Нормы гражданского законодательства, регулирующие отношения по договору социального найма в РФ

Размещено на http://www.allbest.ru

Размещено на http://www.allbest.ru

Введение

Одной из актуальных проблем граждан Российской Федерации до сих пор является обеспечение нуждающихся граждан жилыми помещениями. Пресловутый «квартирный вопрос», о котором упоминал ещё Михаил Афанасьевич Булгаков в романе «Мастер и Маргарита» в современной России не разрешен и будет разрешен еще не скоро.

В соответствии с ч. 1 ст. 7 Конституции Российской Федерации, Российская Федерация - социальное государство, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека.

Обеспеченность жилым помещением, вне всяких сомнений, является составным элементом понятия достойного уровня жизни гражданина.

Даже учитывая приобретение гражданами права пользования жилыми помещениями по иным видам сделок (купля-продажа, найм, долевое участие в строительстве, мена), заключение договора социального найма зачастую является для граждан исключительной возможностью улучшить свои жилищные условия именно таким образом, поскольку при заключении договора социального найма, материальная составляющая улучшения жилищных условий сводится к минимуму. Именно поэтому, в настоящее время, договор социального найма жилого помещения является одним из важнейших средств правового регулирования в области разрешения жилищных вопросов граждан Российской Федерации.

Между тем, проблем, связанных с регулированием отношений по договору социального найма жилого помещения, достаточно.

Среди прочих, необходимо выделить проблемы с нечетким регулированием правового статуса членов семьи нанимателя жилого помещения, ответственности нанимателя жилого помещения и членов его семьи по обязательствам, вытекающим из договора социального найма жилого помещения, проблемы в правовом регулировании отношений между бывшими членами семьи нанимателя, а также проблемы законного и обоснованного судебного правоприменения.

Тему проблем, связанных с отношениями по договору социального найма исследовали многие отечественные юристы, например, Улетова Г.Д. «Договор социального найма жилого помещения в условиях перехода к рынку», Чаркин С.А. «Динамика отношений по социальному найму жилого помещения», Васильев В.В. «Гражданско-правовое регулирование отношений, возникающих из договора социального найма жилого помещения», Свит Ю.П. «Основания и правовые проблемы изменения договора социального найма жилого помещения». Кроме того, указанным выше проблемам в сфере жилищных правоотношений в целом и договору социального найма жилого помещения в частности, посвящены работы И.И. Андрианова, СИ. Аскназий, Ю.Г. Басина, Е.В. Богданова, И.Л. Брауде, И.С. Вишневской, В.П. Грибанова, Б.М. Гонгало, С.М. Корнеева, О.А. Красавчикова, П.В. Крашенинникова, А.Г. Кузнецовой, В.Н. Литовкина, Э.Б. Лыковой, В.Ф. Маслова, М.Ф. Медведева, П.С. Никитюка, П.И. Седугина, Е.А. Суханова, В.А. Тархова, Ю.К. Толстого, З.И. Цыбуленко, В.Ф. Чигир, В.Ф. Яковлева и других.

Цель нашей работы - предложить варианты решения изученных в настоящей работе проблем, вытекающих из отношений по договору социального найма, в том числе путем внесения изменений в действующее законодательство.

Задачи нашей работы - изучить наиболее острые и актуальные проблемы в отношениях по договору социального найма; провести анализ судебной практики по наиболее частым обращениям граждан в суд для разрешения проблем, связанных с отношениями по договору социального найма; исходя из исследованного материала сделать выводы и предложить рекомендации по совершенствованию нормативной базы в сфере жилищных отношений по договору социального найма жилого помещения.

Объект исследования данной работы - общественные отношения, которые возникают между сторонами договора социального найма жилого помещения, между нанимателем и членами семьи нанимателя, а также между бывшими членами семьи нанимателя и нанимателем жилого помещения.

Предметом данной работы являются нормы гражданского законодательства, регулирующие отношения по договору социального найма.

Методическую основу выпускной квалификационной работы составил системный подход к изучению предмета и объекта исследования, а также ряд научных методов познания, среди которых сравнительно-правовой, логический, а также социологический.

Нормативно-правовую базу работы составили Конституция Российской Федерации, действующее гражданское законодательство Российской Федерации, Постановления Пленума Верховного Суда РФ, разъяснения Верховного Суда РФ.

Теоретическую базу данной работы составляют труды российских юристов, кроме того в данной работе представлен анализ сложившейся судебной практики по рассматриваемым вопросам.

Положения, выносимые на защиту:

1. Жилищный кодекс РФ не содержит норм, регулирующих правовое положение недееспособных граждан, проживающих в жилом помещении на основании договора социального найма при выезде из такого жилого помещения нанимателя и отсутствии иных дееспособных граждан;

2. Нарушение действующим жилищным законодательством принципа диспозитивности в отношении несовершеннолетних граждан, проживающих в жилом помещении на основании договора социального найма при выезде из такого жилого помещения нанимателя и отсутствии иных дееспособных граждан;

3. Для урегулирования отношений правового положения недееспособных граждан, в том числе несовершеннолетних, проживающих в жилом помещении на основании договора социального найма при выезде из такого жилого помещения нанимателя и отсутствии иных дееспособных граждан, необходимо внести изменения в статью 8 ЖК РФ, дополнив частью, следующего содержания: «В случае выбытия нанимателя жилого помещения в иное место жительства, а также в случае смерти нанимателя, при отсутствии дееспособных членов семьи нанимателя, орган опеки и попечительства, действующий в интересах недееспособного члена семьи нанимателя обязан в трехмесячный срок потребовать от наймодателя жилого помещения признания недееспособного члена семьи нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя».

3. Бессмысленность разграничения понятий нанимателя жилого помещения и членов семьи нанимателя жилого помещения, бывших членов семьи нанимателя жилого помещения;

4. Необходимо отказаться от понятий «наниматель», «члены семьи нанимателя» и «бывший член семьи нанимателя» и ввести новое понятие - «наниматели». В договоре социального найма жилого помещения указать с одной стороны наймодателя, а с других сторон всех лиц, вселяемых в жилое помещение (Наниматель 1, Наниматель 2 и т.д.).

5. Солидарная ответственность граждан, совместно проживающих в жилом помещении на основании договора социального найма;

6. Необходимо установить индивидуальную ответственность каждого нанимателя по своим обязательствам, вытекающих из договора социального найма жилого помещения.

1. Понятие договора социального найма

1.1 Жилое помещение как объект договора социального найма

Правовому регулированию отношений связанных с социальным наймом жилых помещений отведена глава 8 ЖК РФ.2 Статьи указанной главы содержат в себе правовые нормы, регулирующие порядок и условия заключения договора социального найма, его предмет, права и обязанности наймодателя и нанимателя, а также другие принципиальные отношения такого договора. Правовые нормы, установленные в статьях главы 8, по существу направлены на исполнение ч. 3 ст. 672 ГК РФ3, согласно положениям которой, именно в жилищном законодательстве предусматриваются основания, условия и порядок заключения договора социального найма жилого помещения.

01 марта 2005 года в Российской Федерации был введён в действие Жилищный Кодекс Российской Федерации. С введением в действие ЖК РФ, возникло легальное определение договора социального найма. Часть 1 статьи 60 ЖК РФ, содержит следующую дефиницию договора социального найма: «По договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ».

В соответствии с положениями статьи 49 ЖК РФ жилые помещения, предоставляемые гражданам по договору социального найма, могут относиться только к двум видам жилищных фондов, предусмотренных ст. 19 ЖК РФ - государственному и муниципальному.

Основным предназначением муниципального жилищного фонда является предоставление жилых помещений нуждающимся в них малоимущим гражданам. Государственный (федеральный фонд и фонд субъектов РФ) предназначен для категорий граждан, хоть и не относящихся к категории малоимущих, но определенных (как имеющие право на жилые помещения по договору социального найма) федеральным законом, указом Президента РФ, законом субъекта РФ, и признанных нуждающимися в жилых помещениях - по основаниям, определенными ЖК РФ, другими федеральными законами или законами субъектов РФ, а также указами Президента РФ.

Порядок предоставления гражданам жилых помещений на основании договора социального найма в муниципальном жилищном фонде установлен ч. 2 статьи 49 ЖК РФ.

При этом необходимы следующие условия:

1) гражданин должен быть признан малоимущим. Исходя из полномочий органов государственной и муниципальной власти, общая картина такого признания следующая: правила определения размера дохода и стоимости имущества, которое находится в собственности и подлежит налогообложению, в целях признания граждан малоимущими устанавливаются субъектами РФ (п. 3 ст. 13 ЖК РФ); а сам размер дохода, который приходится на каждого члена семьи, и стоимость указанного имущества - в целях признания граждан малоимущими - устанавливаются органами местного самоуправления (п. 2 ч. 1 ст. 14 ЖК РФ);

2) гражданин должен быть признан нуждающимся в жилом помещении;

3) гражданин должен проживать в населенном пункте по месту жительства.

Граждане имеют право на предоставление жилых помещений по договору социального найма, если они в них нуждаются. Перечень оснований, по которому граждане могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, установлен в ст. 51 ЖК РФ и является исчерпывающим.

О третьем условии необходимо сказать, что в соответствии с положениями ст. 52 ЖК РФ, на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях граждане принимаются по месту своего жительства. Принятие на учет нуждающихся в жилых помещениях не по месту своего жительства возможно лишь в случаях и в порядке, установленных законодательством. Положения статьи 57 ЖК РФ устанавливают, что по договору социального найма жилое помещение предоставляется гражданам по месту их жительства (в границах соответствующего населенного пункта).

По смыслу ст. 60 ЖК РФ, жилое помещение передаётся гражданину РФ для проживания, в связи с чем возникает целый ряд требований к самому помещению для обеспечения надлежащих условий проживания гражданина.

В соответствии с положениями статьи 62 ЖК РФ, «предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры). Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме».

Согласно ч. 2 ст. 15 ЖК РФ, «жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования))».

Частью 1 статьи 16 ЖК РФ определены виды жилых помещений, в частности к ним относятся: 1) жилой дом, часть жилого дома; 2) квартира, часть квартиры; 3) комната.

Принципиально важным обстоятельством является признание помещения жилым (объектом жилищных и гражданских прав) только в том случае, если оно является изолированным, то есть физически обособленно от иных жилых помещений или помещений вспомогательного использования.

Порядок признания помещения жилым и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются на федеральном уровне, в настоящее время действует «Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», утвержденное Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 года N 47.

В ЖК РФ определяются три основных критерия, по которым помещение может быть признано жилым: изолированность, пригодность для постоянного проживания (определяется совокупностью установленных санитарных, технических и иных норм и правил), а также отнесение жилого помещения к недвижимому имуществу, поскольку помещение, находящееся, например, в строительной бытовке, жилым признаваться не может.

Изолированность жилого помещения (квартиры, комнаты) определяется наличием у него выхода (входа) либо в помещения общего пользования, либо (например, жилого дома, части жилого дома) на улицу. При этом к помещениям общего пользования (лестницы, коридоры и т.п.) не относятся помещения вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд.

Неизолированными жилыми помещениями могут быть комнаты квартир и жилых домов, связанные общим входом и т.п., а также части комнат и иных помещений. Помещениями вспомогательного использования являются, например, кухни, коридоры, санузлы и другие помещения, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием. Пригодность жилого помещения для постоянного проживания определяется,

в частности, Санитарно-эпидемиологическими правилами и нормативами СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях", утвержденными Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 10.06.2010 N 64 "Об утверждении СанПиН 2.1.2.2645-10». Эти Правила устанавливают обязательные санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях, которые следует соблюдать при размещении, проектировании, реконструкции, строительстве и эксплуатации жилых зданий и помещений, предназначенных для постоянного проживания, за исключением гостиниц, общежитий, специализированных домов для инвалидов, детских приютов, вахтовых поселков.

Указанные Правила и нормативы содержат: гигиенические требования к участку и территории жилых зданий при их размещении, к жилым помещениям и помещениям общественного назначения, размещаемым в жилых зданиях, к отоплению, вентиляции, микроклимату и воздушной среде помещений, к естественному и искусственному освещению и инсоляции, к уровням шума, вибрации, ультразвука и инфразвука, электромагнитных полей и излучений, ионизирующего излучения, к внутренней отделке жилых помещений, к инженерному оборудованию, к водоснабжению и канализации, к удалению бытовых отходов и мусора, к содержанию жилых помещений.

В качестве жилых помещений не могут являться предметом договора социального найма помещения, не отвечающие санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства.

Помещения, которые стали непригодными к проживанию в течение времени, могут быть признаны таковыми по основаниям и в порядке, которые установлены указанным выше «Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции».

1.2 Стороны договора социального найма жилого помещения

Как следует из ч. 1 ст. 60 ЖК РФ, договор социального найма жилого помещения заключается между двумя сторонами - гражданином - нанимателем и собственником предоставляемого жилого помещения, относящегося только к государственному или муниципальному жилищному фонду. Заключение договора социального найма жилого помещения в частном жилищном фонде положениями ЖК РФ не допускаются.

От имени собственника соответствующего жилищного фонда может выступать действующий от его имени государственный орган или орган местного самоуправления либо управомоченное им лицо - наймодатель.

В указанной выше правовой норме содержится важное указание о том, что наймодателем при заключении договора социального найма выступают только государственные и муниципальные структуры в той или иной организационно- правовой форме, наделенные при этом соответствующими полномочиями.

До введения в действие ЖК РФ, согласно положениям ст. 51 ЖК РСФСР5, наймодателем, при отсутствии жилищно-эксплуатационной организации, могли выступать также предприятия, учреждения, организации. Это обстоятельство объяснялось наличием «общественного жилищного фонда», который, в соответствии с положениями ст. 5 ЖК РСФСР, представлял собой совокупность жилых домов и других строений, принадлежащих колхозам и другим кооперативным организациям, их объединениям, профсоюзным и иным общественным организациям.

Однако, в условиях почти полной коммерциализации и перехода в частную собственность таких предприятий в порядке приватизации, между гражданами - нанимателями жилых помещений и наймодателями жилых помещений - теперь уже коммерческими организациями часто стали возникать конфликты.

Действующим ЖК РФ исключена сама возможность возникновения подобных ситуаций. В соответствии с ч. 2 ст. 19 ЖК РФ, предусмотрено деление жилищного фонда в зависимости от формы собственности только на частный, государственный и муниципальный (т.е. существование какого-либо общественного или ведомственного жилищного фонда не предусмотрено), а по договору социального найма на стороне наймодателя выступает только собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда либо действующие от его имени уполномоченные органы или лица.

«Организации, предприятия и лица, не наделенные собственником государственных или муниципальных помещений соответствующими полномочиями, а, например, лишь осуществляющие техническую эксплуатацию и обслуживание государственного или муниципального жилищных фондов, в силу закона не могут выступать стороной договора социального найма».

Другой стороной договора социального найма жилого помещения является гражданин Российской Федерации, которой именуется нанимателем. Между тем, ЖК РФ не исключает возможности предоставления жилого помещения по договору социального найма жилого помещения гражданину иностранного государства или лицу без гражданства, если это предусмотрено международным договором Российской Федерации (ч. 5 ст. 49 ЖК РФ).

В настоящее время жилые помещения по договору социального найма предоставляются малоимущим гражданам, признанным по установленным ЖК РФ основаниям нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, а также иным категориям граждан, определенным федеральным законом, указом Президента Российской Федерации или законом субъекта Российской Федерации категориям граждан, признанных по установленным настоящим Кодексом и (или) федеральным законом, указом Президента Российской Федерации или законом субъекта Российской Федерации основаниям нуждающимися в жилых помещениях (ч. 3 ст. 49 ЖК РФ).

Особый интерес вызывает заключение договоров социального найма с гражданами, которые не признавались малоимущими в установленном законом порядке, а также не признаны нуждающимися в жилых помещениях.

Жилищный Кодекс РФ не содержит норм, регулирующих порядок заключения договоров социального найма жилого помещения с гражданами, которым жилые помещения предоставлялись предприятиями, ведомствами, иными организациями, в качестве служебных жилых помещений на основании ордера.

Между тем, до сих пор огромное количество граждан по тем или иным причинам не заключили договор социального найма жилого помещения и единственным основанием права пользования занимаемым жилым помещением является ордер на вселение. Для выяснения вопроса о порядке заключения с такими гражданами договора социального найма жилого помещения следует обраться к судебной практике.

Как указал Верховный Суд РФ в Определении от 11.02.2014 N 48-КГПР13-8, согласно статье 7 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее - Вводный закон), к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма.

Аналогичной нормы, касающейся служебных жилых помещений, ни Жилищный кодекс Российской Федерации, ни Вводный закон не содержат.

Тем не менее, исходя из аналогии закона (статья 7 Жилищного кодекса Российской Федерации) к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным и муниципальным предприятиям либо государственным и муниципальным учреждениями и использовавшихся в качестве служебных жилых помещений, и переданы в ведение органов местного самоуправления, также должны применяться нормы Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма. Факт принятия решения о передаче служебных жилых помещений, которые находились в государственной собственности и были закреплены за государственными предприятиями или учреждениями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, в муниципальную собственность предполагает изменение статуса жилого помещения.

Следовательно, при передаче в муниципальную собственность такие жилые помещения утрачивают статус служебных и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма (Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2006 г., утвержденный Постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 7 и 14 июня 2006 г.).

Соответственно, нормы Жилищного кодекса Российской Федерации, регулирующие порядок предоставления жилых помещений по договору социального найма, к возникшим правоотношениям применению не подлежат.

В связи с этим с гражданами, проживающими в жилом помещении, в отношении которого произошло изменение правового режима в силу закона, должен быть заключен договор социального найма независимо от того, состоят они на учете нуждающихся в жилых помещениях или нет.

Таким образом, при решении вопроса о том, кто может являться нанимателем жилого помещения по договору социального найма, необходимо учитывать основание возникновения права пользования жилым помещением. Как указал Верховный Суд РФ в Обзоре законодательства и судебной практики за первый квартал 2006 года, утвержденный Постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 7 и 14 июня 2006 года, отсутствие договора социального найма, а также решения органа местного самоуправления об исключении соответствующего дома из специализированного жилищного фонда не препятствует осуществлению гражданами прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма, поскольку их реализация не может быть поставлена в зависимость от оформления органами местного самоуправления указанных документов.

2. Заключение договора социального найма жилого помещения

2.1 Права, обязанности и ответственность наймодателя

Права и обязанности наймодателя по договору социального найма жилого помещения определены законодателем в статье 65 ЖК РФ.

Согласно части 1 данной статьи, наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за найм жилого помещения и коммунальные услуги. Однако, стоит заметить, что порядок внесения оплаты за найм жилого помещения и коммунальные услуги установленный ст. 155 ЖК РФ, предполагает внесение оплаты управляющей организации, если жилое помещение находится в многоквартирном доме, а вот если жилое помещение, предоставленное нанимателю по договору социального найма, является отдельно стоящим объектом недвижимого имущества, то плата за найм жилого помещения производится непосредственно наймодателю, а за коммунальные услуги - непосредственно с ресурсоснабжающими организациями. Возможность требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги является основным правомочием наймодателя в качестве стороны договора социального найма жилого помещения.

Между тем, это право наймодателя не единственное: согласно ст. 70 ЖК РФ, наймодатель вправе запретить вселение граждан в занимаемое нанимателем помещение, в соответствии со ст. 72 ЖК РФ, наймодатель вправе давать согласие на обмен жилых помещений, а также на передачу части занимаемого нанимателем помещения или, в случае временного выезда, в поднаем согласно ст. 76 ЖК РФ и другие. Таким образом, права наймодателя не ограничиваются ч. 1 ст. 65 ЖК РФ, а установлены также и в иных правовых нормах ЖК РФ и подзаконных актах.

Типовым договором социального найма жилого помещения, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 N 315, кроме требования своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, предусмотрены также и другие права наймодателя:

«- требовать допуска в жилое помещение в заранее согласованное сторонами время своих работников или уполномоченных лиц для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, для выполнения необходимых ремонтных работ, в случае расторжения договора, а для ликвидации аварий - в любое время;

- запретить вселение в занимаемое нанимателем жилое помещение граждан в качестве проживающих совместно с ним членов семьи в случае, если после такого вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи станет меньше учетной нормы».

Необходимо учесть, что в соответствии с разъяснениями ВС РФ, сформулированных в Решении Верховного Суда РФ от 16.01.2008 по гражданскому делу N ГКПИ07-1022, «уяснение действительного смысла указанной нормы должно осуществляться с учетом терминологии, употребленной в части 1 статьи 70 Жилищного кодекса РФ для обозначения двух различных категорий членов семьи нанимателя. Такой подход к толкованию оспариваемой нормы позволяет выявить, что она наделяет наймодателя правом запрета на вселение в отношении только одной категории членов семьи нанимателя - граждан в качестве проживающих совместно с ним членов его семьи, и не распространяется на случаи вселения нанимателем своего супруга, своих детей и родителей».

Исходя из системного анализа указанных выше правовых норм, можно сделать вывод, что права наймодателя установлены исключительно для реализации его обязанностей, установленных жилищным законодательством РФ.

Основные обязанности наймодателя жилого помещения установлены ч. 2 ст. 65 ЖК РФ, в соответствии с которой, наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан:

«1) передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;

2) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;

4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества».

Этот перечень обязанностей наймодателя не является исчерпывающим. В соответствии с ч. 3 ст. 65 ЖК РФ, «наймодатель жилого помещения по договору социального найма помимо указанных в части 2 настоящей статьи обязанностей несет иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения».

В любом случае, вне независимости от того, указаны ли обязанности наймодателя, предусмотренные ч. 2 ст. 65 ЖК РФ или не указаны в конкретном договоре социального найма жилого помещения, наймодатель по такому договору обязан их выполнять надлежащим образом, поскольку данные обязанности в императивной форме установлены федеральным законом - ЖК РФ.

Как было указано выше, согласно ч. 3 ст. 65 ЖК РФ, наймодатель жилого помещения по договору социального найма несет обязанности, установленные принятыми в соответствии с ЖК РФ другими федеральными законами, изданных в соответствии с ними указов Президента Российской Федерации, постановлений Правительства Российской Федерации, нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, принятых законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации, нормативных правовых актов органов местного самоуправления.

Кроме того, согласно указанной выше правовой норме, ЖК РФ не исключает установления дополнительных обязанностей наймодателя непосредственно в договоре социального найма жилого помещения. Между тем, довольно сложно себе представить механизм установления дополнительных обязанностей наймодателя жилого помещения по договору социального найма по инициативе нанимателя, в связи с чем считаю, что на практике реализовать такую возможность будет чрезвычайно сложно, поскольку ЖК РФ чёткого порядка установления дополнительных обязанностей наймодателя жилого помещения по договору социального найма не предусматривает.

Тем не менее, Типовой договор социального найма жилого помещения, утвержденный Постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 N 315, помимо обязанностей наймодателя, установленных ч. 2 ст. 65 ЖК РФ, предусматривает также иные обязанности наймодателя:

«а) передать Нанимателю по акту в течение 10 дней со дня подписания настоящего договора свободное от прав иных лиц и пригодное для проживания жилое помещение в состоянии, отвечающем требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и иным требованиям;

б) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное по договору социального найма жилое помещение;

в) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения.

При неисполнении или ненадлежащем исполнении Наймодателем обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме, санитарно- технического и иного оборудования, находящегося в жилом помещении, Наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшения платы за жилое помещение, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей Наймодателем;

г) предоставить Нанимателю и членам его семьи в порядке, предусмотренном Жилищным кодексом Российской Федерации, на время проведения капитального ремонта или реконструкции дома (когда ремонт или реконструкция не могут быть произведены без выселения Нанимателя) жилое помещение маневренного фонда, отвечающее санитарным и техническим требованиям.

Переселение Нанимателя и членов его семьи в жилое помещение маневренного фонда и обратно (по окончании капитального ремонта или реконструкции) осуществляется за счет средств Наймодателя;

д) информировать Нанимателя о проведении капитального ремонта или реконструкции дома не позднее чем за 30 дней до начала работ;

е) принимать участие в своевременной подготовке дома, санитарно- технического и иного оборудования, находящегося в нем, к эксплуатации в зимних условиях;

ж) обеспечивать предоставление Нанимателю предусмотренных в настоящем договоре коммунальных услуг надлежащего качества;

з) контролировать качество предоставляемых жилищно-коммунальных услуг;

и) в течение 3 рабочих дней со дня изменения цен на содержание, ремонт жилья, наем жилых помещений, тарифов на коммунальные услуги, нормативов потребления, порядка расчетов за предоставленные жилищно-коммунальные услуги информировать об этом Нанимателя;

к) производить или поручать уполномоченному лицу проведение перерасчета платы за жилое помещение и коммунальные услуги в случае оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность;

л) принять в установленные сроки жилое помещение у Нанимателя по акту сдачи жилого помещения после расторжения настоящего договора;

м) нести иные обязанности, предусмотренные законодательством Российской Федерации».

За ненадлежащее исполнение обязательств, предусмотренных жилищным законодательством, наймодатель несёт ответственность, в соответствии со ст. 66 ЖК РФ.

Ответственность наймодателя жилого помещения по договору социального найма предусмотрена ст. 66 ЖК РФ, в соответствии с частью 1 которой,

«Наймодатель жилого помещения по договору социального найма, не исполняющий обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения, несет ответственность, предусмотренную законодательством».

Для наступления ответственности наймодателя по договору социального найма жилого помещения достаточно установления факта невыполнения любой юридической обязанности, предусмотренной жилищным законодательством или договором социального найма жилого помещения.

В данной части (ч. 1 ст. 66) ЖК РФ содержит отсылочную норму, в силу которой наймодатель несёт ответственность, «предусмотренную законодательством». В первую очередь подразумевается законодательство об административных правонарушениях. В Кодексе РФ об административных правонарушениях8 устанавливается административная ответственность за нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений (ст. 7.22), а также за нарушение нормативов обеспечения населения коммунальными услугами (ст. 7.23).

Исходя из изложенного выше, для наступления юридической ответственности наймодателя, в его деянии (действии или бездействии) должны иметься признаки состава административного правонарушения.

Согласно ч. 2 ст. 66 ЖК РФ, «при неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшения платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещение своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещение убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя».

Таким образом, если наймодатель не исполняет надлежащим образом свои обязанности по своевременному проведению капитального ремонта переданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме, а также находящихся в жилом помещении устройств, предназначенных для оказания коммунальных услуг, то ЖК РФ предоставляет нанимателю права, реализация которых повлечет для наймодателя негативные гражданско-правовые последствия имущественного характера. В данных случаях наниматель вправе по своему выбору предъявить к наймодателю любое из указанных выше требований.

2.2 Права, обязанности и ответственность нанимателя

Права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма установлены законодателем в ст. 67 ЖК РФ.

В соответствии с ч. 1 ст. 67 ЖК РФ, «наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке:

1) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;

2) сдавать жилое помещение в поднаем;

3) разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;

4) осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;

5) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг».

Необходимо отметить, что в указанной части статьи 67 ЖК РФ предусмотрены основные права нанимателя жилого помещения, предоставленного по договору социального найма. Данные права принадлежат нанимателю жилого помещения, вне независимости от того, указаны ли они в договоре социального найма жилого помещения или нет, поскольку рассматриваемая правовая норма, по методу регулирования, является императивной.

Из диспозиции ч. 1 ст. 67 ЖК РФ, видно, что принадлежащие нанимателю права не могут осуществляется произвольно, а должны быть реализованы в порядке, установленным жилищным законодательством, а также заключенным с нанимателем договором социального найма жилого помещения. При использовании своих прав, наниматель жилого помещения по договору социального найма не имеет права выходить за пределы требований, установленных императивными нормами актов жилищного законодательства.

Согласно ч. 2 ст. 67 ЖК РФ, «наниматель жилого помещения по договору социального найма помимо указанных в части 1 настоящей статьи прав может иметь иные права, предусмотренные настоящим Кодексом, другими федеральными законами и договором социального найма».

Таким образом, перечень прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма, установленный частью 1 ст. 67 ЖК РФ, исчерпывающим не является.

Так, Типовым договором социального найма жилого помещения, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 N 315, помимо основных, перечисленных выше прав нанимателя, установлены следующие права нанимателя:

«а) пользоваться общим имуществом многоквартирного дома;

в) сохранить права на жилое помещение при временном отсутствии его и членов его семьи;

д) требовать с письменного согласия проживающих совместно с Нанимателем членов семьи в случаях, установленных законодательством Российской Федерации, изменения настоящего договора;

е) расторгнуть в любое время настоящий договор с письменного согласия проживающих совместно с Нанимателем членов семьи».

В силу ст. 71 ЖК РФ, «временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма».

Данная правовая норма содержит чрезвычайно важное обстоятельство, которое является гарантией нанимателю и членам его семьи, которые временно отсутствуют в жилом помещении, сохранения их статуса и невозможность расторжения с ними договора социального найма по причине выезда из занимаемого жилого помещения.

Принятие данной правовой нормы, не устанавливающей срок отсутствия нанимателя жилого помещения для признания этого отсутствия временным, было обусловлено следующим.

23 июня 1995 г. Конституционный суд Российской Федерации вынес Постановление № 8-п по делу о проверке конституционности части первой и пункта 8 части второй статьи 60 Жилищного Кодекса РСФСР в связи с запросом Муромского городского народного суда Владимирской области и жалобами граждан Е.Р. Такновой, Е.А. Оглоблина, А.Н. Ващука, в котором признал ограничение конституционного права на жилище в связи с временным отсутствием нанимателя или членов его семьи не соответствующим Конституции РФ. При этом Конституционный Суд РФ пришел к выводу о том, что «временное непроживание лица в жилом помещении, в том числе в связи с присуждением его к лишению свободы, само по себе не может свидетельствовать о ненадлежащем осуществлении нанимателем своих жилищных прав и обязанностей и служить самостоятельным основанием для лишения права пользования жилым помещением. Ограничения права пользования жилым помещением могут повлечь за собой такие действия нанимателя или членов его семьи, которые сопряжены со злоупотреблением ими своими правами или с невыполнением возложенных на них обязанностей и непосредственно нарушают при этом права и законные интересы других лиц».

Действующее жилищное законодательство не содержит определения критериев, по которым отсутствие нанимателя, членов его семьи или всех их вместе взятых определяется как временное. Между тем, при разрешении вопросов, связанных с определением характера отсутствия нанимателя, членов его семьи или всех их вместе взятых представляется разумным учитывать такие очевидные основания длительного отсутствия, как командировка, выезд для обучения, для прохождения лечения и т.п., которые явно указывают на временный характер отсутствия нанимателя.

В настоящее время, в случае непроживания нанимателя и членов его семьи в жилом помещении, временный характер такого отсутствия предполагается. Таким образом, бремя доказывания выезда и постоянного отсутствия нанимателя и членов его семьи, а также отсутствие намерения возвратиться в предоставленное по договору социального найма жилое помещение, лежит на наймодателе, что направлено на реализацию ч. 1 ст. 40 Конституции РФ.

Кроме того, как справедливо замечает П.В. Крашенинников, «ЖК РФ не ставит возможность сохранения права пользования жилым помещением за временно отсутствующим нанимателем в зависимость от того, информирован об этом наймодатель или нет. Нанимателю нет необходимости обращаться к наймодателю с какими-либо заявлениями по поводу своего отсутствия. Сейчас решение этого вопроса полностью зависит только от усмотрения самого нанимателя либо членов его семьи, что, впрочем, не мешает им поставить наймодателя в известность о своем отсутствии»10.

Согласно ч. 1 ст. 82 ЖК РФ, «граждане, проживающие в одной квартире, пользующиеся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма и объединившиеся в одну семью, вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма всех занимаемых ими жилых помещений».

В соответствии с ч. 2 ст. 82 ЖК РФ, «дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя».

Исходя из системного толкования указанных выше правовых норм, договор социального найма может быть изменен по требованию нанимателя в случае объединения граждан, проживающих в одной квартире на основании разных договоров социального найма, в одну семью. В этом случае, граждане имеют право потребовать от наймодателя объединить договоры социального найма. Представляется, что на практике, единственным случаем, когда указанная выше правовая норма может быть реализована, является вступление в брак соседей по коммунальной квартире. Исходя из этого, граждане, которые только имеют намерение создать одну семью, не вправе требовать объединения договоров социального найма и заключения договора социального найма в отношении всех занимаемых ими помещений.

Объединение договоров социального найма должно производиться с согласия всех совершеннолетних членов семьи нанимателей по договорам социального найма, включая временно отсутствующих.

Несмотря на отсутствие в ч. 1 ст. 82 ЖК РФ указания о получении согласия совершеннолетних членов семьи нанимателя жилого помещения на изменение договора социального найма, представляется, что для таких изменений договора социального найма жилого помещения, получение согласия от всех совершеннолетних членов семьи нанимателя является необходимым.

В данном случае подлежит заключению новый договор социального найма жилого помещения, который установит права и обязанности членов семьи прежних нанимателей.

В связи с принципом равенства прав и обязанностей нанимателя и членов его семьи, согласие последних, при объединении договоров социального найма в один самостоятельный договор является обязательным.

Наймодатель не вправе отказать в объединении договоров социального найма в один договор социального найма жилого помещения при наличии волеизъявления нанимателей и согласия членов их семей. Результатом этого обращения будет являться заключение одного договора социального найма жилого помещения, предметом которого будут является жилые помещения, предоставленные по ранее действовавшим договорам.

В современной судебной практике по жилищным спорам довольно часто рассматриваются требования истцов о выделении в пользование отдельной комнаты или об определении порядка пользования жилым помещением, занимаемым на основании договора социального найма.

Как показывает системный анализ судебной практики Московского городского суда и Московского областного суда по данному вопросу, при принятии решений, в подавляющем большинстве случаев, суды исходили из того, что требование о выделении в пользование отдельной комнаты или определении порядка пользования жилым помещением, занимаемым на основании договора социального найма сводится к изменению действующего договора социального найма и меняет установленный им правовой режим, что положениями ЖК РФ не допускается.

Действительно, важно отметить, что ЖК РФ не предусматривает возможность дееспособного члена семьи нанимателя или бывшего члена семьи нанимателя требовать от наймодателя заключить с ним отдельный договора социального найма в соответствии с приходящейся долей жилой площади (раздел жилого помещения).

20 июня 2006 года Конституционный Суд РФ вынес Определение N 225-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Гараниной Светланы Васильевны на нарушение ее конституционных прав подпунктом 1 пункта 1 статьи 2 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», в котором указал, что «закрепляя в ст. 40 (ч. 1) право каждого на жилище и запрет произвольного лишения жилища, Конституция РФ не устанавливает какие-либо основания и условия приобретения права пользования жилыми помещениями членами семьи нанимателя жилого помещения - это прерогатива законодателя, который в пределах предоставленных ему полномочий вправе изменить правовое регулирование пользования жилым помещением по договору социального найма указанной категорией граждан».

Между тем, при изучении судебной практики Московского областного суда, встречались единичные случаи, когда требования истцов о выделении в пользование отдельной комнаты или об определении порядка пользования жилым помещением, занимаемым на основании договора социального найма были удовлетворены.

Так, отменяя решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований, судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе председательствующего судьи Шевчук Т.В., судей Воронко В.В., Савоскиной И.И., указала, что «несмотря на то, что действующее жилищное законодательство не предусматривает возможности изменения договора социального найма, возможность определения порядка пользования помещением, предоставленным на таких условиях, императивно не запрещена».

При рассмотрении иной апелляционной жалобы по гражданскому делу, судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в этом же составе указала, что «определение порядка пользования в жилых помещениях, занимаемых по договору социального найма, действующим законодательством не запрещено».

Представляется, что такой подход к решению вопроса о порядке пользования жилым помещением, предоставленного по договору социального найма, является неверным, поскольку действующий ЖК РФ исходит из принципа равенства прав и обязанностей нанимателя и членов его семьи или бывших членов его семьи в отношении помещения, занимаемого на основании договора социального найма.

Изменение договора социального найма жилого помещения возможно по требованию дееспособного члена семьи в случае выбытия нанимателя или его смерти. В случае выезда нанимателя в иное место жительства, любой дееспособный член его семьи, оставшийся проживать в жилом помещении, вправе с согласия других дееспособных членов семьи требовать признания его нанимателем. В случае отсутствия согласия иных членов семьи нанимателя, признание нанимателем по прежнему договору социального найма жилого помещения происходит в судебном порядке. В аналогичном порядке происходит изменение договора социального найма в случае смерти нанимателя.

Необходимо заметить, что признание нанимателем по договору социального найма жилого помещения не дает никаких реальных преимуществ перед другими членами семьи или бывшими членами семьи прежнего нанимателя. В связи с этим, разрешение споров между указанными лицами о том, кто должен быть указан в договоре социального найма в качестве нанимателя жилого помещения представляется абсолютно бессмысленным. О том, как исключить саму возможность возникновения подобных споров будет сказано ниже.

Часть 2 ст. 82 ЖК РФ оставляет открытым вопрос о действиях несовершеннолетнего или совершеннолетнего недееспособного члена семьи нанимателя жилого помещения после смерти самого нанимателя или выбытия его в иное место жительства при отсутствии других членов семьи нанимателя или бывших членов семьи нанимателя. Очевидно, что прекращение договора социального найма жилого помещения в отношении нанимателя не может ущемлять самостоятельное право несовершеннолетнего или недееспособного совершеннолетнего члена семьи нанимателя пользоваться этим жилым помещением.

Согласно статьи 2 Закона РФ от 04.07.1991 N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», «в случае смерти родителей, а также в иных случаях утраты попечения родителей, если в жилом помещении остались проживать исключительно несовершеннолетние, органы опеки и попечительства, руководители учреждений для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, опекуны (попечители), приемные родители или иные законные представители несовершеннолетних в течение трех месяцев оформляют договор передачи жилого помещения в собственность детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей. Договоры передачи жилых помещений в собственность несовершеннолетним, не достигшим возраста 14 лет, оформляются по заявлениям их законных представителей с предварительного разрешения органов опеки и попечительства или при необходимости по инициативе таких органов. Указанные договоры несовершеннолетними, достигшими возраста 14 лет, оформляются самостоятельно с согласия их законных представителей и органов опеки и попечительства».

Стоит отметить, что данное положение статьи 2 Закона РФ от 04.07.1991 N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» было принято исходя из ограниченного срока действия данного федерального закона. Тем самым, исключив возможность заключения договора социального найма с несовершеннолетними, законодатель посчитал, что для соблюдения их жилищных прав, будет лучше передавать жилые помещения сразу в собственность несовершеннолетних граждан.

...