Способы обеспечения исполнения обязательств в контексте современного российского законодательств

Причиной облечения общественного отношения в задаточные правовые формы выступает трудный юридический состав, включающий в себя (1) договор о задатке в письменном виде и (2) прием - передачу (уплату, внесение, получение) задатка.

Последний аспект нужно особо выделить, так как задаток исполняет среди иных функций также и кредитно-платежную (то есть выступает в роли частичного аванса (предварительной оплаты), который выступает одним из видов коммерческого кредита; см. статьи 487, 823 ГК РФ), который, тем не менее, под действием функции обеспечительной значительно видоизменяется.

Бесспорно, когда мы говорили о кредитно-платежной функции в чистой форме (функции аванса), то покупатель, который внес аванс, а затем отказался от соглашения, имел право требовать возврата аванса, а при неисполнении этого требования в срок - включительно и уплаты процентов за использование суммой аванса.

Причина абсолютно ясна: так как продавец не поставил товаров даже на стоимость полученного аванса, его удержание было бы приобретением имущества в собственность без каких-либо на то оснований (встречного предоставления). В данной ситуации право обращает внимание экономической (объективной) стороне ситуации; оно изучает аванс как метод компенсации.

По чьей вине (почему) оно не состоялось - данный вопрос имеет смысл только лишь для распределения ущерба от несостоявшихся договорных связей. Другой случай мы имеем в ситуации задатка.

Дав сумме внесенной предварительной оплаты задаточную форму, ее обращают в аванс, который не подлежит возврату даже в той ситуации, когда за его получение встречного удовлетворения не последовало вследствие правонарушения лица, который внес задаток; об оплате процентов на сумму задатка вообще не может идти речи.

В данном случае право уделяет внимание субъективной стороне, а задатку придает не столько компенсационную, сколько карательную функцию. Нужно обратить внимание, что задаточная сущность предоплаты несовместима ни с одним требованием ее возврата (ликвидирует вероятность появления данного требования), когда только лишь данное требование не будет базироваться на нарушении обязательства стороной, которая приняла задаток. Нарушение обязательства стороной, которая дала задаток, ведет к тому, что стоимость задатка будет видоизменена в форму возмещения убытков либо, когда убытков нет, то в форме штрафа, тем не менее ни в коем разе не будет возвращена.

Причина заключается в обеспечительной функции задатка (осуществление угрозы невыгодных последствий).28

Задаточные правовые формы характеризуются в тех же правовых категориях, что и неустоечная.

Обе стороны задаточного отношения находятся в состоянии пассивного ожидания юридического эффекта (результата). Сторона, которая дала задаток, соотносит его наступление с нарушением обязательства стороной, которая приняла задаток; последняя, напротив, ждет юридического результата от нарушения обязательства стороной, Внесшей задаток. Юридический эффект нарушения обязательства стороной, которая приняла задаток, выступает правообразующей.

Данным эффектом выступает появление обязательства, сущность которого составляют требование потерпевшей стороны и обязанность стороны-нарушителя по оплате двойной суммы задатка. Лицо, которое принимает задаток, дает согласие связать себя перспективой наступления данного (для нее неуспешного) юридического эффекта.

Тем не менее, юридический результат нарушения обязательства стороной, которая приняла задаток, относится к категории правопрепятствующих: лицо, которое внесло не просто предоплату, включая которое дало согласие на ее задаточную сущность, связывается риском лишить себя вероятности появления у него права требования возврата внесенной суммы.

Появляется вопрос: есть ли какое-то особенное задаточное правоотношение, которое подобно обязательству уплаты неустойки?

Да, безусловно. Им выступает обязательство оплаты двойной суммы задатка, которое формируется (как и неустоечное правоотношение) в ситуации нарушения обеспеченного обязательства. Аналогично неустоечному обязательству оно относится к категории денежных, акцессорных и охранительных обязательств. По своему экономическому результату задаточное обязательство абсолютно тождественно обязательствам

1) оплаты неустойки в размере 100% уплаченной цены и

2) возврата полученной цены соглашения. Отличия заключаются в следующем.

Если взыскание неустойки угрожает, обычно, стороне, которая обязуется к денежному платежу, то угроза появления задаточного обязательства, наоборот, активизирует к надлежащему выполнению сторону, которая получает платеж; сторона же, обязующаяся к денежной выплате, старается не нарушить обеспеченное обязательство из страха лишиться вероятности приобретения требования практически уже оплаченных ею денежных средств.

Данное обстоятельство уже само по себе указывает на нереальность распространения выводов о подобии экономического значения неустойки и задатка на юридическую область, к примеру, на невозможность использования к задаточному правоотношению норм об обязательстве неустоечном.29

Тем не менее, в отличие от обязательства неустоечного, который обязательно возникает из нарушения обеспеченного, появление обязательства задаточного может быть предопределено и может выступать невозможным по причине нарушения встречного обязательства стороной, которая дала задаток, - правопрепятствующего юридического факта.

2.3 Виды залога как способа обеспечения обязательств в гражданском праве

Установление залога и его сущность модификации не постигли. В период римского частного права «залог являлся одним из методов вещного обеспечения кредитора, с помощью действительной передачи известной вещи, даже с правом продать таковую в ситуации неудовлетворения»30.

Таким он остался и по сей день. Согласно со статьей 334 ГК РФ31 залогом выступает такой метод обеспечения выполнения обязательства, при котором кредитор по обеспечиваемому обязательству (залогодержатель) вправе в ситуации невыполнения либо ненадлежащего выполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из суммы предмета залога а (заложенного имуществ) главным образом перед другими кредиторами лица, принадлежащему заложенное имущество (залогодателя).

В практической деятельности данное свидетельствует о том, что в ситуации невыполнения залогодателем (должником) обязательства заложенная вещь сбывается с торгов, а полученные средства передаются залогодержателю (кредитору).

Получить заложенную вещь в натуральном состоянии в случае ненадлежащего выполнения обязательства залогодержатель вправе только лишь в случаях, которые предусмотрены законом.

ГК РФ в последней редакции предопределял, что залогодержатель вправе получить удовлетворение также из страхового возмещения за повреждение либо утрату заложенного имущества.

К примеру, довольно известна практика, когда банки дают кредит на приобретение автомобиля при условии, что автомобиль поступает в залог данной же кредитной организации.

В то же время машина должна быть застрахована на условиях КАСКО, а выгодоприобретателем (то есть лицом, которое получает страховое возмещение) в ситуации полной гибели застрахованной вещи выступает сам банк.

С введением корректив в ГК РФ потенциал залогодержателя в области отыскания альтернативных материальному залогу источников удовлетворения своих требований расширили свои границы. Ныне он вправе получить удовлетворение благодаря доходов от применения заложенного имущества третьими лицами.

К примеру, когда предметом залога выступает недвижимое имущество и оно сдается в аренду, кредитор (залогодержатель) имеет право удовлетворить свои требования благодаря причитающейся должнику (залогодателю) арендной платы.

Этап, за который могут быть взысканы арендные платежи, скорее всего, будет начинаться в день, когда обязательство, которое обеспечено залогом не было соответствующим образом исполнено.

Залоговое правоотношение, как минимум, в изучаемой сейчас части выступает обязательным отношением, а, следовательно, не должно отягощать третьих лиц.

Тем не менее ГК РФ теперь устанавливает, что кредитор (залогодержатель) имеет право получить удовлетворение за счет доходов от применения заложенного имущества третьими лицами.

В этом случае нужно обратить внимание на то, что в современной редакции статьи 334 ГК РФ учреждено правило, согласно с которым к залогу ипотеки (недвижимого имущества) используются правила ГК РФ о вещных правах, а в частности, не отрегулированной данными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге (абзац 2 пункта 4).

Еще одним новшеством ГК РФ стало определение квазизалогового отношения, которое направлено на защиту прав лица, в интересах которого налагается запрет на распоряжение имуществом. Согласно с пунктом 5 статьи 334 ГК РФ, когда другое не отталкивается от сути отношений залога, кредитор либо другое управомоченное лицо, в интересах которого был наложен запрет на распоряжение имуществом (статья 174.1), наделяется обязанностями и правом залогодержателя относительно данного имущества со дня внесения в силу постановления суда, которым требования таких кредитора либо иного управомоченного лица были удовлетворены.

Последовательность удовлетворения данных требований устанавливается согласно с положениями статьи 342.1 ГК РФ по дате, на которую определенный запрет выступает возникшим.

В связи с нововведенным положениям ГК РФ принятие судом любой обеспечительной меры, которая предполагает запрет на отчуждение имущества, наделяет истца такими же правами, как и залогодержателя. Во- первых, право обратить взыскание на вещь у кого бы она не находилась.

Передать имущество в залог может любое лицо, которое обладает правом им распоряжаться.

При этом абсолютно не важно, выступает ли оно должником по обеспечиваемому обязательству либо нет. Иначе говоря, залогодателем может являться как сам должник, так и третье лицо (абзац 1 пункта 1 статьи 335 ГК РФ). Новшества в таком положении дел не существует.

Вероятность передачи вещи в залог третьим лицом устанавливало еще римское частное право.

Тем не менее наиболее принципиальным, по нашему мнению, выступает видоизменение, которое определило правило о том, что залог может закончиться по тем же причинам, что и поручительство, когда, безусловно, залогодателем выступало третье лицо (статья 367 ГК РФ).

К примеру, залог может закончиться в ситуации модификации главного обязательства, которое влечет рост ответственности должника; перевода на другое лицо долга по обеспеченному залогом обязательству; истечения года с момента наступления срока выполнения обеспеченного залогом обязательства, когда не установлена дата действия залога и должник не предъявит иска об обращении взыскания на заложенное имущество.

Образ добросовестного приобретателя давно знакома российскому гражданскому праву. Более часто она появляется в отношениях, которые связаны с истребованием имущества из чужого незаконного владения (виндикации) (пункт 1 статья 302 ГК РФ).

Еще один пример добросовестного приобретателя (владельца) скорее известен по примерам из научной литературы, чем судебной практики. Мы говорим о давностном владельце (пункт 1 статья 234 ГК РФ).

С периода римского права и до нынешнего времени полагается, что закон обязан стоять на защите, во-первых, владения, и только лишь потом играет роль, выступает ли данное владение добросовестным либо нет. Из этого следует и наименование римского правового института - bonae fidei possessio (bonae fidei - добрая совесть; possessio - владение). То есть фактор владения считался непременным критерием защиты добросовестного приобретателя.

Бытуют 2 основных подхода, которые объясняют важность защиты владения. Первый подход базируется на предположении права собственности, второй - на принципе уважения личности.

Приверженцы первой теории, к примеру Р. Йеринг, утверждают, что защитой владения выступает упрощенный способ защиты собственности, так как владение выступает в роли видимости (предположения) права собственности. Вероятно, что обманчивой видимостью могут пользоваться несобственники, тем не менее это уже необходимое зло.

Как солнце светит на правых и виноватых, так и владельческая защита распространяет свои благодеяния на лиц правонарушающих и управомоченных. Сторонники второй теории - теории «гражданского мира» аргументировали защиту владения необходимостью обеспечить спокойствие в обществе, уважение индивида, устоявшегося порядка либо, как отметили бы в настоящее время, стабильности гражданского оборота.

По утверждению И.А. Покровского: Пусть нынешний владелец вещи грабитель и вор, тем не менее (за редкими исключениями самообороны и так называемого «необходимого самоуправства») даже по отношению к нему никакое самовольство либо насилие со стороны частных лиц не может быть терпимо; даже вор для них должен оставаться человеком.

В сторону заключения о том, что абзац 2 пункта 2 статьи 335 ГК РФ стоит на защите только лишь владеющего залогодержателя нужно привести как минимум 2 доказательства.

Преимущественно, по трактовке сказанной выше нормы она используется тогда, когда предмет залога практически передан. Об этом говорит формулировка - если вещь передана в залог залогодержателю лицом, не являющимся ее собственником либо другим образом не было соответственно управомочено распоряжаться имуществом....

Во вторую очередь, добросовестный залогодержатель не защищен, когда вещь, которая передана в залог, была потеряна до данного собственником либо лицом, которому вещь была передана собственником во владение, либо была украдена у того, либо другого, либо выбыла из их владения другим способом помимо их воли (абзац 3 пункт 2 статья 335 ГК РФ).

Относительно абзаца 3 пункта 2 статьи 335 ГК РФ, то в нем в самом деле утверждается об утрате владения - предметом залога - собственником, тем не менее такого владения не говорит о том, что владение с неминуемостью должен приобрести добросовестный залогодержатель. Владение за собой может сохранить и залогодатель, что, кстати, и происходит, когда не установлено другое (пункт 1 статья 338 ГК РФ).

Осмысление добросовестного залогодержателя как лица, которое заключило соглашение залога, безотносительно того, выступает ли он владельцем предмета залога, может сформировать злоупотребления.

К примеру, в судебной практике встречаются ситуации, когда одно лицо, сберегая владение недвижимым имуществом, было лишено статуса собственника, так как другое лицо, подделав подписи собственника, отдаляло его по соглашению купли-продажи третьему лицу.

Метод защиты истинного собственника в данной ситуации ясен - иск о признании сделки недействительной с одновременным признанием права собственности за собой. Как поступить, когда новый собственник успел заложить недвижимое имущество?

Возможнее всего, защита первоначального собственника должна основываться на отрицании добросовестности залогодержателя, так как если бы он проконтролировал не только лишь статус залогодателя, но и факт владения предметом залога, дискуссии не было бы.

Иную сторону принял ВС РФ. В своих понятиях он не один раз выделял, что согласно с подпунктом 3 пункта 2 статьи 351 ГК РФ (здесь и далее - в нынешней редакции) залогодержатель имеет право обратить взыскание на предмет залога в ситуации нарушения залогодателем правил о распоряжении заложенным имуществом (пункт 2 статья 346).

Данное основание к прекращению залога, как приобретение заложенного имущества лицом, которое не было информировано о его обременении залогом, не установлено и в статье 352 ГК РФ, которая регулирует прекращение залога. Относительно правовых норм, которые содержатся в статьях 301, 302 ГК РФ, то они регулируют правоотношения, которые связаны с истребованием собственником своего имущества из чужого незаконного владения, а также и от добросовестного приобретателя, и к появившимся правоотношениям использованы быть не могут.

Включая современный ГК РФ учредил положение, согласно с которым в случае, когда имущество залогодателя, которое выступает предметом залога, перешло в последовательности правопреемства к нескольким лицам, любой из правопреемников (приобретателей имущества) несет вытекающие из залога последствия невыполнения обеспеченного залогом обязательства пропорционально перешедшей к нему части данного имущества. Если предмет залога неделим либо по другим причинам остается в общей собственности правопреемников, они становятся солидарными созалогодателями (пункт 4 статья 335 ГК РФ).

Значение процитированной нормы говорит о том, что каким бы способом не переходил предмет залога другим лицам, за ним обязательно закреплен и сам залог (право следования).

Скорее всего, причиной для нового законоположения явилась часто возникающая практика «ухода» от взыскания на заложенное имущество при помощи его разделения между супругами. Ныне мнимый раздел заложенного имущества лишается всякого значения.

Предметом залога, как и раньше, выступает имущество, а также имущественные права и вещи.

Тем не менее если раньше закон не позволял передавать в залог имущество, которое было изъято из оборота, то ныне запрет затрагивает имущество, на которое запрещается обращение требований, взыскания, неразрывно объединенных с личностью кредитора, к примеру, требований об алиментах, о возмещении ущерба, который нанесен здоровью либо жизни, и других прав, уступка которых другому лицу запрещена законом (пункт 1 статья 336 ГК РФ).

Так как законом не установлено другое оставление имущества, на которое запрещается обращение взыскания в залог, приводит к признанию соглашения залога недействительным на основании, которое предусмотрено статьей 168 ГК РФ. Если в день заключения соглашения залога на предмет договора могло быть обращено взыскание, тем не менее вскоре оно превратилось нереальным, причин для недействительности нет. К примеру, залогодатель (должник) передает в залог квартиру.

Договором залога либо в отношении залога, который появляется на основании закона, законом может быть установлен залог имущества, которое залогодатель приобретет в будущем.

Это положение закона перешло из пункта 6 статьи 340 ГК РФ в старой редакции пункта 2 статьи 336 ГК РФ в новой редакции.

Тем не менее существует особенность, связанная с залогом будущей вещи, относительно момента появления залога.

Следовательно, согласно с пунктом 2 статьи 341 ГК РФ, когда предметом залога выступает имущество, которое будет приобретено либо сформировано залогодателем в будущем, залог появляется у залогодержателя со дня приобретения либо образования залогодателем конкретного имущества, исключением выступают ситуации, когда договором либо законом установлено, что оно появляется в иной срок (пункт 2 статья 341 ГК РФ).

Возможно, законодатель учел мнение, которое высказано ВАС РФ. Согласно с пунктом 4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.1998 года. № 26 «Обзор практики рассмотрения споров, которые связаны с применением арбитражными судами норм ГК РФ о залоге»32 по договору о залоге, который заключен на основании пункта 6 статьи 340 ГК РФ, право залога появляется у залогодержателя со дня приобретения залогодателем конкретного имущества.

Будет справедливым указать, что ВАС РФ не выступает первооткрывателем в данном случае. Еще римское частное право допускало залог будущей вещи, при этом считалось, что залог появляется после приобретения вещи.

Отсутствие государственной регистрации недвижимого имущества, приобретенное залогодателем в будущем, не выступает преградой к заключению соглашения залога (не делает его незаключенным либо недействительным). В данной ситуации индивидуализация предмета договора залога, аналогично купле-продаже будущих вещей, может быть реализована с помощью указания иной информации, которая даст возможность определить недвижимое имущество, которое подлежит передаче залогодержателю (к примеру, местонахождение возводимой недвижимости, примерная площадь будущего помещения либо здания, иные характеристики, свойства недвижимости, установленные, к примеру, согласно с проектной документацией)33.

ГЛАВА III. ХАРАКТЕРИСТИКА ИПОТЕКИ КАК СПОСОБА ОБЕСПЕЧЕНИЯ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ

3.1 Анализ залога недвижимости (ипотеки)

Залог недвижимости наделен одновременно несколькими главными достоинствами:

предметом ипотеки выступает обычно ценное и очень ценное имущество, значимое для самого залогодателя, являясь стимулом его к выполнению основного обязательства.

Тем не менее, объекты недвижимого имущества, которые отвечают признаку связанности с землей, нереально перенести тайно, спрятать в другое место либо другим способом вывести из-под контроля залогодержателя. В литературе по праву существует мнение, согласно с которым именно видимость недвижимого имущества выступает основополагающим качественным различием, которое дает возможность превратить его в способ обеспечения устойчивости кредита через ипотеку34; примерно небольшое колебание суммы недвижимого имущества. Сравнительно с движимым имуществом объекты недвижимости, обычно, с течением времени теряют в стоимости меньше (а зачастую и наоборот - приобретают дополнительную стоимость); обязательная регистрация залога формирует конкретные препятствия для злоупотреблений со стороны залогодателя (к примеру, благодаря обременения несколькими залогами одного объекта недвижимости без участия залогодержателя).35

Кроме введения регистрационной записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимость, ипотека удостоверяется через надпись на договоре от ипотеке, содержащая полное название органа, которое зарегистрировало ипотеку, дату, место государственной регистрации ипотеки и номер, под которым она зарегистрирована36.

В литературе по праву утверждалось не один раз справедливое мнение о том, что благодаря регистрации гарантируется законность сделки и сохранность заложенного имущества37.

Относительно этого, ипотека вероятно более «чистая» с юридической точки зрения форма залога.

Тем не менее ипотека (залог недвижимости) наделена несколькими значимыми недостатками: объект недвижимости, относительно которого определен залог, не может передаваться залогодержателю на хранение либо в использование. Залогодержатель должен держать под контролем сохранность предмета ипотеки и наделять залогодателя правом страховать заложенное недвижимое имущество; принципы о регистрации объектов недвижимости и их обременения сформированы слабо.

Невзирая на свою положительную функцию предотвращения злоупотреблений относительно объекта ипотеки, институт регистрации согласно с громоздкостью и волокитой формирует значительные неудобства для сторон соглашения о залоге недвижимости;

ГК РФ суду дает возможность не обращать взыскание на объект залога в тех ситуациях, когда размер основного требования непропорционален стоимости заложенного имущества.

Думается, что данное правило ГК РФ подлежит использованию, во- первых, к ипотеке, при которой стоимость заложенного имущества практически всегда существенна.

Следовательно, когда не предопределить определенных договорных мер для залогодержателя есть риск того, что его право требования не будет обеспечено до того времени, пока нарушение своего обязательства заемщиком не станет «соразмерным» сумме предмета ипотеки; объект недвижимости, обременяющийся ипотекой, обычно, имеет большую стоимость и существенную ценность для залогодателя. Зачастую выступают объектом ипотеки основные способы залогодателя, без владения которыми залогодатель нормально работать не может. Данное обстоятельство особенно четко выражается, когда субъектом правоотношения выступает производственная организация.

В отличие от банков и финансовых организаций, производственные организации нечасто вкладывают свободные средства в недвижимость, не связанной с формированием производственных мощностей.38 Недвижимость, которую может предоставить производственная организация в залог, объединена, как правило, с ее производственной деятельностью.

Следовательно, ипотека формирует для залогодателя-производителя определенный риск утраты части либо всех мощностей производства, что может, что может явиться для залогодателя-производителя неприемлемым. На базе данного изучения особенностей предмета ипотеки и практики ее выполнения нужно выработать выводы о проявлении при ипотеке основных факторов, определяющих уровень результативности обеспечительной функции данной формы залога39.

Бытует трудная корреляционная зависимость между разнообразными факторами, которые определяют результативность залога (а также ипотеки). Данный вопрос завоевывает особое внимание для проведения междисциплинарного системного изучения с применением способов анализа разнообразных направлении и наук исследования.

Согласно с действующим российским законодательством в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае ненадлежащего выполнения либо невыполнения должником данного обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, принадлежащему заложенное имущество (залогодателя) (пункт 1 статья 334 ГК РФ).

Размещение определенной статьи о толковании залога в области об обязательствах говорит, преимущественно об обязательственной сущности права залога. Тем не менее в пункте 4 данной статьи законодатель говорит о вещных правах, оговаривая, что к залогу недвижимого имущества (ипотеке) используются правила ГК РФ о вещных правах.

Это выступает свидетельством того, что законодатель признает присутствие вещно-правовых признаков у залогового права, предметом которого выступает недвижимое имущество.

Таким образом, в ГК РФ закреплено правило, что при несоразмерности суммы неустойки последствиям нарушения обязательства неустойка может быть уменьшена судом, только лишь если об этом в своем заявлении попросит должник.

Помимо обязательного заявления должника об уменьшении неустойки на должника возлагается обязанность представить доказательства того, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

Укажем, что подобный подход ранее уже нашел свое подтверждение как в практике ВС РФ, так и в практике ВАС РФ. В то же время, невзирая на позицию ВС РФ по данному вопросу, в некоторых случаях суды общей юрисдикции со ссылкой на Определение КС РФ от 21.12.2000 № 263-О уменьшали неустойку и в отсутствие заявления должника об этом, даже когда в виде должника выступала коммерческая организация.

Думается, что со вступлением в силу поправок в ГК РФ такая практика судов общей юрисдикции уйдет в прошлое.

Под ипотекой (греч. hypotheke - залог недвижимости) обычно трактуется залог недвижимости, который остается во владении должника, тем не менее с запрещением права свободного распоряжения данным имуществом40. Квалифицирующими свойствами ипотеки выступают предмет договора залога, каковым может считаться только лишь недвижимая вещь, и сохранность за залогодателем права пользования и владения данной вещью.

По договору ипотеки залогодержатель, выступающий кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по данному обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, которые установлены ФЗ» (пункт 1 статьи 1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)).

Предметом ипотеки может являться недвижимое имущество, которое указано в пункте 1 статьи 130 ГК РФ, права на которое учреждены в порядке, который определен для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Это могут быть земельные участки (за некоторым исключением; см. статью 63 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»); предприятия, включая здания, сооружения и другое недвижимое имущество, которое используется в предпринимательской деятельности; квартиры, жилые дома и части жилых домов и квартир, которые состоят из одной либо нескольких изолированных комнат; садовые дома, дачи, гаражи и другие строения потребительского значения; морские и воздушные суда, космические объекты и суда внутреннего плавания.

Ипотека как залог недвижимой вещи в цивилистической литературе зачастую относится к ряду ограниченных вещных прав41.

Разработчики Концепции формирования ГК РФ42 (далее - Концепция) выступают сторонниками о двойственной правовой сущности залога. В документе выделяется, что право залогодержателя не признается вещным правом, тем не менее действующий ГК РФ устанавливает для залога регулирование, сближающее правовой режим залоговых прав с правовым режимом «классических» вещных прав. Залог в общем не может быть сформирован как абсолютно вещное право, тем не менее вместе с тем позволительно придать характер вещного права отдельным формам залога, обладающим свойствами следования и публичности, которые включая предоставляют приоритет залоговым кредиторам перед другими кредиторами.

Существует предложение внести в последовательность вещных прав ипотеку и другое учтенное (зарегистрированное) залоговое право и указать причем на залог (ипотеку) как на ограничение вещных прав, определить основания его появления, установить перечень основных положений, которые регулируют залог как вещное обременение43.

Современный ФЗ от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», который вступил в силу с 1.01. 2017 года, говорит о специальной статье об особенностях реализации государственной регистрации ипотеки.

Следовательно, согласно со статьей 53 данного Закона государственная регистрация ипотеки, которая возникает на базе соглашения, реализуется на базе договора об ипотеке и заявления залогодержателя и залогодателя либо нотариуса, который удостоверил договор об ипотеке, после государственной регистрации права собственности залогодателя на являющийся предметом ипотеки объект недвижимости либо иного являющегося предметом ипотеки и подлежащего государственной регистрации права залогодателя на объект недвижимости (пункт 1), а государственная регистрация ипотеки, которая возникает на базе закона, реализуется параллельно с государственной регистрацией права собственности залогодателя на являющийся предметом ипотеки объект недвижимости либо иного являющегося предметом ипотеки и подлежащего государственной регистрации права залогодателя на объект недвижимости на основании договора, который влечет появление ипотеки на основании закона, и заявления залогодержателя либо залогодателя либо нотариуса, который удостоверил соглашение, влекущее появление ипотеки на базе закона, когда другое не установлено настоящим ФЗ (пункт 2).

При этом говорится, что особенности государственной регистрации ипотеки могут определяться ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».



3.2 Порядок обращения взыскания и реализации предмета ипотеки

Споры, которые связаны с обращением взыскания на жилые помещения, являющиеся предметами ипотеки, распространены и в арбитражных судах, и в судах общей юрисдикции. В арбитражных судах обращение взыскания осложнено процедурами банкротства, в связи указанным суды при вынесении решений допускают иногда ошибки при толковании норм существующего законодательства о залоге недвижимого имущества.

Определением суда первой инстанции требования истца были удовлетворены: суд признал незаконными действия конкурсного управляющего и исключил из конкурсной массы должника спорную квартиру.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 ноября 2012 г. по делу № А65-15362/2009 определение суда первой инстанции оставлено без изменения. Федеральный арбитражный суд Поволжского округа Постановлением от 5 марта 2013 года оставил акты нижестоящих судов без изменения.

В заявлении, которое подано в ВАС РФ, о пересмотре в порядке надзора вышеназванных судебных актов конкурсный управляющий просит их отменить, ссылаясь на нарушение единообразия в толковании и применении арбитражными судами норм права.

Удовлетворяя требования должника при рассмотрении спора, суды исходили из того, что трехкомнатная квартира - единственное пригодное для постоянного проживания истца и членов ее семьи помещением. Констатировав факт предоставления кредита на пополнение оборотных средств, а не на цели, которые были связаны с строительством либо приобретением квартиры, ее капитальным ремонтом либо производством других неотделимых улучшений, суды сочли, что на заложенное имущество не может быть обращено взыскание.

Жилой дом либо квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются через продажу с торгов, которые проводятся в форме конкурса либо открытого аукциона.

Определение начальной продажной цены заложенного имущества, на которое обращено взыскание, выступает обязанностью суда, значит, определение более высокой цены имущества по сравнению с заявленной истцом не может быть расценено как выход за границы исковых требований.

Определением Пермского краевого суда № 33-12238 от 25 декабря 2013 года решение суда первой инстанции (от 9 сентября 2013 года) в части отказа на обращение взыскания на заложенную квартиру судебная коллегия отменила, сочтя его основанным на неправильном применении норм процессуального и материального права.

«Суд первой инстанции, удовлетворив требования кредитора к должнику о расторжении кредитного договора и взыскании суммы задолженности по нему, отказал в иске в части обращения взыскания на заложенное имущество (квартиру) с определением ее начальной продажной цены.

Основанием для отказа в удовлетворении иска в данной части стало то, что истец не оспаривал представленный ответчиком отчет об оценке стоимости квартиры, согласно которому рыночная стоимость квартиры выше заявленной истцом, тем не менее требования в части обращения взыскания на имущество не уточнил, настаивал на определении предложенной им начальной продажной цены квартиры, что противоречит рыночной стоимости имущества, тогда как суд не имеет права выйти за рамки исковых требований.

Судом по делу установлено, что между заемщиком и банком был заключен кредитный договор, в обеспечение исполнения заемщиком обязательств по данному договору между банком и заемщиком заключен договор об ипотеке, по которому заемщик предоставил в залог недвижимое имущество (квартиру). Так как принятые заемщиком на себя кредитные обязательства по осуществлению ежемесячных платежей не исполнялись, образовалась задолженность по кредитному договору, которая на момент рассмотрения судом дела ответчиком не была погашена.

Разрешая спор и удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции, с которым согласилась вышестоящая судебная инстанция, отталкивался от вывода о ненадлежащем исполнении должником обязательств, взятых на себя по кредитному договору, а также из отказа должника как залогодателя в добровольном порядке передать заложенное имущество залогодержателю (банку) для его внесудебной реализации с торгов. Вместе с данным, обращая взыскание на квартиру для удовлетворения за счет стоимости данного имущества требований банка, суд определил начальную продажную цену заложенного имущества, отталкиваясь от его цены, указанной в договоре об ипотеке, на день подписания данного договора.

По указанному делу суд, отталкиваясь от заявленных истцом требований, при определении обстоятельств, имеющих значение для его правильного разрешения, не учел вышеприведенные нормы права, подлежащие применению к отношениям сторон, и, значит, в предмет доказывания не вошло выяснение вопроса о существенности допущенного должником нарушения обеспеченного залогом основного обязательства (кредитного договора), а также установление основания для обращения взыскания на заложенное имущество, что связано с определением отсутствия либо наличия вины ответчика в нарушении кредитного договора.

Подводя итог, хотелось бы указать, что при разрешении судом требований об обращении взыскания на недвижимость, заложенную в обеспечение возврата долга по кредитному обязательству, юридически значимым обстоятельством, входящим в предмет доказывания и подлежащим исследованию судом, выступает выяснение вопроса о существенности допущенного должником нарушения обеспеченного залогом обязательства, а также установление законных оснований для обращения взыскания на заложенное имущество.

Неустойка представляет собой акцессорное обязательство, которое обеспечивает исполнение главного (основного) обязательства. Одновременно неустойка выступает также мерой ответственности, которую кредитор применяет к должнику­ в случае нарушения последним своих обязательств.

Данный договорный инструмент получил широкое распространение на практике в связи с простотой оформления и удобством использования. Для того чтобы между сторонами договора возникло обязательство по уплате неустойки, достаточно просто включить соответствующее условие в основной договор (статьи 331 и 421 ГК РФ).

Включив в договор условие о неустойке, кредитор не будет обязан доказывать факт и размер причиненных ему должником убытков в случае нарушения обязательств (пункт 1 статья 330 ГК РФ) и сможет получить с неисправного должника дополнительную денежную сумму и тем самым компенсировать свои имущественные потери. Заявляя требование о взыскании неустойки в судебном порядке, кредитор может добровольно снизить начисленную неустойку до размера основного долга и увеличить шанс на присуждение заявленной суммы в полном объеме при отсутствии обоснованных возражений со стороны должника44.

Обязательство по выплате неустойки может быть прекращено либо изменено по основаниям, предусмотренным действующим гражданским законодательством РФ, к примеру новировано либо прекращено отступным, зачетом и др.

При уступке права требования по основному обязательству, обеспеченному неустойкой, новый кредитор (цессионарий) получает от первоначального кредитора (цедента) включая и право на взыскание неустойки, так как в силу своего акцессорного характера оно переходит вместе с ним45, когда в договоре цессии насчет данного ничего не сказано.

Тем не менее стороны такой сделки вправе предусмотреть, что право на взыскание неустойки к новому кредитору не переходит и остается за первоначальным (статья 421 ГК РФ).

Аналогичным образом решается вопрос и с переводом долга по неустойке: его следует перевести с долгом по основному договору, а следует и без, так как § 2 главы 24 ГК РФ никаких запретов на данный счет не содержит.

Кредитор в договоре с должником может предусмотреть возможность списания неустойки в безакцептном порядке со счета должника (к примеру, банк в рамках кредитного договора с клиентом) либо за счет денежных средств должника, находящихся в его распоряжении (к примеру, арендодатель за счет средств обеспечительного платежа, внесенного должником в обеспечение исполнения своих обязательств).

В последнем случае считается, что стороны согласовали возможность зачета кредитором своего требования о взыскании неустойки против требования должника к нему о возврате обеспечительного платежа (статьи 410, 421 ГК РФ). Тем не менее, так как неустойка не выступает бесспорным обязательством и всегда существует вероятность ее снижения на основании статьи 333 ГК РФ, кредитор должен учитывать риск того, что должник сможет удержанную с него сумму неустойки вернуть как неосновательное обогащение (пункт 5 Постановления № 81).

Помимо этого, в договоре с должником нельзя предусмотреть, что при недостаточности средств должника в первоочередном порядке списывается сначала неустойка и затем все остальные суммы, так как это будет противоречить статье 319 ГК РФ и пункту 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 20 октября 2010 года № 141 «О некоторых вопросах применения положений статьи 319 ГК РФ»46.

Кредитору нужно отслеживать срок действия основного договора, в который включено условие о неустойке, так как истечение его срока влечет за собой прекращение условия о неустойке (Постановление ФАС ВВО от 03.06.2014 по делу № А29-4416/2013).

Чтобы исключить такой риск, в условии договора о неустойке нужно предусмотреть, что она действует и после окончания срока действия договора в течение определенного периода либо вообще бессрочно по всем неисполненным обязательствам, для обеспечения которых неустойка была предусмотрена в договоре.

Следует также в договоре предусмотреть, что данное условие о неустойке действует в отношении всех обязательств сторон из любых заключенных между ними договоров, даже если в них предусмотрены свои правила на данный счет (статья 421 ГК РФ).

Такое договорное условие о неустойке будет специальным во взаимоотношениях сторон, и именно оно подлежит применению в ситуации, когда должник нарушит свои обязательства.

Помимо этого, данное условие даст возможность кредитору не уделять внимание неустойке при согласовании с контрагентом условий заключаемых договоров, так как, согласовав ее один раз в виде универсального средства защиты, он может­ ее использовать во всех случаях, каждый раз предъявляя тот договор, в котором она была закреплена.

Неустойка может быть установлена за нарушение любых обязательств, включая и неденежных (к примеру, за нарушение срока выполнения работ), как за длящиеся нарушения (задержка оплаты), так и за разовые (непредставление поставщиком покупателю товаросопроводительной документации). Неустойкой следует обеспечить исполнение как всего денежного обязательства целиком, так и части, к примеру на сумму авансового платежа47.

Неустойка подходит для обеспечения других акцессорных обязательств. Таким образом, к примеру, невзирая на то что поручитель отвечает солидарно с основным должником, в договоре поручительства следует предусмотреть условие о неустойке за нарушение поручителем своих обязательств перед кредитором, так как поручитель несет перед ним самостоятельную ­ответственность (пункт 12 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением арбитражными судами норм ГК РФ о поручительстве, утв. информационным письмом Президиума ВАС РФ от 20 января 1998 года № 28).

Следует также предусмотреть неустойку для обеспечения таких обязательств, по которым должник в пользу кредитора должен осуществить те либо другие действия, как то: предоставить поручительство либо банковскую гарантию и др.48, так как закон никаких исключений для данного вида обязательств не содержит и не запрещает их обеспечивать неустойкой.

Обеспечить неустойкой следует и выполнение реституционных обязательств (возврат всего полученного по недействительной сделке), так как ни правила § 2 главы 23, ни нормы § 2 главы 9 ГК РФ такой возможности не исключают.

Тем не менее условие о неустойке должно быть вынесено в отдельное соглашение сторон либо содержаться в том же договоре, но с оговоркой, что оно выступает самостоятельной частью договора и в случае его недействительности за ним сохранится юридическая сила (статья 180 ГК РФ).

При формулировании в договоре условия о неустойке за длящееся нарушение нужно обращать внимание на такой важный момент, как срок, в течение которого она начисляется.

Таким образом, за нарушение срока оплаты выполненных работ в договоре подряда может быть предусмотрена неустойка в размере 0,5% от стоимости­ выполненных работ.

Тем не менее при отсутствии указания на начисление неустойки за каждый день просрочки она подлежит выплате единовременно в виде указанного процента. В такой ситуации заказчику будет выгоднее задержать оплату насколько это возможно, заплатив небольшую неустойку, учитывая, что пользование краткосрочным банковским кредитом в сопоставимой сумме ему обошлось бы гораздо дороже.

Такая оплошность подрядчика нивелирует защитную функцию неустойки и стимулирует недобросовестного должника не к надлежащему исполнению своих обязательств, а к продолжению нарушения.

Неустойку как меру ответственности нельзя устанавливать за такие действия контрагента, как расторжение договора, даже если такое условие в нем прямо предусмотрено и принято другой стороной без возражений. Это связано с тем, что отказ от договора по своей правовой природе выступает правомерным действием и не может рассматриваться как нарушение, за которое следует было бы применить неустойку (Постановление ФАС ЗСО от 17.12.2013 по делу № А45-30039/2012).

Это правило касается договора аренды (Постановления ФАС МО от 06.06.2014 по делу № А40-106456/13-82-905, от 02.04.2013 по делу № А40-108365/11-53-979), договора­ возмездного оказания услуг (Постановление Президиума ВАС РФ от 07.09.2010 № 2715/10), а также любых других гражданско-правовых договоров.

Помимо этого, неустойку нельзя применять наряду с другими мерами ответственности (штрафные проценты по ст. 395 ГК РФ, повышенные проценты и др.), а также начислять неустойку на неустойку (Постановление ФАС ПО от 25.01.2013 по делу № А55-16241/2012), так как правила главы 25 ГК РФ не предусматривают возможности применения сразу двух мер ответственности за нарушение одного и того же обязательства49.

Условие о неустойке следует в самом общем виде сформулировать следующим образом:

За нарушение любых своих обязательств по настоящему договору должник обязан заплатить в пользу кредитора штрафную неустойку в размере 1% от общей цены договора за каждый день просрочки, включая день фактического погашения долга, и в полном объеме сверх неустойки возмещает все причиненные убытки при длящемся нарушении либо штрафную неустойку в размере 20% от общей цены договора единовременно, в случае если допущенное им нарушение не выступает длящимся и в полном объеме сверх неустойки возмещает все причиненные убытки.

Во всех случаях неустойка подлежит перечислению в срок не более трех банковских дней с момента направления кредитором должнику требования о ее уплате.

Базу для расчета неустойки следует расширить и предусмотреть в договоре условием о том, что она начисляется не только лишь за нарушения обязательств по договору, но и за неисполнение должником вынесенного против него и вступившего в законную силу судебного акта, которым на него возлагается обязанность перечислить в пользу кредитора денежные средства вне­ зависимости от их правовой природы (сумма основного долга, проценты за пользование деньгами, судебные издержки и др.). Такой подход не противоречит § 2 главы 23 и статьи 421 ГК РФ и соответствует последним тенденциям в судебной практике.

Судебным актом на должника не возлагается никаких новых обязательств, а просто подтверждаются существующие обязательства. После оценки правомерности предъявленных исковых требований суд выносит решение по существу спора и присуждает должнику к выплате в пользу кредитора определенные денежные суммы, к которым добавляются также судебные издержки.



ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Вопреки распространенной точке зрения, которое воплотилось, между прочим, в пунктах 2 и 3 статьи 329 ГК РФ, способы обеспечения исполнения обязательств облекаются не всегда в форму обязательственных правоотношений акцессорного характера. Помимо этого, на регулятивной стадии своего существования обязательства обеспечительного назначения складываются только лишь в одном случае - при их обеспечении залогом вещи.

Существование обеспечительных обязательств, при этом денежных, свойственно только лишь для охранительной стадии бытия обеспечительных отношений (иными словами, связывается с нарушением обеспеченных обязательств), да и то не всех (за исключением удержания и залога).

На себя обращает внимание тот факт, что выявленная нами особая правовая форма обеспечительных отношений целью имеет приурочение возникновения, изменения либо прекращения гражданско-правовых последствий ко времени нарушения обязательства, иначе говоря, к будущему времени, определенному моментом наступления вероятностного (тем не менее не неизбежного) обстоятельства.

В данном смысле юридические последствия действий по установлению обеспечительных отношений напоминают последствия рисковых (алеаторных), а также условных сделок - юридических актов, также относящих свои главные гражданско-правовые последствия на будущее время.

Какого рода условием этот эффект достигается - конститутивным (видообразующим), как в сделках алеаторных и обеспечительных, либо же факультативным (отлагательным либо отменительным), - значения для самого указанного эффекта не имеет.

Вероятно, данного рода условия оказывают определенное влияние на динамические элементы гражданской правоспособности определенных лиц, то есть предопределяют способности к прекращению либо приобретению субъективных (конкретных) прав. Таким образом, К примеру, будущий кредитор по неустоечному обязательству попадает в состояние ожидания (перспективы) возникновения у него субъективного права требования неустойки, а будущий должник - в состояние связанности возможным падением на него юридической обязанности ее уплаты.

В несколько другом положении пребывает залогодержатель: он ожидает возникновения секундарного права.

Если на полученный результат посмотреть с другой стороны, то следует заметить, что мы встретились с такой правовой формой, сопутствующей любым общественным отношениям, облеченным в форму юридических обязанностей (включая обязанностей общего регулятивного значения, непосредственно проистекающих из закона).

Данная форма обозначена может быть как состояние связанности обязанного к чему-либо лица перспективой падения неблагоприятных юридических последствий тех действий, которые вменены могут быть ему как нарушение его обязанности (гражданских правонарушений). Следует возразить, что понятие неблагоприятных последствий нарушения юридической обязанности предполагается самим понятием об обязанности, что называется, «по определению».



СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1. Конституция РФ (прин. всенародным голосованием 12 декабря 1993 года) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30 декабря 2008 года № 6-ФКЗ, от 30 декабря 2008 года № 7-ФКЗ, от 5 февраля 2014 № 2-ФКЗ) // СЗ РФ, 3 марта 2014 года, № 9, ст. 851.

2. Бюджетный кодекс РФ» от 31 июля 1998 года № 145-ФЗ (редакция от 28 декабря 2013 года, с изменениями от 3 февраля 2014 года) (с изменениями и дополнениями, вступившими в силу с 1 сентября 2016 года) // СЗ РФ, 3 августа 1998 года, № 31, ст. 3823.

3. Гражданский кодекс РФ (ч.1)» от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ (редакция от 3 июля 2016 года) (с изменениями и дополнениями, вступившими в силу с 2 октября 2016 года) // «СЗ РФ», 5 декабря 1994 года, № 32, ст. 3301.

...