еще одной особенностью применительно к землям сельскохозяйственного назначения является то, что не допускается обращение взыскания на заложенный земельный участок из состава таких земель до истечения соответствующего периода сельскохозяйственных работ с учетом времени, необходимого для реализации произведенной или переработанной сельскохозяйственной продукции.

Реализация (продажа) заложенного имущества, на которое по решению суда обращается взыскание, производится путем продажи с публичных торгов. Смысл продажи имущества с публичных торгов -- возможность выручить за него наивысшую цену. В этом случае кредитор получает удовлетворение по неисполненному обязательству, а должнику возвращается разница между суммой, полученной при реализации заложенного имущества, и размером обеспеченного залогом требования (п. 6 ст. 350 ГК РФ).

Общим правилом является норма о том, что к приобретателю земельного участка от залогодателя-собственника переходят права и обязанности по отношению к другому лицу, являющемуся собственником здания (сооружения), расположенного на участке, на который залогодержателем было обращено взыскание.

В ст. 68 Закона «Об ипотеке» изложены только особенности обращения взыскания на земельные участки и их реализации, поэтому нормы, содержащиеся в данной статье, необходимо применять в совокупности с правилами главы IX указанного закона «Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке».

Приобретатель земельного участка, так же как и залогодатель, должен руководствоваться требованиями о его разрешенном использовании в соответствии с градостроительным зонированием территорий. Одновременно он также не вправе, например, ограничить проезд (проход) по участку, техническое обслуживание или ремонт зданий (сооружений) и другие существующие условия использования данного земельного участка.

Если ввиду изменившихся обстоятельств лицу, которое приобрело заложенный земельный участок, потребуется изменить назначение участка, то сделать это оно может только в случаях, предусмотренных действующим земельным законодательством, и по правилам, содержащимся в нем.

6.5 Особенности ипотеки права земельной аренды

Закон «Об ипотеке» в ст. 5 установил, что правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

Аренда земельного участка -- это право на земельный участок, которое также можно передавать в залог. Рассмотрим основные проблемы, которые могут возникнуть у кредитора, если в залог передается именно право аренды участка земли.

Получая в залог право аренды земельного участка, кредитор получает в залог именно права на определенный участок, а не участок земли как таковой. Эти права зависят от условий договора аренды, и кредитор, в свою очередь, зависит от условий такого договора. Поэтому крайне важно, чтобы кредитор понимал условия договора аренды и был с ними согласен.

Договор аренды земельного участка, заключенный на срок более одного года, должен быть зарегистрирован.

В соответствии со ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, а при аренде земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства независимо от срока договора аренды такого земельного участка - арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права в залог без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускается. Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В целом договор аренды должен предусматривать, а арендодатель должен согласиться с тем, что договор аренды не будет расторгнут прежде, чем залогодержатель будет извещен об имеющейся проблеме, и до того, как последнему будет предоставлена нормальная возможность исправить возникшую проблему от имени заемщика. Сообразно типовым договорам аренды арендодатель, как правило, обязуется не расторгать договор аренды в течение всего времени, пока залогодатель выполняет обязательства по договору аренды, т.е. производит арендные выплаты, либо пока залогодержатель предпринимает меры для удовлетворения своих требований по договору ипотеки.

Предпочтительно, чтобы плата за аренду земельного участка была внесена предоплатой, что устранило бы необходимость в осуществлении периодических арендных платежей. Это уменьшает риск неисполнения финансовых обязательств. Если же арендные платежи в соответствии с договором аренды осуществляются периодически, то кредитор заинтересован в установлении процедур, обеспечивающих регулярность внесения арендной платы.

Если право аренды передается в залог, оно должно быть ликвидным. Залогодержатель должен убедиться в том, что он имеет безусловное право быть правопреемником заемщика по договору аренды, а если необходимо, то и право передавать участок в субаренду другому арендатору без вмешательства или согласия на то арендодателя.



Список литературы

Основная литература:

1.Копейкин А.Б., Рогожина Н.Н. Страхование кредитных рисков при ипотечном жилищном кредитовании (страхование ипотечных рисков). - М.: Фонд «Институт экономики города», 2005.

2.Косарева Н.Б., Страйк Р., Развитие ипотечного жилищного кредитования в России - М.: Институт экономики города, 1994.

3.Опыт и проблемы развития ипотечного жилищного кредитования в регионах России / под ред. Н.Н. Рогожиной. - М: Фонд «Институт экономики города», 2004.

4.Оценка масштабов и динамики изменения платежеспособного спроса на жилье и объемов жилищного строительства в России. - М.: Фонд «Институт экономики города», 2004.

5.Пастухова Н.С. Рекомендации по проведению процедуры оценки вероятности погашения жилищных ипотечных кредитов (андеррайтинг кредитов). - М.: Фонд «Институт экономики города», 2003.

6.Пастухова Н.С., Рогожина Н.Н. Зарубежный опыт жилищных сберегательных программ. Рекомендации по использованию жилищных сберегательных программ в работе банков. - М: Фонд «Институт экономики города», 2002.

7.Пастухова Н.С., Рогожина Н.Н. Инструменты ипотечного жилищного кредитования. - М: Фонд «Институт экономики города», 2004

8.Пастухова Н.С., Рогожина Н.Н. Методические рекомендации по организации и порядку осуществления программ ипотечного жилищного кредитования / под ред. Н.Б. Косаревой. - М: Фонд «Институт экономики города», 2002.

9.Реформа системы управления городской экономикой в России в 1998-2000 гг. / под ред. Н.Б. Косаревой и Р. Дж. Страйка. - М. Фонд «Институт экономики города», 2001.

10.Рогожина Н.Н. Рекомендации по организации обслуживания ипотечных жилищных кредитов. - М: Фонд «Институт экономики города», 2002.

11.Рогожина Н.Н. Формы финансовой поддержки семей с невысоким уровнем доходов при улучшении жилищных условий. - М: Фонд «Институт экономики города», 2004.

12.Рогожина Н.Н., Туманов А.А. Оценка доступности приобретения жилья и ипотечных жилищных кредитов. - М.: Фонд «Институт экономики города», 2004.

13.Рынок недвижимости в России: анализ некоторых процессов реформирования / под ред. Э.К. Трутнева. - М. Фонд "Институт экономики города", 2004.

14.Страйк Р., Косарева Н.Б. Становление рынка жилья в России // Вестник экономических реформ. 1993.

15.Dennis, Marshall W. 1992. Residential Mortgage Lending. 3nd ed.

16.Fabozzi, Frank J., C. Ramsey, and Frank Ramirez. 1994. Collateralized mortgage obligations: structures and analysis. 2nd ed. Frank J. Fabozzi Associates.

17.Fabozzi, Frank J., ed. 2001. Bank Loans: Secondary Market and Portfolio Management. John Wiley & Sons.

18.Kamakura Corporation. 1998. Asset & Liability Management: A Synthesis of New Methodologies. Risk Books Publications.

19.Kider? Mitchel H., and Don Halpern. 2004. Secondary Mortgage Market Guide. New York: Juris Publishing, Inc.

20.Korajczyk, Robert A., ed. 1999. Asset Pricing and Portfolio Performance: Models, Strategy and Performance Metrics. Risk Books Publications.

21.Lore, Kenneth, and Cameron L. Cowan. 2000. Mortgage-Backed Securities: Developments and Trends in the Secondary Mortgage Market. MN: West Group.

22.Olegariio, Rowena. 2002. Credit-Reporting Agencies: Their Historical Roots, Current Status, and Role in Market Development. Background paper for the WDR 2002. World Bank.



Дополнительная литература:

1.Батлер С.Б. Ипотечное кредитование незастроенных земельных участков в России. Рекомендации практикующему юристу. - М.: Фонд «Институт экономики города», 1997.

2.Батлер С.Б., Пастухова Н.С. Подходы к проблеме банкротства эмитента ипотечных ценных бумаг // Рынок ценных бумаг. 2002. № 19.

3.Волков Г.А., Копейкин А.Б., Косарева Н.Б. Совершенствование системы гарантирования права собственности на недвижимое имущество // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2002. № 5.

4.Вопросы учета недвижимого имущества и регистрации прав на него / под ред. Л.Г. Фридганта. - М.: Фонд «Институт экономики города», 2000.

5.Гасяк В.М. Руководство по процедуре нотариального удостоверения и государственной регистрации сделок с недвижимостью при ипотечном жилищном кредитовании. - М.: Фонд «Институт экономики города», 2000.

6.Гончаров С.Г., Селюков В.К. Управление рисками. Ипотечная сфера. - М.: Издательство МГТУ им. Н.Э. Баумана, 2001.

7.Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник. - М.: Издательско-книготорговый центр "Маркетинг", 2002.

8.Гражданское право: в 2 т.: Учебник / отв. ред. Е.А. Суханов. - М.: БЕК, 2000.

9.Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости: Учебник. - М.: Финансы и статистика. 2002.

10.Довгялло М., Метелкин А., Ткаченко А. Методические рекомендации по организации финансирования проектов жилищного строительства. - М.: Фонд «Институт экономики города», 2001.

Размещено на Allbest.ru

...