Анализ развития застроенной территории в г. Кызыл Республика Тыва

2) красные линии, утвержденные в составе проекта планировки территории, или красные линии, утверждаемые, изменяемые проектом межевания территории;

3) линии отступа от красных линий в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений;

4) границы образуемых и (или) изменяемых земельных участков, условные номера образуемых земельных участков, в том числе в отношении которых предполагаются их резервирование и (или) изъятие для государственных или муниципальных нужд;

5) границы зон действия публичных сервитутов.

Материалы по обоснованию проекта межевания территории включают в себя чертежи, на которых отображаются:

1) границы существующих земельных участков;

2) границы зон с особыми условиями использования территорий;

3) местоположение существующих объектов капитального строительства;

4) границы особо охраняемых природных территорий;

5) границы территорий объектов культурного наследия.

При подготовке проекта межевания территории определение местоположения границ образуемых и (или) изменяемых земельных участков осуществляется в соответствии с градостроительными регламентами и нормами отвода земельных участков для конкретных видов деятельности, иными требованиями к образуемым и (или) изменяемым земельным участкам, установленными федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации, техническими регламентами, сводами правил.

В случае подготовки проекта межевания территории, расположенной в границах элемента или элементов планировочной структуры, утвержденных проектом планировки территории, в виде отдельного документа общественные обсуждения или публичные слушания не проводятся, за исключением случая подготовки проекта межевания территории для установления, изменения, отмены красных линий в связи с образованием и (или) изменением земельного участка, расположенного в границах территории, в отношении которой не предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, при условии, что такие установление, изменение красных линий влекут за собой изменение границ территории общего пользования.

Судя по документальному содержанию проекта межевания территории, данный проект - это в своем роде продолжение проекта планировки территории, но содержащий более конкретные сведения о границах и правовых режимах в отношении земельных участков, расположенных на них объектов капитального строительства и объектов инженерной, транспортной инфраструктуры, красных линиях. Также, учтены сведения о линиях отступа от красных линий в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений. Чего нет в проекте планировки территории.

Проект межевания территории признается основанием для постановки на государственный кадастровый учет каждого земельного участка, входящего в границы элемента или элементов планировочной структуры, в которых имеет действие проект межевания территории, что также отличает проекта межевания территории от проекта планировки территории.

Раздел 3. Анализ использования земельного фонда г. Кызыл республика Тыва

3.1 Анализ существующего использования земель г. Кызыл

В соответствии с данными государственной статистической отчётности площадь г. Кызыла по состоянию на 1 января 2014 года составила 16860,4 га.

Произошедшие в 2013 г. изменения в площадях земель за год связаны с проводимыми в г. Кызыле земельными преобразованиями, предоставлением земель для юридических и физических лиц. Указанные изменения и преобразования осуществлялись на основании принятых решений органа местного самоуправления г. Кызыла.

Большая часть территории города занята землями, не вовлеченными в градостроительную или иную деятельность - 20,8%, землями сельскохозяйственного использования - 20,8%, землями промышленности, транспорта, связи и иного назначения - 8,5%, землями жилой и общественно-деловой застройки - 9,7%. На долю земель особо охраняемых территорий приходится - 4,1%, удельный вес земель под водными объектами - 5,9%, земель под военными и иными режимными объектами - 1,5%.

Земельные угодья являются основным элементом государственного земельного учета и подразделяются на сельскохозяйственные и несельскохозяйственные угодья. К сельскохозяйственным угодьям относятся пашня, залежь, многолетние насаждения, сенокосы, пастбища. Несельскохозяйственные угодья - это земли под поверхностными водными объектами, включая болота, земли под лесами и древесно-кустарниковой растительностью, земли застройки, земли под дорогами, нарушенные земли, прочие земли (овраги, пески и т.п.).

В структуре земель г. Кызыла преобладают сельскохозяйственные угодья, площадь которых в пределах города составляет 13980 га (34%). Из несельскохозяйственных угодий значительные площади в структуре земель г. Кызыла заняты застройкой - 2128 га (28,7%). Под лесами и древесно-кустарниковой растительностью - 612 га (13,2%), водными объектами - 1195 га (2,4%), под дорогами - 1441 га (5,7%), прочие земли (полигоны отходов, пески, овраги и другие земли) - 456 га (2,2%).

Основными пользователями сельскохозяйственных угодий являются предприятия, организации, а также граждане, занимающиеся производством сельскохозяйственной продукции. Всего в городе занимающиеся производством сельскохозяйственной продукции имеется 12 садовых обществ на площади 483 га, 9 личных подсобных хозяйств, занимающиеся разведением мелкого и крупного рогатого скота на площади 2377 га, одно животноводческое хозяйство на площади 536 га, 10 различных организаций и предприятий.

По состоянию на 1.01.2013г. 2785 га застроенной территории г. Кызыл занята землями промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, энергетики, обороны и иного назначения. К землям промышленности отнесены земельные участки, предоставленные для размещения административных и производственных зданий, строений и сооружений, и обслуживающих их объектов. Общая площадь земель промышленности составила 938 га или 46,6%.

К землям транспорта относятся земельные участки, предоставленные предприятиям, учреждениям и организациям, автомобильного и воздушного транспорта для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта и развития объектов транспорта, связи и инженерных коммуникаций. Площадь этих земель в г. Кызыле составила -771 га (38,2%), в том числе земли автомобильного - 90,0 га, воздушного - 673 га, связи - 8 га. Для выполнения задач по обороне и безопасности предоставлено -305 га или 15,1%.

По данным государственной статистической земельной отчётности по состоянию на 1 января 2014 года площадь земель, находящихся в государственной и муниципальной формах собственности, составила 19715 гаили 98,4%, из них зарегистрировано в собственности РФ - 1193 га (5,9% от общей площади земель города). В собственности граждан находится 234 га (1,2%), в собственности юридических лиц - 88 га (0,4%).

В структуре собственности на землю в г. Кызыл за 2013 год произошли незначительные изменения. Площадь земель государственной и муниципальной собственности уменьшилось по сравнению с 2012 годом на 48 га, в связи передачей земель в частную собственность. Площадь земель, находящихся в собственности Российской Федерации увеличилась на 58 га. Суммарное увеличение площади земель произошло за счет увеличения земель общественно-деловой застройки на 62 га, земель под военными и режимными объектами на 35 га и уменьшением земель воздушного транспорта на 39 га.

Общая площадь земель, находящихся в частной собственности увеличилась по сравнению с 2012 годом на 48,0 га. В том числе земли граждан для ведения индивидуального садоводства на 10 га, земли, занятые индивидуальным жилищным строительством на 21 га, земли в собственности граждан, предоставленные для других целей на 4 га, земли, находящиеся в собственности юридических лиц на 13 га.

Увеличение земель частной собственности связано с продолжающимся процессом передачи земель государственной собственности в собственность граждан для различных целей, а также с переоформлением физическими и юридическими лицами права пожизненно наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования на право собственности на земельные участки.

По состоянию на 1 января 2014 года органом местного самоуправления г. Кызыла гражданам для различных целей предоставлены 18866 земельных участков на площади 3857 га. Из них, площадь земель, предоставленных в собственность гражданам составляет 208 га (5,4%), причем 194 га или 93,2% -- это земельные участки, предоставленные для индивидуального жилищного строительства. Площадь земель, предоставленных на праве пожизненного наследуемого владения составляет 710 га или 18,4% от общей площади используемых гражданами. На праве постоянного (бессрочного) пользования 2913 га (75,5%). Земельные участки, представленные на праве постоянного (бессрочного) пользования используются гражданами для выпаса скота. Для организации и ведения крестьянских (фермерских) хозяйств гражданам на праве аренды предоставлены земельные участки на площади 24 га (0,6%).

3.2 Анализ планируемого использования земель г. Кызыл согласно градостроительной политике развития города

Действующая в Российской Федерации законодательно-нормативная база дает право собственнику земли осуществлять основные виды сделок с земельными участками. В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, другими нормативными правовыми актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации собственники имеют право сдавать участки в аренду, продавать, дарить, отдавать в залог и т.д.

Возникновение земельного рынка - закономерный результат приватизации земли. Одной из главных его функций является создание условий для перераспределения земельных участков между землепользователями. Земельный рынок служит важным механизмом передвижения земли от малоэффективных собственников и пользователей к землепользователям, способным использовать землю высокоэффективно. Таким образом, земельный рынок можно применить в качестве мощного рычага для повышения эффективности землепользования.

Рынок земли представляет собой совокупность кадастровых, имущественных и иных специальных учреждений, а также структур органов юстиции, благодаря которым в соответствии с правилами, определенными действующим законодательством, происходит перераспределение земли между участниками земельных отношений.

В ходе земельной реформы ликвидирована государственная монополия на землю, реализован принцип платности землепользования и началось вовлечение земельных участков всех форм собственности в гражданский оборот, то есть купля-продажа, оформление наследства, совершение других разрешенных законодательством сделок.

Для большинства населения Республики Тыва проблема обеспеченности жильем остается долгие годы острой и трудно решаемой. Жилищный фонд республики не соответствует потребностям населения не только по своему объему, но и по качеству. Уровень благоустройства жилья очень низкий, заметно отстает от среднероссийского. Преобладание ввода жилья за счет индивидуальных застройщиков не приводит к качественному повышению жилья.

Основными видами благоустройства -- водопроводом, канализацией, центральным отоплением, горячим водоснабжением, напольными электроплитами оборудовано лишь 33% жилищного фонда, в городских поселениях и сельской местности соответственно 54 и 6 процентов.

Оценка остроты жилищной проблемы базируется также и на анализе капитальности жилья. Около 12% жилищного фонда размещено в зданиях, построенных до 1945 года, и представляют собой квартиры в домах пониженной этажности, в основном, неблагоустроенные, часть из них давно исчерпала сроки эксплуатации. Также имеют недостатки жилые крупнопанельные пятиэтажные здания первого поколения массового домостроения, эксплуатируемые в плозащитным и сейсмобезопасным свойствам зданий.

Из собранной рыночной информации, большую часть составляют сделки (предложений) идут объекты индивидуальной жилой застройки - 66,97% далее по количеству сделок (предложений) идут объекты многоквартирной жилой застройки - 31,92% и наименьшее количество сделок (предложений) представляют земельные участками для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки - 0,88%.

В ходе исследования была собрана рыночная информация в количестве 963 объектов недвижимости, расположенных на территории Республики Тува. Из них 833 объектов - квартиры расположены в г. Кызыл; 130 объектов, расположенных в городских населенных пунктов.

Анализ приведен по удельным показателям стоимости земельных участков, полученных путем корректировки и выделения доли земельных участков в использования единого объекта недвижимости.

В агентствах недвижимости Кызыла РТ, в настоящее время рост цен на квартиры несколько приостановился, но ненадолго. Жители Кызыла, имеющие в собственности квартиры, поняли, что цены неминуемо будут ползти вверх, а значит, через некоторое время жилье они продадут более выгодно, нежели сейчас.

Основной бум цен на недвижимость Республики Тыва пережила весной 2006 года. Весной, например, за неделю стоимость однокомнатной квартиры могла вырасти на 250-300 тысяч. Сейчас найти однокомнатную квартиру в хорошем районе на 2 - 4 этажах меньше, чем за 250000-300000 тысяч, практически невозможно. О дефиците жилья говорят во всех агентствах недвижимости. Риэлторы связывают это, прежде всего, с доступностью кредитования. Сегодня в Кызыл РТ улучшить жилищные условия можно, обратившись к ипотеке, что делают многие бюджетники и госслужащие, а также посредством банковского кредитования. Все это привело к тому, что народ стал массово улучшать свои жилищные условия. Даже в таком районе, как Дальный Каа-Хем или в п. Сук-Пак, где цены на жилье всегда значительно отличались от общегородских, а квартиры продавались почти даром, стоимость квартир выросла в разы. Даже такие достаточно отдаленные районы, как Правый берег, не миновал рост цен. Никто не может сказать, когда остановится подъем цен. Во-первых, потому, что сами продавцы жилья устанавливают цены на него. Еще недавно продать двухкомнатную малосемейку коридорного типа можно было по максимальной цене в 800-950 тысяч рублей. Сейчас регистрируются случаи, когда такого типа жилье уходит за 1 миллион 800 тысяч рублей.

Во-вторых, горожане действительно опасаются, что в какой-то момент могут невыгодно продать жилье. Сегодня в Кызыле продавать практически нечего. Достойных вариантов - единицы. Люди ждут, что цены снова вырастут, а значит, сделка может быть более выгодной. Та же ситуация складывается и с ценами на земельные участки и дома - их стоимость также выросла приблизительно в два раза. Раньше земля, к примеру, зимой практически не росла в цене, сегодня она дорожает, несмотря ни на что. Причем, понятно, что весной неизбежно цена на дома и участки еще существенно вырастет, так как наступит горячий сезон для этого вида недвижимости. Владельцы, которые еще осенью мечтали сбыть дом или участок, сейчас приостановили процесс продажи и тоже заняли выжидательную позицию.

Анализ информации о стоимости жилья, позволяет сделать вывод о том, что за период с 2002 по 2013 гг. на рынке недвижимости Республики Тыва отмечались высокие темпы роста цен.

Цены на рынке жилья за этот период в среднем выросли в 5,5 раза на первичном рынке до 8,7 раз на вторичном рынке. При этом, например, цены на потребительском рынке товаров и услуг республики и цены производителей промышленной продукции за последние 7 лет увеличились в 2,6 раз.

Земельные участки, расположенные рядом с административным центром, отличаются не только большим спросом, но и стоимостью, так как они приближены к крупным торговым точкам, культурно-социальным объектам, обеспечены транспортно-инженерным развилками, которые влияют на повышение стоимости. Зависимости цен 1 кв.м. земельных участков, расположенных в г. Кызыл.

Локально-положительные центры включают в себя парки, скверы, бульвары, лесопарки, дендрарии и прочие объекты рекреации. Наличие данных центров в границах кадастрового квартала и прилегающих к нему территориях благоприятно сказываются на экологической обстановке, обеспечивает территории местами отдыха и прогулок, что повышает стоимость прилегающих объектов недвижимости. Зависимость средней стоимости 1 кв. м земельных участков от расстояния от объекта до локального центра положительно влияющего на стоимость.

Значительную долю вводимого жилья составляет индивидуальные жилые дома, построенные населением, особенно данное строительство развито в пригородах г. Кызыла и сельских населенных пунктах.

Количество построенных квартир увеличивается, в то же время прослеживается уменьшение его среднего размера. Средний размер построенных квартир в 2002 году составлял 56,4 м, то в 2009 году 65,8 м увеличение составило всего 9,4 м. Можно сказать, что построенные квартиры отличаются малыми площадями. Хотя по-прежнему по количеству комнат в квартирах преобладают трехкомнатные квартиры, наблюдается тенденция к их уменьшению и увеличению квартир с четырьмя и более комнатами.

Объектами на первичном рынке жилья являются вновь вводимое и строящееся жилье, купля продажа которого происходит в основном на основе долевого участия в строительстве. Развитие первичного рынка жилья во многом зависит от темпов роста строй индустрии. В структуре жилищного строительства продолжается увеличение доли частного сектора за счет строительства индивидуальных жилых домов средствами населения и с помощью кредитов, при одновременном снижении объемов вводимого жилья других форм собственности.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Развитие застроенной территории представляет из себя огромный пласт мероприятий, сочетающий в себе экономические, социальные, градостроительные, жилищные и земельные отношения между государством, жителями города (поселения) и частными инвесторами. До 2006 году сочетание всех интересов государства (в частности, органов местного самоуправления), жителей и инвесторов, касающихся аварийного жилищного фонда и застроенных данным фондом земель, было расплывчатое, в том числе на законодательном уровне. В целях устранения такой расплывчатости в 2006 году появляется институт развития застроенной территории, который был расписан в Градостроительном кодексе Российской Федерации.

Для организации рационального использования и охраны земель, осуществления землеустроительных мероприятий, увязки их с размещением производительных сил и системой земельных отношений административный район представляет собой наилучшую территориальную единицу. Оценочным критерием здесь служит экологическая надежность, социальная приемлемость, экономическая эффективность.

Итак, по-прежнему, в Кызыле, где еще сохранились строительные организации, отмечается серьезное недоиспользование производственного потенциала и ухудшения их финансового состояния. Стоимость строительно-монтажных работ неуклонно повышается, что становится непреодолимым препятствием участия значительной части населения в строительстве жилья за свой счет. Ситуация обостряется и тем, что к проблеме низкой покупательной способности населения добавилась еще и проблема несоответствия отечественных технических решений и строительной технологии современным требованиям. Любое решение в этом направлении опять сопряжено сростом стоимости жилья. В ближайшее время потребуется широкое и более активное внедрение новых материалов и конструкций, новых технологий, с тем, чтобы жилье стало максимально удобным и комфортабельным, дешевым в строительстве и в эксплуатации, позволяющим включить в рыночный оборот значительные денежные ресурсы населения, заинтересованного в улучшении своих жилищных условий.

Список использованной литературы

1. Конституция Российской Федерации, принята всенародным голосованием 12.12.1993.

2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 №136-ФЗ (с изм. и доп.).

3. Гражданский кодекс Российской Федерации: часть первая от 30.11.1994 №51-ФЗ (с изм. и доп.); часть вторая от 26.01.1996 №14-ФЗ (с изм. и доп.); часть третья от 26.11.2001 №146-ФЗ (с изм. и доп.).

4. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 №190-ФЗ (с изм. и доп.).

5. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 №122-ФЗ (с изм. и доп.)

6. Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» от 24.07.2007 № 221-ФЗ (с изм. и доп.).

7. Федеральный закон «О землеустройстве» от 18.06.2001 №78-ФЗ (с изм. и доп.).

8. Федеральный закон «О плате за землю»

9. Постановление Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу»;

10. Постановление Правительства Российской Федерации от 7 июня 2002г. № 396 «Об утверждении Положения о проведении территориального землеустройства»;

11. Инструкция по межеванию земель, утв. Роскомземом 8 апреля 1996г.;

12. Методические рекомендации по проведению межевания объектов землеустройства, утв. Росземкадастром 17 февраля 2003 г.;

13. Волков С.Н. Землеустройство. Землеустроительное проектирование. Т.2 М.: Колос, 2011. - 646 с.

14. Волков С.Н. Основы землепользования. - М.: Колос, 2012 - 124 с.

15. Комов Н.В., Родин А.З., Карцев Г.А., Спиридонов В.Ф., Волков С.Н., Емельянова Т.А., Мирошниченко С.Г., Фадеев А.А. Пособие по землеустройству (Практическое руководство). М.: Юни-пресс, 2011. - 394

16. Решение Хурала представителей города Кызыла "Об утверждении Генерального плана городского округа "Город Кызыл Республика Тыва" от 26.04.2011 №289

17. Решение Хурала представителей города Кызыла "Об утверждении Правил землепользования и застройки городского округа «Город Кызыл Республики Тыва»" от 27.11.2012 №432

18. Официальный сайт органов местного самоуправления города Кызыла

Размещено на allbest.ru