Нормы гражданского законодательства, регулирующие отношения по договору социального найма в РФ

Что касается иных недееспособных граждан, то ни ЖК РФ, ни Закон РФ от 04.07.1991 N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» не содержат указаний о юридическом оформлении жилищных прав таких граждан после выбытия из занимаемого жилого помещения прежнего нанимателя.

Федеральным законом от 22.02.2017 № 14-ФЗ «О признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации», часть 2 статьи 2 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» признана утратившей силу. Таким образом, было установлено бессрочное действие закона Закона РФ от 04.07.1991 N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

В связи с изложенным, представляется, что для решения вопросов, связанных с юридическим оформлением жилищных прав недееспособных граждан, необходимо внести изменения в статью 82 ЖК РФ, дополнив частью 3, следующего содержания: «В случае выбытия нанимателя жилого помещения в иное место жительства, а также в случае смерти нанимателя, при отсутствии дееспособных членов семьи нанимателя, орган опеки и попечительства, действующий в интересах недееспособного члена семьи нанимателя обязан в трехмесячный срок потребовать от наймодателя жилого помещения признания недееспособного члена семьи нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя».

Данная правовая норма позволит несовершеннолетним гражданам впоследствии сделать выбор - приватизировать занимаемое жилое помещение или нет, реализовав тем самым принцип диспозитивности, установленный в ч. 2 ст. 1 ЖК РФ, а недееспособным гражданам юридически оформить право пользования занимаемым жилым помещением.

Кроме того, в ч. 2 ст. 82 ЖК РФ, указаны не все случаи, при которых договор социального найма подлежит изменению. Например, договор социального найма подлежит изменению при предоставлении нанимателю изолированного жилого помещения освободившегося жилого помещения в коммунальной квартире в соответствии со ст. 59 ЖК РФ.

К безусловному праву нанимателя жилого помещения относится и расторжение договора социального найма, однако о расторжении договора социального найма будет сказано ниже.

Отдельно необходимо сказать о праве нанимателя и членов его семьи на приватизацию жилого помещения - бесплатной передачи в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде.

Данное право установлено Законом РФ от 04.07.1991 N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». Реализация данного права возможна с согласия нанимателя и всех дееспособных членов его семьи в случаях, если жилые помещения не находятся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, не являются служебными, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения.

В соответствии с ч. 3 ст. 67 ЖК РФ, «наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан:

1) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены настоящим Кодексом;

2) обеспечивать сохранность жилого помещения;

3) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;

4) проводить текущий ремонт жилого помещения;

5) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;

6) информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма».

Обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма и членов его семьи, равно как и бывших членов семьи нанимателя сводятся к следующему. Они должны пользоваться жилым помещением по назначению, т.е. для проживания (ст. 60 ЖК РФ), и в пределах, установленными ЖК РФ.

Возможность использования жилого помещения для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности подразумевается, если это не нарушает права и законные интересы иных проживающих в данном жилом помещении граждан, а также, если не нарушаются требования, которые предъявляются нормами и правилами к жилому помещению. Законом установлена обязанность нанимателя обеспечивать сохранность жилого помещения, т.е. не допускать такого обращения, которое может вести к разрушению и порче жилого помещения, а также к его разрушению и порче инженерного оборудования.

Кроме того, наниматель обязан поддерживать предоставленное жилое помещение в пригодном для проживания состоянии, проводить за свой счет текущий ремонт жилого помещения. Абзацем 2 подпункта «е» пункта 4 Типового договора социального найма жилого помещения определены работы, которые относятся к текущему ремонту жилого помещения: побелка, окраска и оклейка стен, потолков, дверей, окраска полов, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, замена оконных и дверных приборов, а также ремонт внутриквартирного инженерного оборудования.

Указанный пункт Типового договора социального найма жилого помещения был предметом рассмотрения в Верховном Суде РФ.

Так, заявителем было указано, что указанный выше пункт Типового договора социального найма жилого помещения противоречит п. 2 ст. 676 ГК РФ и без законных оснований возлагает на нанимателей обязанность по содержанию чужого имущества, так как замена оконных и дверных приборов и ремонт внутриквартирного инженерного оборудования не относятся к текущему ремонту. Рассмотрев данное гражданское дело, Верховный Суд РФ указал, что «Не противоречит оспариваемый пункт Типового договора и требованиям ст. ст. 65 и 67 Жилищного кодекса РФ, поскольку в соответствии с указанными нормами наймодатель обязан принимать участие в содержании и в ремонте только общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное в наем жилое помещение, а также осуществлять его капитальный ремонт, а наниматель - производить текущий ремонт занимаемого жилого помещения. Такие же обязанности возлагаются на нанимателя и указанным пунктом Типового договора, что соответствует требованиям жилищного законодательства РФ. Перечисленные в указанном пункте Типового договора работы, как указывалось выше, Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда отнесены к текущему ремонту жилого помещения, а поэтому согласно ст. 67 Жилищного кодекса РФ должны производиться нанимателем за свой счет».

Особо важная обязанность нанимателя - своевременное (не позднее 10-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем) внесение платы за помещение и коммунальные услуги.

В соответствии с ч. 1 ст. 155 ЖК РФ, «плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания членов товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, созданного в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральным законом о таком кооперативе (далее - иной специализированный потребительский кооператив)».

Из указанной правовой нормы усматривается, что она является диспозитивной и срок внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги может быть изменен договором управления многоквартирным домом.

Отметим, что обязанность нанимателя жилого помещения по договору социального найма по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает с момента заключения такого договора (п. 1 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ). Кроме того, ЖК РФ установил обязанность нанимателя жилого помещения информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

Срок, в течение которого наниматель обязан проинформировать наймодателя, установлен в Типовом договоре социального найма жилого помещения, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315, и составляет 10 рабочих дней со дня такого изменения.

Установление такой обязанности, обусловлено тем, что переставшие быть малоимущими граждане должны вносить плату за пользование жилым помещением, в связи с чем, условия договора социального найма подлежат изменению.

Перечень обязанностей нанимателя жилого помещения не является исчерпывающим, иные обязанности нанимателя могут быть установлены ЖК РФ, другими федеральными законами, а также договором социального найма. Так, частью 12 ст. 155 ЖК РФ установлена обязанность нанимателя жилого помещения вносить плату за коммунальные услуги, предоставляемые временным жильцам.

Типовой договор социального найма жилого помещения, в дополнение к основным обязанностям нанимателя, возлагает на него следующие обязанности:

«- переселиться с членами своей семьи в порядке, установленном ЖК РФ, на время проведения капитального ремонта или реконструкции дома, в котором он проживает (когда ремонт или реконструкция не могут быть произведены без выселения нанимателя), в предоставляемое наймодателем жилое помещение, отвечающее санитарным и техническим требованиям;

- при расторжении настоящего договора освободить в установленные сроки и сдать по акту наймодателю в исправном состоянии жилое помещение, санитарно- техническое и иное оборудование, находящееся в нем, оплатить стоимость не произведенного нанимателем и входящего в его обязанности ремонта жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, или произвести его за свой счет, а также погасить задолженность по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги;

- допускать в заранее согласованное сторонами настоящего договора время в занимаемое жилое помещение работников наймодателя или уполномоченных им лиц, представителей органов государственного надзора и контроля для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно- технического и иного оборудования, находящегося в нем, для выполнения необходимых ремонтных работ - в случае расторжения договора, а для ликвидации аварий - в любое время».

Общая норма о юридической ответственности нанимателя жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, за ненадлежащее исполнение обязанностей, возложенных на него законом и договором социального найма жилого помещения, содержится в статье 68 ЖК РФ.

В силу ст. 68 ЖК РФ, «наниматель жилого помещения по договору социального найма, не исполняющий обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения, несет ответственность, предусмотренную законодательством».

В Уголовном кодексе РФ, в настоящее время не предусмотрено ответственности нанимателя за нарушение жилищного законодательства.

Между тем, Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях предусмотрена ответственность нанимателя за нарушение правил пользования жилыми помещениями в соответствии со ст. 7.

Согласно части 1 данной статьи, «порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольное переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению влечет предупреждение или наложение административного штрафа в размере от 1 тыс. до 1,5 тыс. рублей».

Согласно ч. 2 ст. 7.21 КРФобАП, «самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах (т.е. изменение их конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения) влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от 2 тыс. до 2,5 тыс. рублей».

Гражданско-правовая ответственность нанимателей, которую предусматривает ЖК РФ, заключается в следующем.

В соответствии с ч. 14 ст. 155 ЖК РФ, «лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги, обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки начиная с тридцать первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты, произведенной в течение девяноста календарных дней со дня наступления установленного срока оплаты, либо до истечения девяноста календарных дней после дня наступления установленного срока оплаты, если в девяностодневный срок оплата не произведена. Начиная с девяносто первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты пени уплачиваются в размере одной стотридцатой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки. Увеличение установленных настоящей частью размеров пеней не допускается».

Жилищно-правовая ответственность нанимателей жилого помещения по договору социального найма заключается в возможности их выселения из занимаемых жилых помещений в случае их виновного поведения. Выселение граждан может быть произведено как без предоставления другого жилого помещения, так и с предоставлением другого, но меньшего по размеру жилого помещения.

Выселение без предоставления другого жилого помещения является крайней мерой жилищно-правовой ответственности нанимателя и применяется только в том случае, если наниматель использует жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей, либо если наниматель и члены его семьи бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение (ч. 1 ст. 91 ЖК РФ).

Как разъяснил Верховный Суд РФ в п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», «к заинтересованным лицам, имеющим право обратиться в суд с требованием о выселении нанимателя жилого помещения и (или) членов его семьи, в указанных случаях относятся лица, чьи права нарушаются неправомерными действиями нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи (например, соседи по дому, коммунальной квартире).

Обратиться в суд с иском о выселении нанимателя и (или) членов его семьи вправе также органы государственной жилищной инспекции, осуществляющие контроль за использованием жилищного фонда, соблюдением правил пользования жилыми помещениями».

На практике реализовать данную меру жилищно-правовой ответственности чрезвычайно сложно, поскольку бремя доказывания обстоятельств, указанных в законе, лежит на лице, заявляющем требование о выселении гражданина без предоставления другого жилого помещения. Истцу нужно будет подтвердить доказательствами, отвечающими критериям относимости, допустимости, достоверности и достаточности, не только сам факт противоправного поведения ответчика, но систематичность такого поведения.

На наш взгляд, в действующем жилищном законодательстве РФ есть серьезная проблема, связанная с ответственностью нанимателя и членов его семьи по обязательствам, вытекающем из договора социального найма жилого помещения.

Дело в том, что ответственность нанимателя жилого помещения и членов его семьи по таким обязательствам является солидарной, что установлено ч. 2 ст. 69 ЖК РФ. В соответствии с ч. 1 ст. 322 ГК РФ, «солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом, в частности при неделимости предмета обязательства». А согласно ч. 1 ст. 323 ГК РФ, «при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга».

Таким образом, при неисполнении основной обязанности по внесению оплаты за найм жилого помещения и коммунальные услуги одним из членов семьи нанимателя или несколькими членами нанимателя, наймодатель вправе обратиться в суд с заявлением о взыскании задолженности со всех проживающих на основании договора социального найма в жилом помещении граждан, в солидарном порядке. Получив исполнительный лист, с указанием о солидарной ответственности должников, судебный пристав-исполнитель будет производить взыскание денежных средств с того должника, который ими обладает на момент возбуждения исполнительного производства (например денежные средства имеются на банковском счете только одного из должников).

В соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 325 ГК РФ, «должник, исполнивший солидарную обязанность, имеет право регрессного требования к остальным должникам в равных долях за вычетом доли, падающей на него самого».

Получается следующая ситуация: гражданин, добросовестно исполнявший свою обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, но являющийся солидарным должником в силу прямого указания закона, будет платить за остальных проживающих граждан, которые не оплачивают коммунальные услуги и жилое помещение, а после, на добросовестно исполнявшего свои обязанности гражданина, возлагается бремя взыскания уплаченных денежных средств с остальных должников.

В итоге количество судебных дел, связанных с неоплатой найма жилого помещения и коммунальных платежей увеличивается.

Еще интереснее обстоят дела с бывшими членами семьи нанимателя. В силу ч. 4 ст. 69 ЖК РФ, «если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма».

Однако, определение и порядок «самостоятельной ответственности» действующий ЖК РФ не содержит. Как разъяснил ВС РФ в п. 30 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», «частью 4 статьи 69 ЖК РФ установлена самостоятельная ответственность бывшего члена семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, продолжающего проживать в этом жилом помещении, по его обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма. Поэтому он вправе потребовать от наймодателя и нанимателя заключения с ним отдельного соглашения, определяющего порядок и размер его участия в расходах по внесению платы за наем жилого помещения и коммунальные услуги, ремонт и содержание жилого помещения. Предложение о заключении такого соглашения может также исходить и от нанимателя. Споры, возникающие в связи с отказом наймодателя и (или) нанимателя заключить такое соглашение или в связи с недостижением соглашения между сторонами по его содержанию, разрешаются в судебном порядке».

Заметим, что в указанном Постановлении Пленума ВС РФ, речь идет о праве нанимателя или бывшего члена семьи нанимателя заключить соглашение о порядке и размере его участия в оплате найма жилого помещения и коммунальных услуг, но не о его обязанности заключить такое соглашение.

В связи с этим, на практике, после взыскания с добросовестно исполнявшего обязанности по оплате найма жилого помещения и коммунальных услуг гражданина задолженности за найм жилого помещения и коммунальные услуги, образовавшейся по вине иных граждан, проживающих в этом же жилом помещении на основании договора социального найма, такой гражданин обращается в суд с требованием выделить долю в оплате за найм жилого помещения и коммунальные услуги и формировать отдельный платежный документ соразмерно его доле.

В итоге все требования рассматриваются в судебном порядке, что создает большую нагрузку на суды общей юрисдикции, поскольку споров, связанных с задолженностью по оплате за найм жилого помещения и коммунальные услуги предостаточно.

В данной работе, мы предлагаем вариант решения данной проблемы. Для этого, мы считаем необходимым отказаться от понятий «член семьи нанимателя» и «бывший член семьи нанимателя» в принципе и ввести новое понятие - «наниматели жилого помещения».

В соответствии с ч. 3 ст. 308 ГК РФ, «обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц). В случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон, обязательство может создавать для третьих лиц права в отношении одной или обеих сторон обязательства».

В настоящее время, наниматель, заключая договор социального найма жилого помещения, как раз определяет права и обязанности лиц, не участвующих в заключении такого договора, а реализующих свои права и обязанности по данному договору совершением конкретных конклюдентных действий - вселением и проживанием.

В настоящее время общество нанимателя и членов его семьи определяется следующим обстоятельством, а именно равным объемом прав и обязанностей. Таким образом, наниматель жилого помещения по договору социального найма и члены его семьи формируют некое гражданско-правовое сообщество.

По сути, юридический статус нанимателя жилого помещения по договору социального найма жилого помещения отличается от статуса членов его семьи, лишь наличием факта заключения самого договора. Таким образом, правовое положение нанимателя в этом случае имеет юридическую природу, аналогичную правовому положению законного представителя. В связи с этим, следует согласиться с В.Ф. Кисляком, который указывает что, «по существу, наниматель выступает «законным представителем» членов семьи, чем порождает у них права и обязанности по договору социального найма».

В связи с изложенным, нет никакой необходимости выделять из членов всей семьи одного гражданина, с которым будет заключен договор социального найма жилого помещения (нанимателя жилого помещения).

Намного удобнее и для граждан, и для наймодателя, и для судов установить индивидуальную ответственность каждого нанимателя в отдельности. Для достижения этой цели, необходимо в договоре социального найма жилого помещения указать с одной стороны наймодателя, а с других сторон всех лиц, вселяемых в жилое помещение (Наниматель 1, Наниматель 2 и т.д.). Такой договор социального найма будет представлять собой многостороннюю сделку.

Поскольку таким договором социального найма будет установлена индивидуальная ответственность каждого нанимателя по обязательствам, то и платежные документы необходимо будет формировать на каждого нанимателя в отдельности. Это решение также снимет вопросы по спорам между членами семьи о том, кто должен быть указан в договоре социального найма в качестве нанимателя, а также снимет вопросы по спорам между членами семьи нанимателя или бывшими членами семьи нанимателя и самим нанимателем о порядке оплаты найма жилого помещения и коммунальных услуг, кроме того сам факт подписания договора социального найма жилого помещения всеми сторонами будет дисциплинировать каждую сторону в отдельности. Как следствие, снизится нагрузка на суды общей юрисдикции по спорам, связанных с неоплатой найма жилых помещений и коммунальных услуг.

3. Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения

законодательство социальный жилищный договор

3.1 Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию заинтересованных лиц

В статье 83 ЖК РФ указан перечень оснований, при которых договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут. В числе прочего, расторжение договора допускается при взаимном согласии сторон - наймодателя и нанимателя. Представляется, что для достижения этой цели, применительно к статье 452 ГК РФ, необходимо составление письменного документа, который закрепляет выражение воли сторон, а также определяет их права и обязанности, связанные с последствиями расторжения договора, в частности о сроке освобождения жилого помещения от вещей нанимателя и передаче ключей от жилого помещения наймодателю.

В случае, если совместно с нанимателем в жилом помещении проживают члены его семьи, то расторжение договора социального найма возможно только при наличии письменного согласия всех членов семьи нанимателя. В ч. 2 ст. 83 ЖК РФ нет указания на обязательное получение письменного согласия на расторжение договора от бывшего члена семьи нанимателя, в связи с чем если бывший член семьи нанимателя не пожелает расторгнуть договор социального найма жилого помещения, он станет новым нанимателем занимаемого жилого помещения.

Особый интерес для изучения представляет собой положение части 3 статьи 83 ЖК РФ. Согласно данному положению, договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Данная правовая норма наделяет заинтересованных лиц правом в судебном порядке признавать нанимателя, членов его семьи или бывших членов его семьи утратившими право пользования жилым помещением. Как разъяснил Верховный Суд РФ в п. 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», к заинтересованным лицам относятся наймодатель, наниматель и члены семьи нанимателя. В указанном Постановлении Пленума ВС РФ, в числе заинтересованных лиц, а по сути в числе лиц, имеющих право требовать в судебном порядке признания иных лиц утратившими право пользования жилым помещением, не указаны бывшие члены семьи нанимателя, однако исходя из принципа равенства прав и обязанностей нанимателя, членов его семьи и бывших членов его семьи, стоит полагать, что и бывшие члены семьи нанимателя имеют право в судебном порядке заявлять требования о признании нанимателя, членов его семьи и других бывших членов семьи нанимателя утратившими право пользования жилым помещением.

В настоящее время суды общей юрисдикции рассматривают огромное количество дел, связанных с расторжением договора социального найма жилого помещения по требованиям заинтересованных лиц. Наиболее часто по данной категории дел встречаются споры между нанимателями и членами их семей или бывшими членами их семей.

В приведенном выше Постановлении Пленума ВС РФ, указывается на возможность требовать признания конкретного гражданина, указанного в договоре социального найма жилого помещения, а фактически там не проживающего без уважительных причин, утратившим право пользования жилым помещением. Правовые последствия более чем серьезны - лишение права пользования жилым помещением. Такая возможность обусловлена тем обстоятельством, что выезжая на иное место жительства, каждый конкретный гражданин расторгает в отношении себя заключенный договор социального найма жилого помещения, выражая своими конклюдентными действиями волю на расторжение договора.

Однако, не во всех случаях выезда из занимаемого жилого помещения по договору социального найма гражданин будет признан утратившим право пользования жилым помещением по причине выезда из него.

В целях выяснения действительной воли гражданина на расторжение договора социального найма жилого помещения, в п. 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», разъясняется, какие обстоятельства необходимо выяснить для решения подобного рода споров.

Так, выяснению подлежат следующие юридически значимые обстоятельства: временный или постоянный характер отсутствия в жилом помещении гражданина; добровольный характер отсутствия в жилом помещении или вынужденный; наличие или отсутствие права пользования иным жилым помещением, а также исполнение обязательств по договору социального найма жилого помещения.

При рассмотрении данной категории дел возникает целый ряд проблем. В числе прочих, к ним относится проблема злоупотребления правом истцом, которая заключается в следующем. Как правило, истец указывает в исковом заявлении только адрес ответчика, который соответствует адресу жилого помещения, указанного в договоре социального найма, даже если ему известен адрес, в который выехал ответчик. Суд направляет извещения по адресу, который указан в исковом заявлении, соответственно судебные извещения ответчик не получит, поскольку в жилом помещении отсутствует. При неявке ответчика суд вправе рассмотреть дело в его отсутствие, обосновав свои выводы объяснениями истца, поскольку иных доказательств может и не быть. Понимая это, в большинстве случаев суды стараются рассмотреть такие дела в порядке заочного производства, однако далеко не всегда получают на это согласие истца.

Другой проблемой при выяснении судом характера добровольного или вынужденного выезда является достоверность довода ответчика о наличии конфликтных отношений с истцом. В данном случае, мы полагаем, что сам факт предъявления искового заявления может являться показателем конфликтности, но в каждом конкретном случае суду необходимо выяснять, был ли уровень конфликтных отношений между сторонами настолько высок, что проживание в квартире становилось невозможным или же неприязненные отношения не могли сделать проживание в квартире невозможным.

В моей практике рассматривалось гражданское дело № 2-1599/2015 Зеленоградского районного суда города Москвы (федеральный судья Васильев А.А.) о признании граждан утратившими право пользования жилым помещением, где я представлял интересы истца. В ходе судебного заседания явившийся ответчик эмоционально заявил, что между ним и истцом имеются конфликтные отношения, в связи с чем ответчик был вынужден выехать в иное место жительства, в квартиру с того времени не вселялся. Суд первой инстанции посчитал, что между истцом и ответчиком действительно «усматриваются конфликтные отношения», в связи с чем в этой части исковое заявление было оставлено без удовлетворения. Однако, судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего судьи Федерякиной М.А, судей Колосовой С.И. и Моргасова М.М., рассмотрев поданную мой апелляционную жалобу, определила решение Зеленоградского районного суда города Москвы по гражданскому делу № 2-1599/2015 в указанной части отменить и удовлетворить исковое заявление в полном объеме, указав что «вывод суда об отказе в удовлетворении исковых требований не основан на нормах закона и обстоятельствах дела».

Таким образом, вывод суда о невозможности проживания в квартире в связи с наличием конфликтных отношений должен быть основан на представленных в материалы дела доказательствах и подробно мотивирован, с указанием конкретных обстоятельств, на основании которых суд делает вывод о наличии таких конфликтных отношений, при которых проживание ответчика было действительно невозможно, а не выражать только лишь субъективное мнение конкретного судьи. Исковое заявление о признании гражданина утратившим право пользования жилым помещением подлежит удовлетворению при совокупности следующих достоверно установленных обстоятельств: выезд ответчика из занимаемого на основании договора социального найма жилого помещения не является временным и носит добровольный характер. Данные обстоятельства могут подтверждаться различными доказательствами, в числе которых отсутствие исполнения обязанностей по договору социального найма, создание новой семьи, отсутствие личных вещей в занимаемом жилом помещении.

Отдельно стоит осветить возможность признания утратившими право пользования жилым помещением несовершеннолетних граждан. По смыслу ч. 3 ст. 65 СК РФ, место жительства детей определяется соглашением их родителей. Заключение такого соглашения, одним из доказательств которого является регистрация по месту жительства несовершеннолетнего в жилом помещении, выступает предпосылкой приобретения несовершеннолетним права пользования жилым помещением, возникающим в связи с невозможностью самостоятельно реализовать свое право на вселение в силу возраста. Таким образом, несовершеннолетние приобретают право на жилую площадь, определяемую им в качестве места жительства соглашением родителей, независимо от факта вселения. Приобретение права пользования жилым помещением несовершеннолетним не ограничено временными рамками и может быть реализовано ими в любой момент. Между тем, если соглашение родителей об определении места жительства несовершеннолетнего было заключено уже после выезда родителей из занимаемого жилого помещения, то несовершеннолетний может быть признан судом не приобретшим право пользования жилым помещением, потому как на момент заключения соглашения о месте жительства ребенка, родители уже расторгнули в отношении себя договор социального найма жилого помещения, выехав из него (ч. 3 ст. 83 ЖК РФ). Правовые последствия такого признания аналогичны признанию утратившим право пользования жилым помещением и влекут за собой невозможность пользования жилым помещением, со снятием с регистрационного учёта по месту жительства.

Приобретение права пользования жилым помещением дееспособных граждан обуславливается конклюдентными действиями нанимателя и членов его семьи, которые выражаются в фактическом вселении в предоставленное по договору социального найма жилое помещение, а также регистрации в нем по месту жительства. Между тем, сама по себе регистрация по месту жительства в предоставленном жилом помещении, являясь административном актом, без наличия факта вселения, не порождает каких-либо прав в отношении жилого помещения у зарегистрированного лица. Данная позиция полностью согласуется с правовой позицией Конституционного суда РФ, выраженной им в Постановлении от 02.02.1998 N 4-П. В связи с этим, в судебной практике встречаются решения о признании лиц не приобретшими право пользования жилым помещением, предоставленным по договору социального найма жилого помещения.

Кроме того, договор социального найма может быть расторгнут по инициативе наймодателя в качестве крайней меры жилищно-правовой ответственности за виновные действия нанимателя и/или членов его семьи, а также бывших членов семьи нанимателя. Расторжение договора социального найма по инициативе наймодателя возможно только в судебном порядке. В качестве оснований, устанавливающих возможность расторгнуть договор социального найма по инициативе наймодателя, ч. 4 ст. 83 ЖК РФ указывает на невнесение оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги более шести месяцев; разрушение или повреждение жилого помещения; использование жилого помещения не по назначению. Стоит отметить, что правовые последствия признания договора социального найма расторгнутым по перечисленным основаниям различны - в случае невнесения оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги более шести месяцев производится выселение нанимателя и членов его семьи с предоставлением другого жилого помещения, но меньшего по площади, в остальных же случаях жилое помещение взамен занимаемого не предоставляется. Кроме того, обязательным условием для предъявления требования о расторжении договора социального найма жилого помещения и выселении нанимателя и членов его семьи и/или бывших членов семьи нанимателя из занимаемого жилого помещения, является указание на конкретное жилое помещение, в которое подлежат выселению наниматель и члены его семьи и/или бывшие члены его семьи.

3.2 Прекращение договора социального найма жилого помещения

В качестве оснований прекращения действия договора социального найма жилого помещения ЖК РФ устанавливает два обстоятельства: утрата (разрушение) жилого помещения и смерть одиноко проживающего нанимателя. Между тем, данный перечень оснований прекращения действия договора социального найма жилого помещения не является исчерпывающим, поскольку действие договора социального найма прекращается, например, при приватизации жилого помещения, путем заключения договора передачи.

Что касается первого основания прекращения договора социального найма жилого помещения, то здесь необходимо отметить, что в настоящее время ЖК РФ не содержит норм, регулирующих правовые последствия при утрате (разрушении) жилого помещения. Эту проблему рассматривала И.С. Суслова, которая в своей статье, подробно анализируя положения действующего ЖК РФ, пришла к выводу, что «физическая гибель жилого помещения не дает нам право считать его непригодным для проживания. Пригодность - это признак жилого помещения, а раз нет объекта, значит, говорить о его непригодности (или пригодности) невозможно. Поэтому наниматель того жилого помещения, которое погибло, не может настаивать на применении в отношении его и членов его семьи последствий, предусмотренных ст. 85 ЖК РФ».

Тем не менее, на наш взгляд, подобное положение вещей не отвечает фундаментальным принципам правового социального государства, а именно принципам гуманности, разумности и справедливости, в связи с чем полагаем, что при утрате (разрушении) жилого помещения необходимо руководствоваться статьей 7 ЖК РФ, устанавливающей применение жилищного законодательства по аналогии. В этом случае, применительно к статье 87 ЖК РФ, представляется, что обязанность предоставления нового жилого помещения лежит на наймодателе.

В случае смерти одинокого проживающего нанимателя, договор социального найма прекращается и жилое помещение возвращается во владение и пользование наймодателя. По смыслу ст. 60 ЖК РФ, правоотношения по заключению договора социального найма носят имущественный характер, а права гражданина- нанимателя по такому договору являются имущественными правами. В силу ст. 1112 ГК РФ данные имущественные права не входят в состав наследства, поскольку неразрывно связаны с личностью наследодателя.

Важно отметить, что даже в случае фактического проживания с наследодателем-нанимателем его близких родственников в жилом помещении, предоставленном по договору социального найма, однако без их указания в договоре в качестве членов семьи нанимателя, попытка потребовать в судебном порядке признания членами семьи нанимателя и заключения с ними нового договора социального найма успехом не увенчается.

В большинстве случаев это связано с отсутствием доказательств, отвечающих критериям относимости, допустимости, достоверности и достаточности того обстоятельства, что наниматель жилого помещения при жизни желал вселить иных лиц в качестве членов своей семьи. Данные обстоятельства могут подтверждаться лишь письменными доказательствами, например, если при жизни наниматель жилого помещения обратился к наймодателю через компетентные органы с заявлением об изменении договора социального найма в связи с вселением в качестве членов своей семьи иных лиц, однако до внесения изменений в договор социального найма не дожил. В этом случае исковые требования вселяемых лиц подлежат удовлетворению. Как указала в своем апелляционном определении судебная коллегия Московского городского суда в составе председательствующего судьи Чубаровой Н.В., судей Левшенковой В.А., Егоровой Ю.Г., при рассмотрении гражданского дела N 33-44356, «Удовлетворяя исковые требования, оценив в совокупности представленные сторонами доказательства по правилам ст. ст. 12, 56, 67 ГПК РФ, применяя приведенные нормы права, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что наниматель Наседкин В.С. еще при жизни выразил свое согласие и волеизъявление на вселение О.М. в спорную квартиру в качестве члена его семьи, признав за ней равное с собой право пользования жилой площадью, что является основанием для заключения с истцом договора социального найма на спорную квартиру».

Таким образом, ключевым и юридически значимым обстоятельством при подобной категории судебных споров является выяснение воли одиноко проживающего нанимателя на вселение в жилое помещение иных лиц в качестве членов своей семьи.

Заключение

Исходя из изложенного выше материала, необходимо обозначить круг выявленных проблем, связанных с отношениями по договору социального найма жилого помещения.

К числу глобальных проблем, на наш взгляд, относятся: отсутствие регулирования правового положения недееспособных граждан, проживающих в жилом помещении на основании договора социального найма при выезде из такого жилого помещения нанимателя и отсутствии иных дееспособных граждан; нарушение действующим законодательством принципа диспозитивности в отношении несовершеннолетних граждан, проживающих в жилом помещении на основании договора социального найма при выезде из такого жилого помещения нанимателя и отсутствии иных дееспособных граждан; бессмысленность разграничения понятий нанимателя жилого помещения и членов семьи нанимателя жилого помещения, бывших членов семьи нанимателя жилого помещения; солидарная ответственность граждан, совместно проживающих в жилом помещении на основании договора социального найма.

В рамках проведенного исследования предлагается решение обозначенных проблем следующим образом. Для урегулирования отношений правового положения недееспособных граждан, в том числе несовершеннолетних, проживающих в жилом помещении на основании договора социального найма при выезде из такого жилого помещения нанимателя и отсутствии иных дееспособных граждан, представляется необходимым внести изменения в статью 82 ЖК РФ, дополнив частью 3, следующего содержания: «В случае выбытия нанимателя жилого помещения в иное место жительства, а также в случае смерти нанимателя, при отсутствии дееспособных членов семьи нанимателя, орган опеки и попечительства, действующий в интересах недееспособного члена семьи нанимателя обязан в трехмесячный срок потребовать от наймодателя жилого помещения признания недееспособного члена семьи нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя». Данная правовая норма позволит несовершеннолетним гражданам впоследствии сделать выбор - приватизировать занимаемое жилое помещение или нет, реализовав тем самым принцип диспозитивности, установленный в ч. 2 ст. 1 ЖК РФ, а недееспособным гражданам юридически оформить право пользования занимаемым жилым помещением.

Для решения остальных выявленных в настоящей работе проблем, необходимо отказаться от понятий «наниматель», «члены семьи нанимателя» и «бывший член семьи нанимателя» и ввести новое понятие - «наниматели». В договоре социального найма жилого помещения указать с одной стороны наймодателя, а с других сторон всех лиц, вселяемых в жилое помещение (Наниматель 1, Наниматель 2 и т.д.). Такой договор социального найма будет представлять собой многостороннюю сделку.

Поскольку таким договором социального найма будет установлена индивидуальная ответственность каждого нанимателя по обязательствам, то и платежные документы необходимо будет формировать на каждого нанимателя в отдельности. Это решение также снимет вопросы по спорам между членами семьи о том, кто должен быть указан в договоре социального найма в качестве нанимателя, а также снимет вопросы по спорам между членами семьи нанимателя или бывшими членами семьи нанимателя и самим нанимателем о порядке оплаты найма жилого помещения и коммунальных услуг, кроме того сам факт подписания договора социального найма жилого помещения всеми сторонами будет дисциплинировать каждую сторону в отдельности. Как следствие, снизится нагрузка на суды общей юрисдикции по спорам, связанных с неоплатой найма жилых помещений и коммунальных услуг.

В настоящее время жилищное законодательство РФ довольно далеко от совершенной формы и, безусловно, содержит иные серьезные проблемы, не рассмотренные в настоящей работе. Проблемы локального характера возможно решать применением аналогии права или аналогии закона, решение же проблем глобального характера является задачей законодателя, который с изменением времени и выявлении новых тенденций должен своевременно совершенствовать жилищное законодательство РФ.

Список литературы

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ, от 05.02.2014 N 2-ФКЗ, от 21.07.2014 N 11-ФКЗ) // "Собрании законодательства РФ", 04.08.2014, N 31, ст. 4398.

2. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 28.12.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017).//«Собрание законодательства РФ», 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 14

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 28.12.2016) // "Собрание законодательства РФ", 05.12.1994, N 32, ст. 3301

4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 23.05.2016) // Собрание законодательства РФ", 29.01.1996, N 5, ст. 410

5. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.12.2001 N 195-ФЗ (ред. от 28.12.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 29.01.2017) // "Российская газета", N 256, 31.12.2001.

6. Закон РФ от 04.07.1991 N 1541-1 (ред. от 28.02.2017) "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" // "Ведомости СНД и ВС РСФСР", 11.07.1991, N 28, ст. 959.

7. Федеральный закон от 22.02.2017 N 14-ФЗ "О признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" // "Собрание законодательства РФ", 27.02.2017, N 9, ст. 1274.

8. Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" // "Собрание законодательства РФ", 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 15.

9. Семейный кодекс Российской Федерации от 29.12.1995 N 223-ФЗ (ред. от 30.12.2015) // "Собрание законодательства РФ", 01.01.1996, N 1, ст. 16.

10. Жилищный кодекс РСФСР (утв. ВС РСФСР 24.06.1983) (ред. от 20.07.2004) // "Ведомости ВС РСФСР", 1983, N 26, ст. 883.

11. Постановление Главного государственного санитарного врача РФ от 10.06.2010 N 64 (ред. от 27.12.2010) "Об утверждении СанПиН 2.1.2.2645-10" (вместе с "СанПиН 2.1.2.2645-10. Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях. Санитарно- эпидемиологические правила и нормативы") (Зарегистрировано в Минюсте России 15.07.2010 N 17833) // "Российская газета", N 159, 21.07.2010.

12. Постановление Конституционного Суда РФ от 23.06.1995 N 8-П "По делу о проверке конституционности части первой и пункта 8 части второй статьи 60 Жилищного кодекса РСФСР в связи с запросом Муромского городского народного суда Владимирской области и жалобами граждан Е.Р. Такновой, Е.А. Оглоблина, А.Н. Ващука"// "Собрание законодательства РФ", 03.07.1995, N 27, ст. 2622.

13. Постановление Конституционного Суда РФ от 02.02.1998 N 4-П "По делу о проверке конституционности пунктов 10, 12 и 21 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 17 июля 1995 г. N 713" // "Собрание законодательства РФ", 09.02.1998, N 6, ст. 783.

14. Определение Конституционного Суда РФ от 20.06.2006 N 225-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Гараниной Светланы Васильевны на нарушение ее конституционных прав подпунктом 1 пункта 1 статьи 2 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" // СПС «Консультант-Плюс».

15. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" // "Российская газета", N 123, 08.07.2009.

16. Решение Верховного Суда РФ от 16.01.2008 N ГКПИ07-1022 «О признании частично недействующим подпункта "а" пункта 9 Правил пользования жилыми помещениями, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 N 25, а также об отказе в признании недействующим подпункта "в" пункта 8 Типового договора социального найма жилого помещения, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 N 315» // СПС «Консультант-Плюс».

17. Решение Верховного Суда РФ от 04.08.2006 N ГКПИ06-586 «Об оставлении без удовлетворения заявления о признании частично недействующим абзаца 2 подпункта "е" пункта 4 Типового договора социального найма, утв. Постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 N 315» //СПС «Консультант-Плюс»

18. Апелляционное определение Московского областного суда от 28.03.2016 по делу N 33-5995/2016 // СПС «Консультант-Плюс».

19. Апелляционное определение Московского областного суда от 08.06.2016 по делу N 33-14193/2016 // СПС «Консультант-Плюс»

20. Апелляционное определение Московского городского суда от 10.02.2016 по делу N 33-2040/2016 // Архив Зеленоградского районного суда города Москвы

21. Апелляционное определение Московского городского суда от 22.11.2016 по делу N 33-44356/2016 // СПС «Консультант-Плюс»

22. Городов О.А. «Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) 4-е издание, переработанное и дополненное» // М: "Проспект", 2017, 254 С.

23. Крашенинников П.В. «Жилищное право. 9-е издание, переработанное и дополненное» // М: "Статут", 2016, 378 С.

24. Кисляк В.Ф. «Прекращение права пользования жилыми помещениями, основанного на договоре найма» Автореф. дис. … к.ю.н. Краснодар, 2004 - С. 7. // СПС «КонсультантПлюс»

25. Суслова С.И.: «К вопросу о соотношении понятий непригодность и утрата (разрушение) жилого помещения» // Жилищное право, 2017, N 5, С.9

26. Бакирова Е.Ю. «Разграничение правообразующих, правоизменяющих и правопрекращающих фактических составов в жилищном праве» // Гражданское право. 2012. N 3. С. 9 - 11.

27. Харитонов Д.М. «Правовое положение нанимателя и членов его семьи по договору социального найма» // Российский следователь. 2014. N 10. С. 48 - 50.

28. Свит Ю.П. «Основания и правовые проблемы изменения договора социального найма жилого помещения» //"Жилищное право", 2006, N 12, С. 15

29. Чаркин С.А. «Динамика отношений по социальному найму жилого помещения (вопросы теории и практики)» // Волгоград, "Панорама" 143 С.

30. Васильев В.В. «Гражданско-правовое регулирование отношений, возникающих из договора социального найма жилого помещения» Дис. ... канд. юрид. наук, Тверь, 2004 212 С.

31. Алексеева О.Г. «Правовое положение членов семьи титульного владельца жилого помещения» // Российский юридический журнал. 2011. N 1. С. 144 - 152.

32. Брагинский М.И., Витрянский В.В. «Договорное право. Договоры о передаче имущества». 4-е изд., стереотипное. М.: Статут, 2002. Кн. 2. 800 с.

Размещено на Allbest.ru

...