Размещено на http://www.Allbest.Ru/

Размещено на http://www.Allbest.Ru/

Размещено на http://www.Allbest.Ru/

Министерство сельского хозяйства РФ

ФГБОУ ВО

Бурятская государственная сельскохозяйственная академия имени В.Р. Филиппова

Институт землеустройства, кадастров и мелиорации

Кафедра «Кадастры и право»

Направление: 21.04.02 Землеустройство и кадастры

Направленность (профиль) «Кадастр недвижимости»

КУРСОВАЯ РАБОТА

по дисциплине «Правовое обеспечение землеустройства и кадастров»

на тему:

Анализ развития застроенной территории в г. Кызыл Республика Тыва

Выполнил Ооржак К.О.

Студент группы 6402

Проверила доцент Куклина Е.Э.

Улан-Удэ, 2019



Содержание

Введение

Раздел 1. Теоретические аспекты развития застроенной территории

1.1 Понятие развития застроенной территории. Становление института развития застроенной территории

1.2 Этапы развития застроенной территории

Раздел 2. Планировка территории и ее значение для развития застроенной территории

2.1 Порядок установления территориальных зон градостроительных регламентов

2.2 Назначение и содержание проекта планировки и проекта межевания территории

Раздел 3. Анализ использования земельного фонда г. Кызыл

3.1 Анализ существующего использования земель г. Кызыл

3.2 Анализ планируемого использования земель г. Кызыл согласно градостроительной политике развития города

Заключение

Список использованной литературы



Введение

Земля, как известно, является ограниченным ресурсом. В особенности это касается земель, населенных пунктов - одной из семи категорий земель, предусмотренных статьей 7 Земельного Кодекса Российской Федерации.

Ценность данного вида земель - это территориальное пространство, которое может быть использовано для создания на ней различных по назначению объектов недвижимости для комфортного проживания населения, объектов селитебной, транспортной, инженерной и других видов инфраструктур.

При этом данная категория земель имеет характерность занимать наименьшую по сравнению с иными категориями земель площадь. Она является самой густонаселенной - на ней проживает подавляющее большинство населения России.

Вдобавок к ограниченной площади земель последнее десятилетие все актуальнее становится вопрос по замещению аварийных и ветхих многоквартирных домов, построенных в советское время, и эффективному использованию территории, не нанося экономический ущерб.

Исходя из сложившийся ситуации возникла необходимость введении в оборот российским законодательством, а именно Федеральным законом от 18.12.2006 г. №232 - ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» тремя статьями 46.1, 46.2, 46.3 - института развития застроенных территорий.

Целью работы является: раскрыть особенности развития застроенных территорий на территории города Кызыла.

Поставленная цель определяет задачи:

1. изучить понятие, этапы и становление института развития застроенных территорий;

2. рассмотреть понятие планировки территории и ее значение для развития застроенной территории;

3. провести анализ земельного фонда г. Кызыл как существующего, так и планируемого использования земель;

Объектом работы является застроенная территория г. Кызыла Республика Тыва.



Раздел 1. Теоретические аспекты развития застроенных территорий

1.1 Понятие «развитие застроенных территорий». Становление института развития застроенных территорий

На городских территориях, расположенных в границах Российской Федерации, с каждым годом увеличивается площадь земельных участков, занятых:

· аварийными и подлежащими сносу многоквартирными домами;

· многоквартирными домами, снос и реконструкция, которых планируется на основании адресной программы, утвержденной представительным органом местного самоуправления;

· объектами не соответствующим градостроительным регламентом, определенным правилами землепользования и застройки.

В различных городах существовала различная практика по преобразованию таких земельных участков в соответствии градостроительным зонированием территории.

Для введения единой политики в отношении данных земельных участков в 2006 году был образован институт развития застроенных территорий.

Институт развития застроенных территорий призван объединять интересы частных инвесторов, государство, органов местного самоуправления и жителей городской территории, с точки зрения финансовых затрат, эффективности использования земельных ресурсов. Эффективность использования земельных ресурсов, рассматривается с учетом экономической прибыльности, соответствии градостроительным регламентом, безопасности и благоприятных условий жизнедеятельности человека, ограничения негативного воздействия хозяйственной и иной деятельности на окружающую среду и обеспечения охраны и рационального использования породных ресурсов.

При этом могли возникнуть проблемы в преобразовании земельных участков в единый, когда планируемый объект попадал на несколько земельных участков с существующими различными видами их использования. Следующая большая проблема могла возникнуть при отказе собственником помещения в подлежащем сносу многоквартирном доме от его продажи. Суть данной проблемы заключалась в том, что такие сделки являются частными, которые в случае несогласия сторон часто не подлежат рассмотрению в суде. При этом, и муниципалитет не имел законного соответствующего права участвовать в решении данных вопросов.

Такие проблемы у застройщиков (здесь имеется в ввиду у предполагаемого правообладателя земельного участка были повсеместными на территории Российской Федерации. Застройщики предпочитали брать свободные территории, которые являются в основном ограниченными на городских землях (в малых объемах). Это ставило в невыгодное положение муниципалитетов (да и в целом государство), потенциальных застройщиков и жителей.

Итак, учитывая, что законодательства, регулирующие земельные и градостроительные отношения, были приняты в 2001году (Земельный кодекс Российской Федерации) и в 2004году (Градостроительный кодекс Российской Федерации) лишь в декабре 2006 вносятся изменения в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации по образованию правовой основы института развития застроенных территорий.

Градостроительный кодекс Российской Федерации не дает напрямую определение застроенной территории, которая подлежит развитию, но в пункте 3 статье 46.1 Градостроительного кодекса прописывается, что решение о развитии застроенной территории может быть принято, если на такой территории расположены:

1) многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу;

2) многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления.

Проект планировки территории является более подробным документом градостроительного регулирования в отличие от Генерального плана поселения либо городского округа, отображающий границы красных линий, существующих объектов недвижимости с их параметрами, объектов, строительство которых может быть разрешено, объектов инженерной, транспортной инфраструктуры, а также границы существующих и планируемых земельных участков. Проект планировки нужен для оценки возможности строительства, как конечно и Генеральный план, но более с уточненными данными.

Проанализировав суть развития застроенных территорий, следует сделать вывод, что данный институт необходим: для исключения случаев хаотичного строительства, что часто встречалось на практике в некоторых городах России; для четкого регулирования отношений инвестора-застройщика, органов государственной и муниципальной власти и населения с учетом привлекательности проекта всем сторонам отношений. Институт развития застроенной территории включает в себя взаимодействие градостроительного, земельного и гражданского законодательств.

Для восприятия полной картины о развитии застроенной территории следует подробно рассмотреть этапы развития застроенных территорий.

1.2 Этапы развития застроенной территории

Согласно градостроительному законодательству Российской Федерации развитие застроенной территории осуществляется по установленной законодателем процедуре, включающей следующие этапы:

· принятие решения о развитии застроенной территории (статья 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации);

· организация и проведение аукциона на право заключать договор о развитии застроенной территории (статья 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации);

· заключение договора о развитии застроенной территории (статья 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации);

· предоставление земельного участка в аренду без торгов лицу, заключившему с органом местного самоуправления договор о развитии застроенной территории (пункт 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Но за каждым этапом кроется большая работа органов местного самоуправления поселения либо городского округа и инвестора - застройщика. Так каждый этап следует рассмотреть подробно.

А. Принятие решения о развитии застроенной территории.

Решение о развитии застроенной территории подготавливает орган местного самоуправления поселения либо городского округа. Основанием для подготовки решения о развитии застроенной территории является инициатива органа местного самоуправления, в ведении которого находится данная территория, либо органа государственной власти, либо физического лица, либо юридического лица. Для того, чтобы подготовить проект такого решения орган местного самоуправления проводит сбор информации о земельных участках, входящих в границу застроенной территории, определенной под развитие, и объектах недвижимости, расположенных на данной территории, также объектах инженерной, транспортной инфраструктуры.

Территория, подлежащая развитию, обязательно должна включать в себя один земельный участок или несколько земельных участков, занятых:

· аварийными и подлежащими сносу многоквартирными домами, либо;

· многоквартирными домами, снос и реконструкция, которых планируется на основании адресной программы, утвержденной представительным органом местного самоуправления, либо;

· объектами не соответствующим градостроительным регламентом, определенным правилами землепользования и застройки.

В состав застроенной территории, в отношении которой может быть принято решение о развитии, могут включаться незастроенные земельные участки, находящиеся в границах элемента планировочной структуры, свободные от прав третьих лиц.

В части жилищных вопросов осуществляется сбор следующей информации:

- об условиях отселения граждан из жилых помещений муниципального жилищного фонда, расположенного на территории, подлежащей развитию;

- о количестве и общей площади жилых помещений, необходимых для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений муниципального жилищного фонда;

- о предоставлении перечня квартир в многоквартирных домах, признанных в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу, реконструкции либо подлежащих сносу, реконструкции на основании муниципальной адресной программы, находящихся в муниципальной собственности (с указанием адреса такого дома, в т.ч. номеров квартир, фамилий, имен, отчеств нанимателей и членов их семей, площади квартир, в т.ч. жилой и общей);

- о предложениях по максимальным срокам выполнения обязательств по выплате выкупной цены за изымаемые жилые помещения, находящиеся в собственности физических либо юридических лиц, в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу;

- о предложениях по максимальным срокам выполнения обязательств по принятию в установленном порядке решения об изъятии путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу, при этом максимальный срок не может превышать 1 года;

- о предложениях по максимальным срокам выполнения обязательств по передаче в муниципальную собственность городского округа город Воронеж благоустроенных жилых помещений для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированных жилых помещений и расположенных на застроенных территориях, в отношении которых приняты решения о развитии.

Орган местного самоуправления при проведении данного мероприятия должен не забывать о том, что цели развития застроенной территории - это:

- повышение эффективности использования застроенных территорий, занятых аварийными домами, подлежащими сносу или реконструкции, или ветхими домами, не отвечающими современным требованиям к качеству проживания, путем сноса аварийных, ветхих, а также строительства новых и реконструкции существующих строений, развития инфраструктуры;

- улучшение архитектурного облика поселения, города;

- обеспечение благоустроенным жильем граждан, проживающих в жилых помещениях, непригодных для постоянного проживания, и в ветхих домах, не признанных на сегодняшний день непригодными для постоянного проживания;

- ликвидация существующего аварийного жилищного фонда;

- совершенствование механизмов вовлечения в хозяйственный оборот земельных участков для жилищного строительства.

Вместе с этим, орган местного самоуправления должен соблюдать требования по образованию территории, подлежащей развитию, в границах элемента планировочной структуры (квартала, микрорайона или его части (частей), в границах смежных элементов планировочной структуры или их частей.

Поскольку, решение о развитии застроенной территории является публичным документом, оно подлежит официальному опубликованию в официальном печатном источнике и размещению на официальном сайте органа местного самоуправления.

Принятие решение о развитии застроенной территории является основанием для перехода органу местного самоуправления к следующему этапу - организации и проведению аукциона на право заключать договор о развитии застроенной территорий.

Б. Организация и проведение аукциона на право заключать договор о развитии застроенной территории.

Решение о развитии застроенной территории, принятое органом местного самоуправления, в ведении которого находится данная территория, предусматривает в последующем принятие решения о проведении аукциона на право заключать договор о развитии застроенной территории. Решение о проведении данного аукциона принимается тем же органом местного самоуправления, который и является организатором аукциона. Организатором аукциона может выступать и действующая на основании договора с органом местного самоуправления специализированная организация.

Для того, чтобы организовать и провести аукцион орган местного самоуправления должен провести предварительную работу. В первую очередь органу местного самоуправления необходимо определить срок, когда можно принять решение о проведении аукциона на право заключать договор о развитии застроенной территории. На данный срок влияет следующее: в случае если на территории, в отношении которой принято решение о развитии, расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, решение о проведении аукциона может быть принято по истечении шести месяцев, если собственником или собственниками такого многоквартирного дома в течение установленного срока не будет подано в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке заявление на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию такого дома или их добровольного отказа от проведения сноса или реконструкции.

В случае если собственником или собственниками многоквартирного дома в течение установленного срока не будет подано заявление на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию такого дома, жилые помещения в указанном доме подлежат изъятию для муниципальных нужд.

В извещении о проведении аукциона организатор аукциона указывает следующие сведения:

· наименование, местонахождение, почтовый адрес и адрес электронной почты, номер контактного телефона организатора аукциона;

· указание официального сайта, на котором размещено извещение о проведении аукциона;

· место, дата, время проведения аукциона;

· адрес места приема, порядок подачи заявок на участие в аукционе;

· реквизиты решения о развитии соответствующей застроенной территории;

· местоположение, площадь застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии;

· начальная цена права на заключение договора.

· требования к содержанию и форме заявки на участие в аукционе;

· порядок и срок отзыва заявок на участие в аукционе, порядок внесения изменений в такие заявки;

· обременения прав на земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности и расположенные в границах застроенной территории, и ограничения их использования, обременения прав на объекты недвижимого имущества, находящиеся в муниципальной собственности и расположенные на такой территории;

· указание градостроительного регламента, установленного для земельных участков в пределах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии;

· местные нормативы градостроительного проектирования;

· "шаг аукциона". "Шаг аукциона" устанавливается в размере 5 процентов начальной цены предмета аукциона и не изменяется в течение всего аукциона;

· размер задатка, срок и порядок его внесения, реквизиты счета для перечисления задатка в случае установления органом местного самоуправления требования о внесении задатка для участия в аукционе;

· существенные условия договора, установленные в соответствии со статьей 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Извещение о проведении торгов подлежит обязательному размещению не менее чем за 30 дней до дня проведения аукциона в местном официальном печатном издании, на официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов www.torgi.gov.ru и на официальном сайте органов местного самоуправления. Одновременно с извещением публикуются форма заявки и проект договора. Организатор аукциона вправе отказаться от проведения аукциона не позднее чем за пятнадцать дней до дня проведения аукциона.

Следующими действиями организатора аукциона являются:

- принятие заявок с документами от заявителей, организация регистрации заявок в журнале приема заявок, обеспечение сохранности представленных документов, а также конфиденциальности сведений о лицах, подавших заявки;

- установление своевременности и полноты поступления задатков.

Для участия в аукционе заявители представляют в установленный в извещении о проведении аукциона срок следующие документы:

- заявку на участие в аукционе по установленной форме с указанием реквизитов счета для возврата задатка, в случае установления организатором аукциона требования о внесении задатка для участия в аукционе;

- документы, подтверждающие внесение задатка в случае установления организатором аукциона требования о внесении задатка для участия в аукционе. Датой внесения заявителем задатка считается дата поступления полной суммы задатка на счет, указанный в извещении о проведении аукциона;

- документы об отсутствии у заявителя задолженности по начисленным налогам, сборам и иным обязательным платежам в бюджеты любого уровня или государственные внебюджетные фонды за прошедший календарный год, размер которой превышает двадцать пять процентов балансовой стоимости активов заявителя по данным бухгалтерской отчетности за последний завершенный отчетный период (заявитель считается соответствующим установленному требованию в случае, если он обжалует наличие указанной задолженности в соответствии с законодательством Российской Федерации и решение по такой жалобе на день рассмотрения заявки на участие в аукционе не принято).

Заявитель, являющийся юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем, вправе представить вместе с документами выписку из единого государственного реестра юридических лиц или выписку из единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей. В случае, если заявителем самостоятельно не представлена выписка из единого государственного реестра юридических лиц или выписка из единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей, организатор аукциона запрашивает сведения о заявителе, содержащиеся соответственно в едином государственном реестре юридических лиц или едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей, с использованием единой системы межведомственного электронного взаимодействия в федеральном органе исполнительной власти, осуществляющем государственную регистрацию юридических лиц, физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей.

Непредставление вышеуказанных документов или представление недостоверной информации является основанием для допуска заявителя к участию в аукционе. Кроме этого, установлены и другие основания для не допуска заявителя к участию в аукционе:

1) не поступление задатка на счет, указанный в извещении о проведении аукциона, до дня окончания приема документов для участия в аукционе в случае установления органом местного самоуправления требования о внесении задатка для участия в аукционе;

2) несоответствие заявки на участие в аукционе требованиям, указанным в извещении о проведении аукциона.

Отказ в допуске к участию в аукционе по иным основаниям не допускается.

Один заявитель имеет право подать только одну заявку на участие в аукционе.

Заявитель имеет право отозвать принятую организатором аукциона заявку на участие в аукционе до дня окончания срока приема заявок, уведомив об этом в письменной форме организатора аукциона.

Организатор аукциона обязан возвратить внесенный задаток заявителю в течение пяти рабочих дней со дня регистрации отзыва заявки. В случае отзыва заявки заявителем позднее дня окончания срока приема заявок задаток возвращается в порядке, установленном для участников аукциона.

Прием заявок на участие в аукционе прекращается за пять дней до дня проведения аукциона. Заявка на участие в аукционе, поступившая по истечении срока ее приема, возвращается в день ее поступления заявителю.

Организатор аукциона ведет протокол приема заявок на участие в аукционе, который должен содержать сведения о заявителях, о датах подачи заявок на участие в аукционе, о внесенных задатках, а также сведения о заявителях, не допущенных к участию в аукционе, с указанием причин отказа.

Протокол приема заявок на участие в аукционе подписывается организатором аукциона в течение одного дня со дня окончания срока приема заявок. Заявитель становится участником аукциона с момента подписания организатором аукциона протокола приема заявок на участие в аукционе.

Заявители, признанные участниками аукциона, и заявители, не допущенные к участию в аукционе, уведомляются о принятом решении не позднее следующего дня после дня оформления данного решения протоколом приема заявок на участие в аукционе.

В день проведения аукциона организатор аукциона ведет протокол аукциона, в котором фиксируются последнее и предпоследнее предложения о цене предмета аукциона с указанием лиц, сделавших такие предложения.

Победителем аукциона признается участник аукциона, предложивший наибольшую цену за право на заключение договора.

Результаты аукциона оформляются протоколом, который подписывается организатором аукциона и победителем аукциона в день проведения аукциона. Протокол о результатах аукциона составляется в двух экземплярах, один из которых передается победителю аукциона, а второй остается у организатора аукциона. Организатор аукциона в течение пяти рабочих дней со дня подписания протокола о результатах аукциона обязан возвратить задатки лицам, участвовавшим в аукционе, но не победившим в нем.

Информация о результатах аукциона опубликовывается организатором аукциона в печатных изданиях, в которых было опубликовано извещение о проведении аукциона, и размещается на официальном сайте в сети "Интернет", на котором было размещено извещение о проведении аукциона, соответственно в течение пяти рабочих дней и в течение трех рабочих дней со дня подписания протокола о результатах аукциона.

В случае, если победитель аукциона уклонился от заключения договора, орган местного самоуправления вправе обратиться в суд с требованием о возмещении убытков, причиненных уклонением победителя аукциона от заключения такого договора, или заключить указанный договор с участником аукциона, который сделал предпоследнее предложение о цене предмета аукциона (цене права на заключение договора).

Договор заключается на условиях, указанных в извещении о проведении аукциона, по цене, предложенной победителем аукциона. При заключении договора изменение условий аукциона на основании соглашения сторон такого договора или по требованию одной из его сторон не допускается. Не допускается заключение договора по результатам аукциона или в случае, если аукцион признан не состоявшимся, ранее чем через десять дней со дня размещения информации о результатах аукциона на официальном сайте в сети "Интернет".

Аукцион признается несостоявшимся также в случаях, если:

1) в аукционе участвовали менее двух участников;

2) после троекратного объявления начальной цены предмета аукциона ни один из участников не заявил о своем намерении приобрести предмет аукциона по начальной цене.

Аукцион признается несостоявшимся в случаях, если:

1) в аукционе участвовали менее двух участников;

2) после троекратного объявления начальной цены предмета аукциона ни один из участников не заявил о своем намерении приобрести предмет аукциона по начальной цене.

В случае, если аукцион признан несостоявшимся из-за участия в аукционе менее двух участников, единственный участник аукциона в течение тридцати дней со дня проведения аукциона вправе заключить договор, а орган местного самоуправления обязан заключить такой договор с единственным участником аукциона по начальной цене предмета аукциона.

До заключения договора победитель открытого аукциона или имеющее право заключить договор лицо должны представить соглашение об обеспечении исполнения договора, если представление такого обеспечения является существенным условием договора.

Организатор аукциона в случаях, если аукцион был признан несостоявшимся или если договор не был заключен с единственным участником аукциона, вправе объявить о проведении повторного аукциона. При этом могут быть изменены условия аукциона.

Алгоритм проведения аукциона:

- аукцион начинается с оглашения аукционистом открытия аукциона;

- после открытия аукциона аукционист оглашает предмет аукциона, предмет договора о развитии застроенной территории, "шаг аукциона", порядок проведения аукциона;

- участники аукциона поднимают выданные им билеты после оглашения аукционистом начальной цены в случае, если они готовы заплатить за право заключения договора о развитии застроенной территории начальную цену;

- после заявления участниками аукциона начальной цены аукционист предлагает участникам аукциона заявлять свои предложения по цене за право заключения договора о развитии застроенной территории, превышающей начальную цену;

- каждая последующая цена, превышающая предыдущую цену на "шаг аукциона", заявляется участниками аукциона путем поднятия билетов. В случае заявления цены, кратной "шагу аукциона", эта цена заявляется участниками аукциона путем поднятия билетов и ее оглашения;

- аукционист называет номер билета участника аукциона, который первым заявил начальную или последующую цену, указывает на этого участника и объявляет заявленную цену как цену продажи. При отсутствии предложений со стороны иных участников аукциона аукционист повторяет эту цену 3 раза. Если до третьего повторения заявленной цены ни один из участников аукциона не поднял билет и не заявил последующую цену, аукцион завершается;

- после завершения аукциона аукционист объявляет о продаже права на заключение договора о развитии застроенной территории, называет цену проданного права на заключение договора о развитии застроенной территории и номер билета победителя аукциона;

- цена за право заключения договора о развитии застроенной территории, предложенная победителем аукциона, заносится в протокол о результатах аукциона;

- в случае если после троекратного объявления начальной цены предмета аукциона ни один из участников не заявил о своем намерении приобрести предмет аукциона по начальной цене, аукционист объявляет о признании аукциона несостоявшимся.

градостроительный регламент застроенный территория



Раздел 2. Планировка территории и её значение для развития застроенной территории

2.1 Порядок установления территориальных зон и градостроительных регламентов

Развитие застроенной территории, как отдельный правовой институт, должно осуществляться в границах элемента планировочной структуры (квартала, микрорайона) или его части (частей), в границах смежных элементов планировочной структуры или их частей. Это один из обязательных требований градостроительного законодательства Российской Федерации в целях рационального использования земельных ресурсов, соблюдения использования земли в соответствии с его свойствами и недопущения хаотичного развития поселения либо городского округа. Как практика показывает что, так и есть.

Для выделения элементов (кварталов, микрорайонов, иных элементов) планировочной структуры, установление параметров планируемого развития элементов планировочной структуры, предусмотрена подготовка проекта планировки территории, утверждаемая органом местного самоуправления поселения либо городского округа с учетом общественных слушаний. Проект планировки территории разрабатывается с обязательным соблюдением попавших под планировку территориальных зон, отображенных в генеральном плане развития поселения либо городского округа, и градостроительных регламентов (правовых режимов использования земельных участков), установленных Правилами землепользования и застройки территории для каждой территориальной зоны.

Проект планировки территории является более подробным документом градостроительного регулирования в отличие от Генерального плана поселения либо городского округа, отображающий границы красных линий, существующих объектов недвижимости с их параметрами, объектов, строительство которых может быть разрешено, объектов инженерной, транспортной инфраструктуры, а также границы существующих и планируемых земельных участков. Проект планировки нужен для оценки возможности строительства, как конечно и Генеральный план, но более с уточненными данными. При этом, проект планировки территории является в своем роде продолжением генерального плана.

Установление территориальных зон - это землеустроительная работа.

Определение территориальных зон содержится в ст.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Под ними понимаются зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

Необходимо отметить, что градостроительный регламент как территориальная часть правил землепользования и застройки определяется следующим образом - устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Для каждой территориальной зоны градостроительный регламент определяет основу правового режима земельных участков.

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Следует отметить, что согласно ч.4 ст.85 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости в ряде случаев могут рассматриваться как не соответствующие установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если:

1) виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования;

2) их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом.

Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:

- основные виды разрешенного использования;

- условно разрешенные виды использования;

- вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства могут включать в себя:

1) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь;

2) минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений;

3) предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений;

4) максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка;

5) иные показатели.

Следует отметить, что в пределах территориальных зон могут устанавливаться подзоны с одинаковыми видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, но с различными предельными (минимальными и (или) максимальными) размерами земельных участков и предельными параметрами разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства и сочетаниями таких размеров и параметров.

Что касается границ территориальных зон, то они отображаются на картах градостроительного зонирования. Необходимо иметь в виду, что карты градостроительного зонирования наряду с градостроительными регламентами являются элементами правил землепользования и застройки.

Границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне. Формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается. Территориальные зоны, как правило, не устанавливаются применительно к одному земельному участку.

Порядок установления территориальных зон установлен в ст.34 Градостроительного кодекса РФ, а в ст.35 определены виды (жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон) и состав территориальных зон (зоны застройки индивидуальными жилыми домами; зоны застройки малоэтажными жилыми домами; зоны застройки среднеэтажными жилыми домами; зоны застройки многоэтажными жилыми домами; зоны жилой застройки иных видов).

Статьей 35 Градостроительного кодекса, а также ст.ст. 5-12 Земельного кодекса определен состав большинства из указанных зон:

1) в состав жилых зон могут включаться: зоны застройки индивидуальными жилыми домами; зоны застройки малоэтажными жилыми домами; зоны застройки среднеэтажными жилыми домами; зоны застройки многоэтажными жилыми домами; зоны жилой застройки иных видов (п.2 ст.35 ГрК, п.5 ст.85 ЗК).

В жилых зонах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, объектов дошкольного, начального общего и среднего общего образования, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, гаражей, объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду.

В состав жилых зон могут включаться также территории, предназначенные для ведения садоводства и дачного хозяйства;

II) в состав общественно-деловых зон могут включаться: зоны делового, общественного и коммерческого назначения; зоны размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения; зоны обслуживания объектов, необходимых для осуществления производственной и предпринимательской деятельности; общественно-деловые зоны иных видов (п.5 ст.35 ГрК, п.6 ст.85 ЗК).

Общественно-деловые зоны предназначены для размещения объектов здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, социального и коммунально-бытового назначения, предпринимательской деятельности, объектов среднего профессионального и высшего образования, административных, научно-исследовательских учреждений, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, объектов делового, финансового назначения, иных объектов, связанных с обеспечением жизнедеятельности граждан.

В перечень объектов капитального строительства, разрешенных для размещения в общественно-деловых зонах, могут включаться жилые дома, гостиницы, подземные или многоэтажные гаражи;

III) в состав производственных зон, зон инженерной и транспортной инфраструктур могут включаться:

а) коммунальные зоны - зоны размещения коммунальных и складских объектов, объектов жилищно-коммунального хозяйства, объектов транспорта, объектов оптовой торговли;

б) производственные зоны - зоны размещения производственных объектов с различными нормативами воздействия на окружающую среду;

в) иные виды производственной, инженерной и транспортной инфраструктур (п. 7 ст. 35 ГрК, п. 7 ст. 85 ЗК).

Производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для размещения промышленных, коммунальных и складских объектов, объектов инженерной и транспортной инфраструктур, в том числе сооружений и коммуникаций железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, а также для установления санитарно-защитных зон таких объектов в соответствии с требованиями технических регламентов (п. 8 ст. 85 ЗК);

IV) в состав зон сельскохозяйственного использования могут включаться:

а) зоны сельскохозяйственных угодий - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими);

б) зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, личного подсобного хозяйства, развития объектов сельскохозяйственного назначения (п.9 ст.35 ГрК, п.11 ст.85 ЗК).

В состав территориальных зон, устанавливаемых в границах населенных пунктов, могут включаться зоны сельскохозяйственного использования (в том числе зоны сельскохозяйственных угодий), а также зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, развития объектов сельскохозяйственного назначения;

V) в состав зон рекреационного назначения могут включаться зоны в границах территорий, занятых городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, пляжами, береговыми полосами водных объектов общего пользования, а также в границах иных территорий, используемых и предназначенных для отдыха, туризма, занятий физической культурой и спортом.

Кроме этого, в состав территориальных зон могут включаться зоны особо охраняемых территорий. В зоны особо охраняемых территорий входят земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение (п.11 ст.35 ГрК, п.п. 9-10 ст.85 ЗК);

VI) в состав зон специального назначения могут включаться зоны, занятые кладбищами, крематориями, скотомогильниками, объектами размещения отходов потребления и иными объектами, размещение которых может быть обеспечено только путем выделения указанных зон и недопустимо в других территориальных зонах (п.13 ст.35 ГрК). Также в данных территориальных зонах могут размещаться военные объекты.

В соответствии с п.12 ст.85 Земельного кодекса земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

На основании вышеизложенного, можно сделать вывод, что работы по установлению территориальных зон можно считать завершенными после внесения в единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений о них.

К сожалению, сведения о территориальных зонах на территории городского округа "город Кызыл" в единый государственный реестр недвижимости не внесены. Причиной является банальной - дефицит муниципального бюджета. Что в свою очередь в большей степени влияет на неэффективное использование земель на городской территории.

2.2 Назначение и содержание проекта планировки территории и проекта межевания территории

Проект планировки территории - это основной градостроительный документ, необходимый для планировки территории, на котором планируется размещение какого (их) - либо объекта(ов) капитального строительства. Данная территория должна находиться в границах поселения либо населенного пункта. Территория, в отношении которой требуется разработка и утверждение проекта планировки территории, должна включать в себя элементы планировочной структуры часть территории поселения, городского округа или межселенной территории муниципального района (квартал, микрорайон, район и иные подобные элементы), границы территории общего пользования и границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства.

Назначением проекта планировки территории также является определение характеристик и очередности планируемого развития территории.

Без этого документа недопустимо развитие территории и в случае развития застроенной территории, и в случае комплексного освоения новой территории в границах населенного пункта. Также он играет большую роль при приведении границ земельных участков, отображенных в государственном кадастре недвижимости, в соответствие согласно градостроительной документации путем проведения комплексных кадастровых работ. И самое главное, проект планировки территории является одним из главных документов-оснований для образования любого земельного участка, не разграниченного в государственную либо в частную собственность, на землях населенных пунктов.

Проект планировки территории как документ состоит из основной части, которая подлежит утверждению, и материалов по ее обоснованию.

Основная часть проекта планировки территории включает в себя:

1) чертеж или чертежи планировки территории, на которых отображаются:

а) красные линии. Порядок установления и отображения красных линий, обозначающих границы территорий, занятых линейными объектами и (или) предназначенных для размещения линейных объектов, устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства;

б) границы существующих и планируемых элементов планировочной структуры;

в) границы зон планируемого размещения объектов капитального строительства;

2) положение о характеристиках планируемого развития территории, в том числе о плотности и параметрах застройки территории (в пределах, установленных градостроительным регламентом), о характеристиках объектов капитального строительства жилого, производственного, общественно-делового и иного назначения и необходимых для функционирования таких объектов и обеспечения жизнедеятельности граждан объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, в том числе объектов, включенных в программы комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры, программы комплексного развития транспортной инфраструктуры, программы комплексного развития социальной инфраструктуры и необходимых для развития территории в границах элемента планировочной структуры.

Для зон планируемого размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения в такое положение включаются сведения о плотности и параметрах застройки территории, необходимые для размещения указанных объектов, а также в целях согласования проекта планировки территории информация о планируемых мероприятиях по обеспечению сохранения применительно к территориальным зонам, в которых планируется размещение указанных объектов, фактических показателей обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и фактических показателей территориальной доступности таких объектов для населения;

3) положения об очередности планируемого развития территории, содержащие этапы проектирования, строительства, реконструкции объектов капитального строительства жилого, производственного, общественно-делового и иного назначения и этапы строительства, реконструкции необходимых для функционирования таких объектов и обеспечения жизнедеятельности граждан объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, в том числе объектов, включенных в программы комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры, программы комплексного развития транспортной инфраструктуры, программы комплексного развития социальной инфраструктуры.

Материалы по обоснованию проекта планировки территории содержат:

1) карту (фрагмент карты) планировочной структуры территорий поселения, городского округа, межселенной территории муниципального района с отображением границ элементов планировочной структуры;

2) результаты инженерных изысканий в объеме, предусмотренном разрабатываемой исполнителем работ программой инженерных изысканий, в случаях, если выполнение таких инженерных изысканий для подготовки документации по планировке территории:

3) обоснование определения границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства;

4) схему организации движения транспорта (включая транспорт общего пользования) и пешеходов, отражающую местоположение объектов транспортной инфраструктуры и учитывающую существующие и прогнозные потребности в транспортном обеспечении на территории, а также схему организации улично-дорожной сети;

5) схему границ территорий объектов культурного наследия;

6) схему границ зон с особыми условиями использования территории;

7) обоснование соответствия планируемых параметров, местоположения и назначения объектов регионального значения, объектов местного значения нормативам градостроительного проектирования и требованиям градостроительных регламентов, а также применительно к территории, в границах которой предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, установленным правилами землепользования и застройки расчетным показателям минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетным показателям максимально допустимого уровня территориальной доступности таких объектов для населения;

8) схему, отображающую местоположение существующих объектов капитального строительства, в том числе линейных объектов, объектов, подлежащих сносу, объектов незавершенного строительства, а также проходы к водным объектам общего пользования и их береговым полосам;

9) варианты планировочных и (или) объемно-пространственных решений застройки территории в соответствии с проектом планировки территории (в отношении элементов планировочной структуры, расположенных в жилых или общественно-деловых зонах);

10) перечень мероприятий по защите территории от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, в том числе по обеспечению пожарной безопасности и по гражданской обороне;

11) перечень мероприятий по охране окружающей среды;

12) обоснование очередности планируемого развития территории;

13) схему вертикальной планировки территории, инженерной подготовки и инженерной защиты территории, подготовленную в случаях, установленных уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, и в соответствии с требованиями, установленными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти;

14) иные материалы для обоснования положений по планировке территории.

Проект межевания территории состоит из основной части, которая подлежит утверждению, и материалов по обоснованию этого проекта.

Основная часть проекта межевания территории включает в себя текстовую часть и чертежи межевания территории. Текстовая часть проекта межевания территории включает в себя:

1) перечень и сведения о площади образуемых земельных участков, в том числе возможные способы их образования;

2) перечень и сведения о площади образуемых земельных участков, которые будут отнесены к территориям общего пользования или имуществу общего пользования, в том числе в отношении которых предполагаются резервирование и (или) изъятие для государственных или муниципальных нужд;

3) вид разрешенного использования образуемых земельных участков в соответствии с проектом планировки территории в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

На чертежах межевания территории отображаются:

1) границы планируемых (в случае, если подготовка проекта межевания территории осуществляется в составе проекта планировки территории) и существующих элементов планировочной структуры;

...